請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款證券研究報(bào)告行業(yè)評(píng)級(jí)：強(qiáng)于大市(維持)月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)22022年12月14日平安證券研究所地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)2核心摘要面接連出臺(tái)“第二支箭”、金融16條、放開(kāi)房企股權(quán)融資、允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等文件，穩(wěn)信用再度加碼，有望實(shí)質(zhì)緩解房企短期資金壓力。盡管行業(yè)融資收緊周期見(jiàn)底，但成交未見(jiàn)轉(zhuǎn)暖，我們認(rèn)為短期行業(yè)主要挑戰(zhàn)將由信用端逐步轉(zhuǎn)移到需求端，預(yù)計(jì)需求端政策有望進(jìn)一步寬松，建議積極把握地產(chǎn)板塊行情。短期建議關(guān)注政策彈性大的超跌房企如金地集團(tuán)、新城控股等；中期行業(yè)筑底企穩(wěn)，投資主線回歸基本面，格局重塑洗牌逐步塵埃落地，將更加比拼各家房企內(nèi)功，建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)等。同時(shí)持續(xù)關(guān)注股權(quán)融資主題投資機(jī)會(huì)。物管建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)可控、綜合實(shí)力突出企業(yè)，如招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。同時(shí)建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如東方雨虹、科順股份、偉星新材、海螺水泥。1政策：三箭齊發(fā)助力地產(chǎn)融資，核心二線城市需求端發(fā)力。11月涉房類政策共33項(xiàng)，其中偏松類政策31項(xiàng)，延續(xù)偏松基調(diào)；信貸、債券、股權(quán)“三支箭”組合齊發(fā)，允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，有望實(shí)質(zhì)緩解房企短期資金壓力。同時(shí)核心二線城市需求端頻頻發(fā)力，政策風(fēng)向正加速轉(zhuǎn)變。Mpctpct年同期的36.1%，居民提前償還房貸意愿增強(qiáng)。“第二支箭”出臺(tái)支持民企發(fā)債，房企股權(quán)融資再度放開(kāi)，不僅可擴(kuò)充房企融資渠道，還可優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表，助推行業(yè)流動(dòng)性改善。1樓市：臨近年末推盤(pán)力度加大，新房二手房存在分化。年終沖刺業(yè)績(jī)臨近，疊加多重政策利好出臺(tái)，11月房企推盤(pán)力度有所加大，35城商品房平環(huán)比增38%；重點(diǎn)50城新房月日均成交同比降27.5%；重點(diǎn)20城二手房月日均成交同比升24.5%，交付擔(dān)憂下二手房表現(xiàn)明顯更優(yōu)。1地市：供應(yīng)達(dá)年內(nèi)周期性高點(diǎn)，京杭土拍回溫。11月為年內(nèi)土地供應(yīng)周期性高點(diǎn)(非重點(diǎn)城市臨近年末集中推地)，疊加重點(diǎn)城市于月內(nèi)相繼發(fā)布第4、5輪集中供地公告，百城土地供應(yīng)建面環(huán)比增94.6%；成交建面環(huán)比降6.5%，仍維持年內(nèi)高位；平均地價(jià)因城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)再度下調(diào)，環(huán)1房企：銷售延續(xù)低迷，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。11月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額、全口徑銷售面積累計(jì)同比降43.3%、47.8%，降幅較上月收窄1.2pct、1pct；單月同比降27.6%、33.8%，降幅較上月收窄3.5pct、10.8pct；重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家房企1-11月銷售目標(biāo)完成率均值68.5%，與往年同期仍存在明顯差距，房企完成全年目標(biāo)壓力較大。50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比12%、拿地銷售面積比13%，環(huán)比回落0.1pct、10.7pct；50強(qiáng)房企中僅濱江、綠城中國(guó)、中海等7家房企參與拿地，多數(shù)為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國(guó)企或優(yōu)質(zhì)民企。PETTM1風(fēng)險(xiǎn)提示：1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開(kāi)工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2)若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3)政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。