開新領(lǐng)域小戶型公寓類產(chǎn)品市場報告2009年12月8日大連開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司開新領(lǐng)域小戶型公寓類產(chǎn)品市場報告2009年12月8日1小戶型研究思路多大的戶型算小戶型？小戶型都分布在哪里？消化情況如何？小戶型都有哪幾種？特點是什么？什么人買小戶型？他們關(guān)注什么？購買偏好是什么？不同區(qū)域熱銷小戶型的特點是什么？

我們應該建什么樣的小戶型？如何定位？小戶型的定義小戶型應該在哪里建設(shè)小戶型的種類有多少小戶客戶來源及購買關(guān)注什么樣的小戶型好賣市場重點參考項目的特征如何？市場表現(xiàn)如何？揚長避短小戶型研究思路多大的戶型算小戶型？小戶型都分布在哪里？消化情2小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目3什么是小戶型？對于小戶型一直沒有一個清晰的定義，一般來說一居室銷售面積在55平方米以下、二居室銷售面積在80平方米以下、三居室銷售面積在100平方米以下的戶型都叫小戶型。居住性小戶型按照上述定義的小戶型，80-100平方米的三房戶型我們稱之為居住性小戶型，其主要承載的是居住功能，此類戶型換手率相對其他小戶型產(chǎn)品相對較低，多數(shù)用于較為長期的居住。過渡性小戶型55-80平方米二房戶型我們稱之為過渡性小戶型，此類戶型居住功能比較完整，多數(shù)是被用作過渡性居所，一旦經(jīng)濟情況改善，居住者遍會升級居住條件。投資性小戶型55平方米以下一般情況下有一房、一房一廳、二房一衛(wèi)三種形式，此類產(chǎn)品多數(shù)被用來做長短期投資性產(chǎn)品，一小部分被用作臨時性居所。我們稱之為投資性小戶型。根據(jù)其使用情況大連普遍意義上的小戶型，我們的重點研究對象什么是小戶型？對于小戶型一直沒有一個清晰的定義，一般來說一居4小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目5居住性小戶型——現(xiàn)狀大連小三房產(chǎn)品其消化情況在項目中名列前茅，產(chǎn)品也是各有特點，目前多數(shù)集中在大連西部。項目名稱位置總建筑面積開盤時間小三房房型及面積裝修標準小三房比例去化速度當前平均售價萬科·魅力之城大連西部前革40萬2009.3.2886與90平方米三房二廳一期清水；二期精裝一期11%二期108套左右一期100%二期未售一期6500二期9000美樹日記大連西部機場20萬2009.7.489、92平方米三房二廳清水6.55%95%10000水映西山大連西部西山6.6萬2008.5.1689與92平方米三房一廳清水11%100%7800大眾·開世嘉年大連西部旅順12萬2007.9.1697平方米三房一廳清水4%100%7000居住性小戶型——現(xiàn)狀大連小三房產(chǎn)品其消化情況在項目中名列前茅6居住性小戶型——戶型萬科·魅力之城該項目小三室戶型設(shè)計相對先進，空間最為合理，全明、干濕分區(qū)，但90平方米戶型電視背景墻連續(xù)性被破壞居住性小戶型——戶型萬科·魅力之城該項目小三室戶型設(shè)計相對先7居住性小戶型——戶型美樹日記該項目小三房戶型做到了全明，但人流動線設(shè)計不甚合理，入戶門對廁所門。居住性小戶型——戶型美樹日記該項目小三房戶型做到了全明，但人8居住性小戶型小三房戶型各個使用空間功能完整，但局促，在中低檔項目中分布最廣，主要是為了滿足家庭人口多，資金有限的中等家庭，家庭生命周期處在老少三代。高收入家庭對此種戶型并不感冒，由于目前市場上類似戶型供應較少，同時眾多中低收入群體需求龐大，因此目前此類產(chǎn)品價格增長速度較快。小三房產(chǎn)品多數(shù)是補充性產(chǎn)品，少見以此產(chǎn)品為主力項目。