極品VILLAS駕臨鵬城——?jiǎng)e墅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(中國(guó))有限公司2004年4月極品VILLAS駕臨鵬城世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(中國(guó))有限公司1SUPERVILLAS

WILLBEHERE溪之谷羊臺(tái)山SUPERVILLASWILLBEHERE溪之谷羊臺(tái)2工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅市場(chǎng)分析研究上海別墅市場(chǎng)分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場(chǎng)分析研究深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判定工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅3深圳城市概況建市歷史：1979年設(shè)市，1980年定為特區(qū)，1981年升為副省級(jí)市地理位置：中國(guó)南部海濱城市，與國(guó)際化城市香港相接。氣候狀況：亞熱帶海洋性氣候，非常適于居住。領(lǐng)土面積：1952.84平方公里，特區(qū)面積為395.81平方公里經(jīng)濟(jì)地位：中國(guó)大陸人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值最高的城市。居住人口：約700萬(wàn)深圳城市概況建市歷史：1979年設(shè)市，1980年定為特區(qū)，14深圳宏觀經(jīng)濟(jì)狀況宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持持續(xù)、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，城市可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ξ痪尤珖?guó)第三。2003年深圳完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2860.51億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)17.3％。本市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到345.58億美元，人均GDP6510美元。2003年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額946.49億元，比上年同期增長(zhǎng)20.1％，房地產(chǎn)開發(fā)投資410.06億元，增長(zhǎng)5.6％。數(shù)據(jù)來(lái)自《深圳市2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》深圳宏觀經(jīng)濟(jì)狀況宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持持續(xù)、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，5深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，需求增長(zhǎng)勢(shì)頭趨于平穩(wěn)，住宅需求持續(xù)增長(zhǎng)。土地供應(yīng)趨緊，土地價(jià)格抬升迅速。

關(guān)鍵詞：拍賣坂雪崗尖崗山“9萬(wàn)3地塊”新增住宅供給明顯下降，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比住宅銷售面積少95萬(wàn)平方米，新增供求比為0.88：1,求略大于供，房?jī)r(jià)上漲2.55％。深圳住宅市場(chǎng)一直保持著“一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲”的銷售規(guī)律。數(shù)據(jù)來(lái)自深圳市房地產(chǎn)研究所深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，需求增長(zhǎng)勢(shì)頭趨于平6深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段判定800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長(zhǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)衰退增長(zhǎng)世界發(fā)展銀行經(jīng)濟(jì)理論

深圳2003人均GDP$6510宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展深圳2003年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為17.3%深圳宏觀經(jīng)濟(jì)已處于平穩(wěn)增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展時(shí)期數(shù)據(jù)來(lái)自《深圳市2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段判定800-4000US$47深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)聚焦關(guān)鍵詞：豪宅

TOWNHOUSE

投資

升值2003年被稱為深圳豪宅年，各大知名樓盤均有推出數(shù)量不等的TOWNHOUSE，獨(dú)棟小別墅。區(qū)域熱點(diǎn)突出，香蜜湖、紅樹灣、華僑城大盤云集，豪氣沖天。受寵物業(yè)出現(xiàn)二極分化，大面積豪宅與小面積投資物業(yè)均成為市場(chǎng)追捧對(duì)象。消費(fèi)者投資意識(shí)空前高漲。別墅項(xiàng)目增多，人氣漸旺。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)聚焦關(guān)鍵詞：豪宅TOWNHOUSE投8深圳土地供應(yīng)趨勢(shì)2003年第四季度地價(jià)指數(shù)達(dá)到近三年的最高點(diǎn)，表明深圳土地趨緊，未來(lái)能夠建造容積率極低的別墅用地將較為稀缺。深圳土地供應(yīng)趨勢(shì)2003年第四季度地價(jià)指數(shù)達(dá)到近三年的最高點(diǎn)9深圳房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)2003年第四季度房?jī)r(jià)指數(shù)達(dá)到近三年的最高點(diǎn)，表明深圳房產(chǎn)消費(fèi)能力極為強(qiáng)勁，推出豪宅正逢其時(shí)深圳房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)2003年第四季度房?jī)r(jià)指數(shù)達(dá)到近三年的最高10深圳消費(fèi)者消費(fèi)能力狀況2003年深圳居民可支配收入持續(xù)上升，達(dá)25935.84元，比去年增長(zhǎng)3.99%。居民消費(fèi)欲望不斷增強(qiáng)，人均消費(fèi)支出19960.32元，比去年增長(zhǎng)5.5%。2003年度人均投資性購(gòu)房支出為3263.8元，增幅高達(dá)59.8%，人均投資性購(gòu)房支出占人均消費(fèi)支出的比例為16.35%，比去年增加了5.56個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)能力的提升，是豪宅市場(chǎng)快速發(fā)展的催化劑。高端物業(yè)的神秘面紗必將被拋棄。深圳消費(fèi)者消費(fèi)能力狀況2003年深圳居民可支配收入持續(xù)上升，11深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅市場(chǎng)分析研究上海別墅市場(chǎng)分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場(chǎng)分析研究深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判定工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅市場(chǎng)分析12回顧：全國(guó)別墅市場(chǎng)總體發(fā)展階段與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局快速興起政策性低迷復(fù)蘇平穩(wěn)發(fā)展圖例:別墅發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：97年發(fā)生金融危機(jī)政策：95年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的通知》房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是別墅市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策的依賴性偏大回顧：全國(guó)別墅市場(chǎng)總體發(fā)展階段與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家13利好2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)8.5%，深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)為15%，整體經(jīng)濟(jì)向好。十六屆三中全會(huì)出臺(tái)的若干政策，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供了有效的政策基礎(chǔ)。企業(yè)家及消費(fèi)者信心指數(shù)升高，對(duì)房地產(chǎn)的投資置業(yè)熱情將逐步攀升。國(guó)土資源部2003年2月下發(fā)的[2003]45號(hào)文件規(guī)定“停止別墅類用地供應(yīng)”。展望：未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策對(duì)別墅總體市場(chǎng)的影響利好2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)8.5%，深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)14國(guó)內(nèi)領(lǐng)先城市別墅市場(chǎng)分析＆北京上海國(guó)內(nèi)領(lǐng)先城市別墅市場(chǎng)分析＆北京上海15為何選擇北京、上海？理由一：北京、上海是全國(guó)別墅市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，別墅面市量大，熱點(diǎn)不斷，市場(chǎng)成熟度高。理由二：北京、上海別墅個(gè)盤品質(zhì)佳、實(shí)現(xiàn)售價(jià)高，對(duì)溪之谷具有重要借鑒意義。為何選擇北京、上海？理由一：北京、上海是全國(guó)別墅市場(chǎng)的領(lǐng)頭16工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅市場(chǎng)分析研究上海別墅市場(chǎng)分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場(chǎng)分析研究深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判定工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅17北京別墅市場(chǎng)分析北京別墅市場(chǎng)分析18北京別墅市場(chǎng)發(fā)展歷史回顧1992年：以玫瑰園、麗京為代表的首批別墅項(xiàng)目上市1992～1995年：粗放型產(chǎn)品集中大量供應(yīng)1995年：政策性控制，停止別墅立項(xiàng)1996～1999年：幾乎無(wú)新別墅項(xiàng)目通過(guò)立項(xiàng)，部分存量房得以消化2000～2002年：市場(chǎng)復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，人均GDP穩(wěn)步提高，入世、申奧成功等眾多利好因素促使別墅市場(chǎng)發(fā)展提速2003年2月18日，46號(hào)令停止別墅土地供應(yīng)，刺激別墅市場(chǎng)迅速放量北京別墅市場(chǎng)分析1北京別墅市場(chǎng)發(fā)展歷史回顧1992年：以玫瑰園、麗京為代表的首19別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分析（本報(bào)告中數(shù)據(jù)基于對(duì)北京目前在售141個(gè)別墅項(xiàng)目的調(diào)查）在售項(xiàng)目中50%為2002年以來(lái)入市新盤10-30萬(wàn)平方米中等規(guī)模項(xiàng)目為主流北京別墅市場(chǎng)分析2別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分析（本報(bào)告中數(shù)據(jù)基于對(duì)北京目前在售141個(gè)別20別墅市場(chǎng)供需總體特征截至2003年年底，在售項(xiàng)目總建筑面積約1200萬(wàn)平方米，其中

2003年新盤總面積達(dá)650萬(wàn)平方米，相當(dāng)于過(guò)去10年存量總和46號(hào)令影響下未來(lái)兩年市場(chǎng)供應(yīng)量將繼續(xù)放大北京別墅市場(chǎng)分析3市場(chǎng)供應(yīng)量集中放大高檔產(chǎn)品和中檔產(chǎn)品成為市場(chǎng)兩大主力總體市場(chǎng)需求旺盛中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化進(jìn)程加快,小獨(dú)棟和亞別墅熱銷別墅市場(chǎng)供需總體特征北京別墅市場(chǎng)分析3市場(chǎng)供應(yīng)量集中放大高檔21產(chǎn)品特征演變產(chǎn)品形式不斷豐富,產(chǎn)品品質(zhì)不斷升級(jí)早期產(chǎn)品多屬于粗放型發(fā)展，產(chǎn)品形式單一，品質(zhì)平平近年來(lái)市場(chǎng)趨于細(xì)化，針對(duì)不同需求的TOWNHOUSE、小獨(dú)棟、花園洋房等新的產(chǎn)品形式不斷涌現(xiàn)總體產(chǎn)品素質(zhì)提高，出現(xiàn)了部分個(gè)性化、高品位的精品項(xiàng)目并取得良好市場(chǎng)反應(yīng)營(yíng)造社區(qū)自然環(huán)境或人文環(huán)境漸成理念北京別墅市場(chǎng)分析4產(chǎn)品特征演變產(chǎn)品形式不斷豐富,產(chǎn)品品質(zhì)不斷升級(jí)北京別墅市場(chǎng)分22客戶特征演變別墅客戶群體逐步本土化1997年之前，持有外國(guó)護(hù)照的客戶占到70％其中港、澳、臺(tái)客戶約占50％，以自住和投資客戶為主；東南亞、歐美等客戶20％左右，多數(shù)為機(jī)構(gòu)客戶1997年以后，別墅的購(gòu)買群體逐步本土化國(guó)內(nèi)客戶已經(jīng)占到自用型客戶的80％，并且有持續(xù)增長(zhǎng)的潛力別墅客戶群層面擴(kuò)大，別墅從少數(shù)人彰顯身份的專屬品走向追求引領(lǐng)居住時(shí)尚的別樣生活方式國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)下中產(chǎn)階級(jí)的規(guī)模不斷壯大價(jià)格適中的亞別墅以及小獨(dú)棟等產(chǎn)品的出現(xiàn)使中產(chǎn)階級(jí)的別墅夢(mèng)成為可能SARS極大的加快了中產(chǎn)階級(jí)的郊區(qū)化進(jìn)程客戶特征演變別墅客戶群體逐步本土化23北京市別墅項(xiàng)目地域分布在售別墅項(xiàng)目分布最多的六個(gè)區(qū)/縣依次為：

