（三）合肥市商業(yè)市場(chǎng)商圈深度調(diào)查研究報(bào)告（三）合肥市商業(yè)市場(chǎng)商圈深度調(diào)查研究報(bào)告1PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析娛樂(lè)設(shè)施、休閑設(shè)施齊全度相比較于購(gòu)物設(shè)施、餐飲設(shè)施，超過(guò)80%的被訪者表示娛樂(lè)設(shè)施、休閑設(shè)施更加貧瘠一些PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析娛樂(lè)設(shè)施、2PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析出行工具、就餐意向被訪者逛街最常使用的交通工具是公交汽車（58%），其次為自行車、打的；被訪者外出就餐更傾向于在居住地附近（45.7%）PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析出行工具、3PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析餐飲的選擇被訪者中餐飲類型更傾向于中餐，占57%，令有17.2%的被訪者選擇快餐；菜系以徽菜為主。被訪者選擇的餐廳以普通餐廳（36.6%）、特色餐飲（30.3%）為主；被訪者更注重餐廳的環(huán)境、口味與服務(wù)態(tài)度。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析餐飲的選擇4PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析休閑娛樂(lè)方式被訪者最常參加的休閑娛樂(lè)活動(dòng)為KTV、電影院、茶樓；整體來(lái)說(shuō)，周邊被訪者的休閑娛樂(lè)活動(dòng)較為貧乏。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析休閑娛樂(lè)方5PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析購(gòu)物的選擇被訪者購(gòu)物經(jīng)常去的區(qū)域?yàn)槿镡郑?0.2%）和步行街（35.5%）；被訪者最常去的商業(yè)場(chǎng)所為國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、步行街、元一時(shí)代廣場(chǎng)；被訪者喜歡級(jí)最常去的超市為家樂(lè)福、合家福、沃爾瑪、PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析購(gòu)物的選擇6PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析項(xiàng)目期望值大部分被訪者認(rèn)為大鋪頭地區(qū)應(yīng)配套大型超市、特色餐飲等設(shè)施；對(duì)于未來(lái)發(fā)展，被訪者更希望該地區(qū)能有向國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)或者元一廣場(chǎng)那樣，提升區(qū)域形象的商業(yè)出現(xiàn)；約有75%的被訪者認(rèn)為會(huì)前往項(xiàng)目所在地，這部分被訪者將是本項(xiàng)目最直接的潛在客群；約有14.7%的被訪者不確定是否前來(lái)，這部分是可以依靠項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)拉動(dòng)的客群，約有9.6%的客群是明顯較為抗拒的客群。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析項(xiàng)目期望值7PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析每月消費(fèi)支出63.3%的被訪者每月在購(gòu)物方面的支出為201-500元；66.5%的被訪者每月在餐飲方面的支出為101-300元；57.2%的被訪者每月在休閑娛樂(lè)方面的支出為101-300元；這部分消費(fèi)支出，將是本項(xiàng)目商業(yè)未來(lái)的主要營(yíng)業(yè)收入。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析每月消費(fèi)支8PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/消費(fèi)者背景消費(fèi)者背景調(diào)查根據(jù)預(yù)先設(shè)定的訪問(wèn)條件，被訪者性別大致均勻，男性：女性=1：1；所有年齡階段的消費(fèi)人群均有涉及，其中22-44歲主力消費(fèi)人群為主；月收入需達(dá)到1000以上，最終問(wèn)卷結(jié)果為1000-3000元占48.6%，3000-5000元占34.8%，5000元以上占16.6%PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/消費(fèi)者背9PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/總結(jié)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查小結(jié)商圈內(nèi)消費(fèi)客群本項(xiàng)目可能輻射到整個(gè)西區(qū)的消費(fèi)群體，包括蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、及蜀山區(qū)部分居民、工廠職工、大學(xué)師生。但是考慮到整個(gè)西區(qū)未來(lái)超大的商業(yè)供應(yīng)量將會(huì)對(duì)周邊區(qū)域的消費(fèi)者形成分流，本項(xiàng)目的核心客群將會(huì)受到國(guó)購(gòu)商圈、十里廟商圈等項(xiàng)目的截流或客源爭(zhēng)奪；在國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)投放的問(wèn)卷調(diào)查中，現(xiàn)實(shí)在此消費(fèi)的客群很難被本項(xiàng)目吸引，該部分客群對(duì)大鋪頭尚未形成概念，認(rèn)為距離太遠(yuǎn)、交通不便；項(xiàng)目周邊的常住居民來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)具有最佳的便捷度，當(dāng)前主要依賴金座和國(guó)購(gòu)兩個(gè)日常消費(fèi)場(chǎng)所。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/總結(jié)消費(fèi)10PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/總結(jié)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查小結(jié)消費(fèi)傾向分析人們外出消費(fèi)的主要交通具還是以公交車為主，雖然目前公交線路無(wú)法直接到達(dá)項(xiàng)目所在地，未來(lái)長(zhǎng)江西路高架完成后，為項(xiàng)目吸引商圈外部消費(fèi)者提供利好條件；超過(guò)60%的受訪者認(rèn)為居住周邊的購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等設(shè)施的滿足程度不高，特別是超市、大型餐飲的需求較為明顯這就要求我們?cè)谌蘸蟮亩ㄎ恢凶鞒龇较蛐哉{(diào)整；有57%的消費(fèi)者在就餐時(shí)更傾向中餐，被訪者選擇的餐廳以普通餐廳、特色餐飲為主；選擇時(shí)更注重餐廳的環(huán)境、口味與服務(wù)態(tài)度；被訪者最常參加的休閑娛樂(lè)活動(dòng)為KTV、電影院、茶樓；整體來(lái)說(shuō)，周邊被訪者的休閑娛樂(lè)活動(dòng)較為貧乏；PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/總結(jié)消費(fèi)11PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查小結(jié)消費(fèi)期望值分析多數(shù)受訪者希望商圈內(nèi)有大型超市入住，以方便日常購(gòu)物消費(fèi)，目前影響力最大的商業(yè)設(shè)施屬三里庵國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)，接近4成左右的受訪者首選國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)進(jìn)行日常消費(fèi)；約有75%的被訪者認(rèn)為可能會(huì)前往項(xiàng)目所在地，這部分被訪者將是本項(xiàng)目最直接的潛在客群；約有14.7%的被訪者不確定是否前來(lái)，這部分是可以依靠項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)拉動(dòng)的客群，約有9.6%的客群是明顯較為抗拒的客群；60%左右的受訪者在零售購(gòu)物方面的消費(fèi)支出為每月200-500元，在餐飲及娛樂(lè)休閑方面的支出則為100-300元，針對(duì)商圈內(nèi)目前消費(fèi)現(xiàn)狀，消費(fèi)需求以中檔為主，但諸多項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、定位同質(zhì)化嚴(yán)重，在不久的將來(lái)將會(huì)出現(xiàn)更激烈的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)，若本案按照消費(fèi)者所期待的“國(guó)購(gòu)模式”來(lái)打造，則對(duì)本案周邊居民具有較強(qiáng)吸引，但對(duì)十里廟附近和以東的消費(fèi)者則沒(méi)有多大輻射力，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，核心優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析消費(fèi)者問(wèn)卷128.1主力商戶訪談8.2各界代表訪談三.樂(lè)客來(lái)商業(yè)中心項(xiàng)目微觀分析6.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目判定6.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析6.長(zhǎng)江路主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析7.本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析8.本案大客戶訪談紀(jì)要9.外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析PARTⅢ微觀分析9.1圓融時(shí)代廣場(chǎng)9.2江南MALL9.3證大大拇指廣場(chǎng)8.1主力商戶訪談三.樂(lè)客來(lái)商業(yè)中心項(xiàng)目微觀分析6.1競(jìng)13PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談主力商戶訪談1PM招商部針對(duì)不同業(yè)態(tài)的國(guó)內(nèi)外品牌連鎖商戶進(jìn)行訪談，了解和掌握品牌商戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知及初步拓展意向；通過(guò)系統(tǒng)的租戶訪談，不僅獲取項(xiàng)目市場(chǎng)定位的方向性參考意見，同時(shí)也將為項(xiàng)目下一步實(shí)質(zhì)招商積累主力商戶資源；業(yè)態(tài)業(yè)種品牌所屬國(guó)家餐飲西式快餐棒！約翰美國(guó)中式快餐藍(lán)與白臺(tái)灣娛樂(lè)影院奧納電影城中國(guó)KTV歡唱KTV中國(guó)百貨百貨永旺JUSCO日本超市大賣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)臺(tái)灣家居家居紅星美凱龍中國(guó)家居居然之家中國(guó)運(yùn)動(dòng)健身俱樂(lè)部倍力健身俱樂(lè)部美國(guó)運(yùn)動(dòng)主力店迪卡儂法國(guó)零售個(gè)人護(hù)理克里斯汀迪奧法國(guó)鉆石珠寶摩菲迪曼香港PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談14PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談奧納電影城時(shí)間2010-5-4地點(diǎn)合肥公司大連奧納文化發(fā)展公司行業(yè)影院訪談人員奧納影城：李先生大連奧納電影城是大連佰融集團(tuán)旗下國(guó)家五星級(jí)影院。