城市·公園·街區(qū)·家——大華曲江項(xiàng)目整合推廣思路——慢城主義來(lái)了！在全球化的新都市主義之后，狂熱高速后的緩慢，成就一種尊貴；鉛華洗盡后的從容，詮釋了一種態(tài)度；在快慢平衡中，宣告慢生活的開始。從深圳速度到全球化，世界正以前所未有的速度向前奔跑，每一個(gè)個(gè)體被拴在全球化戰(zhàn)車上，瘋狂、急速向前，而自由意志也因此而泯滅。于是慢城主義在全球精英的倡導(dǎo)下，悄然而來(lái)。Frontword[前言]閑話慢城慢城主義是一種新的城市模式，提出在現(xiàn)代化的城市中，尋求一種將現(xiàn)代化技術(shù)與傳統(tǒng)生活方式的結(jié)合，使人們不僅可以享受現(xiàn)代化生活帶來(lái)的諸多方便，更會(huì)把一種規(guī)律而且健康的幸福生活帶給每一個(gè)人。在慢城，有更多的空間供人們散步，有更多的綠地供人們休閑，有更便利的商業(yè)供人們娛樂(lè)和享受，有更多的廣場(chǎng)供人們交流，此外他們還提倡拆除不美觀的廣告牌、霓虹燈，城市電線，并限制小汽車的行駛速度和禁止汽車?guó)Q笛，提倡融洽的鄰里交流，希望人們有更多的時(shí)間關(guān)注家人和子女的教育。慢城不是一座城市，而是一種新城市模式。而是一種新生活模式。大華曲江項(xiàng)目策略提報(bào)大綱第一部分：WorldQujiang世界的曲江 ——曲江區(qū)域價(jià)值思考第二部分：ChinaDahua中國(guó)的大華 ——大華集團(tuán)品牌解析第三部分：TheslowmovementofXi'anCity西安的慢城主義運(yùn)動(dòng)——曲江項(xiàng)目推廣總綱世界的曲江——西安市場(chǎng)及曲江區(qū)域價(jià)值思考——WorldQujiangWorldQujiang世界的曲江◎區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析1.金地曲江項(xiàng)目分析2.中海曲江項(xiàng)目分析3.富力曲江項(xiàng)目分析4.本案競(jìng)爭(zhēng)地位描述◎曲江區(qū)域市場(chǎng)評(píng)估

1.曲江發(fā)展簡(jiǎn)史2.曲江土地價(jià)值3.曲江產(chǎn)品類型4.曲江客群構(gòu)成5.曲江配套設(shè)施6.曲江樓市歷史價(jià)格7.曲江價(jià)格走勢(shì)研判◎西安市場(chǎng)分析從統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)上上來(lái)來(lái)看看，，西西安安的的城城建建投投資資從從2002年年的的20多多億億猛猛增增到到2003年年的的62億億。。2006年年，，西西安安城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)達(dá)達(dá)到到投投資資100億億。。根根據(jù)據(jù)西西安安市市政政府府公公報(bào)報(bào)，，2007年年西西安安的的城城建建投投資資將將保保持持高高投投入入，，確確保保各各項(xiàng)項(xiàng)重重大大工工程程建建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)展展順順利利，，拉拉動(dòng)動(dòng)城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)。。西安經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn):西安高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的飛速速發(fā)展展，成成為經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的的亮點(diǎn)點(diǎn)；固定資資產(chǎn)投投入不不斷增增大，，帶動(dòng)動(dòng)城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)發(fā)展；；政府提提供更更加優(yōu)優(yōu)惠的的引入入外資資政策策，吸吸引更更多外外資；；《2005～2020年年西安安整體體城市市規(guī)劃劃》城城區(qū)面面積擴(kuò)擴(kuò)大到到335平平方公公里；；城市建建設(shè)的的進(jìn)程程加快快，各各重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目的逐逐漸完完工，，將促促進(jìn)投投資的的增長(zhǎng)長(zhǎng)；市政上上百億億投資資，將將為西西安的的交通通、城城市建建設(shè)帶帶來(lái)新新的面面貌，，拉動(dòng)動(dòng)內(nèi)需需。“以經(jīng)經(jīng)濟(jì)建建設(shè)為為中心心就是是以GDP為中中心””，““形象象工程程，政政績(jī)工工程””、““城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)設(shè)”力力度加加大使使西安安市經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行呈呈現(xiàn)明明顯的的投資資拉動(dòng)動(dòng)型特特征西安經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)呈呈現(xiàn)明明顯的的投資資拉動(dòng)動(dòng)型特特征2002年年～2006年年西安安市人人均GDP世界銀銀行衡衡量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：人均均GDP超超過(guò)1萬(wàn)美美從發(fā)發(fā)展中中狀態(tài)態(tài)進(jìn)入入發(fā)達(dá)達(dá)狀態(tài)態(tài)的標(biāo)標(biāo)線。。人均均GDP3000美美元進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)代化化門檻檻。人人均GDP超過(guò)過(guò)1000美元元，消消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)向向發(fā)展展享受受型升升級(jí)，，奢侈侈品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為居居民必必需品品。西安經(jīng)經(jīng)濟(jì)屬屬于發(fā)發(fā)展?fàn)顮顟B(tài)，，向享享受型型方向向過(guò)渡渡階段段西安的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展水平平進(jìn)入入發(fā)展展向享享受型型過(guò)渡渡階段段。奢奢侈品品消費(fèi)費(fèi)剛剛剛開始始。西安城城市空空間外外溢加加速?gòu)纳鲜鍪隹梢砸钥闯龀鑫靼舶驳娜巳司鵊DP已接接近2000美美元，，恩格格爾系系數(shù)也也已經(jīng)經(jīng)達(dá)到到小康康向富富裕過(guò)過(guò)渡的的階段段，西西安城城市化化已經(jīng)經(jīng)達(dá)到到50%，，表明明西安安已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入入到城城市化化高速速發(fā)展展階段段。在這一一宏觀觀趨勢(shì)勢(shì)下，，西安安城市市空間間開始始迅速速向外外擴(kuò)張張，““西咸咸一體體化””、““西安安都市市圈””等規(guī)規(guī)劃相相繼出出臺(tái)。。西安安城正正在從從“小西西安””（城城墻之之內(nèi)的的傳統(tǒng)統(tǒng)皇城城）向“大西西安””（多多功能能組團(tuán)團(tuán)的現(xiàn)現(xiàn)代化化都市市）擴(kuò)展。。