昌平、順義、朝陽(yáng)、大興、海淀、通州六個(gè)區(qū)縣的別墅項(xiàng)目占在售總量的75%北京別墅市場(chǎng)分析5北京市別墅項(xiàng)目地域分布在售別墅項(xiàng)目分布最多的六個(gè)區(qū)/縣依次為24主要?jiǎng)e墅分布區(qū)域特征描述區(qū)域名稱區(qū)域性質(zhì)別墅產(chǎn)品功能別墅產(chǎn)品形象平均價(jià)格海淀城市&郊區(qū)第一居所高檔山地別墅14200朝陽(yáng)城市&郊區(qū)第一居所高檔城市別墅11000順義郊區(qū)第一居所高檔涉外別墅10000昌平郊區(qū)第一居所&第二居所景觀型別墅/鄉(xiāng)村別墅7769大興城市&郊區(qū)第一居所性價(jià)比高的城市低密度住宅6300通州郊區(qū)第一居所&第二居所“農(nóng)民房”4900北京別墅市場(chǎng)分析6主要?jiǎng)e墅分布區(qū)域特征描述區(qū)域名稱區(qū)域性質(zhì)別墅產(chǎn)品功能別墅產(chǎn)品25高檔別墅市場(chǎng)研究昌平西山市區(qū)香江、天竺馬坡高檔別墅的競(jìng)爭(zhēng)是整個(gè)市域范圍的競(jìng)爭(zhēng)依據(jù)各自不同的基礎(chǔ)發(fā)展條件，高檔別墅市場(chǎng)已經(jīng)基本形成競(jìng)爭(zhēng)的板塊格局；各板塊特征鮮明高檔別墅市場(chǎng)研究昌平西山市區(qū)香江、天竺馬坡高檔別墅的競(jìng)爭(zhēng)是依26重點(diǎn)別墅板塊特征對(duì)比對(duì)比項(xiàng)目天竺昌平區(qū)域西山馬坡市區(qū)知名度和高檔區(qū)域的認(rèn)知度高較高高較高一般自然景觀資源一般良好優(yōu)異良好一般區(qū)域生活配套及交通狀況的成熟度較高較高一般一般高人氣走低較高旺盛走低持續(xù)城市輻射影響最強(qiáng)區(qū)域東部繁華產(chǎn)業(yè)區(qū)（CBD）、使館區(qū)中關(guān)村西城、中關(guān)村、亞運(yùn)村東部亞北地區(qū)、市區(qū)東北部物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品特征以高檔獨(dú)棟別墅為主產(chǎn)品注重會(huì)所、公共空間投資、租賃現(xiàn)象普遍景觀別墅為主，產(chǎn)品整體素質(zhì)較高以自用為主山地景觀別墅為主，供應(yīng)有限自用為主，產(chǎn)品塑造總體水平一般，更多依賴獨(dú)特的區(qū)域價(jià)值景觀別墅概念，注重休閑度假功能投資、租賃現(xiàn)象較多獨(dú)特稀缺的土地資源往往能實(shí)現(xiàn)最高的價(jià)格共性：優(yōu)越的自然景觀條件是開發(fā)高檔別墅的必要條件重點(diǎn)別墅板塊特征對(duì)比對(duì)比項(xiàng)目天竺昌平區(qū)域西山馬坡市區(qū)知名度和27知名個(gè)案介紹一——西山美廬（1）本項(xiàng)目海淀昌平西山市區(qū)香江、天竺馬坡大興通州新興的熱點(diǎn)高檔別墅板塊，板塊市場(chǎng)的政策敏感性極強(qiáng)板塊內(nèi)項(xiàng)目主要以依托優(yōu)越的外部自然景觀條件的山地別墅為主西山美廬地理位置：世聯(lián)代理知名個(gè)案介紹一——西山美廬（1）本項(xiàng)目海淀昌平西山市區(qū)香江、28知名個(gè)案介紹一——西山美廬（2）項(xiàng)目概況：總占地22萬(wàn)平方米，一期7萬(wàn)平方米，容積率0.41一期戶型355-390平方米，地下室220平方米左右一期總價(jià)600-900萬(wàn)總套數(shù)：353套，其中獨(dú)棟170余棟宅隱西山.貴顯名門知名個(gè)案介紹一——西山美廬（2）項(xiàng)目概況：宅隱西山.貴顯名門29知名個(gè)案介紹一——西山美廬（3）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)介紹：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：居于西山城市交通網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品創(chuàng)新：賴特、純獨(dú)棟、地下會(huì)所，下沉庭院、舒展的內(nèi)部空間、細(xì)節(jié)（銅檐口、陶土磚、鋁木窗、地下礦泉入戶）素面朝天vs極盡展示宣傳敏感vs極盡炒作回款要求vs價(jià)值實(shí)現(xiàn)知名個(gè)案介紹一——西山美廬（3）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)介紹：居于西30知名個(gè)案介紹一——西山美廬（4）建筑風(fēng)格：自由流暢的美式風(fēng)格與中式傳統(tǒng)文化風(fēng)格結(jié)合建筑設(shè)計(jì)理念：取山建宅，以宅養(yǎng)人，人山共樂(lè)！建筑立面特點(diǎn)：“重于整，貴于細(xì)”。整個(gè)建筑延國(guó)際著名建筑大師賴特之設(shè)計(jì)理念，盡顯厚重的官宅氣勢(shì)。規(guī)劃有景觀秀美的流水別墅區(qū)，建筑風(fēng)格雍容大氣，環(huán)境清新怡人。產(chǎn)品風(fēng)格：知名個(gè)案介紹一——西山美廬（4）建筑風(fēng)格：自由流暢的美式風(fēng)格31知名個(gè)案介紹一——西山美廬（5）客戶描述：目標(biāo)客戶特征：實(shí)業(yè)、知貴、理性、善推理、責(zé)任感、西山情節(jié)目標(biāo)客戶行為特征：高檔寫字樓、固定圈子、關(guān)注健康：與西山有高度相關(guān)性的活動(dòng)成交客戶統(tǒng)計(jì)：知名個(gè)案介紹一——西山美廬（5）客戶描述：成交客戶統(tǒng)計(jì)：32營(yíng)銷策略與手段：策略依據(jù)：高端客戶有較強(qiáng)的鑒賞和推理能力，對(duì)服務(wù)敏感。營(yíng)銷手段：超乎尋常尺度和品質(zhì)的導(dǎo)示具有貴族情調(diào)并具體而微的臨時(shí)售樓處五星級(jí)設(shè)施及服務(wù)：門衛(wèi)、門童、業(yè)務(wù)員、咖啡侍應(yīng)生、盥洗侍應(yīng)生節(jié)日高檔禮品類作品集的資料夾專業(yè)高雅的戶型圖冊(cè)、DM單、金卡權(quán)益書、客戶通訊知名個(gè)案介紹一——西山美廬（6）營(yíng)銷策略與手段：知名個(gè)案介紹一——西山美廬（6）33知名個(gè)案介紹一——西山美廬（7）宣傳與推廣：宣傳策略：顛覆大眾傳媒，走高相關(guān)的羊腸小道渠道建設(shè)：快遞雜志：新地產(chǎn)、目標(biāo)直投公司、物業(yè)管理公司直投、必經(jīng)路牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截流、精品房展會(huì)刊\地圖鼓勵(lì)客戶推薦戶型圖冊(cè)金卡證書DM直投資料冊(cè)知名個(gè)案介紹一——西山美廬（7）宣傳與推廣：戶型圖冊(cè)金卡證書34知名個(gè)案介紹一——西山美廬（8）賣場(chǎng)氣氛營(yíng)造：即使是理性的客戶也會(huì)受到氣氛的感染和刺激知名個(gè)案介紹一——西山美廬（8）賣場(chǎng)氣氛營(yíng)造：即使是理性的客35知名個(gè)案介紹一——西山美廬（9）銷售效果實(shí)現(xiàn)均價(jià)：17000元/平方米銷售速度：2004年2月末開盤，截止到4月10日，已售33套。銷售金額：實(shí)現(xiàn)回款2.5億。市場(chǎng)反應(yīng)：價(jià)值和品牌的迅速提升，成為京城別墅市場(chǎng)的焦點(diǎn)之一。知名個(gè)案介紹一——西山美廬（9）銷售效果36知名個(gè)案介紹一——西山美廬（10）總結(jié)：優(yōu)美的山景歷來(lái)是打造高端別墅的理想基礎(chǔ)。獨(dú)特的營(yíng)銷手法加上有效的宣傳措施是在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的有力保障。借鑒：借助山景打造極品人居。宣傳推廣張弛有度，認(rèn)真設(shè)計(jì)宣傳通路，精心定制宣傳資料。知名個(gè)案介紹一——西山美廬（10）總結(jié)：37知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（1）屬于市區(qū)板塊，環(huán)抱千畝翠綠，擁有二個(gè)人工湖位于北京市中心住宅區(qū)亞運(yùn)村之北一公里，北四環(huán)路旁地理位置：知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（1）屬于市區(qū)板塊，環(huán)抱千畝翠綠，38知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（2）項(xiàng)目概況：總占地面積60公頃，總建筑面積14萬(wàn)㎡，容積率0.33，綠化率為80%，項(xiàng)目?jī)?nèi)部人工湖面積：60000㎡。項(xiàng)目分四期開發(fā)，現(xiàn)已開發(fā)完成兩期。該項(xiàng)目共有九種戶型，建筑面積由170平方米~~600平方米不等，花園面積150-350平米不等，共78套別墅。京城知名度最高的別墅之一坐看都市繁華，沐浴紫玉清風(fēng)知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（2）項(xiàng)目概況：京城知名度最高的別39知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（3）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)介紹：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：處于鬧市區(qū)，自然景觀少，多為人工景觀。項(xiàng)目密度較大，多數(shù)別墅間距較小，最小處為2米左右。位于市中心住宅區(qū)，居住氣氛濃郁，配套成熟。受土地稀缺性的影響，地段價(jià)值突出。知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（3）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)介紹：處于鬧40知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（4）建筑風(fēng)格：典型的坡屋頂美式風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)理念：別墅結(jié)構(gòu)與整體規(guī)劃緊密結(jié)合建筑立面特點(diǎn)：線條簡(jiǎn)潔流暢。產(chǎn)品風(fēng)格：一期別墅二期別墅知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（4）建筑風(fēng)格：典型的坡屋頂美式風(fēng)41知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（5）客戶描述：目標(biāo)客戶特征：實(shí)業(yè)、富商、影視大腕、城市里新崛起的財(cái)富人士目標(biāo)客戶行為特征：在城市中忙碌的人，既可享受優(yōu)美的居住環(huán)境，又可享受周圍便利的設(shè)施成交客戶類別：外國(guó)駐華使館人員，北上京城的廣東等地成功的商人和企業(yè)家，也有一些北京娛樂(lè)圈成功人士營(yíng)銷策略與手段：策略依據(jù)：把握客戶心理：既想享受城市生活，又對(duì)居住環(huán)境有著極高的要求。營(yíng)銷手段：

