1郴州市美美世界商業(yè)廣場(chǎng)策劃定位報(bào)告謹(jǐn)呈郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

1郴州市美美世界商業(yè)廣場(chǎng)策劃定位報(bào)告謹(jǐn)呈郴州市美世界房地產(chǎn)開12

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)大型城市綜合體對(duì)于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個(gè)處于郴州市的大型城市綜合體，在一個(gè)日益崛起的湘南地級(jí)城市，猶如突如其來一個(gè)龐然大物。對(duì)于這樣一個(gè)注定要挑戰(zhàn)人們生活習(xí)慣的綜合體，是項(xiàng)目在戰(zhàn)略營(yíng)銷層面面臨的重要思考。我們?cè)趯?duì)綜合體作整體思考的同時(shí)，作為難點(diǎn)和重點(diǎn)的商業(yè)，我們將著重進(jìn)行闡述。作為一個(gè)大型城市綜合體，不能孤立的單純從項(xiàng)目所處的區(qū)域來考慮，必須基于市場(chǎng)，跳出市場(chǎng)，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來分析，借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。序2永聯(lián)恒泰大型城市綜合體對(duì)于“深圳、上海、北京”已不23

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)報(bào)告目的

明確方向（項(xiàng)目目標(biāo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的策略）清晰思路（執(zhí)行策略）3永聯(lián)恒泰報(bào)告目的明確方向34

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)報(bào)告目錄First————綜合戰(zhàn)略篇second

———商業(yè)篇

Third————項(xiàng)目篇Fourth————定位篇Five————執(zhí)行篇4永聯(lián)恒泰報(bào)告目錄First————綜合戰(zhàn)略篇45frist綜合戰(zhàn)略篇5frist綜合戰(zhàn)略篇56

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)從此，一個(gè)都市新中心即將崛起，人們的生活及消費(fèi)習(xí)慣將被改變……項(xiàng)目屬性界定：城市中心黃金，鉆石中央49133.6平方米土地42萬平方米建筑，集辦公、住宅、公寓、集群商業(yè)這預(yù)示著：是需求，還是趨勢(shì)？420000方大型城市綜合體即將橫空出世， 國(guó)際巨擘、露顯新都市風(fēng)范！6永聯(lián)恒泰從此，一個(gè)都市新中心即將崛起，人們的生活及67

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)我們聯(lián)想到了…美國(guó)日本新加坡中國(guó)紐約的洛克菲勒中心東京的陽(yáng)光城60佳麗比灣怡豐城北京國(guó)貿(mào)中心這正是我們所需要的…………7永聯(lián)恒泰我們聯(lián)想到了…美國(guó)紐約的洛克菲勒中心東京的78

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)五大商務(wù)圈：①傳統(tǒng)商務(wù)圈：火車站—汽車總站，著力發(fā)展以經(jīng)營(yíng)貼近大眾生活的服裝、小商品、電腦IT類商品為主的市場(chǎng)，錯(cuò)位發(fā)展，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，逐步從現(xiàn)貨交易市場(chǎng)向展（覽）貿(mào)（易）型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變；②中央商務(wù)圈：以人民中路為中心，半徑500米范圍內(nèi)形成的商業(yè)圈為核心，以步步高（郴州）中心城為核心；③五嶺廣場(chǎng)商務(wù)圈：重點(diǎn)發(fā)展金融、保險(xiǎn)等中介商務(wù)服務(wù)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)；④武廣福城新區(qū)商務(wù)圈：以武廣高鐵車站為中心，大力發(fā)展高鐵經(jīng)濟(jì)，形成城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化良性互動(dòng)的格局，集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑娛樂業(yè)、高品質(zhì)居住和高科技產(chǎn)業(yè)于一體的具有商務(wù)功能的交通樞紐型的城市片區(qū)級(jí)中心。⑤湘南國(guó)際物流園商務(wù)圈：充分利用園區(qū)綜合物流功能，重點(diǎn)發(fā)展商品會(huì)展根據(jù)郴州市總體規(guī)劃要求，全力營(yíng)造“358”的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局，即構(gòu)建“三條旅游帶”、形成“五大商務(wù)圈”、打造“八大市場(chǎng)群”。規(guī)劃，意味著空白8永聯(lián)恒泰五大商務(wù)圈：根據(jù)郴州市總體規(guī)劃要求，全力89

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)空白，CBD整合重組、運(yùn)營(yíng)城市未來機(jī)遇，項(xiàng)目的機(jī)遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，融入CBD生活圈，成為主流生活圈擴(kuò)容的差異化有機(jī)補(bǔ)充，迫使CBD整合重組，進(jìn)而升級(jí)并運(yùn)營(yíng)城市中心之未來。目標(biāo)，立足郴州，運(yùn)營(yíng)城市，輻射長(zhǎng)三角乃至周邊區(qū)域，跳出郴州，使本項(xiàng)目區(qū)域化、比肩國(guó)際！

對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)新中心、城中城。9永聯(lián)恒泰空白，CBD整合重組、運(yùn)營(yíng)城市未來機(jī)遇，項(xiàng)910

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)機(jī)遇，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，去詮釋以新都市主義，

打造郴州的洛克菲勒城市生活中都市高檔居住區(qū)；都市工作生活區(qū)；都市餐飲聚集區(qū)；都市休閑娛樂區(qū)；都市時(shí)尚購(gòu)物區(qū)；城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢(shì)，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。10永聯(lián)恒泰機(jī)遇，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，去詮釋以新都市1011

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)解析，新都市主義都市中心、一站式的便利和滿足新都市主義”強(qiáng)調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購(gòu)物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ?、生活、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。最具“個(gè)性、時(shí)代、效率”的新都市主義生活主張“新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感”等概率。追求成就感、時(shí)代進(jìn)步毗鄰都市而居，把握社會(huì)進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。11永聯(lián)恒泰解析，新都市主義都市中心、一站式的便利和1112

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)定位，出發(fā)前，我們對(duì)郴州做了思考，對(duì)項(xiàng)目做了初步設(shè)想以新都市主義，CBD主流建筑將是集“居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合性建筑

自由、和諧、共享12永聯(lián)恒泰定位，出發(fā)前，我們對(duì)郴州做了思考，對(duì)項(xiàng)目1213

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)自由，我們這樣想象…………建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒有拘束和壓抑的感覺；消費(fèi)是自由的，飲食、休閑、娛樂、購(gòu)物、辦公、居住，多種自由任你選擇；服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，契合不同人士；心情是自由的，所有的一切讓你感到輕松、愉悅。13永聯(lián)恒泰自由，我們這樣想象……1314

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)和諧，甚至，我們還想象了……環(huán)境是和諧的建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境；功能是和諧的豐富購(gòu)物，多種餐飲、休閑娛樂形式相互依賴，和諧并存；文化是和諧的東方與西方，國(guó)內(nèi)與國(guó)外，經(jīng)典與時(shí)尚，共創(chuàng)一個(gè)和諧的社區(qū)文化；群體是和諧的不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。14永聯(lián)恒泰和諧，甚至，我們還想象了……環(huán)境是和1415

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)共享，我們想象的還更多……共同理想在這個(gè)社會(huì)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人手牽手共同擁有我們的城市不只是郴州本地人，而是整個(gè)城市周邊的的人群設(shè)施共享一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，又建設(shè)著他們15永聯(lián)恒泰共享，我們想象的還更多……共同理想共同1516

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)建宏筑，我們羅列跳躍的思續(xù)……我們做的不是一個(gè)產(chǎn)品，而是一個(gè)作品這個(gè)作品是滿足不同功能和群體需求的，而且是站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，為城市CBD進(jìn)行升級(jí)塑造，引導(dǎo)消費(fèi)革命，在城市的發(fā)展中經(jīng)得住考驗(yàn)的……….是在形式上、規(guī)模上、在空間上、概念上、規(guī)劃上、未來發(fā)展上，都要呈現(xiàn)良性互動(dòng)關(guān)系?！@正是我們要努力的方向是標(biāo)新，但怎樣立異？16永聯(lián)恒泰構(gòu)建宏筑，我們羅列跳躍的思續(xù)……我們做1617

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)作品，秉承“新都市主義”的設(shè)計(jì)理念空間、時(shí)間的高效合理利用；專門主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性；高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法；與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩；17永聯(lián)恒泰作品，秉承“新都市主義”的設(shè)計(jì)理念空間1718

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)空間、時(shí)間的高效合理利用城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。新都市主義倡導(dǎo)：地塊合理劃分，精準(zhǔn)規(guī)劃；容積率有效利用；重視“人流動(dòng)線”恰當(dāng)設(shè)計(jì)，達(dá)到有限范圍內(nèi)時(shí)間與空間的高效利用。18永聯(lián)恒泰空間、時(shí)間的高效合理利用城市快速發(fā)展，許1819

