小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案一、首 語非常感謝貴單位給我們制定物業(yè)管理方案的機(jī)會，我們將全心投入，爭取這次和貴方合作的機(jī)遇，充分展示我們新生的實(shí)力，為貴單位提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。在管理方案中，我司根據(jù)專業(yè)的物業(yè)管理并集合本項目的具體特點(diǎn)和要求，為小區(qū)提供一種操作性強(qiáng)、服務(wù)質(zhì)量高、有針對性的貨真價實(shí)的專業(yè)服務(wù)。本計劃書僅針對物業(yè)服務(wù)項目提出管理思路，它將作為以后物業(yè)管理工作中執(zhí)行依據(jù)；接管后，我們還會根據(jù)貴單位具體情況制定一套完善的物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書。XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司是經(jīng)國家職能部門批準(zhǔn)的合法企業(yè)。公司主要業(yè)務(wù)范圍涉及寫字樓、商場、住宅小區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)管理，二手物業(yè)租售，電子監(jiān)控設(shè)備、通信工程維護(hù)，園林綠化裝修，清潔家政服務(wù)等。公司內(nèi)部下轄管理部（財務(wù)、人事、總務(wù)、采購）、市場部（公關(guān)、客服質(zhì)檢、培訓(xùn)）、保安部、清潔部、綠化工程維修部。二、項目管理分析貴單位是實(shí)行 24小時物業(yè)服務(wù)管理，為保證物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，我公司將由培訓(xùn)課招取保安人員 （以退役軍人為主，高中以上學(xué)歷）進(jìn)行嚴(yán)格培訓(xùn) ；并對進(jìn)出車輛、人員、貨物進(jìn)行嚴(yán)格檢查、演練；精品文庫同時要求每個保安都要學(xué)會全天候?qū)π^(qū)進(jìn)行監(jiān)控，消防檢查，真正做到學(xué)有所用，以達(dá)到保證小區(qū)安全。同時將由我司客服質(zhì)檢課進(jìn)行監(jiān)督檢查。物業(yè)進(jìn)場后，我司結(jié)合貴小區(qū)具體要求，全面配合小區(qū)工作確保本項目無消防事故、偷盜事故和其它事故發(fā)生。四、物業(yè)管理初步方案說明本計劃書僅為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。在順利進(jìn)場接管貴單位后，我們將根據(jù)實(shí)際情況，遵照國際的質(zhì)量體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項目，為客戶提供超值服務(wù)。4.2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。設(shè)客戶服務(wù)、保安、保潔綠化和維修四個部門，共需配置至少7人。保安、保潔和綠化由我司區(qū)域主管進(jìn)行歸口管理，各部門日常工作任務(wù)執(zhí)行由各部門隊長在項目經(jīng)理的指導(dǎo)下開展工作。 項目部根據(jù)本項目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，項目部需設(shè)項目經(jīng)理1人，管理員4人，每天正常上班，周六，周日輪流休息。歡迎下載 2精品文庫 服務(wù)時間及人員分配人員時間周一周二周三周四周五周六周日經(jīng)理08:30-18:001111101管理員08:00-17:001111110夜班安排管理人員輪流值班 崗位安排崗位名稱人工作內(nèi)容工作區(qū)備注數(shù)域管理本部門員工，處理本部經(jīng)理門日常事務(wù)，處理投訴。項目部安排小區(qū)的日常物業(yè)服務(wù)管理員的開展，監(jiān)督檢查，客戶服項目部務(wù)。 保安隊 概述根據(jù)本項目實(shí)際情況及嚴(yán)格按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，項目部保安隊需設(shè)領(lǐng)班1人，3名隊員，負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏、門崗、監(jiān)控，露天停車場管理等職責(zé)。實(shí)行24小時保安運(yùn)作。