第13頁共13頁防范房地產(chǎn)租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)一、?出租物業(yè)的?面積對(duì)于?出租物業(yè)已?有房地產(chǎn)權(quán)?證或業(yè)經(jīng)法?定機(jī)構(gòu)出具?測(cè)量報(bào)告的?(常見于房?屋、寫字樓?、廠房、商?鋪的整體租?賃)，合同?雙方最好將?房地產(chǎn)權(quán)證?或測(cè)量報(bào)告?上所記載的?建筑面積約?定為租賃面?積，并將房?地產(chǎn)權(quán)證或?測(cè)量報(bào)告作?為合同附件?。對(duì)于出?租物業(yè)未有?房地產(chǎn)權(quán)證?或未經(jīng)法定?機(jī)構(gòu)出具測(cè)?量報(bào)告的(?常見于商場(chǎng)?、寫字樓的?部分租賃)?，合同雙方?最好共同聘?請(qǐng)一家中介?測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)?租賃面積進(jìn)?行測(cè)量，并?共同派代表?參與測(cè)量的?過程。在測(cè)?量結(jié)束后，?合同雙方代?表應(yīng)就測(cè)量?結(jié)果進(jìn)行確?認(rèn)，并將測(cè)?量報(bào)告、測(cè)?量圖表作為?合同附件。?〖推薦條?款1〗甲?方將座落在?本市區(qū)__?_縣路棟_?__新村號(hào)?___幢室?(部位)的?房屋(簡(jiǎn)稱?該房屋)出?租給乙方。?該房屋建筑?面積、使用?面積為平方?米，房屋類?型為，結(jié)構(gòu)?為，房屋用?途為。簽訂?本合同前，?甲方已向乙?方出示房地?產(chǎn)權(quán)證，編?號(hào)：，并已?告知乙方該?房屋已/未?設(shè)定抵押。?(詳見附件?房地產(chǎn)權(quán)證?)〖推薦?條款2〗?租賃面積：?以雙方共同?指定的__?_中介測(cè)量?機(jī)構(gòu)，實(shí)地?測(cè)量的面積?為最終確認(rèn)?的租賃面積?，為平方米?(詳見附件?：測(cè)量報(bào)告?)，包括租?賃物業(yè)的玻?璃門、店面?、租賃物業(yè)?范圍內(nèi)的建?筑結(jié)構(gòu)、設(shè)?備設(shè)施所占?面積，以及?租賃物業(yè)與?其他承租人?租區(qū)的隔墻?所占面積的?一半，租賃?物業(yè)與公共?區(qū)域的隔墻?所占面積的?全部。甲、?乙雙方一致?確認(rèn)，本合?同涉及需要?以面積計(jì)算?相應(yīng)費(fèi)用(?如租金、管?理費(fèi)、推廣?費(fèi)等)金額?的，均按租?賃面積計(jì)算?，任何一方?不得以建筑?面積及/或?套內(nèi)建筑面?積對(duì)租賃面?積提出異議?。二、出?租物業(yè)的用?途對(duì)出租?物業(yè)的使用?要符合法定?用途，這看?似簡(jiǎn)單的法?律常識(shí)在實(shí)?踐中偶爾也?會(huì)被忽視，?這與主管部?門疏于監(jiān)管?和合同雙方?貪圖小利脫?不了干系。?實(shí)踐中，我?們?cè)鲇腥?下情形：?1、住宅變?辦公。在住?宅小區(qū)中，?我們有時(shí)候?突然會(huì)發(fā)現(xiàn)?___公司?的招牌，其?中，從事對(duì)?外貿(mào)易的公?司在___?較為多見。?2、廠房?變商鋪。近?日，曾有一?些來自__?_市蛇口工?業(yè)區(qū)的客戶?向我們進(jìn)行?法律咨詢，?其告知出租?人以工業(yè)廠?房進(jìn)行餐飲?招商，并公?然宣稱不會(huì)?遭到政府有?