居住性小戶型小三房戶型各個使用空間功能完整，但局促，在中低檔9小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目10小戶型項目分布泛華領(lǐng)城港灣一號嘉和花樣年華怡景華園宏霖大廈喜臨門大廈萬達華府二期遠洋左右開新領(lǐng)域杰特城市公元美加華公寓沿海國際中心市政府及體育場周邊金融商業(yè)核心星海及西安路商務(wù)商業(yè)中心華南商圈馬蘭廣場商圈動力院景公寓水映西山凱悅公寓新希望家園凱旋國際開發(fā)區(qū)行政商業(yè)中心產(chǎn)業(yè)區(qū)金州行政商業(yè)中心青年匯環(huán)宇品格東城天下東林世家高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)谷歌里芝麻街中海華庭軟景E居康派康橋小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)區(qū)金融1街旅順開發(fā)區(qū)中更·香海小鎮(zhèn)美林西岸小戶型項目分布泛華領(lǐng)城萬達華府二期杰特市政府及體育場周邊金融11分布特征總結(jié)大連絕大多數(shù)小戶型產(chǎn)品分布于商業(yè)商務(wù)或行政金融區(qū)，一小部分分布于產(chǎn)業(yè)區(qū)。區(qū)域發(fā)展越快，成熟度越高的區(qū)域小戶型產(chǎn)品越多。小戶型地域分布上，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)以及高新技術(shù)園區(qū)數(shù)量最多，是小戶型產(chǎn)品的重點分布區(qū)域。接下來我們將對小戶型項目重點分布區(qū)域同時也是潤德項目所在區(qū)域做詳細分析。分布特征總結(jié)大連絕大多數(shù)小戶型產(chǎn)品分布于商業(yè)商務(wù)或行政金融區(qū)12小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目13項目特征行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型及面積裝修標準小戶型去化率當前平均售價備注中山泛華領(lǐng)城金融商業(yè)核心在售360002009.8.3131-49㎡一房；73㎡二房150010013000改造港灣壹號金融商業(yè)核心尾盤823152009.10.1647-54㎡一房；61-89㎡一房一廳250010016000改造嘉和·花樣年華三期金融商業(yè)核心在售500002008.6.1924-49㎡一房；loft250095平16000loft19500平層去化快鴻霖大廈金融商業(yè)核心售罄684002006.8.1239/62㎡一房1000100——改造喜臨門大廈金融商業(yè)核心售罄395512006.7.1845/62㎡一房1000100——改造怡景華園金融商業(yè)核心售罄996672006.3.22————100——改造西崗萬達華府二期市政府及體育場周邊售罄1260002005.4.2340㎡左右一房無100——遠洋左右市政府及體育場周邊尾盤130002009.10.2435-47㎡一新領(lǐng)域市政府及體育場周邊——————————————改造沙河口杰特星海灣新興金融商務(wù)區(qū)在售300002009.9.550㎡一房；78㎡二房20008515000沿海國際中心一期星海灣新興金融商務(wù)區(qū)在售91179.72008.9.2743-85㎡一房3500低于5015600商住城市公元西安路商業(yè)區(qū)售罄48009.872009.140-45㎡一房；55/65㎡一房一廳；75㎡二房150010013000美加華公寓西安路商業(yè)區(qū)售罄218352008.12.3040-50㎡一房；70㎡一房100010012000改造項目特征行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型14項目特征行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型及面積裝修標準小戶型去化率當前平均售價備注高新園區(qū)谷歌里高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)售罄1144922009.7.556/65㎡一房一廳8001007000改造芝麻街高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售950002009.8.1551㎡一房；64㎡一房一海華庭二期高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售909902008.11.3050㎡一房一