歡迎下載 3精品文庫 服務(wù)時間及人員分配人員 時間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日領(lǐng)班 08：00-17：0008：00-18：00巡邏崗18：00-08：0008：00-18：00門崗保安18：00-08：00說明：如果在特殊情況下需要增加人員，我司將由保安部統(tǒng)一調(diào)派，以保證所有工作的順利進(jìn)行。 崗位安排部門 崗位名 人 工作內(nèi)容 工作 備稱 數(shù) 區(qū)域 注領(lǐng)班 領(lǐng)班 管理本部門員工處理本部 各區(qū)門日常事務(wù) 域歡迎下載 4精品文庫門崗 保安員 人、物、車出入檢查 門崗內(nèi)外巡邏崗 保安員 小區(qū)內(nèi)外巡邏安全檢查 各區(qū)域 保潔綠化隊 概述根據(jù)本項目實(shí)際情況，保潔隊需設(shè)領(lǐng)班 1人，保潔員2人，共計3人。 服務(wù)時間及人員分配人員時間周一周二周三周四周五周六周日領(lǐng)班08：00-17：00保潔員06：30-16：30注：每天正常有 1人工作。當(dāng)有重大活動需增加人員時由公司保潔部調(diào)派。 崗位安排部崗位人工作內(nèi)容工作區(qū)備注門名稱數(shù)域保領(lǐng)班管理本部門員工處理本部門室內(nèi)及潔室外區(qū)日常事務(wù)。綠域歡迎下載 5精品文庫化 室外地面公共車庫、樓道、 室內(nèi)及保潔隊 臺階樓梯、公共衛(wèi)生間、公室外區(qū)隊員共綠化及所有公共區(qū)域。 域 維修隊 概述根據(jù)本項目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)， 維修隊需設(shè)領(lǐng)班 1人，維修工 2 人，實(shí)行8小時工作制。星期六日采用輪休制。 服務(wù)時間及人員分配人員時間周一周二周三周四周五周六周日領(lǐng)班08：00-17：00維修工08：00-17：00注：維修員休息或有重大維修任務(wù)時由工程部提供人員支持。4.2.6.3崗位安排部門崗位人工作內(nèi)容工作區(qū)域備注名稱數(shù)維修領(lǐng)班管理本部門員工處項目部，各層公隊理本部門日常保修、共區(qū)域、辦公室日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)維修完成每天的日常的小區(qū)各區(qū)域員工作，對公共設(shè)備每歡迎下載 6精品文庫天的檢查，以及完成小區(qū)業(yè)主需要的服務(wù)4.2.7從業(yè)人員的素質(zhì)要求部門崗位人職責(zé)具體條件數(shù)全面負(fù)責(zé)小區(qū)大專以上文化，物業(yè)管理相經(jīng)理項目部工作及關(guān)專業(yè)，3年以上物業(yè)管理經(jīng)項目與客戶聯(lián)絡(luò)驗(yàn)協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。部管理費(fèi)用結(jié)算，客高中以上文化，品德高尚，戶回訪，檔案普通話標(biāo)準(zhǔn)，有工作經(jīng)驗(yàn)。員管理維修維修處理日常報修四級以上技術(shù)等級，熟悉各班及設(shè)施設(shè)備的種設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)工保養(yǎng)與巡檢保安安全保衛(wèi)，巡22周歲以上46周歲以下，高隊邏中以上學(xué)歷身高保安1.70-1.80CM雙眼裸視力1.2員以上身體健康，反應(yīng)敏捷。有安保經(jīng)驗(yàn)。清潔清潔公共區(qū)域衛(wèi)生能吃苦耐勞，工作兢兢業(yè)業(yè)。歡迎下載 7精品文庫綠化 工 清潔，綠化保部 養(yǎng) 員工培訓(xùn)詳見員工培訓(xùn)計劃表和培訓(xùn)記錄。 員工日?？己嗽斠妴T工日?？己酥贫?。 獎懲詳見員工獎懲制度。4.3 崗位職責(zé) 項目經(jīng)理一、 主持 XX物業(yè)的日常管理工作。根據(jù)小區(qū)各時期的實(shí)際狀況，提出改進(jìn)和提高物業(yè)管理工作水平的意見措施。二、對公司和業(yè)主雙方負(fù)責(zé)和匯報工作，按時向公司和業(yè)方提交工作計劃和小結(jié)，聽取業(yè)主的意見和要求，并在規(guī)定期限內(nèi)落實(shí)執(zhí)行。三、負(fù)責(zé)召集員工每月例會，檢查工作落實(shí)情況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)員工關(guān)系，就項目物業(yè)管理執(zhí)行中的問題提出解決方案。若發(fā)生重大事件或超出崗位職責(zé)權(quán)限的應(yīng)立即向公司和業(yè)主匯報。