佰融集團(tuán)是以“房地產(chǎn)開發(fā)、國(guó)家五星級(jí)影院、金融資產(chǎn)管理”為支柱產(chǎn)業(yè)，成功開發(fā)了當(dāng)時(shí)東北最大的廣域型美式購(gòu)物中心和平廣場(chǎng)及東北地區(qū)唯一一家五星級(jí)影城；奧納電影城以現(xiàn)代北美風(fēng)格為主，整體設(shè)計(jì)以星空、時(shí)光隧道、體驗(yàn)太空遨游為主題，時(shí)尚前衛(wèi)。已在大連、佳木斯、鄭州等地開設(shè)4家，計(jì)劃三年內(nèi)進(jìn)駐十余座城市開設(shè)二十家。消費(fèi)客群：26—35歲，中高收入人群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：嘉禾、萬(wàn)達(dá)、盧米埃硬件要求：面積3000-10000平，層高不低于11米（裝修后不低于9米），柱距在8、4米以上拓展意向：合肥作為重點(diǎn)拓展區(qū)域，還沒(méi)有尋找到合適項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目有興趣，希望能進(jìn)一步了解項(xiàng)目進(jìn)展。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談奧納電15PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談棒！約翰時(shí)間2010-5-4地點(diǎn)合肥公司上海棒約翰餐飲管理有限公司行業(yè)餐飲訪談人員華東拓展：孫小姐棒！約翰，世界三大比薩品牌之一。棒！約翰從2000到2008連續(xù)九年被密歇根大學(xué)商學(xué)院國(guó)家質(zhì)量研究中心評(píng)為全美快餐業(yè)客戶滿意度第一名。

2003年在上海開設(shè)了中國(guó)的第一家店。而現(xiàn)今，已經(jīng)在中國(guó)的15個(gè)城市中擁有超過(guò)130家店鋪。棒！約翰主要以加盟方式拓展，簽定年限為5年，期滿后可再續(xù)約5年。消費(fèi)客群：年輕白領(lǐng)、商務(wù)人士、家庭產(chǎn)品價(jià)格：25—50/人競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：必勝客硬件要求：面積150—300平米拓展意向：合肥暫時(shí)還沒(méi)有棒！約翰店鋪，但意向商談項(xiàng)目很多。華東棒約翰加盟開放的區(qū)域?yàn)槿A東六省一市，蘇、浙一直重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)江西、兩湖、安徽將加快拓展步伐。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談棒！約16PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談藍(lán)與白時(shí)間2010-5-4地點(diǎn)合肥公司廣州藍(lán)與白行業(yè)快速餐飲訪談人員拓展部：張先生（無(wú)意向）藍(lán)與白餐飲連鎖企業(yè)成立于1998年，是著名的新東陽(yáng)集團(tuán)下屬子企業(yè)。經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，藍(lán)與白目前已經(jīng)擁近200家連鎖餐廳，分布在中國(guó)20余個(gè)省市，是國(guó)內(nèi)具有相當(dāng)知名度的中餐領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。已經(jīng)在廣州和上海建立了2個(gè)運(yùn)營(yíng)管理中心及物流配送中心。在擁有數(shù)十年的連鎖企業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，建立了一支素質(zhì)高，年輕而富有戰(zhàn)斗力的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，并建立了藍(lán)與白全新的CIS系統(tǒng)和經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)。消費(fèi)客群：周邊居民、白領(lǐng)、流動(dòng)人口人均消費(fèi)：20—30元硬件要求：面積200—400平米拓展意向：合肥目前沒(méi)有藍(lán)與白，現(xiàn)階段商店擴(kuò)張以加盟為主，口味以甜、咸、清淡為主，配合各類湯品，相對(duì)來(lái)說(shuō)中部、西部的接受程度較低，在重慶全線失敗，目前不考慮在合肥做直營(yíng)店。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談藍(lán)與白17PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談歡唱KTV時(shí)間2010-5-5地點(diǎn)合肥公司歡唱KTV娛樂(lè)連鎖事業(yè)中心行業(yè)娛樂(lè)訪談人員分店拓展：盧先生歡唱KTV，福建歡唱集團(tuán)旗下娛樂(lè)連鎖事業(yè)，總部在廈門。是福建省娛樂(lè)連鎖事業(yè)第一大品牌。歡唱KTV秉承“健康、舒適、歡樂(lè)”的企業(yè)宗旨，向“提倡全民正當(dāng)休閑娛樂(lè)”的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)邁進(jìn)。作為中國(guó)最規(guī)范健康的時(shí)尚前沿娛樂(lè)場(chǎng)所之一，歡唱KTV保持一貫的高品質(zhì)、人性化、健康化、時(shí)尚化持續(xù)發(fā)展，已陸續(xù)在廈門、泉州、汕頭、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)等地創(chuàng)立了17家分店。消費(fèi)客群：全年齡產(chǎn)品價(jià)格：50—80元/人競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：好樂(lè)迪、錢柜硬件要求：選擇距商業(yè)中心、購(gòu)物中心、文化中心、等較近的地點(diǎn)；傾向獨(dú)棟商業(yè)或整個(gè)樓層商業(yè)；需要足夠的停車場(chǎng)配套；拓展意向：有意向在中部地區(qū)拓展，但還沒(méi)有具體計(jì)劃。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談歡唱K18PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談紅星美凱龍時(shí)間2010-5-7地點(diǎn)合肥公司紅星美凱龍行業(yè)家居建材訪談人員發(fā)展部：楊總紅星美凱龍連續(xù)5年躋身中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)前50位，自1986年創(chuàng)業(yè)以來(lái)，始終以建設(shè)溫馨、和諧的家園，提升消費(fèi)者的居家生活品味為己任。截至目前，已在北京、上海、天津、南京、長(zhǎng)沙、重慶、成都、南昌、合肥、石家莊、沈陽(yáng)、包頭等36個(gè)城市開辦了60家商場(chǎng)，市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)550萬(wàn)平方米。2008年銷售總額突破235億元，成為中國(guó)家居業(yè)的第一品牌。消費(fèi)客群：26—45歲，高收入人群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：居然之家、臺(tái)灣特力屋硬件要求：面積5萬(wàn)平米以上，首層層高6米，二層以上不低于5米，柱距在8*8米以上，樓層承重600KG/m2拓展意向：2009年考察過(guò)蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，認(rèn)為目前蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)氛圍還不夠成熟。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談紅星美19PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談居然之家時(shí)間2010-5-7地點(diǎn)合肥公司居然之家行業(yè)家居建材訪談人員拓展部：方先生北京居然之家投資控股集團(tuán)有限公司成立于1999年3月份，是由全國(guó)華聯(lián)商廈聯(lián)合有限責(zé)任公司、北京中天基業(yè)投資管理有限公司等33位股東共同投資設(shè)立的大型國(guó)有控股股份制企業(yè)，注冊(cè)資本8100萬(wàn)元人民幣。公司為顧客提供裝修設(shè)計(jì)、裝飾材料、家具、家居用品及飾品等“一站式”服務(wù)，是融家裝設(shè)計(jì)中心、家具建材市場(chǎng)、家具建材品牌專賣店、建材超市、家居商場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)為一體的大型家居建材主題購(gòu)物中心。消費(fèi)客群：26—45歲，高收入人群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：紅星美凱龍、臺(tái)灣特力屋硬件要求：面積6-8萬(wàn)，樓層凈高不低于3.5米，柱距在8*8米以上，樓層承重350KG/m2拓展意向：需要進(jìn)一步了解本項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃，目前在濱湖新區(qū)已經(jīng)開業(yè)一家，未來(lái)考慮在合肥西區(qū)布局。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談居然之20PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談克里斯汀迪奧CD時(shí)間2010-5-4地點(diǎn)合肥公司上海路威酩軒行業(yè)化妝品訪談人員迪奧：王小姐創(chuàng)始人ChristianDior克里斯汀·迪奧1946年在巴黎創(chuàng)立克里斯汀·迪奧，克里斯汀·迪奧為巴黎穩(wěn)固世界時(shí)裝中心的地位有著不少貢獻(xiàn)。除了高級(jí)時(shí)裝外還經(jīng)營(yíng)香水、皮草、頭巾、針織衫、內(nèi)衣、化妝品、珠寶及鞋等，克里斯汀·迪奧的毒藥（Poison）等香水譽(yù)滿全球；法國(guó)經(jīng)典品牌，經(jīng)營(yíng)護(hù)膚、彩妝、香水系列。其產(chǎn)品在護(hù)膚品方面結(jié)合了創(chuàng)新發(fā)明與尖端科技，擁有國(guó)際一流實(shí)驗(yàn)研究中心。所有產(chǎn)品從實(shí)驗(yàn)室到銷售專柜皆經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的品質(zhì)監(jiān)。消費(fèi)客群：70后、80后的都市女性，白領(lǐng)人群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：蘭蔻、香奈爾、雅詩(shī)蘭黛硬件要求：200萬(wàn)人口以上的大型城市；拓展意向：合肥目前已有瑞景名品、瑞景購(gòu)物廣場(chǎng)等成熟高端商場(chǎng)獲得營(yíng)銷權(quán)，機(jī)會(huì)合適將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)展店面，但對(duì)于新建商場(chǎng)還需觀察。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談克里斯21PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談摩菲迪曼MFDIAMOND時(shí)間2010-5-4地點(diǎn)合肥公司上海路威酩軒行業(yè)金銀珠寶訪談人員迪奧：王小姐摩菲迪曼1980年誕生于香港明豐集團(tuán)，是一個(gè)根植于香港，發(fā)揚(yáng)于歐洲的國(guó)際品牌。