廳；63㎡一房二廳；78/80㎡二房二廳部分精裝110010010000軟景E居高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售1285872009.12.643㎡一房一廳、70㎡二房一派高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)售罄550002005.8.2136-57㎡一房1000100——康橋小鎮(zhèn)高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售582602009.1178㎡二房一廳、二房二廳無已推去化887800；一層頂層10500項目特征行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型15項目特征目前區(qū)域內(nèi)共有含小戶型項目19個，其中純小戶型項目8個小戶型項目中，8個項目為改造類項目（不含開新領(lǐng)域），但其消化情況未受影響，憑借較高的性價比，去化速度與新建項目差別不大。目前市場小戶型產(chǎn)品存量有限，軟景e居未推套型為未來主要供應，市場面臨較大缺口。當前小戶型項目消化速度均較快，3個月內(nèi)去化均可達到80%以上，大戶型去化速度較慢，尤其改造項目大戶型屬滯銷產(chǎn)品中山、西崗、沙河口核心成熟地段價格較高，集中在1.4、1.5萬/㎡，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)價格多數(shù)不超過1萬/㎡，僅數(shù)碼廣場軟景E居項目達到1.35萬/㎡。戶型以一房、一房一廳為主，主力面積在24-60㎡，60-80㎡一房一廳、二房一廳為輔，少量60㎡左右一房二廳、80平方米左右二房二廳及l(fā)oft房型。各類戶型中，40-60㎡一房一廳或二廳戶型銷售最好，其次為40平方米左右一房小戶與70㎡左右緊湊二房，小于30平方米或總價偏高產(chǎn)品去化較慢，另外奇特（拐角）戶型較難被接受。大多數(shù)項目采用精裝修設(shè)計，裝修標準1500-2500元/㎡較為集中。項目特征目前區(qū)域內(nèi)共有含小戶型項目19個，其中純小戶型項目816小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目17暢銷戶型50-60㎡寬敞實用的一房一廳40㎡左右寬敞一房65-80㎡緊湊二房在控制總價同時保證了一定的空間舒適度最大的空間利用率相對較好的采光條件比較完整的居住功能暢銷戶型50-60㎡寬敞實用的一房一廳40㎡左右寬敞一房6518滯銷戶型總價過高空間利用率低不規(guī)則戶型面積過小，動線不暢功能確實暗臥暗廳生活空間布局不合理暗臥一房一廳不規(guī)則房型小于30㎡一房大面積一房滯銷戶型總價過高暗臥一房一廳19小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目20項目名稱嘉和花樣年華3期地理位置中山區(qū)三八廣場銷售特點維景酒店返租形式，現(xiàn)已暫停收租；裝修狀況精裝2500元/㎡（含電器）/普裝1500元/㎡占地/建筑面積（萬㎡）0.55/5產(chǎn)品類型高層總戶數(shù)700套面積段35-70㎡全成品鉑金酒店式公寓；24-35㎡精裝修酒店服務(wù)公寓；60-300㎡LOFT開盤時間2008年6月19日銷售情況95%，剩余少量30㎡戶型產(chǎn)品銷售價格(元/平方米)16000（含精裝、普裝）loft19500客戶情況兩側(cè)大面積以自主為主，其余30-40平米以投資性客群居多點評：通過帶租約的銷售形式促進了投資型的銷售份量；嘉和花樣年華3期項目名稱嘉和花樣年華3期地理位置中山區(qū)三八廣場銷售特點維景酒21戶型盡管項目外墻也有起伏變化，但各戶型均保證了方正，除了采光因素外，戶型方面沒有明顯劣勢戶型，有較強的均好性。戶型盡管項目外墻也有起伏變化，但各戶型均保證了方正，除了采光22項目特征客戶中投資與臨時居住占主要部分，投資占到70%。各種房型銷售過程中，平層銷售優(yōu)于LOFT，40-60平方米戶型銷售優(yōu)于30平方米以下房型，小面積房型優(yōu)于大面積房型銷售，采光面銷售優(yōu)于背光面銷售。各房型均十分方正，布局緊湊，相對合理。其一、二期的穩(wěn)定回報率為三期積累了良好的口碑。商業(yè)先行家樂福、國美、金領(lǐng)第一健身、百安居、特力屋、東來順、屈臣氏

