成都九里堤地塊論證報(bào)告成都九里堤地塊1宏觀分析宏觀分析2從政策走向來(lái)看，主要是“抑制過(guò)快”，而不是“抑止上漲”，政策主調(diào)仍是“求穩(wěn)發(fā)展”從調(diào)控方向來(lái)看，主要打擊投資和投機(jī)購(gòu)房，同時(shí)增加保障性住房和中小套型普通商品住房的供應(yīng)量從總體趨勢(shì)上看，房?jī)r(jià)、地價(jià)短期內(nèi)下跌的可能性較小。2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍然保持平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)地價(jià)、房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的態(tài)勢(shì)，土地供應(yīng)量、成交量以及商品住宅供應(yīng)量都可能將高于2009年，商品住宅成交量可能略低于2009年，商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系將實(shí)現(xiàn)相對(duì)平衡。一、政策走向分析從政策走向來(lái)看，主要是“抑制過(guò)快”，而不是“抑止上漲”，政3二、市場(chǎng)走勢(shì)分析經(jīng)過(guò)2009年的報(bào)復(fù)性反彈，導(dǎo)致2010年年初商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入休整期，成交量極度萎縮，但從2010年1—3月的成交量走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)恢復(fù)較快，成交量呈現(xiàn)逐月上漲的趨勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)有效需求不僅依然存在，并呈現(xiàn)逐步增長(zhǎng)。2009年1月—2010年3月各月日均成交量二、市場(chǎng)走勢(shì)分析經(jīng)過(guò)2009年的報(bào)復(fù)性反彈，42009年1月—2010年2月各月房?jī)r(jià)走勢(shì)從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，自2009年以來(lái)，成都市主城區(qū)房?jī)r(jià)逐步上漲，至2010年1月達(dá)到7796元/㎡的最高點(diǎn)，2月房?jī)r(jià)雖略有下降，但仍保持相對(duì)平穩(wěn)，穩(wěn)定在7500元/㎡水平線上。2009年1月—2010年2月各月房?jī)r(jià)走勢(shì)從5地塊基本情況地塊基本情況6九里堤地塊位于成都市金牛區(qū)九里堤片區(qū)，地塊東側(cè)臨千禧花園住宅小區(qū)，周邊主要為居民生活小區(qū)。地塊周邊路網(wǎng)成熟，向北通往金府路及北三環(huán)，向西通往交大路，向東通往星漢路和九里堤北路。該地塊地處成熟住宅社區(qū)，生活便利，配套設(shè)施齊全，周邊已形成了“人人樂(lè)”、“沃爾瑪”等超市為主的社區(qū)商業(yè)中心。人人樂(lè)人人樂(lè)九里堤地塊位于成都市金牛區(qū)九里堤片區(qū)，地塊東7九里堤成熟生活圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域該地塊雖然靠近金府路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，但由于處于九里堤成熟生活圈，并不受金府路環(huán)境影響，各項(xiàng)生活配套齊全，街區(qū)環(huán)境安靜，居家氛圍良好，具有“鬧中取靜”的特點(diǎn)。九里堤成熟生活圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域該地塊雖然靠近金8地塊占地18.3211畝（合12214.08㎡），總?cè)莘e率≤2.6，總建筑密度≤24%，建筑高度≤77米。地塊占地18.3211畝（合12214.0891、優(yōu)勢(shì)周邊路網(wǎng)成熟，交通便利處于九里堤成熟生活圈，生活配套完善，居住氛圍好。地塊SWOT分析2、劣勢(shì)地塊向北靠近金府路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，大區(qū)域氛圍較差地塊面積較小，地塊形狀異形，不利于環(huán)境打造與合理布局3、機(jī)遇金府路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)擁有大量個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，可成為項(xiàng)目穩(wěn)定客源周邊在售項(xiàng)目多為尾盤(pán)，區(qū)域內(nèi)商品房源少，產(chǎn)品稀缺性較為突出4、威脅金府路片區(qū)存有部分商業(yè)用地可作商業(yè)產(chǎn)權(quán)住宅開(kāi)發(fā)沙西線片區(qū)、五塊石片區(qū)匯集品牌開(kāi)發(fā)商，地塊所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱。