【天縱劉店高層住宅項目策劃報告】謹呈：湖北天縱置業(yè)發(fā)展有限公司1【天縱劉店高層住宅項目策劃報告】謹呈：湖北天縱置業(yè)發(fā)展有限公目錄一、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析------------------03-08二、項目綜合研究分析--------------------09-30三、項目SWOT分析--------------------31-35四、項目綜合定位分析--------------------36-49五、項目營銷綜合定位--------------------50-532目錄一、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析--------------1.黃陂區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

黃陂區(qū)位于湖北省東部偏北，武漢市北部。東與紅安縣、新州區(qū)接壤，西隔小悟山、界河與孝感市毗連，南抵府河與武漢市城區(qū)相望，北與大悟縣交界。區(qū)境南北最大縱距104公里，東西最大橫距55公里，境域周長273.5公里。國土總面積2261平方公里。

一、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析風(fēng)景名勝：盤龍城遺址、雙鳳亭、木蘭山、革命舊址三合店等。礦產(chǎn)資源：金礦分布石門、塔耳及蔡店三地，屬小規(guī)模金礦。物產(chǎn)資源：農(nóng)作物、動植物、水產(chǎn)資源、土特產(chǎn)等頗為豐富。31.黃陂區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀一、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析風(fēng)景名勝：盤龍城

區(qū)位優(yōu)勢獨特。黃陂與武漢市中心城區(qū)一水相依，南部近30公里沿線五橋相連。全區(qū)近半國土面積已融入大武漢的經(jīng)濟繁榮圈，是武漢市外延擴張由南至北推進的唯一腹地。黃陂土地資源充足，是武漢市最大的土地資源儲備地；旅游資源豐富，有距今年3500年歷史的商代遺址盤龍城，被認證為“大武漢城市之根”，“武漢的后花園”。

基礎(chǔ)設(shè)施完備。水電設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化。交通設(shè)施立體化。作為武漢北部新興開發(fā)區(qū)，盤龍城東鄰陽邏深水港，西距武漢天河機場8公里，南離漢口火車站6公里；岱黃高速、機場高速、盤龍大道及楚天大道組成的四通八達的道路網(wǎng)，構(gòu)成“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)，瞬間切換都市喧囂與田園寧靜。

優(yōu)越的發(fā)展條件4區(qū)位優(yōu)勢獨特。黃陂與武漢市中心城區(qū)一水相依，

目前該區(qū)域已形成以木蘭生態(tài)旅游為主體的旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)，是區(qū)域經(jīng)濟的重要組成部分。經(jīng)過多年的引進、開發(fā)和建設(shè)，黃陂已形成由盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和天河航空城等構(gòu)成的南部經(jīng)濟發(fā)展帶、中部前川衛(wèi)星城區(qū)和北部木蘭生態(tài)旅游區(qū)，“一帶兩區(qū)”三大強勢板塊的開放引進接收載體。根據(jù)市委、市政府“南突北擴”和打造武漢國際航空物流港新城及發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略，“十五”期間，黃陂區(qū)的發(fā)展思路是：強力推進第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動第一產(chǎn)業(yè)提高，促進第三產(chǎn)業(yè)興起。重點接納和發(fā)展的投資領(lǐng)域為：機械及汽車零部件、建筑建材業(yè)、服裝產(chǎn)業(yè)、冶金化工、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品及輕工食品加工、文化旅游業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物流業(yè)。

優(yōu)厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

5目前該區(qū)域已形成以木蘭生態(tài)旅游為主體的旅2.盤龍城房地產(chǎn)基本情況盤龍城基本情況介紹

盤龍城位于武漢盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)葉店村楊家灣盤龍湖畔，為全國重點文物保護單位,是公元前15世紀左右，商代前期古城遺址，面積約1.1平方公里，是我國已發(fā)現(xiàn)的最早的古城之一。武漢盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，成立于1992年12月，原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，國土范圍157.5平方公里。2000年4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個村）交發(fā)展區(qū)管委會封閉托管。2003年5月，經(jīng)市開發(fā)區(qū)管理辦公室同意，更名為武漢盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，履行職能不變。同年9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外7個村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開發(fā)區(qū)托管，區(qū)域行政區(qū)劃范圍為88平方公里，12村共有140個自然灣，188個村民小組，10493戶、33299人。2005年，國家發(fā)改委和省政府重新審核批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，核定規(guī)劃建設(shè)面積20平方公里。62.盤龍城房地產(chǎn)基本情況6區(qū)域規(guī)劃示意圖7區(qū)708經(jīng)典小戶型項目區(qū)域配套分布圖本案808經(jīng)典區(qū)本案8片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

良好的發(fā)展前景，優(yōu)越的交通、自然環(huán)境使北接天河機場的盤龍城片區(qū)成為武漢的“城市客廳”，隨著香港縱橫、深圳寶安、北京名流、武漢地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭紛紛挺進盤龍城，該區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天。以新穎的理念、完善的規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境、上乘的質(zhì)量、精致的造型、齊全的功能、秀麗的色彩，以地氣帶人氣，以人氣聚財氣。在設(shè)計上體現(xiàn)“綠色生態(tài)與現(xiàn)代科技”融合的意境，使盤龍城成為武漢市民未來的理想居住地。就地段的增值發(fā)展空間而言，未來，隨著交通系統(tǒng)的不斷完善、配套設(shè)施不斷加強、盤龍城將被打造成一座集高尚旅游居住區(qū)、現(xiàn)代航空港和漢口北市場集群于一體的新興城鎮(zhèn)，發(fā)展?jié)摿薮?。三大定位的結(jié)合，使得盤龍城片區(qū)的經(jīng)濟前景以及戰(zhàn)略性地位都上升了一個檔次。9片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀9二、項目綜合研究分析

1.片區(qū)內(nèi)在售項目分析

當(dāng)前該片區(qū)在建和在售樓盤的樓盤眾多，主要集中在楚天大道以及盤龍大道，其物業(yè)類型較為齊全，可供選擇的房源也相對較多，各種戶型面積的需求供應(yīng)較為充足。

物業(yè)類型分布區(qū)域典型項目戶型面積銷售價格別墅楚天大道/盤龍大道/木蘭風(fēng)景區(qū)盤龍香檳半島/巢NEST/寶安山水龍城/F、天下/恒達盤龍灣等獨棟別墅/聯(lián)排別墅200-700平米不等。聯(lián)排：7500元/平米（起價）獨棟：260-320萬/棟（起價）普通住宅盤龍大道/巨龍大道龍辰麗灣/F·陽光城/領(lǐng)袖城/歌特帝景/天璽花園/摩卡小鎮(zhèn)/名流人和天地/08經(jīng)典等30-200平米均有售其中70-120平米二房三房為主力房型。目前區(qū)域內(nèi)住宅均價為3300元/平米（部分湖景房價格3800-4000元/平米）10二、項目綜合研究分析1.片區(qū)內(nèi)在售項目分析物業(yè)分布區(qū)域典

周邊在售住宅項目分析龍辰麗灣物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:多層、小高層裝修狀況:毛坯占地面積:30300平方米總建筑面積:73450平方米（一期2萬方）總戶數(shù):735停車位:184容積率:1.99均價:3300元/平方米開發(fā)商:武漢龍辰置業(yè)有限公司開盤時間:2008-04-26（一期）外觀圖11周邊在售住宅項目分析龍辰麗灣外觀圖11

珩生領(lǐng)袖城

物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:小高層、高層裝修狀況:精裝修物業(yè)地址:巨龍大道與盤龍大道交匯處

總建筑面積:60萬方容積率:3.10綠化率:40%均價:3800元/平方米開發(fā)商:湖北珩生投資有限公司物業(yè)公司:戴德梁行開盤時間:2008-04-26鳥瞰圖外觀圖大盤精裝項目，戶型產(chǎn)品線序列豐富12珩生領(lǐng)袖城物業(yè)類別:普通住宅