歐洲深厚的歷史積淀和豈術(shù)熏陶，帶給了mfdiamond(摩菲迪曼)無(wú)盡的創(chuàng)作源泉，首席意大利設(shè)計(jì)師joml為首的國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)大師團(tuán)隊(duì)，成為mfdiamond(摩菲迪曼)核心的藝術(shù)引擎，瓦倫查偉大的傳統(tǒng)金匠業(yè)成為mfdiamond(摩菲迪曼)不斷學(xué)習(xí)的楷模。07年進(jìn)入大陸北方城市，09年開始擴(kuò)張發(fā)展，目前在西安、鄭州、大連、北京也已分別建立形象店消費(fèi)客群：對(duì)流行元素有著敏銳的觸覺(jué)和追求高質(zhì)感產(chǎn)品的時(shí)尚群體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：周生生周大福拓展意向：合肥暫時(shí)還沒(méi)有摩菲迪曼，但已關(guān)注合肥等二線城市，在今后兩年內(nèi)合適的時(shí)間將會(huì)進(jìn)入這些城市，目前總部還在擴(kuò)展北方市場(chǎng)。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談摩菲迪22PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談日本永旺JUSCO時(shí)間2010-5-6地點(diǎn)合肥公司永旺（中國(guó)）行業(yè)購(gòu)物中心（百貨）訪談人員永旺：熊曄（無(wú)意向）日本永旺株式會(huì)社是由國(guó)內(nèi)外142家企業(yè)組成的大型跨國(guó)零售集團(tuán)，1989年集團(tuán)名稱由原日本佳世客整合設(shè)立，2001年8月21日正式確定為永旺株式會(huì)社。經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心是日本永旺株式會(huì)社的優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)，其在東南亞、香港、中國(guó)等國(guó)家和地區(qū)的投資取得了巨大成功。并以每年新增20-30家的速度發(fā)展。永旺（中國(guó)）商業(yè)有限公司自上世紀(jì)90年代進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，已在國(guó)內(nèi)開出了十?dāng)?shù)家購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)良。消費(fèi)客群：時(shí)尚有消費(fèi)力的城市主流人群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：拓展意向：永旺JUSCO目前在中國(guó)大陸只向北京、天津、山東、廣東、江蘇等地發(fā)展，尚未考慮安徽，建筑本體與普通百貨、大賣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)等同，對(duì)停車場(chǎng)要求較高，60000平米左右的百貨加賣場(chǎng)要求相應(yīng)配備800個(gè)停車位，一般投資自建物業(yè)，也可整體租賃經(jīng)營(yíng)。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談日本永23PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談大潤(rùn)發(fā)時(shí)間2010-5-6地點(diǎn)合肥公司大潤(rùn)發(fā)（上海）行業(yè)大賣場(chǎng)（超市）訪談人員大潤(rùn)發(fā)：洪總大潤(rùn)發(fā)超市為全方位電腦化管理之國(guó)際連鎖大超市，自1997年在大陸創(chuàng)建以來(lái)，發(fā)展迅速，在全國(guó)連鎖行業(yè)中經(jīng)濟(jì)效益及規(guī)模名列前茅。其中大陸總部為上海大潤(rùn)發(fā)有限公司，現(xiàn)全國(guó)已有正在營(yíng)業(yè)中的約130家分店，分布于華東、華南、華中、華北和東北地區(qū)。2008年家樂(lè)福在華134家門店銷售額為338億元，單店年銷售額2.52億元；沃爾瑪123家門店銷售278億元，單店年銷售額2.3億元。大潤(rùn)發(fā)101家門店卻獲得336億元銷售額，單店年銷售額為3.33億元首度趕超家樂(lè)福，并在2009年實(shí)現(xiàn)銷售總額與單店銷售額全部超越家樂(lè)福，位居外資超市第一名。消費(fèi)客群：城市居民、常住人口競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：家樂(lè)福、沃爾瑪拓展意向：大潤(rùn)發(fā)在合肥已經(jīng)開業(yè)兩個(gè)店，并且還有儲(chǔ)備的項(xiàng)目，目前選址較為謹(jǐn)慎，需求面積約20000平米，1-2層連體，可視性、易達(dá)性高，租賃15-20年，認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域的常住人口數(shù)量可能較少，需要進(jìn)一步觀察。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談大潤(rùn)發(fā)24PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談中體倍力健身俱樂(lè)部時(shí)間2010-5-6地點(diǎn)合肥公司中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司/美國(guó)倍力健身公司行業(yè)健身休閑訪談人員倍力：趙巖中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司(股票代碼600158)是國(guó)家體育總局控股的第一家體育上市公司，自1998年3月成立以來(lái)，始終致力于體育產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)與開發(fā)，并不斷拓展體育市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)體育產(chǎn)業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)。BALLYTOTALFITNESS美國(guó)倍力健身公司是全美國(guó)和全世界最大的健身中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。到目前為止，倍力在美國(guó)28個(gè)州和加拿大的部分城市經(jīng)營(yíng)了400多家“倍力健身中心”。在倍力健身中心所處的50多個(gè)大都市區(qū)域中，擁有400萬(wàn)會(huì)員。在過(guò)去一年里，美國(guó)倍力健身中心就接待了超過(guò)1億人次的健身群體。消費(fèi)客群：對(duì)健康生活、時(shí)尚休閑、生活品質(zhì)有追求的時(shí)尚休閑消費(fèi)群體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：ozone奧力健身拓展意向：合肥暫時(shí)還沒(méi)有倍力健身俱樂(lè)部，也沒(méi)有意向項(xiàng)目，但已有向二線城市發(fā)展的計(jì)劃，需要3000平米左右的面積，可直營(yíng)租賃、加盟租賃、聯(lián)營(yíng)，需要看到商業(yè)規(guī)劃，并現(xiàn)場(chǎng)考察，暫對(duì)項(xiàng)目無(wú)要求。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談中體倍25PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談法國(guó)迪卡儂運(yùn)動(dòng)用品專業(yè)店時(shí)間2010-5-6地點(diǎn)合肥公司迪卡儂行業(yè)運(yùn)動(dòng)用品訪談人員迪卡儂：支勇迪卡儂是一家在全球生產(chǎn)和銷售體育用品的法國(guó)企業(yè)。于1976年創(chuàng)立，目前排名歐洲前列的迪卡儂不僅是運(yùn)動(dòng)用品的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)者，而且是在全球擁有370家專營(yíng)運(yùn)動(dòng)用品商場(chǎng)的零售商。迪卡儂擁有并銷售自有的十二大激情品牌，比如登山運(yùn)動(dòng)品牌Quechua，水上運(yùn)動(dòng)品牌Tribord，自行車和滑輪運(yùn)動(dòng)品牌B’twin，健身運(yùn)動(dòng)品牌Domyos等等。迪卡儂全球25個(gè)國(guó)家現(xiàn)有三萬(wàn)多名員工，2004年產(chǎn)值為34.3億歐元。2003年11月首家迪卡儂運(yùn)動(dòng)品專業(yè)商場(chǎng)在上海浦東開業(yè)，目前其近20家專業(yè)運(yùn)動(dòng)品商場(chǎng)分布在北京、青島、上海、南京、無(wú)錫、杭州、廣州和深圳。消費(fèi)客群：運(yùn)動(dòng)愛好者選址意向：迪卡儂選址標(biāo)準(zhǔn)為大交通條件好，停車位充足，低密度的綜合性商業(yè)中心。迪卡儂表示愿意同其他較大的主力店（如大型生活超市、建材超市、娛樂(lè)中心等）共同進(jìn)入商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)。拓展意向：安徽暫未開店，但可考慮進(jìn)入合肥市場(chǎng)，視具體項(xiàng)目，物業(yè)首層，5000~8000平米，層高要求5.8米以上PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談法國(guó)迪26PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談各界代表訪談2項(xiàng)目所在區(qū)域的政界代表項(xiàng)目周邊的企業(yè)代表項(xiàng)目周邊的汽車4S店代表訴求點(diǎn)PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談27PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談一：合肥市蜀山區(qū)商務(wù)局喻局長(zhǎng)訪談簡(jiǎn)要記錄：1、未來(lái)整個(gè)蜀山區(qū)商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)“5422”格局，即五大黃金商圈、四條特色商業(yè)街、兩條商業(yè)大道、兩大商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。2、大鋪頭商圈功能定位為：集購(gòu)物、餐飲住宿和休閑娛樂(lè)于一體，將建設(shè)成合肥市市級(jí)商貿(mào)副中心。樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目處在規(guī)劃中的大鋪頭商圈內(nèi)，同時(shí)也依托規(guī)劃中安徽商業(yè)第一大道——長(zhǎng)江西路，還是很有發(fā)展前景的。3、商圈內(nèi)未來(lái)規(guī)劃建設(shè)購(gòu)物中心、游樂(lè)場(chǎng)、酒吧街、美食城、動(dòng)漫城、星級(jí)賓館及徽文化旅游紀(jì)念品商城等商業(yè)項(xiàng)目，但如果塑造一個(gè)品牌項(xiàng)目，就不能僅僅著眼于周邊，應(yīng)放眼區(qū)域、放眼城市，這樣才能保證項(xiàng)目長(zhǎng)期繁榮。4、樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目所在區(qū)域還不算成熟，所以很難走傳統(tǒng)模式，可以嘗試新、奇、特方向，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，做出特色。