Anewstartingpointanewbeginning.2008告別老城滄桑面貌北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司德龍.邢臺(tái)新起點(diǎn)德龍邢臺(tái)城市核心區(qū)綜合項(xiàng)目策劃案Anewstartingpointanewbe1目錄宏觀篇守中扼要麗質(zhì)天成公建篇標(biāo)新立異獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷住宅篇高屋建瓴卓爾不群策略篇明修棧道暗渡陳倉(cāng)目錄宏觀篇守中扼要麗質(zhì)天成2守中扼要麗質(zhì)天成宏觀經(jīng)濟(jì)城區(qū)規(guī)劃地段價(jià)值發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品架構(gòu)宏觀篇守中扼要麗質(zhì)天成宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀篇31、宏觀經(jīng)濟(jì)1、宏觀經(jīng)濟(jì)4邢臺(tái)位于河北省南部，是一座新興工業(yè)城市。邢臺(tái)市轄2個(gè)縣級(jí)市，15個(gè)縣和2個(gè)區(qū)，總面積12,486平方公里，中心城區(qū)的面積67平方公里。目前總?cè)丝?87萬(wàn)，中心城區(qū)總?cè)丝?3萬(wàn)。06年城市化率34%左右，低于河北平均的39%，遠(yuǎn)低于唐山48%的水平。城市概況邢臺(tái)對(duì)外交通發(fā)達(dá)，出行便捷。京九、京珠高速縱貫?zāi)媳?，邢臨高速連接?xùn)|西；青銀高速橫枕域北。D527\528動(dòng)車(chē)組的開(kāi)通，極大拉近了邢臺(tái)和北京、邯鄲之間的聯(lián)系。106、107、308國(guó)道、省道構(gòu)筑起邢臺(tái)“大交通”網(wǎng)絡(luò)。邢臺(tái)市邢臺(tái)位于河北省南部，是一座新興工業(yè)城市。城市概況邢臺(tái)對(duì)外交通5宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展邢臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，但近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，2007年地區(qū)生產(chǎn)總值890億元，預(yù)計(jì)2008年將達(dá)到1000億左右。人民生活水平逐漸提高，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)看好。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展邢臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，但近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，6邢臺(tái)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)具備一定基礎(chǔ)，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為17.3：55.8：26.9。初步形成了以煤炭、機(jī)械、冶金、電力、紡織、食品、建材為支柱行業(yè)；以生鐵、原煤、鋼材、浮法玻璃、水泥、板式家具、電纜、羊絨及羊絨制品、白酒、飲料、方便面等骨干產(chǎn)品構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)框架，形成了較為完善的工業(yè)體系。年度第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)%第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)%第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)%0377.94.3288.514.5138.61204112.75.57362.616.6160.312.305121.155.5398.0616.5163.4510.806130.855.2454.0515.8205.1012.3重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究邢臺(tái)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)具備一定基礎(chǔ)，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為17.3：557重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，06年比05年同比增長(zhǎng)12.3%。房地產(chǎn)開(kāi)竣量重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面8結(jié)構(gòu)調(diào)整，首次提出“90,70”2006《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》

《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)》國(guó)6條

《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》5月《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》2007《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知邢臺(tái)市積極落實(shí)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，開(kāi)始實(shí)施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策；提高住房建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。保證住房用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；90-70政策將對(duì)房市發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。信貸政策緊縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響同樣不可小覷，但對(duì)于實(shí)力派開(kāi)發(fā)商的實(shí)際影響有限。房地產(chǎn)政策環(huán)境結(jié)構(gòu)調(diào)整，首次提出“90,70”2006《關(guān)于個(gè)人住房9舊城改造優(yōu)惠政策：對(duì)內(nèi)外商投資我市舊城改造，免收市政公用設(shè)施配套費(fèi)、小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)、人防費(fèi)、粉煤灰綜合利用費(fèi)，墻體材料革新和建筑節(jié)能費(fèi)、文物勘探費(fèi)、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)，減半征收交易服務(wù)費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、土地評(píng)估費(fèi)。

房地產(chǎn)政策環(huán)境關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在舊城改造過(guò)程中收取和支付價(jià)款計(jì)稅----冀地稅函[2006]244號(hào)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在舊城改造過(guò)程中，根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議與被拆遷戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，收到被拆遷戶繳納的房?jī)r(jià)款（新房?jī)r(jià)款與舊房評(píng)估價(jià)之間的差額），應(yīng)視同預(yù)收款按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利潤(rùn)率計(jì)算出毛利潤(rùn)，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后，并入應(yīng)納稅所得額計(jì)征企業(yè)所得稅。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在舊城改造過(guò)程中，與被拆遷戶（單位和個(gè)人）簽定拆遷補(bǔ)償協(xié)議，進(jìn)行貨幣補(bǔ)償（被拆遷戶不以舊房換新房），可按照“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”確定的金額，以及被拆遷戶（單位）出具的合法票據(jù)或被拆遷戶（個(gè)人）出具的簽字證明材料作為原始憑證進(jìn)行成本核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的上述補(bǔ)償款作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，準(zhǔn)予在計(jì)征企業(yè)所得稅時(shí)扣除。