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)專門主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性新都市主義提倡“主題和個(gè)性”，因?yàn)橹挥兄黝}和個(gè)性，才能夠有活力，對(duì)業(yè)主可客戶形成引力。商業(yè)鮮明主題住宅鮮明主題在新都市主義概念規(guī)劃之下，營(yíng)造都市標(biāo)志性生活個(gè)性；他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適”19永聯(lián)恒泰專門主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性新都市主1920

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)都市魅力豐富多彩20永聯(lián)恒泰都市魅力豐富多彩2021

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為成功人士追求的方向：盡可能高的綠化率；景觀商業(yè)成為主流；消費(fèi)、居住、辦公的生態(tài)化；21永聯(lián)恒泰高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法2122

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)22永聯(lián)恒泰2223

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩都市是稀有中心，永遠(yuǎn)是時(shí)代、進(jìn)步、身份、財(cái)富的象征，新都市主義強(qiáng)調(diào)都市身份、價(jià)值：高檔次完善配套；完善智能化高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理；建筑色彩、品質(zhì)與立面；以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。23永聯(lián)恒泰與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩都市是稀2324

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)接下來，我們的戰(zhàn)略思考應(yīng)該怎樣深化、具體的產(chǎn)品要做什么？探根尋源，我們不妨先從市場(chǎng)，先從商業(yè)方面分析開來………24永聯(lián)恒泰接下來，我們的戰(zhàn)略思考應(yīng)該怎樣深化、具體2425second商業(yè)篇市場(chǎng)————產(chǎn)品25second商業(yè)篇市場(chǎng)————產(chǎn)品2526

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)對(duì)于一個(gè)主題性商業(yè)目的性消費(fèi)的研究Question1：做什么？26永聯(lián)恒泰對(duì)于一個(gè)主題性商業(yè)目的性消費(fèi)的研究Que2627

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積42萬㎡，其中商業(yè)約為17萬㎡，面對(duì)如此大體量的商業(yè)。而且又處在核心商圈內(nèi)。我們做什么呢？27永聯(lián)恒泰本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積42萬㎡，我們2728

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)在市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是:我們做百貨！那么，做百貨能成功嗎？請(qǐng)看商業(yè)部分介紹28永聯(lián)恒泰在市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是:我們做2829

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目所處位置目前郴州商業(yè)市場(chǎng)形成了以國(guó)慶路、人民路為中心的老城商圈和以五嶺廣場(chǎng)為中心的五嶺新區(qū)商圈及香雪商圈，本項(xiàng)目位于國(guó)慶路和人民路交匯處，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極佳。北湖商圈：范圍：主要包括國(guó)慶路、文化路、八一路、人民東路、北湖公園附近五嶺新商圈：范圍：以五嶺廣場(chǎng)沃爾為核心向外擴(kuò)散。香雪商圈：以今日興城為中心向外擴(kuò)散的環(huán)形區(qū)域，（社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃——購(gòu)物中心式模式北湖商圈五嶺商圈香雪商圈本案29永聯(lián)恒泰項(xiàng)目所處位置目前郴州商業(yè)市場(chǎng)形成了以國(guó)慶2930

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)北湖商圈特點(diǎn)(市級(jí)商業(yè)中心)規(guī)劃

北湖商圈的商業(yè)中心為健康路、國(guó)慶路、北湖路、八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近似臥“中”字型分布。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購(gòu)物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂于一體的城市CBD商務(wù)中心，是城市公共活動(dòng)中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)力量。規(guī)劃以調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營(yíng)環(huán)境、增強(qiáng)綜合服務(wù)水平和培育商業(yè)品牌為主，適當(dāng)增加咨詢、金融、信息服務(wù)等高端功能，發(fā)揮現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)中心職能北湖商圈商業(yè)規(guī)劃特點(diǎn):成為集聚購(gòu)物中心、百貨店、專賣店、專業(yè)街及賓館等的綜合商業(yè)中心區(qū)，帶動(dòng)郴州商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步，體現(xiàn)郴州的城市形象、商業(yè)形象和服務(wù)形象。30永聯(lián)恒泰北湖商圈特點(diǎn)(市級(jí)商業(yè)中心)規(guī)劃北湖商3031

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)北湖商圈商業(yè)現(xiàn)狀本案31永聯(lián)恒泰北湖商圈商業(yè)現(xiàn)狀本案3132

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)北湖商圈商業(yè)百貨32永聯(lián)恒泰北湖商圈商業(yè)百貨3233

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)北湖商圈步行街解析：郴州的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局頗顯規(guī)模，但卻似乎欠缺合理規(guī)劃，尤其是商業(yè)街區(qū)的建設(shè)，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，其中興隆、興旺兩街甚至毗鄰而建，風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)主題并無多大差異化存在，乃至于目前的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀都不盡如人意，有相當(dāng)高的空置率。一定程度上造成了城市中心區(qū)黃金地段的資源浪費(fèi)，同時(shí)也可謂是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的一大敗筆。但不可否認(rèn)的是，興隆商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)裝飾風(fēng)格相當(dāng)具備個(gè)性化色彩的，尤其是其內(nèi)廊式街鋪（類似廣州上下九步行街），不失為一道景觀。其商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題以服裝為主，中高等檔次。街區(qū)除卻少許休閑設(shè)施，其商品結(jié)構(gòu)較為單一，尚不具備“一站式消費(fèi)”體系。33永聯(lián)恒泰北湖商圈步行街解析：郴州的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布3334

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)北湖商圈超市分析：在市場(chǎng)了解中，可發(fā)現(xiàn)目前的郴州商業(yè)市場(chǎng)存在較大發(fā)展空間，大中型連鎖超市新一佳、家潤(rùn)多、步步高、等都已大舉進(jìn)駐，店面規(guī)模普遍不小，從其人流量可初步判斷經(jīng)營(yíng)狀況應(yīng)較為良好，在超市中了解商品價(jià)格時(shí)，發(fā)現(xiàn)其多種商品的零售價(jià)與長(zhǎng)沙店價(jià)位基本相當(dāng)，由此可見郴州的消費(fèi)水平隱約已有追趕長(zhǎng)沙標(biāo)準(zhǔn)之勢(shì)頭。34永聯(lián)恒泰北湖商圈超市分析：在市場(chǎng)了解中，可發(fā)現(xiàn)目3435

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)五嶺商圈特點(diǎn)以郴州文化館、華天酒店群和沃爾瑪商圈為核心，功能定位于服務(wù)城南、輻射全市，以滿足城市會(huì)展業(yè)、政府辦公和居民日常生活消費(fèi)為主的商業(yè)中心。規(guī)劃以擴(kuò)大會(huì)展業(yè)，完善酒店餐飲業(yè)集群，新建沃爾瑪商圈為主要發(fā)展方式。以沃爾瑪進(jìn)駐的五嶺新天地商業(yè)城，完善商業(yè)城的購(gòu)物、休閑娛樂功能，提高經(jīng)營(yíng)水平，創(chuàng)新服務(wù)方式，滿足居民“一站式”購(gòu)物和多元化消費(fèi)需求。與國(guó)慶路商業(yè)中心共同形成立足市區(qū)、輻射郊縣、影響湘南的商業(yè)體系。五嶺商圈規(guī)劃35永聯(lián)恒泰五嶺商圈特點(diǎn)以郴州文化館、華天3536

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)五嶺商圈商業(yè)現(xiàn)狀36永聯(lián)恒泰五嶺商圈商業(yè)現(xiàn)狀3637

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)五嶺商圈商業(yè)介紹37永聯(lián)恒泰五嶺商圈商業(yè)介紹3738