3報(bào)告主要觀點(diǎn)：1-10月全國(guó)房地產(chǎn)投資同比降8.8%、銷售金額同比降26.1%、土地出讓金同比降25.8%，投資銷售疲軟、土地財(cái)政“冰封”，基本面低開(kāi)低走，未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)。成交量縮帶動(dòng)一二手房?jī)r(jià)格下滑，且逐步向一二線蔓延。到位資金匱乏疊加建安、還款等剛性支出導(dǎo)致部分房企深陷流動(dòng)性困局，市場(chǎng)(地方政府、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游)對(duì)房企交付、還款信心進(jìn)一步減弱，疊加行業(yè)個(gè)別事件沖擊，圍繞房企(尤其是民企)的信用鏈條遭受極大挑戰(zhàn)。2022年出險(xiǎn)房企數(shù)量增長(zhǎng)，新增違約債務(wù)余額呈倍數(shù)級(jí)上升，房企資產(chǎn)負(fù)債表并未明顯改善。股權(quán)“三支箭”政策齊發(fā)，有望實(shí)質(zhì)緩解房企資金壓力、優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、加速“保交樓”落地。收入、房?jī)r(jià)下行預(yù)期疊加交付擔(dān)憂沖淡需求端政策效果，房?jī)r(jià)下行、需求不足或替代信用風(fēng)險(xiǎn)成為2023年主要挑戰(zhàn)，從優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表到改善居民資產(chǎn)負(fù)債表，需求端政策寬松仍值得期待。預(yù)計(jì)2023年銷售面積同比下降4.5%、銷售額同比下降5.6%、投資同比下降7.0%。1房企：洗牌塵埃落定，內(nèi)功比拼見(jiàn)真章。信用沖擊之下央國(guó)企等強(qiáng)信用企業(yè)融資、投資、銷售優(yōu)勢(shì)持續(xù)顯現(xiàn)。隨著融資收緊周期見(jiàn)底、“保項(xiàng)目”向“保主體”轉(zhuǎn)移，行業(yè)洗牌出清或漸近尾聲，但陣痛期業(yè)績(jī)沖擊預(yù)計(jì)仍將延續(xù)?？紤]新出讓土地潛在盈利提升，短期土儲(chǔ)換倉(cāng)、資產(chǎn)質(zhì)量率先修復(fù)房企有望更好把握復(fù)蘇機(jī)遇；中長(zhǎng)期過(guò)往高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式不可延續(xù)，房企ROE驅(qū)動(dòng)將主要回歸凈利率提升，更加考驗(yàn)房企運(yùn)營(yíng)、管控能力，重心轉(zhuǎn)向內(nèi)功比拼。不足帶來(lái)的房?jī)r(jià)下行或成為短期壓力。2022年地產(chǎn)板塊全年演繹“格局優(yōu)化、強(qiáng)信用房企市占率提升”邏輯，2023年行業(yè)洗牌將逐步塵埃落定，更加考驗(yàn)各家房企硬實(shí)力。短期基本面承壓下政策博弈空間仍在，板塊持倉(cāng)低位增強(qiáng)安全邊際，中期行業(yè)筑底企穩(wěn)，基本面修復(fù)推動(dòng)行情上行，我們看好2023年地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)，維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。短期建議關(guān)注政策彈性大的超跌房企；中期行業(yè)筑底企穩(wěn)，投資主線回歸基本面，格局重塑洗牌逐步塵埃落地，將更加比拼各家房企內(nèi)功，建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企。同時(shí)持續(xù)關(guān)注股權(quán)融資主題投資機(jī)會(huì)。1更多報(bào)告內(nèi)容參見(jiàn)：《房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略報(bào)告-政策錨定格局，鉛華洗盡見(jiàn)金》4報(bào)告主要觀點(diǎn)：加低基數(shù)，11月百?gòu)?qiáng)銷售降幅有所收窄。單月百?gòu)?qiáng)房企銷售額6122億元，環(huán)比下降1.1%，同比下降27.6%，同比降幅較10月收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)；銷累計(jì)銷售額同比下降43.3%、銷售面積同比下降47.8%，較1-10月分別收窄1.2個(gè)、1.0個(gè)百分點(diǎn)。往后看，我們認(rèn)為近期行業(yè)信貸、債券及股權(quán)融資政策優(yōu)化將有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心、緩解房企短期資金壓力，但追本溯源行業(yè)困境解決關(guān)鍵仍在于銷售端經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流修復(fù)。我們認(rèn)為短期行業(yè)主要挑戰(zhàn)將由信用端逐步轉(zhuǎn)移到需求端，預(yù)計(jì)需求端政策有望進(jìn)一步寬松。強(qiáng)信用企業(yè)優(yōu)勢(shì)延續(xù)：從具體房企來(lái)看，碧桂園1-11月全口徑銷售額4413億元，領(lǐng)跑房企。