經(jīng)濟(jì)因素發(fā)展趨勢(shì)西安擴(kuò)擴(kuò)張：：從““方城城”到到“環(huán)環(huán)城””長(zhǎng)安大西安中西安小西安西安城城發(fā)展展的三三個(gè)階階段：：—小西安安：方城附附近為為界。。以方方城為為中心心的雜雜居時(shí)時(shí)代。。—中西安安：以國(guó)家家級(jí)的的高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)為為龍頭頭，西西安的的城市市中心心向南南偏移移。經(jīng)經(jīng)過(guò)幾幾年的的發(fā)展展高新新區(qū)已已經(jīng)成成為發(fā)發(fā)展良良好的的西安安新城城—大西安安：以繞城城高速速為標(biāo)標(biāo)志，，城市市在“拉寬骨骨架、、降低低密度度、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)北北上、、城市市南移移”的指導(dǎo)導(dǎo)下，，正在在“多多組團(tuán)團(tuán)環(huán)城城”時(shí)時(shí)代擴(kuò)擴(kuò)展。南部西西安，，大西西安最最成熟熟的城城市副副中心心在“大大西安安”的的眾多多組團(tuán)團(tuán)中，，包括括高新新區(qū)、、曲江江新區(qū)區(qū)等在在內(nèi)的的“南部新新西安安”，已經(jīng)經(jīng)成為為西安安城市市發(fā)展展的最最亮點(diǎn)點(diǎn)，成成為發(fā)發(fā)展最最成熟熟，最最被認(rèn)認(rèn)可的的新西西安拓拓展區(qū)區(qū)。高新區(qū)區(qū)連續(xù)續(xù)多年年成為為中國(guó)國(guó)發(fā)展展最良良好的的國(guó)家家級(jí)高高新開開發(fā)區(qū)區(qū)以小寨寨為核核心的的城南南，成成為名名副其其實(shí)第第二個(gè)個(gè)中心心，輻輻射面面覆蓋蓋整個(gè)個(gè)南部部。曲江新新區(qū)在在眾多多重大大工程程的帶帶動(dòng)下下，正正在成成為西西安的的新中中心；；曲江高新區(qū)區(qū)城南◎曲江江區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)估估◎QujiangRegionalMarketAssessments1999年克林頓訪問(wèn)西安克林頓首站選擇西安：“如果你要了解一個(gè)民族，就必須知道她是從哪里來(lái)的……”2000年西部大開發(fā)2000年西部大開發(fā)的戰(zhàn)略正式提上議程。作為西北最大的政治、經(jīng)濟(jì)和文化城市——西安，備受關(guān)注。2005年連宋尋根之旅連宋、宋楚瑜西安之行，追溯、見證和緬懷一種有形或無(wú)形、維系全世界華人同宗同種的文化根源。2002年上海APEC會(huì)議影響力不斷擴(kuò)大的中國(guó)，在上海舉辦的APEC盛事。蘊(yùn)涵復(fù)興之意的唐裝閃耀登場(chǎng)，從此經(jīng)久不衰。1.曲曲江發(fā)發(fā)展簡(jiǎn)簡(jiǎn)史◎現(xiàn)代代曲江江2002年曲江宣言發(fā)表文化立市宣言出臺(tái)。2003年12月，大雁塔北廣場(chǎng)絢麗開放。拉開曲江建設(shè)序幕。2005年芙蓉園等竣工大唐芙蓉園、曲江海洋世界相繼竣工，在西安人心目中，西安的象征由秦始皇兵馬俑轉(zhuǎn)為“曲江”。2007年文化產(chǎn)業(yè)示范園開發(fā)模式、城市建設(shè)、獲得國(guó)家級(jí)認(rèn)可，與華僑城同獲殊榮。2006年會(huì)展整體竣工與曲江會(huì)議中心、商務(wù)中心、大學(xué)城區(qū)和小寨一起構(gòu)成西安新的核心經(jīng)濟(jì)圈。曲江房房地產(chǎn)產(chǎn)從““養(yǎng)在在深閨閨人未未識(shí)””到““回眸眸一笑笑百媚媚生””，用用了不不到4年時(shí)時(shí)間。。第三階階段：：2006年至至今關(guān)鍵詞詞：放放量、、品牌牌、高高認(rèn)知知度第二階階段：：2003～2005年年關(guān)鍵詞詞：曲曲江大大開發(fā)發(fā)、高高尚居居住區(qū)區(qū)第一階階段：：2003年前前關(guān)鍵詞詞：旅旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、市郊郊區(qū)曲江房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展4年年時(shí)間間實(shí)現(xiàn)現(xiàn)跨越越早期，，曲江江是西西安城城市旅旅游、、生態(tài)態(tài)保護(hù)護(hù)和發(fā)發(fā)展預(yù)預(yù)留區(qū)區(qū)，以以旅游游為重重點(diǎn)支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。在2003年年以前前。曲曲江境境內(nèi)的的房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目以以別墅墅類產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，普通通高端端住宅宅、商商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)基基本為為零。。曲江房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展轉(zhuǎn)折折點(diǎn)，，尤其其是以以大雁雁塔北北廣場(chǎng)場(chǎng)、大大唐芙芙蓉園園和曲曲江海海洋世世界的的成功功建設(shè)設(shè)。曲曲江境境內(nèi)的的房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目以以大雁雁塔、、大唐唐芙蓉蓉園等等為中中心，，呈““點(diǎn)””狀開開發(fā)的的特征征，分分布區(qū)區(qū)域較較為集集中。。消費(fèi)費(fèi)者者從從先先前前的的““到到曲曲江江買買環(huán)環(huán)境境””質(zhì)質(zhì)變變?yōu)闉椤啊暗降角I買文文化化、、到到曲曲江江買買身身份份””，，曲曲江江已已經(jīng)經(jīng)成成為為西西安安富富有有階階層層第第一一居居所所。。全全國(guó)國(guó)性性的的大大型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)相相繼繼進(jìn)進(jìn)軍軍曲曲江江，，曲曲江江進(jìn)進(jìn)入入鼎鼎盛盛時(shí)時(shí)期期。。代表表樓樓盤盤：：皇家家花花園園別別墅墅御御花花園園別別墅墅、、鉆鉆石石王王朝朝別別墅墅代表表樓樓盤盤：：湖濱濱花花園園、、曲曲江江6號(hào)號(hào)、、豐豐景景佳佳園園。。代表表樓樓盤盤：：曲江江華華府府、、中中海海國(guó)國(guó)際際社社區(qū)區(qū)、、尚尚林林苑苑等等文化化立立市市政府府大大手手筆筆投投入入西安安城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程三大大動(dòng)動(dòng)力力拉拉動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展西安安近近些些年年高高速速的的城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程，，為為城城市市外外延延發(fā)發(fā)展展帶帶來(lái)來(lái)的的強(qiáng)強(qiáng)勁勁動(dòng)動(dòng)力力。?！