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)五嶺商圈商業(yè)總結(jié)五嶺商圈是郴州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的一個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，但從其區(qū)位發(fā)展和功能來看，該商圈是郴州的一個(gè)新城市中心，東進(jìn)南延的發(fā)展線路也使得本商圈的商業(yè)充滿著契機(jī)。它的幅射也將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目所在的商圈較有一定的影響，以五嶺廣場(chǎng)為中心，周圍匯聚著駐如華天、萬國(guó)、雄森國(guó)際、五嶺新天地以及沃爾瑪?shù)雀邫n酒店，公寓和大型超市，使得該圈以商業(yè)、住宅、酒店高檔消費(fèi)區(qū)的新城市中一個(gè)核心商圈。五嶺廣場(chǎng)是目前郴州房地產(chǎn)最為活躍的板塊，是以市政府前面的郴州五嶺廣場(chǎng)為中心的板塊，目前從以往的邊緣地帶蛻化為新城的城市核心區(qū)域。這里聚集了天一名邸、山水緣、香雪公館、香樟雅苑、天潤(rùn)天城等眾多高檔樓盤，是郴州高檔項(xiàng)目的集聚區(qū)。武廣高鐵開通后，這里是郴州站到市區(qū)的第一個(gè)地產(chǎn)板塊。38永聯(lián)恒泰五嶺商圈商業(yè)總結(jié)五嶺商圈是郴州商業(yè)網(wǎng)3839香雪商圈特點(diǎn)（社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃——購(gòu)物中心式模式建設(shè)商業(yè)中心基本服務(wù)半徑是700-800米，服務(wù)人口4-8萬，設(shè)置于另一商業(yè)中心至少半徑1000米商圈范圍外的板塊內(nèi)。根據(jù)不同社區(qū)自身特點(diǎn)，商業(yè)中心發(fā)展模式可分為“購(gòu)物中心式”、“組團(tuán)式”、“會(huì)所式”和“鄰里式”等四種新型商業(yè)形態(tài)。其中，“購(gòu)物中心”模式集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、文體活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)等功能于一體，設(shè)置于交通便捷的新興區(qū)域，或居民數(shù)量集中的地方，滿足居民一站式消費(fèi)需求；“組團(tuán)式”商業(yè)模式以中型超市為核心，配置生鮮食品超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)、大眾化餐飲、社區(qū)生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等；“會(huì)所式”商業(yè)模式以中高檔居住小區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，以綜合性會(huì)所為載體，突出休閑餐飲、健身娛樂、文化商務(wù)、家政服務(wù)功能，讓居民足不出戶就可享受市級(jí)商業(yè)中心才能提供的服務(wù)；“鄰里式”商業(yè)模式適宜于居民規(guī)模較小、交通閉塞的的小型居民區(qū)，鄰里社區(qū)商業(yè)以發(fā)展小型超市和標(biāo)準(zhǔn)菜市場(chǎng)相結(jié)合的“農(nóng)加超”形式為主。

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)39香雪商圈特點(diǎn)（社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃——購(gòu)物中心式模式建設(shè)商3940香雪商圈商業(yè)介紹總體來說：香雪商圈是郴州市的一個(gè)社區(qū)型商圈，該商圈目前較前面兩個(gè)商圈的商業(yè)氛圍顯得較為清淡，而且整個(gè)商圈區(qū)域形象較差，據(jù)郴州規(guī)劃及東進(jìn)南延的發(fā)展路線，使得本商圈在不久的將來會(huì)有很大的提升和改善。該商圈由于南塔公園坐腹其中，使得整個(gè)商圈以旅游作為定位，發(fā)展成為餐飲、汽車美容、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)40香雪商圈商業(yè)介紹總體來說：永聯(lián)恒泰4041

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)典型案例介紹友誼中皇城是郴州目前檔次最高、人流量最旺的大型百貨購(gòu)物場(chǎng)所業(yè)態(tài)相對(duì)單一，經(jīng)過2011年的品牌提升，中皇城整體調(diào)性有所提升，針對(duì)的客群年齡層有所變化經(jīng)營(yíng)情況較好，但作為郴州市最頂級(jí)的購(gòu)物中心，其購(gòu)物環(huán)境一般，經(jīng)營(yíng)無亮點(diǎn)。41永聯(lián)恒泰典型案例介紹友誼中皇城是郴州目前檔次最高4142

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)典型案例介紹是郴州市商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)志性作品，提高了商業(yè)中心級(jí)的輻射效應(yīng)和影響力。作為市級(jí)商圈中的核心商業(yè)，租金目前代表郴州最高的水準(zhǔn)，輻射面最廣，人流最旺盛。42永聯(lián)恒泰典型案例介紹是郴州市商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)志作為市級(jí)4243

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)

項(xiàng)目名稱：步步高·新天地建設(shè)單位：步步高臵業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目概要：項(xiàng)目建設(shè)地位于建設(shè)地位于郴州市國(guó)慶北路與北湖路之間總建筑面積：19.6萬㎡。項(xiàng)目定位：集商業(yè)、辦公、公寓、餐飲、娛樂、休閑等功能的復(fù)合型生活街區(qū)。物業(yè)類型：1棟23層寫字樓、2棟29高層住宅、6層高商業(yè)裙房、一棟33層回遷住宅、一條室內(nèi)步行街。銷售價(jià)格：2-10萬/㎡.在建項(xiàng)目項(xiàng)目位于郴州市國(guó)慶北路與北湖路之間貫穿國(guó)慶北路與北湖路，東臨北湖路，南臨湘運(yùn)家屬區(qū)，西臨國(guó)慶北路，北臨興旺風(fēng)情步行街。43永聯(lián)恒泰項(xiàng)目名稱：步步高·新天地在4344

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)商業(yè)小結(jié)郴州商業(yè)市場(chǎng)仍處于起步階段，目前僅形成了以國(guó)慶路、人民路為中心的老城中心商圈和以五嶺廣場(chǎng)為中心的五嶺新商圈，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)街街鋪接受程度高。郴州市場(chǎng)高形象、高檔次的商業(yè)物業(yè)缺失，隨著城市改造和發(fā)展，市中心的街鋪將隨著改造而日益減少，市中心街鋪的價(jià)值會(huì)提高。郴州五嶺購(gòu)物廣場(chǎng)地下人防商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)會(huì)經(jīng)歷比較長(zhǎng)的時(shí)間培育期，前期購(gòu)買該項(xiàng)目的15年經(jīng)營(yíng)權(quán)的投資者對(duì)投資地下商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)有一定的抗性。44永聯(lián)恒泰商業(yè)小結(jié)郴州商業(yè)市場(chǎng)仍4445

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)結(jié)論:百貨在市中心急需升級(jí)換代，市場(chǎng)還是具有一定的潛力Condition（現(xiàn)狀）地理位置：目前百貨聚集中心、但競(jìng)爭(zhēng)力不明顯；業(yè)態(tài)定位：百貨對(duì)中心區(qū)域依賴強(qiáng)，已經(jīng)形成固定的客群品牌優(yōu)勢(shì)：目前市場(chǎng)品牌較少；但本案的發(fā)展是一個(gè)鍥機(jī)客戶層面：百貨占據(jù)市場(chǎng)，消費(fèi)群體龐大；Question（問題）百貨在市中心，具有發(fā)展勢(shì)頭45永聯(lián)恒泰結(jié)論:Condition（現(xiàn)狀）Ques4546

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)通過市場(chǎng)了解，我們適合做百貨

那么

我們做什么樣的百貨呢

結(jié)合項(xiàng)目地塊我們?cè)谧鼋馕?6永聯(lián)恒泰通過市場(chǎng)了解，我們適合做百貨結(jié)合項(xiàng)目地4647項(xiàng)目篇Third47項(xiàng)目篇Third4748

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地處郴州市北湖區(qū)人民西路，坐落于郴州市最繁華的北湖商圈西側(cè)，東臨北湖路、文化路、八一路和興隆、興旺等密集的商業(yè)街和中皇城、步步高百貨及家潤(rùn)多超市，北側(cè)與新一佳購(gòu)物中心臨街相望。

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目名稱：郴州美美世界城市商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：郴州市人民西路與國(guó)慶路交界處西南側(cè)占地面積：49133.6平方米（合73.8畝）建筑面積：總建筑面積為422203平方米48永聯(lián)恒泰項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地處郴州市北湖區(qū)人民西路4849

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目輻射范圍輻射1——5公里日常消費(fèi)區(qū)（以北湖商圈為軸心，覆蓋老城區(qū)全部范圍）輻射2——15公里娛樂休閑消費(fèi)區(qū)（覆蓋郴州市區(qū)全部范圍）輻射3——30公里以上，邊緣區(qū)域（包括資興市及永興、桂陽(yáng)等八縣）49永聯(lián)恒泰項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目輻射范圍輻射1——5公里4950

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目周邊商業(yè)國(guó)慶路為郴州市最重要的主干道，貫穿于整個(gè)郴州市中心，其商業(yè)最核心的區(qū)域從北湖公園到燕泉路，且與郴州市兩條主要步行街相接。該商業(yè)街聚集了諸如珠寶、服裝等中高檔的品牌專賣店。位于該商業(yè)街步步高集團(tuán)投資的郴州目前最大的購(gòu)物中心已經(jīng)開工建設(shè)人民路東西貫穿郴州市中心，是主要商業(yè)及交通主干道，其商業(yè)比較發(fā)達(dá)的部分處在文化路與國(guó)慶路之間，業(yè)態(tài)主要以手機(jī)數(shù)碼為主，其中位于國(guó)慶路的新城廣場(chǎng)有較多的空置面積。50永聯(lián)恒泰項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目周邊商業(yè)國(guó)慶路為郴州5051

