房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策培訓(xùn)膠南市國(guó)家稅務(wù)局楊更耀近期應(yīng)速辦的幾項(xiàng)業(yè)務(wù)：1、2016年4月28日前，盡早到主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記、稅種核定、銀稅協(xié)議簽訂、一般納稅人登記、增值稅優(yōu)惠政策資格確認(rèn)等事項(xiàng)。

近期應(yīng)速辦的幾項(xiàng)業(yè)務(wù)：2、2016年5月1日起，地稅機(jī)關(guān)不再向您發(fā)放發(fā)票。為不影響您正常開(kāi)具發(fā)票，請(qǐng)于4月28日前盡早到主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理發(fā)票票種核定、稅控設(shè)備安裝、發(fā)票領(lǐng)用等相關(guān)事項(xiàng)。

3、攜帶資料：電腦主機(jī)、公章、發(fā)票專用章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、領(lǐng)票人身份證（原件及復(fù)印件）。地點(diǎn)：國(guó)稅局第二辦稅廳（辦公樓東端）

4、發(fā)票升級(jí)費(fèi)用1050元可抵扣稅款(其中報(bào)稅盤230元可以自由選擇)。目錄營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容123房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增主要內(nèi)容發(fā)票開(kāi)具及增值稅申報(bào)表的填報(bào)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容1第一部分營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容一、增值稅簡(jiǎn)介（一）增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別1.定義：增值稅是以單位和個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中取得的增值額為課稅對(duì)象征收的一種稅。增值額理論上是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中新創(chuàng)造的那部分價(jià)值。據(jù)以征稅的增值額都是法定上的增值額，而非理論上的，法定與理論上的不一致的原因主要是規(guī)定扣除范圍時(shí)外購(gòu)固定資產(chǎn)處理的不同營(yíng)業(yè)稅是以對(duì)營(yíng)業(yè)額征收的一種稅2.理論基礎(chǔ)。不重復(fù)征稅，V+M3.價(jià)內(nèi)和價(jià)外的區(qū)別。價(jià)內(nèi)稅是銷售價(jià)款中已經(jīng)包含的稅；價(jià)外稅銷售價(jià)款中不包含稅金的稅.例如：張三從某房地產(chǎn)購(gòu)買一套住房，花費(fèi)111萬(wàn)元，銷售額的計(jì)算？第一部分營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容ADDCONTENTS簡(jiǎn)易計(jì)稅方法簡(jiǎn)易計(jì)稅方法簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法第一部分營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容（二）增值稅的計(jì)稅方法第一部分營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容幾個(gè)增值稅常識(shí)：1.可以抵扣稅款：增值稅專用發(fā)票、機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)或銷售發(fā)票、完稅憑證2.抵扣需要認(rèn)證或登錄查詢平臺(tái)查詢、選擇。180天第一部分營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容2016年5月1日新納入營(yíng)改增試點(diǎn)的增值稅一般納稅人，2016年5月至7月期間不需進(jìn)行增值稅發(fā)票認(rèn)證，登錄本省增值稅發(fā)票查詢平臺(tái)，查詢、選擇用于申報(bào)抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息，未查詢到對(duì)應(yīng)發(fā)票信息的，可進(jìn)行掃描認(rèn)證。2016年8月起按照納稅信用級(jí)別分別適用發(fā)票認(rèn)證的有關(guān)規(guī)定。(A級(jí)B級(jí))第一部分分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容4?！耙淮按笆奖葘?duì)對(duì)”：是稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)以信信息化為為依托，，通過(guò)優(yōu)優(yōu)化整合合征管信信息資源源，將納納稅申報(bào)報(bào)表數(shù)據(jù)據(jù)與開(kāi)具具發(fā)票數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行票表比比對(duì),對(duì)比對(duì)異異常的數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行核實(shí)。。5.增值稅發(fā)發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)6.稅率與征征收率的的區(qū)別第一部分分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容1.提供有形形動(dòng)產(chǎn)租租賃服務(wù)務(wù)，稅率率為17%3.納稅人發(fā)發(fā)生應(yīng)稅稅行為，，除第1.2項(xiàng)規(guī)定外外，稅率率為6％2.提供交通通運(yùn)輸、、郵政、、基礎(chǔ)電電信、建建筑、不不動(dòng)產(chǎn)租租賃服務(wù)務(wù)，銷售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)，，稅率為為11%二、稅率率、征收收率和預(yù)預(yù)繳率（一）稅稅率17%11%6%4.境內(nèi)單位位和個(gè)人人發(fā)生的的跨境應(yīng)應(yīng)稅行為為，稅率率為零。。具體范范圍由財(cái)財(cái)政部和和國(guó)家稅稅務(wù)總局局另行規(guī)規(guī)定。納稅人兼兼營(yíng)銷售售貨物、、勞務(wù)、、服務(wù)、、無(wú)形資資產(chǎn)或者者不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，適用用不同稅稅率或者者征收率率的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)分別別核算適適用不同同稅率或或者征收收率的銷銷售額；；未分別別核算的的，從高高適用稅稅率。第一部分分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容第一部分分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容基本稅率率17%，納稅人人銷售或或者進(jìn)口口貨物，，提供加加工、修修理修配配勞務(wù)，，除列舉舉的低稅稅率外。。低稅率13%:農(nóng)業(yè)產(chǎn)品品，食用用植物油油，自來(lái)來(lái)水、暖暖氣、熱熱水、冷冷氣、煤煤氣、石石油液化化氣、天天然氣、、沼氣；；居民用用煤炭制制品；圖圖書報(bào)紙紙雜志；；飼料化化肥農(nóng)藥藥農(nóng)機(jī)農(nóng)農(nóng)膜；食食用鹽；；音像制制品；電電子出版版物；二二甲醚。。（二）征征收率：：3%，5%（三）預(yù)預(yù)繳率：：2%，3%第一部分分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容三、一般般計(jì)稅方方法應(yīng)納納稅額的的計(jì)算（一）只只有一般般納稅人人才能適適應(yīng)一般般計(jì)稅方方法一般納稅稅人：應(yīng)應(yīng)稅行為為的年應(yīng)應(yīng)征增值值稅銷售售額超過(guò)過(guò)500萬(wàn)元的納納稅人（（不包括括其他個(gè)個(gè)人）為為一般納納稅人；；年應(yīng)稅稅銷售額額未超過(guò)過(guò)500萬(wàn)元的納納稅人，，會(huì)計(jì)核核算健全全，能夠夠準(zhǔn)確提提供稅務(wù)務(wù)資料的的，可以以辦理一一般納稅稅人資格格登記，，成為一一般納稅稅人。第一部分分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容（二）計(jì)計(jì)算公式式應(yīng)納稅額額=當(dāng)期銷項(xiàng)項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額1.銷項(xiàng)稅額額=銷售額×稅率銷售額=含稅銷售售額÷（1+稅率）例如：張張三從某某房地產(chǎn)產(chǎn)公司購(gòu)購(gòu)買一別別墅，花花了1100萬(wàn)元。假假設(shè)是營(yíng)營(yíng)改增之之前，該該房地產(chǎn)產(chǎn)公司該該筆業(yè)務(wù)務(wù)銷售額額是？營(yíng)營(yíng)改增之之后該房房地產(chǎn)公公司該筆筆業(yè)務(wù)銷銷售額是是？