項目特征客戶中投資與臨時居住占主要部分，投資占到70%。23ABC項目名稱港灣壹號地理位置中山區(qū)興和街27號銷售特點11月C棟推出售后返利計劃降低首付門檻占地/建筑面積（萬㎡）0.53/8.23產(chǎn)品類型高層（30F）總戶數(shù)/小戶型數(shù)量1062/390（推出B）面積段47-89㎡開盤時間2009年5月銷售情況剩余六套頂層產(chǎn)品，15000-17000元/㎡之間銷售價格（均）13500元/㎡裝修標準2000元/㎡客戶情況大連市白領(lǐng)自住、投資客、外籍。港灣壹號點評：通過售后返利降低首付門檻形式促進了劣勢位置房型銷售；ABC項目名稱港灣壹號地理位置中山區(qū)興和街27號銷售特點124戶型所有戶型保證了格局方正，但由于是改造項目受到既定條件的限制，部分房型出現(xiàn)暗臥，衛(wèi)生間設(shè)在窗戶附近戶型所有戶型保證了格局方正，但由于是改造項目受到既定條件的限25項目特征客戶中投資與臨時居住占主要部分，投資占到80%。均價相對較低，性價比高。各種房型銷售過程中，小面積房型優(yōu)于大面積房型銷售，其中戶型設(shè)計與采光是影響銷售進度的主要因素。各房型均十分方正，布局緊湊，但由于改造限制出現(xiàn)部分較差房型。其11月推出的（針對C座）購買后直接返還3年投資收益，沖抵首付，3年使用權(quán)歸開發(fā)商，降低了首付門檻，在不損失利潤基礎(chǔ)上，促進了問題房源的銷售（C座遮光）。商業(yè)C座產(chǎn)權(quán)式酒店，1-4層是公建，目前以2元/㎡·天出租，正醞釀出售。項目特征客戶中投資與臨時居住占主要部分，投資占到80%。26項目名稱美加華公寓地理位置沙河口區(qū)黃河路、萬歲街交匯處項目特點舊樓改造項目（博愛大廈）緊臨西安路商圈及奧林匹克廣場裝修狀況裝修1000元/㎡占地/建筑面積（萬㎡）0.3/3.5產(chǎn)品類型1幢30F高層總戶數(shù)363套面積段40-50㎡-291套70㎡-72套開盤時間08年12月30日銷售情況售罄銷售價格12000元/㎡（含裝修）客戶情況周邊、首次置業(yè)客群點評：項目整體包裝欠缺力度，且在內(nèi)部裝修上鮮有亮點，銷售價格難以實現(xiàn)突破。美加華公寓項目名稱美加華公寓地理位置沙河口區(qū)黃河路、萬歲街交匯處項目特27戶型所有戶型保證了格局方正，絕大部分戶型為大進深短開間的條行戶型。戶型所有戶型保證了格局方正，絕大部分戶型為大進深短開間的條行28項目特征由于其銷售價格相對較低因此自住比例較高占到50%以上。項目裝修標準較低，裝修吸引力不大，價格是銷售主要促進因素采用價格跟隨策略，以低于旁邊城市公元的價格，截留其客源，行成對比優(yōu)勢1-5層公建低價出售1.5萬元/㎡項目特征由于其銷售價格相對較低因此自住比例較高占到50%以上29主要參考競品總結(jié)客戶構(gòu)成：以投資性購房為主，過渡居所為輔，少量自住客戶銷售促進：金融、商務(wù)辦公集中區(qū)項目投資客比例最大，銷售促進手段以針對投資客為主，主要手段類似售后反租與投資收益一次性返還；商業(yè)、居住集中區(qū)自住客戶比例較大，價格為主要吸引手段。銷售影響：采光與戶型結(jié)構(gòu)為普遍影響因素，投資性購房中，80平方米以下房型總價影響不明顯，自住及過渡居所總價為決定性因素。房型結(jié)構(gòu)：小戶型公寓產(chǎn)品對戶型挑剔度不高，臥室采光是基本要求，房型結(jié)構(gòu)應盡量方正，奇異戶型接受度普遍較低；主要參考競品總結(jié)客戶構(gòu)成：以投資性購房為主，過渡居所為輔，少30小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目31開新領(lǐng)域光線遮擋交通便利位于市政府后身新開路商務(wù)區(qū)視線遮擋本案開新領(lǐng)域光線遮擋交通便利位于市政府后身新開路商務(wù)區(qū)視線遮擋32外部條件開新領(lǐng)域位于新開路商務(wù)辦公區(qū)，位于珠江路與新開路交匯處，交通便利，通過多路公交車。項目位于珠江國際與金廣大廈之間，并且距離太近，對光線與視線有嚴重遮擋。家樂福即將進入北京公園，并且珠江路沿線遍布大量商業(yè)網(wǎng)點，購物相對方便。