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目區(qū)域整體分析優(yōu)勢(shì)(strength)郴州城市中心一級(jí)商圈，周邊金融、商貿(mào)、服務(wù)、餐飲、娛樂商業(yè)項(xiàng)目林立。地段優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北臨主干道人民路，東側(cè)是商業(yè)繁華的國(guó)慶路，靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件。地處市區(qū)核心稀缺地段，擁有52500m2，占地面積，391000m2建筑面積和大體量的商業(yè)MALL面積，是郴州市最大體量的地產(chǎn)項(xiàng)目。大型超市大潤(rùn)發(fā)超市已入住，必然帶動(dòng)其它各行業(yè)主力商家的進(jìn)住51永聯(lián)恒泰項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目區(qū)域整體分析優(yōu)勢(shì)(str5152

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目區(qū)域整體分析2、劣勢(shì)(weakness)當(dāng)?shù)氐钠放瀑Y源較少，而又面對(duì)這么大體量，商業(yè)地產(chǎn)的招商工作存在一定難度，商業(yè)項(xiàng)目的品牌組合和主力店及次主力店的經(jīng)營(yíng)將對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)生決定影響。

招商困難52永聯(lián)恒泰項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目區(qū)域整體分析5253

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目區(qū)域整體分析3、機(jī)會(huì)(opportunity)機(jī)會(huì)穩(wěn)定的固定消費(fèi)群，購(gòu)買力強(qiáng)；商業(yè)品牌的組合及大型主力商家的引進(jìn)，是我們的機(jī)遇本項(xiàng)目是郴州老城區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)區(qū)來開發(fā)；擁有老商圈的顧客群，區(qū)域內(nèi)未有大型同質(zhì)商業(yè)的崛起，代表著我們領(lǐng)先市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)53永聯(lián)恒泰項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目區(qū)域整體分析5354

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目區(qū)域整體分析4、威脅(threat)威脅郴州房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力不可避免。國(guó)家宏觀調(diào)控的系列政策存在許多不確定性和不可預(yù)見性。未來其它區(qū)域在建項(xiàng)目較多，對(duì)于本案商業(yè)招商、銷售有一定的壓力54永聯(lián)恒泰項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目區(qū)域整體分析5455

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心優(yōu)勢(shì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競(jìng)爭(zhēng)力可以聯(lián)合其他競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力為主導(dǎo)，輔以其他競(jìng)爭(zhēng)力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場(chǎng)認(rèn)知度。55永聯(lián)恒泰項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘5556

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)深入分析市中心，隨機(jī)逛百貨，步行街，人們觀念已經(jīng)根深蒂固占80%以上的人逛街首選，選擇到市心商圈的人占到了90%。目前，郴州市心逛街情節(jié)根深蒂固；去市中心逛街大多為有目的或沒有目的性的隨機(jī)逛街；據(jù)調(diào)查，郴州人逛百貨首選市中心，“百貨、步行街、品牌專賣、餐飲一條街”是最愛逛的地方，且非常注重特色餐飲、休閑娛樂。56永聯(lián)恒泰深入分析市中心，隨機(jī)逛百貨，步行街，人們5657

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)以百貨為主，消費(fèi)線過于集中，生活水平的提高促使人們的消費(fèi)趨向集中化、家庭化、一站式、豐富型方向發(fā)展，除購(gòu)物外，家庭集約性玩、樂、消費(fèi)日趨明顯。項(xiàng)目解析

百貨必須有主題才能保證成功經(jīng)營(yíng)！怎么去做Question2（問題）57永聯(lián)恒泰以百貨為主，消費(fèi)線過于集中，生活水平的提5758

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)綜述結(jié)論在定位之前，我們需要考慮兩點(diǎn)：1、市場(chǎng)缺少什么？區(qū)域內(nèi)商業(yè)多數(shù)為大型專賣店和超市形態(tài)，缺少一條可以“逛”的街。

2、消費(fèi)者需要什么？占市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)的青年群體需要一個(gè)“吃、喝、玩樂”一站式消費(fèi)的“集結(jié)號(hào)”。58永聯(lián)恒泰綜述結(jié)論在定位之前，我們需要考慮兩點(diǎn)：5859fouth定位篇59fouth定位篇5960

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)當(dāng)大家在按統(tǒng)一固定模式行事時(shí)，你不妨獨(dú)辟蹊蹺，按另一種模式去做，這樣很可能取得成功?！譅柆攧?chuàng)始人薩姆·沃爾頓項(xiàng)目發(fā)展模式60永聯(lián)恒泰當(dāng)大家在按統(tǒng)一固定模式行事時(shí)，你不妨獨(dú)辟6061

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)我們對(duì)項(xiàng)目的總定位建議文化藝術(shù)分解定位，逐步分塊提升其特色及業(yè)態(tài)品質(zhì)，則整體占據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位商業(yè)綜合體商業(yè)街區(qū)百貨+購(gòu)物中心住宅細(xì)化每個(gè)業(yè)態(tài)分類突出各個(gè)業(yè)態(tài)功能與特色占領(lǐng)區(qū)域性居住品質(zhì)巔峰整體品質(zhì)的提升公寓區(qū)域經(jīng)典小戶型61永聯(lián)恒泰我們對(duì)項(xiàng)目的總定位建議文化藝術(shù)分解定位，6162

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)主題商業(yè)目的性消費(fèi)”，即：定位理念集中性大型，以“餐飲、休閑娛樂”為鮮明主題，輔助“購(gòu)物超市、品牌專賣”，形成大眾化、人性化、特色化、一體化、大而全的新型消費(fèi)巨無霸。面對(duì)百貨市中心的絕對(duì)統(tǒng)治地位，郴州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。我們必須認(rèn)真研究，立足于項(xiàng)目地塊經(jīng)營(yíng)“餐飲、休閑、品牌專賣店”的原生優(yōu)勢(shì)。62永聯(lián)恒泰主題商業(yè)目的性消費(fèi)”，即：定位理念集中性6263

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)差異化定位——目的性消費(fèi)解析市中心區(qū)域大多為主題不鮮明的綜合型商業(yè)物業(yè)，消費(fèi)者多為逛街的隨機(jī)性消費(fèi)項(xiàng)目通過“餐飲、休閑娛樂”的集中性主題營(yíng)造，成為一個(gè)獨(dú)特的目的性消費(fèi)區(qū)域；目的性消費(fèi)有利于吸引大量的回頭客；目的性消費(fèi)有利于迅速打開項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知；有利于作為市心業(yè)態(tài)差異化的補(bǔ)充，依托并迅速納入市中心范疇；63永聯(lián)恒泰差異化定位——目的性消費(fèi)解析市中心區(qū)域6364

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)

集中百貨+購(gòu)物中心

新型消費(fèi)中心

餐飲、休閑、娛樂大眾化、人性化、特色化、全面性1234NO項(xiàng)目屬性結(jié)論郴州首座樂多功能化創(chuàng)新項(xiàng)目屬性定位推導(dǎo)64永聯(lián)恒泰集中百貨+購(gòu)物中心6465

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)郴州頂級(jí)的主題特色商業(yè)中心——多功能中檔次消費(fèi)理念全業(yè)態(tài)、全天候、一站式，商業(yè)服務(wù)綜合體主題延伸：打造知名購(gòu)物場(chǎng)所集聚地，滿足全天候全家娛樂，社交聚會(huì)、休閑時(shí)光、創(chuàng)意前沿、品味文化需求，在這里不僅僅是購(gòu)物，更是心靈社交地?？傮w定位65永聯(lián)恒泰郴州頂級(jí)的主題特色商業(yè)中心——多功能中檔6566打造，郴州首座集群式主題性購(gòu)物世界除了業(yè)態(tài)定位，還必須達(dá)到：多樣性吸引顧客留住顧客使顧客消費(fèi)參與性目的性總體定位

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)66打造，郴州首座集群式主題性購(gòu)物世界除了業(yè)態(tài)定位，還必須6667多樣性參與性目的性

多維時(shí)間 多維空間 多維年齡 多維享受公共空間的引導(dǎo)性動(dòng)線的豐富形式景觀文化的體驗(yàn)性留住顧客—我們的主張主題性商業(yè)、目的性消費(fèi)“購(gòu)物為主”“餐飲、休閑娛樂”等為輔我們商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是：多樣性、參與性

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)三項(xiàng)特征67多樣性參與性目的性公共空間的引導(dǎo)性留住顧客—我們的主張主6768

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)在我們?cè)O(shè)定的鮮明的主題里，能滿足人們“視覺、視覺、味覺、嗅覺、觸覺、感覺”等諸多刺激，為人們提供澈透的感受服務(wù)。Happyeat——食樂（歐美、東南亞、中式美食體驗(yàn)；特色餐飲、小吃；品牌餐飲）；Happyplay——玩樂（KTV、真冰溜冰場(chǎng)、湯姆熊）Happyshopping——購(gòu)樂（影視城、歌舞娛樂城、超市）Happyenjoying——享樂（影視城、SPA、電玩城）Happybusiness——商樂（品牌咖啡店、酒吧、）Happysport——康樂（健身俱樂部、斯諾克、瑜伽）國(guó)際級(jí)六星體驗(yàn)68永聯(lián)恒泰在我們?cè)O(shè)定的鮮明的主題里，能滿足人們“視6869H-Eat餐飲是主題的核心，務(wù)必做出良好環(huán)境、風(fēng)情、文化、品位、品牌，方能滿足現(xiàn)代人的食樂需求，引八方來客。食樂