四、進(jìn)行巡視，對設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)、安保、保潔和綠化等方面的服務(wù)情況進(jìn)行了解，每天檢查各個重點(diǎn)環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。歡迎下載 8精品文庫五、發(fā)生緊急事件時，立即組織相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理，按應(yīng)急方案制定的措施執(zhí)行。對發(fā)生的緊急事件應(yīng)在事后組織相關(guān)責(zé)任人員總結(jié)、學(xué)習(xí)，分析原因并寫出的告向公司和業(yè)主匯報。六、每月組織一次對機(jī)電設(shè)備、建筑物、公共設(shè)施和環(huán)境等方面的綜合性檢查，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，或書面通知有關(guān)員工，要求整改。七、監(jiān)管財務(wù)各類款項的收支督促帳目日結(jié)日清，控制成本、編制預(yù)算。八、統(tǒng)一協(xié)調(diào)各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實(shí)情況。九、負(fù)責(zé)對分包合同相應(yīng)條款的審核、修改，并對員工的工作情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、評定。十、負(fù)責(zé)參與、組織每季的物業(yè)管理質(zhì)量大檢查及配合做好質(zhì)量管理體系認(rèn)定的前期有關(guān)工作。十一、負(fù)責(zé)外部的溝通和聯(lián)系，及時處理投訴，并向當(dāng)事人通報處理意見和結(jié)果。 項目助理一、 協(xié)助經(jīng)理做好部門日常工作。二、 分管前臺服務(wù)、清潔工作及經(jīng)營場所，對小區(qū)每日實(shí)施全面檢查。三、 協(xié)助經(jīng)理做好定期回訪及對客戶投訴的處理。四、 負(fù)責(zé)短期服務(wù)工作，包括：客戶接待、收費(fèi)、檢查等。歡迎下載 9精品文庫五、 每周房況表統(tǒng)計及住戶檔案的及時修改。 客戶服務(wù)主管一、 負(fù)責(zé)制定貴單位管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、服務(wù)人員的配置。二、 協(xié)助項目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)對客戶服務(wù)質(zhì)量的檢查、 督導(dǎo)、評價，發(fā)現(xiàn)不合格項及時整改。三、 負(fù)責(zé)對服務(wù)人員的技能，態(tài)度，禮儀的培訓(xùn)，考核，并保存考核記錄。四、 負(fù)責(zé)前臺服務(wù)管理的質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)不合格項及時處理，督導(dǎo)。五、 征詢客戶建議、意見、服務(wù)信息反饋，收集整理，處理解決。六、 負(fù)責(zé)延伸服務(wù)項目的開發(fā)和延伸用收費(fèi)管理。七、 完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。 工程維修領(lǐng)班一、 制定設(shè)備設(shè)施管理計劃，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、修理、維保的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。二、 檢查、監(jiān)督設(shè)備、設(shè)施用管理，發(fā)現(xiàn)情況立即采取措施。三、 負(fù)責(zé)維保人員的合理配置、培訓(xùn)和考核評價。四、 制定并執(zhí)行維修服務(wù)承諾制度， 認(rèn)真聽取各部門及客戶對維修人員的意見，并采取相應(yīng)措施解決存在的問題。歡迎下載 10精品文庫五、 對設(shè)備實(shí)行三級保養(yǎng)制度， 如有改造更新計劃， 報經(jīng)理審核后實(shí)施。六、 按公司程序做好各類備品備件的采購管理工作， 并做好相應(yīng)的報表:七、 完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。 