鳥瞰圖外觀圖

F、陽光城

物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:巨龍大道特8號占地面積:11萬平方米總建筑面積:35萬平方米開發(fā)周期:3年停車位:1430容積率:3.0綠化率:36%均價:3300元/平方米開發(fā)商:縱橫集團開盤時間:2008-05鳥瞰圖外觀圖早期高端別墅項目運作成功，順利轉(zhuǎn)型進入住宅項目開發(fā)。13F、陽光城物業(yè)類別:哥特帝景物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:多層、小高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:露甲山路特8號占地面積:108817.21平米

總建筑面積:164342.63平米

總戶數(shù):1631停車位:410個（地上340個/地下70個）

容積率:1.5綠化率:35.8%均價:3350元/平方米開發(fā)商:武漢哥特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間:2008-05效果圖效果圖目前武漢樓市價格折扣最大項目之一14哥特帝景物業(yè)類別:普通住宅

效果圖效果圖目前武漢08經(jīng)典物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:楚天大道特1號占地面積:40053平米

總建筑面積:127194.4平米總戶數(shù):1614停車位:400

容積率:2.99綠化率:35%均價:未定（預(yù)計6月底）開發(fā)商:福建皇家集團開盤時間:未定（6月底內(nèi)部認購）效果圖效果圖依托第一企業(yè)社區(qū)商務(wù)公園項目，進行客戶需求定制化，滿足公司群體投資居家需求1508經(jīng)典物業(yè)類別:普通住宅

效果圖效果圖依托第一企業(yè)社區(qū)商周邊在售別墅項目分析寶安山水龍城物業(yè)類別:別墅

建筑類別:獨棟別墅、聯(lián)排別墅

裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:盤龍城盤龍大道特8號

占地面積:126540平方米

總建筑面積:76000平方米容積率:0.60綠化率:50%均價:11000元/平方米開發(fā)商:武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實景圖實景圖16周邊在售別墅項目分析寶安山水龍城實景圖實景圖16F、天下物業(yè)類別:別墅

建筑類別:單體獨棟別墅

裝修狀況:菜單式物業(yè)地址:盤龍城楚天大道特18號

占地面積:2100000平方米

總建筑面積:720000平方米容積率:0.33綠化率:66.35%起價:300萬元/套開發(fā)商:武漢縱橫盤龍城置業(yè)有限公司地中海別墅小獨棟別墅17F、天下地中海別墅小獨棟別墅172.片區(qū)市場總結(jié)房源：從別墅到多層-小高層高層2002-2004年，以F、天下、恒達·盤龍灣、寶安·山水龍城等為代表的別墅項目，可謂為盤龍城創(chuàng)造了一個“別墅時代”，而從2006年開始，名流·人和天地、日月山水、摩卡小鎮(zhèn)、龍城·天居園等項目上市，盤龍城的物業(yè)形態(tài)開始逐漸豐富，小高層、多層結(jié)合的產(chǎn)品成為主流，形成一種產(chǎn)品全面化供應(yīng)的局面。

目前，盤龍城房地產(chǎn)市場還處于不斷發(fā)展與完善的階段：由單一的別墅產(chǎn)品供應(yīng)到綜合類產(chǎn)品的供應(yīng)；由原本較低的價格慢慢向上攀升；由單一的高端客戶向多目標(biāo)客戶的轉(zhuǎn)變。這些轉(zhuǎn)變都反映了盤龍城正在努力尋找自己在武漢房地產(chǎn)市場中的位置，不斷走向成熟。盤龍城區(qū)域價格整體呈上揚趨勢，但價格上漲相對較為平緩，目前均價在3400元/平米。與東西湖和后湖相比，盤龍城整體價格要比前兩者低1000-1500元/平米。中低端平民化與塔尖精英化的消費共存，是盤龍城房地產(chǎn)市場的一大特點。182.片區(qū)市場總結(jié)房源：從別墅到多層-小高層高層中低端平民化房價：一路走穩(wěn)2007年，中心區(qū)域房價急劇上揚，產(chǎn)生的杠桿效應(yīng)，使盤龍城的成交量急劇增加，盤龍城也開始吸引越來越多的人的眼球。而隨著政府宏觀調(diào)控政策的相繼出臺，盤龍城和武漢其他區(qū)域一樣成交量也出現(xiàn)萎縮。但2008念一季度盤龍城的成交量與去年同期相比，增長了近四倍，而其它區(qū)域今年年初的成交量要普遍低于去年同期水平。

盤龍城大型項目較多，目前在售的項目多只推出一期，而樓盤還有后續(xù)的推量沒有上市。今年，隨著這批項目的進一步開發(fā)與一些新盤的入市，后期盤龍城的住宅供應(yīng)量將有大幅度上升。

如此大的推盤量，必然使盤龍城成為武漢房地產(chǎn)市場的焦點，而在短時間內(nèi)也會加劇區(qū)域內(nèi)項目的競爭壓力，若后期行業(yè)政策繼續(xù)趨緊，預(yù)計今后一段時間內(nèi)盤龍城整體的價格將不會再有較大的上浮，將在一個水平線上進行適度調(diào)整。19房價：一路走穩(wěn)2007年，中心區(qū)域房價急劇

未來：升值潛力大

中心房價的增長，不少購房者無奈被擠出主城區(qū)。

隨著城市化進程的加快，漢口北擴趨勢日益明顯。而根據(jù)《武漢城市總體規(guī)劃2006-2020年》，武漢將發(fā)展北部新城組群，而盤龍城新城正是這個組群的經(jīng)濟中心，因此它將成為人口導(dǎo)入的重點區(qū)域。

目前，盤龍城較其周邊的區(qū)域的價格水平還有一定差距。究其原因是該區(qū)域住宅市場發(fā)展，相對于東西湖和后湖來說，起步較晚。隨著武漢市居住新區(qū)建設(shè)進一步深化，盤龍城自身配套的日趨完善，盤龍城板塊的價值也會得到越來越多人的認可，并且隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的日益成熟，其價格一定會進入攀升階段。

盤龍城的整體房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展期，經(jīng)過2006、2007年的洗禮，無論在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、成交價格以及成交量上都有較大幅度的提高。雖然2008年盤龍城有大量項目入市，競爭壓力會加大，但這也恰恰說明了盤龍城的發(fā)展?jié)摿Ρ婚_發(fā)商們所認同，其未來發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆?0未來：升值潛力大中心房價的增長，不少購房者3.項目基本現(xiàn)狀基本情況：建設(shè)單位：天縱置業(yè)發(fā)展有限公司項目名稱：劉店高層住宅（暫定）用地位置：盤龍城開發(fā)區(qū)劉店村擬建類型：高層住宅總用地面積：30851平米容積率：≤3.0密度：≤30%綠化率：≥30%限高：54米213.項目基本現(xiàn)狀基本情況：21巨龍大道方向路網(wǎng)情況：項目周邊環(huán)境現(xiàn)狀格局22巨龍大道方向路網(wǎng)情況：項目周邊環(huán)境現(xiàn)狀格局22西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊23西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊23東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊24東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊24地塊內(nèi)水塘水泥道路附近私房區(qū)附近私房區(qū)25地塊內(nèi)水塘水泥道路附近私房區(qū)附近私房區(qū)25分析說明：本項目位于巨龍大道與水泥路交匯處，北臨巨龍大道，南通水泥路，西接盤龍新城，東延水泥路。地塊分為東西兩側(cè)，西側(cè)地塊兩面臨路，商業(yè)價值高，項目用地顯長方形，易于進行不同用途的進行分割和空間布局。26分析說明：26周邊生活配套設(shè)施：該地塊處于盤龍城老區(qū)，周邊生活配套較盤龍城新區(qū)更為完善。巨龍大道沿街商鋪27周邊生活配套設(shè)施：該地塊處于盤龍城老區(qū)，周邊巨龍小型超市，便民店等，主要分布在巨龍大道沿街。大中型企業(yè)的進駐，有利于提升購買力。設(shè)有公交站點，方便居民出行。28小型超市，便民店等，主要分布在巨龍大道沿街。大中型企業(yè)的進駐巨龍大道盤龍新城巨龍大道指示牌企業(yè)岔道口29巨龍大道盤龍新城巨龍大道指示牌企業(yè)岔道口29三、項目SWOT分析優(yōu)勢:盤龍城與其臨近的競爭區(qū)域相比，有著明顯的價格優(yōu)勢。