關(guān)部門的查?處，客戶為?此按照商鋪?標(biāo)準(zhǔn)支付了?租金、保證?金及裝修費(fèi)?用，后由于?無法辦理工?商登記而發(fā)?生糾紛。而?我們注意到?客戶提供的?租賃合同中?，已經(jīng)明確?寫明出租物?業(yè)的用途為?工業(yè)。3?、工業(yè)變辦?公。業(yè)內(nèi)皆?知，___?市保稅區(qū)的?主要規(guī)劃用?地是工業(yè)類?用地，根據(jù)?《工業(yè)項(xiàng)目?建設(shè)用地控?制指標(biāo)(試?行)》(國(guó)?土資發(fā)[_?__]__?_號(hào))的相?關(guān)規(guī)定，工?業(yè)項(xiàng)目所需?行政辦公及?生活服務(wù)設(shè)?施用地面積?不得超過工?業(yè)項(xiàng)目總用?地面積的_?__%。但?我們?cè)跒榭?戶進(jìn)行盡職?調(diào)查的時(shí)候?發(fā)現(xiàn)，很多?企業(yè)已經(jīng)租?用了保稅區(qū)?內(nèi)的工業(yè)廠?房全部或大?部分作為辦?公用途，并?且，由于價(jià)?格低、地段?好的誘惑，?仍有更多的?企業(yè)在躍躍?欲試。4?、高科技工?業(yè)變工業(yè)。?近年來，國(guó)?家鼓勵(lì)高科?技產(chǎn)業(yè)的大?力發(fā)展，各?地的保稅區(qū)?、高新區(qū)、?產(chǎn)業(yè)帶風(fēng)起?云涌，與此?相對(duì)應(yīng)，我?們會(huì)看到“?高科技工業(yè)?”出現(xiàn)在一?些用地規(guī)劃?許可證或房?地產(chǎn)權(quán)證上?。根據(jù)__?_市的相關(guān)?法律規(guī)定及?政策，使用?該等高科技?工業(yè)廠房的?企業(yè)需提供?高科技項(xiàng)目?或高科技企?業(yè)認(rèn)證文件?。然而，目?前正在使用?該等高科技?工業(yè)廠房的?企業(yè)真正已?經(jīng)取得上述?認(rèn)證文件的?為數(shù)甚少，?非高科技項(xiàng)?目或非高科?技企業(yè)進(jìn)駐?此類廠房的?案例屢見不?鮮。作為?律師，在發(fā)?現(xiàn)客戶承租?出租物業(yè)的?用途不符合?法定用途的?時(shí)候，應(yīng)作?出必要的風(fēng)?險(xiǎn)提示，可?以簡(jiǎn)單歸結(jié)?為兩個(gè)方面?：一方面系?民事責(zé)任的?提示，用途?違法將導(dǎo)致?租賃目的無?法實(shí)現(xiàn)，合?同雙方可據(jù)?此解除合同?，并根據(jù)過?錯(cuò)的情況分?擔(dān)合同解除?的后果;另?一方面屬行?政責(zé)任的提?示，應(yīng)告知?客戶用途違?法將會(huì)導(dǎo)致?政府有關(guān)部?門的查處，?合同雙方均?有可能承擔(dān)?該等不利后?果。三、?出租物業(yè)的?交付條件?在租賃合同?中簡(jiǎn)單地約?定出租物業(yè)?的交付時(shí)間?是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足?以定分止?fàn)?的，在租賃?合同的交付?條款中，出?租物業(yè)的交?付條件應(yīng)屬?核心條款，?其衍生出來?的問題不僅?涉及實(shí)際交?付的時(shí)間、?租賃期限的?起算，還涉?及交付物品?的維修、出?租物業(yè)的返?還、保證金?和各項(xiàng)押金?的返還等問?題。在出租?物業(yè)的交付?條件中，合?同雙方都需?滿足一定的?要求。對(duì)?承租人而言?，承租人應(yīng)?付清租賃合?同約定的在?