生活、醫(yī)療、教育配套相對完整。內(nèi)部條件本身為改造項目，戶型設(shè)計存在先天限制條件，必須按照原建設(shè)格局有條件改造。政策條件2009年12月7日結(jié)束的中央經(jīng)濟會議，確定繼續(xù)執(zhí)行寬松貨幣及經(jīng)濟政策，支持自住及改善類需求，控制投資投機。2009年12月8日大連住房政策商品房換手年限回到5年，開征個人所得稅。外部條件開新領(lǐng)域位于新開路商務(wù)辦公區(qū)，位于珠江路與新開路交匯33項目建議結(jié)合之前對小戶型產(chǎn)品及主要參考競品的研究成果，建議：項目位于成熟區(qū)域商務(wù)核心，擁有穩(wěn)定長期租賃客源，可以滿足投資性購買需求，同時距離主要商業(yè)區(qū)有一定距離，較為安靜，因此建議將投資性客源作為項目主力客源，過渡性居住作為補充。根據(jù)戶型研究結(jié)果，及本案改造限制，建議產(chǎn)品主力以40-60㎡一房為主，70-80平方米二房為輔，一房戶型盡量采用一房一廳設(shè)計，西南西北角戶盡量設(shè)計為可雙向采光戶型。政策在2010年極有可能對投資進行抑制，因此我們要搶先開盤快速銷售，搭上政策末班車。價格采用低價跟隨策略，快速去化為目的。劣勢位置套型定價不宜價差過大，此舉將強化劣質(zhì)印象，此類套型可在促銷時作為特惠套型階段推出。精裝修，裝修標準建議在1000-1500元/㎡之間。項目建議結(jié)合之前對小戶型產(chǎn)品及主要參考競品的研究成果，建議：34全國暢銷小戶型借鑒北京南曦大廈49.72㎡戶型圖北京蓮馨嘉園48.63㎡戶型圖廣州嘉逸花園43.74㎡戶型圖全國暢銷小戶型借鑒北京南曦大廈49.72㎡戶型圖北京蓮馨嘉園35全國暢銷小戶型借鑒上海清馨苑52.55㎡戶型圖北京華源之星53.64㎡戶型圖深圳益田花園畫意居60㎡戶型圖全國暢銷小戶型借鑒上海清馨苑52.55㎡戶型圖北京華源之星536謝謝謝謝37開新領(lǐng)域小戶型公寓類產(chǎn)品市場報告2009年12月8日大連開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司開新領(lǐng)域小戶型公寓類產(chǎn)品市場報告2009年12月8日38小戶型研究思路多大的戶型算小戶型？小戶型都分布在哪里？消化情況如何？小戶型都有哪幾種？特點是什么？什么人買小戶型？他們關(guān)注什么？購買偏好是什么？不同區(qū)域熱銷小戶型的特點是什么？

我們應該建什么樣的小戶型？如何定位？小戶型的定義小戶型應該在哪里建設(shè)小戶型的種類有多少小戶客戶來源及購買關(guān)注什么樣的小戶型好賣市場重點參考項目的特征如何？市場表現(xiàn)如何？揚長避短小戶型研究思路多大的戶型算小戶型？小戶型都分布在哪里？消化情39小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目40什么是小戶型？對于小戶型一直沒有一個清晰的定義，一般來說一居室銷售面積在55平方米以下、二居室銷售面積在80平方米以下、三居室銷售面積在100平方米以下的戶型都叫小戶型。居住性小戶型按照上述定義的小戶型，80-100平方米的三房戶型我們稱之為居住性小戶型，其主要承載的是居住功能，此類戶型換手率相對其他小戶型產(chǎn)品相對較低，多數(shù)用于較為長期的居住。過渡性小戶型55-80平方米二房戶型我們稱之為過渡性小戶型，此類戶型居住功能比較完整，多數(shù)是被用作過渡性居所，一旦經(jīng)濟情況改善，居住者遍會升級居住條件。投資性小戶型55平方米以下一般情況下有一房、一房一廳、二房一衛(wèi)三種形式，此類產(chǎn)品多數(shù)被用來做長短期投資性產(chǎn)品，一小部分被用作臨時性居所。我們稱之為投資性小戶型。根據(jù)其使用情況大連普遍意義上的小戶型，我們的重點研究對象什么是小戶型？對于小戶型一直沒有一個清晰的定義，一般來說一居41小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目42居住性小戶型——現(xiàn)狀大連小三房產(chǎn)品其消化情況在項目中名列前茅，產(chǎn)品也是各有特點，目前多數(shù)集中在大連西部。