舊城改造優(yōu)惠政策：房地產(chǎn)政策環(huán)境關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在舊城改造10邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)起步晚，發(fā)展快；處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的理想階段。小結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)；而城市化水平遠(yuǎn)低于河北平均，發(fā)展空間廣闊。90-70政策對(duì)房市影響深遠(yuǎn)；政府對(duì)舊城改造的大力支持有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)起步晚，發(fā)展快；處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的理想階段。小112、城區(qū)發(fā)展2、城區(qū)發(fā)展12城區(qū)發(fā)展研究一城：現(xiàn)狀城區(qū)；三區(qū)：北部新區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東部新區(qū)；兩心：橋東老城市中心和北部新區(qū)新城市中心；四軸：中興大街、郭守敬大道、鐵路橋、邢州路完善城市功能，打造宜居城市！“一城三區(qū)、兩心四軸”——《2005—2020邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃》城區(qū)發(fā)展研究一城：現(xiàn)狀城區(qū)；完善城市功能，“一城三區(qū)、兩心四13城區(qū)發(fā)展研究新規(guī)劃對(duì)邢臺(tái)市城市規(guī)劃區(qū)作了重新界定，確定的規(guī)劃區(qū)范圍包括：邢臺(tái)市區(qū)、邢臺(tái)縣全部，沙河市全部，任縣、南和縣澧河以西區(qū)域，內(nèi)丘縣的縣城、官莊、大孟村3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和金店鎮(zhèn)李陽(yáng)河以南區(qū)域，總面積3745平方公里。主城區(qū)的范圍由現(xiàn)在的67平方公里擴(kuò)大到665平方公里，城區(qū)人口200萬(wàn)。形成“西北生活、東南工業(yè)”的城市形態(tài)。“西北生活、東南工業(yè)”——《2005—2020邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃》未來(lái)城市規(guī)劃區(qū)城區(qū)發(fā)展研究新規(guī)劃對(duì)邢臺(tái)市城市規(guī)劃區(qū)作了重新界定，確定的規(guī)劃14周邊重點(diǎn)區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃新規(guī)劃明確了1個(gè)中心(邢臺(tái)市區(qū))、2個(gè)副中心(清河、寧晉)、5個(gè)中小城市(沙河、南河、隆堯、巨鹿、威縣)、9個(gè)縣城、13個(gè)重點(diǎn)城鎮(zhèn)、51個(gè)一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。邢臺(tái)市將被打造成為冀南重要的中心城市，以發(fā)展冶金、能源、汽車(chē)、建材為主的工業(yè)基地，具有濃郁的歷史文化特色的生態(tài)園林城市。城市結(jié)構(gòu)為“五星捧月”，即中心城市附近的南河、任縣、沙河、內(nèi)丘、皇寺設(shè)計(jì)為5個(gè)組團(tuán)式衛(wèi)星城，形成五星捧月之勢(shì)。1個(gè)中心、2個(gè)副中心“五星捧月”——《2005—2020邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃》周邊重點(diǎn)區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃新規(guī)劃明確了1個(gè)中心(邢臺(tái)市區(qū))、2個(gè)副15重點(diǎn)區(qū)縣——沙河。距現(xiàn)狀市區(qū)近、礦產(chǎn)豐富、高消費(fèi)人群規(guī)模較大。周邊重點(diǎn)區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃面積達(dá)22平方公里，城區(qū)人口12萬(wàn)人；沙河市與邢臺(tái)緊密相聯(lián)，車(chē)程大約40分鐘左右，交通方便；礦產(chǎn)資源豐富，共有各類(lèi)礦山290個(gè),其中鐵礦172個(gè),煤礦73個(gè),陶瓷土礦27個(gè),其它礦18個(gè)。礦業(yè)經(jīng)濟(jì)是其支柱產(chǎn)業(yè)，占沙河GDP70%以上的比重。是邢臺(tái)地區(qū)高價(jià)值產(chǎn)品的有力消費(fèi)群體。重點(diǎn)區(qū)縣——沙河。16周邊重點(diǎn)區(qū)縣發(fā)展研究重點(diǎn)區(qū)縣——清河。未來(lái)邢臺(tái)城市副中心，中國(guó)羊絨之都，全國(guó)“開(kāi)放縣”。距離邢臺(tái)市距離相對(duì)較遠(yuǎn)，車(chē)程在1.5個(gè)小時(shí)以上。清河縣域總面積502平方公里。城鄉(xiāng)居民35.6萬(wàn)人。是國(guó)務(wù)院確定的“開(kāi)放縣”，被譽(yù)為中國(guó)羊絨之都，是全國(guó)最大的羊絨原料加工經(jīng)銷(xiāo)集散地，及羊絨紡紗基地之一。具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。周邊重點(diǎn)區(qū)縣發(fā)展研究重點(diǎn)區(qū)縣——清河。17從城區(qū)結(jié)構(gòu)看，西部宜居，東部工業(yè)，老城區(qū)處于未來(lái)發(fā)展格局的中心位置，前景廣闊。小結(jié)未來(lái)十年，城區(qū)規(guī)模向四周拓展十倍！老城區(qū)的核心地位凸顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間廣闊。從中心城區(qū)與周邊區(qū)縣產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)角度，商務(wù)、文化、金融服務(wù)可能是中心區(qū)未來(lái)主要功能。從城區(qū)結(jié)構(gòu)看，西部宜居，東部工業(yè)，老城區(qū)處于未來(lái)發(fā)展格局的中183、地段價(jià)值3、地段價(jià)值19區(qū)位分析橋西商業(yè)中心區(qū)未來(lái)行政中心橋東商業(yè)中心區(qū)東部新區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的橋東區(qū)域，將成為邢臺(tái)商貿(mào)、商務(wù)功能的主要承載區(qū)域！規(guī)劃CBD10大亮點(diǎn)工程：站前廣場(chǎng)改造10大亮點(diǎn)工程：新世紀(jì)廣場(chǎng)改造區(qū)位分析橋西商業(yè)中心區(qū)未來(lái)行政中心橋東商業(yè)中心區(qū)東部新區(qū)高新20中興東大街中興西大街新華路冶金北路交通發(fā)展分析長(zhǎng)途汽車(chē)站火車(chē)站東門(mén)里街扼守要塞，公路、鐵路四通八達(dá)，內(nèi)外向聯(lián)系均十分便捷！中興東大街中興西大街新華路冶金北路交通發(fā)展分析長(zhǎng)途汽車(chē)站火車(chē)21商務(wù)大道周邊城市資源規(guī)劃CBD商業(yè)中心市縣政府醫(yī)院未來(lái)行政中心商業(yè)中心周邊城市資源豐富，醫(yī)療、出行、政務(wù)、商業(yè)、商務(wù)配套健全！商務(wù)大道周邊城市資源規(guī)劃商業(yè)中心市縣政府醫(yī)院未來(lái)行政中心商業(yè)22據(jù)守城市中心，在未來(lái)城市格局中地位顯赫，舉足輕重，是城市重要節(jié)點(diǎn)地段。小結(jié)扼守交通要塞，與周邊城市、周邊區(qū)域聯(lián)系便捷，且城市公共交通系統(tǒng)完善。天生麗質(zhì)，周邊商業(yè)、商務(wù)、生活配套資源一應(yīng)俱全，具有先天的地段優(yōu)越性。據(jù)守城市中心，在未來(lái)城市格局中地位顯赫，舉足輕重，是城市重要234、發(fā)展戰(zhàn)略4、發(fā)展戰(zhàn)略24發(fā)展戰(zhàn)略——我們地處老城之內(nèi)，駐守城市的門(mén)戶；——我們共有老城市的一切，親切與熟悉；——我們獨(dú)有新城市的一切，現(xiàn)代與霓虹；——我們成為老城改造發(fā)展新的起點(diǎn)，城中之城?！袄铣菂^(qū).新地標(biāo)”——邢臺(tái)“城中城”發(fā)展戰(zhàn)略——我們地處老城之內(nèi)，駐守城市的門(mén)戶；25“城市重構(gòu)”——城市格局與價(jià)值重構(gòu)——依托完善配套、豐富資源、便捷交通體系及核心地段優(yōu)勢(shì)；戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)——引領(lǐng)舊城核心的城市格局重構(gòu)，重塑城市核心區(qū)價(jià)值認(rèn)知！——打造地標(biāo)式建筑，建設(shè)高品質(zhì)生活區(qū)，形成新的城市坐標(biāo)點(diǎn)！“城市重構(gòu)”——城市格局與價(jià)值重構(gòu)—26“城中之城”——城市功能與模式重構(gòu)——功能見(jiàn)證發(fā)展。城市的提升在于功能的提升，對(duì)未來(lái)使用者居住、商業(yè)、商務(wù)的全方位滿足是新型城市模式的基礎(chǔ)；戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)——品質(zhì)成就價(jià)值。提升建筑品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)，是項(xiàng)目提升市場(chǎng)價(jià)值和城市發(fā)展模式的首要保證！“城中之城”——城市功能與模式重構(gòu)—275、產(chǎn)品架構(gòu)5、產(chǎn)品架構(gòu)28未來(lái)站前廣場(chǎng)的改造及新世紀(jì)廣場(chǎng)周邊改造的進(jìn)行，將大大改善項(xiàng)目周邊的城市景觀。西側(cè)火車(chē)站，北側(cè)汽車(chē)站，為傳統(tǒng)的舊城人流核心；同時(shí)東側(cè)和北側(cè)均有多條城市公交線路，通達(dá)性極佳。項(xiàng)目三面臨路，其中新華大街為城市南北干道，展示效果非常好。地塊微觀環(huán)境分析水晶宮火車(chē)站汽車(chē)站6條公交車(chē)站10條公交車(chē)站商業(yè)爛尾住宅邢州大酒店人民醫(yī)院證券營(yíng)業(yè)部本項(xiàng)目藍(lán)天酒店新華北路將會(huì)成為未來(lái)橋東城區(qū)的商務(wù)景觀大道，項(xiàng)目地處新華北路核心位置，未來(lái)將成為商務(wù)景觀帶的有機(jī)組成部分雜亂小街未來(lái)站前廣場(chǎng)的改造及新世紀(jì)廣場(chǎng)周邊改造的進(jìn)行，將大大改善項(xiàng)目29地塊物業(yè)價(jià)值適應(yīng)性分析唯一不臨路區(qū)域，商業(yè)商務(wù)價(jià)值較??；與鐵道平行，軌道噪音影響明顯，住宅價(jià)值較差受到一定影響。地處5條街道交匯位置，地塊突出部分，為地塊商業(yè)商務(wù)價(jià)值的最高點(diǎn)；且從城市景觀上，適合打造城市地標(biāo)性建筑。受老舊住房及雜亂無(wú)章街鋪，商業(yè)商務(wù)價(jià)值較低，居住品質(zhì)也受到影響。主干道沿線，未來(lái)景觀大道，商業(yè)展示及商務(wù)景觀價(jià)值均較好。私密性強(qiáng)，為本項(xiàng)目最具居住價(jià)值區(qū)域。緊鄰汽車(chē)站，人流大而雜亂，具有一定商業(yè)價(jià)值，居住價(jià)值較低。丁字路口，對(duì)面邢臺(tái)大酒店，距市政府及縣政府均不足2公里，商務(wù)價(jià)值高。地塊物業(yè)價(jià)值適應(yīng)性分析唯一不臨路區(qū)域，商業(yè)商務(wù)價(jià)值較??；地處30產(chǎn)品架構(gòu)模式打造私密住宅區(qū)，建成核心城區(qū)的標(biāo)桿性住宅物業(yè)。緊鄰汽車(chē)站，人流大具有一定商業(yè)價(jià)值，可規(guī)劃臨街的商業(yè)物業(yè)。兩個(gè)端點(diǎn)部分，通過(guò)高層地標(biāo)性商務(wù)公建的設(shè)計(jì)，打造薪城市節(jié)點(diǎn)，可在南側(cè)建設(shè)邢臺(tái)第一高點(diǎn)，形成老城區(qū)新的標(biāo)志性建筑物業(yè)。主干道沿線，形成臨街商業(yè)帶，挖掘新華北街已有的商業(yè)氛圍。產(chǎn)品架構(gòu)模式打造私密住宅區(qū)，建成核心城區(qū)的標(biāo)桿性住宅物業(yè)。緊31戰(zhàn)略模式確定之后，如何根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定公建與住宅物業(yè)各自的準(zhǔn)確定位？各物業(yè)最終的價(jià)值實(shí)現(xiàn)水平如何？我們從市場(chǎng)出發(fā)，一一展開(kāi)……戰(zhàn)略模式確定之后，32標(biāo)新立異獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷商業(yè)市場(chǎng)辦公物業(yè)市場(chǎng)酒店市場(chǎng)商住公寓市場(chǎng)項(xiàng)目公建部分定位公建篇標(biāo)新立異獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷商業(yè)市場(chǎng)公建篇331、商業(yè)市場(chǎng)1、商業(yè)市場(chǎng)34發(fā)展格局西部新商業(yè)中心中興東大街中興西大街東部傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)發(fā)展格局西部新商業(yè)中心中興東大街中興西大街東部傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)35現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)邢臺(tái)核心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)供應(yīng)東部商業(yè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域西部商業(yè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積（萬(wàn)平米）項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積（萬(wàn)平米）銀座百貨3.5新亞購(gòu)物廣場(chǎng)2.5新世紀(jì)商城2.5大洋百貨2東明國(guó)際家具中心2港龍購(gòu)物街0.4順德府商業(yè)街0.5家樂(lè)園購(gòu)物廣場(chǎng)2.3中北商城1.5秀街—女人街1.5紅都服裝商城0.5華業(yè)通訊大廈1匯源廣場(chǎng)1.8順風(fēng)廣場(chǎng)1廣龍電子城2

