成都中海國際社區(qū)項(xiàng)目整體定位及整體開發(fā)思路謹(jǐn)呈中海興業(yè)（成都）有限公司2項(xiàng)目研究工作的階段劃分第一階段（中期）提交初步結(jié)論2004/06/282004/08/10第二階段啟動(dòng)區(qū)第三階段營銷戰(zhàn)略工作最終成果區(qū)域（成都、周邊區(qū)域及高新西區(qū)）宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研政府官員、專業(yè)人士訪談普通高端消費(fèi)者訪談項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析和價(jià)值判斷成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目整體開發(fā)思路提交初步結(jié)論根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告至今工作第一階段終稿項(xiàng)目背景資料4項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目所在區(qū)域位于成都西北角，城市三環(huán)外，臨近高新西區(qū)。西區(qū)在成都傳統(tǒng)居住觀念中是上風(fēng)上水的地方。地塊北面的羊市街西延線是城市主要交通干道之一，與成灌高速公路相通，可直接到達(dá)都江堰風(fēng)景區(qū)。市中心西延線，往城灌高速高新西區(qū)三環(huán)羊犀立交約3公里5項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)：綜合用地占地面積：1986畝容積率：0.95%（包括公建設(shè)施）6客戶目標(biāo)及限制條件約束條件五年內(nèi)建設(shè)完畢（銷售期另計(jì)）本地塊為帶規(guī)劃方案拍賣，現(xiàn)有規(guī)劃原則上不做大的調(diào)整住宅整體銷售均價(jià)6000元/平米成為國際化社區(qū)、城市名片中海地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)的里程碑意義客戶的目標(biāo)第一部分：項(xiàng)目整體定位研究8項(xiàng)目的基本判斷占地面積近2000畝，約1.3平方公里，涉及到住宅、商業(yè)、酒店、醫(yī)院等多種物業(yè)類型，絕對不是一個(gè)普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本判斷：世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)一、本項(xiàng)目開發(fā)是城鎮(zhèn)的概念，必須用區(qū)域開發(fā)的思路解決問題二、本項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵在于“區(qū)域界定及區(qū)域價(jià)值體系”的建立9我們的研究思路：界定問題結(jié)構(gòu)性分析實(shí)施分析/找到解決方案匯報(bào)有沒有/可不可能有問題（或機(jī)會(huì)）？為什么存在？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？構(gòu)建金字塔10界定問題的分析工具？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果解決方法11R1.1、地地塊塊情情境境地塊塊條條件件區(qū)位位條條件件1986畝大大規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)連接接5000畝森森林林公公園園羊西西線線交交通通便便利利成都都市市最最優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的中中學(xué)學(xué)三環(huán)環(huán)以以外外，，距距三三環(huán)環(huán)3公里里區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃為為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)距機(jī)機(jī)場場30分鐘鐘處于于城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)兩兩大大經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長極極之之間間，，區(qū)區(qū)域域是是城城市市的的一一體體地塊塊自自身身資資源源優(yōu)優(yōu)越越，，擁擁有有成成都都市市最最大大的的森森林林公公園園12R1.2、現(xiàn)現(xiàn)有有市市場場情情境境政府府定定義義周邊邊市市場場開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)競爭爭者者高新新區(qū)區(qū)的的生生活活配配套套高新新區(qū)區(qū)及及成成都都市市區(qū)區(qū)的的中中端端客客戶戶2700~3300元/平米米的的銷銷售售價(jià)價(jià)格格開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模小小已經(jīng)經(jīng)開開發(fā)發(fā)過過中中海海名名城城等等高高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目未有有超超大大規(guī)規(guī)模模區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)歷歷城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)高高檔檔樓樓盤盤的的競競爭爭郊區(qū)區(qū)大大盤盤（（華華陽陽麓麓山山國國際際社社區(qū)區(qū)））區(qū)域域僅僅被被定定義義為為高高新新區(qū)區(qū)的的配配套套小區(qū)區(qū)域域市市場場、、中中端端消消費(fèi)費(fèi)者者中海海地地產(chǎn)產(chǎn)并并未未有有過過大大型型區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)競爭爭對對手手的的實(shí)實(shí)力力、、開開發(fā)發(fā)水水平平較較高高封閉閉、、低低容容積積率率的的高高檔檔社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃13R2、客客戶戶期期望望結(jié)結(jié)果果住宅宅整整體體銷銷售售均均價(jià)價(jià)6000元/平米米成為為國國際際化化社社區(qū)區(qū)、、城城市市名名片片中海海地地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)的的里里程程碑碑意意義義客戶戶深深層層戰(zhàn)戰(zhàn)略略意意圖圖：：個(gè)性性鮮鮮明明、、打打造造差差異異化化競競爭爭力力，，形形成成區(qū)區(qū)域域獨(dú)獨(dú)特特的的氣氣質(zhì)質(zhì)和和吸吸引引力力需要要解解決決：：什么么方方案案、、怎怎么么開開發(fā)發(fā)才才能能達(dá)達(dá)成成深深層層戰(zhàn)戰(zhàn)略略意意圖圖14R1（非非期期望望結(jié)結(jié)果果））與與R2（期期望望結(jié)結(jié)果果））產(chǎn)產(chǎn)生生的的矛矛盾盾小區(qū)區(qū)域域市市場場、、中中檔檔消消費(fèi)費(fèi)者者區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃為為城城市市邊邊緣緣的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)；；政府府定定義義為為高高新新區(qū)區(qū)的的配配套套銷售售均均價(jià)價(jià)6000元/平米米成為為國國際際化化社社區(qū)區(qū)、、城城市市名名片片中海海地地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)的的里里程程碑碑現(xiàn)實(shí)實(shí)目標(biāo)標(biāo)一、、現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)區(qū)區(qū)域域市市場場3000元/平米米與與目目標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)格格6000元/平米的矛盾盾二、產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)的區(qū)域規(guī)規(guī)劃與中心心化的高檔檔片區(qū)間的的矛盾三、高新配配套區(qū)的政政府定義與與中海地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域開發(fā)發(fā)的里程碑碑之間的矛矛盾15目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)實(shí)的集中矛矛盾R1現(xiàn)實(shí)：3000元/平米1、三環(huán)以內(nèi)內(nèi)的區(qū)域2、無特殊資資源3、普通產(chǎn)品品4、區(qū)域的配配套滿足基基本需求1、城市中心心的區(qū)位2、歷史、文文化、自然然景觀資源源3、產(chǎn)品完全全創(chuàng)新4、區(qū)域配套套成熟R2目標(biāo)：6000元/平米如何由現(xiàn)實(shí)實(shí)區(qū)域的中中檔市場走走向高檔市市場？