保安領(lǐng)班一、 負(fù)責(zé)制定各保安崗位的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 ;二、 負(fù)責(zé)消防管理、培訓(xùn)、義務(wù)消防隊伍的訓(xùn)練，不定期檢查消防器材，確保完好 ;三、 負(fù)責(zé)對保安人員的崗位培訓(xùn)、考核、并做好記錄；；四、 巡視門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗和車管崗的保安服務(wù)質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)不合格及時處理 ;五、負(fù)責(zé)停車場等保安服務(wù)巡查、標(biāo)志牌完整，并管理停車費(fèi)收繳;六、 檢查監(jiān)控中心的設(shè)備系統(tǒng)管理、服務(wù)狀態(tài) ;七、 制定治安、火警應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生應(yīng)急服務(wù)應(yīng)第一時間投入應(yīng)急服務(wù)管理;八、 完成項目經(jīng)理交辦的其他工作 . 清潔綠化隊長一、 制定小區(qū)的保潔計劃、操作標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，并負(fù)責(zé)實(shí)施 ;歡迎下載 11精品文庫二、 巡視保潔區(qū)域，保持小區(qū)環(huán)境整潔，無垃圾，無堆物，地面清潔，發(fā)現(xiàn)不合格及時處理 ;三、 巡視綠化養(yǎng)護(hù)區(qū)域，綠化養(yǎng)護(hù)良好，花木生長保持美觀，無雜草、無垃圾、無枯枝落葉 ;四、 室內(nèi)擺設(shè)優(yōu)美，使客戶滿意 ;五、 巡查停車場清潔，通道暢通 ;六、 完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。4.4 各部門工作內(nèi)容 客戶服務(wù)工作詳見客戶服務(wù)工作作業(yè)指導(dǎo)書 保安工作詳見保安作業(yè)指導(dǎo)書 工程維修工作詳見工程維修作業(yè)指導(dǎo)書 保潔工作詳見保潔作業(yè)指導(dǎo)書歡迎下載 12精品文庫五、管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)5.1 客戶服務(wù) 接待服務(wù)一、儀表儀容端莊整潔。二、按規(guī)定著裝，服裝整潔，頭發(fā)梳理整齊，淡妝，不留長指甲，不涂抹指甲油。三、接聽電話，做好來電記錄。四、為客戶提供貴重物品保險箱期寄存服務(wù)。 問訊服務(wù)一、接受問訊及查詢。二、 處理客戶的郵件。三、函件、雜志收發(fā)管理。 票務(wù)服務(wù)一、客戶至總臺或電話預(yù)定酒店及汽車、火車、飛機(jī)和其它票務(wù)。二、經(jīng)確認(rèn)后給予辦理。三、預(yù)定成功后上門服務(wù)。 叫車、洗車服務(wù)一、 為客戶聯(lián)系預(yù)定出租車或其它用車服務(wù)。二、 代客戶到洗車場洗車。歡迎下載 13精品文庫 引導(dǎo)服務(wù)一、 門崗保安提供引導(dǎo)客戶至小區(qū)單元服務(wù)。 收費(fèi)、繳費(fèi)服務(wù)一、 代客戶繳水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣費(fèi)等各類費(fèi)用。一、 在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，為業(yè)主辦理銀行卡，物業(yè)管理費(fèi)，水電費(fèi)，煤氣費(fèi)等各類費(fèi)用業(yè)主預(yù)存，銀行按時代扣，省卻業(yè)主繳費(fèi)的麻煩。 信息服務(wù)一、 交通方面信息。二、主要娛樂休閑，購物，體育信息。三、旅游觀光場所信息。 代辦服務(wù)一、 為客戶提供訂閱報刊雜志的信息。二、根據(jù)客戶要求代訂各類報刊雜志。三、為客戶開通有線電視，電話，寬帶，煤氣。 家政服務(wù)服務(wù)項目 說明 收 免歡迎下載 14精品文庫費(fèi)費(fèi)訪客的接待為住戶招待客人，同時管制陌生√與引導(dǎo)人進(jìn)出留言服務(wù)為不在住家內(nèi)的住戶留話及傳√達(dá)生活掛號包裹代為住戶代收取郵件√篇收代客服務(wù)銀行保險事洽請金融機(jī)構(gòu)來小區(qū)服務(wù)√務(wù)洽談代辦各種訂代訂國內(nèi)外機(jī)票，車票，蛋糕，√購服務(wù)鮮花衣物送洗代聯(lián)絡(luò)合作洗衣店為住戶提供服√辦服務(wù)務(wù)住戶室內(nèi)裝安排相關(guān)業(yè)主執(zhí)行住家各項修√修代辦服務(wù)繕業(yè)務(wù)住家清洗服提供清掃服務(wù)√務(wù)垃圾清潔收統(tǒng)一清運(yùn)住戶√集計程車的安解除住戶行的煩惱，代叫計程車√排來小區(qū)接送歡迎下載 