按蟠蟪浅鞘惺幸砸晕奈幕撜撦斴斱A贏””，，在在經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)城城市市的的理理論論下下，，曲曲江江的的文文化化性性已已經(jīng)經(jīng)成成為為西西安安的的名名片片效效應(yīng)應(yīng)。。政府府200億億，，打打造造西西部部第第一一文文化化品品牌牌，，在在城城建建、、旅旅游游、、商商業(yè)業(yè)、、文文化化等等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)上上資資金金密密集集投投入入。。西安安最最具具魅魅力力的的魂魂就就在在曲曲江江，，““古古今今交交融融之之美美””的的新新曲曲江江誕誕生生，，其其崛崛起起因因素素陳陳列列千千萬(wàn)萬(wàn)，，然然““裂裂變變””的的前前提提是是，，西西安安經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展及及城城市市人人口口的的擴(kuò)擴(kuò)充充；；而而其其背背后后核核心心的的支支撐撐力力，，則則是是曲曲江江傳傳承承千千年年的的文文化化價(jià)價(jià)值值觀觀，，所所帶帶來(lái)來(lái)的的巨巨大大昭昭示示力力。。曲江江是是西西安安的的，，也也是是世世界界的的隨著著曲曲江江新新區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展，，大大批批中中高高端端樓樓盤盤開開始始進(jìn)進(jìn)入入市市場(chǎng)場(chǎng)。。2004年年，，曲曲江江第第一一個(gè)個(gè)中中等等規(guī)規(guī)模模的的小小高高層層、、高高層層項(xiàng)項(xiàng)目目————曲曲江江6號(hào)號(hào)，，總總體體實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售均均價(jià)價(jià)達(dá)達(dá)到到4300元元/㎡㎡。。2006年年開開盤盤曲曲江江華華府府，，總總體體已已實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售均均價(jià)價(jià)5023元元/㎡㎡。。目目前前，，在在西西安安商商品品住住宅宅整整體體均均價(jià)價(jià)接接近近3500元元/㎡㎡的的情情況況下下，，而而曲曲江江商商品品住住宅宅（（除除別別墅墅類類產(chǎn)產(chǎn)品品外外））均均價(jià)價(jià)已已達(dá)達(dá)到到4700元元/㎡㎡。。由于于曲曲江江特特殊殊的的區(qū)區(qū)域域和和發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顩r況，，曲曲江江的的房房?jī)r(jià)價(jià)呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出起起點(diǎn)點(diǎn)高高，，漲漲幅幅穩(wěn)穩(wěn)步步小小幅幅度度上上揚(yáng)揚(yáng)的的特特征征，，每每年年的的漲漲幅幅在在2.5%左左右右（（約約100～～150元元/平平米米）），，但但目目前前仍仍低低于于整整個(gè)個(gè)西西安安市市平平均均房房?jī)r(jià)價(jià)漲漲幅幅。。曲江江是是西西安安住住宅宅均均價(jià)價(jià)最最高高的的區(qū)區(qū)域域2002年年，，曲曲江江土土地地價(jià)價(jià)格格為為30萬(wàn)萬(wàn)元元/畝畝；；2005年年3月月，，曲曲江江的的土土地地掛掛牌牌出出讓讓價(jià)價(jià)達(dá)達(dá)到到150萬(wàn)萬(wàn)元元/畝畝2006年年，，曲曲江江的的平平均均地地價(jià)價(jià)增增長(zhǎng)長(zhǎng)到到220萬(wàn)萬(wàn)元元/畝畝。。2006年年，，曲曲江江的的平平均均地地價(jià)價(jià)增增長(zhǎng)長(zhǎng)到到220萬(wàn)萬(wàn)元元/畝畝。。4年年間間，，曲曲江江土土地地價(jià)價(jià)格格從從30萬(wàn)萬(wàn)元元/畝畝增增長(zhǎng)長(zhǎng)到到200萬(wàn)萬(wàn)元元/畝畝，，達(dá)達(dá)7倍倍之之多多。。而而隨隨著著曲曲江江新新區(qū)區(qū)的的不不斷斷發(fā)發(fā)展展，，土土地地價(jià)價(jià)格格將將持持續(xù)續(xù)走走高高。。曲江的地地價(jià)達(dá)到到200元/畝畝，仍在在不斷上上升2006～2007年年曲江開開發(fā)樓盤盤存量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱別墅類小高層高層總規(guī)模(㎡)均價(jià)總體銷售率存量(㎡)曲江華府2200005023

60%9.0萬(wàn)豐景佳園170000550090%2.0萬(wàn)鉆石半島300000449720%20萬(wàn)曲江城市花園128175430030%9.0萬(wàn)曲江南苑250000406630%13.7萬(wàn)曲江蘭亭300000360040%16.7萬(wàn)金地·曲江尚林苑726001000020%5.6萬(wàn)曲江公館35600950070%1.2萬(wàn)航天御苑53333930040%2.8萬(wàn)曲江溪園39500100010%3.3萬(wàn)曲江佳園別墅119651500080%0.3萬(wàn)合計(jì)約140萬(wàn)約83.6萬(wàn)說(shuō)明：市市場(chǎng)存量量為已推推出項(xiàng)目目的在售售面積與與未開盤盤面積之之和。除了已經(jīng)經(jīng)在售的的項(xiàng)目外外，該區(qū)區(qū)域還有有大量的的項(xiàng)目正正在進(jìn)行行前期的的運(yùn)作，，據(jù)我們們了解到到的項(xiàng)目目見下表表所示。。根據(jù)曲曲江發(fā)展展態(tài)勢(shì)，，隨著南南湖等竣竣工和完完善，資資源型高高端樓盤盤仍將陸陸續(xù)入市市。項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目位置規(guī)模建筑形式中海國(guó)際社區(qū)中海地產(chǎn)大唐芙蓉園北、曲江海洋世界東占地約1300畝別墅、洋房、小高層和高層金地曲江項(xiàng)目深圳金地芙蓉路以東，航天御苑以南。占地約200畝別墅、小高層大華長(zhǎng)安項(xiàng)目上海大華長(zhǎng)安區(qū)，富力城南端占地約1000畝低密度、生態(tài)化的高端住宅社區(qū)————芙蓉路以東，雁南五路以北，南湖西側(cè)。占地約153.1畝——————芙蓉路東，翠竹園南占地約92.80畝——2007～2008年年待推出出項(xiàng)目目前，曲曲江商品品住宅市市場(chǎng)存量量約有83.6萬(wàn)平米米。其中中，普通通高端住住宅為75萬(wàn)平平米，別別墅類產(chǎn)產(chǎn)品8.6萬(wàn)平平米。可可見，在在2007年到到2008年初初，曲江江的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將進(jìn)入入一個(gè)持持續(xù)的穩(wěn)穩(wěn)定銷售售期。隨著市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展，全國(guó)國(guó)性品牌牌地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的推推出，曲曲江房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入入一個(gè)““戰(zhàn)國(guó)時(shí)時(shí)期”，，保守估估計(jì)未來(lái)來(lái)二三年年內(nèi)的曲曲江房地地產(chǎn)潛在在的總供供應(yīng)量在在100萬(wàn)平米米以上，，而我們們項(xiàng)目所所面臨的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更更加激烈烈。