第一部分分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容（1）銷售額額，是指指納稅人人發(fā)生應(yīng)應(yīng)稅行為為取得的的全部?jī)r(jià)價(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用用，財(cái)政政部和國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局另另有規(guī)定定的除外外。價(jià)外費(fèi)用用，是指指價(jià)外收收取的各各種性質(zhì)質(zhì)的收費(fèi)費(fèi)，但不不包括以以下項(xiàng)目目：一是是代為收收取并符符合本辦辦法第十十條規(guī)定定的政府府性基金金或者行行政事業(yè)業(yè)性收費(fèi)費(fèi)；二是是以委托托方名義義開(kāi)具發(fā)發(fā)票代委委托方收收取的款款項(xiàng)。納稅稅人人適適用用一一般般計(jì)計(jì)稅稅方方法法計(jì)計(jì)稅稅的的，，因因銷銷售售折折讓讓、、中中止止或或者者退退回回而而退退還還給給購(gòu)購(gòu)買買方方的的增增值值稅稅額額，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)從從當(dāng)當(dāng)期期的的銷銷項(xiàng)項(xiàng)稅稅額額中中扣扣減減（（應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按照照國(guó)國(guó)家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局的的規(guī)規(guī)定定開(kāi)開(kāi)具具紅紅字字增增值值稅稅專專用用發(fā)發(fā)票票））；；第一一部部分分營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅改改征征增增值值稅稅的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容第一一部部分分營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅改改征征增增值值稅稅的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容納稅稅人人發(fā)發(fā)生生應(yīng)應(yīng)稅稅行行為為，，將將價(jià)價(jià)款款和和折折扣扣額額在在同同一一張張發(fā)發(fā)票票上上分分別別注注明明的的，，以以折折扣扣后后的的價(jià)價(jià)款款為為銷銷售售額額；；未未在在同同一一張張發(fā)發(fā)票票上上分分別別注注明明的的，，以以價(jià)價(jià)款款為為銷銷售售額額，，不不得得扣扣減減折折扣扣額額（注注意意：：應(yīng)應(yīng)該該是是銷銷售售額額欄欄，，而而非非備備注注欄欄））（2）視視同同銷銷售售下列列情情形形視視同同銷銷售售服服務(wù)務(wù)、、無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)或或者者不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)：：第一一部部分分營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅改改征征增增值值稅稅的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容321單位位或或者者個(gè)個(gè)體體工工商商戶戶向向其其他他單單位位或或者者個(gè)個(gè)人人無(wú)無(wú)償償提提供供服服務(wù)務(wù)，，但但用用于于公公益益事事業(yè)業(yè)或或者者以以社社會(huì)會(huì)公公眾眾為為對(duì)對(duì)象象的的除除外外。。財(cái)政政部部和和國(guó)國(guó)家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局規(guī)規(guī)定定的的其其他他情情形形。。單位位或或者者個(gè)個(gè)人人向向其其他他單單位位或或者者個(gè)個(gè)人人無(wú)無(wú)償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)或或者者不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，，但但用用于于公公益益事事業(yè)業(yè)或或者者以以社社會(huì)會(huì)公公眾眾為為對(duì)對(duì)象象的的除除外外第一一部部分分營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅改改征征增增值值稅稅的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容（二二））按按照照其其他他納納稅稅人人最最近近時(shí)時(shí)期期銷銷售售同同類類服服務(wù)務(wù)、、無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)或或者者不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的的平平均均價(jià)價(jià)格格確確定定。。視同同銷銷售售銷銷售售額額的的確確定定主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)有有權(quán)權(quán)按按照照下下列列順順序序確確定定銷銷售售額額：：（三三））按按照照組組成成計(jì)計(jì)稅稅價(jià)價(jià)格格確確定定。。組組成成計(jì)計(jì)稅稅價(jià)價(jià)格格的的公公式式為為：：組成成計(jì)計(jì)稅稅價(jià)價(jià)格格=成本本×（1+成本本利利潤(rùn)潤(rùn)率率））成本本利利潤(rùn)潤(rùn)率率由由國(guó)國(guó)家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局確確定定。。（一一））按按照照納納稅稅人人最最近近時(shí)時(shí)期期銷銷售售同同類類服服務(wù)務(wù)、、無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)或或者者不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的的平平均均價(jià)價(jià)格格確確定定。。第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容例題：某房房地產(chǎn)公司司是一般納納稅人，開(kāi)開(kāi)發(fā)一房地地產(chǎn)新項(xiàng)目目，2018年銷售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品取得得全部?jī)r(jià)款款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用為2000萬(wàn)元，其中中代收有線線電視安裝裝費(fèi)10萬(wàn)元，開(kāi)具具有線電視視公司發(fā)票票，配套費(fèi)費(fèi)160萬(wàn)元，開(kāi)具具該房地產(chǎn)產(chǎn)公司發(fā)票票，銷售額額多少？2.進(jìn)項(xiàng)稅額：：是指納稅稅人購(gòu)進(jìn)貨貨物、加工工修理修配配勞務(wù)、服服務(wù)、無(wú)形形資產(chǎn)或者者不動(dòng)產(chǎn)支支付或者負(fù)負(fù)擔(dān)的增值值稅額。第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容二是海關(guān)進(jìn)進(jìn)口專用繳繳款書上注注明的增值值稅額，三是購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，，除取得增值稅專用用發(fā)票或海海關(guān)進(jìn)口增增值稅專用用繳款書外外，農(nóng)產(chǎn)品品收購(gòu)發(fā)票票或者銷售售發(fā)票上注注明的買價(jià)價(jià)與13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅，四是從境外外購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)從稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)或扣繳繳義務(wù)人取取得的解繳繳稅款完稅稅憑證上注注明的增值稅額（書面面合同、付款證明和境外外單位的對(duì)賬單或發(fā)票））一是增值稅稅專用發(fā)票票（含機(jī)動(dòng)動(dòng)車銷售統(tǒng)統(tǒng)一發(fā)票））上注明的的增值稅（2）不得抵扣扣的進(jìn)項(xiàng)稅稅額：一是是用于簡(jiǎn)易易計(jì)稅方法法計(jì)稅項(xiàng)目目、免征增增值稅項(xiàng)目目、集體福福利或者個(gè)個(gè)人消費(fèi)的的購(gòu)進(jìn)貨物物、加工修修理修配勞勞務(wù)、服務(wù)務(wù)、無(wú)形資資產(chǎn)和不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)。固定定資產(chǎn)、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)和和不動(dòng)產(chǎn)僅僅指專用于于；二是非非正常損失失（是指因因管理不善善造成貨物物被盜、丟丟失、霉?fàn)€爛變質(zhì)，以以及因違反反法律法規(guī)規(guī)造成貨物物或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)被依法沒(méi)沒(méi)收、銷毀毀、拆除的的情形）的的不動(dòng)產(chǎn)，，以及該不不動(dòng)產(chǎn)所耗耗用的購(gòu)進(jìn)進(jìn)貨物、設(shè)設(shè)計(jì)服務(wù)和和建筑服務(wù)務(wù)；三是非非正常損失失的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)在建工程程所耗用的的購(gòu)進(jìn)貨物物、設(shè)計(jì)服服務(wù)和建筑筑服務(wù)；新新建、改建建、擴(kuò)建、、修繕、裝裝飾不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，均屬于于不動(dòng)產(chǎn)在在建工程。。