通過(guò)網(wǎng)絡(luò)展示樣板別墅高檔禮品活動(dòng)營(yíng)銷：如邀請(qǐng)客戶共度中秋節(jié)、舉辦金葵風(fēng)情節(jié)、奧運(yùn)圖片展等專業(yè)高雅的戶型圖冊(cè)、DM單、客戶通訊知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（5）客戶描述：營(yíng)銷策略與手段：42知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（6）宣傳與推廣：宣傳策略：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)媒介的結(jié)合渠道建設(shè)：設(shè)立專門網(wǎng)站俱樂(lè)部會(huì)員媒介新聞炒作借助奧運(yùn)熱點(diǎn)鼓勵(lì)客戶推薦知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（6）宣傳與推廣：43知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（7）銷售效果實(shí)現(xiàn)均價(jià)：一期：臨水部分銷售價(jià)格為$2300/㎡；較低價(jià)格為：$2000/㎡;二期：臨水別墅為$4000/㎡，總價(jià)逾千萬(wàn)。均為毛坯房?jī)r(jià)格。銷售率：60%以上。裝修報(bào)價(jià)：55-100萬(wàn)。市場(chǎng)反應(yīng)：京城知名度最高的別墅之一，也是公開售價(jià)最高的別墅。知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（7）銷售效果44知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（8）其他資料裝修：雙拼客戶要裝修的較多，偏好古典中式風(fēng)格；獨(dú)棟別墅，極少要裝修。會(huì)所：會(huì)所費(fèi)用：$70/人/月，家庭會(huì)所費(fèi)：$100/家/月，4-5個(gè)直系親屬。會(huì)所使用免費(fèi)項(xiàng)目：室內(nèi)外游泳池、桑拿、健身、網(wǎng)球，優(yōu)惠收費(fèi)項(xiàng)目：保齡球（5元/局）。保安狀況：夜間由德國(guó)黑背狗巡邏電視：CNN、HBO免費(fèi)采暖設(shè)備：意大利獨(dú)立式采暖爐中央空調(diào)：清華同方（帶精裝修的戶型贈(zèng)送）價(jià)值11-12萬(wàn)元/臺(tái)物業(yè)管理：北京集祥物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費(fèi)：$1.5/平米/月知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（8）其他資料45知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（9）總結(jié)：區(qū)域價(jià)值是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高銷售價(jià)格的基礎(chǔ)。內(nèi)部景觀的營(yíng)造是本項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵。借鑒：充分挖掘區(qū)域價(jià)值，擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，改造不足。消費(fèi)者對(duì)景觀比較癡迷，即使是人造景觀，只要模仿的自然程度高，同樣會(huì)獲得追捧。知名個(gè)案介紹二——紫玉山莊（9）總結(jié)：46知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（1）屬于昌平板塊，以自然資源取勝的區(qū)域位于溫榆河畔，亞運(yùn)村立水橋向北18公里地理位置：知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（1）屬于昌平板塊，以自然資47項(xiàng)目概況：橘郡/水印長(zhǎng)灘：總占地面積20公頃。橘郡：容積率0.47，共152套街區(qū)式獨(dú)棟別墅，面積范圍為180—230㎡/套。水印長(zhǎng)灘I、II期：容積率0.33，共43套獨(dú)棟別墅。一期：14棟獨(dú)棟別墅，面積約為500㎡/棟；二期：29棟獨(dú)棟別墅，其中17棟面積約為375㎡/棟，12棟面積為395㎡/棟。將最美的水域，留給最風(fēng)光的擁有者知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（2）與歷史分享精神，與自然分享健康與家人分享親情，與朋友分享成功與大師分享創(chuàng)新，與社區(qū)分享成熟項(xiàng)目概況：將最美的水域，留給最風(fēng)光的擁有者知名個(gè)案介紹三——48知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（3）橘郡源淵——橘郡的精髓采集地，來(lái)自大洋彼岸的-----OrangeCounty.南加州的ORANGECOUNTY是80年代以來(lái)美國(guó)住宅最具有代表性的高尚生活區(qū)，與當(dāng)今眾所周知的比弗利山（BEVERYHILLS）齊名。為了追求這種全新的自由、自我的美式生活，體現(xiàn)住宅與生活的最大化默契，因此橘郡的發(fā)展商--中洋創(chuàng)業(yè)，將ORANGECOUNTY選擇為孕育[北京橘郡]品牌與生活的策源地?？寺　愃朴谏钲诘牟ㄍ蟹浦Z——成功的捷徑知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（3）橘郡源淵南加州的ORA49知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（4）建筑風(fēng)格：西班牙古堡、法蘭西等歐美古典風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)理念：克隆國(guó)外的成功之作建筑立面特點(diǎn)：古典、浪漫、清新、富貴。產(chǎn)品風(fēng)格：知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（4）建筑風(fēng)格：西班牙古堡、50知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（5）客戶描述：目標(biāo)客戶特征：實(shí)業(yè)、富商——被稱為商海蛟龍的城市精英目標(biāo)客戶行為特征：固定的交際圈為事業(yè)而忙碌成交客戶類別：成功商人，大企業(yè)頂層管理人士，演藝圈營(yíng)銷策略與手段：策略依據(jù)：突出產(chǎn)品的異域風(fēng)情營(yíng)銷手段：

通過(guò)網(wǎng)絡(luò)全方位展示別墅的方方面面DM直郵一對(duì)一直接面向客戶介紹高檔禮品活動(dòng)營(yíng)銷：如舉辦“西班牙文化日”，PARTY專業(yè)高雅的戶型圖冊(cè)、DM單、客戶通訊知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（5）客戶描述：營(yíng)銷策略與手51知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（6）銷售效果銷售價(jià)格：橘郡10000元/平方米，水印長(zhǎng)灘一期15000元/平方米，二期14500元/平方米。（含精裝修）橘郡銷售率：100%，水印長(zhǎng)灘一期：銷售率93%，水印長(zhǎng)灘二期：銷售率86%。銷售情況較好，準(zhǔn)備推出三期。市場(chǎng)知名度及美譽(yù)度較高。知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（6）銷售效果52知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（7）其他資料設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)USA

本土頂級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)BASSENIAN——

加州最大的專業(yè)住宅設(shè)計(jì)事務(wù)所SWA——

世界三大權(quán)威景觀設(shè)計(jì)公司之一AMBROSIA——

美國(guó)西海岸著名豪宅裝飾公司物業(yè)費(fèi)：橘郡4元/㎡/月，別墅：6元/㎡/月知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（7）其他資料53知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（8）

總結(jié)：定位準(zhǔn)確+營(yíng)銷方法恰當(dāng)+產(chǎn)品特色突出是項(xiàng)目取得成功，實(shí)現(xiàn)較快銷售的原因。