交付前應(yīng)支?付的所有款?項(xiàng)，包括但?不限于保證?金、預(yù)付租?金、預(yù)付管?理費(fèi)、裝修?押金?！纪?薦條款3〗?對(duì)出租人而?言，出租人?應(yīng)確保出租?物業(yè)的各項(xiàng)?設(shè)備、設(shè)施?、物品處于?正常運(yùn)行狀?態(tài)，如有損?壞，應(yīng)在約?定期限內(nèi)修?復(fù)或更換。?在合同雙?方各自滿足?上述交付條?件后，我們?通常會(huì)建議?合同雙方簽?署《交付確?認(rèn)書》，以?作為出租物?業(yè)實(shí)際交付?日期的確認(rèn)?，也可作為?出租人交付?物品、承租?人支付保證?金和各項(xiàng)押?金的確認(rèn)，?該等事實(shí)的?確認(rèn)有助于?避免合同雙?方將來對(duì)租?賃期限的起?算、維修責(zé)?任的分配等?問題出現(xiàn)爭(zhēng)?議?！纪?薦條款3〗?在辦理出?租物業(yè)的交?接手續(xù)之前?，乙方應(yīng)付?清根據(jù)本協(xié)?議規(guī)定乙方?于出租物業(yè)?實(shí)際交付日?或此前應(yīng)支?付的所有款?項(xiàng)，否則甲?方無義務(wù)將?出租物業(yè)交?付給乙方。?甲方在全額?收到該等支?付后應(yīng)向乙?方交付出租?物業(yè)，雙方?簽署出租物?業(yè)交付確認(rèn)?書，即視為?甲方已按照?本協(xié)議規(guī)定?條件履行了?將出租物業(yè)?交付給乙方?的義務(wù)。?〖推薦條款?4〗甲方?向乙方交付?出租物業(yè)時(shí)?，乙方與甲?方(包括甲?方所委托之?本大廈物業(yè)?管理人員)?清查出租房?屋及其附屬?設(shè)施、裝飾?材料、其它?物品及大廈?的公共設(shè)施?，甲方保證?大廈的電梯?、消防保安?系統(tǒng)、公共?衛(wèi)生間、自?來水系統(tǒng)、?泵房等應(yīng)處?于正常運(yùn)行?狀態(tài)。如有?損壞，甲方?應(yīng)在___?日或乙方同?意的其他期?限內(nèi)積極通?知和督促物?業(yè)管理處維?修完畢，在?此基礎(chǔ)上雙?方共同簽署?交付確認(rèn)書?。四、扣?率租金/提?成租金在?商鋪或商場(chǎng)?的租賃合同?中，出租人?往往不滿足?于定期收取?固定數(shù)額的?租金，因此?，所謂“扣?率租金”或?稱“提成租?金”應(yīng)運(yùn)而?生。在實(shí)踐?中，根據(jù)出?租人對(duì)承租?人銷售情況?的了解程度?，可以有兩?種條款設(shè)計(jì)?：對(duì)于出?租人不了解?承租人銷售?情況的場(chǎng)合?，出租人可?要求承租人?定期提供財(cái)?務(wù)報(bào)表，并?有權(quán)保留對(duì)?承租人查賬?及審計(jì)的權(quán)?利。對(duì)于?出租人了解?承租人銷售?情況的場(chǎng)合?，如出租人?負(fù)責(zé)商場(chǎng)的?統(tǒng)一收銀，?出租人與承?租人應(yīng)定期?對(duì)銷售情況?進(jìn)行核對(duì)和?確認(rèn)，以免?對(duì)提成租金?的收取發(fā)生?爭(zhēng)議?！纪?薦條款6〗?〖推薦條?款5〗乙?方須在每月?五號(hào)前支付?當(dāng)月基本租?金、管理費(fèi)?和推廣費(fèi)。?若按每月的?月營(yíng)業(yè)額計(jì)?算的扣率租?金高于基本?租金的，則?乙方須于下?月支付基本?租金時(shí)向甲?方交納該月?基本租金與?扣率租金的?差額部分。?乙方同時(shí)向?甲方作出如?下承諾：?乙方應(yīng)在每?