訪談時(shí)間：4月28日下午訪談地點(diǎn)：蜀山區(qū)商務(wù)局辦公室PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談一28PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談二：合肥市蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處仰麗訪談簡(jiǎn)要記錄：1、園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占投產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的82%，形成五大產(chǎn)業(yè)板塊，產(chǎn)值占開發(fā)區(qū)總產(chǎn)值87%，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度達(dá)到每平方公里30.75億元，在全市同類開發(fā)區(qū)中領(lǐng)先，開發(fā)形成了以生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、新材料能源、先進(jìn)制造、文化創(chuàng)意五大產(chǎn)業(yè)集群。2、作為合肥最大的區(qū)級(jí)科技孵化器，開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心是培育、扶植中小型高新技術(shù)企業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，2009年，幫助企業(yè)建立研發(fā)中心14個(gè)，融資近1億元，申報(bào)資金補(bǔ)助5000多萬(wàn)元。3、開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目主要放在北部，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃沿長(zhǎng)江西路布置，中間以住宅項(xiàng)目為主，在新開發(fā)住宅項(xiàng)目中增加商業(yè)所占比重，滿足周邊日常生活需求。4、樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目未來(lái)有很大的潛力，新修建的高架橋給蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)帶來(lái)商業(yè)的崛起。6.8公里長(zhǎng)江西路高架橋，把蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)融入“城市一刻鐘經(jīng)濟(jì)圈”，將樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目與市中心無(wú)縫對(duì)接，激活沿長(zhǎng)江西路3000余畝商業(yè)土地，城市西擴(kuò)發(fā)展輪廓逐步清晰。訪談時(shí)間：4月28日下午訪談地點(diǎn)：蜀山區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦事室PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談二29PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談三：合肥合源藥業(yè)有限公司營(yíng)銷經(jīng)理孫巖訪談簡(jiǎn)要記錄：1、公司內(nèi)部員工早來(lái)晚走，一般不在工廠附近進(jìn)行日常生活類消費(fèi)；2、出入公司的醫(yī)藥代表比較多，有時(shí)候需要安排餐飲、住宿，周邊環(huán)境較差，并且可選擇余地非常少，需要開車至較遠(yuǎn)的地方，帶來(lái)一些不方便。3、周邊地區(qū)專門針對(duì)商務(wù)消費(fèi)的餐飲店較少，認(rèn)為項(xiàng)目未來(lái)如果能提供餐飲、娛樂(lè)、住宿類的服務(wù)，可以吸引附近幾個(gè)工廠的管理層進(jìn)行日常的商務(wù)消費(fèi)，有一定市場(chǎng)空間。4、對(duì)樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目能有大型商業(yè)項(xiàng)目表示期待，希望有比較上檔次一點(diǎn)酒店及娛樂(lè)場(chǎng)所，提升附近區(qū)域的形象，如果項(xiàng)目開業(yè)會(huì)邀請(qǐng)醫(yī)藥代表經(jīng)常光顧。訪談時(shí)間：4月28日下午訪談地點(diǎn)：合肥合源藥業(yè)有限公司市場(chǎng)部PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談三30PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談四：比亞迪吳立莉經(jīng)理訪談簡(jiǎn)要記錄：

1、雖然4S中心與樂(lè)客來(lái)只有一鄰之隔，但平時(shí)對(duì)相鄰的工地并沒(méi)有太多的關(guān)注，感覺(jué)應(yīng)該是個(gè)集購(gòu)物和住宅于一體的項(xiàng)目。2、目前本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目少，周邊住宅也是新建的小區(qū)，人氣還不是很旺，附近居民一般大型消費(fèi)都到市里，家庭購(gòu)物選擇在合家福和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。3、樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目對(duì)周邊影響不大，定位高端可能吸引一部分商務(wù)人士，依靠高架通車后，便利的交通，會(huì)吸引合肥市的商務(wù)人士前來(lái)消費(fèi)。4、目前4S店的顧客來(lái)源多是慕名而來(lái)，有較強(qiáng)的目的性消費(fèi)，但對(duì)周邊的商業(yè)市場(chǎng)影響可能不大。訪談時(shí)間：4月28日下午訪談地點(diǎn)：比亞迪4S中心PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談四31PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談五：合肥平安一汽TOYOTA戴經(jīng)理訪談簡(jiǎn)要記錄：

1、通過(guò)施工地的圍墻廣告知道樂(lè)客來(lái)是個(gè)商業(yè)加住宅的項(xiàng)目，理解為類似百大拓基金座。2、因?yàn)轫?xiàng)目周邊都是工廠區(qū)，居住人口不多，而且多為在市內(nèi)上班，如果項(xiàng)目依托周邊的居住環(huán)境，肯定不好做，發(fā)展前景不好講。3、定位中高端，應(yīng)該會(huì)吸引一部分上流人士來(lái)消費(fèi)，但該類人群比較注重環(huán)境和口碑。所以要做出與市中心餐飲、休閑業(yè)有區(qū)別的特色和品質(zhì)來(lái)。4、長(zhǎng)江西路是六安進(jìn)入合肥的唯一入口，也可吸引部分六安商務(wù)人群前來(lái)消費(fèi)。5、目前樂(lè)客來(lái)的形象宣傳給人感覺(jué)主題不明顯，太混亂，品質(zhì)沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，需要擴(kuò)大宣傳力度和特色建設(shè)，否則還是沒(méi)人知道。訪談時(shí)間：4月28日下午訪談地點(diǎn)：平安一汽4S中心PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談五328.1主力商戶訪談8.2各界代表訪談三.樂(lè)客來(lái)商業(yè)中心項(xiàng)目微觀分析6.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目判定6.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析6.長(zhǎng)江路主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析7.本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析8.本案大客戶訪談紀(jì)要9.1圓融時(shí)代廣場(chǎng)9.2江南MALL9.3證大大拇指廣場(chǎng)9.外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析PARTⅢ微觀分析8.1主力商戶訪談三.樂(lè)客來(lái)商業(yè)中心項(xiàng)目微觀分析6.1競(jìng)33PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融時(shí)代廣場(chǎng)1圓融時(shí)代廣場(chǎng)位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、文化、旅游等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的“商業(yè)綜合體”及一站式消費(fèi)的復(fù)合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。整個(gè)圓融時(shí)代廣場(chǎng)占地面積21萬(wàn)平方米，建筑面積51萬(wàn)平方米；項(xiàng)目建筑群分為五大功能區(qū)，包括商務(wù)辦公區(qū)、圓融天幕街區(qū)、濱河餐飲區(qū)、生活休閑區(qū)以及蘇州首座17萬(wàn)平方米的久光百貨區(qū)。PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融34PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融時(shí)代廣場(chǎng)由蘇州圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司投資開發(fā)，該公司成立于2005年，注冊(cè)資本金25億元，是以商業(yè)地產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)為第一核心競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)化、市場(chǎng)化、品牌化的企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)前身為蘇州工業(yè)園區(qū)城市發(fā)展有限公司，經(jīng)過(guò)數(shù)年的成長(zhǎng)，迅速發(fā)展成以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、旅游地產(chǎn)開發(fā)、住宅開發(fā)、高端商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為四大支柱產(chǎn)業(yè)的超大型國(guó)有企業(yè)，成為蘇州最具實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融35PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃：17萬(wàn)方主力店久光百貨（于2009年1月開業(yè)）、時(shí)尚餐飲休閑消費(fèi)街、月星家居、順電電子數(shù)碼城、大未來(lái)兒童城、soho辦公組成。建筑1：久光百貨建筑2-13：圓融天幕東街（時(shí)尚購(gòu)物休閑餐飲區(qū)）建筑14-22：圓融天幕西街（濱水餐飲娛樂(lè)區(qū)）建筑23-26：商務(wù)辦公區(qū)景觀靚點(diǎn)：位于圓融時(shí)代廣場(chǎng)中部的LED天幕，堪稱世界之最。天幕全長(zhǎng)約500米，寬32米，高約21米。在建筑規(guī)模上，已超越了美國(guó)拉斯維加斯天幕。PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)態(tài)36PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融時(shí)代廣場(chǎng)主要品牌生活休閑區(qū)棒約翰DQ可頌坊可可鴨蘇浙匯優(yōu)之良品卡拉貝熊TOONSLAND頭大順電Wee-WorldBapple圓融天幕東街愛茜茜里漢堡王莎廊坊西堤牛排星巴克一茶一坐法文箱子拉夏貝爾亮視點(diǎn)佐丹奴屈臣氏E-LAND圓融天幕西街必勝客咖世家咖啡香鍋制造真旺卡路馳圣伽步樂(lè)扣樂(lè)扣美麗田園神匯利苒西餐廳川行天下酷美體久光百貨PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融37PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/江南MALL江南MALL2江南MALL是由由浙江金泰陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，座落于嘉興市秀洲區(qū)政府對(duì)面，總建筑面積近20萬(wàn)㎡（商業(yè)10萬(wàn)㎡），總投資額5億元左右，是一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、游樂(lè)、商務(wù)、文化于一體的“一站式”超級(jí)購(gòu)物樂(lè)園。