橘郡樣板間的宣傳方式和水印長(zhǎng)灘在開發(fā)量上的合理控制是營(yíng)造產(chǎn)品稀缺的一種有效方法。借鑒：產(chǎn)品風(fēng)格上不妨借鑒名家或名城之作。宣傳方式上結(jié)合卓有成效的活動(dòng)營(yíng)銷。知名個(gè)案介紹三——橘郡/水印長(zhǎng)灘（8）總結(jié)：54規(guī)模：占地8平方公里；總建面32600平米，一期9400平米（11幢別墅、1幢俱樂(lè)部），二期23200平米（48幢別墅）；俱樂(lè)部：總建面4109平米價(jià)格：平均租金約1000美金/天.套（另加收15%服務(wù)費(fèi)）特色：由12名亞洲建筑師設(shè)計(jì)建造當(dāng)代建筑藝術(shù)作品。2002年9月榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”。俱樂(lè)部設(shè)有游泳館、小型電影院、西餐廳、酒吧、10個(gè)院落式餐廳、畫廊、兒童游樂(lè)、禮品商店；推廣：公關(guān)活動(dòng)（參加威尼斯雙年展第八屆國(guó)際建筑展、時(shí)裝秀、豪華車展）、口碑傳播、內(nèi)部刊物地址：北京八達(dá)嶺高速公路水關(guān)長(zhǎng)城出口另類高檔度假村知名個(gè)案介紹四——長(zhǎng)城腳下的公社（1）規(guī)模：占地8平方公里；總建面32600平米，一期9400平米55知名個(gè)案介紹四——長(zhǎng)城腳下的公社（2）

總結(jié)：云集了亞洲多位建筑設(shè)計(jì)大師的作品，在全中國(guó)引起轟動(dòng)。

營(yíng)銷方面太過(guò)張揚(yáng)，導(dǎo)致高檔別墅變成了俱樂(lè)部，只宜出租，與開發(fā)初衷有悖。借鑒：可以邀請(qǐng)建筑大師親自操刀設(shè)計(jì)。營(yíng)銷宣傳方面要掌握好尺度，防止過(guò)猶不及。知名個(gè)案介紹四——長(zhǎng)城腳下的公社（2）總結(jié)：56·優(yōu)山美地其他知名別墅形象掃描·萊蒙湖·長(zhǎng)島瀾橋北京知名別墅很多，本報(bào)告旨在通過(guò)若干項(xiàng)目的介紹起到拋磚引玉的作用。·優(yōu)山美地其他知名別墅形象掃描·萊蒙湖·長(zhǎng)島瀾橋北京知名別墅57優(yōu)山美地開發(fā)商北京碧水源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)榆楊路4號(hào)項(xiàng)目概況占地面積：70萬(wàn)平方米建筑面積：46萬(wàn)平方米容積率：0.59總套數(shù)：共約600棟別墅，一期獨(dú)棟別墅230棟。建筑風(fēng)格：北美風(fēng)情獨(dú)棟別墅會(huì)所：歐洲王宮式豪華會(huì)所，以SPA為主題，建筑面積超12000平米綠化率：41%車位：雙車位開盤時(shí)間2003.7入住時(shí)間2003.12主力戶型面積區(qū)間：295—380平方米（地上面積），首推面積300平米左右地下室贈(zèng)送，面積區(qū)間100-200平方米單價(jià)$2200/㎡（精裝修，標(biāo)準(zhǔn)為：地上部分300美金/平米，地下部分200美金/平米）已銷售套數(shù)2003年11月底銷售約20套優(yōu)山美地開發(fā)商北京碧水源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)58萊蒙湖開發(fā)商香港祥泰行集團(tuán)有限公司位置順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)白辛莊村南物業(yè)管理公司戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司北京萊蒙湖物業(yè)管理公司項(xiàng)目概況占地面積：16.7萬(wàn)平方米建筑面積：10萬(wàn)平方米容積率：0.59總套數(shù)：110棟獨(dú)棟別墅，109套聯(lián)排公寓建筑風(fēng)格：美式湖景別墅會(huì)所：5000平方米會(huì)所費(fèi)：$125/月綠化率：38%景觀：中央有人工湖景車位：每戶兩個(gè)主力戶型獨(dú)棟325-433平米，聯(lián)排217-317平米，主力為230平米單價(jià)獨(dú)棟2000-2100美元/平米，贈(zèng)送地下室和精裝修聯(lián)排14000元/平米銷售狀況目前剩余聯(lián)排約5套，獨(dú)棟已售磬，銷售率超過(guò)95%。萊蒙湖開發(fā)商香港祥泰行集團(tuán)有限公司位置順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)白辛莊村59長(zhǎng)島瀾橋開發(fā)商北京北辰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司位置北京朝陽(yáng)區(qū)機(jī)場(chǎng)高速公路北皋出口物業(yè)管理公司世邦魏理仕物業(yè)有限公司項(xiàng)目概況占地面積：20萬(wàn)平米，建設(shè)用地16萬(wàn)平方米建筑面積：11.5萬(wàn)平方米容積率：0.575總套數(shù)：300套，多拼、雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品，以雙拼為主。一期在售116套，全部為雙拼產(chǎn)品。建筑風(fēng)格：北美建筑風(fēng)格綠化率：55%景觀：3萬(wàn)多平米原生水域物業(yè)管理費(fèi)：7.95元/平方米/月車位：650個(gè)，單車位車庫(kù)，室外車位一個(gè)。開盤時(shí)間2003.6.28入住時(shí)間2004.3.1主力戶型戶型面積區(qū)間：258—338平方米（地上面積）單價(jià)13500元/平米（精裝修）銷售情況一期已售完，二期于2004年3月15日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?？蛻舴譃槿悾和饧怂急壤秊?0%左右，東南亞人為主，歐美人很少，沒(méi)有夫妻二人均為歐美人的客戶；另一類為原來(lái)在市中心買高檔公寓的客戶；第三類是在天竺香江地區(qū)久住和投資的客戶?？蛻粜枨笾杏邢喈?dāng)部分要求為獨(dú)棟產(chǎn)品，該項(xiàng)目建議用兩套雙拼替代，實(shí)際效果并不能讓客戶滿意。長(zhǎng)島瀾橋開發(fā)商北京北辰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司位置北京朝陽(yáng)區(qū)機(jī)60區(qū)域：分布明顯，多集中在自然景觀優(yōu)美的片區(qū)價(jià)位：普通別墅價(jià)位在5000—15000元/平方米間，高檔別墅為15000—25000元/平方米。面積：暢銷戶型面積集中在300—800平方米風(fēng)格：以歐陸、美式風(fēng)格為主，具有多樣化特征客戶：實(shí)業(yè)家/商人，投資客，文藝界（導(dǎo)演、演員等）人士，教育文化界（教授等）人士，科技新貴，政界、軍界背景人士。

北京別墅市場(chǎng)總結(jié)北京作為中國(guó)的領(lǐng)袖城市，匯聚了眾多金字塔頂尖人士，因而也出現(xiàn)了大批至尚物業(yè)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地域界限必將被打破，高端物業(yè)將會(huì)進(jìn)行跨地域的競(jìng)爭(zhēng)，了解北京的現(xiàn)在，就是為塑造深圳的明天。區(qū)域：分布明顯，多集中在自然景觀優(yōu)美的片區(qū)北京別墅市場(chǎng)總結(jié)61工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅市場(chǎng)分析研究上海別墅市場(chǎng)分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場(chǎng)分析研究深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判定工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅62上海別墅市場(chǎng)分析上海別墅市場(chǎng)分析63上海房地產(chǎn)發(fā)展階段的判定3000-4000US$4000-8000US$8000-US$800-3000US$發(fā)展階段啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速增長(zhǎng)期減緩發(fā)展期人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

2003年上海市人均GDP5650美元，房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，正處于快速增長(zhǎng)期的初級(jí)階段。上海房地產(chǎn)發(fā)展階段的判定3000-4000US$4000-864上海GDP增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)發(fā)展階段的關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展上海宏觀經(jīng)濟(jì)2003年11.8%的增長(zhǎng)率高于國(guó)際慣例穩(wěn)定發(fā)展8%三個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)上海市房地產(chǎn)的發(fā)展顯示出有利的支撐。所處階段上海GDP增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)發(fā)展階段的關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)65上海別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀概述一、版塊之爭(zhēng)愈加明顯松江、南匯、浦東、青浦、閔行傳統(tǒng)的別墅區(qū)域形象及升值潛力出現(xiàn)分化。二、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)更加突現(xiàn)北歐木質(zhì)別墅——荷蘭、德式、英式風(fēng)貌展示。三、泛長(zhǎng)三角的別墅消費(fèi)觀

上海的自然資源相對(duì)匱乏，周邊城市（如無(wú)錫、蘇州、杭州）資源更有優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)觀越來(lái)越泛城市化。四、混合物業(yè)中存在“別墅”多層、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅呈混合性存在，居住層次和項(xiàng)目形象不高。上海別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀概述一、版塊之爭(zhēng)愈加明顯66區(qū)域版塊分析：六大板塊引領(lǐng)上海別墅市場(chǎng)

一、顓橋VSTownhouse

二、滬青平－徐涇板塊：老虹橋的延伸三、佘山板塊－高檔別墅的發(fā)翔地四、平民化的九亭－莘閔別墅區(qū)五、深不可測(cè)的浦東別墅板塊六、“漸行漸遠(yuǎn)”的大東郊－南匯別墅

區(qū)域版塊分析：六大板塊引領(lǐng)上海別墅市場(chǎng)一、顓橋VSTo67上海別墅市場(chǎng)需求的形態(tài)及其變化

推論：隨著上海別墅市場(chǎng)的發(fā)展，買家購(gòu)買力的提高，高端客戶對(duì)獨(dú)立別墅的需求明顯較大。從最近的客戶調(diào)研情況分析，數(shù)據(jù)顯示客戶對(duì)別墅形態(tài)的要求發(fā)生了相當(dāng)明顯的變化，分析如下：上海別墅市場(chǎng)需求的形態(tài)及其變化

推論：隨著68上海別墅市場(chǎng)客戶情況買家區(qū)域：買家職業(yè)：上海作為國(guó)際化大都市，吸引國(guó)內(nèi)其他省市的客戶以及港澳臺(tái)的客戶與上海本地的客戶比例相差不大，各自約占1/3。客戶絕大部分是企業(yè)管理層人士和企業(yè)主，二者約占60%。上海別墅市場(chǎng)客戶情況買家區(qū)域：買家職業(yè)：上海作為國(guó)際化大都69上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（1）位于佘山高檔別墅區(qū)松江佘山國(guó)家旅游假區(qū)佘山山前路地理位置：上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（1）位于佘山高檔別墅區(qū)地理位70上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（2）項(xiàng)目概況：總占地面積1,380畝，其中水面積達(dá)300畝。上海紫園由13個(gè)島和1個(gè)半島組成，島與島之間由歐式彩色鋼橋相連，規(guī)劃建造別墅150余棟，每戶平均占地8畝以上，最高達(dá)20畝以上。在東佘山月湖邊上還有2600畝土地，將作為上海紫園二期開發(fā)。