襄都家具城1.8

新亞商城1.5

邢州家電商場(chǎng)1.2

新凱龍時(shí)尚家具館1.2億德隆購(gòu)物休閑廣場(chǎng)2合計(jì)2210.7總計(jì)32.7萬(wàn)平方米現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)邢臺(tái)核心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)供應(yīng)東部商業(yè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域西部商36百貨項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積(萬(wàn)平米)商品分布經(jīng)營(yíng)狀況（非周末）檔次銀座百貨3.5B1超市F1化妝品\珠寶\眼鏡\鞋F(xiàn)2男裝F3女裝F4休閑服飾F5家居家電\兒童用品客流較少中高檔中北購(gòu)物廣場(chǎng)1.5F1小商品F2服裝F3服裝、鞋F(xiàn)4服裝、兒童樂(lè)園客流較多中低檔新亞商城1.5F1超市\(zhòng)化妝品F百姓鞋城F3服裝較差中檔匯源廣場(chǎng)1.8F1-F2國(guó)美電器F3百信鞋業(yè)F4服裝客流一般中檔大洋百貨2B1超市F1化妝品\珠寶\眼鏡\鞋F(xiàn)2男裝F3女裝F4休閑服飾F5家居家電\兒童用品客流較大中高檔家樂(lè)園購(gòu)物廣場(chǎng)2.3B1家電城F1名煙酒專(zhuān)賣(mài)\小商品F2男裝F3女裝F4針織品\箱包\家居\童裝F5運(yùn)動(dòng)\鞋類(lèi)客流一般中檔新亞購(gòu)物廣場(chǎng)2.5B1家具長(zhǎng)廊F1化妝品\珠寶\家電F2女裝F3男裝F4休閑服飾客流一般中檔總計(jì)15.1占現(xiàn)有城市核心區(qū)商業(yè)近一半的規(guī)模，品牌百貨開(kāi)始主導(dǎo)市場(chǎng)。百貨項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積(萬(wàn)平米)商品分布經(jīng)營(yíng)狀況檔次銀座百貨337超市項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積建筑形式經(jīng)營(yíng)內(nèi)容銀座百貨超市3000銀座百貨地下一層生鮮日配、食品、日用百貨、名煙名酒、醫(yī)藥保健等家樂(lè)園超市一般2000左右商場(chǎng)地下一層，或獨(dú)立商業(yè)食品、日用百貨、生活配套等華天便利店200平左右社區(qū)底商日常生活配套用品、食品邢臺(tái)超市目前大致分為三類(lèi)：商場(chǎng)自營(yíng)超市。一般在商場(chǎng)地下一層，多做為商場(chǎng)配套，商品種類(lèi)相對(duì)齊全；家樂(lè)園集團(tuán)連鎖超市。其超市物業(yè)在邢臺(tái)占有率最高；小型便利超市。作為社區(qū)配套，一般分布在社區(qū)底商，商品品種較少。超市項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積建筑形式經(jīng)營(yíng)內(nèi)容銀座百貨超市3000銀座38餐飲項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積建筑形式租金水平經(jīng)營(yíng)狀況品牌列舉億德隆購(gòu)物休閑廣場(chǎng)2萬(wàn)平米商業(yè)街約1.3元/天/平主街較好,內(nèi)街較差北京烤鴨店/麻辣旋風(fēng)等/米蘿咖啡元街1萬(wàn)平米商業(yè)街早期出租價(jià)格0.5元左右較好孔乙己酒店／三劍茶藝館／雙文烤魚(yú)／重慶麻辣燙邢臺(tái)高檔餐飲供應(yīng)較少，主要集中在邢臺(tái)星級(jí)酒店內(nèi)部，全部酒店自營(yíng)；其他檔次餐飲供應(yīng)量較大，但分布比較零散；億德隆廣場(chǎng)及元街內(nèi)餐飲相對(duì)集中；餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)租金主要集中0.5-1.5元／平米*天；餐飲上座率與翻臺(tái)率較高，經(jīng)營(yíng)狀況好．邢州大酒店酒店自營(yíng)橋東藍(lán)天大酒店酒店自營(yíng)橋西辰光大酒店酒店自營(yíng)橋西臺(tái)灣美食城出租物業(yè)內(nèi)橋西兩條餐飲街餐飲項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積建筑形式租金水平經(jīng)營(yíng)狀況品牌列舉億德隆購(gòu)39餐飲餐飲名稱(chēng)檔次經(jīng)營(yíng)形式米蘿咖啡中高加盟店北京烤鴨店中高直營(yíng)店西安羊肉泡饃中高加盟店蘭州牛肉拉面中低加盟店候氏麻辣燙中低直營(yíng)店姐弟倆快餐中檔連鎖店聚仙閣中低直營(yíng)店家家大盤(pán)雞中檔連鎖店麻辣旋風(fēng)川菜中檔直營(yíng)店鴻源川菜中檔加盟店小李麻辣燙中低直營(yíng)店億德隆購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)聚集眾多餐飲店，經(jīng)營(yíng)形式以加盟和連鎖店方式居多；但由于其早期規(guī)劃并非餐飲街，因此餐飲分布略顯靈散，且檔次不高；一般中餐用店面積約在400-500平米左右，租金集中在0.5-1.3元/天/平米之間。餐飲餐飲名稱(chēng)檔次經(jīng)營(yíng)形式米蘿咖啡中高加盟店北京烤鴨店中高直營(yíng)40休閑娛樂(lè)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積建筑形式消費(fèi)水平經(jīng)營(yíng)狀況檔次健身賽樂(lè)健身0.2萬(wàn)平米億德隆商業(yè)廣場(chǎng)890元／張較好中檔金力豪0.2萬(wàn)平米中華路/秀街850元／張較好中高檔KTV英皇KTV0.2萬(wàn)平米獨(dú)立商業(yè)不限時(shí)包380-800,下午中包25元/小時(shí)較好高檔音樂(lè)嘉年華0.47萬(wàn)平米獨(dú)立商業(yè)未定未開(kāi)業(yè)中檔邢臺(tái)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)種類(lèi)較少，以KTV、洗浴、健身為主，經(jīng)營(yíng)狀況良好，缺乏知名品牌。休閑娛樂(lè)整體發(fā)展水平有待提高。休閑娛樂(lè)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積建筑形式消費(fèi)水平經(jīng)營(yíng)狀況檔次健身賽樂(lè)41專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積（萬(wàn)平米）建筑形式租金檔次經(jīng)營(yíng)狀況服飾、小商品市場(chǎng)紅都服裝商城0.5三層獨(dú)產(chǎn)商業(yè)1.2元/天/平米低檔差新世紀(jì)廣場(chǎng)2.5地下集中商業(yè)1.3元/天/平米中低檔較好秀街1.5三層獨(dú)產(chǎn)商業(yè)2-3元/天/平米中檔一般港龍商業(yè)街0.4商業(yè)步行街2.5元/天/平米中高檔較好家電、電子市場(chǎng)邢州家電商場(chǎng)1.2獨(dú)立商業(yè)租賃中檔一般國(guó)美電器0.9匯源廣場(chǎng)一二層租賃中高檔一般科技大廈0.2大廈內(nèi)部4-5層租賃中低檔良好家具家居市場(chǎng)東明國(guó)際家具中心2四層獨(dú)立商業(yè)0.4-0.7元/天/平中檔一般襄都家具城1.8四層獨(dú)立商業(yè)0.4-0.5元/天/平低檔差新凱龍時(shí)尚家具館1.2三層獨(dú)立商業(yè)出租中高檔一般總計(jì)12.2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積建筑形式租金檔次經(jīng)營(yíng)狀況服飾、小商品42在售及未來(lái)商業(yè)供應(yīng)東部區(qū)域西部區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積(萬(wàn)平米)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積(萬(wàn)平米)目前在售商業(yè)中央名城_財(cái)滿街2.5萬(wàn)城.新天地4鴻溪?dú)W洲街0.7陽(yáng)光國(guó)際1未來(lái)供應(yīng)商業(yè)天一城商業(yè)15-20原人大院規(guī)劃商業(yè)2.7總計(jì)30.9-35.9萬(wàn)未來(lái)供應(yīng)規(guī)模較大，幾乎相當(dāng)于再造一個(gè)核心商業(yè)區(qū)的規(guī)模，主要集中于天一城；新增商業(yè)以商業(yè)街、街區(qū)及臨街商業(yè)為主導(dǎo)模式，將會(huì)深刻影響未來(lái)城市商業(yè)格局。在售及未來(lái)商業(yè)供應(yīng)東部區(qū)域西部區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積(萬(wàn)平米)43商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)中興東大街中興西大街橋東傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)橋西商業(yè)中心天一城商業(yè)萬(wàn)城新天地財(cái)滿街陽(yáng)光國(guó)際鴻溪?dú)W洲街秀街城市的擴(kuò)張?jiān)斐缮虡I(yè)核心的逐步分散化，傳統(tǒng)商業(yè)中心發(fā)展的同時(shí)，其它新興的區(qū)域型商業(yè)逐步出現(xiàn)。隨著財(cái)滿街、本項(xiàng)目、天一城入市，新華北街商業(yè)帶初露崢嶸！商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)中興東大街中興西大街橋東傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)橋西商業(yè)中44市場(chǎng)小結(jié)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)規(guī)模較大，幾乎達(dá)到現(xiàn)有核心商圈的一倍，商業(yè)項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈；從經(jīng)營(yíng)角度，餐飲及休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況從整體上好于單純購(gòu)物型商業(yè)業(yè)態(tài)；目前商業(yè)模式以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，百貨業(yè)態(tài)供應(yīng)規(guī)模較大，品牌百貨逐漸成為市場(chǎng)引導(dǎo)者；新增商業(yè)的發(fā)展開(kāi)始模式轉(zhuǎn)變，新式街區(qū)成為未來(lái)的市場(chǎng)主導(dǎo)，商業(yè)多中心格局初步顯現(xiàn)。