16項(xiàng)目面臨的的困境現(xiàn)有的區(qū)域域功能定位位無法達(dá)成成期望的目目標(biāo)南區(qū)、西區(qū)區(qū)已形成公公認(rèn)的“富人區(qū)”，正吸引大大量的高端端客戶區(qū)域價(jià)值的的挖掘、建建立獨(dú)特的的競爭優(yōu)勢勢將是達(dá)成成目標(biāo)的關(guān)關(guān)鍵17區(qū)域核心價(jià)價(jià)值分析競競爭區(qū)域域——南區(qū)南區(qū)核心區(qū)區(qū)域價(jià)值：：商貿(mào)區(qū)、行行政中心區(qū)區(qū)18區(qū)域核心價(jià)價(jià)值分析競競爭區(qū)域域——西區(qū)杜甫草堂青羊?qū)m西區(qū)核心區(qū)區(qū)域價(jià)值：：歷史傳統(tǒng)的的文脈延續(xù)續(xù)浣花溪19區(qū)域核心價(jià)價(jià)值分析本本區(qū)域區(qū)域除延續(xù)續(xù)西區(qū)的貴貴氣外，還還具有獨(dú)特特的資源優(yōu)優(yōu)勢5000畝森林公園園高新西區(qū)20區(qū)域核心價(jià)價(jià)值分析競競爭區(qū)域域——本區(qū)域它是：城市中獨(dú)一一無二的明顯區(qū)別于于競爭對手手的不可復(fù)制的的本區(qū)域核心心區(qū)域價(jià)值值：5000畝森林公園園、體育公公園（生態(tài)態(tài)）；處于城市兩兩大經(jīng)濟(jì)增增長極之間間南區(qū)西區(qū)本區(qū)域核心區(qū)域價(jià)值商貿(mào)區(qū)、行政區(qū)文脈延續(xù)生態(tài)、經(jīng)濟(jì)增長極21本項(xiàng)目的區(qū)區(qū)域價(jià)值可可以賦予本本區(qū)域乃至至成都市全全新的形象象核心競爭力以不可復(fù)制的生態(tài)資源（兩大公園）作為項(xiàng)目突破點(diǎn)，通過生態(tài)、休閑氛圍的營造脫離普通的項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略重點(diǎn)以逐步完善的“國際水準(zhǔn)配套”為增長引擎，實(shí)現(xiàn)土地的持續(xù)增值，帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)值的提升基本開發(fā)原則生態(tài)開發(fā)（體育公園、森林公園的價(jià)值發(fā)揮）規(guī)模優(yōu)勢體現(xiàn)（通過街區(qū)氛圍營造，各種配套設(shè)施的逐步完善，展示出區(qū)域開發(fā)的大氣勢）可持續(xù)發(fā)展（國際水準(zhǔn)配套設(shè)施的逐步投入、部分優(yōu)良資產(chǎn)的經(jīng)營，確保土地的持續(xù)增值）22區(qū)域整體價(jià)價(jià)值定位——開放的國際際公園高尚尚城區(qū)開放的、國際的、公園的、高尚城區(qū)OCT：Opencitytown23客戶及產(chǎn)品品定位目標(biāo)客戶：：啟動(dòng)期以大大成都地區(qū)區(qū)關(guān)注生態(tài)態(tài)、休閑的的中高收入入家庭為核核心目標(biāo)，，其中吸引引30％左右的非非成都戶籍籍客戶；項(xiàng)項(xiàng)目后期發(fā)發(fā)生客戶演演變，吸引引大西南區(qū)區(qū)域的高端端休閑客戶戶產(chǎn)品定位：：產(chǎn)品組合，，townhouse＋花園洋房房＋小高層層說明：產(chǎn)品品選擇高端端市場主流流，多種物物業(yè)類型，，降低大盤盤開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)啟動(dòng)期期為tounhouse＋花園園洋房房，樹樹立區(qū)區(qū)域形形象和和檔次次保證項(xiàng)項(xiàng)目有有一定定高的的容積積率，，應(yīng)對對市場場變化化，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益成都中中海國國際社社區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目酒酒店店定位位研究究25成都市市五星星級(jí)酒酒店調(diào)調(diào)查酒店名稱位置房價(jià)房間數(shù)配套管理公司凱賓斯基飯店成都市人民南路四段42號(hào)，位于成都市發(fā)展迅速的城南繁華區(qū)880500余套德國Paulaner普拉娜啤酒餐廳，正統(tǒng)的巴伐利亞美食餐廳，中國川粵美味和正宗西餐餐廳，茶座、咖啡廳和酒吧，水療中心。德國凱賓斯基飯店股份有限公司索菲特萬達(dá)大飯店成都市濱江中路15號(hào)，步行15分鐘即可抵達(dá)市中心的天府廣場880262間中、西、日式餐廳，水療中心（SPA）、KTV和健身中心，多功能會(huì)議廳，大型宴會(huì)廳，配有多語種同聲傳譯系統(tǒng)的演播廳

法國雅高(ACOOR)酒店及度假村管理集團(tuán)家園國際酒店成都機(jī)場路181號(hào)美好花園，地處航空港開發(fā)區(qū)及高新開發(fā)區(qū)。660216間，另有6棟總統(tǒng)別墅和33棟豪華別墅川西特色的“古家村”食府，歐式風(fēng)格的咖啡廳，大堂酒吧，四季廳，多功能廳和會(huì)議室，保齡球館，溫泉浴場，以及含有9洞小型高爾夫于場。加州花園酒店（貴賓樓）成都市沙灣路258號(hào)，會(huì)展中心西區(qū)680120個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，15個(gè)套房恒溫游泳館、觀光花園咖啡廳、西餐廳、超級(jí)豪華會(huì)議廳、高級(jí)商務(wù)會(huì)所、城市俱樂部，尤其是擁有中國唯一城市彩泉瀑布景觀天府麗都喜來登飯店成都市人民中路，地處市中心商務(wù)及金融區(qū)黃金地段758402間中西餐廳，超過610平方米的宴會(huì)及會(huì)議廳以及三間大小不一的多功能廳美國的喜達(dá)屋集團(tuán)錦江賓館成都人民南路二段80號(hào)，市中心錦江河畔758523間有10個(gè)不同規(guī)模格局的會(huì)議廳，宴會(huì)廳17個(gè)，川、粵、西餐、韓國燒烤、日本料理四川錦江旅游飯店管理公司管理總府皇冠假日酒店成都總府街31號(hào)，位于總府街購物中心和辦公中心之間758433間皇冠俱樂部，特設(shè)無煙樓層和殘疾人房間，高級(jí)會(huì)議視聽音響系統(tǒng)，同聲翻譯及會(huì)議講臺(tái)，演播廳，兩個(gè)貴賓接待室，六個(gè)會(huì)議廳皇冠假日酒店管理集團(tuán)26成都市市四星星級(jí)酒酒店調(diào)調(diào)查之之一酒店名稱位置房價(jià)房間數(shù)配套管理公司四川華洋花園城大酒店成都市鹽市口大業(yè)路8號(hào)，距成都雙流機(jī)場僅20分鐘車程，走路只需5分鐘即可達(dá)到天府廣場338250間酒店還設(shè)有兩層無煙樓層、健身房、按摩和美容美發(fā)服務(wù)、和為您提供各種秘書服務(wù)的商務(wù)中心新加坡勝科酒店管理私人有限公司西御商務(wù)飯店成都市天府廣場側(cè)西御街八號(hào)，位于成都市中心的商務(wù)、金融及商貿(mào)區(qū)的黃金地段360135間集客房、餐飲、會(huì)議、和休閑、娛樂、購物、健身為一體的高檔商務(wù)飯店。