現(xiàn)狀趨勢(shì)尚美佳觀點(diǎn)點(diǎn)客戶情況況分析曲江購(gòu)房房客戶職職業(yè)情況況統(tǒng)計(jì)根據(jù)調(diào)查查，曲江江的目標(biāo)標(biāo)客戶普普遍屬于于高收入入、高學(xué)學(xué)歷類型型，年收收入起碼碼在50萬(wàn)元以以上，以以私人人企業(yè)家家、高級(jí)級(jí)經(jīng)理層層、政府府公務(wù)員員和高級(jí)級(jí)專業(yè)技技術(shù)人員員為主。。以城南區(qū)區(qū)域?yàn)橹髦?，比率率占?5%；；其次，，高新區(qū)區(qū)占到20%，，城東等等其它城城區(qū)的占占到25%。隨隨著西安安各種投投資的增增多、國(guó)國(guó)際化程程度的加加快、商商貿(mào)的繁繁榮，外外地購(gòu)買買客戶群群呈增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。。曲江購(gòu)房房客戶來(lái)來(lái)源情況況統(tǒng)計(jì)根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查結(jié)結(jié)果，曲曲江目標(biāo)標(biāo)客戶個(gè)個(gè)人購(gòu)房房的年齡齡范圍在在28～～47歲歲之間。。其中以以38～～47歲歲為重點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)客客戶群。。也就是是說(shuō)，曲曲江的目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群以出出生在1965～1975年年之間的的人群為為主。曲江購(gòu)房房客戶年年齡段情情況目標(biāo)客戶戶群購(gòu)買買考慮因因素先后后是戶型型空間、、地段、、景觀環(huán)環(huán)境、品品牌、物物業(yè)管理理、社區(qū)區(qū)規(guī)模等等。這說(shuō)說(shuō)明，在在曲江整整體環(huán)境境已經(jīng)獲獲得認(rèn)可可的時(shí)候候，產(chǎn)品品的品質(zhì)質(zhì)成為目目標(biāo)客戶戶群所關(guān)關(guān)注的焦焦點(diǎn)。在在調(diào)研中中還發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，購(gòu)房房客戶對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)品品牌的重重視度較較高。曲江購(gòu)房房客戶購(gòu)購(gòu)買要素素情況大部分客客戶屬于于第二次次置業(yè)，，甚至多多次置業(yè)業(yè)，購(gòu)買買主要目目的為了了改善居居住條件件，擁有有良好的的居住環(huán)環(huán)境。曲江購(gòu)房房客戶購(gòu)購(gòu)買目的的曲江的購(gòu)購(gòu)買客戶戶群，以以三口之之家居多多，占到到40%以上；；其次是是三代同同堂，占占到30%；然然后是兩兩人世界界、五口口之家，，單身居居最少，，這三者者總計(jì)占占到30%。這這說(shuō)明，，曲江購(gòu)購(gòu)買客戶戶開始重重視家庭的居住環(huán)環(huán)境，并并將其作作為第一一居所。。曲江購(gòu)房房客戶家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)大多數(shù)目目標(biāo)客戶戶在西安安以閱讀讀《華商商報(bào)》為為主，獲獲取最新新的信息息，其次次是西安安晚報(bào)等等；在調(diào)調(diào)查中還還發(fā)現(xiàn)，，這部分分客戶對(duì)對(duì)從網(wǎng)絡(luò)絡(luò)獲取信信息也有有一定的的依賴性性。曲江購(gòu)房房客戶獲獲知途徑徑在調(diào)研分分析中發(fā)發(fā)現(xiàn)，曲曲江購(gòu)房房客戶多多數(shù)學(xué)歷歷層次較較高。有有超過(guò)三三分之二二的消費(fèi)費(fèi)者文化化程度是是大學(xué)本本科和專?？埔陨仙蠈W(xué)歷，，亦有5%的人人擁有博博士以上上的學(xué)位位，這說(shuō)說(shuō)明，購(gòu)購(gòu)房客戶戶呈現(xiàn)出出“兩高高”情況況：高學(xué)學(xué)歷、高高收入。。曲江購(gòu)房房客戶教教育程度度分析區(qū)域客戶戶研判目標(biāo)客戶戶群普遍遍支付能能力較高高，具有有高收入入的實(shí)力力人群多多愿意為為品質(zhì)生生活買單單。區(qū)域客戶戶普遍擁?yè)碛衅渌麉^(qū)域一一套以上上的房產(chǎn)產(chǎn)，將曲曲江作為為第一居居所，家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)多為一一家三口口和四口口。戶型、景景觀環(huán)境境、地段段依舊是是消費(fèi)者者目前選選擇曲江江房產(chǎn)的的重要因因素，而而這也是是我們最最能打動(dòng)動(dòng)客戶的的。目標(biāo)客戶戶群普遍遍具有高高收入、、高學(xué)歷歷的特征征，對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、時(shí)時(shí)尚較為為關(guān)注，，具有較較高的文文化品位位。尚美佳觀點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)研判從典型性性項(xiàng)目分分析中可可以得出出，目前前曲江普普通高端端市場(chǎng)需需求的產(chǎn)產(chǎn)品以三三室、四四室為主主，總價(jià)價(jià)在55～90萬(wàn)之間間；大四四室及五五室以上上的戶型型銷售速速度相對(duì)對(duì)緩慢。。根據(jù)項(xiàng)目目的素質(zhì)質(zhì)綜合分分析，一一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，普通通高端類類產(chǎn)品的的消化速速度應(yīng)保保持在在在6000㎡/月，銷銷售金額額預(yù)計(jì)估估應(yīng)保持持在3000～～4000萬(wàn)/月。考慮到企企業(yè)品牌牌、產(chǎn)品品規(guī)劃、、營(yíng)銷模模式、物物業(yè)服務(wù)務(wù)等綜合合指標(biāo)，，普通高高端產(chǎn)品品之間的的差價(jià)可可達(dá)到500～～1000元/平米。。從整體的的銷售情情況來(lái)看看，曲江江普通高高端類產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售季節(jié)節(jié)起伏狀狀況不大大，基本本保持平平穩(wěn)。這這同時(shí)也也說(shuō)明了了，曲江江的客戶戶群對(duì)季季節(jié)的抗抗性不大大。尚美佳觀點(diǎn)點(diǎn)◎區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析◎Regionalcompetitionanalysis中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目定位曲江核心國(guó)際生活區(qū)特色大盤+大品牌項(xiàng)目規(guī)劃別墅高端產(chǎn)品、小高層中端產(chǎn)品、高層低三檔產(chǎn)品三大地塊營(yíng)銷策略品牌營(yíng)銷+宣揚(yáng)國(guó)際大手筆自07年年初至8月共7000人登記打造5大國(guó)際價(jià)值體系項(xiàng)目定位陽(yáng)光下的湖與宅特色板式、低密創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃東方地緣，容世界經(jīng)典的國(guó)際文化解讀16%低密建筑：簡(jiǎn)歐園林：外引內(nèi)優(yōu)英倫臺(tái)地營(yíng)銷策略首批放量253套115m2三房4300起175四房6000起3萬(wàn)元認(rèn)籌超1000套中海國(guó)際際社區(qū)··熙岸第一批認(rèn)認(rèn)籌115m2小小三房135m2三房房159m2大大三房175m2四四房頂躍200——242m2底躍金地·尚林苑項(xiàng)目定位皇脈上的城市奢適品雁塔中軸·皇脈別墅特色創(chuàng)新的別墅戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃社區(qū)由兩大部分構(gòu)成——1.32戶聯(lián)排別墅、92戶疊加