特 色 餐 飲

韓式風(fēng)情 中 式 風(fēng) 情

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)69H-Eat餐飲是主題的核心，務(wù)必做出良好環(huán)境、風(fēng)情、文化6970

Play

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從小孩子的湯姆Bear，到成人的KTV，適應(yīng)各 年齡階層，充分體現(xiàn)商業(yè)的人性化。 據(jù)此可延伸至：兒童玩具、兒童書籍等

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永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)73??休閑茶吧Business休閑酒吧永聯(lián)恒泰7374??Sport康樂健康是21世紀(jì)人們追逐的潮流，設(shè)置不同男女類別的運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施，以體現(xiàn)健康之樂。

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)74??Sport康樂健康是21世紀(jì)永聯(lián)恒泰7475

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)僅僅是豐富、多樣，就能夠留住顧客嗎？回答是：不盡然！75永聯(lián)恒泰僅僅是豐富、多樣，就能夠留住顧客嗎？回答7576

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)參與性日本著名的大型綜合體“博多運(yùn)河城”的設(shè)計(jì)者JonAdamsJerde曾有這樣的感慨：我的設(shè)計(jì)是在多年以前意大利之行中找到的靈感——關(guān)于社區(qū)、活力和建筑，這就如同美夢(mèng)成真。在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。這對(duì)于高層的商場(chǎng)空間垂直動(dòng)線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計(jì)的很多著名商業(yè)建筑借助了意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法，對(duì)于商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的流線處理也具有普遍的推廣意義。--------------讀到了什么？76永聯(lián)恒泰參與性日本著名的大型綜合體“博多運(yùn)河城”7677

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。這對(duì)于高層的商場(chǎng)空間垂直動(dòng)線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計(jì)的很多著名商業(yè)建筑借助了意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法，對(duì)于商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的流線處理也具有普遍的推廣意義。參與性景觀文化的體驗(yàn)性動(dòng)線豐富形式公共空間的引導(dǎo)性77永聯(lián)恒泰在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知7778

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)參與性公共空間引導(dǎo)性動(dòng)線的豐富形式景觀文化的體驗(yàn)性讀到了參與性78永聯(lián)恒泰參與性公共空間引導(dǎo)性動(dòng)線的豐富形式景觀文7879

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)公共空間引導(dǎo)性室內(nèi)公共空間重視公共空間的設(shè)計(jì)，通過公共空間將人流最大限度引導(dǎo)到商業(yè)空間，讓人們舍不得離開，實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值。形式一：新產(chǎn)品促銷、發(fā)布會(huì)79永聯(lián)恒泰公共空間引導(dǎo)性室內(nèi)公共空間重視公共空間的7980

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)公共空間引導(dǎo)性室內(nèi)公共空間表演舞臺(tái)是設(shè)計(jì)的關(guān)鍵和公共空間聚焦人流的焦點(diǎn)，人們站在長(zhǎng)廊觀看表演，久久不遠(yuǎn)離開，聚集了大量人氣。形式二：舞臺(tái)表演80永聯(lián)恒泰公共空間引導(dǎo)性室內(nèi)公共空間表演舞臺(tái)是設(shè)計(jì)8081

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)動(dòng)線的豐富形式電觀梯光扶梯l合理l舒適l便捷l穿插l循環(huán)

空 中 連 廊81永聯(lián)恒泰動(dòng)線的豐富形式電觀扶l合理8182

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)景觀文化的體驗(yàn)性商業(yè)park體驗(yàn)庭院景觀風(fēng)情商業(yè)82永聯(lián)恒泰景觀文化的體驗(yàn)性商業(yè)park體驗(yàn)庭院景觀8283

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)燈光效果體驗(yàn)性燈光設(shè)計(jì)創(chuàng)造更好的夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓客戶的好奇心保持最強(qiáng)。83永聯(lián)恒泰燈光效果體驗(yàn)性燈光設(shè)計(jì)創(chuàng)造更好的夜景，白8384

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)以上我們所倡導(dǎo)之“餐飲、休閑娛樂”為主，其他“品牌購(gòu)物”等為輔，是主題式的目的性商業(yè)類型；而諸如等步行街等市中心商業(yè)則是綜合類商業(yè)，是隨機(jī)性無目的消費(fèi)類商業(yè)。主題性商業(yè)、目的性消費(fèi)是本案商業(yè)區(qū)別于其他傳統(tǒng)商業(yè)圈的最顯著的特征。我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是：多樣性、參與性！留住顧客——我們的主張84永聯(lián)恒泰留住顧客——我們的主張8485FIVE執(zhí)行篇85FIVE執(zhí)行篇8586

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)招商策略②為商鋪?zhàn)陨礓N售造勢(shì)①通過提前展示價(jià)值，提高項(xiàng)目的形象，為住宅銷售服務(wù)商業(yè)對(duì)項(xiàng)目的意義③通過商鋪炒作招商提升項(xiàng)目品牌創(chuàng)造市場(chǎng)口碑商業(yè)解決方案86永聯(lián)恒泰招商策略②為商鋪?zhàn)陨礓N售造勢(shì)商業(yè)對(duì)項(xiàng)目的8687

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)招商策略招商為王，商業(yè)地產(chǎn)的生命線------引狼入室、狼羊共舞我們所做的不是招商，而是選商：不是被動(dòng)的接受客戶租賃商鋪，而是要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面進(jìn)行全方位考察，優(yōu)秀者才能如駐。先大后小：大型主力商家的招商成功是項(xiàng)目成功營(yíng)銷的前提，務(wù)必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然聞風(fēng)而來。87永聯(lián)恒泰招商策略招商為王，商業(yè)地產(chǎn)的生命線---8788

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)招商策略1、優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理方案打動(dòng)客戶：“雙時(shí)段經(jīng)營(yíng)、魚和熊掌皆得”經(jīng)營(yíng)方案，此方案將提高商戶的經(jīng)營(yíng)時(shí)間和商鋪業(yè)主的收益，并創(chuàng)造兩個(gè)購(gòu)物消費(fèi)高峰。2、優(yōu)惠招商，以點(diǎn)代面，重點(diǎn)招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動(dòng)散戶經(jīng)營(yíng)；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。3、強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃、與區(qū)位后發(fā)優(yōu)勢(shì)，良好的交通物流組織優(yōu)勢(shì)。88永聯(lián)恒泰招商策略8889

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)招商策略先進(jìn)帶后進(jìn)，多點(diǎn)開花散戶如何利用主力店帶動(dòng)進(jìn)行招商89永聯(lián)恒泰招商策略先進(jìn)帶后進(jìn)，多點(diǎn)開花散戶如何8990

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)招商方式點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商激勵(lì)招商項(xiàng)目洽談會(huì)廣告招商

通過人脈關(guān)系招商1542390永聯(lián)恒泰招商方式點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商激勵(lì)招商項(xiàng)目洽談會(huì)廣告9091

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)招商計(jì)劃準(zhǔn)備：為保障商家利益，要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用。開展實(shí)際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家品類、規(guī)模。招商條件91永聯(lián)恒泰招商計(jì)劃準(zhǔn)備：為保障商家利益，要做好細(xì)致9192營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)

營(yíng)銷的目的

最大限度利用現(xiàn)有客戶資源,增加銷售額；提前銷售商業(yè),避開周邊集中式商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)；92營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰9293營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)商業(yè)提前展示有利于住宅的進(jìn)一步銷售在工程進(jìn)度允許的前提下住宅銷售達(dá)到一定相當(dāng)高的比例后商鋪外立面及部分功能達(dá)到后，有利于招商工作開展商業(yè)推售時(shí)機(jī)93營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰商業(yè)提前展示有利于住宅的進(jìn)一步銷9394要點(diǎn)解析：形成商圈中心規(guī)劃經(jīng)營(yíng)模式盡快完成項(xiàng)目建設(shè)周期引進(jìn)主力店引入成熟先進(jìn)的商家和經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理營(yíng)造商業(yè)街獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)環(huán)境我司成立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)招商銷售管理確定投資回報(bào)（帶租約銷售模式）提供優(yōu)惠政策及付款方式，推出投資計(jì)劃運(yùn)用價(jià)格策略制造升值前景建立投資者信心營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)94要點(diǎn)解析：形成商圈中心規(guī)劃經(jīng)營(yíng)模式盡快完成項(xiàng)目建設(shè)周期引9495營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)銷售模式租售結(jié)合，以租帶售————5年帶租約，承諾給與回報(bào)這樣做的目的帶租約銷售解決購(gòu)房者的擔(dān)憂，保證其前期租金收益。市場(chǎng)認(rèn)可度較高,同時(shí)也給業(yè)主帶了一種投資保障。帶租約銷售，增大商鋪溢價(jià)空間。降低客戶購(gòu)房門檻，前期發(fā)展商幫客戶供鋪。95營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰銷售模式租售結(jié)合，以租帶售———9596營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)