四川錦江旅游飯店管理公司加州花園酒店（主樓）成都沙灣路258號(hào)，位于會(huì)展中心東區(qū)480259間會(huì)議廳，98新款加長型豪華林肯-大白鯊為代表的高檔迎賓車隊(duì)成都新良大酒店成都上東大街53號(hào)，位于成都市中心繁華的鹽市口-春熙路商業(yè)娛樂區(qū)黃金地帶338320間大中小會(huì)議室7個(gè)，桑拿、茶坊、保齡球、健身房，中餐廳，茶坊四川賓館成都市總府街31號(hào)，座落于成都市中心黃金商業(yè)區(qū)480159間集味村，夜總會(huì)、桑拿、室內(nèi)游泳池、棋牌室、麻將室、健身房，美容美發(fā)、商務(wù)中心總府集團(tuán)公司羅曼大酒店成都武侯祠大街87號(hào)附一號(hào)，地處市中心商業(yè)及娛樂的繁華地段380205間中餐廳、西餐廳及新軍譚菜餐廳，會(huì)議廳、商務(wù)中心、美容美發(fā)成都安國酒店成都市太升北路2號(hào)，位于成都繁華市中心420232間新亞中餐廳，東方咖啡廳，雅婷酒廊，安國宴會(huì)廳，游泳池，健身房，商務(wù)中心，辦公室出租27成都市市四星星級(jí)酒酒店調(diào)調(diào)查之之二酒店名稱位置房價(jià)房間數(shù)配套管理公司綠洲大酒店忠烈祠西街99號(hào)，地處成都市商業(yè)、金融、文化的核心地帶450宴會(huì)廳、會(huì)議室、培訓(xùn)室和多種標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)客房國貿(mào)物業(yè)管理有限公司成都天仁大酒店成都三洞橋路18號(hào)，成都市市中心360128間各類餐廳，游泳池，彈子房，臺(tái)球室，健身室岷山飯店成都市人民南路二段55號(hào)，位于市中區(qū)550商務(wù)中心，國際會(huì)議廳，餐廳西藏飯店成都人民北路10號(hào)，成都市中區(qū)府南河畔520359間海鮮酒樓、西餐廳，大堂酒吧，供應(yīng)川菜、粵菜、藏菜、西餐及各種風(fēng)味名小吃、自助餐。小型會(huì)議室9個(gè)，國際會(huì)議廳，溫泉桑拿、健身、形象設(shè)計(jì)、茶樓、棋牌、保齡球、夜總會(huì)卡拉OK新華國際飯店成都古中寺街1－18號(hào)，地處成都市中心380標(biāo)準(zhǔn)間126間，豪華間28間，豪華套房4套川菜廳、粵菜廳、宴會(huì)廳可容納500人同時(shí)進(jìn)餐，多功能會(huì)議廳可提供300人以上的會(huì)議服務(wù)，各類中小型會(huì)議室可同時(shí)提供360人會(huì)議服務(wù)北京保利物業(yè)酒店管理有限責(zé)任公司銀河王朝大酒店成都下西順城街99號(hào)，座落在成都市商業(yè)及娛樂中心區(qū)518354間健身，桑拿，臺(tái)球，游泳，麻將，3間會(huì)議室，中餐和西餐，火鍋28成都市市五星星、四四星級(jí)級(jí)酒店店小結(jié)結(jié)規(guī)模：五星級(jí)酒店客房數(shù)一般在400～500余套四星級(jí)酒店客房數(shù)一般在250～400套結(jié)論一配套五星級(jí)酒店一般配有豪華中西餐廳，歐式酒吧、咖啡廳，豪華會(huì)議廳、高級(jí)商務(wù)會(huì)所，高檔保齡球館，溫泉浴場等四星級(jí)酒店配套檔次稍低結(jié)論二管理公司五星級(jí)酒店多和國外知名酒店管理公司合作，管理公司從酒店的營業(yè)額中提點(diǎn)，著名的管理公司有：假日、希爾頓、喜來登、香格里拉等結(jié)論三29對本項(xiàng)項(xiàng)目的的建議議建議五星級(jí)級(jí)商務(wù)務(wù)酒店店五星級(jí)級(jí)酒店店的國國際化化豪華華配套套符合合本項(xiàng)項(xiàng)目國國際化化的定定位，，有利于于提升升本區(qū)區(qū)域的的價(jià)值值五星級(jí)級(jí)酒店店和國國外著著名的的酒店店管理理公司司合作作，可可以提高酒酒店的的知名名度，，帶來來酒店店品牌牌的客客戶，，提升升社區(qū)區(qū)國際際化形形象推薦管管理公公司：：希爾頓頓、香香格里里拉、、假日日、凱凱萊、、萬豪豪、凱凱悅等按照五五星級(jí)級(jí)酒店店的一一般標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),18000平米的的建筑筑面積積規(guī)模模偏小小,合適的的面積積在20000至30000平米凱賓斯斯基飯飯店索菲特特萬達(dá)達(dá)大飯飯店天府麗麗都喜喜來登登飯店店30本項(xiàng)目目五星星級(jí)酒酒店造造價(jià)分分析序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/m2）一土地成本1000二前期工程費(fèi)185三建筑工程費(fèi)1305四設(shè)備設(shè)施工程費(fèi)2070五裝飾工程費(fèi)3600六室外配套工程99七不可預(yù)見費(fèi)228八管理費(fèi)用137九其他費(fèi)用233十合計(jì)8856按照規(guī)規(guī)劃的的建筑筑面積積18000平米估估算，，總造造價(jià)約約一億億六千千萬元元數(shù)據(jù)來來源：：深圳圳五星星級(jí)酒酒店造造價(jià)成成本統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分分析31深圳某某五星星級(jí)酒酒店案案例32選擇案案例的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：五五星級(jí)級(jí)、規(guī)規(guī)模接接近；；規(guī)模：：占地地面積積30000平方米米，建建筑面面積23650平方米米，共共計(jì)9層；主要功功能分分大堂堂、客客房、、餐飲飲娛樂樂、商商場和和康樂樂設(shè)施施、水水吧等等五個(gè)個(gè)部分分。功能分分布（（1）序號(hào)類型數(shù)量凈面積（m2）1總臺(tái)11202商務(wù)中心1253精品店1504鮮花店1405便利店1306休息區(qū)1507綜合服務(wù)1608景點(diǎn)區(qū)110小計(jì)385大堂部部分：：水吧：：凈面積積1200平方米米以及及室外外游泳泳池一一個(gè)。。33規(guī)模：：占地地面積積30000平方米米，建建筑面面積23650平方米米，共共計(jì)9層；主要功功能分分大堂堂、客客房、、餐飲飲娛樂樂、商商場和和康樂樂設(shè)施施、水水吧等等五個(gè)個(gè)部分分。功能分分布（（2）序號(hào)類型數(shù)量每間凈面積（m2）凈面積（m2）1總統(tǒng)套房11801802豪華套房9645763商務(wù)套房314513954高級(jí)套房16457205標(biāo)準(zhǔn)雙人間803225606標(biāo)準(zhǔn)單人間2632832小計(jì)16362631大會(huì)議廳1150102中會(huì)議廳1114103小會(huì)議廳16910小計(jì)3333合計(jì)6596客房部部分：：34規(guī)模：：占地地面積積30000平方米米，建建筑面面積23650平方米米，共共計(jì)9層；主要功功能分分大堂堂、客客房、、餐飲飲娛樂樂、商商場和和康樂樂設(shè)施施、水水吧等等五個(gè)個(gè)部分分。功能分分布（（3）序號(hào)類型數(shù)量凈面積（m2）1多功能廳13342西餐廳11603咖啡廳1844酒吧11405中餐廳13246中餐包房12017廚房14378卡拉OK13009KTV包房124010DISCO130011夜總會(huì)135012KTV包房149013桑拿按摩1840小計(jì)4200餐飲娛娛樂：35規(guī)模：：占地地面積積30000平方米米，建建筑面面積23650平方米米，共共計(jì)9層；主要功功能分分大堂堂、客客房、、餐飲飲娛樂樂、商商場和和康樂樂設(shè)施施、水水吧等等五個(gè)個(gè)部分分。功能分分布（（4）序號(hào)類型數(shù)量凈面積（m2）1商場1433.752美容美發(fā)1803壁球11404室內(nèi)游泳池13005保齡球13006桌球11507健身房11208健療室11509乒乓球1233.7510棋牌室麻將室145011茶藝館1503.7512行政辦公1953.75小計(jì)3815商場和和康樂樂設(shè)施施：36建筑面面積23650平方米米，其其中：：客房房10900m2，餐飲飲娛樂樂7300m2，大堂堂商場場和康康樂設(shè)設(shè)施1680m2，水吧吧3770m2。工程投投資（（1）序號(hào)費(fèi)用名稱建筑面積（m2）造價(jià)（萬元）一勘察設(shè)計(jì)費(fèi)23650.00153.731勘察費(fèi)23650.0011.832設(shè)計(jì)費(fèi)23650.00141.90二前期費(fèi)、行政事業(yè)收費(fèi)23650.00236.50三建安工程費(fèi)23650.0013413.58(一)客房部分10900.004267.751基礎(chǔ)工程10900.0087.202主體結(jié)構(gòu)工程10900.00937.403裝飾工程10900.002174.954水電工程10900.00163.505消防工程10900.00163.506電梯工程10900.00218.007中央空調(diào)10900.00381.508綜合布線10900.0087.2037建筑面面積23650平方米米，其其中：：客房房10900m2，餐飲飲娛樂樂7300m2，大堂堂商場場和康康樂設(shè)設(shè)施1680m2，水吧吧3770m2。