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企中，央國(guó)企及高信用民企銷售優(yōu)勢(shì)延續(xù)，11月單月建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、金地集團(tuán)銷售額同比正增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)136.5%、60.4%、10.6%、8.9%、5.0%、3.3%；1-11月越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、華潤(rùn)置地、建發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)累計(jì)銷售額同比增速靠前，分別增長(zhǎng)8.5%、下降0.2%、7.0%、7.3%、11.7%、13.6%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家房企1-11月銷售目標(biāo)完成率均值68.5%，與往年同期仍存在明顯差距。地產(chǎn)板塊行情。個(gè)股投資方面，建議關(guān)注四條主線，一是小公司大集團(tuán)、背靠?jī)?yōu)質(zhì)資源、存在兼并重組預(yù)期的上市房企；二是有望借助再融資做大做強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；三是負(fù)債率較高、有望改善公司現(xiàn)金流狀況的超跌民企；四是在本輪土地市場(chǎng)積極托底、存在融資改善資金狀況的地方國(guó)企，同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)。5報(bào)告主要觀點(diǎn)：1“第三支箭”加速落地，三箭齊發(fā)全面支持地產(chǎn)融資。11月21號(hào)易會(huì)滿主席在金融街論壇表示“支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展股權(quán)融資”，本次為對(duì)易主席表態(tài)的全面落地，但時(shí)間及力度均超出市場(chǎng)預(yù)期。從“第二支箭”支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，到“金融16條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全方位金融支持，再到本次房地產(chǎn)股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”政策組合齊發(fā)，有望為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解再添助力。1政策力度及廣度超出市場(chǎng)預(yù)期，利于改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。本次股權(quán)融資支持包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用以及積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用5個(gè)方面，覆蓋力度廣而全；其中兼并重組募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等；再融資募集資金可用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，均利于緩解房企短期資金壓力，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，避免信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)散。1加速行業(yè)兼并整合，利于優(yōu)質(zhì)房企做大做強(qiáng)。新政允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)并配套融資；一方面利于集團(tuán)控股母公司擁有土地資源的房企做大做強(qiáng)，盤(pán)活集團(tuán)未上市土儲(chǔ)；另一方面有助于提高優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)積極性，在負(fù)債可控的基礎(chǔ)上通過(guò)再融資收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)補(bǔ)充擴(kuò)充資本金實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖偻黄?。1助力盤(pán)活存量資產(chǎn)，融資渠道再拓寬。新政將推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行；鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)；同時(shí)允許不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，均有望幫助房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，進(jìn)一步拓寬融資渠道。6報(bào)告主要觀點(diǎn)：1REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，房企存量資產(chǎn)盤(pán)活再添助力。此前證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)股權(quán)融資優(yōu)化調(diào)整時(shí)即涉及進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用，重點(diǎn)提及推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。此次視頻致辭提出加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，為股權(quán)融資“第三支箭”政策思路延續(xù)。