1、優(yōu)勢(shì)地塊SWOT分析2、劣勢(shì)3、機(jī)遇4、威脅10周邊市場(chǎng)情況周邊市場(chǎng)情況11一、在售項(xiàng)目九峰花園錦城名都興元綠洲近期在九里堤片區(qū)，該地塊周邊主要有以下在售項(xiàng)目：九峰花園、華宇錦城名都、興元綠洲、金府SOHO、金府國(guó)際。金府SOHO金府國(guó)際一、在售項(xiàng)目九峰花園錦城名都興元綠洲近期在九121、九峰花園九峰花園位于金府路，為1棟32層的高層住宅項(xiàng)目，占地面積11.23畝，建筑面積4.1萬(wàn)㎡，容積率5.6，規(guī)劃用戶414戶。該項(xiàng)目位于金府路，商業(yè)氛圍濃厚，但多以商品貿(mào)易為主，缺乏生活配套，項(xiàng)目占地面積小，缺乏打內(nèi)部環(huán)境的條件。受項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制，該項(xiàng)目定位中低端。戶型主要集中在套一、套二戶型，中小戶型總房源占79%。套一戶型集中在55—65㎡，套二戶型集中在70—88㎡。1、九峰花園九峰花園位于金府路，為1棟32層的高層住13該樓盤(pán)自2009年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，已完成313套，占總量76%的房源銷(xiāo)售，現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售期。目前該項(xiàng)目剩余房源多為120㎡大戶型產(chǎn)品，由于區(qū)位環(huán)境和產(chǎn)品自身?xiàng)l件不支持，大戶型產(chǎn)品滯銷(xiāo)嚴(yán)重，近期銷(xiāo)售均價(jià)5600元/㎡。該樓盤(pán)自2009年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，已完成31142、金府SOHO金府SOHO位于金府路，為一幢31層的高層建筑，占地6.61畝，總建筑面積6.86萬(wàn)㎡，1—4層為商業(yè)，5—17層是商務(wù)公寓，18—31層為寫(xiě)字樓。其商務(wù)公寓以40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)中小戶型為主，面積集中在42—92㎡，定位經(jīng)濟(jì)型住宅。目前住宅和寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售均價(jià)皆為6300元/㎡2、金府SOHO金府SOHO位于金府路，為一幢31層153、金府國(guó)際金府國(guó)際位于金府路，由2幢高層、1幢多層組成，占地21.53畝，總建筑面積12萬(wàn)㎡，集商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅為一體的綜合性項(xiàng)目其商務(wù)公寓以40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)中小戶型為主，面積集中在50—120㎡，定位經(jīng)濟(jì)型住宅。目前銷(xiāo)售均價(jià)為5680元/㎡3、金府國(guó)際金府國(guó)際位于金府路，由2幢高層、1幢多層組16對(duì)比分析金府路沿線項(xiàng)目都具有地塊面積小，沿線居住環(huán)境差，開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品多數(shù)為商業(yè)產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題，這類(lèi)項(xiàng)目主要依靠小戶型低價(jià)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。本地塊對(duì)比這類(lèi)項(xiàng)目具有社區(qū)環(huán)境好、地塊面積相對(duì)較大、住宅產(chǎn)權(quán)等多方面優(yōu)勢(shì)。金府路沿線地塊取得時(shí)間都較早，具有土地成本優(yōu)勢(shì)，其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品特征較為模糊，宜商宜住，其較低的售價(jià)水平（5500—6300元/㎡）對(duì)投資者具有較強(qiáng)的吸引力。雖然目前已知的幾個(gè)沿線項(xiàng)目已基本處于尾盤(pán)期，在九里堤地塊形成銷(xiāo)售條件階段，基本上不會(huì)形成威脅，但不排除未來(lái)一段時(shí)間，該區(qū)域?qū)⒂猩虡I(yè)用地轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)。對(duì)比分析金府路沿線項(xiàng)目都具有地塊面積小，沿線174、華宇·錦城名都2期該項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，總占地102畝。錦城名都2期位于交大路，由5棟33層高層和2棟32層高層組成，占地面積56.82畝，建筑面積19萬(wàn)㎡，規(guī)劃用戶2027戶。該項(xiàng)目位于交大-九里堤核心圈層，臨近以沃爾瑪為主的社區(qū)商業(yè)中心，居住氛圍良好。