月的第七日?前向甲方提?供一份由乙?方確認(rèn)正確?記載乙方上?個(gè)月在承租?場(chǎng)所內(nèi)整個(gè)?月的營(yíng)業(yè)額?的書面財(cái)務(wù)?報(bào)表;若?乙方不提供?或不實(shí)提供?書面財(cái)務(wù)報(bào)?表，甲方有?權(quán)估算乙方?上個(gè)月的營(yíng)?業(yè)額，乙方?須按甲方估?算的月營(yíng)業(yè)?額繳納扣率?租金;乙?方在其上一?個(gè)財(cái)政年度?完結(jié)及租賃?期滿后三十?天內(nèi)應(yīng)向甲?方提供具備?資格的會(huì)計(jì)?師事務(wù)所對(duì)?租賃店鋪進(jìn)?行審計(jì)的年?度財(cái)務(wù)報(bào)表?(該年度財(cái)?務(wù)報(bào)表應(yīng)真?實(shí)及詳細(xì)地?列出該店鋪?在本財(cái)務(wù)年?度內(nèi)各個(gè)月?的財(cái)務(wù)資料?及明細(xì))，?費(fèi)用由乙方?自行支付。?在甲方收到?并確認(rèn)上述?年度財(cái)務(wù)報(bào)?表后的十日?內(nèi)，甲乙雙?方須以現(xiàn)金?付款的方式?，對(duì)該財(cái)政?年度的扣率?租金，做出?基于上述年?度財(cái)務(wù)報(bào)表?中所列的最?終數(shù)字而需?要做出的調(diào)?整。相應(yīng)財(cái)?政年度的月?報(bào)表須以經(jīng)?甲方收到并?確認(rèn)的該財(cái)?政年度的年?度財(cái)務(wù)報(bào)表?為準(zhǔn)，并做?出相應(yīng)調(diào)整?;任何情?況下，甲方?仍保留對(duì)乙?方查賬的權(quán)?利，包括甲?方自行或聘?請(qǐng)有資格的?會(huì)計(jì)師、審?計(jì)師對(duì)乙方?經(jīng)營(yíng)租賃物?業(yè)的相關(guān)會(huì)?計(jì)報(bào)表、會(huì)?計(jì)賬薄、記?賬憑證、原?始憑證等進(jìn)?行___，?費(fèi)用由甲方?支付。但是?，若查賬發(fā)?現(xiàn)賬目不實(shí)?，則費(fèi)用由?乙方承擔(dān)，?并按實(shí)際查?賬的結(jié)果計(jì)?算扣率租金?。乙方應(yīng)就?甲方或甲方?聘請(qǐng)的會(huì)計(jì)?師、審計(jì)師?查賬事宜提?供充分的協(xié)?助和合作。?〖推薦條?款6〗承?租人應(yīng)自開?業(yè)日期或裝?修期結(jié)束后?第二天(以?兩者中較晚?的日期為準(zhǔn)?)起支付場(chǎng)?地上這一家?店鋪的凈銷?售額的%作?為提成租金?。出租人與?承租人應(yīng)當(dāng)?于每月__?_日對(duì)店鋪?上一個(gè)月的?銷售情況進(jìn)?行核對(duì)和確?認(rèn)。承租人?應(yīng)基于前一?季的財(cái)務(wù)報(bào)?表(該財(cái)務(wù)?報(bào)表由承租?人根據(jù)其會(huì)?計(jì)慣例制作?)，于當(dāng)季?的第一個(gè)月?的第十五(?)日或之前?交納前一季?的提成租金?。出租人應(yīng)?于收到提成?租金后二個(gè)?工作日內(nèi)向?承租人提供?合法房屋租?賃___。?提成租金的?年度調(diào)整應(yīng)?當(dāng)在每個(gè)財(cái)?政年度終結(jié)?后的一百三?十(0)日?內(nèi)完成，且?各方不需為?此支付利息?。提成租金?的年度調(diào)整?后，如承租?人在該年度?中收到的_?__金額少?于實(shí)際繳納?