第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容四是購(gòu)進(jìn)的的旅客運(yùn)輸輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)和居民日常服服務(wù)。五是非正正常損失的的購(gòu)進(jìn)貨物物，以及相相關(guān)的加工工修理修配配勞務(wù)和交交通運(yùn)輸服服務(wù)。六是是非正常損損失的在產(chǎn)產(chǎn)品、產(chǎn)成成品所耗用用的購(gòu)進(jìn)貨貨物（不包包括固定資資產(chǎn)）、加加工修理修修配勞務(wù)和和交通運(yùn)輸輸服務(wù)。第第二、三所所稱的貨物物，是指構(gòu)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)實(shí)體的材材料和設(shè)備備，包括建建筑裝飾材材料和給排排水、采暖暖、衛(wèi)生、、通風(fēng)、照照明、通訊訊、煤氣、、消防、中中央空調(diào)、、電梯、電電氣、智能能化樓宇設(shè)設(shè)備及配套套設(shè)施（3）適用一般般計(jì)稅方法法的納稅人人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方法計(jì)計(jì)稅項(xiàng)目、、免征增值值稅項(xiàng)目而而無(wú)法劃分分不得抵扣扣的進(jìn)項(xiàng)稅稅額，按照照下列公式式計(jì)算不得得抵扣的進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額：：不得抵扣的的進(jìn)項(xiàng)稅額額＝當(dāng)期無(wú)無(wú)法劃分的的全部進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易易計(jì)稅方法法計(jì)稅項(xiàng)目目銷售額+免征增值稅稅項(xiàng)目銷售售額）÷當(dāng)期全部銷銷售額主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)可以按按照上述公公式依據(jù)年年度數(shù)據(jù)對(duì)對(duì)不得抵扣扣的進(jìn)項(xiàng)稅稅額進(jìn)行清清算。36號(hào)文件的規(guī)規(guī)定，注意意與房地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)別第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容（4）已經(jīng)抵扣扣進(jìn)項(xiàng)稅額額發(fā)生不得得抵扣情形形的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額從當(dāng)當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅稅額中扣減減，無(wú)法確確定的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)實(shí)際成本計(jì)計(jì)算應(yīng)扣減減的進(jìn)項(xiàng)稅稅額。因銷銷售中止、、折讓或者者退回而收收回的增值值稅額，應(yīng)應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期期的進(jìn)項(xiàng)稅稅額扣減。。第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容四、簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方法應(yīng)應(yīng)納稅額的的計(jì)算（一）簡(jiǎn)易易計(jì)稅方法法的應(yīng)納稅稅額，是指指按照銷售售額和增值值稅征收率率計(jì)算的增增值稅額，，不得抵扣扣進(jìn)項(xiàng)稅額額。應(yīng)納稅稅額計(jì)算公公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率其中簡(jiǎn)易計(jì)稅方方法的銷售售額不包括括其應(yīng)納稅稅額，納稅稅人采用銷銷售額和應(yīng)應(yīng)納稅額合合并定價(jià)方方法的，按按照下列公公式計(jì)算銷銷售額：銷售額＝含含稅銷售額額÷（1＋征收率））如果納稅人適用用簡(jiǎn)易計(jì)稅稅方法計(jì)稅稅的，因銷銷售折讓、、中止或者者退回而退退還給購(gòu)買買方的銷售售額，應(yīng)當(dāng)當(dāng)從當(dāng)期銷銷售額中扣扣減?？蹨p減當(dāng)期銷售售額后仍有有余額造成成多繳的稅稅款，可以以從以后的的應(yīng)納稅額額中扣減。。第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容例題：某商商品混凝土土企業(yè)是增增值稅一般般納稅人，，生產(chǎn)水泥泥混凝土，，選擇簡(jiǎn)易易征收，本本月份銷售售水泥混凝凝土價(jià)稅合合計(jì)103萬(wàn)元，，計(jì)計(jì)算本月應(yīng)應(yīng)繳納的增增值稅？第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容一般納稅人人銷售自產(chǎn)產(chǎn)的下列貨貨物，可以以選擇簡(jiǎn)易易辦法依3%征收率計(jì)算算繳納增值值稅：建筑用和生生產(chǎn)建筑材材料所用的的砂、土、、石料；以自己采掘掘的砂土石石料或其他他礦物連續(xù)續(xù)生產(chǎn)的磚磚瓦石灰自來(lái)水商品混凝土土五、納稅義義務(wù)的發(fā)生生時(shí)間及納納稅地點(diǎn)（一）增值值稅納稅義義務(wù)的發(fā)生生時(shí)間為：：1.納稅人發(fā)生生應(yīng)稅行為為并收訖銷銷售款項(xiàng)或或者取得索索取銷售款款項(xiàng)憑據(jù)的的當(dāng)天；先先開(kāi)具發(fā)票票的，為開(kāi)開(kāi)具發(fā)票的的當(dāng)天。收訖銷售款款項(xiàng)，是指指納稅人銷銷售服務(wù)、、無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)過(guò)程中或或者完成后后收到款項(xiàng)項(xiàng)。取得索取銷銷售款項(xiàng)憑憑據(jù)的當(dāng)天天，是指書書面合同確確定的付款款日期；未未簽訂書面面合同或者者書面合同同未確定付付款日期的的為服務(wù)、、無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成成的當(dāng)天或或者不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬變更更的當(dāng)天。。第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容2.納稅人提供供建筑服務(wù)務(wù)、租賃服服務(wù)采取預(yù)預(yù)收款方式式的，其納納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)間為為收到預(yù)收收款的當(dāng)天天。3.視同銷售納納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)間為為服務(wù)、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓完成的的當(dāng)天或者者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更的的當(dāng)天。4.增值稅扣繳繳義務(wù)發(fā)生生時(shí)間為納納稅人增值值稅納稅義義務(wù)發(fā)生的的當(dāng)天。第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容（二）增值值稅納稅地地點(diǎn)1.固定業(yè)戶應(yīng)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)機(jī)構(gòu)所在地地或者居住住地主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)申申報(bào)納稅。?？倷C(jī)構(gòu)和和分支機(jī)構(gòu)構(gòu)不在同一一縣（市））的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)分別向各各自所在地地的主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)申申報(bào)納稅；；經(jīng)財(cái)政部部和國(guó)家稅稅務(wù)總局或或者其授權(quán)權(quán)的財(cái)政和和稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)批準(zhǔn)，可可以由總機(jī)機(jī)構(gòu)匯總向向總機(jī)構(gòu)所所在地的主主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)申報(bào)納納稅。2.