盤龍城擁有悠久的文化底蘊,生態(tài)環(huán)境好，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品密度相對較低，易于打造高品質(zhì)生活區(qū)。地塊呈整體布局方正，有利于后期的工程開發(fā)進度?！繇椖拷ㄖ⒚婵±?，視覺效果突出，具備一定的建筑標(biāo)桿效應(yīng)；◆項目綠化率較高，景觀規(guī)劃特色鮮明，具備相對較好的產(chǎn)品支撐效果?？拷鼨C場高速，依靠建設(shè)空港的優(yōu)勢大力提升區(qū)域品質(zhì)及人氣。中百倉儲即將進駐，奧特萊斯成功立項，外國語學(xué)校，光華國際學(xué)?？偛繉⒁浦繁P龍城，極地海洋世界11月奠基等都將加速激活盤龍城的房地產(chǎn)市場發(fā)展。30三、項目SWOT分析優(yōu)勢:30劣勢:地處城郊，公交線路有限，發(fā)車頻率較低，都將使得出行問題成為當(dāng)?shù)貥I(yè)主生活的一大難題。生活配套設(shè)施較為匱乏,居住氣氛較差，基本沒有大型購物場所和較為集中的銀行、學(xué)校、醫(yī)院等生活配套區(qū)。項目體量相對不大，較之周邊大體量綜合社區(qū)開發(fā)項目，其產(chǎn)品兼容性相對較弱?！糁苓叚h(huán)境比較復(fù)雜，分部有中小型工廠企業(yè)、大量私房區(qū)密集、、大量待開發(fā)片區(qū)荒蕪等，負面影響項目整體形象。

31劣勢:31機會:岱黃公路收費站后撤大大拉近了中心城區(qū)和盤龍城之間的“心理”距離,消解了城區(qū)和郊區(qū)之間心理上的隔閡，有助于盤龍城逐漸擺脫“郊區(qū)”印象，成為名副其實的“北漢口”。盤龍城集高尚旅游居住區(qū)、現(xiàn)代航空港和漢口北市場集群三維一體的定位規(guī)劃，再加上熱議中的盤龍工業(yè)園、北漢口國際商品交易中心、極地海洋公園等陸續(xù)動工，盤龍城近期仍然算得上是利好頻頻。從歷史上看，漢口的就是一個不斷向北發(fā)展的過程。從沿江大道、中山大道、解放大道、建設(shè)大道、發(fā)展大道再到盤龍城的巨龍大道，“北漢口”的發(fā)展前景日益燦爛。32機會:32威脅:目前，盤龍城入住率不到20%。空置率導(dǎo)致了商戶不愿進駐，而商業(yè)的匱乏又進一步導(dǎo)致樓盤空置，易導(dǎo)致惡性循環(huán)的局面。關(guān)聯(lián)區(qū)域在建/在售項目都已加速啟動，屆時推盤量規(guī)模相對較大，且項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，客戶群有交叉，對于本項目有著強大的沖擊力。從客戶群、營銷推廣、價格實現(xiàn)等各個方面都有著強大的競爭力。目前武漢樓市整體向下繼續(xù)調(diào)整，同時國家繼續(xù)對于房地產(chǎn)業(yè)進行適度從緊的政策，導(dǎo)致市場觀望氛圍濃厚，直接負面影響項目投資開發(fā)、客戶營銷、資金回籠等。2008年以來武漢樓市交易價格持續(xù)攀高，成交量與規(guī)模在萎縮。整體發(fā)展趨勢與2007年10-11月份之前形成鮮明對比，市場持續(xù)低迷之中。33威脅:2008年以來武漢樓市交易價格持續(xù)攀高，成交量與規(guī)模在S地塊規(guī)整價格優(yōu)勢政策扶植W城郊出行不便生活配套匱乏O隔閡逐漸消除發(fā)展腳步加快未來潛力巨大T空置率高政策調(diào)整競爭項目對策對策對策對策功能分區(qū)合理規(guī)劃揚長避短突顯特質(zhì)配套跟進規(guī)避風(fēng)險對策差異化競爭補缺式開發(fā)實現(xiàn)利益最大化34SWOT對對對對功能分區(qū)突顯特質(zhì)差異化競爭341.綜合定位依據(jù)地塊屬性及區(qū)域競爭格局來定位，以底層商業(yè)＋小高層/高層住宅的模式進行開發(fā)，綜合考慮客戶需求來做產(chǎn)品。我們將其定位為：宜居型住宅，以城區(qū)居民自用內(nèi)需和外來的投資購房需求，輔以一定規(guī)模的社區(qū)型節(jié)點投資商業(yè)。地塊用途住宅商業(yè)自用居家投資出租社區(qū)型商業(yè)，投資／自用需求四、項目綜合定位分析351.綜合定位地塊住宅商業(yè)自用居家投資出租社區(qū)型商業(yè)，投2.住宅部分綜合定位■客戶分析：自主客、投資客為主，以漢口片區(qū)以及武昌部分片區(qū)實力客戶為主。二次置業(yè)客戶比例相對較高，多用于投資之用?！龉δ芊治觯红o態(tài)定位為住宅。動態(tài)化可以調(diào)整為居家用與投資用兩類。隨著片區(qū)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，伴隨客戶群的需求出現(xiàn)，會加速住宅部分的功能細化?！鰞r格分析：依據(jù)目前區(qū)域的競爭格局，項目住宅部分均價區(qū)間為3200-3300元/㎡，若武漢樓市繼續(xù)加速向下調(diào)整，則價格定位需依據(jù)未來市場趨勢以及項目資金回籠而定。362.住宅部分綜合定位■客戶分析：自主客、投資客為主，以漢口片項目形象定位：方案一：建筑人文宜居社區(qū)，滿足喧囂都市人群向往儒雅恬靜生活的需求。方案二：打造MINI精英社區(qū)，滿足青年置業(yè)剛性需求及過渡房需求。產(chǎn)品功能定位：大中小戶型面積結(jié)合開發(fā)，以城區(qū)居民內(nèi)需和外來的購房需求，同時輔以一定規(guī)模的社區(qū)型商業(yè)確保住宅品質(zhì)。37項目形象定位：37目標(biāo)客戶由于本項目地處城郊，綜合考慮其區(qū)域環(huán)境特征，人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工作機會、收入水平等情況，我們認為目標(biāo)客戶主要由以下幾類群體構(gòu)成：漢口及武昌地區(qū)具有一定購買力的投資者：看好盤龍城未來發(fā)展前景，追求投資收益青年置業(yè)群體：剛性需求較大，同時對價格的彈性也較大。存在一定程度過度房消費傾向。城區(qū)拆遷戶及二次置業(yè)者：剛性需求較大，具有一定價格彈性?？蛻籼卣鞣治觯簠^(qū)域形象漢口化區(qū)域資源加速聚集區(qū)域產(chǎn)業(yè)多元化區(qū)域樓市規(guī)模化區(qū)域產(chǎn)品多樣化樓市客戶泛化客戶來源多樣化，客戶需求多元化，導(dǎo)致產(chǎn)品開發(fā)市場化，以未來發(fā)展趨向為主導(dǎo)。38目標(biāo)客戶漢口及武昌地區(qū)具有一定購買力的投資者：看好盤龍城未來產(chǎn)品定位：

物業(yè)類別：普通住宅/公寓建筑類別：高層/小高層戶型面積：強力主打70-90平米經(jīng)典二房推出少量50-60平米一房小戶供應(yīng)適量110-130平米舒適三房產(chǎn)品定位需符合國家規(guī)定商品房90/70政策要求。大中小戶型面積結(jié)合開發(fā)，易于滿足不同群體購房需求。各類開發(fā)數(shù)量規(guī)模應(yīng)充分結(jié)合市場需求來具體確定。產(chǎn)品說明：考慮戶型產(chǎn)品的彈性組合，兩個中小套型合拼為一個大套型。39產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位需符合國家規(guī)定商品房90/70政策要求。產(chǎn)項目景觀效果入口景觀主軸中央噴泉廣場組團景觀小品噴泉小品景觀建筑與景觀融合一體，通而不透，圍而不合，完美實現(xiàn)外街喧鬧繁華與小區(qū)內(nèi)部安靜祥和的自如切換40項入口景觀主軸中央噴泉廣場組團景觀小品噴泉小品景觀建筑與景觀戶型參考萬科西半島3C戶型，3*2*1，約105平米。