的提成租金?，則出租人?應(yīng)補(bǔ)發(fā)__?_。五、?維修程序的?設(shè)定在出?租物業(yè)的使?用過程中，?最容易發(fā)生?糾紛的當(dāng)屬?出租物業(yè)的?維修問題，?且主要集中?于因出租人?未予維修及?未及時(shí)維修?而導(dǎo)致承租?人無法使用?出租物業(yè)或?遭受損失的?問題上。對(duì)?于上述風(fēng)險(xiǎn)?，除了在結(jié)?果上通過違?約責(zé)任條款?追究違約方?的違約責(zé)任?之外，我們?更傾向于從?程序上防止?該等風(fēng)險(xiǎn)的?發(fā)生。從另?一個(gè)角度上?看，這種程?序上的條款?設(shè)計(jì)，實(shí)際?上是為了促?使合同雙方?在問題發(fā)生?時(shí)進(jìn)行充分?的溝通，以?避免不必要?的誤解以及?糾紛和損失?的擴(kuò)大。?〖推薦條款?7〗乙方?在使用租賃?房地產(chǎn)過程?中，如非因?乙方過錯(cuò)，?租賃房地產(chǎn)?或其附屬設(shè)?施出現(xiàn)或發(fā)?生妨礙安全?、正常使用?的損壞或故?障時(shí)，乙方?應(yīng)及時(shí)通知?甲方并采取?可能之有效?措施防止缺?陷的進(jìn)一步?擴(kuò)大;如為?緊急報(bào)修(?指影響乙方?工作、營(yíng)運(yùn)?安全的故障?，如房屋大?面積漏雨等?情況)，甲?方應(yīng)在乙方?發(fā)出緊急報(bào)?修通知后四?小時(shí)內(nèi)前來?維修;如為?緊急報(bào)修以?外的一般報(bào)?修，甲方應(yīng)?在乙方發(fā)出?報(bào)修通知后?三日內(nèi)前來?維修。如甲?方未在上述?時(shí)間內(nèi)進(jìn)行?處理，乙方?有權(quán)自行或?委托第三人?進(jìn)行維修，?相應(yīng)維修費(fèi)?用和款項(xiàng)由?甲方承擔(dān)，?并由乙方從?應(yīng)支付給甲?方的租金中?扣除。六?、優(yōu)先承租?權(quán)我們常?見“優(yōu)先購(gòu)?買權(quán)”條款?，卻不常見?“優(yōu)先承租?權(quán)”條款。?《___市?房地產(chǎn)租賃?合同書》第?___條有?類似“優(yōu)先?承租權(quán)”條?款，但對(duì)于?優(yōu)先承租權(quán)?的行使程序?卻沒有進(jìn)行?約定，這使?得該等“優(yōu)?先承租權(quán)”?欠缺可操作?性。從優(yōu)先?承租權(quán)的可?操作性上講?，我們建議?設(shè)計(jì)相關(guān)條?款約定：在?有第三人愿?意以一定條?件承租出租?物業(yè)的時(shí)候?，作為出租?人，應(yīng)當(dāng)將?該等條件書?面通知承租?人，并給予?承租人合理?的考慮期限?;作為承租?人，則應(yīng)當(dāng)?在出租人指?定期限內(nèi)對(duì)?其是否行使?優(yōu)先承租權(quán)?作出書面回?復(fù)。〖推?薦條款8〗?本合同約?定之租賃期?間屆滿，乙?方需繼續(xù)租?用租賃房地?產(chǎn)的，應(yīng)于?租賃期屆滿?之日前__?_個(gè)月向甲?方提出續(xù)租?要求;在同?等條件下，?乙方對(duì)租賃?房地產(chǎn)有優(yōu)?先承租權(quán)。?在有第三人?愿意以一定?條件承租租?賃房地產(chǎn)的?時(shí)候，甲方?應(yīng)當(dāng)將該等?條件書面通?知乙方;乙?方應(yīng)當(dāng)在收?到甲方通知?后三日內(nèi)對(duì)?其是否行使?優(yōu)先承租權(quán)?作出書面回?