非固定業(yè)戶戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)應(yīng)稅行為發(fā)發(fā)生地主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)納稅稅；未申報(bào)報(bào)納稅的，，由其機(jī)構(gòu)構(gòu)所在地或或第一部分營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅改征增值值稅的基本本內(nèi)容者居住地主主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅稅款。3.其他個(gè)人提提供建筑服服務(wù)，銷售售或者租賃賃不動(dòng)產(chǎn)，，轉(zhuǎn)讓自然然資源使用用權(quán)，應(yīng)向向建筑服務(wù)務(wù)發(fā)生地、、不動(dòng)產(chǎn)所所在地、自自然資源所所在地主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)納稅稅。4.扣繳義務(wù)人人應(yīng)當(dāng)向其其機(jī)構(gòu)所在在地或者居居住地主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)繳納納扣繳的稅稅款。2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)營(yíng)改增主主要內(nèi)容第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容一、范圍及及稅率、征征收率、預(yù)預(yù)繳率（一）范圍圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的范圍。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)銷售售自行開(kāi)發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。自行開(kāi)發(fā)，是指在依依法取得土土地使用權(quán)權(quán)的土地上上進(jìn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和房房屋建設(shè)。。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)以接接盤等形式式購(gòu)入未完完工的房地地產(chǎn)項(xiàng)目繼繼續(xù)開(kāi)發(fā)后后，以自己的名義義立項(xiàng)銷售售的，屬于規(guī)規(guī)定的銷售售自行開(kāi)發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容（二）稅率率、征收率率、預(yù)繳率率稅率為11%、征收率為為5%，預(yù)繳率有有3%第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容二、銷項(xiàng)稅稅額的計(jì)算算（一）不征征稅項(xiàng)目：：房地產(chǎn)主主管部門或或者其指定定機(jī)構(gòu)、公公積金管理理中心、開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)以以及物業(yè)管管理單位代代收的住宅宅專項(xiàng)維修修資金。（（三十七條）（二）扣除除項(xiàng)目：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)中的的一般納稅稅人銷售自自行開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，適用用一般計(jì)稅稅方法計(jì)稅稅，按照取取得的全部部?jī)r(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用，，扣除當(dāng)期期銷售房地地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款款后的余額額計(jì)算銷售售額。銷售售額的計(jì)算算公式如下下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用-當(dāng)期允許扣扣除的土地地價(jià)款）÷（1+11%）銷項(xiàng)稅額=第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容2.當(dāng)期允許扣扣除的土地地價(jià)款按照照以下公式式計(jì)算：當(dāng)期允許扣扣除的土地地價(jià)款=（當(dāng)期銷售售房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目建筑面面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目目可供銷售售建筑面積積）×支付的土地地價(jià)款當(dāng)期銷售房房地產(chǎn)項(xiàng)目目建筑面積積，是指當(dāng)當(dāng)期進(jìn)行納納稅申報(bào)的的增值稅銷銷售額對(duì)應(yīng)應(yīng)的建筑面面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目目可供銷售售建筑面積積，是指房地地產(chǎn)項(xiàng)目可可以出售的的總建筑面面積，不包包括銷售房房地產(chǎn)項(xiàng)目目時(shí)未單獨(dú)獨(dú)作價(jià)結(jié)算算的配套公公共設(shè)施的的建筑面積積。（大項(xiàng)項(xiàng)目-規(guī)劃許可證證-施工許可證證）支付的土地地價(jià)款，是是指向政府府、土地管管理部門或或受政府委委托收取土土地價(jià)款的的單位直接接支付的土土地價(jià)款。。（車位：若若不能辦產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的））第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容3.在計(jì)算銷售售額時(shí)從全全部?jī)r(jià)款和和價(jià)外費(fèi)用用中扣除土土地價(jià)款，，應(yīng)當(dāng)取得得省級(jí)以上上（含省級(jí)級(jí)）財(cái)政部部門監(jiān)（印?。┲频呢?cái)財(cái)政票據(jù)。。應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)價(jià)款的扣除除情況，扣扣除的土地地價(jià)款不得得超過(guò)納稅稅人實(shí)際支支付的土地地價(jià)款。第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容混合銷售：：一項(xiàng)銷售售行為如果果既涉及服服務(wù)又涉及及貨物為混混合銷售（（辦法第四四十條）不動(dòng)產(chǎn)呢？？第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容三、進(jìn)項(xiàng)稅稅額（一）不得得抵扣的進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額1.用于簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方法計(jì)計(jì)稅項(xiàng)目、、免征增值值稅項(xiàng)目、、集體福利利或者個(gè)人人消費(fèi)的購(gòu)購(gòu)進(jìn)貨物、、加工修理理修配勞務(wù)務(wù)、服務(wù)、、無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)。固定資資產(chǎn)、無(wú)形形資產(chǎn)和不不動(dòng)產(chǎn)僅指指專用于上上述項(xiàng)目的的固定資產(chǎn)產(chǎn)、無(wú)形資資產(chǎn)（不包包括其他權(quán)權(quán)益性無(wú)形形資產(chǎn)）、、不動(dòng)產(chǎn)；；注意交際際應(yīng)酬消費(fèi)費(fèi)屬于個(gè)人人消費(fèi)。一般納稅人人銷售自行行開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目，兼有一一般計(jì)稅方方法計(jì)稅、、簡(jiǎn)易計(jì)稅稅方法計(jì)稅稅、免征增增值稅的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目而無(wú)法劃劃分不得抵抵扣的進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額的，，應(yīng)以《建筑工程施施工許可證證》注明的“建建設(shè)規(guī)?！薄睘橐罁?jù)進(jìn)進(jìn)行劃分。。不得抵扣的的進(jìn)項(xiàng)稅額額=當(dāng)期無(wú)法劃劃分的全部部進(jìn)項(xiàng)稅額額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅稅、免稅房房地產(chǎn)項(xiàng)目目建設(shè)規(guī)模模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目目總建設(shè)規(guī)規(guī)模）第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容2.非正常損失失（是指因因管理不善善造成貨物物被盜、丟丟失、霉?fàn)€爛變質(zhì)，以以及因違反反法律法規(guī)規(guī)造成貨物物或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)被依法沒(méi)沒(méi)收、銷毀毀、拆除的的情形）的的不動(dòng)產(chǎn)，，以及該不不動(dòng)產(chǎn)所耗耗用的購(gòu)進(jìn)進(jìn)貨物、設(shè)設(shè)計(jì)服務(wù)和和建筑服務(wù)務(wù)；3.