該項(xiàng)目定位城西中高端產(chǎn)品，大圍合布局，在區(qū)域在售項(xiàng)目中具有明顯的內(nèi)部景觀優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目以套二、套三戶型為主，分別占49%和42%，有少量套一戶型。套二戶型面積集中在60—88㎡，套三戶型集中在110—120㎡4、華宇·錦城名都2期該項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，總占地1018該樓盤(pán)自2008年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，現(xiàn)已進(jìn)入清盤(pán)期，近期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)6900—7100元/㎡。該樓盤(pán)自2008年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，現(xiàn)已進(jìn)入清19對(duì)比分析華宇錦城名都是該片區(qū)目前唯一由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的中高端住宅產(chǎn)品，其在區(qū)位環(huán)境、開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目品質(zhì)等多方面都具有優(yōu)勢(shì)，因此其大、中戶型的售價(jià)水平可以在該區(qū)域處于領(lǐng)先（7000—7200元/㎡）。九里堤地塊不具備打造與錦城名都品質(zhì)相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品，九里堤地塊土地面積較小，不具備打造較佳的內(nèi)部景觀條件。但九里堤地塊可利用產(chǎn)品差異化可創(chuàng)造較高的產(chǎn)品價(jià)值，如開(kāi)發(fā)售價(jià)高、銷(xiāo)售速度快的小戶型產(chǎn)品。對(duì)比分析華宇錦城名都是該片區(qū)目前唯一由品牌開(kāi)205、興元綠洲興元綠洲位于九里堤新泉路，由8棟22層高層組成，占地面積100.34畝，建筑面積38萬(wàn)㎡，規(guī)劃用戶4333戶。該項(xiàng)目位于九里堤成熟生活圈，交通便利，定位為中端住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目戶型區(qū)間相對(duì)均衡，套一（集中在45㎡）占30%，套二（集中在78—88㎡）約占40%，套三（集中在90—122㎡）占30%。5、興元綠洲興元綠洲位于九里堤新泉路，由8棟22層高21該項(xiàng)目自2007年3月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，當(dāng)年完成銷(xiāo)售1500套，12.5萬(wàn)㎡，后因2008年市場(chǎng)蕭條，銷(xiāo)售不暢，至2009年才基本完成銷(xiāo)售，目前處于清盤(pán)期，近期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)6200元/㎡，剩余房源銷(xiāo)售均價(jià)6900元/㎡（套二、套三），7300元/㎡（套一）據(jù)了解，興元房產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在大量質(zhì)量問(wèn)題，客戶滿意度低，對(duì)其售價(jià)有所影響。該項(xiàng)目自2007年3月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，當(dāng)年完成銷(xiāo)售22與九里堤地塊處于同一區(qū)位環(huán)境的興元綠洲項(xiàng)目，其最明顯的優(yōu)勢(shì)便是其地塊面積較大，但其缺陷相當(dāng)明顯，包括：容積率高、項(xiàng)目品質(zhì)低，建筑質(zhì)量問(wèn)題（目前現(xiàn)房銷(xiāo)售尤為明顯）、公司口碑差（成都市誠(chéng)信企業(yè)排名倒數(shù)），在諸多不利條件下，該項(xiàng)目仍可實(shí)現(xiàn)套一7300元/㎡，套二6900元/㎡的售價(jià)。

對(duì)比興元綠洲項(xiàng)目，九里堤地塊可利用青年房產(chǎn)的品牌價(jià)值、產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品差異化（中小戶型產(chǎn)品）實(shí)現(xiàn)與興元綠洲項(xiàng)目相當(dāng)甚至更高的產(chǎn)品價(jià)值。對(duì)比分析與九里堤地塊處于同一區(qū)位環(huán)境的興元綠洲項(xiàng)目23二、周邊二手房情況二、周邊二手房情況24九里堤地塊周邊二手房?jī)r(jià)格集中在6200—8000元/㎡,距九里堤地塊較近的九里苑和千禧花園（集中為120—170㎡大戶型)目前二手房?jī)r(jià)格在6200—6300元/㎡水平，由于該區(qū)域缺少新房源，因此二手房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)較快，約在50元/㎡·月。九里堤地塊周邊二手房?jī)r(jià)格集中在6200—8025九里堤地塊周邊二手房開(kāi)發(fā)年代較久，戶型面積一般相對(duì)較大，中小戶型房源較為稀缺，售價(jià)也相對(duì)較高，而大戶型二手房源較多，受總價(jià)影響，其可實(shí)現(xiàn)的單價(jià)一般都較中小戶型房源低500元/㎡。