江南MALL由地下車庫(kù)、負(fù)一層和裙樓1至4層商業(yè)、東區(qū)商務(wù)樓、西區(qū)酒店式商務(wù)公寓等組合而成；總體定位為：浙北地區(qū)檔次品位最高、文化娛樂(lè)氛圍最濃、景觀綠化最優(yōu)，集文化娛樂(lè)、美食購(gòu)物、休閑健身于一體的一站式大型主題購(gòu)物公園；江南MALL是2006年9月28日盛大開業(yè)，每天累計(jì)客流量3—4萬(wàn)人；PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/江南MALL江南38PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/江南MALL江南MALL分成八大功能組團(tuán)：江南新天地、江南MALL時(shí)代購(gòu)物中心、江南中央廣場(chǎng)、江南風(fēng)情動(dòng)感地帶、江南嘉年華主題樂(lè)園、江南假日酒店、新概念購(gòu)物城、江南休閑健身俱樂(lè)部；其中江南新天地、江南MALL時(shí)代購(gòu)物中心及新概念購(gòu)物城以購(gòu)物、餐飲、美食為主，江南中央廣場(chǎng)、江南風(fēng)情動(dòng)感地帶及江南嘉年華主題樂(lè)園以游玩、觀光、娛樂(lè)為主，江南假日酒店及江南休閑健身俱樂(lè)部則以賓館住宿、休閑、健身為主。PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/江南MALL江南39PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/江南MALL江南MALL主要業(yè)態(tài)分布：時(shí)尚淘寶城、摩爾貝貝城、超激折扣城、摩爾美食城、娛樂(lè)不夜城、精品服裝館、五環(huán)運(yùn)動(dòng)館、知名品牌城。項(xiàng)目主力商戶有沃爾瑪、天虹百貨、蘇寧電器、嘉逸禮頓商務(wù)酒店、伯金漢宮休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)、金逸國(guó)際電影城、富僑足浴、德艾力健身會(huì)所、博庫(kù)書城等；主力業(yè)態(tài)面積分布：沃爾瑪超市1.9萬(wàn)㎡、天虹百貨1.8萬(wàn)㎡、蘇寧電器5600㎡、品牌餐飲組合面積2萬(wàn)㎡、品牌娛樂(lè)面積1.5萬(wàn)㎡。另外，同時(shí)星巴克、麥當(dāng)勞、棒約翰、外婆家、屈臣氏、雅戈?duì)?、一兆韋德、新亞大包、迪信通、金田中等中型旗艦店也已入駐。PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/江南MALL江南40PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/江南MALL項(xiàng)目以“歡樂(lè)”和“一站式”為兩大主題，傾力打造了2萬(wàn)平米的集中式游樂(lè)的超大主題式景觀樂(lè)園，其包括了地標(biāo)性建筑摩天大轉(zhuǎn)輪、近千平米的昆蟲主題樂(lè)園、3千平米的下沉式夢(mèng)幻演藝廣場(chǎng)和激光水幕電影等四大靚點(diǎn)為主的系列游樂(lè)景觀，讓游樂(lè)和歡樂(lè)融入購(gòu)物，成就體驗(yàn)式情景購(gòu)物的設(shè)想.PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/江南MALL項(xiàng)目41PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/大拇指廣場(chǎng)證大大拇指廣場(chǎng)3項(xiàng)目名稱：證大大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：芳甸路285弄所屬區(qū)域：浦東聯(lián)洋大社區(qū)建設(shè)投資：上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開業(yè)時(shí)間：2005年3月建筑面積：11萬(wàn)平方米商業(yè)類型：社區(qū)型餐飲、休閑、購(gòu)物廣場(chǎng)證大大拇指廣場(chǎng)依托超大型聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)（總體量約226萬(wàn)㎡），周邊80萬(wàn)中高端居住人群；同時(shí)毗鄰上海科技館、浦東圖書館、海浦東展覽館、上海市出入境管理局、浦東新區(qū)政府辦公中心等，近100萬(wàn)平方米商務(wù)樓近在咫尺。區(qū)域居住、配套、商務(wù)環(huán)境十分優(yōu)越。項(xiàng)目被曾被評(píng)為“上海十大社區(qū)商業(yè)示范點(diǎn)”、“中國(guó)商鋪100強(qiáng)”、“2004年度CIHAF上海房地產(chǎn)優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)”、“上海2005十大城市景觀建筑”等稱號(hào)。聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/大拇指廣場(chǎng)證大42PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/大拇指廣場(chǎng)大拇指廣場(chǎng)主要業(yè)態(tài)大型超市、主題商場(chǎng)、精品購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、藝術(shù)中心、四星級(jí)酒店等；22個(gè)建筑體塊，以購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)為特色的主題業(yè)態(tài)與多個(gè)主題廣場(chǎng)融物一體，項(xiàng)目除引進(jìn)常規(guī)的零售主力店家樂(lè)福外，還引進(jìn)了廊橋創(chuàng)意服飾、創(chuàng)意家居，證大藝術(shù)館等與創(chuàng)意、藝術(shù)元素關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的業(yè)態(tài)；餐飲店引進(jìn)的都是知名品牌，業(yè)態(tài)組合方面強(qiáng)調(diào)特色和差異性，滿足不同類型、不同檔次、不同口味的消費(fèi)需求：PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/大拇指廣場(chǎng)大拇指43PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/大拇指廣場(chǎng)面積配比數(shù)量配比目前大拇指廣場(chǎng)的商戶達(dá)到86家，滿租率在95%以上；從面積上看家樂(lè)福超市及好樂(lè)迪KTV作為次主力店所占項(xiàng)目總比較大達(dá)到了56%，但從業(yè)態(tài)數(shù)量上來(lái)看，餐飲占了46%，也較為符合社區(qū)型購(gòu)物中心的特質(zhì)；一層業(yè)態(tài)以餐飲為主，主力店為家樂(lè)福超市及好樂(lè)迪KTV，周圍一圈沿馬路的商鋪，均為目的性消費(fèi)居多的，美容美發(fā)、銀行等業(yè)態(tài)。二層左側(cè)業(yè)態(tài)以大面積品牌集合店、服務(wù)為主，右側(cè)業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂(lè)為主。數(shù)量配比PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/大拇指廣場(chǎng)面積配44PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目是一個(gè)廣場(chǎng)式樣的shoppingmall，由22個(gè)建筑單體組成，建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層，地下兩層是停車場(chǎng)和配套設(shè)備用房，項(xiàng)目出入口分東、西各一個(gè)，另設(shè)有2000平米的中心廣場(chǎng)，整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)是圍繞廣場(chǎng)與街區(qū)的概念而形成。中心廣場(chǎng)除景觀小品外，還有兒童戲水池、集裝箱特色商鋪等；中心廣場(chǎng)特賣區(qū)卸貨區(qū)地下停車出入口特色小店整個(gè)項(xiàng)目以街區(qū)式的購(gòu)物中心形式為展示面，平面及垂直動(dòng)線組織簡(jiǎn)單明了；有效利用廣場(chǎng)中的水池，變成兒童戲水池，集裝箱式的店鋪也極具特色，面積分割也較為合理；景觀規(guī)劃及建筑小品的布置與建筑物的比例較為協(xié)調(diào)，不雜不亂，格調(diào)清爽。PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目是45（三）合肥市商業(yè)市場(chǎng)商圈深度調(diào)查研究報(bào)告（三）合肥市商業(yè)市場(chǎng)商圈深度調(diào)查研究報(bào)告46PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析娛樂(lè)設(shè)施、休閑設(shè)施齊全度相比較于購(gòu)物設(shè)施、餐飲設(shè)施，超過(guò)80%的被訪者表示娛樂(lè)設(shè)施、休閑設(shè)施更加貧瘠一些PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析娛樂(lè)設(shè)施、47PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析出行工具、就餐意向被訪者逛街最常使用的交通工具是公交汽車（58%），其次為自行車、打的；被訪者外出就餐更傾向于在居住地附近（45.7%）PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析出行工具、48PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析餐飲的選擇被訪者中餐飲類型更傾向于中餐，占57%，令有17.2%的被訪者選擇快餐；菜系以徽菜為主。被訪者選擇的餐廳以普通餐廳（36.6%）、特色餐飲（30.3%）為主；被訪者更注重餐廳的環(huán)境、口味與服務(wù)態(tài)度。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析餐飲的選擇49PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析休閑娛樂(lè)方式被訪者最常參加的休閑娛樂(lè)活動(dòng)為KTV、電影院、茶樓；整體來(lái)說(shuō)，周邊被訪者的休閑娛樂(lè)活動(dòng)較為貧乏。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析休閑娛樂(lè)方50PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析購(gòu)物的選擇被訪者購(gòu)物經(jīng)常去的區(qū)域?yàn)槿镡郑?0.2%）和步行街（35.5%）；被訪者最常去的商業(yè)場(chǎng)所為國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、步行街、元一時(shí)代廣場(chǎng)；被訪者喜歡級(jí)最常去的超市為家樂(lè)福、合家福、沃爾瑪、PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析購(gòu)物的選擇51PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析項(xiàng)目期望值大部分被訪者認(rèn)為大鋪頭地區(qū)應(yīng)配套大型超市、特色餐飲等設(shè)施；對(duì)于未來(lái)發(fā)展，被訪者更希望該地區(qū)能有向國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)或者元一廣場(chǎng)那樣，提升區(qū)域形象的商業(yè)出現(xiàn)；約有75%的被訪者認(rèn)為會(huì)前往項(xiàng)目所在地，這部分被訪者將是本項(xiàng)目最直接的潛在客群；約有14.7%的被訪者不確定是否前來(lái)，這部分是可以依靠項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)拉動(dòng)的客群，約有9.6%的客群是明顯較為抗拒的客群。