目前已上市22只基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房REITs分別為7只、2只、3只，后續(xù)研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展至市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，有利于擴(kuò)大有效投資范圍，盤(pán)活相關(guān)存量資產(chǎn)，同時(shí)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域占優(yōu)房企有望直接受益。1從優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表到改善居民資產(chǎn)負(fù)債表，需求端政策仍需持續(xù)發(fā)力。2022年政策松綁力度持續(xù)加大，以時(shí)間換空間保交樓及穩(wěn)信用，年末信貸、債券、股權(quán)“三支箭”政策齊發(fā)，我們認(rèn)為有望實(shí)質(zhì)緩解房企資金壓力、優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、加速“保交樓”落地。但需求端收入、房?jī)r(jià)下行預(yù)期疊加交付擔(dān)憂沖淡政策效果，11月百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額、銷售面積同比下降27.6%、33.8%，1-11月同比下降43.3%、47.8%。近期杭州、成都、南京、武漢等地相繼優(yōu)化限貸限購(gòu)政策，從優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表到改善居民資產(chǎn)負(fù)債表，后續(xù)需求端政策調(diào)整仍值得期待。1投資建議：隨著REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至市場(chǎng)化長(zhǎng)租房、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，建議關(guān)注擁有優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的房企。同時(shí)行業(yè)承壓下政策寬松仍有望發(fā)力，短期仍建議關(guān)注政策彈性大的超跌房企；中期行業(yè)筑底企穩(wěn)，投資主線回歸基本面，將更加比拼各家房企內(nèi)功，建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企。同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)。s04004000項(xiàng)0000據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月涉房類政策(含中央及地方)共33項(xiàng)，環(huán)比升50%，出臺(tái)偏松類政策31項(xiàng)，政策延續(xù)偏松基調(diào);單月無(wú)涉房偏緊類政策出臺(tái)。三箭齊發(fā)支持地產(chǎn)融資，允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。中央相繼推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，發(fā)布關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知(“金融16條”)，在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)“三支箭”政策組合齊發(fā)，有望實(shí)質(zhì)緩解房企短期資金壓力，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，為風(fēng)險(xiǎn)化解再添助力。為主中性偏松偏緊4848867295233511112月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月究所主要政策、會(huì)議時(shí)間時(shí)間11月14日11月22日11月28日文件/會(huì)議名稱《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)證監(jiān)會(huì)主要內(nèi)容繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資?！暗诙Ъ庇扇嗣胥y行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”無(wú)息貸款，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作；前期“保交樓”專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目證監(jiān)會(huì)出臺(tái)調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資5項(xiàng)措施加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域710月多個(gè)年內(nèi)政策頻頻松綁的核心二線城市(杭州、成都等)單月銷售面積降幅超20%，房?jī)r(jià)下行從三四線蔓延至一二線。