市場(chǎng)小結(jié)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)規(guī)模較大，幾乎達(dá)到現(xiàn)有核心商圈的一倍，商45項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積(萬(wàn)平米)銷(xiāo)售價(jià)格(元/平方米)租金(元/平方米*天)銷(xiāo)售率/出租率鋪位面積區(qū)間（平方米）中央名城_財(cái)滿街2.58000（一、二期）6000（三期）0.8－1.580％/90％50-130（1－2層）新世紀(jì)廣場(chǎng)2.5只租不售0.6-1.5（轉(zhuǎn)手費(fèi)5萬(wàn)左右）出租率95％最小6億德隆休閑購(gòu)物廣場(chǎng)2只租不售外街1.3內(nèi)街0.580％30-2000秀街－女人街1.5只租不售一層3.6二層2.9三層2.370％最小10港龍步行街0.4出租1.6-2.5100％60-100（1－2層）萬(wàn)城.新天地4外街10000內(nèi)街一層7500內(nèi)街二、三層3500招商未啟動(dòng)100％/0%45-400鴻溪?dú)W洲街0.7一層8000二、三層40001－250％/10％70-300（1－3層）陽(yáng)光國(guó)際1一層95001.8不到30%/10％100－230（1－2層）租售價(jià)格及租售狀況項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積(萬(wàn)平米)銷(xiāo)售價(jià)格租金銷(xiāo)售率/鋪位面積區(qū)間中46產(chǎn)品特征項(xiàng)目名稱(chēng)商鋪形式鋪位面積區(qū)間（平方米）中央名城—財(cái)滿街住宅底商，雙層商鋪，層高一層3.6米，二層3.2米50-130（1－2層）萬(wàn)城.新天地一層單層商鋪，二層以上內(nèi)街商鋪，局部雙層商鋪，層高一層3.4，二層3.2，三層3.2米1－3層商業(yè)內(nèi)街商鋪?zhàn)钚》指?外街雙層商鋪100－400鴻溪?dú)W洲街獨(dú)立商業(yè)建筑，1－2層商鋪，局部3層，層高一層3.5米，二層3.2米70-300（1－3層）陽(yáng)光國(guó)際雙層商鋪、一層平層商鋪及二層外廊式商鋪，層高一層3-4米100－230（1－2層）新世紀(jì)廣場(chǎng)內(nèi)街隔斷式商鋪，層高4米最小分割面積6平米，可組合億德隆廣場(chǎng)雙層商鋪，局部平層，層高一層3.5，二層3米，三層3.5米30-2000秀街－女人街內(nèi)街隔斷式商鋪，層高3.1米最小分割面積10平米，港龍步行街外街雙層商鋪及平層商鋪，層高一層3.5米，二層3米60-100（1－2層）產(chǎn)品特征項(xiàng)目名稱(chēng)商鋪形式鋪位面積區(qū)間（平方米）中央名城住宅底47產(chǎn)品特征——商鋪格局及面積商鋪格局外街商鋪內(nèi)街商鋪隔斷式商鋪一托二商鋪單層商鋪大型商業(yè)內(nèi)街商鋪，，玻璃隔斷劃分。最小分割面積在6平米，面積可自由組合，層高3米左右。外街獨(dú)立商鋪，單層面積在30-100之間，層高一層3.6米以?xún)?nèi)，二層3.2米以?xún)?nèi)。產(chǎn)品特征——商鋪格局及面積商鋪格局外街商鋪內(nèi)街商鋪隔斷式商鋪48租售狀況小結(jié)租金橋東區(qū)低于橋西區(qū)，橋東區(qū)0.5-1.5元/平米/天，橋西區(qū)1.6-2.5元/平米/天；橋東區(qū)區(qū)域商鋪價(jià)格約8000元/平米，橋西區(qū)商鋪價(jià)格在9000元/平米以以上，非住宅配套的獨(dú)立商業(yè)價(jià)格約10000元/平米；在售商鋪集中于1-2層，少量三層。一層臨街商鋪銷(xiāo)售價(jià)格在8000-10000元/平米，二層以上3000-4000元/平米，三層以上商鋪價(jià)格更低；外街及一層商鋪價(jià)值基本達(dá)到內(nèi)街及二層以上商鋪價(jià)值的二倍以上，商鋪位置對(duì)價(jià)格及銷(xiāo)售影響明顯；租售狀況小結(jié)租金橋東區(qū)低于橋西區(qū)，橋東區(qū)0.5-1.5元/平49典型案例財(cái)滿街（中央名城底商）開(kāi)發(fā)商：邢臺(tái)城宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)位置：中興東大街商業(yè)體量：2.5萬(wàn)平米鋪位面積（平方米）：50-130之間商鋪形式：一托二臨街商鋪商業(yè)層高：一層3.6米，二層3.2米商業(yè)均價(jià)：8000元/建筑平米銷(xiāo)售率：100%（主力店除外）出租率：80%典型案例財(cái)滿街（中央名城底商）50案例分析客群來(lái)源邢臺(tái)市區(qū)投資客為主，少量周邊區(qū)縣投資人。鋪位分割鋪位面積劃分較小，單鋪總價(jià)控制在100萬(wàn)以?xún)?nèi)，門(mén)檻合理運(yùn)作模式引進(jìn)鍋里撈和嘉年華ktv兩大主力店，先期熱場(chǎng)，帶動(dòng)銷(xiāo)售案例要點(diǎn)多數(shù)商鋪為住宅底商，商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)受到一定限制。案例分析客群來(lái)源邢臺(tái)市區(qū)投資客為主，少量周邊區(qū)縣投資人。鋪位51案例借鑒點(diǎn)底商形式對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)造成一定限制，本項(xiàng)目應(yīng)盡可能規(guī)劃獨(dú)立商鋪，提升經(jīng)營(yíng)及投資價(jià)值，拉高售價(jià)。以一托二型商鋪為主，單鋪面積小，低總價(jià)、低首付，降低了投資門(mén)檻，有利于銷(xiāo)售速度;營(yíng)銷(xiāo)手段：連續(xù)三年返8％回報(bào)，主力店先行、招商與銷(xiāo)售同步，給購(gòu)買(mǎi)者信心，促成銷(xiāo)售;案例借鑒點(diǎn)底商形式對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)造成一定限制，本項(xiàng)目應(yīng)盡可能52投資客分析項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)類(lèi)型鋪位面積銷(xiāo)售率購(gòu)買(mǎi)客群財(cái)滿街社區(qū)底商50-1301、2期100%本地投資個(gè)人及外省和周邊縣投資個(gè)人萬(wàn)城新天地集中商業(yè)/底商45-40085%（未銷(xiāo)商鋪單位面積在200以上）個(gè)人，某公司整購(gòu)地下一層，小商戶鴻溪?dú)W洲街獨(dú)立商業(yè)70-30060%本地投資個(gè)人，小型經(jīng)營(yíng)商戶投資客類(lèi)型分析：以投資個(gè)人為主，有少量經(jīng)營(yíng)商戶及公司購(gòu)買(mǎi)；投資客投資商業(yè)類(lèi)型偏好：從實(shí)際銷(xiāo)售情況看，投資者最感興趣的商鋪投資類(lèi)型是商業(yè)街商鋪和住宅底商商鋪，一般均是門(mén)臉?lè)?。投資客投資商業(yè)面積偏好：50-100平方米戶型面積在市場(chǎng)上銷(xiāo)售速度最快。投資客來(lái)源分析：多為本地投資個(gè)人；外地投資個(gè)人比例約占5%左右，主要是浙江、江蘇、山西等省的投資客；另有5%來(lái)源于周邊區(qū)縣，主要來(lái)源于沙河、清河、南和；投資客分析項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)類(lèi)型鋪位面積銷(xiāo)售率購(gòu)買(mǎi)客群財(cái)滿街社區(qū)底53商戶深訪商戶選擇精品店類(lèi)：勁霸男裝專(zhuān)賣(mài)店、妮美化妝品專(zhuān)賣(mài)餐飲類(lèi)：孔乙己酒家、米蘿咖啡、三劍茶藝館、麻辣旋風(fēng)川菜館休閑娛樂(lè)：賽樂(lè)健身俱樂(lè)部、媚思嘉美容美發(fā)美體中心婚紗攝影：魯冰花皇家婚禮廣場(chǎng)研究目的：通過(guò)對(duì)各類(lèi)商鋪成熟經(jīng)營(yíng)者的深度訪談，了解不同行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及上升空間，為項(xiàng)目業(yè)態(tài)選擇提供參考；通過(guò)對(duì)不同業(yè)態(tài)商家商鋪需求、工程技術(shù)條件、配套設(shè)施的需求了解，為項(xiàng)目后期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施配套提供參考依據(jù)。研究方法：品牌經(jīng)營(yíng)商戶深度訪談。商戶深訪商戶選擇研究目的：研究方法：54橋東是老城區(qū)，商業(yè)發(fā)展較早，存在一定地緣消費(fèi)群體；但整體消費(fèi)能力、商業(yè)租金價(jià)格要略低于橋西區(qū)；餐飲商戶認(rèn)為邢臺(tái)餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好，需求量大，但現(xiàn)有設(shè)施相對(duì)落后，檔次不高，有一定發(fā)展空間；橋西商業(yè)發(fā)展快于橋東，部分商戶對(duì)橋西關(guān)注度開(kāi)始加強(qiáng)；本案所在區(qū)域位置交通便利、周邊客流量較大，且臨近邢州大酒店，加上未來(lái)幾個(gè)住宅大盤(pán)的支撐，商業(yè)發(fā)展前景較好；如果本案發(fā)展餐飲業(yè)態(tài)，應(yīng)該重點(diǎn)考慮建筑規(guī)劃及產(chǎn)品特色，既方便商戶使用又要做出整體形象感。重要結(jié)論重要結(jié)論55消費(fèi)者研究樣本選擇篩選邢臺(tái)常住居民，要求年齡在20-50歲之間，個(gè)人月收入在1500元以上的消費(fèi)者。樣本數(shù)量，50人。研究目的：通過(guò)區(qū)域消費(fèi)者攔截訪問(wèn)，了解其消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)偏好、消費(fèi)習(xí)慣，為本案發(fā)展方向及定位提供需求方面的參考依據(jù)。研究方法：核心區(qū)消費(fèi)者攔截訪問(wèn)；地點(diǎn)包括銀座、億德隆、新世紀(jì)廣場(chǎng)。消費(fèi)者研究樣本選擇研究目的：研究方法：56消費(fèi)者對(duì)交通便利、位置好，距離近的商業(yè)設(shè)施優(yōu)先選擇；最常消費(fèi)的兩類(lèi)商業(yè)分別為服裝及餐飲；月均外出消費(fèi)3-5次，與朋友外出就餐的人均消費(fèi)金額在50元左右；邢臺(tái)缺乏比較好的餐飲街，缺少24小時(shí)營(yíng)業(yè)的餐飲商家；現(xiàn)有休閑娛樂(lè)場(chǎng)所不足，20多歲人群認(rèn)為健身場(chǎng)館相對(duì)不足；30歲左右人群則認(rèn)為咖啡、酒吧、美容美體中心等業(yè)態(tài)供應(yīng)不足。重要結(jié)論重要結(jié)論572、辦公物業(yè)市場(chǎng)2、辦公物業(yè)市場(chǎng)58辦公物業(yè)發(fā)展概況邢臺(tái)市目前沒(méi)有在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，早期的寫(xiě)字樓多為政府機(jī)關(guān)專(zhuān)用物業(yè)；目前對(duì)外出租的寫(xiě)字樓項(xiàng)目只有秦源廣場(chǎng)、三超商務(wù)樓、商銀大廈三個(gè)項(xiàng)目。