4.45米開間客廳，3.9米開間主臥，創(chuàng)新分離式衛(wèi)浴空間，雙陽臺。萬科西半島2A戶型，2*2*1，約85平米

雙陽臺，廚房門雙向?qū)﹂_，連通客廳與觀景陽臺，明廚明衛(wèi)；2房/3房，布局與流線設(shè)計：代表布局：代表流線41戶型參考萬科西半島3C4.45米開間客廳，3.9米開間主產(chǎn)品與目標(biāo)客戶配比圖：100-130平米舒適三房50-60平米精致小戶

70-80平米經(jīng)典二房90-100平米左右小三房漢口及武昌地區(qū)投資者/青年置業(yè)群體/過度房需求者城區(qū)拆遷戶/漢口及武昌地區(qū)投資者/青年置業(yè)群體城區(qū)拆遷戶/二次置業(yè)者70%20%10%考慮95-105平米左右的小三房、110-130平米傳統(tǒng)三房，進行合理的面積細分。42產(chǎn)品與目標(biāo)客戶配比圖：100-13050-6070-80價格定位

重點參考盤龍城區(qū)域類似項目價格水平，結(jié)合片區(qū)市場供應(yīng)規(guī)模、地段微觀實際、細分產(chǎn)品規(guī)劃特點等因素，依據(jù)市場比較法,本項住宅部分均價為3300-3500元/平米左右，具體價格體系需要結(jié)合戶型面積、樓層分布、臨街特點等情況具體確定。產(chǎn)品設(shè)置與市場需求匹配地塊分區(qū)與產(chǎn)品功能匹配精致小戶舒適大戶東側(cè)地塊小高層/高層西側(cè)地塊小高層投資/過度自用客戶2*2*1/2*2*2/1*150-90小戶/經(jīng)典二房3*2*2/3*2*1/4*2100-130舒適三房需求與供應(yīng)匹配，銷售均價順利實現(xiàn)適度產(chǎn)品組合創(chuàng)新，形成市場稀缺供應(yīng)，存在溢價機會經(jīng)典二房自用/拆遷43價格定位產(chǎn)品設(shè)置與市場需求匹配地塊分區(qū)與產(chǎn)品功能匹配精致小戶3.項目商業(yè)綜合定位定位分析：

根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)分布情況，該區(qū)域商業(yè)集中分布在巨龍大道沿線，以小型商超，便民店，餐飲店等為主，以滿足周邊居民日常生活需要。現(xiàn)有商業(yè)資源分析：小型商超：北冰洋購物中心餐飲類：楓葉美食城專營類：超越手機通訊城金融銀行類：中國信合443.項目商業(yè)綜合定位定位分析：現(xiàn)有商業(yè)資源分析：44

綜合定位目標(biāo)客戶定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位銷售價格定位面積樓層定位投資客戶自用客戶租賃客戶地塊分布功能分區(qū)散戶單店主力大店市場比較法收益還原法數(shù)據(jù)相互檢驗經(jīng)營業(yè)態(tài)分類對應(yīng)門面數(shù)量需求以客戶為導(dǎo)向以市場為導(dǎo)向以客戶為導(dǎo)向商業(yè)部分定位模塊與程序：45綜合定位目標(biāo)客戶定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位銷售價格定位面積樓層定位投客戶分析分為投資客、自用客、租賃客等投資客：注重地段增值、投資回報等；主要是看好盤龍城發(fā)展前景的漢口區(qū)域職業(yè)投資客等。自用客：注重購買力、人口密度、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營成本、內(nèi)部空間、裝飾廣告等，附近片區(qū)店鋪經(jīng)營者、連鎖加盟者、漢口其他區(qū)域經(jīng)商者。租賃客：個體私營商家、企業(yè)單位等。46客戶分析46經(jīng)營業(yè)態(tài)分析綜合項目空間規(guī)劃布局點，周邊道路關(guān)系，已有商業(yè)資源，人口規(guī)模結(jié)構(gòu)等，大致經(jīng)營業(yè)態(tài)分布如下：建筑形態(tài)：住宅底商

可考慮2層設(shè)計，提高一層層高，形成設(shè)計吸引點臨街狀況：巨龍大道臨街面及東西地塊內(nèi)側(cè)臨街面西側(cè)地塊兩面臨街，其與巨龍大道拐角交匯處商業(yè)價值最大商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲類，銀行金融類，中型賣場，專營店，其他生活類等空間分布：巨龍大道拐角處引入主力店，兩邊臨街面一層設(shè)置規(guī)整店面以及零散型店鋪。

47經(jīng)營業(yè)態(tài)分析綜合項目空間規(guī)劃價格定位：

結(jié)合盤龍城區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)的經(jīng)營與租金情況，并參考盤龍新城與舊城在售項目商業(yè)價格水平。伴隨附近區(qū)域相關(guān)市政建投資與新型大體量綜合物業(yè)開發(fā)，由于本項目商業(yè)位置具備較好的優(yōu)勢，故項目商業(yè)部分銷售價格會適當(dāng)超越目前在經(jīng)營項目價格。采取市場比較法，綜合分析認為本項目商業(yè)部分銷售均價達到5000-6000元/㎡。48價格定位：481、總體策略以短期銷售為主導(dǎo)，租售并舉，靈活應(yīng)對并引導(dǎo)客戶商家需求；合理鋪源組合控制策略，提前消化性價比不高的鋪位，避免尾鋪積壓；充分的前期同步預(yù)熱（商業(yè)與住宅同步），做好市場與客戶引導(dǎo)；

聯(lián)動附近商業(yè)部分,形成相對新穎的商業(yè)集中熟化概念,良好的包裝與展示，系統(tǒng)的廣告推廣等，確保消化速度所需氛圍平臺；完善的客戶渠道開發(fā)、強有力的銷售執(zhí)行，確保商業(yè)部分的實際成交；聯(lián)動策略品質(zhì)住宅先行，商業(yè)與住宅同步市場預(yù)熱高檔住宅客戶規(guī)模擴大會帶動敏銳投資客商家進駐商業(yè)之間聯(lián)動商業(yè)住宅聯(lián)動商業(yè)部分與附近商業(yè)環(huán)境聯(lián)動，形成商業(yè)街概念適度扎堆體現(xiàn)聚集效應(yīng)，擴大市場影響，加速熟化租售組合，鋪源組合；包裝展示，廣告推廣；渠道開發(fā)，活動促進；五、項目營銷推廣491、總體策略聯(lián)動品質(zhì)住宅先行，商業(yè)與住宅同步市場預(yù)熱商業(yè)之商

第一階段：形象導(dǎo)入/預(yù)熱期本階段主要工作內(nèi)容是為保證按計劃開盤銷售而進行的各項前期準(zhǔn)備工作、廣告推廣和項目市場形象定位工作，主要包括：A、建筑設(shè)計方面：戶型、規(guī)劃、設(shè)備、裝修、工程進度。B、現(xiàn)場準(zhǔn)備方面：工地包裝（圍墻廣告等）、銷售中心、宣傳展板。C、廣告推廣方面：項目整體思路（推廣策略等）、前期宣傳組合（報廣、戶外、車身等）、各類預(yù)算。D、銷售道具準(zhǔn)備：模型（項目/戶型）、樓書、海報、戶型單張、折頁、展板、戶外廣告、道旗。E、人員培訓(xùn)：培訓(xùn)、進場、銷售制度擬訂、預(yù)約先前電話咨詢客戶，接待來電來訪客戶，簽定內(nèi)部認購協(xié)議，媒體形象宣傳同步。F、銷售其他方面：紙杯、便簽等。2、項目營銷分期導(dǎo)入／預(yù)熱期開盤／強銷期持銷期尾盤期50第一階段：形象導(dǎo)入/預(yù)熱期2、項目營銷分期導(dǎo)入／預(yù)熱期開盤