15精品文庫影印，傳真服為客戶提供影印，傳真服務(wù)√務(wù)健康服務(wù)項目說明收免休閑費(fèi)費(fèi)篇健康體操服定期引導(dǎo)住戶舒活筋骨√務(wù)社團(tuán)活動服協(xié)助住戶成立社團(tuán)√務(wù)各種休閑活為住戶提供生活情趣提升人際√動服務(wù)交流緊急事故一提供住戶緊急協(xié)助服務(wù)√般處理緊急疾病送住戶有急迫生命危險救護(hù)√醫(yī)處理 社區(qū)文化服務(wù)一、 管理處將結(jié)合貴單位的實(shí)際情況， 以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導(dǎo)向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。二、管理處將積極組建社區(qū)文化基層組織，適時舉辦由業(yè)主參加的節(jié)日慶典晚會，棋類比賽，卡拉 OK演唱會，趣味體育比賽，少兒書畫比賽等，使住戶真正享受到生活的樂趣。歡迎下載 16精品文庫5.2保安服務(wù) 大門崗服務(wù)一、外來人員，車輛進(jìn)出管理檢查。二、物品出入管理檢查。三、小區(qū)的安全防范。 巡邏崗服務(wù)一、 小區(qū)公共區(qū)域安全防范管理（防盜防火）二、業(yè)主裝修狀況巡視管理（裝修施工，裝修時間，垃圾清運(yùn)，） 監(jiān)控服務(wù)一、 24小時監(jiān)控服務(wù)。二、異常情況及時處理。三、小區(qū)的安全防范。 車管服務(wù)一、 車輛停放管理。二、機(jī)動車泊位使用管理。5.3 清潔綠化服務(wù)歡迎下載 17精品文庫 清潔服務(wù)一、 維護(hù)公共區(qū)域清潔。（包括水池噴泉池）二、負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)。 綠化服務(wù)一、公共綠化養(yǎng)護(hù)。修剪補(bǔ)種。二、室內(nèi)外花木擺放。養(yǎng)護(hù)，更換。 住戶特約清潔服務(wù)一、代辦家庭單位保潔服務(wù)。二、代請清洗地毯，地板打蠟。5.4 維修服務(wù) 設(shè)備運(yùn)行一、 設(shè)備的日常檢查。二、設(shè)備日常與定期維護(hù)保養(yǎng)。 維修保養(yǎng)一、公用設(shè)施的檢查。二、公用設(shè)施的維護(hù)與修理。三、入室維修服務(wù)。歡迎下載 18精品文庫5.5 室內(nèi)維修24小時有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（部分）維修類收費(fèi)標(biāo)收費(fèi)維修項目維修類別維修項目別準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)水、電工20元/更換執(zhí)手10元小時窗、門、/只通用維泥工20元/小鎖更換不銹鋼10元修時半圓鎖/只木工20元/更換12小時20元小時滑撐/副調(diào)換、修理20元/只更換14小時25/只臺盆落水滑撐副普通龍頭安更換滑輪10元水曖維修

裝、更換、5元/只/只修理高檔龍頭安其它更換窗紗20元裝、更換、15元/只/平方修理米更換金屬軟5元/根裝橡皮條5元/管米抽水馬桶水更換玻璃50元20元/只/平方箱修理米歡迎下載 19精品文庫角閥修理10元/安裝窗簾15元與更換只/扇分戶水表更20元/只掛畫、掛鏡5元/換框個修理更換水10元/只安裝毛巾架5元/閥只熱水器安裝30元/臺安裝浴簾10元/個拆熱水器20元/臺更換信箱鎖15元/把水曖維熱水器維修150元/其它修理信箱鎖10元修臺/把飲水器維修20元/只更換鐵門鎖30元(需電焊)/把油煙機(jī)維修50元/只更換木門鎖15元/把拆抽油煙機(jī)20元/只修理門鎖10元/把安裝抽油煙30元/臺更換日光燈5元/機(jī)管、燈炮次拆空調(diào)150元/修理、更換10元臺開關(guān)/個歡迎下載 20管道疏通

