2022年房地產估價師之估價原理與方法題庫大全附答案【培優(yōu)A卷】第一部分單選題(50題)1、某種房地產的（），是指與它相互配合的其他房地產，如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產。

A.替代品

B.互補品

C.附屬品

D.配套品

【答案】：B

2、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為（）萬元。

A.3939.61

B.4433.88

C.4768.50

D.5652.09

【答案】：C

3、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）。

A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分房地產歷史價格資料

C.房地產在過去無明顯的季節(jié)變動

D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

【答案】：A

4、下列哪項不是暑邪的致病特點

A.暑為陽邪，其性炎熱

B.暑性升散，耗氣傷津

C.暑多夾濕

D.暑熱易生風動血

【答案】：D

5、求取建筑物重新構建成本的建筑安裝工程費的具體方法不包括（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.造價分析法

D.指數(shù)調整法

【答案】：C

6、有一處住房，以維持現(xiàn)狀為前提，經專業(yè)估價為20萬元。如果以更新改造為前提，專業(yè)估價為25萬元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專業(yè)估價為40萬元。如果以重新開發(fā)為前提，專業(yè)估價為30萬元，則這所住房的價值應該為（）。

A.20萬元

B.25萬元

C.40萬元

D.30萬元

【答案】：C

7、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】：B

8、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（）。

A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C.甲土地的價值高于乙土地的價值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

【答案】：A

9、路線價法的臨街深度價格修正率沒有（）。

A.復合深度價格修正率

B.單獨深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.累計深度價格修正率

【答案】：A

10、征收耕地的安置補助費，按照（）計算。

A.農業(yè)人口

B.需要安置的農業(yè)人口

C.原占用耕地的人口

D.原耕地供養(yǎng)的人口

【答案】：B

11、馬克思主義政黨的最局綱領和奮斗目標是

A.解放生產力，發(fā)展生產力

B.消滅剝削，消除兩極分化

C.建設社會主義

D.最終實現(xiàn)共產主義

【答案】：D

12、人們常用距離來衡量房地產區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.至市中心距離

【答案】：C

13、建筑式樣、風格和色調屬于房地產價格影響因素中的（）。

A.環(huán)境因素

B.自身因素

C.視覺因素

D.人口因素

【答案】：B

14、欠債到期要還，無奈只有出售房地產償還，這種情況下房地產的成交價格往往（）。

A.偏高

B.正常

C.偏低

D.不正常

【答案】：C

15、設定標準房地產時，無論是實際存在的還是虛擬的，都要對其（）作出明確界定。

A.實物狀況

B.基本狀況

C.權屬狀況

D.區(qū)位狀況

【答案】：B

16、采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關適用合理的是（）。

A.已使用年限、耐用年齡、殘值率

B.有效年齡、預期經濟壽命、殘值率

C.已使用年限、預期經濟壽命、殘值率

D.有效年齡、耐用年齡、殘值率

【答案】：B

17、奇經八脈中，交于目內眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運動的是

A.沖脈

B.任脈

C.陰、陽蹺脈

D.陰、陽維脈

【答案】：C

18、運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用()進行測算。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動平均法

D.指數(shù)修勻法

【答案】：B

19、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現(xiàn)時重新購建成本為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

【答案】：C

20、某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%

【答案】：B

21、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。

A.成本法

B.假設開發(fā)法

C.長期趨勢法

D.路線價法

【答案】：A

22、常兼他邪合而傷人的是邪

A.熱

B.寒

C.風

D.火

【答案】：C

23、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列對“和”與“不同”的理解正確的是

A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾

B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面

C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗爭性

D.“和”是指矛盾的對立統(tǒng)一，“不同”是指矛盾的特殊性

【答案】：D

24、某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】：C

25、出租或營業(yè)型房地產最適宜采用的估價方法是（）。

A.成本法

B.長期趨勢法

C.收益法

D.假設開發(fā)法

【答案】：C

26、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪

A.熱

B.暑

C.風

D.火

【答案】：D

27、下列關于征地補償安置費和相關稅費的表述中不正確的是（）。

A.青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B.征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C.新菜地開發(fā)建設基金的政策標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D.地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

【答案】：B

28、行政劃撥的土地當作有償出讓的土地來估價，違反了（）。

A.合法原則

B.最高最佳利用原則

C.估價時點原則

D.替代原則

【答案】：A

29、每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的（）倍。

A.10

B.12

C.13

D.15

【答案】：D

30、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產的抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產價值評估采用的是（）的收益估計值。

A.較高

B.較低

C.居中

D.最低

【答案】：C

31、可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是（）。

A.同處于一個行政規(guī)劃區(qū)

B.同處在同一供求范圍內的類似地區(qū)

C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境

D.同處于公平競爭的地區(qū)

【答案】：B

32、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產的資本化率為（）%。

A.6.0

B.6.9

C.8.8

D.9.0

【答案】：B

33、氣能攝血主要與哪個臟腑有關

A.脾

B.胃

C.腎

D.肝

【答案】：A

34、一般物品的價格是（）的外在表現(xiàn)。

A.勞動

B.價值

C.利息

D.地租

【答案】：B

35、A市B房地產開發(fā)公司征收C村的100畝基本農田。該項目涉及C村農業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產開發(fā)公司應安置C村（）個農民。