容積率：0.1781號(hào)別墅成為中國(guó)單棟別墅公開售價(jià)最高（1.3億）的別墅上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（2）項(xiàng)目概況：1號(hào)別墅成為中71上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（3）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)介紹：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：居于佘山國(guó)家旅游區(qū)優(yōu)美的水景與島嶼的組合產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，邀請(qǐng)了澳大利亞、美國(guó)等世界各國(guó)著名設(shè)計(jì)大師，采用個(gè)別度身定做的方法，160多棟別墅戶戶不同，體現(xiàn)高檔出住宅的唯一性、崇高性和經(jīng)典性。

后續(xù)銷售價(jià)格降幅較大，引起市場(chǎng)懷疑上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（3）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)介紹：居72上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（4）建筑風(fēng)格：由于采用個(gè)別定做的手法，所以多種風(fēng)格并存，以美式、歐式為主建筑設(shè)計(jì)理念：戶戶迥異，盡顯與眾不同建筑立面特點(diǎn)：明快與古樸并存。產(chǎn)品風(fēng)格：別墅實(shí)景上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（4）建筑風(fēng)格：產(chǎn)品風(fēng)格：別墅73客戶描述：目標(biāo)客戶特點(diǎn)：1、非常有錢（必要條件）。2、他們一般不親自參加購(gòu)房的每個(gè)過(guò)程，有的帶律師，有的帶設(shè)計(jì)顧問(wèn)，有的是部下或代理人代表來(lái)。3、他們?nèi)际怯性趪?guó)外生活的經(jīng)歷。4、他們關(guān)心的問(wèn)題和一般人不同，至少不是價(jià)格。營(yíng)銷策略與手段：策略依據(jù)：最高層次的定位，以神秘感和無(wú)上的尊崇感吸引客戶。特別營(yíng)銷手段：在接待客人之前會(huì)對(duì)客人進(jìn)行身份審定，只有經(jīng)過(guò)審定的客人才能進(jìn)入購(gòu)買程序。上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（5）客戶描述：營(yíng)銷策略與手段：上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（574相關(guān)資料：起價(jià)：28850元/平方米最高價(jià)：44450元/平方米物業(yè)管理費(fèi)：10元/平方米/月規(guī)劃：一般都是私密性很強(qiáng)，不設(shè)公共區(qū)域。一期完全獨(dú)立私家豪宅，每戶均可設(shè)游泳池，游船碼頭，保齡球道，網(wǎng)球場(chǎng)等。上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（6）相關(guān)資料：上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（6）75總結(jié)：是目前國(guó)內(nèi)唯一設(shè)在國(guó)家級(jí)風(fēng)景度假區(qū)內(nèi)的別墅區(qū)，成為與紐約長(zhǎng)島、香港淺水灣相提并論的富人聚居區(qū)

國(guó)際知名設(shè)計(jì)師、國(guó)外尖端科技成果及新型建筑材料，突出了上海紫園的身份認(rèn)同。因?yàn)楦郊又档莫?dú)一無(wú)二，才賦予了樓盤高價(jià)的底氣和價(jià)值的不可比擬性。

借鑒：將天然的景觀精心雕琢，提高產(chǎn)品的附加值營(yíng)銷手法要?jiǎng)?chuàng)新，高姿態(tài)入市，提高神秘感和尊崇感。上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（7）總結(jié)：上海知名個(gè)案介紹一——上海紫園（7）76上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（1）位于金橋出口加工區(qū)南區(qū)生活配套區(qū)內(nèi)，與湯臣高爾夫球場(chǎng)相距6公里，鄰近著名旅游點(diǎn)——露德圣母大教堂地理位置：上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（1）位于金橋出口加工77項(xiàng)目概況：小區(qū)以貫穿南北的“龍形”道路為主軸，寓意吉祥的“中國(guó)龍脈”，整個(gè)地塊被二條自然河道劃分為三塊。小區(qū)天然河道和人工水景相結(jié)合，自然地貌與人工造坡相和諧，全部獨(dú)門獨(dú)戶配私家花園，單純而高貴。占地面積：180000平方米綠化率：40%容積率：0.3上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（2）問(wèn)鼎別墅中的“奧斯卡”潮涌東方，龍聚金爵項(xiàng)目概況：上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（2）問(wèn)鼎別78上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（3）產(chǎn)品特色：新古典主義的歐式建筑將繁復(fù)的雕花改為明朗的線條，將簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代元素融于古典氣息的建筑中，比例嚴(yán)謹(jǐn)，線條明快，色調(diào)沉穩(wěn)，格局大氣。建筑設(shè)計(jì)中引入國(guó)際流行的Courtyard概念，“園中之園”將室外的景觀延伸到室內(nèi)；大面積的樓體架空，使綠意貫通，將自然融于建筑，開拓高尚居家無(wú)限空間可能，華貴別墅的至尊典范。

臻品藝墅引景入室上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（3）產(chǎn)品特色：臻品藝79上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（4）銷售資料：一期開盤時(shí)間：2003年7月二期開盤時(shí)間：2004年4月起價(jià)：500萬(wàn)元/套目前最高價(jià)：1500萬(wàn)元/套套可售面積：300—350平方米主要賣點(diǎn)：1、氣派非凡的龍脈規(guī)劃——風(fēng)水2、庭院深深的水景園林——景觀3、新古典主義的質(zhì)感別墅——品質(zhì)4、有風(fēng)情有故事有文化的地方——邀請(qǐng)著名指揮家陳?ài)脐?yáng)作樓盤的形象代言人5、金色維也納——品牌

上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（4）銷售資料：主要賣80上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（5）物管特色：具體服務(wù)項(xiàng)目

（1）別墅管理免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目

1)提供家政、醫(yī)療、購(gòu)物、教堂及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等生活咨詢

2)提供國(guó)際學(xué)校教育咨詢

3)代繳公用事業(yè)費(fèi)

4)代理IP網(wǎng)絡(luò)服務(wù)

5)代理專業(yè)洗滌服務(wù)

6)代理寄信與包裹領(lǐng)取及送信與包裹上門服務(wù)

7)代叫出租車

8)代訂純水礦泉水并提供送水上門服務(wù)

9)代訂報(bào)刊雜志、飛機(jī)票

10)代請(qǐng)家教、園丁與司機(jī)

11)接受福利性家庭生活用品捐贈(zèng)（2）別墅管理有償服務(wù)項(xiàng)目

1）別墅外墻與外玻璃清潔

2）清洗地毯、窗簾、沙發(fā)等

3）別墅室內(nèi)及私家花園專業(yè)除蟲、草坪養(yǎng)護(hù)服務(wù)

4）提供中英文翻譯幫助

5）提供寵物辦證及管理服務(wù)

6）其它住戶委托事宜上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（5）物管特色：（2）81上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（6）總結(jié)：能夠巧妙的借用已開發(fā)項(xiàng)目“金色維也納”的市場(chǎng)知名度，迅速推出新樓盤。

龍脈的規(guī)劃設(shè)計(jì)順應(yīng)了部分客戶對(duì)風(fēng)水的信仰。

借鑒：塑造浪漫的文化氣氛，將音樂(lè)、電影等高尚文化與居住環(huán)境聯(lián)系起來(lái)。一樓架空，引景入室，與自然環(huán)境的親密接觸。上海知名個(gè)案介紹二——金色奧斯卡-金爵（6）總結(jié)：82·提香別墅上海其他知名別墅形象掃描·湯臣高爾夫別墅·九溪十八島上海知名別墅也很多，本報(bào)告旨在通過(guò)若干項(xiàng)目的介紹使人產(chǎn)生一葉知秋的感覺(jué)?！ぬ嵯銊e墅上海其他知名別墅形象掃描·湯臣高爾夫別墅·九溪十八83提香別墅開發(fā)商上海韻園置業(yè)有限公司位置位于康橋別墅板塊，南匯秀沿路1弄

物業(yè)管理公司上海時(shí)和南都物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目概況占地面積：22萬(wàn)余平方米建筑面積：6.5萬(wàn)平方米容積率：0.28總套數(shù)：165套獨(dú)棟別墅建筑風(fēng)格：北美風(fēng)格會(huì)所：4200平方米綠化率：52.8%景觀：天然湖、森林車位：每戶一至兩個(gè)主力戶型不詳單價(jià)獨(dú)棟13000元/平方米銷售狀況2004年3月10日開盤提香別墅開發(fā)商上海韻園置業(yè)有限公司位置位于康橋別墅板塊，南84湯臣高爾夫別墅開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司位置浦東新區(qū)龍東大道1號(hào)湯臣高爾夫球場(chǎng)內(nèi)物業(yè)管理公司大峰物業(yè)管理（上海）有限公司