少圖三超商務(wù)樓秦源商務(wù)廣場(chǎng)商銀大廈辦公物業(yè)發(fā)展概況邢臺(tái)市目前沒(méi)有在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，早期的寫(xiě)字樓59寫(xiě)字樓——秦源廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)位置總體量樓層單層面積單位面積租金秦源廣場(chǎng)中華大街158號(hào)1500平米3—6層500平米36—6320元/平米/月秦源廣場(chǎng)是邢臺(tái)僅有的幾家寫(xiě)字樓項(xiàng)目之一，其建筑格局與住宅相似；由于其臨近城市主干道，總體量不大，且租金較低，出租情況較好。寫(xiě)字樓——秦源廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)位置總體量樓層單層面積單位面積租金60秦源廣場(chǎng)1、2層為商業(yè)，3層及以上部分為寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓入住的客戶主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、貿(mào)易公司、裝飾公司、形象設(shè)計(jì)公司、電子商務(wù)公司、廣告公司等。內(nèi)部格局類(lèi)似居住物業(yè)，整體檔次較低。寫(xiě)字樓——秦源廣場(chǎng)秦源廣場(chǎng)1、2層為商業(yè)，3層及以上部分為寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓入住的61寫(xiě)字樓——三超商務(wù)樓三超商務(wù)樓建筑格局與住宅相似，硬件設(shè)施水平略低于秦源商務(wù)廣場(chǎng)，1、2層為商業(yè)，3層及以上部分為寫(xiě)字樓，入住的客戶主要有監(jiān)理公司、跆拳道館、地稅所、美容院等。項(xiàng)目名稱(chēng)位置總體量（平米）樓層單層面積（平米）單位面積（平米）租金（元/平米/月）出租率三超商務(wù)樓中華西大街10003—6層35050—2501590%以上寫(xiě)字樓——三超商務(wù)樓三超商務(wù)樓建筑格局與住宅相似，硬件設(shè)施水62寫(xiě)字樓——商銀大廈商銀大廈是邢臺(tái)除官方用寫(xiě)字樓外唯一的商業(yè)性質(zhì)的寫(xiě)字樓。其硬件設(shè)施水平較高。4層以下及12層以上為商業(yè)銀行自用，其他樓層全部定向出租。出租率達(dá)100%。項(xiàng)目名稱(chēng)位置總體量（平米）樓層單層面積（平米）租金（元/平米/月）出租率商銀大廈中興東大街950019層50015-18100%寫(xiě)字樓——商銀大廈商銀大廈是邢臺(tái)除官方用寫(xiě)字樓外唯一的商業(yè)性63小結(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)總體量（平米）樓層單層面積（平米）單位面積（平米）租金（平米/月)出租率秦源廣場(chǎng)15003—6層50036—632095%三超商務(wù)樓10003—6層35050—2501590%商銀大廈950019層500未知15-18100%邢臺(tái)市目前沒(méi)有在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，現(xiàn)有純寫(xiě)字樓多為政府機(jī)關(guān)專(zhuān)用物業(yè)，租金較低，設(shè)備設(shè)施相對(duì)較差。從目前市場(chǎng)來(lái)看，由于商務(wù)整體氛圍欠佳，寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)缺失，發(fā)展商對(duì)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓物業(yè)均保持謹(jǐn)慎，市場(chǎng)無(wú)供給。早期寫(xiě)字樓雖因位置較好，出租率高，但缺乏優(yōu)質(zhì)客戶，租金普遍偏低。小結(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)總體量（平米）樓層單層面積單位面積租金（平米/月643、酒店物業(yè)市場(chǎng)3、酒店物業(yè)市場(chǎng)65酒店市場(chǎng)分析酒店名稱(chēng)位置星級(jí)客房數(shù)量配套設(shè)施標(biāo)間價(jià)折扣入住率邢州大酒店邢臺(tái)市新華北路185號(hào)四星120餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議、洗浴280-3207折90%邢臺(tái)辰光大酒店中興西大街319號(hào)三星200餐飲部設(shè)有貴賓房、中西餐廳、自助火鍋、宴會(huì)廳?？禈?lè)中心設(shè)有卡拉OK歌舞廳、KTV包房、棋牌、保齡球、桑拿、美容、戲水樂(lè)園等設(shè)施298-5188折80%邢臺(tái)賓館（涉外）順德路201號(hào)三星400餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、醫(yī)務(wù)、傳真、美容美發(fā)、桑拿按摩、健身、洗衣180-3807折75%辰光快捷酒店中興東大街198號(hào)經(jīng)濟(jì)型166餐飲、商務(wù)中心170-2008.5折95%紅都快捷酒店中興東大街252號(hào)經(jīng)濟(jì)型100餐飲、商務(wù)中心1887.5折90%酒店多分布在市區(qū)交通比較便利的位置，市場(chǎng)上現(xiàn)有酒店為四星及以下星級(jí)酒店；除邢臺(tái)賓館為早期唯一涉外酒店，規(guī)模較大外，其余酒店客房數(shù)量相對(duì)有限；從入住率上看，星級(jí)及經(jīng)濟(jì)型酒店入住率普遍較好，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店入住率均在90%以上。酒店市場(chǎng)分析酒店名稱(chēng)位置星級(jí)客房數(shù)量配套設(shè)施標(biāo)間價(jià)折扣入住率664、商住公寓市場(chǎng)4、商住公寓市場(chǎng)67商住公寓博客公社——目前邢臺(tái)僅有的40年產(chǎn)權(quán)小戶型商住公寓項(xiàng)目名稱(chēng)位置開(kāi)發(fā)商總體量產(chǎn)權(quán)賣(mài)點(diǎn)Blog公社位于鋼鐵北路與達(dá)活泉西大街交叉口西北角邢臺(tái)中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2萬(wàn)平方米40年自住投資兩相宜，低首付、低總價(jià)量身為青年人定做的過(guò)渡性居所和個(gè)性化空間，酒店式物業(yè)管理。商住公寓博客公社——目前邢臺(tái)僅有的40年產(chǎn)權(quán)小戶型商住公寓項(xiàng)68商住公寓產(chǎn)權(quán)戶型區(qū)間準(zhǔn)修標(biāo)準(zhǔn)層高水電費(fèi)用均價(jià)銷(xiāo)售率40年40—90㎡毛坯3.2米未定2700100%實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人群：各年齡段，投資自住比例各半；因其主打低總價(jià)低首付、投資自住兩相宜的宣傳口號(hào)，銷(xiāo)售100%。商住公寓產(chǎn)權(quán)戶型區(qū)間準(zhǔn)修標(biāo)準(zhǔn)層高水電費(fèi)用均價(jià)銷(xiāo)售率40年40695、項(xiàng)目公建部分定位5、項(xiàng)目公建部分定位70商業(yè)酒店辦公商住公寓供應(yīng)規(guī)模較大尚可較小較小市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈一般較小較弱投資需求較大較小很小較大價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高較難較難尚可資金回收較快較慢較慢較快對(duì)于商業(yè)公建物業(yè)來(lái)講，地塊條件較好，具有很強(qiáng)的公建物業(yè)適應(yīng)性；因此，我們綜合比較不同類(lèi)型公建物業(yè)的市場(chǎng)供需及價(jià)格實(shí)現(xiàn)，來(lái)確定我們的物業(yè)選擇。不同物業(yè)項(xiàng)目適應(yīng)性分析考慮未來(lái)價(jià)格實(shí)現(xiàn)及資金回收，我們認(rèn)為，商業(yè)及商住公寓將是項(xiàng)目公建部分物業(yè)發(fā)展的可行選擇。商業(yè)酒店辦公商住公寓供應(yīng)規(guī)模較大尚可較小較小市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈一般71兩個(gè)端點(diǎn)部分，通過(guò)高層地標(biāo)性商住公寓的建造，打造新城市節(jié)點(diǎn)，可在南側(cè)建設(shè)邢臺(tái)第一高點(diǎn)，形成老城區(qū)新的標(biāo)志性建筑物業(yè),1-2層為商業(yè)。主干道沿線，及汽車(chē)站對(duì)面臨街位置，形成兩層帶狀臨街商業(yè)長(zhǎng)龍，充分挖掘地段商業(yè)價(jià)值。公建部分物業(yè)組合模式地塊中間區(qū)域，借助南北住宅人群及商業(yè)氛圍，建設(shè)中心商業(yè)廣場(chǎng)，形成新的城市節(jié)點(diǎn)！同時(shí)起到將臨街商業(yè)氛圍內(nèi)延，全方位帶動(dòng)廣場(chǎng)周邊的商業(yè)價(jià)值。廣場(chǎng)周邊建設(shè)2-3層商業(yè)，挖掘價(jià)值。兩個(gè)端點(diǎn)部分，通過(guò)高層地標(biāo)性商住公寓的建造，打造新城市節(jié)點(diǎn)，72公建部分物業(yè)組合模式新華大街公建效果示意充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造地標(biāo)性城市新節(jié)點(diǎn)，形成聚寶盆形公建組合。中心廣場(chǎng)商業(yè)內(nèi)延部分，結(jié)合住宅人流設(shè)計(jì)，可使中心商業(yè)價(jià)值達(dá)到最優(yōu)。中心廣場(chǎng)成為項(xiàng)目“內(nèi)核”，是項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的焦點(diǎn)。新華北街新華北街公建部分物業(yè)組合模式新華大街公建效果示意充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打73公建部分主題定位德龍城市廣場(chǎng)——邢臺(tái)城市生活新中心餐飲休閑街區(qū)+精品購(gòu)物+精品酒店式公寓公建部分主題定位74主題闡釋綜合市場(chǎng)發(fā)展、商戶、投資人、消費(fèi)者多項(xiàng)因素，我們認(rèn)為，品質(zhì)型的餐飲物業(yè)將會(huì)成為商業(yè)投資新熱點(diǎn)；多功能的城市休閑區(qū)將成為未來(lái)城市居民交流的新空間。