第二階段：開盤強銷期通過前期預(yù)熱積累、VIP卡、內(nèi)部認購等工作，達到預(yù)期效果后，火爆開盤，通過多種渠道增加客戶量，提高成交機率，保證開盤強銷期銷售業(yè)績。A、工作前提：證件齊備，開盤準(zhǔn)備的廣告宣傳品到位；B、工作內(nèi)容：開盤前項目形象宣傳，接待來電來訪客戶，媒體反饋，修正廣告及媒體方案，客戶調(diào)查分析，成交分析；C、強銷期工作內(nèi)容：接待來電、來訪客戶，客戶定期追蹤，全方位廣告支持，客戶調(diào)查分析（成交／未成交），廣告、媒體修正，組織促銷活動；導(dǎo)入／預(yù)熱期開盤／強銷期持銷期尾盤期51第二階段：開盤強銷期導(dǎo)入／預(yù)熱期開盤／強銷期持銷期尾盤期5

第三階段：持銷期對前面各階段進行總結(jié)修正，根據(jù)市場動態(tài)規(guī)律適當(dāng)調(diào)整策略，針對項目的整體形象及客戶購買心理方面，及時調(diào)整廣告及銷售策略，促進銷售。工作內(nèi)容：追蹤客戶全面成交，適當(dāng)減少廣告發(fā)布量而加強針對性宣傳，配合其他銷售方式（促銷活動／廣告贈品等），促進銷售；媒體情況調(diào)查分析，銷售總結(jié)及策略的隨時檢討。尾盤期持銷期開盤／強銷期導(dǎo)入／預(yù)熱期

第四階段：尾盤期項目進行到本階段，已經(jīng)進入到銷售最后的沖刺階段，即是項目住宅部分的收尾性工作。工作內(nèi)容：接待來電、來訪客戶，全力追蹤老客戶，有針對性地組織客戶聯(lián)誼會及產(chǎn)品說明會，針對尾盤的促銷活動。導(dǎo)入／預(yù)熱期開盤／強銷期持銷期尾盤期52第三階段：持銷期尾盤期持銷期開盤／強銷期導(dǎo)入／預(yù)熱期第四營銷分期廣告投放推廣目的推廣內(nèi)容推廣手段內(nèi)部期30%引發(fā)市場關(guān)注吸引客戶眼球便利生活/項目區(qū)位/產(chǎn)品品質(zhì)/投資前景現(xiàn)場/銷售中心再包裝/戶外廣告/媒體廣告/活動營銷/文本營銷/展示營銷開盤強銷期35%提升項目形象激發(fā)客戶欲望開盤信息/項目賣點/系列生活主題廣告圍墻廣告更新繼續(xù)媒體廣告市場滲透/活動營銷/夾報DM直郵持銷期25%強調(diào)項目賣點鞏固市場形象項目賣點/價格信息/便利生活主題廣告媒體廣告/活動營銷/情景營銷尾盤期10%總結(jié)前期銷售情況/促進尾盤銷售工作繼續(xù)強調(diào)項目實際賣點價格折扣信息，挖掘客戶渠道/活動營銷備注：詳細廣告推廣執(zhí)行細分需參照項目營銷進度;具體廣告投入按照項目銷售額的固定比例計算。3、項目廣告推廣

本項目商業(yè)廣告推廣宜與住宅部分保持同步。若項目進度順利，樓市能夠適當(dāng)回暖，則初步營銷推廣節(jié)點計劃如下圖。53營銷廣告推廣目的推廣內(nèi)容推廣手段內(nèi)部期30%引發(fā)市場關(guān)注便利

Theend!Thankyou!聲明：基于2008年武漢樓市下行調(diào)整幅度相對比較明顯，交易價格、成交數(shù)量、客戶種類、營銷成本、銷售進度等多個細分層面均出現(xiàn)了顯著變化，進入了殘酷的房地產(chǎn)淡市季節(jié)。由于市場形勢短期變動較為迅速，本策劃報告中于其中的相關(guān)價格數(shù)據(jù)等時效性較強，并不具備相對長期的指導(dǎo)效應(yīng)。54Theend!聲明：54【天縱劉店高層住宅項目策劃報告】謹呈：湖北天縱置業(yè)發(fā)展有限公司55【天縱劉店高層住宅項目策劃報告】謹呈：湖北天縱置業(yè)發(fā)展有限公目錄一、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析------------------03-08二、項目綜合研究分析--------------------09-30三、項目SWOT分析--------------------31-35四、項目綜合定位分析--------------------36-49五、項目營銷綜合定位--------------------50-5356目錄一、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析--------------1.黃陂區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

黃陂區(qū)位于湖北省東部偏北，武漢市北部。東與紅安縣、新州區(qū)接壤，西隔小悟山、界河與孝感市毗連，南抵府河與武漢市城區(qū)相望，北與大悟縣交界。區(qū)境南北最大縱距104公里，東西最大橫距55公里，境域周長273.5公里。國土總面積2261平方公里。

一、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析風(fēng)景名勝：盤龍城遺址、雙鳳亭、木蘭山、革命舊址三合店等。礦產(chǎn)資源：金礦分布石門、塔耳及蔡店三地，屬小規(guī)模金礦。物產(chǎn)資源：農(nóng)作物、動植物、水產(chǎn)資源、土特產(chǎn)等頗為豐富。571.黃陂區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀一、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析風(fēng)景名勝：盤龍城

區(qū)位優(yōu)勢獨特。黃陂與武漢市中心城區(qū)一水相依，南部近30公里沿線五橋相連。全區(qū)近半國土面積已融入大武漢的經(jīng)濟繁榮圈，是武漢市外延擴張由南至北推進的唯一腹地。黃陂土地資源充足，是武漢市最大的土地資源儲備地；旅游資源豐富，有距今年3500年歷史的商代遺址盤龍城，被認證為“大武漢城市之根”，“武漢的后花園”。

基礎(chǔ)設(shè)施完備。水電設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化。交通設(shè)施立體化。作為武漢北部新興開發(fā)區(qū)，盤龍城東鄰陽邏深水港，西距武漢天河機場8公里，南離漢口火車站6公里；岱黃高速、機場高速、盤龍大道及楚天大道組成的四通八達的道路網(wǎng)，構(gòu)成“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)，瞬間切換都市喧囂與田園寧靜。

優(yōu)越的發(fā)展條件58區(qū)位優(yōu)勢獨特。黃陂與武漢市中心城區(qū)一水相依，

目前該區(qū)域已形成以木蘭生態(tài)旅游為主體的旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)，是區(qū)域經(jīng)濟的重要組成部分。經(jīng)過多年的引進、開發(fā)和建設(shè)，黃陂已形成由盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和天河航空城等構(gòu)成的南部經(jīng)濟發(fā)展帶、中部前川衛(wèi)星城區(qū)和北部木蘭生態(tài)旅游區(qū)，“一帶兩區(qū)”三大強勢板塊的開放引進接收載體。根據(jù)市委、市政府“南突北擴”和打造武漢國際航空物流港新城及發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略，“十五”期間，黃陂區(qū)的發(fā)展思路是：強力推進第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動第一產(chǎn)業(yè)提高，促進第三產(chǎn)業(yè)興起。重點接納和發(fā)展的投資領(lǐng)域為：機械及汽車零部件、建筑建材業(yè)、服裝產(chǎn)業(yè)、冶金化工、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品及輕工食品加工、文化旅游業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物流業(yè)。

優(yōu)厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

59目前該區(qū)域已形成以木蘭生態(tài)旅游為主體的旅2.盤龍城房地產(chǎn)基本情況盤龍城基本情況介紹

盤龍城位于武漢盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)葉店村楊家灣盤龍湖畔，為全國重點文物保護單位,是公元前15世紀左右，商代前期古城遺址，面積約1.1平方公里，是我國已發(fā)現(xiàn)的最早的古城之一。武漢盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，成立于1992年12月，原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，國土范圍157.5平方公里。2000年4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個村）交發(fā)展區(qū)管委會封閉托管。2003年5月，經(jīng)市開發(fā)區(qū)管理辦公室同意，更名為武漢盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，履行職能不變。同年9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外7個村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開發(fā)區(qū)托管，區(qū)域行政區(qū)劃范圍為88平方公里，12村共有140個自然灣，188個村民小組，10493戶、33299人。2005年，國家發(fā)改委和省政府重新審核批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，核定規(guī)劃建設(shè)面積20平方公里。602.盤龍城房地產(chǎn)基本情況6區(qū)域規(guī)劃示意圖61區(qū)708經(jīng)典小戶型項目區(qū)域配套分布圖本案6208經(jīng)典區(qū)本案8片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