項目名稱位置總建筑面積開盤時間小三房房型及面積裝修標準小三房比例去化速度當前平均售價萬科·魅力之城大連西部前革40萬2009.3.2886與90平方米三房二廳一期清水；二期精裝一期11%二期108套左右一期100%二期未售一期6500二期9000美樹日記大連西部機場20萬2009.7.489、92平方米三房二廳清水6.55%95%10000水映西山大連西部西山6.6萬2008.5.1689與92平方米三房一廳清水11%100%7800大眾·開世嘉年大連西部旅順12萬2007.9.1697平方米三房一廳清水4%100%7000居住性小戶型——現(xiàn)狀大連小三房產(chǎn)品其消化情況在項目中名列前茅43居住性小戶型——戶型萬科·魅力之城該項目小三室戶型設(shè)計相對先進，空間最為合理，全明、干濕分區(qū)，但90平方米戶型電視背景墻連續(xù)性被破壞居住性小戶型——戶型萬科·魅力之城該項目小三室戶型設(shè)計相對先44居住性小戶型——戶型美樹日記該項目小三房戶型做到了全明，但人流動線設(shè)計不甚合理，入戶門對廁所門。居住性小戶型——戶型美樹日記該項目小三房戶型做到了全明，但人45居住性小戶型小三房戶型各個使用空間功能完整，但局促，在中低檔項目中分布最廣，主要是為了滿足家庭人口多，資金有限的中等家庭，家庭生命周期處在老少三代。高收入家庭對此種戶型并不感冒，由于目前市場上類似戶型供應較少，同時眾多中低收入群體需求龐大，因此目前此類產(chǎn)品價格增長速度較快。小三房產(chǎn)品多數(shù)是補充性產(chǎn)品，少見以此產(chǎn)品為主力項目。居住性小戶型小三房戶型各個使用空間功能完整，但局促，在中低檔46小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目47小戶型項目分布泛華領(lǐng)城港灣一號嘉和花樣年華怡景華園宏霖大廈喜臨門大廈萬達華府二期遠洋左右開新領(lǐng)域杰特城市公元美加華公寓沿海國際中心市政府及體育場周邊金融商業(yè)核心星海及西安路商務(wù)商業(yè)中心華南商圈馬蘭廣場商圈動力院景公寓水映西山凱悅公寓新希望家園凱旋國際開發(fā)區(qū)行政商業(yè)中心產(chǎn)業(yè)區(qū)金州行政商業(yè)中心青年匯環(huán)宇品格東城天下東林世家高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)谷歌里芝麻街中海華庭軟景E居康派康橋小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)區(qū)金融1街旅順開發(fā)區(qū)中更·香海小鎮(zhèn)美林西岸小戶型項目分布泛華領(lǐng)城萬達華府二期杰特市政府及體育場周邊金融48分布特征總結(jié)大連絕大多數(shù)小戶型產(chǎn)品分布于商業(yè)商務(wù)或行政金融區(qū)，一小部分分布于產(chǎn)業(yè)區(qū)。區(qū)域發(fā)展越快，成熟度越高的區(qū)域小戶型產(chǎn)品越多。小戶型地域分布上，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)以及高新技術(shù)園區(qū)數(shù)量最多，是小戶型產(chǎn)品的重點分布區(qū)域。接下來我們將對小戶型項目重點分布區(qū)域同時也是潤德項目所在區(qū)域做詳細分析。分布特征總結(jié)大連絕大多數(shù)小戶型產(chǎn)品分布于商業(yè)商務(wù)或行政金融區(qū)49小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目50項目特征行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型及面積裝修標準小戶型去化率當前平均售價備注中山泛華領(lǐng)城金融商業(yè)核心在售360002009.8.3131-49㎡一房；73㎡二房150010013000改造港灣壹號金融商業(yè)核心尾盤823152009.10.1647-54㎡一房；61-89㎡一房一廳250010016000改造嘉和·花樣年華三期金融商業(yè)核心在售500002008.6.1924-49㎡一房；loft250095平16000loft19500平層去化快鴻霖大廈金融商業(yè)核心售罄684002006.8.1239/62㎡一房1000100——改造喜臨門大廈金融商業(yè)核心售罄395512006.7.