11月杭州、成都、青島等接連在需求端發(fā)力，杭州調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策，在杭州無(wú)房但在其他地方有貸款記錄的購(gòu)房者，只要貸款結(jié)清，可按首套房貸款政策執(zhí)行，二套房首付比例降至4成，首套房最低商貸利率4.1%，二套房利率最低4.9%；成都放寬高層次人才購(gòu)房，優(yōu)化區(qū)域限購(gòu)。需求端政策已開(kāi)啟漸進(jìn)式調(diào)整模式，未來(lái)同級(jí)別城市有望跟進(jìn)，政策風(fēng)向正加速轉(zhuǎn)變。總門州款額度的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)上浮0.2；多子女家庭首次申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款最高貸款額度的流動(dòng)性調(diào)杭州無(wú)房但在其他地方有貸款記錄的購(gòu)房者，只要貸款結(jié)清，可按首套房貸款政策執(zhí)行，二套房首付比例降華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、為一個(gè)住房限購(gòu)區(qū)域，具備該區(qū)域內(nèi)任一區(qū)購(gòu)房資格的居民家庭以及具備成都高新區(qū)南部園區(qū)購(gòu)房資格的居民家庭，均可不變。新區(qū)、青白江區(qū)、新津區(qū)、簡(jiǎn)陽(yáng)市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣區(qū)域內(nèi)生活工作且無(wú)住房公積金的多子女家庭購(gòu)買我市首套自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款額度滿足首付款比例要求的前提下，可按家。住房，公積金貸款額度可適當(dāng)提高8所9資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所4.604.454.30654.454.454.304.304.3005554.604.454.30654.454.454.304.304.30055511月M2同比增長(zhǎng)12.4%，增速環(huán)比提升0.6個(gè)百分點(diǎn)；社融存量同比增長(zhǎng)10%，增速環(huán)比降0.3個(gè)百分點(diǎn)。11月21日1年期LPR、5年期及以上LPR最新報(bào)價(jià)3.65%、4.3%，較上月持平。根據(jù)平安宏觀組觀點(diǎn)，盡管11月M2同比增速創(chuàng)6年新高，但M2與M1增速背離反應(yīng)出預(yù)防性儲(chǔ)蓄上升；11月居民中長(zhǎng)期貸款新增2103億元，縮量至上年同期的36.1%，一是源于地產(chǎn)銷售依然疲弱，二是新投放貸款利率明顯低于前期，居民提前償還房貸意愿進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著防疫政策優(yōu)化，后續(xù)仍需穩(wěn)增長(zhǎng)政策不斷發(fā)力提振居民消費(fèi)及信心，逐步緩解居民“縮表”壓力。%98762019-112020-052020-112021-052021-112022-052022-11量增速環(huán)比回落社會(huì)融資規(guī)模存量同比 80604020002021-012021-052021-092022-012022-052022-09%%4.24.0月5年期LPR報(bào)價(jià)較上月持平%貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):1年%貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):5年2022-042022-062022-082022-10%%11月單月境內(nèi)債、境外債平均發(fā)行利率，房地產(chǎn)集合信托收益率分別為3.53%、10.61%、8.31%，環(huán)比升0.42pct、2.23pct、1pct。境內(nèi)發(fā)債主要集中于信用資質(zhì)較好的央國(guó)企，發(fā)行利率低位。11月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.09%，二套房房貸利率4.91%，分別較11月下降3bp、持平，重點(diǎn)城市房貸利率持續(xù)探底。房企境內(nèi)債、境外債與信托發(fā)行成本境外債平均發(fā)行利率97532019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-07重點(diǎn)城市首套房貸利率、二套房貸利率(貝殼研究院)6首套房房貸利率二套房房貸利率2021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-10040000004000000400000模58254351443527924522045429726542269758755211月房企境內(nèi)債、境外債、集合信托融資規(guī)模分別為234億元、7.5億美元、65億元，環(huán)比分別下滑43.3%、增長(zhǎng)85.9%、61.5%，前11月境內(nèi)發(fā)債以央國(guó)企為主。11月8日交易商協(xié)會(huì)稱，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。目前萬(wàn)科、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城、金地已相繼確定發(fā)行額度，分別為280、200、150、150、150億元。此外，房企股權(quán)融資政策(“第三支箭”)迎來(lái)優(yōu)化，多家房企已相繼發(fā)布股權(quán)融資方案，不僅可擴(kuò)充房企融資渠道，還可優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表，助推行業(yè)流動(dòng)性改善。