精品文庫安裝空調(diào)250元/修理、更換10元(分體)臺插座/個安裝空調(diào)150元/修理、更換10元(窗計)臺電話盒/個空調(diào)維修50元/只修理、更換10元電話盒/個安裝消毒機(jī)20元/臺更換空氣開15元關(guān)/個洗衣機(jī)維修30元/臺更換漏氣開15元關(guān)/個疏通蹲、座50元/只燈具修理15元廁/個疏通浴缸50元/只燈具安裝20元/個疏通地漏30元/只門鈴安裝5元/個疏通洗臉盆30元/只排氣扇安裝15元洗菜池下水修理/個疏通下水主60元/次吊扇修理20元管/只更換電線6元/米歡迎下載 21精品文庫注：上述維修費(fèi)用為參考標(biāo)準(zhǔn)，接管后根據(jù)實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。5.6 室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)保潔類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注鐘點(diǎn)工服務(wù)10元/小時保姆服務(wù)750-1500元/月包吃住家教服務(wù)1000元/月地板打蠟5元/平方米包工包料大理石拋光5元/平方米包工包料小區(qū)接管之前我方將會提供更為詳盡的有償服務(wù)項目清單和價目表并上墻，總體目標(biāo)價格低于市場價5％以及提供若干無償服務(wù)項目。八、管理經(jīng)費(fèi)測算本計劃書中我司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)主要由管理，服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)，設(shè)備日常動運(yùn)行，維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，安保費(fèi)，辦公費(fèi)，公司管理費(fèi)，法定稅費(fèi)等構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)所需辦公用房（小區(qū)總建筑面積的千分之二），商業(yè)用房（小區(qū)總建筑面積的千分之三）。一、物業(yè)管理成本及附加歡迎下載 22精品文庫公共水電測算方法為：水泵72千瓦*5小時/天*365天*0.65/度=元/年2. 排風(fēng)風(fēng)機(jī) 商住樓：6千瓦*5.5小時/天*365天*0.67元/度=元/年 裙樓：22千瓦*5小時/天*365天*0.67元/度=2690003. 電梯15千瓦*--部*6小時*365天**0.67 元/度=元/年公共照明，公共用水元/年二、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)方案物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)方案 1為多層住宅0.5元/月/平方，小高層0.6元/月/平方，汽車露天車位管理費(fèi)：80元/月/位（最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）以上測算按100％收繳率計算物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)方案 2（待定）歡迎下載 23精品文庫停電事故處理程序1. 如通知短時間停電，應(yīng)在停電前 10分鐘，用緊急廣播系統(tǒng)通知用戶。未預(yù)知的情況下突然停電，立即聯(lián)系工程部，盡快采取措施恢復(fù)供電。使用緊急照明工具。保證公共地帶及主要通道的照明。派保安到各主要出入口維持秩序。監(jiān)控本公司所轄區(qū)域和巡邏保安密切注視樓面情況，以防有人乘機(jī)制造治安問題?？梢晌锲窇?yīng)急處理程序可疑物品的接報方式：接到公安機(jī)關(guān)，派出所通知出現(xiàn)可疑物品，保安巡查發(fā)現(xiàn)可疑物品，業(yè)主客人發(fā)現(xiàn)可疑物品。群眾員工發(fā)現(xiàn)可疑物品。接到上述報告后，立即到現(xiàn)場進(jìn)行確認(rèn)，立即報告主管或保安經(jīng)理，主管或經(jīng)理到現(xiàn)場視具體情況，向公司領(lǐng)導(dǎo)和上級報告，使用適當(dāng)?shù)娜萜骰虬b物將可疑物品妥善保管拾遺管理規(guī)定歡迎下載 24精品文庫1. 員工在本公司所轄區(qū)域范圍內(nèi)拾到的任何物品，都應(yīng)立即上交本部進(jìn)行統(tǒng)一登記。各部門在登記員工上交失物后，應(yīng)及時上交服務(wù)本公司所轄區(qū)域，移交時應(yīng)有簽收手續(xù)。員工拾金（物）不昧，主動上交的，公司將給予表揚(yáng)和獎勵。員工拾到物品隱瞞不報的，一經(jīng)查出，公司將給予嚴(yán)厲的處分。重大事件報告制度為及時妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制訂重大事件報告制度：重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗、等破壞行為；刑事案件：客戶集體投訴；中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等主要設(shè)備故障。