良好的發(fā)展前景，優(yōu)越的交通、自然環(huán)境使北接天河機場的盤龍城片區(qū)成為武漢的“城市客廳”，隨著香港縱橫、深圳寶安、北京名流、武漢地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭紛紛挺進盤龍城，該區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天。以新穎的理念、完善的規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境、上乘的質(zhì)量、精致的造型、齊全的功能、秀麗的色彩，以地氣帶人氣，以人氣聚財氣。在設(shè)計上體現(xiàn)“綠色生態(tài)與現(xiàn)代科技”融合的意境，使盤龍城成為武漢市民未來的理想居住地。就地段的增值發(fā)展空間而言，未來，隨著交通系統(tǒng)的不斷完善、配套設(shè)施不斷加強、盤龍城將被打造成一座集高尚旅游居住區(qū)、現(xiàn)代航空港和漢口北市場集群于一體的新興城鎮(zhèn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｈ蠖ㄎ坏慕Y(jié)合，使得盤龍城片區(qū)的經(jīng)濟前景以及戰(zhàn)略性地位都上升了一個檔次。63片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀9二、項目綜合研究分析

1.片區(qū)內(nèi)在售項目分析

當(dāng)前該片區(qū)在建和在售樓盤的樓盤眾多，主要集中在楚天大道以及盤龍大道，其物業(yè)類型較為齊全，可供選擇的房源也相對較多，各種戶型面積的需求供應(yīng)較為充足。

物業(yè)類型分布區(qū)域典型項目戶型面積銷售價格別墅楚天大道/盤龍大道/木蘭風(fēng)景區(qū)盤龍香檳半島/巢NEST/寶安山水龍城/F、天下/恒達盤龍灣等獨棟別墅/聯(lián)排別墅200-700平米不等。聯(lián)排：7500元/平米（起價）獨棟：260-320萬/棟（起價）普通住宅盤龍大道/巨龍大道龍辰麗灣/F·陽光城/領(lǐng)袖城/歌特帝景/天璽花園/摩卡小鎮(zhèn)/名流人和天地/08經(jīng)典等30-200平米均有售其中70-120平米二房三房為主力房型。目前區(qū)域內(nèi)住宅均價為3300元/平米（部分湖景房價格3800-4000元/平米）64二、項目綜合研究分析1.片區(qū)內(nèi)在售項目分析物業(yè)分布區(qū)域典

周邊在售住宅項目分析龍辰麗灣物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:多層、小高層裝修狀況:毛坯占地面積:30300平方米總建筑面積:73450平方米（一期2萬方）總戶數(shù):735停車位:184容積率:1.99均價:3300元/平方米開發(fā)商:武漢龍辰置業(yè)有限公司開盤時間:2008-04-26（一期）外觀圖65周邊在售住宅項目分析龍辰麗灣外觀圖11

珩生領(lǐng)袖城

物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:小高層、高層裝修狀況:精裝修物業(yè)地址:巨龍大道與盤龍大道交匯處

總建筑面積:60萬方容積率:3.10綠化率:40%均價:3800元/平方米開發(fā)商:湖北珩生投資有限公司物業(yè)公司:戴德梁行開盤時間:2008-04-26鳥瞰圖外觀圖大盤精裝項目，戶型產(chǎn)品線序列豐富66珩生領(lǐng)袖城物業(yè)類別:普通住宅

鳥瞰圖外觀圖

F、陽光城

物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:巨龍大道特8號占地面積:11萬平方米總建筑面積:35萬平方米開發(fā)周期:3年停車位:1430容積率:3.0綠化率:36%均價:3300元/平方米開發(fā)商:縱橫集團開盤時間:2008-05鳥瞰圖外觀圖早期高端別墅項目運作成功，順利轉(zhuǎn)型進入住宅項目開發(fā)。67F、陽光城物業(yè)類別:哥特帝景物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:多層、小高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:露甲山路特8號占地面積:108817.21平米

總建筑面積:164342.63平米

總戶數(shù):1631停車位:410個（地上340個/地下70個）

容積率:1.5綠化率:35.8%均價:3350元/平方米開發(fā)商:武漢哥特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間:2008-05效果圖效果圖目前武漢樓市價格折扣最大項目之一68哥特帝景物業(yè)類別:普通住宅

效果圖效果圖目前武漢08經(jīng)典物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:楚天大道特1號占地面積:40053平米

總建筑面積:127194.4平米總戶數(shù):1614停車位:400

容積率:2.99綠化率:35%均價:未定（預(yù)計6月底）開發(fā)商:福建皇家集團開盤時間:未定（6月底內(nèi)部認購）效果圖效果圖依托第一企業(yè)社區(qū)商務(wù)公園項目，進行客戶需求定制化，滿足公司群體投資居家需求6908經(jīng)典物業(yè)類別:普通住宅

效果圖效果圖依托第一企業(yè)社區(qū)商周邊在售別墅項目分析寶安山水龍城物業(yè)類別:別墅

建筑類別:獨棟別墅、聯(lián)排別墅

裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:盤龍城盤龍大道特8號

占地面積:126540平方米

總建筑面積:76000平方米容積率:0.60綠化率:50%均價:11000元/平方米開發(fā)商:武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實景圖實景圖70周邊在售別墅項目分析寶安山水龍城實景圖實景圖16F、天下物業(yè)類別:別墅

建筑類別:單體獨棟別墅

裝修狀況:菜單式物業(yè)地址:盤龍城楚天大道特18號

占地面積:2100000平方米

總建筑面積:720000平方米容積率:0.33綠化率:66.35%起價:300萬元/套開發(fā)商:武漢縱橫盤龍城置業(yè)有限公司地中海別墅小獨棟別墅71F、天下地中海別墅小獨棟別墅172.片區(qū)市場總結(jié)房源：從別墅到多層-小高層高層2002-2004年，以F、天下、恒達·盤龍灣、寶安·山水龍城等為代表的別墅項目，可謂為盤龍城創(chuàng)造了一個“別墅時代”，而從2006年開始，名流·人和天地、日月山水、摩卡小鎮(zhèn)、龍城·天居園等項目上市，盤龍城的物業(yè)形態(tài)開始逐漸豐富，小高層、多層結(jié)合的產(chǎn)品成為主流，形成一種產(chǎn)品全面化供應(yīng)的局面。

目前，盤龍城房地產(chǎn)市場還處于不斷發(fā)展與完善的階段：由單一的別墅產(chǎn)品供應(yīng)到綜合類產(chǎn)品的供應(yīng)；由原本較低的價格慢慢向上攀升；由單一的高端客戶向多目標(biāo)客戶的轉(zhuǎn)變。這些轉(zhuǎn)變都反映了盤龍城正在努力尋找自己在武漢房地產(chǎn)市場中的位置，不斷走向成熟。盤龍城區(qū)域價格整體呈上揚趨勢，但價格上漲相對較為平緩，目前均價在3400元/平米。與東西湖和后湖相比，盤龍城整體價格要比前兩者低1000-1500元/平米。中低端平民化與塔尖精英化的消費共存，是盤龍城房地產(chǎn)市場的一大特點。722.片區(qū)市場總結(jié)房源：從別墅到多層-小高層高層中低端平民化房價：一路走穩(wěn)2007年，中心區(qū)域房價急劇上揚，產(chǎn)生的杠桿效應(yīng)，使盤龍城的成交量急劇增加，盤龍城也開始吸引越來越多的人的眼球。而隨著政府宏觀調(diào)控政策的相繼出臺，盤龍城和武漢其他區(qū)域一樣成交量也出現(xiàn)萎縮。但2008念一季度盤龍城的成交量與去年同期相比，增長了近四倍，而其它區(qū)域今年年初的成交量要普遍低于去年同期水平。