項(xiàng)目概況占地面積：140萬(wàn)余平方米建筑面積：1.4萬(wàn)平方米建筑風(fēng)格：地中海式、拉斯維加式和古典法式

綠化率：60%景觀：流泉、高爾夫球場(chǎng)車位：每戶兩個(gè)物管費(fèi)：6.8元/月.平方米主力戶型350-425平方米單價(jià)獨(dú)棟25000元/平方米，起價(jià)20000元/平方米銷售狀況現(xiàn)售為第八期，銷售形勢(shì)較好湯臣高爾夫別墅開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司位置浦東新區(qū)85上海別墅市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域：版塊分布明確，檔次差異明顯。價(jià)位：普通別墅價(jià)位在5000—10000元/平方米間，高檔別墅為10000—30000元/平方米，價(jià)格懸殊驚人。面積：暢銷面積在200—600平方米風(fēng)格：以歐式、美式風(fēng)格為主，舶來(lái)品較多客戶：全球跨國(guó)大企業(yè)高管，港澳臺(tái)客商，本地實(shí)業(yè)家，外籍人士，企業(yè)高管，科技新貴，具有軍、政背景的人士。上海作為中國(guó)的金融中心，長(zhǎng)三角的領(lǐng)頭羊，盡管沒(méi)有太多優(yōu)美的自然景觀資源，但仍然有著數(shù)量不菲的別墅群，且誕生了中國(guó)大陸售價(jià)最高的超級(jí)豪宅，深圳作為珠三角的核心城市，在人均收入高居全國(guó)榜首的事實(shí)面前，打造極品府邸，市場(chǎng)利好不容置疑。上海別墅市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域：版塊分布明確，檔次差異明顯。上海作為中86工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅市場(chǎng)分析研究上海別墅市場(chǎng)分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場(chǎng)分析研究深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判定工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅87其他城市知名別墅介紹——杭州·桃花源其他城市知名別墅介紹88杭州印象市場(chǎng)狀態(tài)：樓盤銷售普遍向好，“漲”聲一片——“不擔(dān)心賣不出去，只擔(dān)心買不到”。房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在城西，主力戶型97-120M2，均價(jià)6000-8000元/m2左右。二手房?jī)r(jià)格范圍：5000-7500元/m2；本地人購(gòu)房占70%以上，持外地身份證購(gòu)房者比例不足30%

房地產(chǎn)消費(fèi)能力與深圳較為接近。杭州印象市場(chǎng)狀態(tài)：89杭州知名別墅——桃花源項(xiàng)目規(guī)模：占地173萬(wàn)M2

物業(yè)類型：別墅/半山別墅售價(jià)范圍：200-300萬(wàn)/套客戶類型：自用，全省范圍開發(fā)商：浙江綠城房地產(chǎn)集團(tuán)

地理位置：位于杭州城西近郊鳳凰山南麓風(fēng)景秀麗的丘陵地帶

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：融合中國(guó)民居庭院的思想，強(qiáng)調(diào)建筑的庭院圍合形態(tài)、建筑與自然環(huán)境的共生共長(zhǎng)和互為映襯關(guān)系；吸取了國(guó)外鄉(xiāng)村別墅的優(yōu)雅風(fēng)格

總占地：1200畝戶數(shù)：200余座別墅和少量公寓容積率：0.08杭州知名別墅——桃花源項(xiàng)目規(guī)模：占地173萬(wàn)M2開發(fā)商：90

桃花源印象

別墅依山而建，流水環(huán)繞，遠(yuǎn)山隱約……開發(fā)商同時(shí)保留了小區(qū)內(nèi)一塊20畝的菜田，業(yè)主可購(gòu)買自用。細(xì)節(jié)的運(yùn)用如行云流水，和諧而不露跡……銷售小姐非常專業(yè)，對(duì)項(xiàng)目的介紹張弛有度杭州知名別墅——桃花源借鑒：別墅的高價(jià)值主要體現(xiàn)在對(duì)優(yōu)勢(shì)資源的私有和獨(dú)占上，只以單棟建筑的風(fēng)格形態(tài)難以支撐巨額售價(jià)。實(shí)現(xiàn)建筑與環(huán)境的和諧一統(tǒng)，提高附加值才是打造極品宅第的根本出路！桃花源印象杭州知名別墅——桃花源借鑒：91工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅市場(chǎng)分析研究上海別墅市場(chǎng)分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場(chǎng)分析研究深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判定工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅92深圳別墅市場(chǎng)分析深圳別墅市場(chǎng)分析93發(fā)展階段主要區(qū)域主要代表樓盤階段特征導(dǎo)入期1982-1990蛇口、羅湖怡景花園東方花園主要客戶為外資企業(yè)客戶及社會(huì)名流；處于配套較好的生活旺區(qū)成長(zhǎng)初期1991-1993銀湖金湖山莊頤園別墅主要客戶為當(dāng)時(shí)的富豪階層；處于自然環(huán)境比較優(yōu)美的城郊接合部成長(zhǎng)期1996-1999銀湖、蛇口仙湖山莊、華景園別墅、田園居、青青山莊、銀谷別墅客戶以內(nèi)外銷相結(jié)合；處于別墅概念成熟區(qū)域，并且開始向郊區(qū)擴(kuò)展平穩(wěn)期2000-全區(qū)呈現(xiàn)百花齊放翠林別墅、城市山谷、半山海景、波托菲諾客戶以本地企業(yè)家、知富新貴為主，跨區(qū)域置業(yè)的客戶增多。項(xiàng)目地域不再局限于傳統(tǒng)別墅區(qū)?；仡櫼唬荷钲趧e墅市場(chǎng)發(fā)展階段發(fā)展主要區(qū)域主要代表樓盤階段特征導(dǎo)入期蛇口、羅湖怡景花園主要94回顧二：深圳別墅歷年供應(yīng)情況（套數(shù)）個(gè)盤現(xiàn)象明顯，故每年供應(yīng)量變化較大（97年月亮灣山莊348套）；近兩年看，由于香蜜湖片區(qū)、東部高端項(xiàng)目的涌現(xiàn)，別墅供應(yīng)量有明顯增加趨勢(shì)?；仡櫠荷钲趧e墅歷年供應(yīng)情況（套數(shù)）個(gè)盤現(xiàn)象明顯，故每年供應(yīng)95回顧三：歷年均價(jià)走勢(shì)由于別墅物業(yè)的高端性和少量性，總體市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間跨度較大；隨著經(jīng)濟(jì)型別墅和亞別墅（TOWNHOUSE）的大量出現(xiàn)，整體均價(jià)有下滑趨勢(shì)，但這對(duì)于高端市場(chǎng)并沒(méi)有直接影響（如觀瀾高爾夫別墅）。(元/平方米)回顧三：歷年均價(jià)走勢(shì)由于別墅物業(yè)的高端性和少量性，總體市場(chǎng)價(jià)96深圳高檔別墅分布特點(diǎn)蛇口別墅區(qū)區(qū)域性明顯：蛇口、華僑城沙河、銀湖、鹽田等地呈片狀集中分布，其它區(qū)域則零星分布銀湖別墅區(qū)鹽田沙別墅區(qū)華僑城沙河別墅區(qū)深圳高檔別墅分布特點(diǎn)蛇口別墅區(qū)區(qū)域性明顯：蛇口、華僑城沙河、97高檔別墅板塊特征分析

蛇口關(guān)鍵詞蛇口半島、大小南山、濱海、海上世界、碼頭、國(guó)際化板塊特征自然資源條件優(yōu)越蛇口不僅是特區(qū)的政策窗口，而且是人文社區(qū)及自然景觀的絕佳之地，山海相映，配套齊備，居住氣氛極其濃郁，通往國(guó)內(nèi)外的交通便利，是外國(guó)人聚居最多的片區(qū)。本板塊內(nèi)的別墅起步最早，早期主要用于出租，近期購(gòu)買本板塊的客戶主要以自住為目的。板塊整體產(chǎn)品素質(zhì)較高，已推出別墅市場(chǎng)反應(yīng)良好，受土地限制，后續(xù)新項(xiàng)目較少。高檔別墅板塊特征分析蛇口關(guān)鍵詞蛇口半島、大小98蛇口板塊重點(diǎn)項(xiàng)目概覽半山海景別墅

推出時(shí)間：2000年位置：蛇口沿山路大南山腳下售價(jià)：20000元/平方米最高價(jià)：2200萬(wàn)元/套總占地面積：78000平方米規(guī)劃總建筑面積：24000平方米容積率：0.28覆蓋率：17.33%銷售狀態(tài)：已售完總戶數(shù)：60余棟龜山別墅推出時(shí)間：1987年位置：蛇口大南山腳下租金：25000——35000元/套占地：45萬(wàn)平方米建筑面積：7.8萬(wàn)鯨山別墅推出時(shí)間：1986年位置：蛇口大南山腳下租金：25000——35000元/套戶數(shù)：188棟這三個(gè)別墅區(qū)均是招商地產(chǎn)打造的高檔富人區(qū)，隨著時(shí)間的推移，從鯨山別墅到半山海景別墅，別墅品質(zhì)及園林景觀都有了長(zhǎng)足的進(jìn)步?，F(xiàn)在居住的大多是外籍人士，也有部分公司在內(nèi)辦公。物業(yè)價(jià)值如今已有了大幅提升。蛇口板塊重點(diǎn)項(xiàng)目概覽半山海景別墅這三個(gè)別墅區(qū)均是招商地產(chǎn)打造99高檔別墅板塊特征分析華僑城沙河關(guān)鍵詞旅游景區(qū)、人文生態(tài)廣場(chǎng)、沙河高爾夫、名商高爾夫板塊特征美麗的旅游景區(qū)這個(gè)區(qū)域匯聚了世界之窗、歡樂(lè)谷、民俗文化窗等多個(gè)聞名遐邇的景點(diǎn)，華僑城生態(tài)廣場(chǎng)有著豐富的人文景觀。本板塊內(nèi)的別墅是近幾年才興起的，隨著人文氣息的濃郁才逐漸演化成一個(gè)城市富人區(qū)。主要以聯(lián)排別墅為主，獨(dú)立別墅較少，就品質(zhì)而言屬于中等。高檔別墅板塊特征分析華僑城沙河關(guān)鍵詞旅游景區(qū)100華僑城沙河板塊重點(diǎn)項(xiàng)目概覽名商園物業(yè)地址：南山深南大道與沙河?xùn)|路交匯處開發(fā)商：深圳名商室外運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部有限公司均價(jià)：15000元/平方米最高價(jià)：20200元/平方米占地面積：24881平方米建筑面積：13767.55平方米