1845/62㎡一房1000100——改造怡景華園金融商業(yè)核心售罄996672006.3.22————100——改造西崗萬達華府二期市政府及體育場周邊售罄1260002005.4.2340㎡左右一房無100——遠洋左右市政府及體育場周邊尾盤130002009.10.2435-47㎡一新領(lǐng)域市政府及體育場周邊——————————————改造沙河口杰特星海灣新興金融商務(wù)區(qū)在售300002009.9.550㎡一房；78㎡二房20008515000沿海國際中心一期星海灣新興金融商務(wù)區(qū)在售91179.72008.9.2743-85㎡一房3500低于5015600商住城市公元西安路商業(yè)區(qū)售罄48009.872009.140-45㎡一房；55/65㎡一房一廳；75㎡二房150010013000美加華公寓西安路商業(yè)區(qū)售罄218352008.12.3040-50㎡一房；70㎡一房100010012000改造項目特征行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型51項目特征行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型及面積裝修標準小戶型去化率當前平均售價備注高新園區(qū)谷歌里高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)售罄1144922009.7.556/65㎡一房一廳8001007000改造芝麻街高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售950002009.8.1551㎡一房；64㎡一房一海華庭二期高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售909902008.11.3050㎡一房一廳；63㎡一房二廳；78/80㎡二房二廳部分精裝110010010000軟景E居高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售1285872009.12.643㎡一房一廳、70㎡二房一派高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)售罄550002005.8.2136-57㎡一房1000100——康橋小鎮(zhèn)高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售582602009.1178㎡二房一廳、二房二廳無已推去化887800；一層頂層10500項目特征行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型52項目特征目前區(qū)域內(nèi)共有含小戶型項目19個，其中純小戶型項目8個小戶型項目中，8個項目為改造類項目（不含開新領(lǐng)域），但其消化情況未受影響，憑借較高的性價比，去化速度與新建項目差別不大。目前市場小戶型產(chǎn)品存量有限，軟景e居未推套型為未來主要供應，市場面臨較大缺口。當前小戶型項目消化速度均較快，3個月內(nèi)去化均可達到80%以上，大戶型去化速度較慢，尤其改造項目大戶型屬滯銷產(chǎn)品中山、西崗、沙河口核心成熟地段價格較高，集中在1.4、1.5萬/㎡，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)價格多數(shù)不超過1萬/㎡，僅數(shù)碼廣場軟景E居項目達到1.35萬/㎡。戶型以一房、一房一廳為主，主力面積在24-60㎡，60-80㎡一房一廳、二房一廳為輔，少量60㎡左右一房二廳、80平方米左右二房二廳及l(fā)oft房型。各類戶型中，40-60㎡一房一廳或二廳戶型銷售最好，其次為40平方米左右一房小戶與70㎡左右緊湊二房，小于30平方米或總價偏高產(chǎn)品去化較慢，另外奇特（拐角）戶型較難被接受。大多數(shù)項目采用精裝修設(shè)計，裝修標準1500-2500元/㎡較為集中。