本公司所轄區(qū)域內(nèi)建筑物主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門的主管或當(dāng)值主管應(yīng)立即到現(xiàn)場處理，同時盡快向公司主管領(lǐng)導(dǎo)報告，并根據(jù)事件情節(jié)發(fā)展決定是否報告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理。參與事件處理的部門經(jīng)理在事件處理后填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳述事件發(fā)生的、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過。歡迎下載 25精品文庫重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報，如部門經(jīng)理不在而事件緊急時，可由當(dāng)值主管簽名上報。參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時內(nèi)填寫重大事件總結(jié)表上報公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報事件的處理結(jié)果，找出發(fā)生事故的主要原因，并提出避免重演的預(yù)防措施。緊急事件處理程序遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、打架、鬧事、傷亡、或重大糾紛等），必須保持冷靜，采取措施，并報告主管或當(dāng)值領(lǐng)班。要說明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征、損失價值。驅(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍情況。查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。對勒索、打架事件，監(jiān)控本公司所轄區(qū)域應(yīng)注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。對糾紛事件應(yīng)及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)。對傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場保護(hù)和搶救工作，對明確已死亡的，應(yīng)報派出所調(diào)查處理并通知?dú)泝x館。對涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安，刑事案件引起的傷亡事故，應(yīng)立即報告公安機(jī)關(guān)處理。發(fā)生突發(fā)事件時保安經(jīng)理，主管應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大，并拍照留證。保安部經(jīng)理，主管歡迎下載 26精品文庫除組織人員維護(hù)現(xiàn)場外，還需要何等好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報派出所，有關(guān)部門及項目部經(jīng)理。打架斗毆等暴力事件的處理程序處理打架斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀，克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。巡查進(jìn)或接報有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機(jī)，消防電話或其它最快的方法報告保安主管（或領(lǐng)班）簡要說明現(xiàn)場的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、程度、有無兇器等）。如能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待主管的指令和支援。保安主管接到報告后，視情況派出適當(dāng)數(shù)量的保安立即到現(xiàn)場制止，如場面無法控制，應(yīng)盡快報派出所。斗毆事件中如本公司所轄區(qū)域的財產(chǎn)或人員受到傷害，應(yīng)拍照保護(hù)現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)盡快報派出所，事件中如有人員受傷要及時搶救并盡快送往醫(yī)院。盜竊、破壞綠化等破壞事件的處理程