工程投投資（（2）序號(hào)費(fèi)用名稱建筑面積（m2）造價(jià)（萬元）9安保監(jiān)控系統(tǒng)10900.0054.50(二)餐飲娛樂部分7300.002977.471基礎(chǔ)工程7300.0043.802主體結(jié)構(gòu)工程7300.00584.003裝飾工程7300.001721.874水電工程7300.0073.005消防工程7300.00131.406電梯工程7300.0073.007中央空調(diào)7300.00255.508綜合布線7300.0058.409安保監(jiān)控系統(tǒng)7300.0036.60(三)大堂、商場和康樂設(shè)施1680.00984.681基礎(chǔ)工程1680.0013.402主體結(jié)構(gòu)工程1680.00168.0038建筑面面積23650平方米米，其其中：：客房房10900m2，餐飲飲娛樂樂7300m2，大堂堂商場場和康康樂設(shè)設(shè)施1680m2，水吧吧3770m2。工程投投資（（3）序號(hào)費(fèi)用名稱建筑面積（m2）造價(jià)（萬元）3裝飾工程1680.00683.964水電工程1680.0013.445消防工程1680.0025.206電梯工程1680.000.007中央空調(diào)1680.0058.808綜合布線1680.0013.449安保監(jiān)控系統(tǒng)1680.0050.00（四）水吧3770.00926.681基礎(chǔ)工程3770.0045.242主體結(jié)構(gòu)工程3770.00377.003裝飾工程3770.00319.714水電工程3770.0056.555消防工程3770.0022.626電梯工程3770.000.0039建筑面面積23650平方米米，其其中：：客房房10900m2，餐飲飲娛樂樂7300m2，大堂堂商場場和康康樂設(shè)設(shè)施1680m2，水吧吧3770m2。工程投投資（（4）序號(hào)費(fèi)用名稱建筑面積（m2）造價(jià)（萬元）7中央空調(diào)3770.0075.408綜合布線3770.0011.319安保監(jiān)控系統(tǒng)3770.0018.85（五）酒店管理系統(tǒng)、音響點(diǎn)播、廚房設(shè)備、燈飾23650.001892.00（六）室外配套23650.00709.50（七）綠化、造景23650.001182.50（八）不可預(yù)見費(fèi)23650.00473.00五管理費(fèi)23650.00737.761管理人員工資23650.00335.342活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、其他管理費(fèi)23650.00402.41六總建造成本23650.0014541.5540酒店管管理公公司管管理費(fèi)費(fèi)用具體收收費(fèi)的的比例例需要要談判判達(dá)成成。國外知知名酒酒店管管理公公司如如洲際際酒店店管理理集團(tuán)團(tuán)、希希爾頓頓、香香格里里拉等等略有有差別別，以以洲際際酒店店管理理集團(tuán)團(tuán)為例例，管管理費(fèi)費(fèi)用分分三大大部分分：■營業(yè)額額提點(diǎn)點(diǎn)：通常常為營營業(yè)額額的2%■利潤提提點(diǎn)：通常常為稅稅前利利潤的的6%■訂房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)使使用、、員工工培訓(xùn)訓(xùn)等：按照照次數(shù)數(shù)不等等通常在在酒店店的籌籌備期期也會(huì)會(huì)收取取一定定的費(fèi)費(fèi)用41建筑面面積23650平方米米，其其中：：客房房10900m2，餐飲飲娛樂樂7300m2，大堂堂商場場和康康樂設(shè)設(shè)施1680m2，水吧吧3770m2。工程投投資成都中中海國國際社社區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目涉涉外外醫(yī)院院定位位研究究43醫(yī)院的的分類類介紹紹國家鼓鼓勵(lì)多多渠道道資本本投資資醫(yī)療療設(shè)施施、興興建醫(yī)醫(yī)院。。外商商合資資、外外商獨(dú)獨(dú)資、、民營營都可可以。。國家對對醫(yī)院院發(fā)展展的政政策？？醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)分分為哪哪些類類型？？主要分分為：：綜合合醫(yī)院院、專?？漆t(yī)醫(yī)院、、康復(fù)復(fù)醫(yī)院院、保保健類涉外綜綜合醫(yī)醫(yī)院能能有效效提高高區(qū)域域價(jià)值值，輻輻射整整個(gè)西西區(qū)，，而且且對住住宅價(jià)價(jià)值提提升較較大；；涉外外?？瓶漆t(yī)院院對項(xiàng)項(xiàng)目及及區(qū)域域產(chǎn)生生的價(jià)價(jià)值影影響與與綜合合醫(yī)院院趨同同，但但后續(xù)續(xù)經(jīng)營營難度度較高高，對對住宅宅價(jià)值值提升升影響響較小小。從對區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值的的提升升來考考慮，，綜合合醫(yī)院院更適適宜本本區(qū)域域的發(fā)發(fā)展44涉外醫(yī)醫(yī)院涉外醫(yī)醫(yī)院有有哪些些類型型及要要求？？類型一一：允允許外外籍人人士就就診條件：：需得得到國國家衛(wèi)衛(wèi)生部部批準(zhǔn)準(zhǔn)類型二二：全全球社社保就就診條件：：政策策上無無限制制，需需要醫(yī)醫(yī)院與與國外外相關(guān)關(guān)的保保險(xiǎn)公公司簽簽定協(xié)協(xié)議，，經(jīng)由由國外外機(jī)構(gòu)構(gòu)認(rèn)定定，在在協(xié)議議的范范圍內(nèi)內(nèi)可以以接受受外籍籍人士士的醫(yī)醫(yī)療保保險(xiǎn)卡卡。目前對對涉外外醫(yī)院院沒有有明確確的概概念定定義，，但根根據(jù)實(shí)實(shí)際的的案例例，與與普通通醫(yī)院院有以以下差差別：：提供外外賓專專用病病房；；醫(yī)護(hù)人人員須須具備備外語語能力力；設(shè)備先先進(jìn)；；提供英英文醫(yī)醫(yī)療報(bào)報(bào)告；；接受外外籍人人士的的醫(yī)療療保險(xiǎn)險(xiǎn)卡；；外籍醫(yī)醫(yī)生。。什么叫叫涉外外醫(yī)院院？45投資涉涉外醫(yī)醫(yī)院需需明確確的問問題12、國內(nèi)內(nèi)投資資機(jī)構(gòu)構(gòu)投資資醫(yī)院院的普普遍模模式模式一一：自自建、、自營營方式式案例：：東莞莞康華華醫(yī)院院基本資資料：：由東東莞康康華投投資集集團(tuán)有有限公公司投投資興興建。。總投投資13億元，，占地地面積積37.57萬平米米，建建筑面面積27萬平米米，共共計(jì)2200個(gè)床位位。康華集集團(tuán)以以前曾曾經(jīng)營營過醫(yī)醫(yī)院，，具有有醫(yī)療療方面面的專專業(yè)人人士，，同時(shí)時(shí)在全全國范范圍內(nèi)內(nèi)采取取招聘聘的方方式。。模式二二：兼兼并方方式國內(nèi)大大多數(shù)數(shù)民營營資本本進(jìn)入入醫(yī)療療行業(yè)業(yè)均采采用此此方式式，如如廣州州、東東莞改改制的的醫(yī)院院。走走上正正軌的的醫(yī)院院，重重點(diǎn)在在于成成本控控制，，日常常的管管理相相對較較簡單單1、是否否有專專業(yè)的的運(yùn)營營管理理機(jī)構(gòu)構(gòu)幫助助投資資方管管理醫(yī)醫(yī)院？？國內(nèi)：：曾經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)過為為數(shù)不不多的的幾家家專業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理機(jī)構(gòu)構(gòu)，但但由于于市場場原因因，現(xiàn)現(xiàn)均已已改行行，目目前國國內(nèi)無無專業(yè)業(yè)的運(yùn)運(yùn)營管管理機(jī)機(jī)構(gòu)國際際：：專專業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營管管理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)在在歐歐洲洲較較多多，，如如法法國國、、美美國國等等，，目目前前還還未未進(jìn)進(jìn)入入國國內(nèi)內(nèi)的的醫(yī)醫(yī)療療市市場場。。