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析項(xiàng)目期望值52PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析每月消費(fèi)支出63.3%的被訪者每月在購(gòu)物方面的支出為201-500元；66.5%的被訪者每月在餐飲方面的支出為101-300元；57.2%的被訪者每月在休閑娛樂(lè)方面的支出為101-300元；這部分消費(fèi)支出，將是本項(xiàng)目商業(yè)未來(lái)的主要營(yíng)業(yè)收入。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析每月消費(fèi)支53PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/消費(fèi)者背景消費(fèi)者背景調(diào)查根據(jù)預(yù)先設(shè)定的訪問(wèn)條件，被訪者性別大致均勻，男性：女性=1：1；所有年齡階段的消費(fèi)人群均有涉及，其中22-44歲主力消費(fèi)人群為主；月收入需達(dá)到1000以上，最終問(wèn)卷結(jié)果為1000-3000元占48.6%，3000-5000元占34.8%，5000元以上占16.6%PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/消費(fèi)者背54PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/總結(jié)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查小結(jié)商圈內(nèi)消費(fèi)客群本項(xiàng)目可能輻射到整個(gè)西區(qū)的消費(fèi)群體，包括蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、及蜀山區(qū)部分居民、工廠職工、大學(xué)師生。但是考慮到整個(gè)西區(qū)未來(lái)超大的商業(yè)供應(yīng)量將會(huì)對(duì)周邊區(qū)域的消費(fèi)者形成分流，本項(xiàng)目的核心客群將會(huì)受到國(guó)購(gòu)商圈、十里廟商圈等項(xiàng)目的截流或客源爭(zhēng)奪；在國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)投放的問(wèn)卷調(diào)查中，現(xiàn)實(shí)在此消費(fèi)的客群很難被本項(xiàng)目吸引，該部分客群對(duì)大鋪頭尚未形成概念，認(rèn)為距離太遠(yuǎn)、交通不便；項(xiàng)目周邊的常住居民來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)具有最佳的便捷度，當(dāng)前主要依賴金座和國(guó)購(gòu)兩個(gè)日常消費(fèi)場(chǎng)所。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/總結(jié)消費(fèi)55PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/總結(jié)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查小結(jié)消費(fèi)傾向分析人們外出消費(fèi)的主要交通具還是以公交車為主，雖然目前公交線路無(wú)法直接到達(dá)項(xiàng)目所在地，未來(lái)長(zhǎng)江西路高架完成后，為項(xiàng)目吸引商圈外部消費(fèi)者提供利好條件；超過(guò)60%的受訪者認(rèn)為居住周邊的購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等設(shè)施的滿足程度不高，特別是超市、大型餐飲的需求較為明顯這就要求我們?cè)谌蘸蟮亩ㄎ恢凶鞒龇较蛐哉{(diào)整；有57%的消費(fèi)者在就餐時(shí)更傾向中餐，被訪者選擇的餐廳以普通餐廳、特色餐飲為主；選擇時(shí)更注重餐廳的環(huán)境、口味與服務(wù)態(tài)度；被訪者最常參加的休閑娛樂(lè)活動(dòng)為KTV、電影院、茶樓；整體來(lái)說(shuō)，周邊被訪者的休閑娛樂(lè)活動(dòng)較為貧乏；PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析/總結(jié)消費(fèi)56PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查小結(jié)消費(fèi)期望值分析多數(shù)受訪者希望商圈內(nèi)有大型超市入住，以方便日常購(gòu)物消費(fèi)，目前影響力最大的商業(yè)設(shè)施屬三里庵國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)，接近4成左右的受訪者首選國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)進(jìn)行日常消費(fèi)；約有75%的被訪者認(rèn)為可能會(huì)前往項(xiàng)目所在地，這部分被訪者將是本項(xiàng)目最直接的潛在客群；約有14.7%的被訪者不確定是否前來(lái)，這部分是可以依靠項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)拉動(dòng)的客群，約有9.6%的客群是明顯較為抗拒的客群；60%左右的受訪者在零售購(gòu)物方面的消費(fèi)支出為每月200-500元，在餐飲及娛樂(lè)休閑方面的支出則為100-300元，針對(duì)商圈內(nèi)目前消費(fèi)現(xiàn)狀，消費(fèi)需求以中檔為主，但諸多項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、定位同質(zhì)化嚴(yán)重，在不久的將來(lái)將會(huì)出現(xiàn)更激烈的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)，若本案按照消費(fèi)者所期待的“國(guó)購(gòu)模式”來(lái)打造，則對(duì)本案周邊居民具有較強(qiáng)吸引，但對(duì)十里廟附近和以東的消費(fèi)者則沒(méi)有多大輻射力，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，核心優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)。PARTⅢ微觀分析/本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析消費(fèi)者問(wèn)卷578.1主力商戶訪談8.2各界代表訪談三.樂(lè)客來(lái)商業(yè)中心項(xiàng)目微觀分析6.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目判定6.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析6.長(zhǎng)江路主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析7.本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析8.本案大客戶訪談紀(jì)要9.外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析PARTⅢ微觀分析9.1圓融時(shí)代廣場(chǎng)9.2江南MALL9.3證大大拇指廣場(chǎng)8.1主力商戶訪談三.樂(lè)客來(lái)商業(yè)中心項(xiàng)目微觀分析6.1競(jìng)58PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談主力商戶訪談1PM招商部針對(duì)不同業(yè)態(tài)的國(guó)內(nèi)外品牌連鎖商戶進(jìn)行訪談，了解和掌握品牌商戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知及初步拓展意向；通過(guò)系統(tǒng)的租戶訪談，不僅獲取項(xiàng)目市場(chǎng)定位的方向性參考意見，同時(shí)也將為項(xiàng)目下一步實(shí)質(zhì)招商積累主力商戶資源；業(yè)態(tài)業(yè)種品牌所屬國(guó)家餐飲西式快餐棒！約翰美國(guó)中式快餐藍(lán)與白臺(tái)灣娛樂(lè)影院奧納電影城中國(guó)KTV歡唱KTV中國(guó)百貨百貨永旺JUSCO日本超市大賣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)臺(tái)灣家居家居紅星美凱龍中國(guó)家居居然之家中國(guó)運(yùn)動(dòng)健身俱樂(lè)部倍力健身俱樂(lè)部美國(guó)運(yùn)動(dòng)主力店迪卡儂法國(guó)零售個(gè)人護(hù)理克里斯汀迪奧法國(guó)鉆石珠寶摩菲迪曼香港PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談59PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談奧納電影城時(shí)間2010-5-4地點(diǎn)合肥公司大連奧納文化發(fā)展公司行業(yè)影院訪談人員奧納影城：李先生大連奧納電影城是大連佰融集團(tuán)旗下國(guó)家五星級(jí)影院。佰融集團(tuán)是以“房地產(chǎn)開發(fā)、國(guó)家五星級(jí)影院、金融資產(chǎn)管理”為支柱產(chǎn)業(yè)，成功開發(fā)了當(dāng)時(shí)東北最大的廣域型美式購(gòu)物中心和平廣場(chǎng)及東北地區(qū)唯一一家五星級(jí)影城；奧納電影城以現(xiàn)代北美風(fēng)格為主，整體設(shè)計(jì)以星空、時(shí)光隧道、體驗(yàn)太空遨游為主題，時(shí)尚前衛(wèi)。已在大連、佳木斯、鄭州等地開設(shè)4家，計(jì)劃三年內(nèi)進(jìn)駐十余座城市開設(shè)二十家。消費(fèi)客群：26—35歲，中高收入人群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：嘉禾、萬(wàn)達(dá)、盧米埃硬件要求：面積3000-10000平，層高不低于11米（裝修后不低于9米），柱距在8、4米以上拓展意向：合肥作為重點(diǎn)拓展區(qū)域，還沒(méi)有尋找到合適項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目有興趣，希望能進(jìn)一步了解項(xiàng)目進(jìn)展。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談奧納電60PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談棒！約翰時(shí)間2010-5-4地點(diǎn)合肥公司上海棒約翰餐飲管理有限公司行業(yè)餐飲訪談人員華東拓展：孫小姐棒！約翰，世界三大比薩品牌之一。棒！約翰從2000到2008連續(xù)九年被密歇根大學(xué)商學(xué)院國(guó)家質(zhì)量研究中心評(píng)為全美快餐業(yè)客戶滿意度第一名。