餐飲休閑街區(qū)商業(yè)空間功能的多元化，以及本項(xiàng)目極佳的主干道商業(yè)展示效果，使得未來(lái)項(xiàng)目商業(yè)必然承擔(dān)精品商業(yè)展示功能。

精品購(gòu)物酒店式服務(wù)，公寓式管理，投資自住兩相宜，居家辦公均方便，中小城市各種需求的自身規(guī)模限制，使得多功能成為未來(lái)城市物業(yè)結(jié)構(gòu)的重要組成部分。

精品酒店式公寓主題闡釋綜合市場(chǎng)發(fā)展、商戶、投資人、消費(fèi)者多項(xiàng)因素，我們認(rèn)為75功能定位社區(qū)配套。面向社區(qū)居民，提供基本生活所需；餐飲休閑。面向邢臺(tái)市區(qū)居民，提供餐飲休閑的集中消費(fèi)區(qū)；精品購(gòu)物。面向邢臺(tái)消費(fèi)者，提供休閑性購(gòu)物的理想場(chǎng)所；中心廣場(chǎng)。是項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)者及住宅客群共有的休閑空間，為老城區(qū)注入新的休閑生活元素。

商業(yè)提供城市白領(lǐng)新的居住空間選擇、新的城市生活方式；為創(chuàng)業(yè)者提供全新的商住兩用空間，滿足多方位需求。

公寓功能定位社區(qū)配套。面向社區(qū)居民，提供基本生活所需；商業(yè)提供76目標(biāo)客群定位投資客。主要是市區(qū)有實(shí)力的財(cái)富階層，少量周邊區(qū)縣財(cái)富客群。經(jīng)營(yíng)者。部分知名品牌餐飲、服飾、健身等，地區(qū)連鎖品牌經(jīng)營(yíng)者。消費(fèi)者。住宅及公寓居民；橋東中高端消費(fèi)者，橋西及少量外地客群。臨街商鋪投資客群。主要是市區(qū)有實(shí)力的財(cái)富階層，少量周邊區(qū)縣財(cái)富客群。自住客群。年輕白領(lǐng)，過(guò)渡性購(gòu)房者，常來(lái)常往的商務(wù)客群。創(chuàng)業(yè)者。資金有限，年輕的創(chuàng)業(yè)者，中小企業(yè)的拓展機(jī)構(gòu)等等。中小企業(yè)。規(guī)模不大，對(duì)傳統(tǒng)辦公場(chǎng)所不滿的企業(yè)，可能多套購(gòu)買(mǎi)，酒店式公寓目標(biāo)客群定位投資客。主要是市區(qū)有實(shí)力的財(cái)富階層，少量周邊區(qū)縣77公建物業(yè)體量新華北街新華北街地標(biāo)性公寓，考慮市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目規(guī)模特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制，建議規(guī)?？刂圃?-2.5萬(wàn)平米。圍繞中心廣場(chǎng)，打造餐飲休閑廣場(chǎng)，同時(shí)補(bǔ)充一定規(guī)模社區(qū)配套型中小商鋪。建議面積2-2.5萬(wàn)平米。路口黃金地段及車(chē)站臨街部分，以展示性較強(qiáng)的服飾旗艦店、珠寶展示店、家居品牌店等，提升項(xiàng)目品質(zhì)。建議規(guī)模5000-8000平米。結(jié)合地塊規(guī)劃條件及不同物業(yè)價(jià)值，各物業(yè)規(guī)劃如下，共計(jì)公建部分體量建議：4.5-5.8萬(wàn)平米。公建物業(yè)體量新華北街新華北街地標(biāo)性公寓，考慮市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目規(guī)模78修正因素地理位置交通條件商業(yè)氛圍硬件設(shè)施發(fā)展商建筑規(guī)劃租金水平（元/平米*天)權(quán)重20%15%20%15%15%15%100%億德隆廣場(chǎng)1111111.0本案0.91.31.16權(quán)重20%15%20%15%15%15%100%港龍商業(yè)街1111112.0本案1.12.13權(quán)重20%15%20%15%15%15%100%新世紀(jì)廣場(chǎng)1111111.2本案0權(quán)重20%15%20%15%15%15%100%秀街1111112.0本案1.52.25權(quán)重20%15%20%15%15%15%100%財(cái)滿街1111111.2本案3商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格定位修正因素地理位置交通條件商業(yè)氛圍硬件設(shè)施發(fā)展商建筑規(guī)劃租金水79經(jīng)過(guò)與典型項(xiàng)目對(duì)比，判斷本項(xiàng)目1-2層目前入市租金可達(dá)1.63元/平米*天左右；按商業(yè)首年投資回報(bào)率8%折算，項(xiàng)目目前市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)可達(dá)7500元/建筑平米。商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格定位考慮邢臺(tái)商業(yè)投資市場(chǎng)處于起步階段，按商業(yè)售價(jià)年均10-15%保守估算，本項(xiàng)目商業(yè)2009年入市售價(jià)可達(dá)：8200—8600元/建筑平米經(jīng)過(guò)與典型項(xiàng)目對(duì)比，判斷本項(xiàng)目1-2層目前入市租金可達(dá)1.680商住公寓以“博客公社”為唯一參照，其去年銷(xiāo)售均價(jià)基本與周邊住宅持平，因此，本項(xiàng)目公寓部分售價(jià)建議：公寓銷(xiāo)售價(jià)格定位根據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)項(xiàng)目自身住宅定價(jià)及周邊住宅定價(jià)綜合確定商住公寓以“博客公社”為唯一參照，其去年銷(xiāo)售均價(jià)基本與周邊住81高屋建瓴卓爾不群住宅篇發(fā)展概況住宅市場(chǎng)深入研究重點(diǎn)案例研究住宅發(fā)展趨勢(shì)判斷目標(biāo)客戶深訪住宅定位高屋建瓴卓爾不群住宅篇發(fā)展概況821、發(fā)展概況1、發(fā)展概況831.商品住房市場(chǎng)發(fā)展緩慢；2.早期住宅產(chǎn)品是以安居房為主的中低檔產(chǎn)品；3.單位集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房占住房供應(yīng)的一半以上；…03年以前住宅市場(chǎng)發(fā)展概況——發(fā)展歷程第一階段07年至今現(xiàn)階段1.大面積土地出讓?zhuān)恋貎r(jià)格大幅上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；2.產(chǎn)品設(shè)計(jì)由粗放型向品質(zhì)化過(guò)渡；3.房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，市場(chǎng)表現(xiàn)較活躍；03-06年1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增加；2.開(kāi)發(fā)新城和改造老城帶來(lái)大量需求，推動(dòng)商品房市場(chǎng)發(fā)展；3.房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)平穩(wěn)。第二階段1.商品住房市場(chǎng)發(fā)展緩慢；…03年以前住宅市場(chǎng)發(fā)展概況——發(fā)84橋西區(qū)：城市新興區(qū)域，當(dāng)前主流供應(yīng)板塊；市場(chǎng)認(rèn)可度較高；區(qū)域價(jià)格在3300－4000元/平米；達(dá)活泉公園板塊樓盤(pán)品質(zhì)稍高。橋東區(qū)（老城區(qū)）：起步早，發(fā)展停滯，當(dāng)前供應(yīng)極少；商業(yè)氛圍較好，城市配套相對(duì)完善；城市面貌相對(duì)落后，有待改進(jìn)；區(qū)域價(jià)格在2600－3000元/平米。高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：商品住宅開(kāi)發(fā)量很小。住宅市場(chǎng)發(fā)展概況——市場(chǎng)格局達(dá)活泉公園板塊橋西區(qū)：橋東區(qū)（老城區(qū)）：高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：商品住宅開(kāi)發(fā)量很小852、住宅市場(chǎng)深入研究2、住宅市場(chǎng)深入研究86中央名城陽(yáng)光印象凱旋城天闊上城永輝巴黎陽(yáng)光國(guó)際盛世公館選取原則：1.邢臺(tái)市當(dāng)前在售且銷(xiāo)售情況良好的中高端項(xiàng)目；2.建筑面積在5萬(wàn)平方米以上；3.銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)3000元及以上；4.與本案有一定競(jìng)爭(zhēng)或借鑒意義的項(xiàng)目；住宅市場(chǎng)深入研究——樣本選取中央名城陽(yáng)光印象凱旋城天闊上城永輝巴黎陽(yáng)光國(guó)際盛世公館選取原87項(xiàng)目名稱(chēng)占地（畝）建筑面積（萬(wàn)m2）建筑形態(tài)面積區(qū)間（m2）當(dāng)前價(jià)格（元/m2）開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售率中央名城709.7多層、小高層40-22328002006.7尾盤(pán)凱旋城10511多層、小高層103-23033002005.8尾盤(pán)永輝·巴黎16525多層、高層、小高層100-30035002005.546.8％盛世公館10514.5疊拼、高層、小高層100-300疊拼4000高層33002007.155.2％天闊上城467多層、高層、小高層87-24033002006.7尾盤(pán)陽(yáng)光國(guó)際15017別墅、小高層105－210躍層3500-40002006.8尾盤(pán)陽(yáng)光印象16025多層、小高層65-21533002007.158.5％住宅市場(chǎng)深入研究——樣本基礎(chǔ)資料項(xiàng)目名稱(chēng)占地建筑面積建筑形態(tài)面積區(qū)間當(dāng)前價(jià)格88樣本項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積129.2萬(wàn)平方米，主要在售項(xiàng)目?jī)H三個(gè)，總計(jì)30.2萬(wàn)，其余均為尾盤(pán)銷(xiāo)售。物業(yè)名稱(chēng)供應(yīng)面積（萬(wàn)m2）在售面積中央名城9.7尾盤(pán)凱旋城11尾盤(pán)永輝·巴黎2513.3盛世公館14.56.5天闊上城7尾盤(pán)陽(yáng)光國(guó)際17尾盤(pán)陽(yáng)光印象2510.4總計(jì)129.230.2住宅市場(chǎng)深入研究——供應(yīng)分析當(dāng)前供應(yīng)分析樣本項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積129.2萬(wàn)平方米，物業(yè)名稱(chēng)供應(yīng)面積在89區(qū)域地塊名稱(chēng)面積（畝）總價(jià)（萬(wàn)元）拍賣(mài)時(shí)間受讓單位橋東區(qū)共165畝邢師南院228252007.8.13邢臺(tái)市順發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中興東大街12672002007.8.28邢房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司原儲(chǔ)運(yùn)公司1720202008.2.2河北富興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司橋西區(qū)共229畝原棉麻庫(kù)126260002007.9.29河北秀蘭房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司原總商會(huì)用地33552008.2.2邢臺(tái)新發(fā)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司孔村100180002008.2.2邢臺(tái)基業(yè)商務(wù)投資有限公司高開(kāi)區(qū)共207畝高開(kāi)區(qū)地塊20788002007.11.8邢臺(tái)市金宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司邢臺(tái)市近期住宅建設(shè)用地出讓結(jié)果住宅市場(chǎng)深入研究——供應(yīng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：邢臺(tái)市土地儲(chǔ)備中心潛在供應(yīng)分析近期住宅建設(shè)用地出讓總面積為601畝。另?yè)?jù)《邢臺(tái)市住房建設(shè)規(guī)劃》，提出2008—2010年建設(shè)住房將達(dá)到489萬(wàn)平方米，約5.096萬(wàn)套，區(qū)域地塊名稱(chēng)面積（畝）總價(jià)（萬(wàn)元）拍賣(mài)時(shí)間受讓單位橋東區(qū)邢師90區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)企業(yè)名稱(chēng)

地塊占地（公頃）開(kāi)工建筑面積（萬(wàn)㎡）橋東區(qū)新世紀(jì)嘉園邢臺(tái)市邢房中興東大街20.030.0天香苑邢臺(tái)市盛捷中興東大街南側(cè)2.03.0塬上人家邢臺(tái)市秦塬百泉大街南、車(chē)站南街以東3.56.1獄警花園邢臺(tái)市安居黃河二路7.510.8百合小筑邢臺(tái)市新華黃河二路東1.33.3天一城河北家樂(lè)園新華北路9.014.0北郭莊(暫定)河北凰家北郭莊南側(cè)1.12.8合計(jì)44.470橋西區(qū)天合嘉園邢臺(tái)市天合團(tuán)結(jié)西大街7.315.0盛世公館邢臺(tái)盛世南大汪村西1.94.6陽(yáng)光印象二期河北凰家太行路東側(cè)6.716.0陽(yáng)光東園河北凰家冶金路東側(cè)0.51.2秀蘭.水榭翰城河北秀蘭守敬南大街東5.015.0

中房社區(qū)舊房改造

中房開(kāi)發(fā)橋西新興西大街

0.7

1.0世紀(jì)名都河北金大地迎賓路北側(cè)4.17.8

幸福人家住宅小區(qū)中房開(kāi)發(fā)

太行路西、團(tuán)結(jié)西大街南

6.6

8.4合計(jì)

25.559.6邢臺(tái)市2008年市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)表住宅市場(chǎng)深入研究——供應(yīng)分析潛在供應(yīng)分析預(yù)計(jì)08年總開(kāi)工面積達(dá)69.9萬(wàn)平方米；總建設(shè)面積達(dá)129.6平方米。可以預(yù)見(jiàn)，短期內(nèi)大量的住宅集中供應(yīng)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)企業(yè)名稱(chēng)

地塊占地開(kāi)工建筑面積橋東區(qū)新世紀(jì)嘉91物業(yè)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)價(jià)（元/m2）當(dāng)前均價(jià)（元/m2）中央名城2006.717002800凱旋城2005.825003300永輝·巴黎2005.518003500盛世公館2007.122803300天闊上城2006.720003300陽(yáng)光國(guó)際2006.825003500陽(yáng)光印象2007.124003300注1：當(dāng)前均價(jià)為08年1月的調(diào)研數(shù)據(jù)，整體市場(chǎng)年均價(jià)漲幅對(duì)比樣本項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅區(qū)間多在35％－45％。市場(chǎng)年均漲幅為32.5％：住宅市場(chǎng)深入研究——價(jià)格分析樣本項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅對(duì)比其增長(zhǎng)主要受全國(guó)性房?jī)r(jià)增長(zhǎng)影響較大，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)趨于平穩(wěn)。物業(yè)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)價(jià)當(dāng)前均價(jià)中央名城2006.71700292物業(yè)名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)m2）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售周期（月）銷(xiāo)售速度（萬(wàn)平米/年）中央名城9.7尾盤(pán)186.5凱旋城11尾盤(pán)284.8永輝·巴黎2546.8％314.5盛世公館14.555.2％128天闊上城7尾盤(pán)184.7陽(yáng)光國(guó)際5.7（二期）尾盤(pán)175.7陽(yáng)光印象2558.5％1214.6注：樓盤(pán)銷(xiāo)售周期為開(kāi)盤(pán)日至08年1月。住宅市場(chǎng)深入研究——銷(xiāo)售情況分析樣本項(xiàng)目年均銷(xiāo)售速度基本在5萬(wàn)平方米左右，全年總銷(xiāo)量為48.8萬(wàn)平方米；其中盛世公館和陽(yáng)光印象銷(xiāo)售速度較快，主要是其開(kāi)盤(pán)價(jià)格相對(duì)較低，同時(shí)，分別受產(chǎn)品和品牌的影響作用較突出。物業(yè)名稱(chēng)建筑面積銷(xiāo)售率銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售速度中央名城9.7尾盤(pán)1893建筑規(guī)模普遍較小，20萬(wàn)以上的僅兩個(gè)項(xiàng)目；容積率集中在2.0左右；建筑層數(shù)以6-11層的多層和小高層為主。物業(yè)名稱(chēng)占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)m2）容積率建筑形態(tài)建筑層數(shù)中央名城709.72.06多層、小高層6-11凱旋城105111.57多層、小高層5－12永輝·巴黎165252.27多層、高層、小高層6-10盛世公館10514.52.07疊拼、高層、小高層12-18天闊上城4672.26多層、高層、小高層6-17陽(yáng)光國(guó)際150171.7別墅、小高層9陽(yáng)光印象160252.34多層、小高層6-12本案建筑規(guī)模較大，但容積率偏高，并不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)建筑規(guī)模住宅市場(chǎng)深入研究——產(chǎn)品特征分析建筑規(guī)模普遍較小，20萬(wàn)以上的僅兩個(gè)項(xiàng)目；物業(yè)名稱(chēng)占地面積建94建筑類(lèi)型：板樓為主；建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格各自有半；外立面材料：以涂料和面磚為主。