非正常損失失的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)在建工程程所耗用的的購(gòu)進(jìn)貨物物、設(shè)計(jì)服服務(wù)和建筑筑服務(wù)；新新建、改建建、擴(kuò)建、、修繕、裝裝飾不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，均屬于于不動(dòng)產(chǎn)在在建工程。。4.購(gòu)進(jìn)的旅客客運(yùn)輸服務(wù)務(wù)、貸款服服務(wù)（接受受貸款服務(wù)務(wù)向貸款方方支付的與與該筆貸款款直接相關(guān)關(guān)的投融資資顧問(wèn)費(fèi)、、手續(xù)費(fèi)、、咨詢費(fèi)等等費(fèi)用，其其進(jìn)項(xiàng)稅額額不得從銷銷項(xiàng)稅額中中抵扣。）、餐飲服服務(wù)、娛樂(lè)樂(lè)服務(wù)和居居民日常服服務(wù)。什么是旅客客運(yùn)輸服務(wù)務(wù)？旅游服服務(wù)是否可可以抵扣？？住宿服務(wù)務(wù)？第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容（二）注意意的幾個(gè)問(wèn)問(wèn)題1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額與購(gòu)購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)在建工程程進(jìn)項(xiàng)稅額額的劃分2.適用一般計(jì)計(jì)稅方法的的試點(diǎn)納稅稅人，2016年5月1日后取得并并在會(huì)計(jì)制制度上按固固定資產(chǎn)核核算的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的的不動(dòng)產(chǎn)在在建工程，，其進(jìn)項(xiàng)稅稅額應(yīng)自取取得之日起起分2年從銷項(xiàng)稅稅額中抵扣扣，第一年年抵扣比例例為60%，第二年抵抵扣比例為為40%。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)自行行開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目，融資租租入的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，以及及在施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)修建的的臨時(shí)建筑筑物、構(gòu)筑筑物，其進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額不不適用分2年抵扣的規(guī)規(guī)定。第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅稅額：測(cè)繪、勘察察、設(shè)計(jì)、、建材、建建筑工程、、園林綠化化、公共配配套設(shè)施，，水泥、砂砂、石等建建筑材料，，混凝土，，建筑工程程施工、保保險(xiǎn)（但注注意用途））第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容四、簡(jiǎn)易征征收（一）征收收率和范圍圍1.小規(guī)模納稅稅人銷售自自行開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，按照照5%的征收率計(jì)計(jì)稅。計(jì)算公式：：2.一般納稅人人銷售自行行開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)老項(xiàng)項(xiàng)目，可以以選擇適用用簡(jiǎn)易計(jì)稅稅方法按照照5%的征收率計(jì)計(jì)稅。一經(jīng)經(jīng)選擇簡(jiǎn)易易計(jì)稅方法法計(jì)稅的，，36個(gè)月內(nèi)不得得變更為一一般計(jì)稅方方法計(jì)稅。。（老項(xiàng)目目是小項(xiàng)目目概念）第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容房地產(chǎn)老項(xiàng)項(xiàng)目，是指指：（1）《建筑工程施施工許可證證》注明的合同同開(kāi)工日期期在2016年4月30日前的房地地產(chǎn)項(xiàng)目；；（2）《建筑工程施施工許可證證》未注明合同同開(kāi)工日期期或者未取取得《建筑工程施施工許可證證》但建筑工程程承包合同同注明的開(kāi)開(kāi)工日期在在2016年4月30日前的建筑筑工程項(xiàng)目目。（二）特別別注意：一一般納稅人人銷售自行行開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)老項(xiàng)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)簡(jiǎn)易計(jì)稅方方法計(jì)稅的的，以取得得的全部?jī)r(jià)價(jià)款和價(jià)外外費(fèi)用為銷銷售額，不不得扣除對(duì)對(duì)應(yīng)的土地地價(jià)款。第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容（三）注意意：若同時(shí)時(shí)存在一般般計(jì)稅方法法和簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方法項(xiàng)項(xiàng)目，注意意會(huì)計(jì)核算算，建安發(fā)發(fā)票、成本本票等要做做項(xiàng)目的劃劃分。建議建立臺(tái)臺(tái)賬第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容五、預(yù)繳增增值稅（一）.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)采取取預(yù)收款方方式銷售所所開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目，在收到到預(yù)收款時(shí)時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)預(yù)繳增值稅稅。（二）計(jì)算算公式應(yīng)預(yù)繳稅款款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或或征收率））×3%適用一般計(jì)計(jì)稅方法計(jì)計(jì)稅的，按按照11%的適用稅率率計(jì)算；適適用簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方法計(jì)計(jì)稅的，按按照5%的征收率計(jì)計(jì)算。第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容小規(guī)模納稅稅人：（三）預(yù)繳繳期限一般納稅人人應(yīng)在取得得預(yù)收款的的次月納稅稅申報(bào)期向向主管國(guó)稅稅機(jī)關(guān)預(yù)繳繳稅款。小規(guī)模納稅稅人應(yīng)在取取得預(yù)收款款的次月納納稅申報(bào)期期或主管國(guó)國(guó)稅機(jī)關(guān)核核定的納稅稅期限向主主管國(guó)稅機(jī)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅稅款。(例題)第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容在國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局未明明確之前，，以下5個(gè)問(wèn)題暫按按如下規(guī)定定辦理（若總局有新新的規(guī)定，，按照總局局規(guī)定辦））1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)收取取預(yù)收款如如何開(kāi)具發(fā)發(fā)票？答：按照有有關(guān)規(guī)定，，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)采采取預(yù)收款款方式銷售售自行開(kāi)發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)在收到預(yù)預(yù)收款時(shí)按按照3%的預(yù)征率預(yù)預(yù)繳增值稅稅。2016年5月1日以后，為為保證不影影響購(gòu)房者者正常業(yè)務(wù)務(wù)辦理，允允許房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在收到預(yù)預(yù)收款時(shí)，，向購(gòu)房者者開(kāi)具增值值稅普通發(fā)發(fā)票，待正正式交易完完成時(shí)，對(duì)對(duì)預(yù)收款時(shí)時(shí)開(kāi)具的增增值稅普通通發(fā)票予以以沖紅，收收回原發(fā)票票，同時(shí)開(kāi)開(kāi)具全額增增值稅發(fā)票票。第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓車位如何何繳納增值值稅？據(jù)了解，目目前青島市市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓車位使使用權(quán)一般般存在兩種種形式。一一是捆綁住住宅轉(zhuǎn)讓車車位使用權(quán)權(quán)，二是單單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車車位使用權(quán)權(quán)。（一））對(duì)于捆綁綁住宅轉(zhuǎn)讓讓車位使用用權(quán)，在《購(gòu)房合同》或《車位使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議議》中約定車位位價(jià)款包含含在其購(gòu)房房款中，其其轉(zhuǎn)讓車位位使用權(quán)的的行為不屬屬于無(wú)償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，不視同同銷售。