帶租約銷售模式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)：

通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回籠資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。適用項(xiàng)目：有強(qiáng)勢(shì)招商力量支持：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。96營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰9697營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)自持與銷售部分如何計(jì)劃才能使開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最低且利潤(rùn)最大化？以穩(wěn)定整體商業(yè)體為目標(biāo)盡量提高銷售面積住宅、公寓集中商業(yè)臨商業(yè)街特色商業(yè)街區(qū)超市、電器銷售主力店自持，其余銷售主力店自持，其余銷售主力店自持，其余銷售我司建議：商業(yè)銷售占總面積的60%，自持40%。原因：自持部分過多，銷售面積減少，則短期之內(nèi)回籠資金較少，會(huì)對(duì)初期開發(fā)商帶來很大壓力，不利于后期滾動(dòng)開發(fā)。97營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰自持與銷售部分如何計(jì)劃才能使開發(fā)9798營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)銷售中心原則預(yù)熱期認(rèn)籌期開盤期強(qiáng)銷期保溫期持續(xù)期尾盤期一個(gè)中心7各階段多點(diǎn)開花保持定位主題不變的情況下，有階段性并有延續(xù)性的進(jìn)行宣傳造勢(shì)。關(guān)于營(yíng)銷推廣的地區(qū)性萬不可拘泥于一點(diǎn)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間推進(jìn)，可結(jié)合項(xiàng)目本地有關(guān)周邊區(qū)域進(jìn)行聯(lián)動(dòng)98營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰銷售中心原則預(yù)熱期認(rèn)籌期開盤期強(qiáng)9899營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)銷售模式多點(diǎn)分銷人海戰(zhàn)術(shù)海陸空數(shù)據(jù)庫(kù)支持營(yíng)銷軍事化團(tuán)隊(duì)本地售樓中心不能滿足每日客戶認(rèn)知和談判需求，置多個(gè)分銷點(diǎn)同時(shí)進(jìn)行銷售，將會(huì)使銷售事半功倍只有持續(xù)進(jìn)行高強(qiáng)度客戶談判才能有更效率的成交結(jié)果。所以每個(gè)售樓中心人數(shù)就是必備的關(guān)鍵“海陸空”式營(yíng)銷手段能夠快速將項(xiàng)目推行入市，并不斷擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳力度，為之后項(xiàng)目銷售打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。公司成立系統(tǒng)的客戶管理體系，其中統(tǒng)計(jì)大批量房地產(chǎn)客戶資源，因此前期很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)大批量約訪，能夠盡快進(jìn)入熱銷狀態(tài)。銷售團(tuán)隊(duì)采用軍事化管理制度，從始自終按高效率、高素質(zhì)優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作加快去化率提升售價(jià)99營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰銷售模式多點(diǎn)分銷人海戰(zhàn)術(shù)海陸空99100營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)推廣策略主題營(yíng)銷以特誘人

以獨(dú)特多維繽紛生活，聚集人氣以勢(shì)帶銷

先樹立項(xiàng)目形象，以形象帶動(dòng)銷售高舉高打

倡導(dǎo)本案理念、生活方式、形成創(chuàng)意文化100營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰推廣策略主題營(yíng)銷以勢(shì)帶銷先100101營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)推廣包裝策略————包裝形象適當(dāng)高于項(xiàng)目形象空間聯(lián)想效應(yīng)：包裝的關(guān)鍵在于建立起客戶對(duì)項(xiàng)目的想像空間。具體而言，就是要塑造出良好的項(xiàng)目形象和發(fā)展前景，以吸引租客和買家。調(diào)性：總體體現(xiàn)時(shí)尚、明快、大氣的風(fēng)格，滲入大量歐美文化元素和符號(hào)，烘托熱烈、歡樂的氣氛。色塊上使用鮮艷的紅、橙、黃等顏色，形成視覺爆炸效果。形象體現(xiàn)：模型、效果圖、招商手冊(cè)、樓書、海報(bào)、廣告等各個(gè)方面，項(xiàng)目中高檔次形象始終貫穿其中101營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰推廣包裝策略————包裝形象適101102營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)整體營(yíng)銷戰(zhàn)略?shī)Z眼球引發(fā)關(guān)注，成為事件直擊營(yíng)銷各層客戶群直擊營(yíng)銷跨界聯(lián)合營(yíng)銷利用多方資源聯(lián)動(dòng)，撬動(dòng)整體市場(chǎng)102營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰整體營(yíng)銷戰(zhàn)略?shī)Z眼球102103營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)首先，進(jìn)行大規(guī)模的招商，吸引品牌商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，然后招商與招租工作同步進(jìn)行，待租賃情況理想之后，再實(shí)行租售結(jié)合，開始銷售已帶租約的商鋪，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，為后期商業(yè)街的運(yùn)作和繼續(xù)推廣提供充足的資金支持。招商合作方式：純出租針對(duì)大中型商家1、租售整體策略103營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰首先，進(jìn)行大規(guī)模的招103104營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)2、租售方法

招商方法：以形象廣告配合直銷，并舉行公關(guān)活動(dòng)和事件行銷，如招商發(fā)布會(huì)等；

銷售方法：以促銷廣告為主，運(yùn)用帶租約發(fā)售、優(yōu)惠促銷等銷售手段，同時(shí)提供靈活付款方式104營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰2、租售方法招商方104105營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)

招商原則：經(jīng)營(yíng)面積從大到小，商家規(guī)模從大到小從難到易，保證經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的完整性和系統(tǒng)性；

招租原則：經(jīng)營(yíng)管理先行，經(jīng)營(yíng)類別互補(bǔ)，品牌店和特色店優(yōu)先；

銷售控制：優(yōu)劣搭配，分期推出，分批限量發(fā)售3、租售控制105營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰招商原則：經(jīng)營(yíng)面積從105106營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)根據(jù)前期推廣活動(dòng)（無底價(jià)競(jìng)買活動(dòng)）反映的市場(chǎng)價(jià)格承受力信息，并參照前報(bào)告價(jià)格定位原則（考慮合理利潤(rùn)率），確定商鋪的銷售價(jià)格；前期招商：讓利入市，提供較長(zhǎng)的免租期，守候期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，待成熟暢旺之后再高額遞增；銷售階段：采用市場(chǎng)比較法，低開高走，利用商鋪位置差異制造不斷升值的市場(chǎng)形象；開業(yè)階段：視銷售情況對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，實(shí)施延續(xù)前期價(jià)格策略的價(jià)格方針。價(jià)格策略106營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰價(jià)格策略106107營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)、商業(yè)簽約儀式目的及意義：項(xiàng)目在整體形象完成之后，通過正式的新聞發(fā)布會(huì)正式亮相，利用開發(fā)品牌及商業(yè)管理公司品牌，市場(chǎng)造勢(shì)，借機(jī)舉行商業(yè)入駐意向簽約、招商主力品牌簽約等儀式，在市場(chǎng)上高調(diào)發(fā)出聲音，為整體項(xiàng)目的銷售、招商吸引市場(chǎng)注意力。107營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)、商業(yè)簽約儀式目107108營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)利用已成交客戶，舉辦答謝酒會(huì)黑白搭配”—以答謝為名的客戶關(guān)系網(wǎng)建立目的：迅速建立客戶網(wǎng)絡(luò)、客戶口碑傳播氛圍黑白搭配講座——黑與白的永恒經(jīng)典與時(shí)尚，代活動(dòng)主體——黑白底色、黑白服飾、黑白秀品、黑白基調(diào)，體現(xiàn)項(xiàng)目未來商業(yè)的品牌觀。108營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰利用已成交客戶，舉辦答謝酒會(huì)黑108109營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)亮點(diǎn)描述:黑白基調(diào),高級(jí)服飾展演,幻化簡(jiǎn)約高貴的動(dòng)人氣質(zhì)與品位120黑白派對(duì)活動(dòng)一：黑白基調(diào)109營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰亮點(diǎn)描述:120黑白派對(duì)活動(dòng)一109110營(yíng)銷策略

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)黑白奢侈珠寶展覽黑白派對(duì)活動(dòng)二：奢侈珠寶展覽110營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰黑白奢侈珠寶展覽黑白派對(duì)活動(dòng)二110111