復(fù)。七、?向潛在承租?人或買方展?示出租物業(yè)?租期將至?，若承租人?不再繼續(xù)承?租物業(yè)，則?出租人為節(jié)?約成本，很?可能要求在?租賃期限屆?滿前一定時(shí)?間內(nèi)，攜帶?潛在的承租?人參觀出租?物業(yè)。另外?，在出租人?意欲出售出?租物業(yè)的時(shí)?候，往往也?需要向潛在?的買方展示?出租物業(yè)。?對(duì)于上述?兩種情形，?我們認(rèn)為出?租人的要求?是合理的，?承租人應(yīng)給?予一定的配?合，但出租?人應(yīng)事先通?知承租人，?并不得影響?承租人的正?常使用。?〖推薦條款?9〗在租?賃期限屆滿?前___個(gè)?月內(nèi)，如果?乙方尚未與?甲方就續(xù)租?達(dá)成協(xié)議的?，則甲方只?要向乙方提?前發(fā)出書面?通知，甲方?有權(quán)陪同潛?在的承租人?或者買方參?觀出租物業(yè)?，但不得影?響乙方的正?常辦公。?〖推薦條款?〗在租賃?期滿前三個(gè)?月內(nèi)，甲方?有權(quán)進(jìn)行重?新招租的各?項(xiàng)準(zhǔn)備工作?，包括向未?來的承租人?展示租賃物?業(yè)以及對(duì)租?賃物業(yè)進(jìn)行?合理和必要?的檢查與維?修等。乙方?應(yīng)在租期屆?滿前三個(gè)月?內(nèi)，在獲事?先通知的任?何合理時(shí)間?內(nèi)，無條件?允許將在租?期屆滿后承?租或使用租?賃物業(yè)的新?的承租人或?使用人勘察?租賃物業(yè)及?其各部分，?甲方亦有權(quán)?在租賃物業(yè)?張貼招租告?示。八、?承租人的自?動(dòng)變更我?們接觸到的?很多客戶，?其作為承租?人租賃出租?物業(yè)的目的?是設(shè)立公司?或分支機(jī)構(gòu)?并將出租物?業(yè)地址作為?新設(shè)公司或?分支機(jī)構(gòu)的?注冊(cè)地址。?在這種情況?下，我們通?常會(huì)將該實(shí)?際情況據(jù)實(shí)?告訴出租人?，并幫助客?戶在租賃合?同中設(shè)計(jì)“?承租人的自?動(dòng)變更”條?款，以免出?租人屆時(shí)反?口，不履行?協(xié)助變更承?租人的義務(wù)?。如果沒有?該等“承租?人的自動(dòng)變?更”條款，?將來能否變?更承租人則?是出租人的?權(quán)利，出租?人往往會(huì)感?覺增加其負(fù)?擔(dān)而不愿提?供協(xié)助。這?勢(shì)必影響客?戶租賃目的?的實(shí)現(xiàn)，并?增加客戶的?負(fù)累?！?推薦條款〗?鑒于乙方?或其關(guān)聯(lián)公?司擬在中國(guó)?境內(nèi)新設(shè)公?司(下稱“?新公司”)?，新公司英?文名稱暫定?為“___?”;甲方同?意：自新公?司在中國(guó)合?法設(shè)立之日?，乙方在租?賃合同及本?協(xié)議項(xiàng)下的?全部權(quán)利和?義務(wù)均自動(dòng)?轉(zhuǎn)由新公司?享有及承擔(dān)?，新公司自?然成為租賃?合同及本協(xié)?議的主體(?即“乙方”?)及實(shí)際承?租人，__?_與甲方的?租賃關(guān)系同?時(shí)終止，而?無需另行簽?訂協(xié)議。但?新公司應(yīng)書?面向甲方出?具確認(rèn)函，?確認(rèn)合約中?所有約定同?樣對(duì)新公司?有效。如有?關(guān)主管機(jī)關(guān)?需要或新公?司要求，甲?方承諾將按?合約的相同?約定及同等?條件，按剩?余的租期與?新公司重新?簽訂合約，?并辦理相關(guān)?的租賃登記?手續(xù)。如?甲方違反本?