（（二）對(duì)于于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓讓車位使用用權(quán)，屬于于銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)行為，，按照銷售售不動(dòng)產(chǎn)規(guī)規(guī)定繳納稅稅款。轉(zhuǎn)讓讓車位使用用權(quán)，不涉涉及銷售房房地產(chǎn)建筑筑面積，不不得扣除支支付的土地地價(jià)款。（（三）銷售售具有產(chǎn)權(quán)權(quán)的車庫(kù)、、車位，按按照銷售自自行開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目規(guī)定執(zhí)行行第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)已繳繳納營(yíng)業(yè)稅稅發(fā)票需補(bǔ)補(bǔ)開(kāi)，增值值稅發(fā)票如如何開(kāi)具？？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)銷售售自行開(kāi)發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，其其2016年4月30日前收取并并已向主管管地稅機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)繳納納營(yíng)業(yè)稅的的預(yù)收款，，未開(kāi)具營(yíng)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票票的，可以以開(kāi)具增值值稅普通發(fā)發(fā)票，不得得開(kāi)具增值值稅專用發(fā)發(fā)票。補(bǔ)開(kāi)開(kāi)的增值稅稅普通發(fā)票票應(yīng)在備注注欄注明““補(bǔ)開(kāi)營(yíng)業(yè)業(yè)稅發(fā)票””第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容4青島市范圍圍內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)跨縣（市市、區(qū)）銷銷售自行開(kāi)開(kāi)發(fā)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目如如何預(yù)繳稅稅款？答：青島市市范圍內(nèi)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)跨縣縣（市、區(qū)區(qū)）銷售自自行開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的，應(yīng)應(yīng)在項(xiàng)目所所在地預(yù)繳繳稅款。2016年5月1日新發(fā)生的的青島市范范圍內(nèi)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)跨縣（（市、區(qū)））銷售自行行開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的，需在在機(jī)構(gòu)所在在地主管國(guó)國(guó)稅機(jī)關(guān)辦辦理《外出經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)稅收管管理證明》，向在建項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)生地地主管國(guó)稅稅機(jī)關(guān)進(jìn)行行報(bào)驗(yàn)登記記，參照銷銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的預(yù)繳稅稅款處理規(guī)規(guī)定，在項(xiàng)項(xiàng)目所在地地按照5%進(jìn)行預(yù)繳，，回機(jī)構(gòu)所所在地主管管國(guó)稅機(jī)關(guān)關(guān)辦理納稅稅申報(bào)，并并自行開(kāi)具具增值稅發(fā)發(fā)票。對(duì)需需要代開(kāi)具具增值稅專專用發(fā)票的的，可向項(xiàng)項(xiàng)目所在地地主管國(guó)稅稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)請(qǐng)代開(kāi)增值值稅專用發(fā)發(fā)票。第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)分公公司在項(xiàng)目目發(fā)生地辦辦理稅務(wù)登登記，因總總公司與政政府簽訂開(kāi)開(kāi)發(fā)合同，，土地價(jià)款款由總公司司名義支付付，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)分公司憑憑土地出讓讓金憑證原原件按規(guī)定定扣除土地地出讓價(jià)款款。第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容六、房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)行業(yè)業(yè)營(yíng)改增政政策（簡(jiǎn)要要介紹）（一）不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)分期抵抵扣政策1.增值稅一般般納稅人（（以下稱納納稅人）2016年5月1日后取得并并在會(huì)計(jì)制制度上按固固定資產(chǎn)核核算的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，以及及2016年5月1日后發(fā)生的的不動(dòng)產(chǎn)在在建工程，，其進(jìn)項(xiàng)稅稅額應(yīng)按照照本辦法有有關(guān)規(guī)定分分2年從銷項(xiàng)稅稅額中抵扣扣，第一年年抵扣比例例為60%，第二年抵抵扣比例為為40%。jnfdcygz@.987654321第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容取得的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，包括括以直接購(gòu)購(gòu)買、接受受捐贈(zèng)、接接受投資入入股以及抵抵債等各種種形式取得得的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)。納稅人新建建、改建、、擴(kuò)建、修修繕、裝飾飾不動(dòng)產(chǎn)，，屬于不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)在建工工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)自行行開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目，融資租租入的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，以及及在施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)修建的的臨時(shí)建筑筑物、構(gòu)筑筑物，其進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額不不適用上述述分2年抵扣的規(guī)規(guī)定。第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營(yíng)改增的的主要內(nèi)容容2.納稅人2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨貨物和設(shè)計(jì)計(jì)服務(wù)、建建筑服務(wù)，，用于新建建不動(dòng)產(chǎn)，，或者用于于改建、擴(kuò)擴(kuò)建、修繕繕、裝飾不不動(dòng)產(chǎn)并增增加不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)原值超過(guò)過(guò)50%的，其進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額依照照本辦法有有關(guān)規(guī)定分分2年從銷項(xiàng)稅稅額中抵扣扣。不動(dòng)產(chǎn)原值值,是指取得不不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的的購(gòu)置原價(jià)價(jià)或作價(jià)上述分2年從銷項(xiàng)稅稅額中抵扣扣的購(gòu)進(jìn)貨貨物，是指指構(gòu)成不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的的材料和設(shè)設(shè)備，包括括建筑裝飾飾材料和給給排水、采采暖、衛(wèi)生生、通風(fēng)、、照明、通通訊、煤氣氣、消防、、中央空調(diào)調(diào)、電梯、、電氣、智智能化樓宇宇設(shè)備及配配套設(shè)施。。第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容3.納稅人按按照本辦辦法規(guī)定定從銷項(xiàng)項(xiàng)稅額中中抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額，應(yīng)取取得2016年5月1日后開(kāi)具具的合法法有效的的增值稅稅扣稅憑憑證。