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)管理整體定位、統(tǒng)一管理統(tǒng)一營(yíng)銷、分段培育營(yíng)運(yùn)原則111永聯(lián)恒泰營(yíng)運(yùn)管理整體定位、統(tǒng)一管理營(yíng)運(yùn)原則111112

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)

經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)運(yùn)管理商場(chǎng)績(jī)效的優(yōu)劣，無法擺脫“經(jīng)營(yíng)”與“管理”的各自并相互作用。根據(jù)我們?cè)谏虉?chǎng)咨詢方面的經(jīng)驗(yàn)，商場(chǎng)之經(jīng)營(yíng)不應(yīng)僅僅是經(jīng)營(yíng)者需要承擔(dān)的角色，物業(yè)之參與配合亦具有同樣的重要性。物業(yè)管理是保障商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)；善于以創(chuàng)造性手段對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出績(jī)效的催化劑。管理者的職責(zé)提供物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)，諸如保安、清潔、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)等；制定合理的商戶、顧客服務(wù)內(nèi)容，協(xié)助經(jīng)營(yíng)者吸引、挽留客戶；配合經(jīng)營(yíng)者的促銷推廣活動(dòng)，確保達(dá)到預(yù)期活動(dòng)目標(biāo)；配合經(jīng)營(yíng)者對(duì)商戶運(yùn)營(yíng)的監(jiān)測(cè)，指正任何不統(tǒng)一于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象發(fā)生。112永聯(lián)恒泰經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)運(yùn)管理商場(chǎng)績(jī)效的優(yōu)劣112113

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理策略商業(yè)的長(zhǎng)期良性經(jīng)營(yíng)有賴于經(jīng)營(yíng)管理公司明確的經(jīng)營(yíng)及管理策略。在有別于一般意義上的商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)管理形態(tài)下，在我們實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理的案例中，通常遵循以下幾個(gè)原則：堅(jiān)持統(tǒng)一定位長(zhǎng)期有依可循的商戶經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)制定有效并具充分經(jīng)濟(jì)實(shí)效性的推廣、促銷計(jì)劃優(yōu)質(zhì)的人性化服務(wù)營(yíng)運(yùn)管理113永聯(lián)恒泰經(jīng)營(yíng)管理策略商業(yè)的長(zhǎng)期良性經(jīng)營(yíng)有賴于經(jīng)113114

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)管理經(jīng)營(yíng)管理中的統(tǒng)一原則統(tǒng)一營(yíng)銷推廣：經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行營(yíng)銷策劃、宣傳推廣、進(jìn)行促銷活動(dòng)的開展，費(fèi)用按銷售額相應(yīng)比例分?jǐn)?，營(yíng)銷效果共享；統(tǒng)一營(yíng)業(yè)管理：所有經(jīng)營(yíng)戶要求統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一營(yíng)業(yè)紀(jì)律統(tǒng)一物業(yè)管理：本項(xiàng)目所有經(jīng)營(yíng)戶均由本項(xiàng)目成立的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)全面管理，包括衛(wèi)生、水電、保安、維修等項(xiàng)目，免去投資者和經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂；統(tǒng)一形象管理：經(jīng)營(yíng)要素的軟硬件全部由經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一審核設(shè)計(jì)形象，并進(jìn)行形象的監(jiān)督管理；統(tǒng)一培訓(xùn)考核：本案所有經(jīng)營(yíng)戶的營(yíng)業(yè)導(dǎo)購(gòu)人員、基層管理人員均由商場(chǎng)統(tǒng)一組織培訓(xùn)學(xué)習(xí),進(jìn)行定期考核，確保步行街的營(yíng)銷力度和服務(wù)質(zhì)量。114永聯(lián)恒泰營(yíng)運(yùn)管理經(jīng)營(yíng)管理中的統(tǒng)一原則統(tǒng)一營(yíng)銷推114115

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)管理經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)架構(gòu)根據(jù)商場(chǎng)規(guī)模，我司設(shè)想經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)下設(shè)5個(gè)部門.115永聯(lián)恒泰營(yíng)運(yùn)管理經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)架構(gòu)根據(jù)商場(chǎng)規(guī)模，115116

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)經(jīng)過我司對(duì)郴州商業(yè)市場(chǎng)的初步了解，我們對(duì)本項(xiàng)目前景充滿信心，但，要保持清醒的頭腦和冷靜的思考；經(jīng)過本次初步的市場(chǎng)了解，我司已基本掌握了郴州的商業(yè)市場(chǎng)，為項(xiàng)目奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)，我司將從項(xiàng)目于市場(chǎng)對(duì)接的原則出發(fā)，進(jìn)一步整合項(xiàng)目的內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)資源，并以朔造項(xiàng)目品牌，使項(xiàng)目永續(xù)經(jīng)營(yíng)，持續(xù)盈利為最終目標(biāo)。為項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣、品牌朔造制定執(zhí)行戰(zhàn)略總結(jié)116永聯(lián)恒泰經(jīng)過我司對(duì)郴州商業(yè)市場(chǎng)的初步了解，116演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！117118郴州市美美世界商業(yè)廣場(chǎng)策劃定位報(bào)告謹(jǐn)呈郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

1郴州市美美世界商業(yè)廣場(chǎng)策劃定位報(bào)告謹(jǐn)呈郴州市美世界房地產(chǎn)開118119

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)大型城市綜合體對(duì)于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個(gè)處于郴州市的大型城市綜合體，在一個(gè)日益崛起的湘南地級(jí)城市，猶如突如其來一個(gè)龐然大物。對(duì)于這樣一個(gè)注定要挑戰(zhàn)人們生活習(xí)慣的綜合體，是項(xiàng)目在戰(zhàn)略營(yíng)銷層面面臨的重要思考。我們?cè)趯?duì)綜合體作整體思考的同時(shí)，作為難點(diǎn)和重點(diǎn)的商業(yè)，我們將著重進(jìn)行闡述。作為一個(gè)大型城市綜合體，不能孤立的單純從項(xiàng)目所處的區(qū)域來考慮，必須基于市場(chǎng)，跳出市場(chǎng)，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來分析，借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。序2永聯(lián)恒泰大型城市綜合體對(duì)于“深圳、上海、北京”已不119120

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)報(bào)告目的

明確方向（項(xiàng)目目標(biāo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的策略）清晰思路（執(zhí)行策略）3永聯(lián)恒泰報(bào)告目的明確方向120121

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)報(bào)告目錄First————綜合戰(zhàn)略篇second

———商業(yè)篇

Third————項(xiàng)目篇Fourth————定位篇Five————執(zhí)行篇4永聯(lián)恒泰報(bào)告目錄First————綜合戰(zhàn)略篇121122frist綜合戰(zhàn)略篇5frist綜合戰(zhàn)略篇122123

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)從此，一個(gè)都市新中心即將崛起，人們的生活及消費(fèi)習(xí)慣將被改變……項(xiàng)目屬性界定：城市中心黃金，鉆石中央49133.6平方米土地42萬平方米建筑，集辦公、住宅、公寓、集群商業(yè)這預(yù)示著：是需求，還是趨勢(shì)？420000方大型城市綜合體即將橫空出世， 國(guó)際巨擘、露顯新都市風(fēng)范！6永聯(lián)恒泰從此，一個(gè)都市新中心即將崛起，人們的生活及123124

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)我們聯(lián)想到了…美國(guó)日本新加坡中國(guó)紐約的洛克菲勒中心東京的陽(yáng)光城60佳麗比灣怡豐城北京國(guó)貿(mào)中心這正是我們所需要的…………7永聯(lián)恒泰我們聯(lián)想到了…美國(guó)紐約的洛克菲勒中心東京的124125

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)五大商務(wù)圈：①傳統(tǒng)商務(wù)圈：火車站—汽車總站，著力發(fā)展以經(jīng)營(yíng)貼近大眾生活的服裝、小商品、電腦IT類商品為主的市場(chǎng)，錯(cuò)位發(fā)展，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，逐步從現(xiàn)貨交易市場(chǎng)向展（覽）貿(mào)（易）型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變；②中央商務(wù)圈：以人民中路為中心，半徑500米范圍內(nèi)形成的商業(yè)圈為核心，以步步高（郴州）中心城為核心；③五嶺廣場(chǎng)商務(wù)圈：重點(diǎn)發(fā)展金融、保險(xiǎn)等中介商務(wù)服務(wù)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)；④武廣福城新區(qū)商務(wù)圈：以武廣高鐵車站為中心，大力發(fā)展高鐵經(jīng)濟(jì)，形成城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化良性互動(dòng)的格局，集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑娛樂業(yè)、高品質(zhì)居住和高科技產(chǎn)業(yè)于一體的具有商務(wù)功能的交通樞紐型的城市片區(qū)級(jí)中心。⑤湘南國(guó)際物流園商務(wù)圈：充分利用園區(qū)綜合物流功能，重點(diǎn)發(fā)展商品會(huì)展根據(jù)郴州市總體規(guī)劃要求，全力營(yíng)造“358”的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局，即構(gòu)建“三條旅游帶”、形成“五大商務(wù)圈”、打造“八大市場(chǎng)群”。規(guī)劃，意味著空白8永聯(lián)恒泰五大商務(wù)圈：根據(jù)郴州市總體規(guī)劃要求，全力125126