九里堤地塊在區(qū)位環(huán)境上與周邊二手房源并沒(méi)有太大區(qū)別，九里堤地塊可通過(guò)打造適宜客戶需求的中小戶型實(shí)現(xiàn)相對(duì)二手房更高的溢價(jià)。年代較久的住宅小區(qū)二手房源售價(jià)集中在6000—6500元/㎡；次新房二手房源售價(jià)集中在6500—7000元/㎡；中小戶型房源售價(jià)集中在7000元/㎡以上；大戶型房源售價(jià)集中在6000—6500元/㎡；精裝小戶型房源售價(jià)范圍在8000—8500元/㎡。九里堤地塊周邊二手房開(kāi)發(fā)年代較久，戶型面積26城北2009年9月—2010年1月成交量較新增供應(yīng)量多出56%，供應(yīng)量嚴(yán)重低于需求量。總結(jié)城北2009年9月—2010年1月成交量較新27九里堤片區(qū)2009年9月—2010年1月成交量為新增供應(yīng)量的1倍多，自2009年12月以來(lái)已無(wú)新增供應(yīng)量，該片區(qū)的供求關(guān)系更為緊張，而未來(lái)該片區(qū)將因無(wú)充足土地資源而加速這種緊張的供求關(guān)系。九里堤片區(qū)2009年9月—2010年1月成交281、九里堤片區(qū)市場(chǎng)需求量巨大，但供應(yīng)量嚴(yán)重偏低，未來(lái)在該區(qū)域開(kāi)發(fā)，由于產(chǎn)品的稀缺性，可實(shí)現(xiàn)的售價(jià)和銷(xiāo)售速度都將有所保障。2、該區(qū)域目前的產(chǎn)品特征來(lái)看，中小戶型銷(xiāo)售速度快，非金府路沿線項(xiàng)目基本上都可實(shí)現(xiàn)7000元/㎡左右的售價(jià)。3、目前在售房源基本都是尾盤(pán)，對(duì)九里堤地塊基本不構(gòu)成影響，該片區(qū)新供應(yīng)土地資源少，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)弱。4、由于區(qū)域供應(yīng)量低，五塊石片區(qū)、沙西線片區(qū)未來(lái)可能會(huì)對(duì)九里堤片區(qū)客戶群形成吸引。1、九里堤片區(qū)市場(chǎng)需求量巨大，但供應(yīng)量嚴(yán)重偏低，未來(lái)在該區(qū)域29地塊投資論證地塊投資論證30成都九里堤地塊論證研究報(bào)告課件31一、項(xiàng)目定位從本地塊的地緣特征來(lái)看，地塊位于九里堤成熟生活圈，居住氛圍濃厚，但周邊以中端住宅為主且靠近金府商貿(mào)圈，缺乏打造中高檔住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)環(huán)境，且地塊自身不具備打造高品質(zhì)產(chǎn)品條件，適宜開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型住宅產(chǎn)品。該地塊周邊購(gòu)房需求量較大，目標(biāo)客戶群主要鎖定金府商貿(mào)圈、五塊石商圈的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶為主，以及九里堤片區(qū)首置（租房轉(zhuǎn)換）購(gòu)房群體。從公司資金運(yùn)作的角度考慮，該項(xiàng)目屬于“快銷(xiāo)型”產(chǎn)品，需要快速開(kāi)發(fā)，快速回籠資金，從產(chǎn)品特征上，需要開(kāi)發(fā)總價(jià)低，具有投資與自住價(jià)值兼具的住宅產(chǎn)品，且能相對(duì)實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)。從自身?xiàng)l件來(lái)看，地塊形狀異型，樓棟布置狹促，景觀用地小，如打造面積較大的戶型產(chǎn)品，難以對(duì)相應(yīng)購(gòu)買(mǎi)群形成吸引，且缺乏對(duì)未來(lái)周邊片區(qū)（五塊石、沙西線）大中戶型房源的競(jìng)爭(zhēng)力；該區(qū)域純居類(lèi)中小型房源較為稀缺，九里堤地塊可對(duì)金府路片區(qū)小戶型房源形成鮮明優(yōu)勢(shì)。

一、項(xiàng)目定位從本地塊的地緣特征來(lái)看，地塊位于九里堤成321、對(duì)比周邊40年產(chǎn)權(quán)住宅：周邊在售40年產(chǎn)權(quán)小戶型住宅目前售價(jià)在5680—6300元/㎡，據(jù)調(diào)查40年產(chǎn)權(quán)住宅與70年產(chǎn)權(quán)住宅的相差比例在16—20%，單價(jià)差距在900—1400元/㎡，據(jù)此推算該地塊2010年小戶型售價(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)6600—7300元/㎡2、對(duì)比周邊70年產(chǎn)權(quán)住宅周邊70年產(chǎn)權(quán)住宅售價(jià)在6000—7000元/㎡，經(jīng)對(duì)參考項(xiàng)目對(duì)比研究并經(jīng)修正后，本