專業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營管管理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的的的經(jīng)經(jīng)營營方方式式：：參參與與項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、施施工工、、醫(yī)醫(yī)護(hù)護(hù)人人員員的的招招聘聘、、醫(yī)醫(yī)院院的的日日常常管管理理等等。。投投資資方方只只負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)出出資資，，其其余余全全權(quán)權(quán)交交與與專專業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營管管理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)，，待待醫(yī)醫(yī)院院的的經(jīng)經(jīng)營營走走上上正正軌軌后后，，專專業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營管管理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)退退出出醫(yī)醫(yī)院院，，交交還還投投資資方方。。46投資資涉涉外外醫(yī)醫(yī)院院需需明明確確的的問問題題23、醫(yī)醫(yī)院院的的投投資資回回報(bào)報(bào)醫(yī)院院的的投投資資回回報(bào)報(bào)率率較較高高，，年年收收益益率率能能達(dá)達(dá)到到25％，，經(jīng)經(jīng)營營得得當(dāng)當(dāng)，，可可成成為為長長期期經(jīng)經(jīng)營營的的優(yōu)優(yōu)良良資資產(chǎn)產(chǎn)類型投資額經(jīng)營難度回收期綜合醫(yī)院總投資略高較小以200床位為例，約5年?？漆t(yī)院總投資略低，專業(yè)設(shè)備費(fèi)用高較大，需要明確的經(jīng)營特色以200床位為例，3－4年?？瓶漆t(yī)醫(yī)院院———高效效益益、、高高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)總投投資資略略小小，，但但對對經(jīng)經(jīng)營營者者的的能能力力要要求求較較高高，，在在形形成成明明確確的的經(jīng)經(jīng)營營特特色色后后有有較較高高的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益，，具具有有較較高高的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。綜合合醫(yī)醫(yī)院院———穩(wěn)定定的的良良性性資資產(chǎn)產(chǎn)總投投資資略略高高，，但但對對經(jīng)經(jīng)營營者者的的能能力力要要求求較較低低，，效效益益較較好好，，可可成成為為長長期期經(jīng)經(jīng)營營的的資資產(chǎn)產(chǎn)。。綜合合醫(yī)醫(yī)院院與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的需需求求及及現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)條條件件擬擬合合度度較較高高47投資資涉涉外外醫(yī)醫(yī)院院需需明明確確的的問問題題34、綜綜合合醫(yī)醫(yī)院院的的成成本本問問題題普通通高高檔檔醫(yī)醫(yī)院院，，其其單單位位造造價(jià)價(jià)可可控控制制在在5000－7000元/平米米（（不不含含地地價(jià)價(jià)））5、車車位位與與床床位位的的關(guān)關(guān)系系主要成本類別所占比例單價(jià)范圍（元/平米）基建成本33％1500－2500醫(yī)療裝修33％1500－2500醫(yī)療設(shè)備投入33％1500－2500普通通高高檔檔醫(yī)醫(yī)院院成成本本分分類類要求求車車位位：：床床位位>0.6：1新設(shè)設(shè)立立高高檔檔醫(yī)醫(yī)院院，，其其比比例例關(guān)關(guān)系系一一般般在在1～1.2：148定位位及及建建議議按照照中中國國目目前前的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，200個(gè)床床位位的的醫(yī)醫(yī)院院其其服服務(wù)務(wù)人人口口一一般般在在40萬至至50萬人人，，若若檔檔次次較較高高，，也也不不低低于于20萬人人口口。。目前前的的經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況與與體體制制有有相相當(dāng)當(dāng)大大的的關(guān)關(guān)系系，，國國有有醫(yī)醫(yī)院院離離退退休休人人員員及及后后勤勤人人員員的的比比例例較較高高，，經(jīng)經(jīng)營營成成本本相相對對較較高高。。目目前前一一些些外外資資醫(yī)醫(yī)院院人人員員較較精精干干，，一一般般投投資資回回收收期期控控制制在在5－8年。。建議議發(fā)發(fā)展展模模式式為為涉涉外外綜綜合合醫(yī)醫(yī)院院。。可可聘聘請請專專業(yè)業(yè)人人士士協(xié)協(xié)助助管管理理，，可可形形成成能能持持續(xù)續(xù)經(jīng)經(jīng)營營的的良良性性資資產(chǎn)產(chǎn)。。200個(gè)床床位位的的醫(yī)醫(yī)院院服服務(wù)務(wù)的的人人群群數(shù)數(shù)量量投資資醫(yī)醫(yī)院院的的盈盈利利前前景景發(fā)展展建建議議49醫(yī)院院環(huán)環(huán)境境■醫(yī)院院的的規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)中中，，環(huán)環(huán)境境營營造造及及建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格與與整整體體定定位位相相吻吻合合。。成都都中中海海國國際際社社區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目國國際際學(xué)學(xué)校校定定位位研研究究51國際際學(xué)學(xué)校?；颈菊J(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)12年制制國國際際學(xué)學(xué)校校，，學(xué)生生規(guī)規(guī)模模2000－3000人（（60－100個(gè)班班））投資資約約1－2億元元回收收期期10年左左右右通過過主主管管部部門門審審查查，，獲獲取取國國務(wù)務(wù)院院教教育育行行政政部部門門頒頒發(fā)發(fā)的的中外外合合作作辦辦學(xué)學(xué)許許可可證證，即即可可招招生生辦學(xué)學(xué)條條件件經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)52國家家政政策策1中外外合合作作辦辦學(xué)學(xué)者者可可以以合合作作舉舉辦辦各各級(jí)級(jí)各各類類教教育育機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。。但但是是，，不得得舉舉辦辦實(shí)實(shí)施施義義務(wù)務(wù)教教育育和和實(shí)實(shí)施施軍軍事事、、警警察察、、政政治治等等特特殊殊性性質(zhì)質(zhì)教教育育的的機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。。外國國宗宗教教組組織織、、宗宗教教機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、宗宗教教院院校校和和宗宗教教教教職職人人員員不不得得在在中中國國境境內(nèi)內(nèi)從從事事合合作作辦辦學(xué)學(xué)活活動(dòng)動(dòng)。。中外外合合作作辦辦學(xué)學(xué)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)不不得得進(jìn)進(jìn)行行宗宗教教教教育育和和開開展展宗宗教教活活動(dòng)動(dòng)。。