A.30

B.60

C.100

D.180

【答案】：C

36、其性收引的邪氣是

A.風邪

B.寒邪

C.燥邪

D.暑邪

【答案】：B

37、“腎者，胃之關也”，是指

A.腎藏精

B.腎主水

C.腎主納氣

D.腎主生殖

【答案】：B

38、在房地產價格存在泡沫的情況下，如果是房地產抵押估價，因要遵循謹慎原則，則估價結果不宜采用（）的測算結果。

A.收益法

B.成本法

C.比較法

D.假設開發(fā)法

【答案】：C

39、五志過極均可傷

A.心

B.肝

C.肺

D.腎

【答案】：A

40、估價通常僅是求取估價對象在某一個時間上的價格，而且這一時間點不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這一時間點即是（）。

A.估價目的

B.估價權益

C.估價區(qū)位

D.估價時點

【答案】：D

41、現(xiàn)實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。

A.建筑技術

B.土地權利設置

C.相鄰關系

D.土地使用管制

【答案】：D

42、某房地產開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，建設成本和管理費用為1200元/m2，建設成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

【答案】：B

43、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。

A.67.60

B.811.24

C.1622.48

D.2433.72

【答案】：D

44、關于合同租金低于市場租金時的已出租房地產估價的說法，錯誤的是（）。

A.房地產轉讓估價應評估出租人權益價值

B.續(xù)貸抵押估價應評估出租人權益價值

C.房屋征收估價應評估完全產權價值

D.房地產司法拍賣估價應評估無租約限制價值

【答案】：D

45、某類房地產2012年1月的市場價格為4230元/m2，2012年9月的市場價格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產市場價格的平均環(huán)比月上漲率為（）。

A.1.07%

B.1.11%

C.1.20%

D.1.25%

【答案】：C

46、最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率是（）。

A.蘇慕斯法則

B.霍夫曼法則

C.四三二一法則

D.哈柏法則

【答案】：C

47、某宗土地成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

【答案】：D

48、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，造成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40

【答案】：C

49、當房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。

A.房地產的需求價格

B.房地產的供給價格

C.房地產的均衡價格

D.房地產的市場價格

【答案】：C

50、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。

A.效用最大而價格最低的

B.效用最小而價格最低

C.效用最大而價格最高的

D.效用最小而價格最高的

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、下列屬于土地使用管制的事項有()。

A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地

B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)

【答案】：AC

2、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發(fā)用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

3、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】：AD

4、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（）。

A.土地成本

B.建設成本

C.管理費用

D.銷售費用

E.投資利息

【答案】：AB

5、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業(yè)務

B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明

E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結果的意見

【答案】：ABD

6、下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。

A.當前該類房地產價格水平較高

B.該類房地產的開發(fā)成本上升

C.該類房地產的開發(fā)技術水平提高

D.預期該類房地產價格會上漲

E.該類房地產未來持有成本增加

【答案】：AC

7、房地產抵押對房地產估價的需要，歸納起來主要有（）。

A.初次抵押估價

B.再次抵押估價

C.處置抵押房地產估價

D.最終抵押估價

E.抵押期間估價

【答案】：ABC

8、下面()引起的房地產價格上升是房地產的保值，不是真正的房地產自然增值。

A.更新或添加設施、設備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理

B.政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C.經濟發(fā)展和人口增長帶動房地產需求增加

D.將農用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹

【答案】：A

9、從房地產估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。

A.地表

B.地上空間

C.地下空間

D.權益空間

E.區(qū)位空間

【答案】：ABC

10、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值

【答案】：BC

11、運用路線價法對臨街土地價值進行評估時，不需要做的項目有（）。

A.交易情況修正

B.市場狀況調整

C.房地產狀況調整

D.劃分路線價區(qū)段

E.制作價格修正率表

【答案】：AB

12、關于房地產估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產估價師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產估價機構必須加蓋公章

【答案】：BC

13、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。下列屬于經濟折舊的有()。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠E正常使用的磨損

【答案】：CD

14、下列房地產抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內的房屋，按抵押價值進行估價

C.對已抵押房地產進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數(shù)額

D.對在建工程進行抵押估價，不扣除承包人因為發(fā)包人違約造成的損失

E.對劃撥土地的房地產進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金

【答案】：D

15、房地產抵押對房地產估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款

D.處置抵押房地產

E.租賃抵押房地產

【答案】：ABCD

16、關于抵押房地產變現(xiàn)能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內住宅通常比商品住宅小區(qū)內住宅的變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

17、反映一般物價變動的指標有（）。

A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率

B.農村居民人均純收入增長率

C.居民消費價格指數(shù)

D.生產資料價格指數(shù)

E.居民可支配收入指數(shù)