上述進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額中中，60%的部分于于取得扣扣稅憑證證的當(dāng)期期從銷項(xiàng)項(xiàng)稅額中中抵扣；；40%的部分為為待抵扣扣進(jìn)項(xiàng)稅稅額，于于取得扣扣稅憑證證的當(dāng)月月起第13個(gè)月從銷銷項(xiàng)稅額額中抵扣扣。待抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額記入““應(yīng)交稅稅金—待抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額”科目目核算，，并于可可抵扣當(dāng)當(dāng)期轉(zhuǎn)入入“應(yīng)交交稅金—應(yīng)交增值值稅（進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額）”科科目。第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容4.購(gòu)進(jìn)時(shí)已已全額抵抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額的的貨物和和服務(wù)，，轉(zhuǎn)用于于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)在建工工程的，，其已抵抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額的的40%部分，應(yīng)應(yīng)于轉(zhuǎn)用用的當(dāng)期期從進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額中中扣減，，計(jì)入待待抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額，并于于轉(zhuǎn)用的的當(dāng)月起起第13個(gè)月從銷銷項(xiàng)稅額額中抵扣扣。5.納稅人銷銷售其取取得的不不動(dòng)產(chǎn)或或者不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)在建建工程時(shí)時(shí)，尚未未抵扣完完畢的待待抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額，允許許于銷售售的當(dāng)期期從銷項(xiàng)項(xiàng)稅額中中抵扣。。（注銷銷）第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容6.納稅人應(yīng)應(yīng)建立不不動(dòng)產(chǎn)和和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)在建工工程臺(tái)賬賬，分別別記錄并并歸集不不動(dòng)產(chǎn)和和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)在建工工程的成成本、費(fèi)費(fèi)用、扣扣稅憑證證及進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額抵抵扣情況況，留存存?zhèn)洳?。。用于?jiǎn)易易計(jì)稅方方法計(jì)稅稅項(xiàng)目、、免征增增值稅項(xiàng)項(xiàng)目、集集體福利利或者個(gè)個(gè)人消費(fèi)費(fèi)的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)和不不動(dòng)產(chǎn)在在建工程程，也應(yīng)應(yīng)在納稅稅人建立立的臺(tái)賬賬中記錄錄。（？？）第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容已抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，發(fā)發(fā)生非正正常損失失，或者者改變用用途，專專用于簡(jiǎn)簡(jiǎn)易計(jì)稅稅方法計(jì)計(jì)稅項(xiàng)目目、免征征增值稅稅項(xiàng)目、、集體福福利或者者個(gè)人消消費(fèi)的，，按照下下列公式式計(jì)算不不得抵扣扣的進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額：：不得抵扣扣的進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額＝＝（已抵抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額＋＋待抵扣扣進(jìn)項(xiàng)稅稅額）×不動(dòng)產(chǎn)凈凈值率不動(dòng)產(chǎn)凈凈值率＝＝（不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)凈值值÷不動(dòng)產(chǎn)原原值）×100%不得抵扣扣的進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額小小于或等等于該不不動(dòng)產(chǎn)已已抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額的，應(yīng)應(yīng)于該不不動(dòng)產(chǎn)改改變用途途的當(dāng)期期，將不不得抵扣扣的進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額從從進(jìn)項(xiàng)稅稅額中扣扣減。不得抵扣扣的進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額大大于該不不動(dòng)產(chǎn)已已抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額的，應(yīng)應(yīng)于該不不動(dòng)產(chǎn)改改變用途途的當(dāng)期期，將已已抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額從進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額中中扣減，，并從該該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)待抵扣扣進(jìn)項(xiàng)稅稅額中扣扣減不得得抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額與已抵抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額的的差額。。第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容按照規(guī)定定不得抵抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，發(fā)生生用途改改變，用用于允許許抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額項(xiàng)目的的，按照照下列公公式在改改變用途途的次月月計(jì)算可可抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額?？傻挚圻M(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額＝增值值稅扣稅稅憑證注注明或計(jì)計(jì)算的進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈凈值率依照本條條規(guī)定計(jì)計(jì)算的可可抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額，應(yīng)取取得2016年5月1日后開(kāi)具具的合法法有效的的增值稅稅扣稅憑憑證。按照本條條規(guī)定計(jì)計(jì)算的可可抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額，60%的部分于于改變用用途的次次月從銷銷項(xiàng)稅額額中抵扣扣，40%的部分為為待抵扣扣進(jìn)項(xiàng)稅稅額，于于改變用用途的次次月起第第13個(gè)月從銷銷項(xiàng)稅額額中抵扣扣。第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容（二）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓取得得的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)（單單位）1.總體原則則：企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)，，在不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所在在地主管管地稅機(jī)機(jī)關(guān)預(yù)繳繳增值稅稅，在機(jī)機(jī)構(gòu)所在在地主管管國(guó)稅機(jī)機(jī)關(guān)申報(bào)報(bào)納稅。。2.取得方式式：以直直接購(gòu)買買、接受受捐贈(zèng)、、接受投投資入股股以及抵抵債等各各種形式式取得的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)；自建建的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)3.銷售額的的計(jì)算：：簡(jiǎn)易，，以取得得的全部部?jī)r(jià)款和和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用扣除除不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)置原原價(jià)或者者取得不不動(dòng)產(chǎn)時(shí)時(shí)的作價(jià)價(jià)后的余余額為銷銷售額；；以取得得的全部部?jī)r(jià)款和和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用為銷銷售額。。