容積率：0.55城市山谷——硅谷別墅地址：南山沙河西路開發(fā)商：深圳市百富隆新投資有限公司均價(jià)：12000元/平方米開盤時(shí)間：2003-5總戶數(shù)：TOWNHOUSE56套30棟獨(dú)立別墅占地面積：21346平方米建筑面積：33875.49平方米容積率：1.59波托菲諾地址：華僑城歡樂(lè)谷北一期主要為聯(lián)排別墅，即將推出獨(dú)立別墅本板塊內(nèi)的別墅缺乏優(yōu)越的天然景致，以人造景觀為主，是城市中心的中檔偏高住宅，品質(zhì)及資源尚不具備頂端物業(yè)的條件，對(duì)打造極品獨(dú)立別墅沒(méi)有太多借鑒意義。華僑城沙河板塊重點(diǎn)項(xiàng)目概覽名商園本板塊內(nèi)的別墅缺乏優(yōu)越的天然101高檔別墅板塊特征分析銀湖關(guān)鍵詞湖景、山景、最大型別墅社區(qū)、高成熟度板塊特征環(huán)境優(yōu)美湖景與山景俱佳,天然景觀豐富，交通便利，距離城市中心較近。是深圳最早形成富人區(qū)的地方，規(guī)模大，成熟度高。新產(chǎn)品在陸續(xù)推出，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。高檔別墅板塊特征分析銀湖關(guān)鍵詞湖景、山景、最102銀湖板塊重點(diǎn)項(xiàng)目概覽銀谷別墅二期物業(yè)地址：銀湖均價(jià)：別墅22000元/平方米公寓：12800元/平方米占地面積：10萬(wàn)平方米建筑面積：6萬(wàn)平方米

容積率：0.6頤園物業(yè)地址：銀湖路東側(cè)開發(fā)商：嘉里建設(shè)（深圳）有限公司均價(jià)：18000元/平方米開盤時(shí)間：1999-11占地面積：54745.30平方米容積率：0.75

物業(yè)管理費(fèi)：6.2元/平方米/月停車位：2個(gè)/戶本板塊內(nèi)的別墅一度是高檔別墅的代表，受到高端客戶的普遍認(rèn)同，人文環(huán)境較好，高檔配套設(shè)施齊備，既可享受城市的各種便利，又可享受優(yōu)越的自然景觀資源，是開發(fā)最成功的區(qū)域之一。銀湖板塊重點(diǎn)項(xiàng)目概覽銀谷別墅二期本板塊內(nèi)的別墅一度是高檔別墅103高檔別墅板塊特征分析鹽田關(guān)鍵詞大小梅沙、梧桐山、大海、沙灘、休閑、度假、走向東部板塊特征是海景最美麗皆有豐富山景資源的片區(qū)伴隨著藍(lán)色鹽田的成功推廣，鹽田逐漸成為東部的一顆明星，成為高檔物業(yè)的聚居地。土地供應(yīng)量較大，新涌出的高檔物業(yè)質(zhì)素普遍較高，有力地挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)別墅區(qū)，將成為今后規(guī)模最大的富人居住區(qū)。高檔別墅板塊特征分析鹽田關(guān)鍵詞大小梅沙、梧桐山104鹽田板塊重點(diǎn)項(xiàng)目概覽翠林別墅（新世界倚山花園）物業(yè)地址：沙頭角梧桐路開發(fā)商：香港新世界集團(tuán)均價(jià)：別墅16000元/平方米總戶數(shù)：23套占地面積：7700平方米建筑面積：7500平方米

容積率：0.97云深處物業(yè)地址：沙頭角梧桐畔開發(fā)商：維拉頓房地產(chǎn)公司均價(jià)：13000元/平方米開盤時(shí)間：2003-8占地面積：94438平方米容積率：0.37

物業(yè)管理費(fèi)：獨(dú)立別墅5.2元/平方米/月停車位：1個(gè)/戶總戶數(shù)：獨(dú)立別墅55戶即將推出：天琴灣、萬(wàn)科17英里優(yōu)越的海景、山景資源是造就高檔別墅的天然條件，新興的別墅在產(chǎn)品檔次方面參差不齊，風(fēng)格差異較大，但共同的特點(diǎn)是在營(yíng)銷方面有了較大的創(chuàng)新。鹽田板塊重點(diǎn)項(xiàng)目概覽翠林別墅（新世界倚山花園）優(yōu)越的海景、山105樓盤推出時(shí)間均價(jià)（元/M2）套數(shù)戶型面積（M2）建筑風(fēng)格銷售狀況賣點(diǎn)棕櫚泉?jiǎng)e墅19981600064210－300意大利95%銀湖山湖景觀和片區(qū)價(jià)值翠林別墅20011600023270、344、500東南亞39%半山別墅名商園20021500036340-410威尼斯94%高爾夫景觀、終身會(huì)籍純水岸1期20021500086262－288意大利100%品牌旅游地產(chǎn)城市山谷2期200312000TH56D30400-600法國(guó)剩少量創(chuàng)意空間，文化驛館云深處2003TH1000D13800131TH170-243D300－500現(xiàn)代70%空中別墅、山海景觀東海岸1期2003TH100001400088249－380美式、熱帶簡(jiǎn)約98%大社區(qū)、山海景觀西麗山莊2003約2000047315-687歐式認(rèn)購(gòu)純別墅現(xiàn)銷知名別墅一覽表樓盤推出時(shí)間均價(jià)（元/M2）套數(shù)戶型面積（M2）建筑風(fēng)格銷售106知名個(gè)案介紹一——觀瀾高爾夫別墅（1）位于國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)觀瀾高爾夫球場(chǎng)內(nèi)觀瀾高爾夫球場(chǎng)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展已經(jīng)成為世界頂級(jí)球場(chǎng)，擁有非常迷人的景觀條件。地理位置：觀瀾高爾夫別墅知名個(gè)案介紹一——觀瀾高爾夫別墅（1）位于國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)107知名個(gè)案介紹一——觀瀾高爾夫別墅（2）項(xiàng)目概況：總戶數(shù)：84套銷售面積：480-870平方米/套贈(zèng)送面積：閣樓，地下一層，露臺(tái)、花園，最大可送約1200-400平方米。建筑層數(shù)：地下一層，地上不含閣樓二層，頂層為閣樓建筑風(fēng)格：意大利風(fēng)格項(xiàng)目進(jìn)展：84套別墅主體已基本完成，樣板別墅開放，未公開發(fā)售。物業(yè)管理：第一太平戴維斯物管費(fèi)：6.5元/M2

項(xiàng)目特色：1、位于風(fēng)景迤儷的觀瀾高爾夫球場(chǎng)內(nèi)，園林景觀十分迷人。2、建筑風(fēng)格富貴典雅，與周圍景觀和諧融洽。建筑是環(huán)境里的一道景觀，外面的景觀又猶如一幅畫般呈現(xiàn)在房間的窗前，形成互為映襯的關(guān)系。3、不計(jì)入銷售面積的部分較大，讓人有十分實(shí)惠的感覺(jué)。4、內(nèi)部空間闊大明亮，功能分區(qū)完美，處處顯示尊貴氣度。5、裝飾注重材質(zhì)和美感。知名個(gè)案介紹一——觀瀾高爾夫別墅（2）項(xiàng)目概況：項(xiàng)目特色：108知名個(gè)案介紹一——觀瀾高爾夫別墅（3）主要客戶群：1、大陸私營(yíng)企業(yè)主或港資、臺(tái)資企業(yè)主；2、國(guó)內(nèi)大型集團(tuán)公司高管；3、國(guó)內(nèi)外高爾夫球會(huì)會(huì)員；4、北京等大城市具有政府背景的神秘人物。營(yíng)銷手段：1、提前預(yù)約看房，以示尊貴和神秘。2、通過(guò)高爾夫球會(huì)的資源和渠道進(jìn)行只針對(duì)高端層面客戶的宣傳推廣。3、極盡完美的展示樣板別墅，體驗(yàn)式營(yíng)銷。知名個(gè)案介紹一——觀瀾高爾夫別墅（3）主要客戶群：營(yíng)銷手段：109知名個(gè)案介紹一——觀瀾高爾夫別墅（4）總結(jié)：觀瀾高爾夫別墅無(wú)論從環(huán)境景觀還是建筑風(fēng)格方面，都無(wú)疑是深圳目前最高檔的別墅。

與本項(xiàng)目前幾期物業(yè)相比，面積有了大幅度提升，用材更為講究，風(fēng)格更為純正，外觀更為宏偉，顯示出深圳的別墅市場(chǎng)已經(jīng)意識(shí)到脫離低層次的競(jìng)爭(zhēng)走頂端化的道路才是發(fā)展的方向。

借鑒：產(chǎn)品風(fēng)格與環(huán)境的相互映襯，在景觀方面必須做足功課。內(nèi)部格局須符合頂端物業(yè)的奢華要求，各種功能完備，空間寬闊舒適。樣板別墅裝飾設(shè)計(jì)要極盡完美，讓人有進(jìn)入王宮殿宇般的尊崇感。服務(wù)要體貼周到，彰顯客戶無(wú)上的身家地位。注重細(xì)節(jié)，即使是外墻上的浮雕、浴室里的鏡子，也要體現(xiàn)出超凡脫俗的氣質(zhì)。目前深圳唯一可為溪之谷作參照的別墅知名個(gè)案介紹一——觀瀾高爾夫別墅（4）總結(jié)：目前深圳唯一可為110知名個(gè)案介紹二——翠林別墅（1）項(xiàng)目位置：位于梧桐山國(guó)家森林公園之南簏，臨山而建，綠野環(huán)抱；座北朝南，南向可遠(yuǎn)眺大鵬灣海景及香港東北部郊野景觀。