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)空白，CBD整合重組、運(yùn)營(yíng)城市未來機(jī)遇，項(xiàng)目的機(jī)遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，融入CBD生活圈，成為主流生活圈擴(kuò)容的差異化有機(jī)補(bǔ)充，迫使CBD整合重組，進(jìn)而升級(jí)并運(yùn)營(yíng)城市中心之未來。目標(biāo)，立足郴州，運(yùn)營(yíng)城市，輻射長(zhǎng)三角乃至周邊區(qū)域，跳出郴州，使本項(xiàng)目區(qū)域化、比肩國(guó)際！

對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)新中心、城中城。9永聯(lián)恒泰空白，CBD整合重組、運(yùn)營(yíng)城市未來機(jī)遇，項(xiàng)126127

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)機(jī)遇，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，去詮釋以新都市主義，

打造郴州的洛克菲勒城市生活中都市高檔居住區(qū)；都市工作生活區(qū)；都市餐飲聚集區(qū)；都市休閑娛樂區(qū)；都市時(shí)尚購(gòu)物區(qū)；城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢(shì)，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。10永聯(lián)恒泰機(jī)遇，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，去詮釋以新都市127128

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)解析，新都市主義都市中心、一站式的便利和滿足新都市主義”強(qiáng)調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購(gòu)物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ鳌⑸?、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。最具“個(gè)性、時(shí)代、效率”的新都市主義生活主張“新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感”等概率。追求成就感、時(shí)代進(jìn)步毗鄰都市而居，把握社會(huì)進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。11永聯(lián)恒泰解析，新都市主義都市中心、一站式的便利和128129

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)定位，出發(fā)前，我們對(duì)郴州做了思考，對(duì)項(xiàng)目做了初步設(shè)想以新都市主義，CBD主流建筑將是集“居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合性建筑

自由、和諧、共享12永聯(lián)恒泰定位，出發(fā)前，我們對(duì)郴州做了思考，對(duì)項(xiàng)目129130

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)自由，我們這樣想象…………建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒有拘束和壓抑的感覺；消費(fèi)是自由的，飲食、休閑、娛樂、購(gòu)物、辦公、居住，多種自由任你選擇；服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，契合不同人士；心情是自由的，所有的一切讓你感到輕松、愉悅。13永聯(lián)恒泰自由，我們這樣想象……130131

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)和諧，甚至，我們還想象了……環(huán)境是和諧的建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境；功能是和諧的豐富購(gòu)物，多種餐飲、休閑娛樂形式相互依賴，和諧并存；文化是和諧的東方與西方，國(guó)內(nèi)與國(guó)外，經(jīng)典與時(shí)尚，共創(chuàng)一個(gè)和諧的社區(qū)文化；群體是和諧的不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。14永聯(lián)恒泰和諧，甚至，我們還想象了……環(huán)境是和131132

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)共享，我們想象的還更多……共同理想在這個(gè)社會(huì)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人手牽手共同擁有我們的城市不只是郴州本地人，而是整個(gè)城市周邊的的人群設(shè)施共享一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，又建設(shè)著他們15永聯(lián)恒泰共享，我們想象的還更多……共同理想共同132133

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)建宏筑，我們羅列跳躍的思續(xù)……我們做的不是一個(gè)產(chǎn)品，而是一個(gè)作品這個(gè)作品是滿足不同功能和群體需求的，而且是站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，為城市CBD進(jìn)行升級(jí)塑造，引導(dǎo)消費(fèi)革命，在城市的發(fā)展中經(jīng)得住考驗(yàn)的……….是在形式上、規(guī)模上、在空間上、概念上、規(guī)劃上、未來發(fā)展上，都要呈現(xiàn)良性互動(dòng)關(guān)系?！@正是我們要努力的方向是標(biāo)新，但怎樣立異？16永聯(lián)恒泰構(gòu)建宏筑，我們羅列跳躍的思續(xù)……我們做133134

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)作品，秉承“新都市主義”的設(shè)計(jì)理念空間、時(shí)間的高效合理利用；專門主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性；高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法；與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩；17永聯(lián)恒泰作品，秉承“新都市主義”的設(shè)計(jì)理念空間134135

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)空間、時(shí)間的高效合理利用城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。新都市主義倡導(dǎo)：地塊合理劃分，精準(zhǔn)規(guī)劃；容積率有效利用；重視“人流動(dòng)線”恰當(dāng)設(shè)計(jì)，達(dá)到有限范圍內(nèi)時(shí)間與空間的高效利用。18永聯(lián)恒泰空間、時(shí)間的高效合理利用城市快速發(fā)展，許135136

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)專門主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性新都市主義提倡“主題和個(gè)性”，因?yàn)橹挥兄黝}和個(gè)性，才能夠有活力，對(duì)業(yè)主可客戶形成引力。商業(yè)鮮明主題住宅鮮明主題在新都市主義概念規(guī)劃之下，營(yíng)造都市標(biāo)志性生活個(gè)性；他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適”19永聯(lián)恒泰專門主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性新都市主136137

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)都市魅力豐富多彩20永聯(lián)恒泰都市魅力豐富多彩137138

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為成功人士追求的方向：盡可能高的綠化率；景觀商業(yè)成為主流；消費(fèi)、居住、辦公的生態(tài)化；21永聯(lián)恒泰高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法138139

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)22永聯(lián)恒泰139140

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩都市是稀有中心，永遠(yuǎn)是時(shí)代、進(jìn)步、身份、財(cái)富的象征，新都市主義強(qiáng)調(diào)都市身份、價(jià)值：高檔次完善配套；完善智能化高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理；建筑色彩、品質(zhì)與立面；以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。23永聯(lián)恒泰與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩都市是稀140141

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)接下來，我們的戰(zhàn)略思考應(yīng)該怎樣深化、具體的產(chǎn)品要做什么？探根尋源，我們不妨先從市場(chǎng)，先從商業(yè)方面分析開來………24永聯(lián)恒泰接下來，我們的戰(zhàn)略思考應(yīng)該怎樣深化、具體141142second商業(yè)篇市場(chǎng)————產(chǎn)品25second商業(yè)篇市場(chǎng)————產(chǎn)品142143

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)對(duì)于一個(gè)主題性商業(yè)目的性消費(fèi)的研究Question1：做什么？26永聯(lián)恒泰對(duì)于一個(gè)主題性商業(yè)目的性消費(fèi)的研究Que143144

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積42萬㎡，其中商業(yè)約為17萬㎡，面對(duì)如此大體量的商業(yè)。而且又處在核心商圈內(nèi)。我們做什么呢？27永聯(lián)恒泰本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積42萬㎡，我們144145

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)在市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是:我們做百貨！那么，做百貨能成功嗎？請(qǐng)看商業(yè)部分介紹28永聯(lián)恒泰在市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是:我們做145146

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目所處位置目前郴州商業(yè)市場(chǎng)形成了以國(guó)慶路、人民路為中心的老城商圈和以五嶺廣場(chǎng)為中心的五嶺新區(qū)商圈及香雪商圈，本項(xiàng)目位于國(guó)慶路和人民路交匯處，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極佳。北湖商圈：范圍：主要包括國(guó)慶路、文化路、八一路、人民東路、北湖公園附近五嶺新商圈：范圍：以五嶺廣場(chǎng)沃爾為核心向外擴(kuò)散。香雪商圈：以今日興城為中心向外擴(kuò)散的環(huán)形區(qū)域，（社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃——購(gòu)物中心式模式北湖商圈五嶺商圈香雪商圈本案29永聯(lián)恒泰項(xiàng)目所處位置目前郴州商業(yè)市場(chǎng)形成了以國(guó)慶146147

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)北湖商圈特點(diǎn)(市級(jí)商業(yè)中心)規(guī)劃

北湖商圈的商業(yè)中心為健康路、國(guó)慶路、北湖路、八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近似臥“中”字型分布。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購(gòu)物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂于一體的城市CBD商務(wù)中心，是城市公共活動(dòng)中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)力量。規(guī)劃以調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營(yíng)環(huán)境、增強(qiáng)綜合服務(wù)水平和培育商業(yè)品牌為主，適當(dāng)增加咨詢、金融、信息服務(wù)等高端功能，發(fā)揮現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)中心職能北湖商圈商業(yè)規(guī)劃特點(diǎn):成為集聚購(gòu)物中心、百