條約定，視?為違約，應(yīng)?當(dāng)雙倍返還?乙方租賃保?證金，在甲?方解除合約?的情況下，?甲方應(yīng)當(dāng)向?乙方支付相?當(dāng)于所余租?期(即初始?租期或續(xù)租?后的續(xù)租總?期限中尚未?履行的租期?，不含免租?期，下同)?租金的違約?金，并賠償?乙方的裝修?損失。九?、租賃合同?的提前解除?在租賃期?限較長(zhǎng)的租?賃合同中，?客戶往往難?以把握未來?幾年后的市?場(chǎng)變化，故?而在租賃合?同履行了一?定時(shí)期之后?，客戶很可?能會(huì)根據(jù)市?場(chǎng)變化改變?經(jīng)營(yíng)模式，?為此，客戶?寧愿支付一?定的成本用?以解除租賃?合同的長(zhǎng)期?束縛。在這?種情況下，?如果沒有相?應(yīng)的條款設(shè)?計(jì)，就只有?在事后依賴?于合同雙方?的談判，如?果我們幫助?客戶在租賃?合同中作了?相應(yīng)的條款?設(shè)計(jì)，將來?一旦發(fā)生客?戶希望提前?解除租賃合?同的情形，?該等條款會(huì)?起到意想不?到的效果。?其結(jié)果即使?不是最有效?的，但至少?是可預(yù)期的?。〖推薦?條款〗在?租賃期限內(nèi)?，原則上雙?方均不得要?求提前解除?本合同。但?在本合同簽?訂之日起_?__年之后?，如乙方要?求提前解除?合同的，需?提前___?個(gè)月以書面?形式通知甲?方，但應(yīng)向?甲方支付相?當(dāng)于___?倍的租賃期?限最后一年?的租金作為?補(bǔ)償，還應(yīng)?當(dāng)履行本合?同約定的合?同終止后的?相關(guān)義務(wù);?如甲方要求?提前解除合?同的，需提?前___個(gè)?月以書面形?式通知乙方?，但應(yīng)退還?承租保證金?，并對(duì)乙方?的裝修損失?予以補(bǔ)償。?十、保證?金的退還條?件一般而?言，租賃合?同解除后，?承租人結(jié)清?租金、物業(yè)?管理費(fèi)和其?他應(yīng)付費(fèi)用?后，出租人?即可將保證?金退還給承?租人。但在?某些特定的?情況下，保?證金的退還?條件可相應(yīng)?地予以增加?。實(shí)踐中出?現(xiàn)較多的情?形為，承租?人租賃出租?物業(yè)的目的?在于設(shè)立公?司或分支機(jī)?構(gòu)并將出租?物業(yè)地址作?為新設(shè)公司?或分支機(jī)構(gòu)?的注冊(cè)地址?，一旦租賃?合同解除，?承租人必定?要尋找新的?辦公場(chǎng)所，?并辦理新設(shè)?公司或分支?機(jī)構(gòu)的工商?變更登記手?續(xù)。那么，?在這種情況?下，合同雙?方可以公平?、合理地約?定：將承租?人辦理不再?以出租物業(yè)?為注冊(cè)地址?的變更登記?手續(xù)作為保?證金的退還?條件?！?推薦條款〗?本協(xié)議終?止后，如果?乙方在整個(gè)?租賃期限和?免租期內(nèi)遵?守本協(xié)議(?為避免疑問?，應(yīng)包括t?hefif?thsqu?are租戶?裝修指南和?thefi?fthsq?uare租?戶手冊(cè))以?及其他由甲?方和/或物?業(yè)管理公司?不時(shí)制訂或?修改的與公?共區(qū)域、公?共設(shè)施使用?有關(guān)的規(guī)定?，特別是已?將出租物業(yè)?恢復(fù)原狀并?已交還，并?支付了一切?應(yīng)付的租金?、物業(yè)管理?費(fèi)和任何其?他應(yīng)付費(fèi)用?、違約金、?損害賠償金?，并完成不?再以出租物?業(yè)為注冊(cè)地?址的變更登?記手續(xù)，甲?方應(yīng)在上述?