2.300套7棟小高層組成新唐風(fēng)概念，園林規(guī)劃為坡地、水景營(yíng)銷策略打造別墅社區(qū)高端定位，先推最高端別墅物業(yè)再逐步推出次高端、中高端物業(yè)皇脈中軸概念和以大雁塔為坐標(biāo)，則是其推廣重要手法正在推別墅收官，小高層入市9.29日舉行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)產(chǎn)品小高層185——240/平米園林設(shè)計(jì)理念為“一苑5園”價(jià)格均價(jià)7000營(yíng)銷策略建立與周邊樓盤的差異性——“別墅區(qū)里的小高層”以“純粹”建立其價(jià)值感目前處于登記中,截止目前準(zhǔn)意向客戶為30人,預(yù)計(jì)10.1后達(dá)90人左右近期營(yíng)銷推推廣185m2三房195m2三房210m2四房240m2四房1#2#6#12#13#9、10、、11#（（未售）18192021花園洋房3#7#14#8#15#15#16#17#德苑在售天地源·曲江華府項(xiàng)目定位新中式人文大宅特色具有中式符號(hào)的現(xiàn)代建筑項(xiàng)目規(guī)劃低密社區(qū)，占地面積206.742畝，總建筑面積約22萬(wàn)平方米；綠化率44%，類型：花園洋房、板式小高層、高層等。首創(chuàng)唐詩(shī)園林營(yíng)銷策略體驗(yàn)式、情景式、文化營(yíng)銷組團(tuán)式推售小高層——洋房——小高層正在推二期房源德苑小高層組團(tuán)13——17#德苑140——170面積

140——170

㎡價(jià)格5200——5900元/平米營(yíng)銷進(jìn)展持續(xù)的文化情境塑造+庭院文明8月成交套數(shù)85已出售總套數(shù)640可預(yù)售總套數(shù)1094當(dāng)前可售套數(shù)454近期營(yíng)銷推推廣曲江南苑開發(fā)商：西安長(zhǎng)江置置業(yè)投資有有限公司項(xiàng)目位置：：雁南四路與與芙蓉西路路西南角總占地面積積：總占地地140畝畝總總建筑面積積：26萬(wàn)萬(wàn)平方米總棟數(shù)數(shù)：23棟售售樓電話：前1期1已售罄，，2期9月月已經(jīng)開始始銷售項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目位置圖圖3#2#1#7#5#12#16#17#11#8#4#6#22#23#10#13#14#18#21#15#9#19#20#5、戶型戶型：3室2廳2衛(wèi)面積：153.64M25、戶型戶型：3室2廳2衛(wèi)面積：159.32M2戶型結(jié)構(gòu)：B型結(jié)構(gòu)5、戶型戶型：3室2廳2衛(wèi)面積：158.69M2戶型結(jié)構(gòu)：D型結(jié)構(gòu)5、戶型戶型：3室2廳2衛(wèi)面積：142.13M2戶型結(jié)構(gòu)：U型結(jié)構(gòu)中國(guó)的大華華——大華集集團(tuán)品牌解解析——◎品牌競(jìng)爭(zhēng)◎Brandcompetition近3年來(lái)的的西安市場(chǎng)場(chǎng)，可謂是是春秋戰(zhàn)國(guó)國(guó)時(shí)期，本本土企業(yè)受受到外來(lái)大大品牌劇烈烈沖擊，而而外來(lái)企業(yè)業(yè)的品牌之之戰(zhàn)，愈演演愈烈，從從高新區(qū)到到曲江，哪哪里價(jià)值高高哪里就能能見群雄。。市場(chǎng)也經(jīng)過(guò)過(guò)了對(duì)大牌牌從陌生到到認(rèn)可到現(xiàn)現(xiàn)在的追捧捧的歷程。。趨于成熟的的西安地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，目目前處于諸諸侯割據(jù)，，先后粉墨墨登場(chǎng)，強(qiáng)強(qiáng)者為王的的時(shí)刻還沒(méi)沒(méi)到來(lái)面對(duì)日趨高高漲的剛性性市場(chǎng)需求求，每個(gè)有有作為的品品牌都能培培育出自己己的品牌消消費(fèi)者，乃乃至忠誠(chéng)跟跟隨者綠地進(jìn)駐時(shí)間2004.4事件炒作50億投資高新區(qū)共建CBD進(jìn)駐姿態(tài)造城運(yùn)動(dòng)，CBD運(yùn)營(yíng)品牌動(dòng)作上海、西安政府互動(dòng)西安媒體上海行下一代關(guān)懷計(jì)劃的持續(xù)進(jìn)行品牌形象上海房企第一中國(guó)房企旗艦品牌印象高端品質(zhì)進(jìn)駐時(shí)間2005.1事件炒作中海華庭的地王炒作中海國(guó)際社區(qū)的100億運(yùn)營(yíng)曲江進(jìn)駐姿態(tài)城市最優(yōu)地段做最優(yōu)項(xiàng)目品牌動(dòng)作大規(guī)模廣告宣傳品牌外展點(diǎn)宣傳品牌形象世界500強(qiáng)中國(guó)地產(chǎn)第一品牌品牌印象高端實(shí)力中海進(jìn)駐時(shí)間2005.12事件炒作少陵塬大型征文活動(dòng)進(jìn)駐姿態(tài)毛胚房終結(jié)者品牌動(dòng)作大規(guī)模廣告宣傳品牌形象中國(guó)地產(chǎn)綜合實(shí)力第一品牌印象高端實(shí)力富力進(jìn)駐時(shí)間2006.4事件炒作Hellowxi’an解讀大雁塔進(jìn)駐姿態(tài)科學(xué)筑家品牌動(dòng)作廣告宣傳戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)品牌形象做中國(guó)最有價(jià)值國(guó)際化上市企業(yè)品牌印象高端智慧金地一線品牌共共性：不定期的品品牌推廣持續(xù)的品牌牌維護(hù)無(wú)論項(xiàng)目大大小都部署署了長(zhǎng)線的的品牌戰(zhàn)略略注重媒體合合作樹立印象深深刻的品牌牌形象◎品牌診斷◎Branddiagnosis在群雄逐鹿鹿的西安，，大華進(jìn)入入了，在市市場(chǎng)的檢閱閱中，卻明明顯缺失。。這種缺失，，并不是本本身實(shí)力，，而是話語(yǔ)語(yǔ)權(quán)得缺失失。話語(yǔ)權(quán)缺失失上海地產(chǎn)十十強(qiáng)？中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)？？中國(guó)地產(chǎn)綜綜合實(shí)力TOP10，上海地地產(chǎn)三甲。。在西安市場(chǎng)場(chǎng)，卻鮮有有人知。印象模糊陽(yáng)光曼哈頓頓規(guī)模小，，業(yè)主少，，口碑傳播播面小前期推廣，，品牌力度度小，僅有有片區(qū)認(rèn)知知度口碑積累少少2005年年,大華錯(cuò)錯(cuò)過(guò)了最容容易稱雄的的初始期。。2008，，在群雄并并起的白熱熱化時(shí)期,大華如何何把握？