地塊目前中等戶型產(chǎn)品房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)6800元/㎡3、對(duì)比二手房住宅周邊二手房多數(shù)為2000—2004年所建，年代相對(duì)較早，對(duì)比修正本地塊目前大、中戶型房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)6700—6800元/㎡4、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率2004—2006年成都市主城區(qū)房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)率10.62%，2007年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率42.65%，2008年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率-16.27%，2009年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率30.21%。二、售價(jià)分析1、對(duì)比周邊40年產(chǎn)權(quán)住宅：二、售價(jià)分析33綜述1、該地塊位于九里堤成熟生活區(qū)，開(kāi)發(fā)條件成熟，至2011年周邊基本上無(wú)同類(lèi)項(xiàng)目，產(chǎn)品稀缺性明顯。2、該區(qū)域個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶集中，外來(lái)人口多，投資型需求、首置型需求大，市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡，銷(xiāo)售前景好，所制定的銷(xiāo)售計(jì)劃可行性大。3、該地塊土地面積小，且開(kāi)發(fā)周期和自有資金占用周期短，公司現(xiàn)有自有資金足以應(yīng)付4、即使該地塊在開(kāi)發(fā)過(guò)程中遭遇市場(chǎng)波動(dòng)，由于項(xiàng)目規(guī)模小并且以小戶型為主，在售價(jià)和銷(xiāo)售速度上均能有所保障。5、該地塊僅需投入1.4億自有資金，1年即可實(shí)現(xiàn)資金回籠，不會(huì)對(duì)公司投資能力和投資機(jī)會(huì)把握造成過(guò)大影響，并且可解決一年公司管理費(fèi)支付問(wèn)題。

綜合考慮，建議以650萬(wàn)/畝作為最高競(jìng)價(jià)參與競(jìng)拍。綜述34匯報(bào)完畢，謝謝！匯報(bào)完畢，謝謝！35成都九里堤地塊論證報(bào)告成都九里堤地塊36宏觀分析宏觀分析37從政策走向來(lái)看，主要是“抑制過(guò)快”，而不是“抑止上漲”，政策主調(diào)仍是“求穩(wěn)發(fā)展”從調(diào)控方向來(lái)看，主要打擊投資和投機(jī)購(gòu)房，同時(shí)增加保障性住房和中小套型普通商品住房的供應(yīng)量從總體趨勢(shì)上看，房?jī)r(jià)、地價(jià)短期內(nèi)下跌的可能性較小。2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍然保持平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)地價(jià)、房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的態(tài)勢(shì)，土地供應(yīng)量、成交量以及商品住宅供應(yīng)量都可能將高于2009年，商品住宅成交量可能略低于2009年，商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系將實(shí)現(xiàn)相對(duì)平衡。一、政策走向分析從政策走向來(lái)看，主要是“抑制過(guò)快”，而不是“抑止上漲”，政38二、市場(chǎng)走勢(shì)分析經(jīng)過(guò)2009年的報(bào)復(fù)性反彈，導(dǎo)致2010年年初商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入休整期，成交量極度萎縮，但從2010年1—3月的成交量走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)恢復(fù)較快，成交量呈現(xiàn)逐月上漲的趨勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)有效需求不僅依然存在，并呈現(xiàn)逐步增長(zhǎng)。2009年1月—2010年3月各月日均成交量二、市場(chǎng)走勢(shì)分析經(jīng)過(guò)2009年的報(bào)復(fù)性反彈，392009年1月—2010年2月各月房?jī)r(jià)走勢(shì)從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，自2009年以來(lái)，成都市主城區(qū)房?jī)r(jià)逐步上漲，至2010年1月達(dá)到7796元/㎡的最高點(diǎn)，2月房?jī)r(jià)雖略有下降，但仍保持相對(duì)平穩(wěn)，穩(wěn)定在7500元/㎡水平線上。