事項(xiàng)完成后?的30工作?日內(nèi)無息退?還乙方所支?付的保證金?。十一、?承租人逾期?歸還出租物?業(yè)的違約責(zé)?任在租賃?期限屆滿或?租賃合同提?前終止后，?承租人除了?結(jié)清租金、?物業(yè)管理費(fèi)?及其他費(fèi)用?之外，還負(fù)?有按時(shí)歸還?(包括清空?)出租物業(yè)?的義務(wù)。若?承租人逾期?歸還或逾期?清空出租物?業(yè)，則勢(shì)必?影響出租人?繼續(xù)向他人?招租的目的?實(shí)現(xiàn)。此種?情況下，即?使租賃合同?約定出租人?有收回出租?物業(yè)的權(quán)利?，但對(duì)于出?租物業(yè)內(nèi)屬?于承租人所?有的物品、?設(shè)備，若無?明確約定如?何處置，對(duì)?出租人而言?則十分棘手?。為此，?我們?cè)诖?出租人__?_租賃合同?的時(shí)候，通?常會(huì)建議客?戶在租賃合?同中針對(duì)上?述問題明確?進(jìn)行約定，?即在承租人?逾期歸還出?租物業(yè)的情?況下，將被?視為自動(dòng)放?棄出租物業(yè)?內(nèi)的所有設(shè)?備和物品的?所有權(quán)或使?用權(quán)，出租?人有權(quán)自行?處置。〖?推薦條款〗?如果乙方?未能在租賃?期限屆滿或?提前終止本?協(xié)議之日起?三日內(nèi)根據(jù)?本協(xié)議第、?___條和?第、___?條的規(guī)定歸?還出租物業(yè)?，甲方有權(quán)?立即進(jìn)入出?租物業(yè)，更?換出租物業(yè)?的鑰匙和/?或采取其它?措施收回出?租物業(yè);甲?方和/或物?業(yè)管理公司?也有權(quán)切斷?對(duì)出租物業(yè)?的水、電和?空調(diào)供應(yīng)等?(在上述切?斷期間，乙?方仍應(yīng)按照?本條承擔(dān)支?付租金、物?業(yè)管理費(fèi)及?本協(xié)議約定?的其他費(fèi)用?的義務(wù))。?甲方無論因?租賃期限屆?滿或提前終?止而收回出?租物業(yè)后，?乙方留在出?租物業(yè)內(nèi)的?任何物品、?設(shè)施及設(shè)備?(如有)的?所有權(quán)或使?用權(quán)將視為?被乙方放棄?，甲方可自?由處置。在?此情形下，?乙方和/或?任何其他第?三方均不得?對(duì)甲方提出?任何追索，?且就甲方因?其處理前述?物品、設(shè)施?及設(shè)備被任?何其他第三?方提起任何?索賠，乙方?應(yīng)向甲方補(bǔ)?償并使甲方?保持足額受?償。此外，?乙方應(yīng)當(dāng)向?甲方支付其?在租賃期限?屆滿或本協(xié)?議提前終止?后因處置乙?方的上述物?品、設(shè)施及?設(shè)備而發(fā)生?的交通、存?儲(chǔ)以及其它?相關(guān)費(fèi)用。?十二、裝?修損失的認(rèn)?定實(shí)踐中?，在租賃合?同解除的時(shí)?候，裝修損?失的賠償或?補(bǔ)償往往成?為合同雙方?甚至法院都?為之困撓的?難題，其真?正的難點(diǎn)在?于裝修損失?如何計(jì)算。?如果租賃合?同能夠?qū)ρb?修損失的計(jì)?算標(biāo)準(zhǔn)事先?進(jìn)行約定，?無疑可以節(jié)?省解決爭(zhēng)議?的時(shí)間。否?則，裝修損?失只有依賴?于合同雙方?的舉證及評(píng)?估機(jī)構(gòu)的評(píng)?估，由此將?耽誤過多的?時(shí)間以及引?發(fā)更多的爭(zhēng)?議。我們?cè)?___租賃?合同的過程?中，無論代?表哪一方，?往往建議客?戶在租賃合?同中明確約?定裝修