發(fā)聲——突突圍——并并稱雄大華品牌““三步一目目標(biāo)”建立獨(dú)特的的品牌體系系三步一目標(biāo)◎品牌突圍◎Thebrandbreaksthrough契機(jī)公園低密產(chǎn)品曲江項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)規(guī)劃的兩個(gè)大公園園是建立大華品牌西西安市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的一一個(gè)支點(diǎn)項(xiàng)目一期的的低密度產(chǎn)產(chǎn)品形象，，能在一定定程度上對(duì)對(duì)大華品牌牌進(jìn)行有效效提升。獻(xiàn)禮——市市政配套以項(xiàng)目公園園為噱頭，，樹立大華華品牌專注注建筑，關(guān)關(guān)注城市發(fā)發(fā)展，是一一個(gè)有責(zé)任任的大牌開開發(fā)商的品品牌形象。。導(dǎo)入——新新城市規(guī)劃劃理念在項(xiàng)目中導(dǎo)導(dǎo)入一種新新的城市發(fā)發(fā)展模式和和生活模式式，以慢城城主義為項(xiàng)項(xiàng)目精神，，以關(guān)懷人人性為品牌牌內(nèi)涵，樹樹立品牌影影響力和美美譽(yù)度。運(yùn)營(yíng)——曲曲江版塊在前兩者的的基礎(chǔ)之上上，進(jìn)而實(shí)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)曲曲江，運(yùn)營(yíng)營(yíng)城市的大大牌形象，，從而培育育品牌的忠忠誠(chéng)度，實(shí)實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)擴(kuò)張。曲江運(yùn)動(dòng)公公園公園命名曲江又一園園備選案名誠(chéng)意——得得民心得天天下事件營(yíng)銷：：公園方案案征集、名名稱征集實(shí)力——常常規(guī)企業(yè)品品牌解讀、、地塊解讀讀媒體攻略：：主流媒體體專欄炒作作專業(yè)——產(chǎn)產(chǎn)品理念提提煉產(chǎn)品展示：：城市、公公園、街區(qū)區(qū)、家品牌突圍三三步曲獻(xiàn)禮——市市政配套導(dǎo)入——新新城市規(guī)劃劃理念運(yùn)營(yíng)——曲曲江版塊西安慢城運(yùn)運(yùn)動(dòng)——曲江項(xiàng)項(xiàng)目推廣總總綱——◎項(xiàng)目分析◎產(chǎn)品分析◎項(xiàng)目SWOT分析◎項(xiàng)目?jī)r(jià)格定定位◎客群定位◎項(xiàng)目定位◎項(xiàng)目推廣概概念提煉◎項(xiàng)目推廣總總綱◎項(xiàng)目推盤節(jié)節(jié)奏◎后續(xù)推盤大大綱◎項(xiàng)目分析◎ProjectAnalysis項(xiàng)目規(guī)劃總總用地:65.94公頃，約約989畝畝居住區(qū)地上上總建筑面面積:102萬(wàn)平方方米容積率1.94住宅建筑面面積90萬(wàn)萬(wàn)平方米公建建筑面面積12萬(wàn)萬(wàn)平方米居住總戶數(shù)數(shù):8684戶◎具有綜合合物業(yè)形態(tài)態(tài)◎大型生活活新城◎一期低密密度◎位于曲江江◎項(xiàng)目SWOT分析◎SWOTanalysisoftheproject項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：：1。區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)：位于于西安高端端住宅密集集的曲江區(qū)區(qū)域；2。公園優(yōu)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目目?jī)?nèi)規(guī)劃有有南北兩大大市政公園園；3。產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目目產(chǎn)品形態(tài)態(tài)多樣，適適應(yīng)性強(qiáng)；；4。教育優(yōu)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目目?jī)?nèi)規(guī)劃有有學(xué)校，可可資利用；；5。規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目目體量大，，易于形成成項(xiàng)目向心心力和影響響力；6。項(xiàng)目樣樣板段與公公園建設(shè)先先行，具有有較強(qiáng)的號(hào)號(hào)召力；7。低密度度，街區(qū)規(guī)規(guī)劃。項(xiàng)目劣勢(shì)：：1。項(xiàng)目所所處地段位位于曲江規(guī)規(guī)劃區(qū)最南南端，位置置相對(duì)偏僻僻；2。集團(tuán)品品牌在西安安區(qū)域內(nèi)影影響力弱，，品牌形象象不明晰；；3。開發(fā)體體量大，開開發(fā)周期較較長(zhǎng)，可能能會(huì)出現(xiàn)規(guī)規(guī)劃理念落落后等風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；4。遠(yuǎn)離城城市核心，，周邊配套套不完善；；5。熱力、、排水等配配套尚未落落實(shí)；機(jī)會(huì)點(diǎn)：1。樓市整整體態(tài)勢(shì)良良好，并將將持續(xù)較長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)期；2。曲江江區(qū)域整整體的快快速發(fā)展展，提升升土地價(jià)價(jià)值增長(zhǎng)長(zhǎng)；威脅點(diǎn)：：1。區(qū)域域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，，直接與與富力城城爭(zhēng)奪客客戶；2。金地地、融僑僑、富力力等大牌牌開發(fā)商商在曲江江已建立立了一定定的影響力；；公園———慢城———低密密——品品質(zhì)推廣線索索大華品牌牌（公園園橇動(dòng)））——曲曲江運(yùn)營(yíng)營(yíng)（慢城城義）——第一一期產(chǎn)品品（慢城城主義倡倡導(dǎo)下的的低密））——第二二期品質(zhì)質(zhì)（慢城城主義與與院落））可以運(yùn)用用到的營(yíng)營(yíng)銷———事事件+話話題+文文本事件（公公園事件件）慢城（（跟慢慢城協(xié)協(xié)會(huì)合合作，，授權(quán)權(quán)、請(qǐng)請(qǐng)主席席等等等系列列）話題（（平面面媒體體全面面跟進(jìn)進(jìn)）慢城主主義（（文本本）推售節(jié)節(jié)奏花園洋洋房為為主別墅蓄蓄水高層公公寓蓄蓄水◎項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定定位◎SWOTanalysisoftheproject1.定定價(jià)策策略通盤考考慮，，同類類對(duì)比比，小小幅提提升2.區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類類型產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格分分析金地獨(dú)獨(dú)棟別別墅價(jià)價(jià)格：：曲江公公館獨(dú)獨(dú)棟別別墅價(jià)價(jià)格：：富力城城高層層價(jià)格格：中海國(guó)國(guó)際社社區(qū)高高層價(jià)價(jià)格：：◎客群對(duì)對(duì)位◎SWOTanalysisoftheproject誰(shuí)在為為項(xiàng)目目買單單？