一般，，全部第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容4.計(jì)稅方法法的選擇擇：小規(guī)規(guī)模納稅稅人，簡(jiǎn)簡(jiǎn)易征收收；一般般納稅人人轉(zhuǎn)讓其其4月30日前取得得的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，可可以選擇擇簡(jiǎn)易征征收；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其5月1日后取得得的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，適適應(yīng)一般般計(jì)稅方方法5.不動(dòng)產(chǎn)所所在地地地稅機(jī)關(guān)關(guān)應(yīng)預(yù)繳繳稅款的的計(jì)算：：不區(qū)分分簡(jiǎn)易征征收還是是一般計(jì)計(jì)稅方法法應(yīng)預(yù)繳稅稅款=（全部?jī)r(jià)價(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)購(gòu)置原價(jià)價(jià)或者取取得不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)時(shí)的的作價(jià)））÷（1+5%）×5%應(yīng)預(yù)繳稅稅款=全部?jī)r(jià)款款和價(jià)外外費(fèi)用÷（1+5%）×5%第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容5，機(jī)構(gòu)所所在地應(yīng)應(yīng)納稅額額的計(jì)算算：簡(jiǎn)易易征收一般計(jì)稅稅方法：：取得的的全部?jī)r(jià)價(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用用為銷售售額計(jì)算算應(yīng)納稅稅額。6.納稅人按按規(guī)定從從取得的的全部?jī)r(jià)價(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用用中扣除除不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)置原原價(jià)或者者取得不不動(dòng)產(chǎn)時(shí)時(shí)的作價(jià)價(jià)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)取得得符合法法律、行行政法規(guī)規(guī)和國(guó)家家稅務(wù)總總局規(guī)定定的合法法有效憑憑證。否否則，不不得扣除除。上述憑證證是指：：（1）稅務(wù)部部門監(jiān)制制的發(fā)票票。（2）法院判判決書、、裁定書書、調(diào)解解書，以以及仲裁裁裁決書書、公證證債權(quán)文文書。（3）國(guó)家稅稅務(wù)總局局規(guī)定的的其他憑憑證。第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容（三）建建筑服務(wù)務(wù)1.一般納稅稅人可以以選擇簡(jiǎn)簡(jiǎn)易計(jì)稅稅方法的的幾種情情形（1）以清包包工方式式提供的的建筑服服務(wù)，可可以選擇擇適用簡(jiǎn)簡(jiǎn)易計(jì)稅稅方法計(jì)計(jì)稅。（2）一般納納稅人為為甲供工工程提供供的建筑筑服務(wù)，，可以選選擇適用用簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方法法計(jì)稅。。（3）一般納納稅人為為建筑工工程老項(xiàng)項(xiàng)目提供供的建筑筑服務(wù)，，可以選選擇適用用簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方法法計(jì)稅。。第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容建筑工程程老項(xiàng)目目，是指指：A《建筑工程程施工許許可證》注明的合合同開(kāi)工工日期在在2016年4月30日前的建建筑工程程項(xiàng)目；；B未取得《建筑工程程施工許許可證》的，建筑筑工程承承包合同同注明的的開(kāi)工日日期在2016年4月30日前的建建筑工程程項(xiàng)目。。第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容2.跨縣市提提供建筑筑服務(wù)：：建筑服務(wù)務(wù)發(fā)生地地預(yù)繳，，機(jī)構(gòu)所所在地進(jìn)進(jìn)行納稅稅申報(bào)（1）一般計(jì)計(jì)稅方法法：應(yīng)以以取得的的全部?jī)r(jià)價(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用用為銷售售額計(jì)算算應(yīng)納稅稅額。納納稅人應(yīng)應(yīng)以取得得的全部部?jī)r(jià)款和和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用扣除除支付的的分包款款后的余余額，按按照2％的預(yù)征征率在建建筑服務(wù)務(wù)發(fā)生地地預(yù)繳稅稅款后，，向機(jī)構(gòu)構(gòu)所在地地主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)進(jìn)行納納稅申報(bào)報(bào)。應(yīng)預(yù)繳稅稅款=(全部?jī)r(jià)款款和價(jià)外外費(fèi)用-支付的分分包款)÷(1+11%)×2%第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容（2）選擇適適用簡(jiǎn)易易計(jì)稅方方法計(jì)稅稅的，應(yīng)應(yīng)以取得得的全部部?jī)r(jià)款和和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用扣除除支付的的分包款款后的余余額為銷銷售額，，按照3%的征收率率計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅額額。納稅稅人應(yīng)按按照上述述計(jì)稅方方法在建建筑服務(wù)務(wù)發(fā)生地地預(yù)繳稅稅款后，，向機(jī)構(gòu)構(gòu)所在地地主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)進(jìn)行納納稅申報(bào)報(bào)。應(yīng)預(yù)繳稅稅款=(全部?jī)r(jià)款款和價(jià)外外費(fèi)用-支付的分分包款)÷(1+3%)××3%第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)改增的的主要內(nèi)內(nèi)容3.小規(guī)模納納稅人專專用發(fā)票票代開(kāi)：：小規(guī)模模納稅人人跨縣（（市、區(qū)區(qū)）提供供建筑服服務(wù)，不不能自行行開(kāi)具增增值稅發(fā)發(fā)票的，，可向建建筑服務(wù)務(wù)發(fā)生地地主管國(guó)國(guó)稅機(jī)關(guān)關(guān)按照其其取得的的全部?jī)r(jià)價(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用用申請(qǐng)代代開(kāi)增值值稅發(fā)票票3發(fā)票開(kāi)具具及增值值稅申報(bào)報(bào)表的填填報(bào)第三部分分發(fā)發(fā)票開(kāi)具具和納稅稅申報(bào)一、發(fā)票票開(kāi)具（一）一一般納稅稅人發(fā)票票開(kāi)具1.一般納稅稅人銷售售自行開(kāi)開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，自自行開(kāi)具具增值稅稅發(fā)票。。2.一般納稅稅人銷售售自行開(kāi)開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，其其2016年4月30日前收取取并已向向主管地地稅機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)繳繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅的預(yù)預(yù)收款，，未開(kāi)具具營(yíng)業(yè)稅稅發(fā)票的的，可以以開(kāi)具增增值稅普普通發(fā)票票，不得得開(kāi)具增增值稅專專用發(fā)票票。（12月底）3.一般納稅稅人向其其他個(gè)人人銷售自自行開(kāi)發(fā)發(fā)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，不得得開(kāi)具增增值稅專專用發(fā)票票。第三部分分發(fā)發(fā)票開(kāi)具具和納稅稅申報(bào)(二)小規(guī)模納納稅人發(fā)發(fā)票開(kāi)具具1.小規(guī)模納納稅人銷銷售自行行開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，，自行開(kāi)開(kāi)具增值值稅普通通發(fā)票。。購(gòu)買方方需要增增值稅專專用發(fā)票票的，小小規(guī)模納納稅人向向主管國(guó)國(guó)稅機(jī)關(guān)關(guān)申請(qǐng)代代開(kāi)2.小規(guī)模納納稅人銷銷售自行行開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，，其2016年4月30日前收取取并已向向主管地地稅機(jī)關(guān)關(guān)