限制制條條件件———不得得舉舉辦辦特特殊殊性性質(zhì)質(zhì)的的教教育育機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)主管管部部門門申請請?jiān)O(shè)設(shè)立立實(shí)實(shí)施施本本科科以以上上高高等等學(xué)學(xué)歷歷教教育育的的中中外外合合作作辦辦學(xué)學(xué)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，由由國國務(wù)務(wù)院院教教育育行行政政部部門門審審批批；；申請請?jiān)O(shè)設(shè)立立實(shí)實(shí)施施高高等等專?？瓶平探逃秃头欠菍W(xué)學(xué)歷歷高高等等教教育育的的中中外外合合作作辦辦學(xué)學(xué)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，由由擬擬設(shè)設(shè)立立機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)所所在在地地的的省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市人人民民政政府府審審批批。。申請請?jiān)O(shè)設(shè)立立實(shí)實(shí)施施中中等等學(xué)學(xué)歷歷教教育育和和自自學(xué)學(xué)考考試試助助學(xué)學(xué)、、文文化化補(bǔ)補(bǔ)習(xí)習(xí)、、學(xué)學(xué)前前教教育育等等的的中中外外合合作作辦辦學(xué)學(xué)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，由由擬擬設(shè)設(shè)立立機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)所所在在地地的的省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市人人民民政政府府教教育育行行政政部部門門審審批批。。申請請?jiān)O(shè)設(shè)立立實(shí)實(shí)施施職職業(yè)業(yè)技技能能培培訓(xùn)訓(xùn)的的中中外外合合作作辦辦學(xué)學(xué)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，由由擬擬設(shè)設(shè)立立機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)所所在在地地的的省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市人人民民政政府府勞勞動(dòng)動(dòng)行行政政部部門門審審批批。。53國家政策策2申請?jiān)O(shè)立立中外合合作辦學(xué)學(xué)機(jī)構(gòu)的的教育機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)具有法人人資格。。中外合作作辦學(xué)者者的知識(shí)識(shí)產(chǎn)權(quán)投投入不得得超過各各自投入入的１／／３。但是，接受國務(wù)院教教育行政政部門、、勞動(dòng)行行政部門門或者省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府邀請前來中國國合作辦辦學(xué)的外外國教育育機(jī)構(gòu)的的知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投入入可以超過過其投入入的１／／３。中外合作作辦學(xué)機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)具具有法人人資格，，但是，，外國教育育機(jī)構(gòu)同同中國實(shí)實(shí)施學(xué)歷歷教育的的高等學(xué)學(xué)校設(shè)立立的實(shí)施施高等教教育的中中外合作作辦學(xué)機(jī)機(jī)構(gòu)，可可以不具具有法人人資格。。不低于中中外合作作辦學(xué)者者資金投投入１５５％的啟啟動(dòng)資金金到位證證明。具有法人人資格的的中外合合作辦學(xué)學(xué)機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)設(shè)立立理事會(huì)會(huì)或者董董事會(huì)，，不具有有法人資資格的中中外合作作辦學(xué)機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)設(shè)立聯(lián)聯(lián)合管理理委員會(huì)會(huì)。理事事會(huì)、董董事會(huì)或或者聯(lián)合合管理委委員會(huì)的的中方組組成人員員不得少少于１／／２。外合作辦辦學(xué)機(jī)構(gòu)構(gòu)的理事事會(huì)、董董事會(huì)或或者聯(lián)合合管理委委員會(huì)由由中外合合作辦學(xué)學(xué)者的代代表、校校長或者者主要行行政負(fù)責(zé)責(zé)人、教教職工代代表等組組成，其其中１／／３以上上組成人人員應(yīng)當(dāng)當(dāng)具有５５年以上上教育、、教學(xué)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)54國家政策策3師資條件件校長或主主要行政政負(fù)責(zé)人人——中外合作作辦學(xué)機(jī)機(jī)構(gòu)的校校長或者者主要行行政負(fù)責(zé)責(zé)人，應(yīng)應(yīng)當(dāng)具有有中華人人民共和和國國籍籍，在中中國境內(nèi)內(nèi)定居，，熱愛祖祖國，品品行良好好，具有有教育、、教學(xué)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，并并具備相相應(yīng)的專專業(yè)水平平。外籍教師師——中外合作作辦學(xué)機(jī)機(jī)構(gòu)聘任任的外籍籍教師和和外籍管管理人員員，應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備學(xué)學(xué)士以上上學(xué)位和和相應(yīng)的的職業(yè)證證書，并并具有２２年以上上教育、、教學(xué)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。教師來源源——外方合作作辦學(xué)者者應(yīng)當(dāng)從從本教育育機(jī)構(gòu)中中選派一一定數(shù)量量的教師師到中外外合作辦辦學(xué)機(jī)構(gòu)構(gòu)任教。。教育語言言——中外合作作辦學(xué)機(jī)機(jī)構(gòu)根據(jù)據(jù)需要，，可以使使用外國國語言文文字教學(xué)學(xué)，但應(yīng)應(yīng)當(dāng)以普普通話和和規(guī)范漢漢字為基基本教學(xué)學(xué)語言文文字。55國際學(xué)校校主要的的七種模模式國際學(xué)校校主要存存在七種種模式，，這七種種模式分分別是1、境外機(jī)機(jī)構(gòu)特許許大陸辦辦學(xué)模式式：如深圳的的香港人人子弟學(xué)學(xué)校、日日本人國國際學(xué)校校、美國國人學(xué)校校、東莞莞臺(tái)商子子弟學(xué)校校；2、普通高高中加境境外預(yù)科科模式：：如廣州華華美英語語實(shí)驗(yàn)學(xué)學(xué)校、華華南師大大附屬康康大學(xué)校校、英豪豪學(xué)校、、廣州南南洋中英英文學(xué)校校；3、“校中中?！蹦ＤＪ剑荷钲谌A茂茂學(xué)校（（韓國人人子弟學(xué)學(xué)校）、、東莞東東方明珠珠學(xué)校；；4、境外教教育機(jī)構(gòu)構(gòu)認(rèn)證模模式：廣州祈福福英語實(shí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校校；5、以課程程為核心心的項(xiàng)目目引進(jìn)模模式：廣東碧桂桂園學(xué)校校；6、中外合合作辦學(xué)學(xué)模式：：廣州華美美中加高高中、廣廣東中加加柏仁學(xué)學(xué)校、深深圳南山山中加學(xué)學(xué)校；7、境外機(jī)機(jī)構(gòu)主辦辦的學(xué)校校：深圳國際際學(xué)校、、南湖國國際學(xué)校校56定位及建建議建議發(fā)展展模式為為：境外外教育機(jī)機(jī)構(gòu)認(rèn)證證模式（（模式4）或境外外機(jī)構(gòu)主主辦模式式（模式式7）1、對合作作方的要要求配合國際際社區(qū)的的政府定定位，要要求引進(jìn)進(jìn)國際知知名教育育機(jī)構(gòu)，，如澳大大利亞教教育發(fā)展展集團(tuán)（（AEDG）等2、合作方方式中海投資資，引進(jìn)進(jìn)國際知知名教育育機(jī)構(gòu)。。雙方合合作組建建董事會(huì)會(huì)，出資資較多方方擔(dān)任董董事長。。國際社社區(qū)業(yè)主主子女就就讀國際際學(xué)校，，能有學(xué)學(xué)位保證證，學(xué)費(fèi)費(fèi)可有一一定折扣扣要求教師師全部由由外方派派出，外外籍教師師資質(zhì)符符合國家家規(guī)定（（學(xué)士學(xué)學(xué)位、2年以上經(jīng)經(jīng)驗(yàn)）國際接軌軌的同步步課程、、文憑和和學(xué)位符合條件件的學(xué)生生可直接接轉(zhuǎn)入國國外本校校繼續(xù)就就讀更高高一級(jí)的的課程。。畢業(yè)后后所獲得得的文憑憑和學(xué)位位由當(dāng)?shù)氐卦盒ｎC頒發(fā)，得得到國際際承認(rèn)定期舉行行校際交交流，友友好學(xué)校校建立雙語夏令令營等活活動(dòng)成都中海海國際社社區(qū)項(xiàng)目目