我們?yōu)闉檎l(shuí)在在造房房子？？[如何何尋找找目標(biāo)標(biāo)客群群？]從產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)上找找：項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品有有獨(dú)棟棟別墅墅、聯(lián)聯(lián)排別別墅、、花園園洋房房、景景觀高高層等等多種種形態(tài)態(tài)，包包容性性強(qiáng)，，因此此需要要針對(duì)對(duì)不同同產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)，尋尋找對(duì)對(duì)位客客群。。從項(xiàng)目目區(qū)位位上找找：項(xiàng)目位位于曲曲江，，緊臨臨長(zhǎng)安安科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)園和和西部部大學(xué)學(xué)城，，屬于于高檔檔住宅宅區(qū)，，不是是一般般的人人所能能消費(fèi)費(fèi)。從筑居居心理理上找找：由于曲曲江區(qū)區(qū)域整整體價(jià)價(jià)格位位于西西安各各區(qū)域域之上上，能能夠承承受高高價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品的的，是是不愿愿意屈屈就生生活的的人，，他們們更關(guān)關(guān)注生生活本本身，，追求求內(nèi)心心的安安靜。。[項(xiàng)目目目標(biāo)標(biāo)客群群]項(xiàng)目周周邊和和輻射射全市市的知知本階階層高新富富人大華版版塊曲江富富人陜北富富人1.獨(dú)獨(dú)棟別別墅客客群鎖鎖定社會(huì)層層面：：1、45-50歲，，處于于社會(huì)會(huì)上層層，年年收入入在100萬(wàn)以以上；；2、行行業(yè)包包括：：國(guó)企企干部部、私私營(yíng)企企業(yè)主主、政政府高高官等等；3、家家庭處處于空空巢期期，事事業(yè)處處于成成熟期期。心理層層面：：1、追追求生生活享享受和和生活活品質(zhì)質(zhì)；2、有有炫耀耀消費(fèi)費(fèi)心理理，享享受多多年奮奮斗成成就3、核核心需需求：：區(qū)位位，奢奢侈。。2.聯(lián)聯(lián)排別別墅客客群鎖鎖定社會(huì)層層面：：1、40-45歲，，處于于社會(huì)會(huì)上層層，年年收入入在80萬(wàn)萬(wàn)以上上；2、行行業(yè)包包括：：國(guó)企企干部部、私私營(yíng)企企業(yè)、、政府府處級(jí)級(jí)以上上干部部等；；3、家家庭處處于空空巢期期，事事業(yè)處處于成成熟期期。心理層層面：：1、具具備較較好的的教育育基礎(chǔ)礎(chǔ)，追追求生生活享享受和和生活活品質(zhì)質(zhì)；2、有有改善善生活活環(huán)境境需求求，享享受多多年奮奮斗成成就3、核核心需需求：：區(qū)位位，品品位。。3.花花園洋洋房客客群鎖鎖定社會(huì)層層面：：1、35-40歲，，屬于于社會(huì)會(huì)中堅(jiān)堅(jiān)，年年收入入在50萬(wàn)萬(wàn)以上上；2、行行業(yè)包包括：：高科科技、、私營(yíng)營(yíng)老板板、政政府公公務(wù)員員等；；3、家家庭處處于滿滿巢期期，事事業(yè)處處于上上升期期。心理層層面：：1、受受過(guò)高高等教教育，，追求求生活活品質(zhì)質(zhì)；2、要求有有自己己獨(dú)特特的生生活空空間，，容易易接受受新事事物、、新文文化、、新理理念；；3、核核心需需求：：區(qū)位位，文文化、、品位位。4.景景觀高高層客客群鎖鎖定社會(huì)層層面：：1、30-40歲，，處于于社會(huì)會(huì)上層層，年年收入入在50萬(wàn)萬(wàn)以上上；2、行業(yè)業(yè)包括：：高科技技精英、、私營(yíng)企企業(yè)主、、政府公公務(wù)員、、大學(xué)教教師等；；3、家庭庭處于滿滿巢期或或空巢期期，事業(yè)業(yè)處于奮奮斗階段段。心理層面面：1、追求求生活品品質(zhì)；2、要求求有自己己獨(dú)特的的生活空空間，容易接受受新事物物、新文文化、新新理念；；3、核心心需求：：區(qū)位，，文化、、品位。。觀點(diǎn)：他們處于于社會(huì)上上層，是是時(shí)代精精英，他他們經(jīng)歷歷過(guò)與時(shí)時(shí)間賽跑跑的奮斗斗歷程，，他們有有比普通通人更多多的時(shí)間間來(lái)享受受生活，，他們可可能已換換了兩次次房甚至至更多，，他們穩(wěn)穩(wěn)健、挑挑剔，他他們很難難找到環(huán)環(huán)境、格格局、價(jià)價(jià)格等各各方面都都令人滿滿意的房房子。他們注重重社會(huì)價(jià)價(jià)值，他他們會(huì)主主動(dòng)反思思自身的的生活價(jià)價(jià)值。他他們?cè)?jīng)經(jīng)就是速速度的大大玩家，，也更能能體會(huì)到到全球化化所帶來(lái)來(lái)的速度度的狂熱熱已經(jīng)失失控。他們認(rèn)為為：應(yīng)該該將高壓壓力、高高收入、、高速度度的生活活形態(tài)換換成一種種比較輕輕松，比比較緩慢慢的消費(fèi)費(fèi)模式、、生活模模式、城城市模式式！他們是慢慢活族，，他們信仰仰慢城主主義，他們倡導(dǎo)導(dǎo)慢城運(yùn)運(yùn)動(dòng)！◎營(yíng)銷策略略論◎事件營(yíng)銷銷1.大華華造園公園命名名全市大大征集2.慢城城運(yùn)動(dòng)專欄新聞聞吵做邀請(qǐng)媒體體記者在在財(cái)經(jīng)/新聞/生活版版塊撰寫寫專題文文章——推廣廣策略的的制定思思路強(qiáng)化項(xiàng)目目自身及及曲江區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)以獨(dú)特的的推廣主主題，引引爆市場(chǎng)場(chǎng)廣告的目目的，不不單單是是促進(jìn)銷銷售，更更是樹立立項(xiàng)目以以及發(fā)展展商的品品牌1.項(xiàng)目目整盤定定位曲江公園園特區(qū)曲江上游游慢城公園生活街區(qū)區(qū)定位解構(gòu)構(gòu)項(xiàng)目區(qū)位位精神圖騰騰景觀特征征規(guī)劃理念念2.項(xiàng)目目案名大華曲江江中央公公園上游皇脈脈慢慢城生活活案名解構(gòu)構(gòu)大華曲江公園中央企業(yè)品牌牌區(qū)位價(jià)值值品牌搶位位景觀價(jià)值值慢城生活活上游皇脈脈對(duì)位區(qū)域域文化實(shí)施品牌牌占位慢城生活活模式全盤精神神圖騰備選案名名大華◎陽(yáng)陽(yáng)光慢城城一期案名名九院街以社區(qū)整整體規(guī)劃劃都市街街區(qū)為核核心，考考慮到后后期推廣廣的延展展性和項(xiàng)項(xiàng)目分期期案名等等綜合因因素，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目一期產(chǎn)產(chǎn)品“合合院別墅墅”與一一期的九九個(gè)圍合合院落，，取名““九院街街”。九者,陽(yáng)陽(yáng)之?dāng)?shù),道之綱綱紀(jì)也。?！丁冻o··九辨》》項(xiàng)目慢城主主義規(guī)模大大，堪堪稱新新城人群相相對(duì)高高端產(chǎn)品以以北美美風(fēng)格格的景觀高高層為為主，，一期以別別墅花花園洋洋房等為主主一種新新的城城市模模式倡導(dǎo)精精英生生活追求慢慢活，，對(duì)生生活游游更高高追求3.