建筑類(lèi)型及風(fēng)格住宅市場(chǎng)深入研究——產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱(chēng)建筑類(lèi)型建筑風(fēng)格外立面材料中央名城板樓現(xiàn)代簡(jiǎn)約面磚凱旋城板樓歐式局部石材、面磚涂料永輝·巴黎板樓法式面磚盛世公館板樓新古典面磚天闊上城板樓現(xiàn)代面磚局部涂料陽(yáng)光國(guó)際板樓現(xiàn)代面磚陽(yáng)光印象板樓、塔樓現(xiàn)代涂料當(dāng)前市場(chǎng)建筑風(fēng)格單一，材料較粗獷，缺乏高品質(zhì)感的建筑產(chǎn)品。凱旋城盛世公館天闊上城中央名城陽(yáng)光國(guó)際永輝巴黎陽(yáng)光印象建筑類(lèi)型：板樓為主；建筑類(lèi)型及風(fēng)格住宅市場(chǎng)深入研究——產(chǎn)品特95戶型構(gòu)成住宅市場(chǎng)深入研究——產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱(chēng)一居二居三居四居及以上面積m2比例面積m2比例面積m2比例面積m2比例中央名城40-7015%8020%114-14650%22315%凱旋城——10315％15070％200-23015％永輝·巴黎——100－12030％120-14040％150-30030％盛世公館——100-11620%143-15770%160-30010%天闊上城——8710％130-15540％200-24050％陽(yáng)光印象65－6830％80－9040％100－15020％196－21510％戶型構(gòu)成住宅市場(chǎng)深入研究——產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱(chēng)一居二居三居96戶型比例市場(chǎng)主流需求以大面積三居為主，與當(dāng)前的政策導(dǎo)向相悖。本案產(chǎn)品打造需要在市場(chǎng)和政策之間選擇合理的平衡點(diǎn)。戶型分析住宅市場(chǎng)深入研究——產(chǎn)品特征分析主力供應(yīng)戶型：三居為主，二居其次。主力供應(yīng)面積：集中在130-160平方米；戶型比例市場(chǎng)主流需求以大面積三居為主，與當(dāng)前的政策導(dǎo)向相悖。97綠化主要以草皮及低矮的灌木為主，成年大樹(shù)較少；總體景觀設(shè)計(jì)較粗獷，品質(zhì)感較低；新項(xiàng)目開(kāi)始關(guān)注園林設(shè)計(jì)；市場(chǎng)園林景觀發(fā)展比較滯后，園林景觀附加值挖掘力度較弱。園林景觀住宅市場(chǎng)深入研究——產(chǎn)品特征分析綠化主要以草皮及低矮的灌木為主，成年大樹(shù)較少；市場(chǎng)園林景觀發(fā)98物業(yè)名稱(chēng)停車(chē)方式車(chē)位配比價(jià)格中央名城地上1：13000元/m2凱旋城地上1：1租50-60元/月永輝·巴黎地上為主1：1租30元/月，地下車(chē)庫(kù)售5000元/m2盛世公館地下為主1：1車(chē)庫(kù)4000元/m2陽(yáng)光國(guó)際地上為主1：0.6租50元/月，地下車(chē)庫(kù)售7-8萬(wàn)元/個(gè)車(chē)位分析以地面停車(chē)為主，僅檔次較高的盛世公館有地下停車(chē)；車(chē)位配比主要在1：1，配置較高；車(chē)位售價(jià)3000-5000元/m2，車(chē)位租金30-60元/月。住宅市場(chǎng)深入研究——產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱(chēng)停車(chē)方式車(chē)位配比價(jià)格中央名城地上1：13000元/m99物業(yè)名稱(chēng)商業(yè)小區(qū)診所幼兒園健身場(chǎng)所兒童活動(dòng)場(chǎng)所會(huì)所中央名城√√凱旋城√售樓處改造，未定功能永輝·巴黎√√√√盛世公館√√√1000平米，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、棋牌中心、休閑吧天闊上城√陽(yáng)光國(guó)際√√√√陽(yáng)光印象√√小區(qū)配套比較單一，且檔次普遍較低；新盤(pán)開(kāi)始有會(huì)所設(shè)置，以棋牌、活動(dòng)室為主。社區(qū)配套住宅市場(chǎng)深入研究——產(chǎn)品特征分析社區(qū)配套正處在從簡(jiǎn)單的商業(yè)配套向會(huì)所消費(fèi)過(guò)渡階段。物業(yè)名稱(chēng)商業(yè)小區(qū)幼兒園健身兒童活會(huì)所中央名城√√凱旋城√售樓100項(xiàng)目名稱(chēng)管理公司物業(yè)管理費(fèi)（元/平米*月）中央名城石家莊恒輝物業(yè)0.8凱旋城石家莊燕都物業(yè)0.8永輝·巴黎自管0.8盛世公館未定0.6～0.8陽(yáng)光國(guó)際自管0.8陽(yáng)光印象深圳銀典0.8物業(yè)管理住宅市場(chǎng)深入研究——產(chǎn)品特征分析除陽(yáng)光印象外，其余樓盤(pán)均未重視物業(yè)管理服務(wù)；整體市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)取費(fèi)較低，不足一元；市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)管理水平低下，缺少品質(zhì)樓盤(pán)意識(shí)，難以有效保持物業(yè)的增值和保值。項(xiàng)目名稱(chēng)管理公司物業(yè)管理費(fèi)中央名城石家莊恒輝物業(yè)0.8凱旋城101客戶來(lái)源物業(yè)名稱(chēng)邢臺(tái)市客戶周邊區(qū)縣客戶中央名城90%10%凱旋城85%15%永輝·巴黎80%20%盛世公館60%40%天闊上城85%15%陽(yáng)光國(guó)際80%20%陽(yáng)光印象83%17%集中區(qū)間80%-85%15%-20%住宅市場(chǎng)深入研究——客群分析除盛世公館因品質(zhì)較高，周邊區(qū)縣客群購(gòu)買(mǎi)比例較高外，其它樓盤(pán)市區(qū)是主要購(gòu)買(mǎi)群體，占80％以上；周邊區(qū)縣主要以沙河、清河客戶為主，少量隆堯客戶，其它區(qū)縣比例極低?？蛻魜?lái)源物業(yè)名稱(chēng)邢臺(tái)市客戶周邊區(qū)縣客戶中央名城90%10%凱102市區(qū)客戶基本特征職業(yè)特征年齡結(jié)構(gòu)電力、冶金鋼鐵、煤礦石油、私營(yíng)業(yè)主、醫(yī)院、學(xué)校、公務(wù)員購(gòu)買(mǎi)目的客戶特征主要集中在35-45歲之間。自住為主，高檔物業(yè)多為二次或多次置業(yè)。需求特征對(duì)橋西區(qū)認(rèn)可度高，能夠承受40萬(wàn)以?xún)?nèi)物業(yè)，普遍選擇貸款的購(gòu)房方式市區(qū)客戶基本特征職業(yè)特征年齡結(jié)構(gòu)電力、冶金購(gòu)買(mǎi)目的客戶特征主103職業(yè)特征年齡結(jié)構(gòu)私營(yíng)企業(yè)主沙河：煤礦、鐵礦、玻璃廠清河：羊絨、羊毛、紡織制品購(gòu)買(mǎi)目的主要集中在35-50歲之間。自住為主，有部分客戶為子女購(gòu)買(mǎi)。區(qū)縣客戶基本特征客戶特征需求特征注重樓盤(pán)檔次，面積需求較大，價(jià)格承受力達(dá)70萬(wàn)元，復(fù)式、別墅的主要購(gòu)買(mǎi)人群，部分一次性付款職業(yè)特征年齡結(jié)構(gòu)私營(yíng)企業(yè)主購(gòu)買(mǎi)目的主要集中在35-50歲之間1043、重點(diǎn)案例研究3、重點(diǎn)案例研究105重點(diǎn)案例分析陽(yáng)光國(guó)際開(kāi)發(fā)商：河北凰家地產(chǎn)項(xiàng)目位置：橋西區(qū)達(dá)活泉西大街占地面積：9.95公頃建筑面積：17萬(wàn)平方米容積率：1.7綠化率：37％產(chǎn)品簡(jiǎn)介建筑類(lèi)型：普通板樓、疊拼、商住樓建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格為主主力戶型：117—142㎡三室二廳二衛(wèi)/二室二廳二衛(wèi)園林：中央綠島，1200株成年喬木，70多種綠色植物。500米水系，7000平方米水景園林。建筑細(xì)節(jié)：三面采光弧度設(shè)計(jì)，大面積落地玻璃窗設(shè)備配套：CL建筑體系、雙層中空玻璃、安防系統(tǒng)重點(diǎn)案例分析陽(yáng)光國(guó)際開(kāi)發(fā)商：河北凰家地產(chǎn)產(chǎn)品簡(jiǎn)介建筑106位于邢臺(tái)新城中心，毗鄰達(dá)活泉公園，地理位置十分優(yōu)越，自然景觀得天獨(dú)厚周邊配套發(fā)展相對(duì)成熟，交通和生活便利具備一定的建筑細(xì)節(jié)，園林景觀較豐富，有產(chǎn)品創(chuàng)新和高新節(jié)能技術(shù)運(yùn)用陽(yáng)光國(guó)際是過(guò)去時(shí)的NO.1，比較地理位置和周邊配套，本案均不遜于陽(yáng)光國(guó)際，唯一不足的是外部環(huán)境遜于該案。于本案而言，可以依托老城絕佳的地段價(jià)值，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)、自身景觀和物業(yè)服務(wù)等提升項(xiàng)目品質(zhì)，打造將來(lái)的NO.1！重點(diǎn)案例分析——陽(yáng)光國(guó)際該項(xiàng)目做得比較成功，對(duì)本案有一定的借鑒意義位于邢臺(tái)新城中心，毗鄰達(dá)活泉公園，地理位置十分優(yōu)越，自然景觀107重點(diǎn)案例分析——盛世公館項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)商：河北盛世房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：橋西區(qū)鋼鐵北路占地面積：7公頃建筑面積：14.5萬(wàn)平方米容積率：2.07綠化率：40％開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007-01-18入住時(shí)間：2008年底產(chǎn)品簡(jiǎn)介建筑類(lèi)型：觀景公寓、疊拼、商業(yè)（5萬(wàn)㎡）建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格主力戶型：三居140㎡園林：3條景觀綠軸，中心水系。建筑細(xì)節(jié)：入戶花園、空中花園，外飄窗、觀景電梯、地下停車(chē)設(shè)備配套：自動(dòng)化管理系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)會(huì)所：1000平方米，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、棋牌、休閑吧重點(diǎn)案例分析——盛世公館項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)商：河北盛108重點(diǎn)案例分析——盛世公館價(jià)格分析盛世公館開(kāi)盤(pán)以來(lái)的價(jià)格走勢(shì)高層：價(jià)格平均月增幅3.7％別墅：價(jià)格平均月增幅4％銷(xiāo)售率：55.2％一年銷(xiāo)售達(dá)8萬(wàn)平方米在區(qū)域新盤(pán)中比較突出，屬于中高檔社區(qū)；銷(xiāo)售采用低開(kāi)高走策略，開(kāi)盤(pán)一年多時(shí)間價(jià)格上漲了45％左右，銷(xiāo)售速度相對(duì)較快。