距離大小梅沙渡假區(qū)較近世聯(lián)代理知名個(gè)案介紹二——翠林別墅（1）項(xiàng)目位置：世聯(lián)代理111知名個(gè)案介紹二——翠林別墅（2）項(xiàng)目概況：開發(fā)商：深圳拓勁地產(chǎn)

物業(yè)管理公司：香港僑樂(lè)投資商：新世界中國(guó)地產(chǎn)

占地面積：25600平方米總建筑面積：7596平方米

容積率：0.29獨(dú)棟別墅戶數(shù)：23棟均價(jià)：16000元/平方米物業(yè)管理費(fèi)：5元/平方米/月世聯(lián)代理知名個(gè)案介紹二——翠林別墅（2）項(xiàng)目概況：世聯(lián)代理112知名個(gè)案介紹二——翠林別墅（3）產(chǎn)品精髓：園林：由著名熱帶園林設(shè)計(jì)師BillBensley所作，雖然園林面積不大，但整體風(fēng)格顯得浪漫精致，長(zhǎng)廊、路面、荷池、亭子、郵箱、雕塑小品處處無(wú)不顯示出匠心獨(dú)運(yùn)的大家風(fēng)范，闊葉植物的應(yīng)用，更是使建筑掩映在蒼翠的綠色之中，很好的實(shí)現(xiàn)了建筑與自然的合二為一。建筑內(nèi)部：功能分區(qū)布置得體，聚會(huì)廳高大闊氣，弧型樓梯及環(huán)廊的設(shè)計(jì)更是顯得富麗堂皇?？蛻簦焊廴嗽谏愁^角、中英街經(jīng)商的潮汕人本地企業(yè)主不愿意透露身份的政界人士在深圳創(chuàng)業(yè)成功的北方人知名個(gè)案介紹二——翠林別墅（3）產(chǎn)品精髓：客戶：113知名個(gè)案介紹二——翠林別墅（4）總結(jié)：翠林別墅可謂梧桐山麓絕佳景觀之中的半山名宅，層林疊翠，飛泉流瀑，自然景觀與人工景觀都非常有優(yōu)勢(shì)。

小區(qū)外圍環(huán)境不佳，形不成規(guī)?；捻敿?jí)富人區(qū)，對(duì)銷售有一定影響。茂密山林既給項(xiàng)目帶來(lái)美的享受，同時(shí)也讓客戶產(chǎn)生了不安全感。

借鑒：巧妙的借用自然景觀并打造精致的人工景觀是提升項(xiàng)目檔次的必修課。細(xì)微處的設(shè)計(jì)雕琢更能達(dá)到打動(dòng)人的目的。在實(shí)現(xiàn)建筑與自然的渾然一體時(shí)，須用圍護(hù)欄等設(shè)施消除人的心理不安全感。知名個(gè)案介紹二——翠林別墅（4）總結(jié)：114知名個(gè)案介紹三——天琴灣（1）天琴灣的別墅尚未建成，但在別墅市場(chǎng)上已經(jīng)是聲名遠(yuǎn)播WHY？知名個(gè)案介紹三——天琴灣（1）天琴灣的別墅尚未建成，但在別墅115知名個(gè)案介紹三——天琴灣（2）位置：位于大小梅沙之間，地形呈半島狀突入大海，直面煙波浩渺的大鵬海景和層巒疊嶂的梧桐山色。地理位置和山海資源得天獨(dú)厚。天琴灣知名個(gè)案介紹三——天琴灣（2）位置：天琴灣116知名個(gè)案介紹三——天琴灣（3）項(xiàng)目介紹：占地面積：29.8萬(wàn)平方米總建筑面積3.87萬(wàn)平方米容積率：0.13綠化覆蓋率：87％以上。項(xiàng)目分三期開發(fā)，一、二期為11棟低層、聯(lián)體退臺(tái)式高檔度假公寓和豪華會(huì)所，占地面積4.6萬(wàn)平方米，建筑面積1.34萬(wàn)平方米，公寓分A、B、C、D多種戶型，總共69戶，戶戶有觀海大露臺(tái)，充分體現(xiàn)了“天人合一”的設(shè)計(jì)理念。三期為頂級(jí)豪華單體別墅占地面積：25.2萬(wàn)平方米建筑面積：2.53萬(wàn)平方米戶數(shù)：共48幢面積：介于350至1000平方米之間建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代為主，因地制宜，不拘一格，充分利用山體的天然植被，融建筑于自然和山勢(shì)之中，營(yíng)造清幽雅致的境界。知名個(gè)案介紹三——天琴灣（3）項(xiàng)目介紹：117知名個(gè)案介紹三——天琴灣（4）天琴灣成名啟示錄：營(yíng)銷活動(dòng)創(chuàng)新：首次使用直升機(jī)看樓，眾人皆知，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。高姿態(tài)亮相：在五洲賓館長(zhǎng)期設(shè)立展場(chǎng)，瞄準(zhǔn)高端客戶宣傳。高品質(zhì)展示：目前一期公寓已完全呈現(xiàn)出來(lái)，新穎的建筑外形及怡人的海景視野令人心馳神往，園林景觀層次感豐富。高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)：三期別墅采取量身定做的辦法，先將地塊劃好，再根據(jù)客戶個(gè)性化的要求進(jìn)行建設(shè)，更能滿足高端客戶的需求。知名個(gè)案介紹三——天琴灣（4）天琴灣成名啟示錄：118樓盤推出時(shí)間均價(jià)（元/M2）套數(shù)戶型面積（M2）建筑風(fēng)格賣點(diǎn)17英里2004.513000一期107180-320美式稀缺的山海景觀純水岸2期2004年底——23300-600定制大社區(qū)口碑和品牌半山蘭溪谷2004.51200018268、280、290現(xiàn)代山景和品牌天琴灣2004.4公寓別墅未定16000以上48350－1000定制無(wú)敵海景觀瀾高爾夫2004.5約2000084450-870歐陸高爾夫景觀、會(huì)籍即將推出的重點(diǎn)別墅項(xiàng)目樓盤推出時(shí)間均價(jià)套數(shù)戶型面積（M2）建筑風(fēng)格賣點(diǎn)17英里20119深圳別墅市場(chǎng)總結(jié)（1）

建筑風(fēng)格：目前市場(chǎng)以北美、意大利、法國(guó)等歐陸風(fēng)格為主；戶均面積：聯(lián)排別墅170-270m2，獨(dú)立別墅240-800m2價(jià)格區(qū)間：獨(dú)立別墅均價(jià)集中在￥1-2萬(wàn)/m2；客戶：本地人、潮汕人、國(guó)內(nèi)大城市來(lái)客、港人、臺(tái)灣，韓國(guó)、新加坡等外籍人；職業(yè)主要有：私營(yíng)企業(yè)主、外資/跨國(guó)企業(yè)高管、國(guó)企副總以上人士、政府官員、文化演藝界成功人士、持外國(guó)護(hù)照在大陸做生意的華人等。別墅產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)： 資源（山、海、湖）、景觀（包括自然景觀及人造景觀）、價(jià)格（贈(zèng)送面積）、產(chǎn)品風(fēng)格及品質(zhì)；普通別墅（經(jīng)濟(jì)型別墅、亞別墅）面臨著來(lái)自平面豪宅的挑戰(zhàn)。深圳別墅市場(chǎng)總結(jié)（1）建筑風(fēng)格：目前市場(chǎng)以北美、意大利、法120深圳別墅市場(chǎng)總結(jié)（2）

深圳缺乏頂級(jí)豪宅

深圳別墅市場(chǎng)二極分化將更趨嚴(yán)重

未來(lái)幾年必將有一些頂級(jí)產(chǎn)品陸續(xù)面市，在品質(zhì)和售價(jià)方面逐漸縮小與北京、上海等龍頭城市的差距，甚至超越這二地。另外隨著TOWNHOUSER的熱銷，亞別墅產(chǎn)品供應(yīng)量還將繼續(xù)上升。

深圳的城市競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)提升

香港、澳門與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)合作更緊密，珠三角經(jīng)濟(jì)圈實(shí)力的提升，必將推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)向更高的方向攀登。

深圳亞熱帶的溫濕氣候及豐富的生態(tài)地形條件是打造頂級(jí)人居的天然優(yōu)勢(shì)，將會(huì)吸引更多國(guó)內(nèi)外實(shí)力派人士棲居。深圳別墅市場(chǎng)總結(jié)（2）深圳缺乏頂級(jí)豪宅121工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅市場(chǎng)分析研究上海別墅市場(chǎng)分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場(chǎng)分析研究深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判定工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅122深圳別墅市場(chǎng)目前進(jìn)入成熟階段成熟階段表現(xiàn)為客戶層面的拓展和物業(yè)選址在地域上的外擴(kuò)——走向東部、走出關(guān)外單純價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)已逐漸退出主流，市場(chǎng)特征表現(xiàn)為產(chǎn)品核心力與整體品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，別墅產(chǎn)品的升級(jí)與創(chuàng)新、附加價(jià)值、整體性價(jià)比、營(yíng)銷推廣將成為能否被市場(chǎng)認(rèn)可的關(guān)鍵深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)深圳別墅市場(chǎng)目前進(jìn)入成熟階段深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)123下一份報(bào)告：溪之谷物業(yè)發(fā)展方向建議現(xiàn)正在進(jìn)行客戶訪談，于5月份上班第一周提交。下一份報(bào)告：124THEENDTHEEND125極品VILLAS駕臨鵬城——?jiǎng)e墅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(中國(guó))有限公司2004年4月極品VILLAS駕臨鵬城世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(中國(guó))有限公司126SUPERVILLAS

WILLBEHERE溪之谷羊臺(tái)山SUPERVILLASWILLBEHERE溪之谷羊臺(tái)127工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅市場(chǎng)分析研究上海別墅市場(chǎng)分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場(chǎng)分析研究深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判定工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅128深圳城市概況建市歷史：1979年設(shè)市，1980年定為特區(qū)，1981年升為副省級(jí)市