房地產(chǎn)債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢(shì)(月)境內(nèi)債發(fā)行金額(億元)集合信托發(fā)行金額(億元) 海外債發(fā)行金額(億美元，右軸) 2020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-0720040002023Q1房企信用債迎來(lái)到期高峰2023Q1房企信用債迎來(lái)到期高峰88%11月成交再度走弱，新房二手房存在分化，重點(diǎn)50城新房月日均成交3825套，同比降27.5%，降幅較10月擴(kuò)大6.2pct；重點(diǎn)20城二手房月日均成交2067套，同比升24.5%。12月成交仍未見(jiàn)起色，截至12日重點(diǎn)50城新房月日均成交僅3914套，同比降34.1%；重點(diǎn)20城二手房月日均成交1853套，同比降5%，交付擔(dān)憂下二手房表現(xiàn)明顯更優(yōu)。50城商品房月日均成交套數(shù)同比20城二手房月日均成交套數(shù)同比新房月日均成交同比一線同比二線三線10% 2022.42022.52022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.120二手房月日均成交(套數(shù))均成交套數(shù)同比%40%0%-20%-40%-60%2021/062021/092021/122022/032022/062022/092022/122021-012021-052021-092022-012021-012021-052021-092022-012022-052022-09 萬(wàn)平三四線平均35城平均二線平均05000所注：35城中一線城市4個(gè)、二線10個(gè)、三四線21個(gè)；商品房銷供比=當(dāng)月商品房備案面積/當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售面積13500000500000隨著年終沖刺業(yè)績(jī)臨近，疊加多重政策利好出臺(tái)，11月房企推盤(pán)力度有所加大，35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積50.7萬(wàn)平米，環(huán)比增38%；但銷售端尚未明顯改善，銷供比89.2%，環(huán)比降30個(gè)百分點(diǎn)。35城商品房平均出清周期32.5個(gè)月，環(huán)比升1.1個(gè)月，其中一線城市僅為20.6個(gè)月，遠(yuǎn)低于二線城市(31.1個(gè)月)、三線城市(35.8個(gè)月)，去庫(kù)存仍是市場(chǎng)主旋律。二線平均 萬(wàn)平三四線平均35城平均2021-012021-052021-092022-012022-052022-0935城商品房平均出清周期二線平均三四線平均整體平均40月4052520房平均銷供比80%%40% 35城平均 2022-032022-052022-072022-092022-11Wind1411月百城住宅平均價(jià)格16190元/平米，環(huán)比降0.05%，連續(xù)5個(gè)月下跌；環(huán)比下跌城市數(shù)量共57個(gè)，仍處年內(nèi)高位。分城市能級(jí)看，11月一、二、三線城市住宅平均價(jià)格，環(huán)比分別降0.06%、0.06%、0.1%，房?jī)r(jià)下行從三四線蔓延至一二線，9月以來(lái)一線城市住宅價(jià)格環(huán)比持續(xù)為負(fù)。百城住宅平均價(jià)格走勢(shì)百城中一二三線城市住宅價(jià)格環(huán)比變化住宅價(jià)格上漲、持平與下跌城市數(shù)量百城住宅平均價(jià)格(元/平方米)2021/112022/022022/052022/082022/11.15%.10%.05%.00%比比比比22022/042022/062022/082022/10 個(gè)環(huán)比下跌環(huán)比持平環(huán)比上漲個(gè)0400022/0322/0322/10Wind15三線成交溢價(jià)率(%三線成交溢價(jià)率(%)11月為年內(nèi)土地供應(yīng)周期性高點(diǎn)(非重點(diǎn)城市臨近年末集中推地)，疊加重點(diǎn)城市于月內(nèi)相繼發(fā)布第4、5輪集中供地公告，百城土地供應(yīng)建面3.5億平米，環(huán)比增94.6%；成交建面1.5億平米，環(huán)比降6.5%，仍維持年內(nèi)高位；平均地價(jià)因城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)再度下調(diào)，11月百城土地成交均價(jià)1720元/平米，環(huán)比降26.3%；受北京、杭州供地質(zhì)量提升影響，土拍熱度小幅回溫，土地溢價(jià)率2.86%，環(huán)比升1個(gè)百分點(diǎn)。百城土地供應(yīng)與成交情況百城土地成交均價(jià)走勢(shì)百城土地成交溢價(jià)率000000000百城供應(yīng)土地建面(萬(wàn)平米)百城成交土地建面(萬(wàn)平米)供銷比(右軸)2021-112022-022022-052022-082022-11.5.0 一線成交均價(jià)(元/平米) 一線成交均價(jià)(元/平米) 三線成交均價(jià)(元/平米)二線成交均價(jià)(元/平米)00004,000,00002021-112022-022022-052022-082022-1186420百城土地成交溢價(jià)率(%)一線成交溢價(jià)率(%)二線成交溢價(jià)率(%)2021-112022-022022-052022-082022-11資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所16百?gòu)?qiáng)房企2022年11月全口徑銷售金額、全口徑銷售面積累計(jì)同比降43.3%、47.8%，降幅較上月收窄1.2pct、1pct；單月同比降27.6%、33.8%，降幅較上月收窄3.5pct、10.8pct。