2009年1月—2010年2月各月房?jī)r(jià)走勢(shì)從40地塊基本情況地塊基本情況41九里堤地塊位于成都市金牛區(qū)九里堤片區(qū)，地塊東側(cè)臨千禧花園住宅小區(qū)，周邊主要為居民生活小區(qū)。地塊周邊路網(wǎng)成熟，向北通往金府路及北三環(huán)，向西通往交大路，向東通往星漢路和九里堤北路。該地塊地處成熟住宅社區(qū)，生活便利，配套設(shè)施齊全，周邊已形成了“人人樂(lè)”、“沃爾瑪”等超市為主的社區(qū)商業(yè)中心。人人樂(lè)人人樂(lè)九里堤地塊位于成都市金牛區(qū)九里堤片區(qū)，地塊東42九里堤成熟生活圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域該地塊雖然靠近金府路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，但由于處于九里堤成熟生活圈，并不受金府路環(huán)境影響，各項(xiàng)生活配套齊全，街區(qū)環(huán)境安靜，居家氛圍良好，具有“鬧中取靜”的特點(diǎn)。九里堤成熟生活圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域該地塊雖然靠近金43地塊占地18.3211畝（合12214.08㎡），總?cè)莘e率≤2.6，總建筑密度≤24%，建筑高度≤77米。地塊占地18.3211畝（合12214.08441、優(yōu)勢(shì)周邊路網(wǎng)成熟，交通便利處于九里堤成熟生活圈，生活配套完善，居住氛圍好。地塊SWOT分析2、劣勢(shì)地塊向北靠近金府路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，大區(qū)域氛圍較差地塊面積較小，地塊形狀異形，不利于環(huán)境打造與合理布局3、機(jī)遇金府路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)擁有大量個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，可成為項(xiàng)目穩(wěn)定客源周邊在售項(xiàng)目多為尾盤(pán)，區(qū)域內(nèi)商品房源少，產(chǎn)品稀缺性較為突出4、威脅金府路片區(qū)存有部分商業(yè)用地可作商業(yè)產(chǎn)權(quán)住宅開(kāi)發(fā)沙西線片區(qū)、五塊石片區(qū)匯集品牌開(kāi)發(fā)商，地塊所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱。1、優(yōu)勢(shì)地塊SWOT分析2、劣勢(shì)3、機(jī)遇4、威脅45周邊市場(chǎng)情況周邊市場(chǎng)情況46一、在售項(xiàng)目九峰花園錦城名都興元綠洲近期在九里堤片區(qū)，該地塊周邊主要有以下在售項(xiàng)目：九峰花園、華宇錦城名都、興元綠洲、金府SOHO、金府國(guó)際。金府SOHO金府國(guó)際一、在售項(xiàng)目九峰花園錦城名都興元綠洲近期在九471、九峰花園九峰花園位于金府路，為1棟32層的高層住宅項(xiàng)目，占地面積11.23畝，建筑面積4.1萬(wàn)㎡，容積率5.6，規(guī)劃用戶414戶。該項(xiàng)目位于金府路，商業(yè)氛圍濃厚，但多以商品貿(mào)易為主，缺乏生活配套，項(xiàng)目占地面積小，缺乏打內(nèi)部環(huán)境的條件。受項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制，該項(xiàng)目定位中低端。戶型主要集中在套一、套二戶型，中小戶型總房源占79%。套一戶型集中在55—65㎡，套二戶型集中在70—88㎡。1、九峰花園九峰花園位于金府路，為1棟32層的高層住48該樓盤(pán)自2009年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，已完成313套，占總量76%的房源銷(xiāo)售，現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售期。目前該項(xiàng)目剩余房源多為120㎡大戶型產(chǎn)品，由于區(qū)位環(huán)境和產(chǎn)品自身?xiàng)l件不支持，大戶型產(chǎn)品滯銷(xiāo)嚴(yán)重，近期銷(xiāo)售均價(jià)5600元/㎡。該樓盤(pán)自2009年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，已完成31492、金府SOHO金府SOHO位于金府路，為一幢31層的高層建筑，占地6.61畝，總建筑面積6.86萬(wàn)㎡，1—4層為商業(yè)，5—17層是商務(wù)公寓，18—31層為寫(xiě)字樓。其商務(wù)公寓以40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)中小戶型為主，面積集中在42—92㎡，定位經(jīng)濟(jì)型住宅。