盤龍城大型項目較多，目前在售的項目多只推出一期，而樓盤還有后續(xù)的推量沒有上市。今年，隨著這批項目的進一步開發(fā)與一些新盤的入市，后期盤龍城的住宅供應(yīng)量將有大幅度上升。

如此大的推盤量，必然使盤龍城成為武漢房地產(chǎn)市場的焦點，而在短時間內(nèi)也會加劇區(qū)域內(nèi)項目的競爭壓力，若后期行業(yè)政策繼續(xù)趨緊，預(yù)計今后一段時間內(nèi)盤龍城整體的價格將不會再有較大的上浮，將在一個水平線上進行適度調(diào)整。73房價：一路走穩(wěn)2007年，中心區(qū)域房價急劇

未來：升值潛力大

中心房價的增長，不少購房者無奈被擠出主城區(qū)。

隨著城市化進程的加快，漢口北擴趨勢日益明顯。而根據(jù)《武漢城市總體規(guī)劃2006-2020年》，武漢將發(fā)展北部新城組群，而盤龍城新城正是這個組群的經(jīng)濟中心，因此它將成為人口導(dǎo)入的重點區(qū)域。

目前，盤龍城較其周邊的區(qū)域的價格水平還有一定差距。究其原因是該區(qū)域住宅市場發(fā)展，相對于東西湖和后湖來說，起步較晚。隨著武漢市居住新區(qū)建設(shè)進一步深化，盤龍城自身配套的日趨完善，盤龍城板塊的價值也會得到越來越多人的認可，并且隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的日益成熟，其價格一定會進入攀升階段。

盤龍城的整體房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展期，經(jīng)過2006、2007年的洗禮，無論在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、成交價格以及成交量上都有較大幅度的提高。雖然2008年盤龍城有大量項目入市，競爭壓力會加大，但這也恰恰說明了盤龍城的發(fā)展?jié)摿Ρ婚_發(fā)商們所認同，其未來發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆?4未來：升值潛力大中心房價的增長，不少購房者3.項目基本現(xiàn)狀基本情況：建設(shè)單位：天縱置業(yè)發(fā)展有限公司項目名稱：劉店高層住宅（暫定）用地位置：盤龍城開發(fā)區(qū)劉店村擬建類型：高層住宅總用地面積：30851平米容積率：≤3.0密度：≤30%綠化率：≥30%限高：54米753.項目基本現(xiàn)狀基本情況：21巨龍大道方向路網(wǎng)情況：項目周邊環(huán)境現(xiàn)狀格局76巨龍大道方向路網(wǎng)情況：項目周邊環(huán)境現(xiàn)狀格局22西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊77西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊23東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊78東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊24地塊內(nèi)水塘水泥道路附近私房區(qū)附近私房區(qū)79地塊內(nèi)水塘水泥道路附近私房區(qū)附近私房區(qū)25分析說明：本項目位于巨龍大道與水泥路交匯處，北臨巨龍大道，南通水泥路，西接盤龍新城，東延水泥路。地塊分為東西兩側(cè)，西側(cè)地塊兩面臨路，商業(yè)價值高，項目用地顯長方形，易于進行不同用途的進行分割和空間布局。80分析說明：26周邊生活配套設(shè)施：該地塊處于盤龍城老區(qū)，周邊生活配套較盤龍城新區(qū)更為完善。巨龍大道沿街商鋪81周邊生活配套設(shè)施：該地塊處于盤龍城老區(qū)，周邊巨龍小型超市，便民店等，主要分布在巨龍大道沿街。大中型企業(yè)的進駐，有利于提升購買力。設(shè)有公交站點，方便居民出行。82小型超市，便民店等，主要分布在巨龍大道沿街。大中型企業(yè)的進駐巨龍大道盤龍新城巨龍大道指示牌企業(yè)岔道口83巨龍大道盤龍新城巨龍大道指示牌企業(yè)岔道口29三、項目SWOT分析優(yōu)勢:盤龍城與其臨近的競爭區(qū)域相比，有著明顯的價格優(yōu)勢。

盤龍城擁有悠久的文化底蘊,生態(tài)環(huán)境好，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品密度相對較低，易于打造高品質(zhì)生活區(qū)。地塊呈整體布局方正，有利于后期的工程開發(fā)進度。◆項目建筑立面俊朗，視覺效果突出，具備一定的建筑標(biāo)桿效應(yīng)；◆項目綠化率較高，景觀規(guī)劃特色鮮明，具備相對較好的產(chǎn)品支撐效果?？拷鼨C場高速，依靠建設(shè)空港的優(yōu)勢大力提升區(qū)域品質(zhì)及人氣。中百倉儲即將進駐，奧特萊斯成功立項，外國語學(xué)校，光華國際學(xué)?？偛繉⒁浦繁P龍城，極地海洋世界11月奠基等都將加速激活盤龍城的房地產(chǎn)市場發(fā)展。84三、項目SWOT分析優(yōu)勢:30劣勢:地處城郊，公交線路有限，發(fā)車頻率較低，都將使得出行問題成為當(dāng)?shù)貥I(yè)主生活的一大難題。生活配套設(shè)施較為匱乏,居住氣氛較差，基本沒有大型購物場所和較為集中的銀行、學(xué)校、醫(yī)院等生活配套區(qū)。項目體量相對不大，較之周邊大體量綜合社區(qū)開發(fā)項目，其產(chǎn)品兼容性相對較弱。◆周邊環(huán)境比較復(fù)雜，分部有中小型工廠企業(yè)、大量私房區(qū)密集、、大量待開發(fā)片區(qū)荒蕪等，負面影響項目整體形象。