2003年在上海開設(shè)了中國(guó)的第一家店。而現(xiàn)今，已經(jīng)在中國(guó)的15個(gè)城市中擁有超過(guò)130家店鋪。棒！約翰主要以加盟方式拓展，簽定年限為5年，期滿后可再續(xù)約5年。消費(fèi)客群：年輕白領(lǐng)、商務(wù)人士、家庭產(chǎn)品價(jià)格：25—50/人競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：必勝客硬件要求：面積150—300平米拓展意向：合肥暫時(shí)還沒(méi)有棒！約翰店鋪，但意向商談項(xiàng)目很多。華東棒約翰加盟開放的區(qū)域?yàn)槿A東六省一市，蘇、浙一直重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)江西、兩湖、安徽將加快拓展步伐。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談棒！約61PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談藍(lán)與白時(shí)間2010-5-4地點(diǎn)合肥公司廣州藍(lán)與白行業(yè)快速餐飲訪談人員拓展部：張先生（無(wú)意向）藍(lán)與白餐飲連鎖企業(yè)成立于1998年，是著名的新東陽(yáng)集團(tuán)下屬子企業(yè)。經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，藍(lán)與白目前已經(jīng)擁近200家連鎖餐廳，分布在中國(guó)20余個(gè)省市，是國(guó)內(nèi)具有相當(dāng)知名度的中餐領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。已經(jīng)在廣州和上海建立了2個(gè)運(yùn)營(yíng)管理中心及物流配送中心。在擁有數(shù)十年的連鎖企業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，建立了一支素質(zhì)高，年輕而富有戰(zhàn)斗力的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，并建立了藍(lán)與白全新的CIS系統(tǒng)和經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)。消費(fèi)客群：周邊居民、白領(lǐng)、流動(dòng)人口人均消費(fèi)：20—30元硬件要求：面積200—400平米拓展意向：合肥目前沒(méi)有藍(lán)與白，現(xiàn)階段商店擴(kuò)張以加盟為主，口味以甜、咸、清淡為主，配合各類湯品，相對(duì)來(lái)說(shuō)中部、西部的接受程度較低，在重慶全線失敗，目前不考慮在合肥做直營(yíng)店。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談藍(lán)與白62PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談歡唱KTV時(shí)間2010-5-5地點(diǎn)合肥公司歡唱KTV娛樂(lè)連鎖事業(yè)中心行業(yè)娛樂(lè)訪談人員分店拓展：盧先生歡唱KTV，福建歡唱集團(tuán)旗下娛樂(lè)連鎖事業(yè)，總部在廈門。是福建省娛樂(lè)連鎖事業(yè)第一大品牌。歡唱KTV秉承“健康、舒適、歡樂(lè)”的企業(yè)宗旨，向“提倡全民正當(dāng)休閑娛樂(lè)”的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)邁進(jìn)。作為中國(guó)最規(guī)范健康的時(shí)尚前沿娛樂(lè)場(chǎng)所之一，歡唱KTV保持一貫的高品質(zhì)、人性化、健康化、時(shí)尚化持續(xù)發(fā)展，已陸續(xù)在廈門、泉州、汕頭、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)等地創(chuàng)立了17家分店。消費(fèi)客群：全年齡產(chǎn)品價(jià)格：50—80元/人競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：好樂(lè)迪、錢柜硬件要求：選擇距商業(yè)中心、購(gòu)物中心、文化中心、等較近的地點(diǎn)；傾向獨(dú)棟商業(yè)或整個(gè)樓層商業(yè)；需要足夠的停車場(chǎng)配套；拓展意向：有意向在中部地區(qū)拓展，但還沒(méi)有具體計(jì)劃。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談歡唱K63PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談紅星美凱龍時(shí)間2010-5-7地點(diǎn)合肥公司紅星美凱龍行業(yè)家居建材訪談人員發(fā)展部：楊總紅星美凱龍連續(xù)5年躋身中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)前50位，自1986年創(chuàng)業(yè)以來(lái)，始終以建設(shè)溫馨、和諧的家園，提升消費(fèi)者的居家生活品味為己任。截至目前，已在北京、上海、天津、南京、長(zhǎng)沙、重慶、成都、南昌、合肥、石家莊、沈陽(yáng)、包頭等36個(gè)城市開辦了60家商場(chǎng)，市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)550萬(wàn)平方米。2008年銷售總額突破235億元，成為中國(guó)家居業(yè)的第一品牌。消費(fèi)客群：26—45歲，高收入人群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：居然之家、臺(tái)灣特力屋硬件要求：面積5萬(wàn)平米以上，首層層高6米，二層以上不低于5米，柱距在8*8米以上，樓層承重600KG/m2拓展意向：2009年考察過(guò)蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，認(rèn)為目前蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)氛圍還不夠成熟。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談紅星美64PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談居然之家時(shí)間2010-5-7地點(diǎn)合肥公司居然之家行業(yè)家居建材訪談人員拓展部：方先生北京居然之家投資控股集團(tuán)有限公司成立于1999年3月份，是由全國(guó)華聯(lián)商廈聯(lián)合有限責(zé)任公司、北京中天基業(yè)投資管理有限公司等33位股東共同投資設(shè)立的大型國(guó)有控股股份制企業(yè)，注冊(cè)資本8100萬(wàn)元人民幣。公司為顧客提供裝修設(shè)計(jì)、裝飾材料、家具、家居用品及飾品等“一站式”服務(wù)，是融家裝設(shè)計(jì)中心、家具建材市場(chǎng)、家具建材品牌專賣店、建材超市、家居商場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)為一體的大型家居建材主題購(gòu)物中心。消費(fèi)客群：26—45歲，高收入人群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：紅星美凱龍、臺(tái)灣特力屋硬件要求：面積6-8萬(wàn)，樓層凈高不低于3.5米，柱距在8*8米以上，樓層承重350KG/m2拓展意向：需要進(jìn)一步了解本項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃，目前在濱湖新區(qū)已經(jīng)開業(yè)一家，未來(lái)考慮在合肥西區(qū)布局。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談居然之65PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談克里斯汀迪奧CD時(shí)間2010-5-4地點(diǎn)合肥公司上海路威酩軒行業(yè)化妝品訪談人員迪奧：王小姐創(chuàng)始人ChristianDior克里斯汀·迪奧1946年在巴黎創(chuàng)立克里斯汀·迪奧，克里斯汀·迪奧為巴黎穩(wěn)固世界時(shí)裝中心的地位有著不少貢獻(xiàn)。除了高級(jí)時(shí)裝外還經(jīng)營(yíng)香水、皮草、頭巾、針織衫、內(nèi)衣、化妝品、珠寶及鞋等，克里斯汀·迪奧的毒藥（Poison）等香水譽(yù)滿全球；法國(guó)經(jīng)典品牌，經(jīng)營(yíng)護(hù)膚、彩妝、香水系列。其產(chǎn)品在護(hù)膚品方面結(jié)合了創(chuàng)新發(fā)明與尖端科技，擁有國(guó)際一流實(shí)驗(yàn)研究中心。所有產(chǎn)品從實(shí)驗(yàn)室到銷售專柜皆經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的品質(zhì)監(jiān)。消費(fèi)客群：70后、80后的都市女性，白領(lǐng)人群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：蘭蔻、香奈爾、雅詩(shī)蘭黛硬件要求：200萬(wàn)人口以上的大型城市；拓展意向：合肥目前已有瑞景名品、瑞景購(gòu)物廣場(chǎng)等成熟高端商場(chǎng)獲得營(yíng)銷權(quán)，機(jī)會(huì)合適將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)展店面，但對(duì)于新建商場(chǎng)還需觀察。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談克里斯66PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談摩菲迪曼MFDIAMOND時(shí)間2010-5-4地點(diǎn)合肥公司上海路威酩軒行業(yè)金銀珠寶訪談人員迪奧：王小姐摩菲迪曼1980年誕生于香港明豐集團(tuán)，是一個(gè)根植于香港，發(fā)揚(yáng)于歐洲的國(guó)際品牌。歐洲深厚的歷史積淀和豈術(shù)熏陶，帶給了mfdiamond(摩菲迪曼)無(wú)盡的創(chuàng)作源泉，首席意大利設(shè)計(jì)師joml為首的國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)大師團(tuán)隊(duì)，成為mfdiamond(摩菲迪曼)核心的藝術(shù)引擎，瓦倫查偉大的傳統(tǒng)金匠業(yè)成為mfdiamond(摩菲迪曼)不斷學(xué)習(xí)的楷模。07年進(jìn)入大陸北方城市，09年開始擴(kuò)張發(fā)展，目前在西安、鄭州、大連、北京也已分別建立形象店消費(fèi)客群：對(duì)流行元素有著敏銳的觸覺(jué)和追求高質(zhì)感產(chǎn)品的時(shí)尚群體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：周生生周大福拓展意向：合肥暫時(shí)還沒(méi)有摩菲迪曼，但已關(guān)注合肥等二線城市，在今后兩年內(nèi)合適的時(shí)間將會(huì)進(jìn)入這些城市，目前總部還在擴(kuò)展北方市場(chǎng)。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談摩菲迪67PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談日本永旺JUSCO時(shí)間2010-5-6地點(diǎn)合肥公司永旺（中國(guó)）行業(yè)購(gòu)物中心（百貨）訪談人員永旺：熊曄（無(wú)意向）日本永旺株式會(huì)社是由國(guó)內(nèi)外142家企業(yè)組成的大型跨國(guó)零售集團(tuán)，1989年集團(tuán)名稱由原日本佳世客整合設(shè)立，2001年8月21日正式確定為永旺株式會(huì)社。經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心是日本永旺株式會(huì)社的優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)，其在東南亞、香港、中國(guó)等國(guó)家和地區(qū)的投資取得了巨大成功。并以每年新增20-30家的速度發(fā)展。永旺（中國(guó)）商業(yè)有限公司自上世紀(jì)90年代進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，已在國(guó)內(nèi)開出了十?dāng)?shù)家購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)良。消費(fèi)客群：時(shí)尚有消費(fèi)力的城市主流人群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：拓展意向：永旺JUSCO目前在中國(guó)大陸只向北京、天津、山東、廣東、江蘇等地發(fā)展，尚未考慮安徽，建筑本體與普通百貨、大賣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)等同，對(duì)停車場(chǎng)要求較高，60000平米左右的百貨加賣場(chǎng)要求相應(yīng)配備800個(gè)停車位，一般投資自建物業(yè)，也可整體租賃經(jīng)營(yíng)。