目前住宅和寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售均價(jià)皆為6300元/㎡2、金府SOHO金府SOHO位于金府路，為一幢31層503、金府國(guó)際金府國(guó)際位于金府路，由2幢高層、1幢多層組成，占地21.53畝，總建筑面積12萬(wàn)㎡，集商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅為一體的綜合性項(xiàng)目其商務(wù)公寓以40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)中小戶型為主，面積集中在50—120㎡，定位經(jīng)濟(jì)型住宅。目前銷(xiāo)售均價(jià)為5680元/㎡3、金府國(guó)際金府國(guó)際位于金府路，由2幢高層、1幢多層組51對(duì)比分析金府路沿線項(xiàng)目都具有地塊面積小，沿線居住環(huán)境差，開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品多數(shù)為商業(yè)產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題，這類(lèi)項(xiàng)目主要依靠小戶型低價(jià)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。本地塊對(duì)比這類(lèi)項(xiàng)目具有社區(qū)環(huán)境好、地塊面積相對(duì)較大、住宅產(chǎn)權(quán)等多方面優(yōu)勢(shì)。金府路沿線地塊取得時(shí)間都較早，具有土地成本優(yōu)勢(shì)，其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品特征較為模糊，宜商宜住，其較低的售價(jià)水平（5500—6300元/㎡）對(duì)投資者具有較強(qiáng)的吸引力。雖然目前已知的幾個(gè)沿線項(xiàng)目已基本處于尾盤(pán)期，在九里堤地塊形成銷(xiāo)售條件階段，基本上不會(huì)形成威脅，但不排除未來(lái)一段時(shí)間，該區(qū)域?qū)⒂猩虡I(yè)用地轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)。對(duì)比分析金府路沿線項(xiàng)目都具有地塊面積小，沿線524、華宇·錦城名都2期該項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，總占地102畝。錦城名都2期位于交大路，由5棟33層高層和2棟32層高層組成，占地面積56.82畝，建筑面積19萬(wàn)㎡，規(guī)劃用戶2027戶。該項(xiàng)目位于交大-九里堤核心圈層，臨近以沃爾瑪為主的社區(qū)商業(yè)中心，居住氛圍良好。該項(xiàng)目定位城西中高端產(chǎn)品，大圍合布局，在區(qū)域在售項(xiàng)目中具有明顯的內(nèi)部景觀優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目以套二、套三戶型為主，分別占49%和42%，有少量套一戶型。套二戶型面積集中在60—88㎡，套三戶型集中在110—120㎡4、華宇·錦城名都2期該項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，總占地1053該樓盤(pán)自2008年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，現(xiàn)已進(jìn)入清盤(pán)期，近期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)6900—7100元/㎡。該樓盤(pán)自2008年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，現(xiàn)已進(jìn)入清54對(duì)比分析華宇錦城名都是該片區(qū)目前唯一由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的中高端住宅產(chǎn)品，其在區(qū)位環(huán)境、開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目品質(zhì)等多方面都具有優(yōu)勢(shì)，因此其大、中戶型的售價(jià)水平可以在該區(qū)域處于領(lǐng)先（7000—7200元/㎡）。九里堤地塊不具備打造與錦城名都品質(zhì)相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品，九里堤地塊土地面積較小，不具備打造較佳的內(nèi)部景觀條件。但九里堤地塊可利用產(chǎn)品差異化可創(chuàng)造較高的產(chǎn)品價(jià)值，如開(kāi)發(fā)售價(jià)高、銷(xiāo)售速度快的小戶型產(chǎn)品。對(duì)比分析華宇錦城名都是該片區(qū)目前唯一由品牌開(kāi)555、興元綠洲興元綠洲位于九里堤新泉路，由8棟22層高層組成，占地面積100.34畝，建筑面積38萬(wàn)㎡，規(guī)劃用戶4333戶。該項(xiàng)目位于九里堤成熟生活圈，交通便利，定位為中端住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目戶型區(qū)間相對(duì)均衡，套一（集中在45㎡）占30%，套二（集中在78—88㎡）約占40%，套三（集中在90—122㎡）占30%。