85劣勢:31機會:岱黃公路收費站后撤大大拉近了中心城區(qū)和盤龍城之間的“心理”距離,消解了城區(qū)和郊區(qū)之間心理上的隔閡，有助于盤龍城逐漸擺脫“郊區(qū)”印象，成為名副其實的“北漢口”。盤龍城集高尚旅游居住區(qū)、現(xiàn)代航空港和漢口北市場集群三維一體的定位規(guī)劃，再加上熱議中的盤龍工業(yè)園、北漢口國際商品交易中心、極地海洋公園等陸續(xù)動工，盤龍城近期仍然算得上是利好頻頻。從歷史上看，漢口的就是一個不斷向北發(fā)展的過程。從沿江大道、中山大道、解放大道、建設(shè)大道、發(fā)展大道再到盤龍城的巨龍大道，“北漢口”的發(fā)展前景日益燦爛。86機會:32威脅:目前，盤龍城入住率不到20%?？罩寐蕦?dǎo)致了商戶不愿進駐，而商業(yè)的匱乏又進一步導(dǎo)致樓盤空置，易導(dǎo)致惡性循環(huán)的局面。關(guān)聯(lián)區(qū)域在建/在售項目都已加速啟動，屆時推盤量規(guī)模相對較大，且項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，客戶群有交叉，對于本項目有著強大的沖擊力。從客戶群、營銷推廣、價格實現(xiàn)等各個方面都有著強大的競爭力。目前武漢樓市整體向下繼續(xù)調(diào)整，同時國家繼續(xù)對于房地產(chǎn)業(yè)進行適度從緊的政策，導(dǎo)致市場觀望氛圍濃厚，直接負面影響項目投資開發(fā)、客戶營銷、資金回籠等。2008年以來武漢樓市交易價格持續(xù)攀高，成交量與規(guī)模在萎縮。整體發(fā)展趨勢與2007年10-11月份之前形成鮮明對比，市場持續(xù)低迷之中。87威脅:2008年以來武漢樓市交易價格持續(xù)攀高，成交量與規(guī)模在S地塊規(guī)整價格優(yōu)勢政策扶植W城郊出行不便生活配套匱乏O隔閡逐漸消除發(fā)展腳步加快未來潛力巨大T空置率高政策調(diào)整競爭項目對策對策對策對策功能分區(qū)合理規(guī)劃揚長避短突顯特質(zhì)配套跟進規(guī)避風(fēng)險對策差異化競爭補缺式開發(fā)實現(xiàn)利益最大化88SWOT對對對對功能分區(qū)突顯特質(zhì)差異化競爭341.綜合定位依據(jù)地塊屬性及區(qū)域競爭格局來定位，以底層商業(yè)＋小高層/高層住宅的模式進行開發(fā)，綜合考慮客戶需求來做產(chǎn)品。我們將其定位為：宜居型住宅，以城區(qū)居民自用內(nèi)需和外來的投資購房需求，輔以一定規(guī)模的社區(qū)型節(jié)點投資商業(yè)。地塊用途住宅商業(yè)自用居家投資出租社區(qū)型商業(yè)，投資／自用需求四、項目綜合定位分析891.綜合定位地塊住宅商業(yè)自用居家投資出租社區(qū)型商業(yè)，投2.住宅部分綜合定位■客戶分析：自主客、投資客為主，以漢口片區(qū)以及武昌部分片區(qū)實力客戶為主。二次置業(yè)客戶比例相對較高，多用于投資之用。■功能分析：靜態(tài)定位為住宅。動態(tài)化可以調(diào)整為居家用與投資用兩類。隨著片區(qū)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，伴隨客戶群的需求出現(xiàn)，會加速住宅部分的功能細化?！鰞r格分析：依據(jù)目前區(qū)域的競爭格局，項目住宅部分均價區(qū)間為3200-3300元/㎡，若武漢樓市繼續(xù)加速向下調(diào)整，則價格定位需依據(jù)未來市場趨勢以及項目資金回籠而定。902.住宅部分綜合定位■客戶分析：自主客、投資客為主，以漢口片項目形象定位：方案一：建筑人文宜居社區(qū)，滿足喧囂都市人群向往儒雅恬靜生活的需求。方案二：打造MINI精英社區(qū)，滿足青年置業(yè)剛性需求及過渡房需求。產(chǎn)品功能定位：大中小戶型面積結(jié)合開發(fā)，以城區(qū)居民內(nèi)需和外來的購房需求，同時輔以一定規(guī)模的社區(qū)型商業(yè)確保住宅品質(zhì)。91項目形象定位：37目標(biāo)客戶由于本項目地處城郊，綜合考慮其區(qū)域環(huán)境特征，人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工作機會、收入水平等情況，我們認為目標(biāo)客戶主要由以下幾類群體構(gòu)成：漢口及武昌地區(qū)具有一定購買力的投資者：看好盤龍城未來發(fā)展前景，追求投資收益青年置業(yè)群體：剛性需求較大，同時對價格的彈性也較大。存在一定程度過度房消費傾向。城區(qū)拆遷戶及二次置業(yè)者：剛性需求較大，具有一定價格彈性?？蛻籼卣鞣治觯簠^(qū)域形象漢口化區(qū)域資源加速聚集區(qū)域產(chǎn)業(yè)多元化區(qū)域樓市規(guī)模化區(qū)域產(chǎn)品多樣化樓市客戶泛化客戶來源多樣化，客戶需求多元化，導(dǎo)致產(chǎn)品開發(fā)市場化，以未來發(fā)展趨向為主導(dǎo)。92目標(biāo)客戶漢口及武昌地區(qū)具有一定購買力的投資者：看好盤龍城未來產(chǎn)品定位：

物業(yè)類別：普通住宅/公寓建筑類別：高層/小高層戶型面積：強力主打70-90平米經(jīng)典二房推出少量50-60平米一房小戶供應(yīng)適量110-130平米舒適三房產(chǎn)品定位需符合國家規(guī)定商品房90/70政策要求。大中小戶型面積結(jié)合開發(fā)，易于滿足不同群體購房需求。各類開發(fā)數(shù)量規(guī)模應(yīng)充分結(jié)合市場需求來具體確定。產(chǎn)品說明：考慮戶型產(chǎn)品的彈性組合，兩個中小套型合拼為一個大套型。93產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位需符合國家規(guī)定商品房90/70政策要求。產(chǎn)項目景觀效果入口景觀主軸中央噴泉廣場組團景觀小品噴泉小品景觀建筑與景觀融合一體，通而不透，圍而不合，完美實現(xiàn)外街喧鬧繁華與小區(qū)內(nèi)部安靜祥和的自如切換94項入口景觀主軸中央噴泉廣場組團景觀小品噴泉小品景觀建筑與景觀戶型參考萬科西半島3C戶型，3*2*1，約105平米。

4.45米開間客廳，3.9米開間主臥，創(chuàng)新分離式衛(wèi)浴空間，雙陽臺。萬科西半島2A戶型，2*2*1，約85平米

雙陽臺，廚房門雙向?qū)﹂_，連通客廳與觀景陽臺，明廚明衛(wèi)；2房/3房，布局與流線設(shè)計：代表布局：代表流線95戶型參考萬科西半島3C4.45米開間客廳，3.9米開間主產(chǎn)品與目標(biāo)客戶配比圖：100-130平米舒適三房50-60平米精致小戶

70-80平米經(jīng)典二房90-100平米左右小三房漢口及武昌地區(qū)投資者/青年置業(yè)群體/過度房需求者城區(qū)拆遷戶/漢口及武昌地區(qū)投資者/青年置業(yè)群體城區(qū)拆遷戶/二次置業(yè)者70%20%10%考慮95-105平米左右的小三房、110-130平米傳統(tǒng)三房，進行合理的面積細分。96產(chǎn)品與目標(biāo)客戶配比圖：100-13050-6070-80價格定位

重點參考盤龍城區(qū)域類似項目價格水平，結(jié)合片區(qū)市場供應(yīng)規(guī)模、地段微觀實際、細分產(chǎn)品規(guī)劃特點等因素，依據(jù)市場比較法,本項住宅部分均價為3300-3500元/平米左右，具體價格體系需要結(jié)合戶型面積、樓層分布、臨街特點等情況具體確定。產(chǎn)品設(shè)置與市場需求匹配地塊分區(qū)與產(chǎn)品功能匹配精致小戶舒適大戶東側(cè)地塊小高層/高層西側(cè)地塊小高層投資/過度自用客戶2*2*1/2*2*2/1*150-90小戶/經(jīng)典二房3*2*2/3*2*1/4*2100-130舒適三房需求與供應(yīng)匹配，銷售均價順利實現(xiàn)適度產(chǎn)品組合創(chuàng)新，形成市場稀缺供應(yīng)，存在溢價機會經(jīng)典二房自用/拆遷97價格定位產(chǎn)品設(shè)置與市場需求匹配地塊分區(qū)與產(chǎn)品功能匹配精致小戶3.項目商業(yè)綜合定位定位分析：

根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)分布情況，該區(qū)域商業(yè)集中分布在巨龍大道沿線，以小型商超，便民店，餐飲店等為主，以滿足周邊居民日常生活需要?，F(xiàn)有商業(yè)資源分析：小型商超：北冰洋購物中心餐飲類：楓葉美食城專營類：超越手機通訊城金融銀行類：中國信合983.項目商業(yè)綜合定位定位分析：現(xiàn)有商業(yè)資源分析：44

綜合定位目標(biāo)客戶定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位銷售價格定位面積樓層定位投資客戶自用客戶租賃客戶地塊分布功能分區(qū)散戶單店主力大店市場比較法收益還原法數(shù)據(jù)相互檢驗經(jīng)營業(yè)態(tài)分類對應(yīng)門面數(shù)量需求以客戶為導(dǎo)向以市場為導(dǎo)向以客戶為導(dǎo)向商業(yè)部分定位模塊與程序：99綜合定位目標(biāo)客戶定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位銷售價格定位面積樓層定位投客戶分析分為投資客、自用客、租賃客等投資客：注重地段增值、投資回報等；主要是看好盤龍城發(fā)展前景的漢口區(qū)域職業(yè)投資客等。自用客：注重購買力、人口密度、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營成本、內(nèi)部空間、裝飾廣告等，附近片區(qū)店鋪經(jīng)營者、連鎖加盟者、漢口其他區(qū)域經(jīng)商者。租賃客：個體私營商家、企業(yè)單位等。100客戶分析46經(jīng)營業(yè)態(tài)分析