商業(yè)業(yè)分級(jí)定定位研究究58根據(jù)案例例研究，，區(qū)域開開發(fā)中商商業(yè)需分分為三個(gè)個(gè)級(jí)次研究商業(yè)業(yè)、住宅宅和區(qū)域域三者間間的價(jià)值值關(guān)系，，可以很很容易的的看出商商業(yè)分為為三個(gè)級(jí)級(jí)次第一級(jí)次次：城市市級(jí)商業(yè)業(yè)——專業(yè)特色色街、休休閑街第二級(jí)次次：區(qū)域域級(jí)商業(yè)業(yè)——streetmall第三級(jí)次次：社區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)——鄰里商業(yè)業(yè)街住宅價(jià)值值區(qū)域價(jià)值值1ⅠⅡⅢⅣ1、鄰里商商業(yè)街2、專業(yè)特特色街3、streetmall4、休閑街街243商業(yè)分類鄰里商業(yè)街專業(yè)特色街Streetmall休閑街商業(yè)價(jià)值影響啟動(dòng)期考慮發(fā)展期考慮59第一級(jí)次次：城市市級(jí)商業(yè)業(yè)——專業(yè)特色色街、休休閑街分布特點(diǎn)點(diǎn)：交通便利利，周邊邊區(qū)域環(huán)環(huán)境能夠夠符合專專業(yè)街特特色。由于主干干道對人人流的負(fù)負(fù)影響，，一般不不分布在在主干道道規(guī)模：隨專業(yè)街街的影響響力而定定，一般在5000平米以內(nèi)內(nèi)專業(yè)特色色街、休休閑街利利用自身身特點(diǎn)，，吸引全全市范圍圍內(nèi)的某某一消費(fèi)費(fèi)群體60第二級(jí)次次：區(qū)域域級(jí)商業(yè)業(yè)——streetmall分布特點(diǎn)點(diǎn)：為滿足區(qū)區(qū)域內(nèi)的的生活需需求，人人流量大大，需臨主要要干道規(guī)模：一般為shoppingmall或大型百百貨店，，規(guī)模較較大，一般數(shù)萬萬平米，，具體依依據(jù)區(qū)域域內(nèi)人口口消費(fèi)力力及發(fā)展展前景業(yè)態(tài)示意意：華僑僑城銅鑼鑼灣、沃沃爾瑪?shù)鹊任譅柆斻~鑼灣百百貨銅鑼灣百百貨61基本要素市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心新城商業(yè)中心規(guī)模30萬M2以上10萬M2以上2.5萬M212萬M2以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上居住人口5000以上日人流量25萬以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民車行30分鐘內(nèi)居民商業(yè)區(qū)形形態(tài)與結(jié)結(jié)構(gòu)分析析根據(jù)本區(qū)區(qū)域的人人口規(guī)模模，本區(qū)區(qū)域的商商業(yè)規(guī)模模應(yīng)介于于區(qū)域性性商業(yè)區(qū)區(qū)及居住住區(qū)級(jí)商商業(yè)中心心之間62第三級(jí)次次：鄰里里商業(yè)街街分布特點(diǎn)點(diǎn)：隨組團(tuán)分分布，滿足區(qū)域域內(nèi)居民民的生活活便利性性，規(guī)模：區(qū)域服務(wù)務(wù)性商業(yè)業(yè)面積一一般為0.7-0.91平米/人，本區(qū)區(qū)域內(nèi)居居住人口口按三萬萬人計(jì)算算，鄰里商業(yè)業(yè)街面積積不超過過三萬平平米63本項(xiàng)目商商業(yè)定位位總結(jié)位置規(guī)模主要業(yè)態(tài)城市級(jí)商業(yè)（專業(yè)街）建議臨森林景觀大道、休閑氛圍易營造每種專業(yè)街規(guī)模不超過5000平米，預(yù)留彈性空間酒吧街、美食街、休閑街等區(qū)域級(jí)商業(yè)臨主要干道西沿線，利于大量人流的交通組織6－8萬平米左右Shoppingmall，大型百貨店鄰里商業(yè)街隨組團(tuán)分布，滿足生活需求的便利性不超過30000平米日常家居服務(wù)、日常購買類64城市級(jí)商商業(yè)建議議臨森林林景觀大大道，具有不可可復(fù)制核核心資源源，可建建設(shè)特色色專業(yè)街街，易于營造造休閑氛氛圍。主營業(yè)態(tài)規(guī)模品牌商家酒吧街酒吧、清吧、書吧等100-500㎡本色、根據(jù)地等美食街中外風(fēng)味小吃、中高檔餐館50-500㎡日本料理、泰國菜等休閑街西餐廳、咖啡廳風(fēng)情茶館、粵式茶樓等50-500㎡綠茵閣、丹桂軒等特色專業(yè)業(yè)街商家家選擇要要素：與項(xiàng)目總總體定位位吻合。。經(jīng)營內(nèi)容容及方式式具有自自身特色色。在當(dāng)?shù)鼐呔哂幸欢ǘǖ氖袌鰣雒雷u(yù)度度，能快快速提升升專業(yè)街街知名度度及檔次次。專業(yè)街雖雖為個(gè)體體經(jīng)營，，但整體形象象推廣卻卻是十分分必要的的，從商家家選擇、、后期裝裝修、經(jīng)經(jīng)營管理理等都必必須符合合項(xiàng)目的的總體定定位檔次次。65區(qū)域級(jí)商商業(yè)經(jīng)營營旺盛的的關(guān)鍵因因素是引引進(jìn)2-3家主力店店，在區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍尚尚未形成成的狀況況下，帶帶旺區(qū)域域商業(yè)。。主營業(yè)態(tài)規(guī)模品牌商家大型超市日常用品、食品等1.5-2萬㎡沃爾瑪、家樂福、易初蓮花百貨商場化妝品、男女服飾等2萬㎡SOGO、太平洋百貨家電超市家用電器、通訊等1.5-2萬㎡國美、蘇寧、上海永樂品牌直銷中心世界品牌的過季和斷碼的打折產(chǎn)品1.0-1.5萬㎡目前在北京開設(shè)一家，經(jīng)營狀況較好建材超市建筑、裝飾材料1.5-2萬㎡百安居、好美家、家居超市家用飾品、家什等1萬㎡左右歐倍德、家居貨棧、易家選擇主力力店關(guān)鍵鍵要素：：與項(xiàng)目整體體定位相相符，目標(biāo)消消費(fèi)群體體與后期期入住的的區(qū)域居居民吻合合。在區(qū)域商商業(yè)氛圍圍未形成成前，能實(shí)現(xiàn)客客戶的跨跨區(qū)域消消費(fèi)，易易于存活活。帶來大量量客戶，建立具有核心心競爭力力的新區(qū)區(qū)域商圈圈。66本項(xiàng)目的的集中商商業(yè)組合合為：大大型超市市＋百貨貨商場＋＋建材超超市商業(yè)中心心構(gòu)成的的其他業(yè)業(yè)態(tài)：區(qū)域商業(yè)業(yè)中心應(yīng)應(yīng)兼具購購物、娛娛樂和休休閑等多多項(xiàng)功能能。區(qū)域商業(yè)業(yè)中心與與周邊的的市政道道路可形形成精品品一條街街。如本本項(xiàng)目集集中商業(yè)業(yè)區(qū)北面面的主干干道。建立集中中商業(yè)區(qū)區(qū)與公園園之間的的良好通通道，利利于人流流的流通通，并將將通道建建設(shè)成為為特色風(fēng)風(fēng)情街。。如項(xiàng)目目的星期期五大道道。大型超市＋百貨商場＋建材超市如：沃而瑪＋SOGO+百安居等一級(jí)商家知名的專賣品牌店。如：麥當(dāng)勞、3G專賣店、自然美護(hù)膚中心等二級(jí)商家娛樂休閑設(shè)施，如：咖啡吧＋電玩游戲室＋音像影視中心等三級(jí)商家商業(yè)中心心具體的的業(yè)態(tài)分分布原則則：核心區(qū)域域放置主主力商家家，次級(jí)級(jí)區(qū)域放放置品牌牌專賣店店，人流流自然導(dǎo)導(dǎo)向較弱弱的區(qū)域域放置三三級(jí)商家家，如：：頂層或或者單向向通道尾尾端。67領(lǐng)里商業(yè)業(yè)街以滿滿足社區(qū)區(qū)居民日日常生活活需求為為主的功功能型商商業(yè)。主營業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模品牌商家日常用品調(diào)味品、生活小用品10-50㎡7-11便利店等藥品保健中藥、西藥、保健品20-100㎡海王星辰等快餐冷飲中、西快餐，糖水冰品店30-100㎡快三秒等休閑生活花店、書店、發(fā)廊50-500㎡選擇具有地方特色商家領(lǐng)里商業(yè)業(yè)街重在在經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)之間間搭配，，能全面面滿足社社區(qū)需求求。在經(jīng)經(jīng)營方式式及店面面裝修方方面也需需要統(tǒng)一一要求，，與社區(qū)區(qū)建筑體體風(fēng)格相相和諧。。領(lǐng)里商業(yè)業(yè)街商家家選擇要要素：與項(xiàng)目總總體定位位吻合。。滿足社區(qū)區(qū)居民日日常生活活需求。。同一范圍圍內(nèi)，相相同經(jīng)營營內(nèi)容商商家不可可超過兩兩家。68沿街商鋪鋪路邊冷飲飲店快餐店藥品店便利店69沿街商鋪鋪花店服裝店發(fā)廊成都中海海國際社社區(qū)項(xiàng)目目