整整盤推推廣策策略品牌創(chuàng)創(chuàng)市、、公園園造勢(shì)勢(shì)精神立立市、、產(chǎn)品品嬴市市建立品品牌形形象提升品品牌號(hào)號(hào)召力力以公園園建設(shè)設(shè)和開放，，建立立話語(yǔ)權(quán)導(dǎo)入慢慢城主主義樹立形形象高高度一期產(chǎn)產(chǎn)品入入市客戶蓄蓄積引爆市市場(chǎng)擇時(shí)開開盤產(chǎn)品制制勝，，形成成品牌美美譽(yù)度度，生生產(chǎn)品牌牌追隨隨者品牌營(yíng)營(yíng)銷＋＋競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)＋＋階層層語(yǔ)境境＋產(chǎn)產(chǎn)品特特征開發(fā)理念—品牌—文化推廣調(diào)性—項(xiàng)目性格社區(qū)氣質(zhì)—外立面價(jià)格－戶型購(gòu)房者消費(fèi)心態(tài)感知過(guò)程產(chǎn)品特征競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)術(shù)＋階層語(yǔ)境品牌營(yíng)銷本案核核心策策略——“附附加值值”解解釋圖圖策略解解讀（（一））品牌牌營(yíng)銷銷1、能能夠支支持更更高的的產(chǎn)品品價(jià)位位（高高開低低走的的銷售售保證證）2、品品牌資資產(chǎn)值值高者者能夠夠提高高更多多成長(zhǎng)長(zhǎng)及品品牌延延伸的的機(jī)會(huì)會(huì)（從從大到到小的各各種產(chǎn)產(chǎn)品登登場(chǎng)））3、品品牌資資產(chǎn)越越高，，面對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的反反應(yīng)空空間及及時(shí)間間越大大（競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)手手段后后發(fā)先至至）4、更更能影影響新新消費(fèi)費(fèi)者及及留住住舊消消費(fèi)者者；（（銷售售態(tài)勢(shì)勢(shì)的保保證））5、一一個(gè)知知名的的品牌牌有更更強(qiáng)的的忠誠(chéng)誠(chéng)性，，能夠夠給予予消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買的的理由由及使用用后更更易達(dá)達(dá)到的的滿意意；（（真正正的品品牌附附加值值）目標(biāo)：：通過(guò)過(guò)戰(zhàn)術(shù)術(shù)手段段擺脫脫低層層面競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，通過(guò)過(guò)階層層語(yǔ)境境實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與消消費(fèi)者者的雙雙向溝溝通通過(guò)對(duì)對(duì)財(cái)富富升力力階層層哲學(xué)學(xué)、理理念、、習(xí)慣慣、興興趣等等深層層次探探尋和和理解解，在在專屬于于此階階層的的語(yǔ)境境平臺(tái)臺(tái)及思思考習(xí)習(xí)慣中中，以以引導(dǎo)導(dǎo)而非非迎合合的姿姿態(tài)，將本案案獨(dú)特特、稀稀有、、無(wú)從從比擬擬的產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)譯成成品牌牌個(gè)性性，從從而形形成真真正的的銷售售態(tài)勢(shì)勢(shì)，并并最終終演繹繹成為為一個(gè)個(gè)具備備階層層格調(diào)調(diào)的國(guó)國(guó)際住住區(qū)。。“英雄雄惜英英雄的的眼神神，說(shuō)說(shuō)明了了一切切”策略解解讀（（二））競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)＋＋階層層語(yǔ)境境品牌、、個(gè)性性、語(yǔ)語(yǔ)境都都是吸吸引，，最終終決定定購(gòu)買買因素素的是是物質(zhì)質(zhì)條件件，即即產(chǎn)品品本身身?！皬碾A階層的的角度度考慮慮居住住的問(wèn)問(wèn)題，，細(xì)節(jié)節(jié)之美美令銷銷售水水到渠渠成””策略解解讀（（三））產(chǎn)品品特征征大盤營(yíng)營(yíng)銷，，持久久發(fā)力力4.整整盤推推廣規(guī)規(guī)劃08品品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略年年09產(chǎn)產(chǎn)品制制勝年年10慢慢城生生活年年11慢慢活價(jià)價(jià)值年年建立大華品牌，大華造園、慢城運(yùn)動(dòng)、一期產(chǎn)品面市、借勢(shì)奧運(yùn)產(chǎn)品細(xì)部呈現(xiàn)，形成產(chǎn)品吸引力，通過(guò)階層語(yǔ)境＋產(chǎn)品吸引逐步推進(jìn)全面開展慢城文化活動(dòng)，以活動(dòng)推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)慢城生活感召全面開展慢城文化活動(dòng)，以活動(dòng)推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)慢城生活感召營(yíng)銷遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃示示意主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手共共性文化營(yíng)營(yíng)銷圈圈層層推廣廣事件營(yíng)營(yíng)銷體體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷權(quán)威營(yíng)營(yíng)銷不約而而同的的景觀觀先行行體驗(yàn)式式營(yíng)銷銷注重圈圈層文文化的的打造造起步就就高人人一等等，高價(jià)入入市穩(wěn)穩(wěn)步上上升建立品品牌3月-4月月1、系系列軟軟文2、戶戶外媒媒體品品牌亮亮相目標(biāo)：：報(bào)紙紙、新新聞戶外媒媒體目標(biāo)：：建里里大品品牌形形象項(xiàng)目形形象啟啟動(dòng)5－6月1、造造園獻(xiàn)獻(xiàn)市2、慢慢城運(yùn)運(yùn)動(dòng)3、建建立項(xiàng)項(xiàng)目形形象目標(biāo)：：借園園入市市多渠道道攻勢(shì)勢(shì)客戶蓄蓄水7月－－8月月1、銷銷售人人員進(jìn)進(jìn)場(chǎng)2、推推進(jìn)慢慢城運(yùn)運(yùn)動(dòng)3、開開始內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)目標(biāo)：：產(chǎn)品品解析析開盤強(qiáng)強(qiáng)銷9－10月月節(jié)點(diǎn)：：一期期開盤盤公園景景觀段段開放放目標(biāo)：：銷售售高潮潮第一階階段第二階階段第三階階段第四階階段主角登登場(chǎng)品牌之之路持續(xù)熱熱銷11－－12月節(jié)點(diǎn)：：官邸邸促銷銷針對(duì)銷銷售難難點(diǎn)而而組織織的銷銷售計(jì)計(jì)劃第五階階段中國(guó)大大華大華造造園價(jià)值慢慢城2008品品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略年年推廣廣大綱綱OPENDAY1、市市場(chǎng)影影響力力（引引起注注意，，奠定定市場(chǎng)場(chǎng)地位位）引起業(yè)業(yè)內(nèi)與與市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注，讓讓西安安富人人區(qū)、、陜北北、陜陜西的的購(gòu)房房者認(rèn)認(rèn)知讓購(gòu)房房者以以外的的影響響決策策人群群傳播播（