5、興元綠洲興元綠洲位于九里堤新泉路，由8棟22層高56該項(xiàng)目自2007年3月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，當(dāng)年完成銷(xiāo)售1500套，12.5萬(wàn)㎡，后因2008年市場(chǎng)蕭條，銷(xiāo)售不暢，至2009年才基本完成銷(xiāo)售，目前處于清盤(pán)期，近期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)6200元/㎡，剩余房源銷(xiāo)售均價(jià)6900元/㎡（套二、套三），7300元/㎡（套一）據(jù)了解，興元房產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在大量質(zhì)量問(wèn)題，客戶滿意度低，對(duì)其售價(jià)有所影響。該項(xiàng)目自2007年3月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，當(dāng)年完成銷(xiāo)售57與九里堤地塊處于同一區(qū)位環(huán)境的興元綠洲項(xiàng)目，其最明顯的優(yōu)勢(shì)便是其地塊面積較大，但其缺陷相當(dāng)明顯，包括：容積率高、項(xiàng)目品質(zhì)低，建筑質(zhì)量問(wèn)題（目前現(xiàn)房銷(xiāo)售尤為明顯）、公司口碑差（成都市誠(chéng)信企業(yè)排名倒數(shù)），在諸多不利條件下，該項(xiàng)目仍可實(shí)現(xiàn)套一7300元/㎡，套二6900元/㎡的售價(jià)。

對(duì)比興元綠洲項(xiàng)目，九里堤地塊可利用青年房產(chǎn)的品牌價(jià)值、產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品差異化（中小戶型產(chǎn)品）實(shí)現(xiàn)與興元綠洲項(xiàng)目相當(dāng)甚至更高的產(chǎn)品價(jià)值。對(duì)比分析與九里堤地塊處于同一區(qū)位環(huán)境的興元綠洲項(xiàng)目58二、周邊二手房情況二、周邊二手房情況59九里堤地塊周邊二手房?jī)r(jià)格集中在6200—8000元/㎡,距九里堤地塊較近的九里苑和千禧花園（集中為120—170㎡大戶型)目前二手房?jī)r(jià)格在6200—6300元/㎡水平，由于該區(qū)域缺少新房源，因此二手房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)較快，約在50元/㎡·月。九里堤地塊周邊二手房?jī)r(jià)格集中在6200—8060九里堤地塊周邊二手房開(kāi)發(fā)年代較久，戶型面積一般相對(duì)較大，中小戶型房源較為稀缺，售價(jià)也相對(duì)較高，而大戶型二手房源較多，受總價(jià)影響，其可實(shí)現(xiàn)的單價(jià)一般都較中小戶型房源低500元/㎡。

九里堤地塊在區(qū)位環(huán)境上與周邊二手房源并沒(méi)有太大區(qū)別，九里堤地塊可通過(guò)打造適宜客戶需求的中小戶型實(shí)現(xiàn)相對(duì)二手房更高的溢價(jià)。年代較久的住宅小區(qū)二手房源售價(jià)集中在6000—6500元/㎡；次新房二手房源售價(jià)集中在6500—7000元/㎡；中小戶型房源售價(jià)集中在7000元/㎡以上；大戶型房源售價(jià)集中在6000—6500元/㎡；精裝小戶型房源售價(jià)范圍在8000—8500元/㎡。九里堤地塊周邊二手房開(kāi)發(fā)年代較久，戶型面積61城北2009年9月—2010年1月成交量較新增供應(yīng)量多出56%，供應(yīng)量嚴(yán)重低于需求量?？偨Y(jié)城北2009年9月—2010年1月成交量較新62九里堤片區(qū)2009年9月—2010年1月成交量為新增供應(yīng)量的1倍多，自2009年12月以來(lái)已無(wú)新增供應(yīng)量，該片區(qū)的供求關(guān)系更為緊張，而未來(lái)該片區(qū)將因無(wú)充足土地資源而加速這種緊張的供求關(guān)系。九里堤片區(qū)2009年9月—2010年1月成交631、九里堤片區(qū)市場(chǎng)需求量巨大，但供應(yīng)量嚴(yán)重偏低，未來(lái)在該區(qū)域開(kāi)發(fā)，由于產(chǎn)品的稀缺性，可實(shí)現(xiàn)的售價(jià)和銷(xiāo)售速度都將有所保障。2、該區(qū)域目前的產(chǎn)品特征來(lái)看，中小戶型銷(xiāo)售速度快，非金府路沿線項(xiàng)目基本上都可實(shí)現(xiàn)7000元/㎡左右的售價(jià)。3、目前在售房源基本都是尾盤(pán)，對(duì)九里堤地塊基本不構(gòu)成影響，該片區(qū)新供應(yīng)土地資源少，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)弱。4、由于區(qū)域供應(yīng)量低，五塊石片區(qū)、沙西線片區(qū)未來(lái)可能會(huì)對(duì)九里堤片區(qū)客戶群形成吸引。1、九里堤片區(qū)市場(chǎng)需求量巨大，但供應(yīng)量嚴(yán)重偏低，未來(lái)在該區(qū)域64地塊投資論證地塊投資論證