項目特征目前區(qū)域內(nèi)共有含小戶型項目19個，其中純小戶型項目853小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目54暢銷戶型50-60㎡寬敞實用的一房一廳40㎡左右寬敞一房65-80㎡緊湊二房在控制總價同時保證了一定的空間舒適度最大的空間利用率相對較好的采光條件比較完整的居住功能暢銷戶型50-60㎡寬敞實用的一房一廳40㎡左右寬敞一房6555滯銷戶型總價過高空間利用率低不規(guī)則戶型面積過小，動線不暢功能確實暗臥暗廳生活空間布局不合理暗臥一房一廳不規(guī)則房型小于30㎡一房大面積一房滯銷戶型總價過高暗臥一房一廳56小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目57項目名稱嘉和花樣年華3期地理位置中山區(qū)三八廣場銷售特點維景酒店返租形式，現(xiàn)已暫停收租；裝修狀況精裝2500元/㎡（含電器）/普裝1500元/㎡占地/建筑面積（萬㎡）0.55/5產(chǎn)品類型高層總戶數(shù)700套面積段35-70㎡全成品鉑金酒店式公寓；24-35㎡精裝修酒店服務(wù)公寓；60-300㎡LOFT開盤時間2008年6月19日銷售情況95%，剩余少量30㎡戶型產(chǎn)品銷售價格(元/平方米)16000（含精裝、普裝）loft19500客戶情況兩側(cè)大面積以自主為主，其余30-40平米以投資性客群居多點評：通過帶租約的銷售形式促進了投資型的銷售份量；嘉和花樣年華3期項目名稱嘉和花樣年華3期地理位置中山區(qū)三八廣場銷售特點維景酒58戶型盡管項目外墻也有起伏變化，但各戶型均保證了方正，除了采光因素外，戶型方面沒有明顯劣勢戶型，有較強的均好性。戶型盡管項目外墻也有起伏變化，但各戶型均保證了方正，除了采光59項目特征客戶中投資與臨時居住占主要部分，投資占到70%。各種房型銷售過程中，平層銷售優(yōu)于LOFT，40-60平方米戶型銷售優(yōu)于30平方米以下房型，小面積房型優(yōu)于大面積房型銷售，采光面銷售優(yōu)于背光面銷售。各房型均十分方正，布局緊湊，相對合理。其一、二期的穩(wěn)定回報率為三期積累了良好的口碑。商業(yè)先行家樂福、國美、金領(lǐng)第一健身、百安居、特力屋、東來順、屈臣氏

項目特征客戶中投資與臨時居住占主要部分，投資占到70%。60ABC項目名稱港灣壹號地理位置中山區(qū)興和街27號銷售特點11月C棟推出售后返利計劃降低首付門檻占地/建筑面積（萬㎡）0.53/8.23產(chǎn)品類型高層（30F）總戶數(shù)/小戶型數(shù)量1062/390（推出B）面積段47-89㎡開盤時間2009年5月銷售情況剩余六套頂層產(chǎn)品，15000-17000元/㎡之間銷售價格（均）13500元/㎡裝修標準2000元/㎡客戶情況大連市白領(lǐng)自住、投資客、外籍。港灣壹號點評：通過售后返利降低首付門檻形式促進了劣勢位置房型銷售；ABC項目名稱港灣壹號地理位置中山區(qū)興和街27號銷售特點161戶型所有戶型保證了格局方正，但由于是改造項目受到既定條件的限制，部分房型出現(xiàn)暗臥，衛(wèi)生間設(shè)在窗戶附近戶型所有戶型保證了格局方正，但由于是改造項目受到既定條件的限62項目特征客戶中投資與臨時居住占主要部分，投資占到80%。均價相對較低，性價比高。各種房型銷售過程中，小面積房型優(yōu)于大面積房型銷售，其中戶型設(shè)計與采光是影響銷售進度的主要因素。各房型均十分方正，布局緊湊，但由于改造限制出現(xiàn)部分較差房型。其11月推出的（針對C座）購買后直接返還3年投資收益，沖抵首付，3年使用權(quán)歸開發(fā)商，降低了首付門檻，在不損失利潤基礎(chǔ)上，促進了問題房源的銷售（C座遮光）。商業(yè)C座產(chǎn)權(quán)式酒店，1-4層是公建，目前以2元/㎡·天出租，正醞釀出售。項目特征客戶中投資與臨時居住占主要部分，投資占到80%。63項目名稱美加華公寓地理位置沙河口區(qū)黃河路、萬歲街交匯處項目特點舊樓改造項目（博愛大廈）緊臨西安路商圈及奧林匹克廣場裝修狀況裝修1000元/㎡占地/建筑面積（萬㎡）0.3/3.5產(chǎn)品類型1幢30F高層總戶數(shù)363套面積段40-50㎡-291套70㎡-72套開盤時間08年12月30日銷售情況售罄銷售價格12000元/㎡（含裝修）客戶情況周邊、首次置業(yè)客群點評：項目整體包裝欠缺力度，且在內(nèi)部裝修上鮮有亮點，銷售價格難以實現(xiàn)突破。美加華公寓項目名稱美加華公寓地理位置沙河口區(qū)黃河路、萬歲街交匯處