近期行業(yè)信貸、債券及股權(quán)融資政策優(yōu)化將有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心、緩解房企短期資金壓力，但行業(yè)困境解決關(guān)鍵仍在于銷售端經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流修復(fù)。短期行業(yè)主要挑戰(zhàn)將由信用端逐步轉(zhuǎn)移到需求端，預(yù)計(jì)需求端政策有望進(jìn)一步寬松，強(qiáng)信用企業(yè)優(yōu)勢(shì)延續(xù)；重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家房企1-11月銷售目標(biāo)完成率均值68.5%，與往年同期仍存在明顯差距?？硕鸢?gòu)?qiáng)房企單月銷售增速克而瑞百?gòu)?qiáng)銷售額單月同比克而瑞百?gòu)?qiáng)銷售面積單月同比2021年11月20222021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月10%20%40%50%60%70%克而瑞百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售增速克而瑞百?gòu)?qiáng)銷售額累計(jì)增速0%強(qiáng)銷售面積累計(jì)增速2022年1月2022年1月2022年1-4月2022年1-7月2022年1-10月10%20%30%40%60%資料來(lái)源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)自中指院，銷售數(shù)據(jù)來(lái)自克而瑞17濱江集團(tuán)綠城中國(guó)中海地產(chǎn)萬(wàn)科地產(chǎn)保利發(fā)展濱江集團(tuán)綠城中國(guó)中海地產(chǎn)萬(wàn)科地產(chǎn)保利發(fā)展11月50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比12%、拿地銷售面積比13%，環(huán)比回落0.1pct、10.7pct；50強(qiáng)房企中僅濱江、綠城中國(guó)、中海等7家房企參與拿地，多數(shù)為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國(guó)企或優(yōu)質(zhì)民企。盡管行業(yè)融資收緊周期已過(guò)，但房企銷售回款壓力仍大，預(yù)計(jì)短期拿地房企仍將主要以穩(wěn)健型央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企以及城投平臺(tái)公司為主，企業(yè)間投資態(tài)度明顯分化。50強(qiáng)房企拿地銷售比2022年11月50強(qiáng)房企拿地銷售比拿地銷售金額比拿地銷售面積比45%5%%拿地銷售金額比(單月值)拿地銷售面積比(單月值)0房建食非傳商銀建休家輕0房建食非傳商銀建休家輕鋼紡綜滬化公交汽有醫(yī)機(jī)農(nóng)電電通計(jì)采國(guó)地筑品銀媒業(yè)行筑閑用工鐵織合深工用通車色藥械林子氣信算掘防產(chǎn)材飲金貿(mào)裝服電制服事運(yùn)金生設(shè)牧設(shè)機(jī)軍料料融易飾務(wù)器造裝業(yè)輸屬物備漁備工股市：?jiǎn)卧律蠞q27.8%，估值處于近五年92.7%分位11月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊上漲27.8%，跑贏滬深300(9.81%)；截至2022年12月13日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE(TTM)13.9倍，高于滬深300的11.53倍，估值處于近五年92.7%分位。11月上市50強(qiáng)房企漲跌幅排名前三房企分別為碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中梁控股，排名后三房企為保利發(fā)展、招商蛇口、弘陽(yáng)地產(chǎn)。9494-6情況27.80月漲跌幅(%).81房地產(chǎn)PE(TTM)處于近五年92.7%分位97519/12/619/12/621/12/650強(qiáng)漲跌幅排名前三及后三房企碧桂園遠(yuǎn)洋集團(tuán)中梁控股保利發(fā)展招商蛇口弘陽(yáng)地產(chǎn)Wind18資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所19股票名稱股票名稱股票代碼重點(diǎn)覆蓋標(biāo)的及估值格(元)2022-12-132022-12-132021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E萬(wàn)科A000002.SZ19.481.942.032.152.3310.09.69.18.4推薦金地集團(tuán)600383.SH11.152.082.212.322.405.45.04.84.6推薦Z新城控股601155.SH22.185.573.914.224.494.05.75.34.9推薦Z天健集團(tuán)000090.SZ5.951.031.261.451.635.84.74.13.7推薦0688.HK87越秀地產(chǎn)0123.HK8.541