重點(diǎn)案例分析——盛世公館價(jià)格分析盛世公館開(kāi)盤(pán)以來(lái)的價(jià)格走勢(shì)高109重點(diǎn)案例分析——盛世公館客群分析客戶職業(yè)特征機(jī)關(guān)單位醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位冶金廠、邢鋼、礦廠等效益較好的企業(yè)邢臺(tái)縣沙河市內(nèi)丘任縣重點(diǎn)案例分析——盛世公館客群分析客戶職業(yè)特征邢臺(tái)縣110位于邢臺(tái)橋西偏北區(qū)域，雖然目前周邊配套相對(duì)滯后，但未來(lái)發(fā)展空間廣闊項(xiàng)目自身品質(zhì)較高，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造，具備建筑形象、景觀和會(huì)所等附加值高品質(zhì)的產(chǎn)品形象贏得良好的市場(chǎng)口碑，高端客群購(gòu)買(mǎi)量較大。盛世公館是目前在售項(xiàng)目中整體水平最高的，無(wú)論整體或是細(xì)節(jié)的規(guī)劃設(shè)計(jì)都比較突出，建筑風(fēng)格低調(diào)不失大氣，盡管地處偏遠(yuǎn)，但銷(xiāo)售情況依然良好，對(duì)未來(lái)本案策劃有一定的參考價(jià)值，好的產(chǎn)品一定會(huì)有好的市場(chǎng)回報(bào)！該項(xiàng)目正在火熱銷(xiāo)售，其出色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提高了邢臺(tái)住宅產(chǎn)品檔次重點(diǎn)案例分析——盛世公館位于邢臺(tái)橋西偏北區(qū)域，雖然目前周邊配套相對(duì)滯后，但未來(lái)發(fā)展空111重點(diǎn)案例分析——天一城開(kāi)發(fā)商：河北家樂(lè)園集團(tuán)項(xiàng)目位置：新華北路占地面積：325畝建筑面積：50萬(wàn)平方米容積率：≥2.3項(xiàng)目定位：“24小時(shí)活力城·邢臺(tái)城市新地標(biāo)”產(chǎn)品規(guī)劃：高層、多層住宅；SOHO公寓；酒店；商業(yè)街小區(qū)配套：小學(xué)、商業(yè)06年7月以2.53億元競(jìng)得原拖拉機(jī)廠地塊；07年4月利用舊廠房改造而成的大型超市和家電數(shù)碼城開(kāi)業(yè)；08年3月發(fā)售萬(wàn)元貴賓卡定房可優(yōu)惠；預(yù)計(jì)08年5月住宅開(kāi)盤(pán)，價(jià)格3000-3500元/平方米。項(xiàng)目概況項(xiàng)目進(jìn)展商業(yè)面積：20萬(wàn)平方米住宅面積：30萬(wàn)平方米以高層和多層為主重點(diǎn)案例分析——天一城開(kāi)發(fā)商：河北家樂(lè)園集團(tuán)06年7112重點(diǎn)案例分析——天一城天一城項(xiàng)目策略分析打造商業(yè)預(yù)售住宅再造商業(yè)利用9個(gè)月時(shí)間將舊有廠房打造成13000m2量販超市和5000m2家電數(shù)碼城，以聚積人氣，樹(shù)立品牌一年后天一城人氣大增，現(xiàn)等待適宜時(shí)機(jī)將住宅推向市場(chǎng)，以便迅速回流資金住宅銷(xiāo)售達(dá)到預(yù)期之后繼續(xù)投入更多資金重新布置商業(yè)格局，再造區(qū)域商業(yè)中心重點(diǎn)案例分析——天一城天一城項(xiàng)目策略分析打造商業(yè)預(yù)售住宅再造113天一城商業(yè)已聚積不少人氣，本案策劃時(shí)可將其納入便利商圈；天一城住宅先于本案銷(xiāo)售，其價(jià)格策略直接影響本案，若價(jià)格順勢(shì)增長(zhǎng)則十分利于本案價(jià)格的提升；先造商業(yè)后銷(xiāo)住宅策略能否成功可成為本案最直接借鑒，本案有后動(dòng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)本案影響重點(diǎn)案例分析——天一城天一城規(guī)模是本案兩倍以上，比拼規(guī)模本案處于劣勢(shì)；天一城土地成本遠(yuǎn)低于本案，若其采取低價(jià)入市手段將對(duì)本案住宅價(jià)格產(chǎn)生不利影響；其大規(guī)模綜合商業(yè)使得本案確定商業(yè)形態(tài)有一定難度。天一城商業(yè)已聚積不少人氣，本案策劃時(shí)可將其納入便利商圈；對(duì)114重點(diǎn)案例分析——秀蘭·水榭翰城開(kāi)發(fā)商：河北秀蘭房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目位置：郭守敬南大街東占地面積：126畝容積率：≥307年9月以2.6億元競(jìng)得原棉麻庫(kù)地塊；08年計(jì)劃建設(shè)15萬(wàn)平米住宅，價(jià)格未定；預(yù)計(jì)于08年6月舉行奠基儀式。項(xiàng)目概況項(xiàng)目進(jìn)展重點(diǎn)案例分析——秀蘭·水榭翰城開(kāi)發(fā)商：河北秀蘭房地產(chǎn)115對(duì)本案影響重點(diǎn)案例分析——秀蘭·水榭翰城DBCA地處橋西區(qū)但距本案較近地塊面積大，較為規(guī)整位于成熟居住區(qū)，毗鄰圍寨河土地成本高，樓面地價(jià)達(dá)千元必然分流本案住宅部分消費(fèi)者，適宜居住的優(yōu)勢(shì)將推動(dòng)其價(jià)格高企，對(duì)本案住宅產(chǎn)品定價(jià)及銷(xiāo)售會(huì)產(chǎn)生一定威脅項(xiàng)目特征對(duì)本案影響重點(diǎn)案例分析——秀蘭·水榭翰城DBCA地處橋西區(qū)但116住宅市場(chǎng)分析小結(jié)銷(xiāo)售年去化量為48.8萬(wàn)平方米，產(chǎn)品檔次較高的樓盤(pán)去化速度明顯較快，130平方米左右的三居、二居銷(xiāo)售最快。價(jià)格整體均價(jià)2800-3500元/平方米（毛坯），價(jià)格年均增30%-45%之間，價(jià)格上漲較快。產(chǎn)品產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重，新盤(pán)開(kāi)始關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品檔次劃分模糊，大多為階層混居型社區(qū)。供應(yīng)當(dāng)前產(chǎn)品供應(yīng)出現(xiàn)斷層，目前僅有3個(gè)項(xiàng)目還有存量?？腿嚎蛻糍?gòu)買(mǎi)以改善型自住為主，購(gòu)買(mǎi)人群以市區(qū)居民為主，占80％以上，周邊區(qū)縣主要來(lái)源于沙河、清河和隆堯。住宅市場(chǎng)分析小結(jié)銷(xiāo)售年去化量為48.8萬(wàn)平方米，產(chǎn)品檔次較高1174、住宅發(fā)展趨勢(shì)判斷4、住宅發(fā)展趨勢(shì)判斷118住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷交投近年交投量以超過(guò)20％的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今年交投量70－90萬(wàn)平方米。價(jià)格隨著市場(chǎng)化程度逐步提高，商品住宅價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)。07年全年均價(jià)已達(dá)2800元/平方米，但受大勢(shì)影響，漲幅可能趨于平緩；供應(yīng)潛在供應(yīng)量較大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，三年內(nèi)可能形成井噴；環(huán)境市場(chǎng)投資環(huán)境良好，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈；邢臺(tái)住宅市場(chǎng)起步晚，自07年以來(lái)才進(jìn)入快速發(fā)展階段，未來(lái)發(fā)展空間較大，市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀。順勢(shì)而上，引領(lǐng)潮流住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷交投近年交投量以超過(guò)20％的速度增長(zhǎng)，預(yù)1195、目標(biāo)客戶深訪5、目標(biāo)客戶深訪120需求深度訪談訪談主要內(nèi)容：區(qū)域認(rèn)知、產(chǎn)品需要、居住滿意度、價(jià)格預(yù)期、消費(fèi)偏好等幾大方面內(nèi)容進(jìn)行深度訪談。獲取客戶途徑：橋東區(qū)：中央名城售樓處攔訪3組，人民醫(yī)院攔訪7組，市政府?dāng)r訪2組，銀座百貨攔訪5組；橋西區(qū)：凱旋城攔訪3組，永輝巴黎2組、盛世公館2組。深訪數(shù)量：共25組，最后選定有效客戶20組。調(diào)研方式：一對(duì)一式的深度訪談?wù){(diào)查。訪談目的：指導(dǎo)項(xiàng)目定位，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。需求深度訪談訪談主要內(nèi)容：區(qū)域認(rèn)知、產(chǎn)品需要、居住滿意度、121深度訪談客戶區(qū)域認(rèn)知分析客戶背景資料分析客戶產(chǎn)品需求分析客戶接受價(jià)格分析客戶消費(fèi)偏好分析客戶居住滿意度分析深度訪談客戶區(qū)域認(rèn)知分析客戶背景資料分析客戶產(chǎn)品需求分析客122背景資料年齡：30-35歲4人，35-40歲8人，40-45歲6人，45歲以上2人。教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷16人，大專(zhuān)以下4人。行業(yè)構(gòu)成：政府機(jī)關(guān)4人，醫(yī)院4人，鋼鐵、電力、煤礦行業(yè)11人，教師2人。目前居住區(qū)域：橋東區(qū)11人，橋西區(qū)8人，周邊區(qū)縣1人。背景資料年齡：30-35歲4人，35-40歲8人，40-45123認(rèn)知度高：熟悉且較為深刻，老城區(qū)，配套齊全，交通方便?！恢煤媒逃Y源豐富交通便利配套全車(chē)多、人雜不安靜、不安全居住環(huán)境不佳區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū)域劣勢(shì)客戶區(qū)域認(rèn)知分析認(rèn)知度高：熟悉且較為深刻，老城區(qū)，配套齊全，交通方便?！瓍^(qū)域124建筑類(lèi)別：傾向于購(gòu)買(mǎi)多層住宅“高層住宅戶型合理，如果電梯能夠24小時(shí)開(kāi)，物業(yè)費(fèi)不要太高也可以考慮高層住宅?！笨蛻舢a(chǎn)品需求分析建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格較受歡迎。建筑類(lèi)別：傾向于購(gòu)買(mǎi)多層住宅“高層住宅戶型合理，如果電梯能夠125購(gòu)房面積：需求主力戶型面積在100-140平方米之間，二居三居為主。居室要求：1、客廳面積適中，既能滿足基本功能，同時(shí)也能體現(xiàn)主人身份即可。2、主臥面積要大，帶主衛(wèi)（三居最好帶衣帽間）。3、客廳與餐廳獨(dú)立或合在一起均可，只要滿足一定的采光和觀景即可。4、衛(wèi)生間以實(shí)用為主，面積適中，有采光最為理想。5、希望廚房的面積大一些，最好明廚。社區(qū)配套：1、以便民為主，不要過(guò)于喧嘩。2、會(huì)所，滿足運(yùn)動(dòng)健身功能即可。3、強(qiáng)調(diào)安全及環(huán)保最重要?？蛻舢a(chǎn)品需求分析購(gòu)房面積：需求主力戶型面積在100-140平方米之間，二居三126購(gòu)買(mǎi)用途：改善當(dāng)前居住條件?？蛻艟幼M意度分析購(gòu)房區(qū)域：傾向于橋西區(qū)購(gòu)房，主要?jiǎng)右蚴?/p>