【答案】：CD

18、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。

A.實物構成范圍

B.權益范圍

C.空間范圍

D.時間范圍

E.影響范圍

【答案】：ABC

19、下列對房地產價值和價格的關系，表述正確的有（）。

A.價值是價格的外在表現(xiàn)，圍繞著價格上下波動

B.價值是物的真實所值，是內在的、客觀的和相對穩(wěn)定的

C.價格是實際發(fā)生的、已經完成并可以觀察到的事實

D.在實際運用中一般通過外表的價格來推測內在的價值

E.房地產估價的本質是評估房地產的價值而不是價格

【答案】：BCD

20、下列關于收益法求取凈收益的說法，正確的有（）。

A.凈收益包括有形收益和無形收益

B.通常只有客觀收益才能用于估價

C.運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費

D.應同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值

E.空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算

【答案】：ABD

21、下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有()。

A.對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內的某個日期為估價時點

B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點

D.房地產估價人員可以假定估價時點E對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點

【答案】：AB

22、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。

A.市場價值

B.評估價值

C.投資價值

D.抵押價值

E.現(xiàn)狀價值

【答案】：AC

23、房地產價格構成中的開發(fā)成本包括（）。

A.土地成本

B.建設成本

C.管理費用

D.銷售稅費

E.開發(fā)利潤

【答案】：ABCD

24、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產司法拍賣估價

D.房地產轉讓估價

E.房地產投資信托基金估價

【答案】：BC

25、房地產估價實務中，估價假設和限制條件的內容應包括（）。

A.房地產估價報告使用期限

B.經實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，對估價對象內部狀況的合理假定

E.為降低估價風險，對房地產市場狀況進行假定

【答案】：ABCD

26、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。

A.意外破壞的損毀

B.市場供給的過量

C.建筑設計的缺陷

D.人們消費觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化

【答案】：CD

27、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

28、估價假設應說明的內容包括（）。

A.背離事實假設

B.不相一致假設

C.一般假設

D.未定事項假設

E.真實合理假設

【答案】：ABCD

29、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

30、一份完整的房地產估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）

A.估價師聲明

B.估價假設和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術報告

E.估價結果報告

【答案】：ABD

31、從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。

A.建筑物價值

B.房地產價值

C.土地價值

D.建筑面積

E.樓層

【答案】：BCD

32、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）

A.試錯法

B.移動平均法

C.曲線擬合法

D.線性內插法

E.指數(shù)修勻法

【答案】：AD

33、對抵押房地產變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內住宅通常比商品住宅小區(qū)內的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

34、下列（）屬于房地產估價師職業(yè)道德范疇。

A.專業(yè)勝任能力

B.公平競爭

C.勤勉盡責

D.誠實守信

E.知難而進

【答案】：ABCD

35、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

36、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業(yè)務

B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明

E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結果的意見

【答案】：ABD

37、估價委托合同的內容一般包括（）。

A.委托人的名稱或者姓名和資產狀況

B.估價服務費及其支付方式

C.解決爭議的方法

D.估價機構的名稱和住所

E.委托人的協(xié)助義務

【答案】：BCD

38、【2013年真題】下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

39、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產司法拍賣估價

D.房地產轉讓估價

E.房地產投資信托基金估價

【答案】：BC

40、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

41、對房地產的現(xiàn)狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則

【答案】：ABC

42、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用

E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

43、關于專業(yè)房地產估價的說法，正確的有（）。

A.應由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成

B.應經過審慎判斷并提供專業(yè)意見

C.出具的結果具有證明效力

D.應收取一定的服務費用

E.咨詢性估價無需承擔法律責任

【答案】：ABCD

44、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

45、引起建筑物物質折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損

【答案】：AC

46、采用比較法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括（）等。

A.統(tǒng)一面積大小

B.統(tǒng)一計價單位

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積或體積內涵和計量單位

E.統(tǒng)一付款方式

【答案】：BCD

47、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損

【答案】：CD

48、在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內容有（）。

A.用途

B.區(qū)位

C.建筑規(guī)模

D.建筑檔次

E.房地產開發(fā)企業(yè)

【答案】：ACD

49、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。

A.比較法

B.收益法

C.假設開發(fā)法

D.基準地價修正法

E.長期趨勢法

【答案】：AD

50、關于評估帶租約房地產的說法，錯誤的有（）。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉讓估價應評估承租人權益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權益價值

D.房屋征收評估應評估無租約限制價值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權益價值始終不變

【答案】：ABC

第三部分大題(50題)1、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

2、對于商業(yè)房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

3、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

4、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

5、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

6、影響工業(yè)房地產價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

7、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

8、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發(fā)貸款

C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

9、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

10、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

11、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

12、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

13、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

14、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

15、對于商業(yè)房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

16、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產

B.單獨所有的房地產

C.共同所有的房地產

D.房地產開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產

E.存在拖欠建設工程款的房地產

【答案】：BD

17、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

18、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

19、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

20、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數(shù)為3年。經調查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

21、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

22、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

23、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

24、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現(xiàn)的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

25、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

26、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

27、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

28、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

29、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調

B.達到規(guī)模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

30、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

31、下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

32、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

33、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調整E求取比準價格

【答案】：ABC

34、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

35、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現(xiàn)的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

36、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

37、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

38、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

39、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6