寫字字樓定位位研究71寫字樓分分類標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及定位位考慮因因素本項(xiàng)目寫寫字樓的的定位從從兩個(gè)方方面來考考慮：市場接受受度與本項(xiàng)目目整體定定位關(guān)聯(lián)聯(lián)度規(guī)模方案硬件要求甲級(jí)寫字樓電梯服務(wù)面積3300~3900平方米／噸·臺(tái)60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位能提供靈活分隔辦公空間，室內(nèi)凈高2.6米以上中央空調(diào)系統(tǒng)，具有分區(qū)域控制能力設(shè)職工餐廳和高檔餐廳，設(shè)商務(wù)中心，小型商場、郵局、快遞服務(wù)、銀行5A智能化水準(zhǔn)乙級(jí)寫字樓每90~120平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位電梯服務(wù)面積3900~4500平方米／噸·臺(tái)辦公空間有靈活分隔適應(yīng)性，室內(nèi)凈高2.5米設(shè)職工餐廳，高檔餐廳視具體情況而定，設(shè)商務(wù)中心，設(shè)小型商場，其他服務(wù)項(xiàng)目選擇設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，溫濕度可由中央系統(tǒng)控制4A智能化水準(zhǔn)寫字樓分分類及硬硬件要求求72寫字樓定定位為：：中檔、、精品寫寫字樓市場情況況：國際際公司及及大型企企業(yè)均在在高新區(qū)區(qū)內(nèi)自建建辦公樓樓，對高高檔寫字字樓的需需求少。。但大型型國際公公司附近近必然有有較多的的如物流流、貿(mào)易易等中小小型私有有依附其其生存，，對中檔檔寫字樓樓存在一一定需求求與項(xiàng)目整整體關(guān)聯(lián)聯(lián)度：項(xiàng)項(xiàng)目整體體定位高高，高檔檔寫字樓樓對整體體定位的的支持度度高，中中檔的支支持度較較弱規(guī)模：本本項(xiàng)目寫寫字樓規(guī)規(guī)劃僅為為1萬平米，，較小的的規(guī)模對對寫字樓樓的高定定位支持持不夠方案市場接受度對項(xiàng)目支持度規(guī)模甲級(jí)寫字樓★★★★★★乙級(jí)寫字樓★★★★★★★建議：綜合考慮慮，乙級(jí)級(jí)寫字樓樓有利于于后期經(jīng)經(jīng)營形成成良性資資產(chǎn)，可可在建筑筑造型及及外觀用用材方面面配合整整體定位位，提升升寫字樓樓形象，，對硬件件設(shè)施不不作要求求成都中海海國際社社區(qū)項(xiàng)目目文化活活動(dòng)中心心定位研研究74文化活動(dòng)動(dòng)中心的的根據(jù)案例例研究，，社區(qū)中中的文化化活動(dòng)中中心通常常是公眾眾文化活活動(dòng)為主主導(dǎo)，一一般包括括圖書室室、閱覽覽室、繪繪畫、音音樂、影影視廳等等功能構(gòu)構(gòu)成，一一般建筑筑面積在在1000平米以內(nèi)根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃要求求，文化化活動(dòng)中中心的面面積是10000平米，做通常的的文化活活動(dòng)中心心面積明明顯偏大大，因此此需結(jié)合社社區(qū)的其其他配套套服務(wù)功功能來定定位我們根據(jù)據(jù)規(guī)劃的的功能區(qū)區(qū)，建議議將文化化活動(dòng)中中心分成成三塊建設(shè)與酒店結(jié)結(jié)合（二二）與體育公公園結(jié)合合（三））作為啟動(dòng)動(dòng)區(qū)的配配套功能能（一））文化活動(dòng)動(dòng)中心分分塊兒童繪畫畫音樂室75界定文化化活動(dòng)中中心的配配套設(shè)施施作為啟動(dòng)動(dòng)區(qū)的功功能配套套與酒店結(jié)結(jié)合：突突出經(jīng)營營性與體育公公園結(jié)合合：運(yùn)動(dòng)動(dòng)健身功功能文化活動(dòng)動(dòng)中心總總面積為為10000平米二、與酒酒店結(jié)合合：突出出經(jīng)營性性，具備備商務(wù)功功能三、與體體育公園園結(jié)合：：休閑場場所，運(yùn)運(yùn)動(dòng)健身身功能商務(wù)會(huì)議議多多功能廳廳影影音室室桑桑拿浴浴室中中西西餐廳50M21000M2120M21500M21700M2溫水泳池池乒乒乓乓球室桌桌球室室棋棋牌牌室健健身室室300M2700M2300M2200M280M2羽毛球2000M2合計(jì)4370M2合計(jì)3580M2一、作為為啟動(dòng)區(qū)區(qū)的功能能配套閱覽室茶茶室、、咖啡廳廳兒兒童活活動(dòng)室便便利利店手手工作作坊150M2600M2600M2500M2200M2合計(jì)2050M2成都中海海國際社社區(qū)項(xiàng)目目

停車車場定位位研究77本停車場場車位總總量物業(yè)類型酒店寫字樓大型商業(yè)車位0.6個(gè)/100平米0.6個(gè)/100平米1個(gè)/100平米醫(yī)院、學(xué)學(xué)校車輛輛較少，，在考慮慮面對社社會(huì)類的的停車場場時(shí)不予予考慮1、故本項(xiàng)項(xiàng)目所需需公眾停停車位：：（0.6X25000+0.6X10000+1X60000）/100=810個(gè)由于酒店店與寫字字樓自身身的建筑筑特性，，車位問問題可通通過地下下車庫自自身解決決，主要要考慮的的車位主主要是大大型商業(yè)業(yè)停車位位問題2、故主要要解決的的停車位位為：1X600＝600個(gè)社會(huì)類停停車場與與商業(yè)停停車場結(jié)結(jié)合考慮慮各物業(yè)類類型停車車位系數(shù)數(shù)78停車場可可用面積積合計(jì)案例深深圳圳桃源居居公交總站站規(guī)模：：8000平米線路：4條車輛/線路：30輛每輛車所所需面積積約100平米考慮到本本社區(qū)規(guī)規(guī)模，公公交總站站線路按按4條、每條條線路按按30輛公交車車考慮本項(xiàng)目公公交總站站占地面面積應(yīng)在在8000——10000平米社會(huì)類停停車場可可用面積積：17200-8000＝9200平米社會(huì)停車車場可用用面積大型商業(yè)業(yè)可用停停車場面面積大型商業(yè)業(yè)占地面面積37900平米，按按覆蓋率率40％，公用用分?jǐn)偯婷娣e30％計(jì)算，，商業(yè)可用用做停車車場面積積上限為為：37900X（1-40％-30％）＝11370平米79停車場定定位結(jié)論論面積合計(jì)計(jì)：9200+11370＝20570平米停車位上上限：20570/35＝587個(gè)結(jié)論：本本項(xiàng)目所所能提供供的停車車位（587個(gè)）與需需求停車車位（600個(gè)）大致致相同，，無需建建造地上上停車場場第二部分分：項(xiàng)目目整體開開發(fā)思路路81整體開發(fā)發(fā)思路主主要內(nèi)容容整體定位位的詮釋釋及在規(guī)規(guī)劃中的的演繹啟動(dòng)區(qū)選選址方案案分期開發(fā)發(fā)建議產(chǎn)品建議議及經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算現(xiàn)有規(guī)劃劃方案評(píng)評(píng)價(jià)82現(xiàn)有規(guī)劃劃方案具具有一定定的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，但類類似封閉閉的大社社區(qū)的規(guī)規(guī)劃并不不適宜區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)區(qū)域開發(fā)發(fā)關(guān)鍵的