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談日本永68PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談大潤(rùn)發(fā)時(shí)間2010-5-6地點(diǎn)合肥公司大潤(rùn)發(fā)（上海）行業(yè)大賣場(chǎng)（超市）訪談人員大潤(rùn)發(fā)：洪總大潤(rùn)發(fā)超市為全方位電腦化管理之國(guó)際連鎖大超市，自1997年在大陸創(chuàng)建以來(lái)，發(fā)展迅速，在全國(guó)連鎖行業(yè)中經(jīng)濟(jì)效益及規(guī)模名列前茅。其中大陸總部為上海大潤(rùn)發(fā)有限公司，現(xiàn)全國(guó)已有正在營(yíng)業(yè)中的約130家分店，分布于華東、華南、華中、華北和東北地區(qū)。2008年家樂(lè)福在華134家門店銷售額為338億元，單店年銷售額2.52億元；沃爾瑪123家門店銷售278億元，單店年銷售額2.3億元。大潤(rùn)發(fā)101家門店卻獲得336億元銷售額，單店年銷售額為3.33億元首度趕超家樂(lè)福，并在2009年實(shí)現(xiàn)銷售總額與單店銷售額全部超越家樂(lè)福，位居外資超市第一名。消費(fèi)客群：城市居民、常住人口競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：家樂(lè)福、沃爾瑪拓展意向：大潤(rùn)發(fā)在合肥已經(jīng)開業(yè)兩個(gè)店，并且還有儲(chǔ)備的項(xiàng)目，目前選址較為謹(jǐn)慎，需求面積約20000平米，1-2層連體，可視性、易達(dá)性高，租賃15-20年，認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域的常住人口數(shù)量可能較少，需要進(jìn)一步觀察。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談大潤(rùn)發(fā)69PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談中體倍力健身俱樂(lè)部時(shí)間2010-5-6地點(diǎn)合肥公司中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司/美國(guó)倍力健身公司行業(yè)健身休閑訪談人員倍力：趙巖中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司(股票代碼600158)是國(guó)家體育總局控股的第一家體育上市公司，自1998年3月成立以來(lái)，始終致力于體育產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)與開發(fā)，并不斷拓展體育市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)體育產(chǎn)業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)。BALLYTOTALFITNESS美國(guó)倍力健身公司是全美國(guó)和全世界最大的健身中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。到目前為止，倍力在美國(guó)28個(gè)州和加拿大的部分城市經(jīng)營(yíng)了400多家“倍力健身中心”。在倍力健身中心所處的50多個(gè)大都市區(qū)域中，擁有400萬(wàn)會(huì)員。在過(guò)去一年里，美國(guó)倍力健身中心就接待了超過(guò)1億人次的健身群體。消費(fèi)客群：對(duì)健康生活、時(shí)尚休閑、生活品質(zhì)有追求的時(shí)尚休閑消費(fèi)群體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：ozone奧力健身拓展意向：合肥暫時(shí)還沒(méi)有倍力健身俱樂(lè)部，也沒(méi)有意向項(xiàng)目，但已有向二線城市發(fā)展的計(jì)劃，需要3000平米左右的面積，可直營(yíng)租賃、加盟租賃、聯(lián)營(yíng)，需要看到商業(yè)規(guī)劃，并現(xiàn)場(chǎng)考察，暫對(duì)項(xiàng)目無(wú)要求。PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談中體倍70PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談法國(guó)迪卡儂運(yùn)動(dòng)用品專業(yè)店時(shí)間2010-5-6地點(diǎn)合肥公司迪卡儂行業(yè)運(yùn)動(dòng)用品訪談人員迪卡儂：支勇迪卡儂是一家在全球生產(chǎn)和銷售體育用品的法國(guó)企業(yè)。于1976年創(chuàng)立，目前排名歐洲前列的迪卡儂不僅是運(yùn)動(dòng)用品的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)者，而且是在全球擁有370家專營(yíng)運(yùn)動(dòng)用品商場(chǎng)的零售商。迪卡儂擁有并銷售自有的十二大激情品牌，比如登山運(yùn)動(dòng)品牌Quechua，水上運(yùn)動(dòng)品牌Tribord，自行車和滑輪運(yùn)動(dòng)品牌B’twin，健身運(yùn)動(dòng)品牌Domyos等等。迪卡儂全球25個(gè)國(guó)家現(xiàn)有三萬(wàn)多名員工，2004年產(chǎn)值為34.3億歐元。2003年11月首家迪卡儂運(yùn)動(dòng)品專業(yè)商場(chǎng)在上海浦東開業(yè)，目前其近20家專業(yè)運(yùn)動(dòng)品商場(chǎng)分布在北京、青島、上海、南京、無(wú)錫、杭州、廣州和深圳。消費(fèi)客群：運(yùn)動(dòng)愛好者選址意向：迪卡儂選址標(biāo)準(zhǔn)為大交通條件好，停車位充足，低密度的綜合性商業(yè)中心。迪卡儂表示愿意同其他較大的主力店（如大型生活超市、建材超市、娛樂(lè)中心等）共同進(jìn)入商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)。拓展意向：安徽暫未開店，但可考慮進(jìn)入合肥市場(chǎng)，視具體項(xiàng)目，物業(yè)首層，5000~8000平米，層高要求5.8米以上PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談法國(guó)迪71PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談各界代表訪談2項(xiàng)目所在區(qū)域的政界代表項(xiàng)目周邊的企業(yè)代表項(xiàng)目周邊的汽車4S店代表訴求點(diǎn)PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談72PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談一：合肥市蜀山區(qū)商務(wù)局喻局長(zhǎng)訪談簡(jiǎn)要記錄：1、未來(lái)整個(gè)蜀山區(qū)商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)“5422”格局，即五大黃金商圈、四條特色商業(yè)街、兩條商業(yè)大道、兩大商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。2、大鋪頭商圈功能定位為：集購(gòu)物、餐飲住宿和休閑娛樂(lè)于一體，將建設(shè)成合肥市市級(jí)商貿(mào)副中心。樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目處在規(guī)劃中的大鋪頭商圈內(nèi)，同時(shí)也依托規(guī)劃中安徽商業(yè)第一大道——長(zhǎng)江西路，還是很有發(fā)展前景的。3、商圈內(nèi)未來(lái)規(guī)劃建設(shè)購(gòu)物中心、游樂(lè)場(chǎng)、酒吧街、美食城、動(dòng)漫城、星級(jí)賓館及徽文化旅游紀(jì)念品商城等商業(yè)項(xiàng)目，但如果塑造一個(gè)品牌項(xiàng)目，就不能僅僅著眼于周邊，應(yīng)放眼區(qū)域、放眼城市，這樣才能保證項(xiàng)目長(zhǎng)期繁榮。4、樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目所在區(qū)域還不算成熟，所以很難走傳統(tǒng)模式，可以嘗試新、奇、特方向，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，做出特色。訪談時(shí)間：4月28日下午訪談地點(diǎn)：蜀山區(qū)商務(wù)局辦公室PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談一73PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談二：合肥市蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處仰麗訪談簡(jiǎn)要記錄：1、園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占投產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的82%，形成五大產(chǎn)業(yè)板塊，產(chǎn)值占開發(fā)區(qū)總產(chǎn)值87%，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度達(dá)到每平方公里30.75億元，在全市同類開發(fā)區(qū)中領(lǐng)先，開發(fā)形成了以生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、新材料能源、先進(jìn)制造、文化創(chuàng)意五大產(chǎn)業(yè)集群。2、作為合肥最大的區(qū)級(jí)科技孵化器，開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心是培育、扶植中小型高新技術(shù)企業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，2009年，幫助企業(yè)建立研發(fā)中心14個(gè)，融資近1億元，申報(bào)資金補(bǔ)助5000多萬(wàn)元。3、開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目主要放在北部，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃沿長(zhǎng)江西路布置，中間以住宅項(xiàng)目為主，在新開發(fā)住宅項(xiàng)目中增加商業(yè)所占比重，滿足周邊日常生活需求。4、樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目未來(lái)有很大的潛力，新修建的高架橋給蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)帶來(lái)商業(yè)的崛起。6.8公里長(zhǎng)江西路高架橋，把蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)融入“城市一刻鐘經(jīng)濟(jì)圈”，將樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目與市中心無(wú)縫對(duì)接，激活沿長(zhǎng)江西路3000余畝商業(yè)土地，城市西擴(kuò)發(fā)展輪廓逐步清晰。訪談時(shí)間：4月28日下午訪談地點(diǎn)：蜀山區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦事室PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談二74PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談三：合肥合源藥業(yè)有限公司營(yíng)銷經(jīng)理孫巖訪談簡(jiǎn)要記錄：1、公司內(nèi)部員工早來(lái)晚走，一般不在工廠附近進(jìn)行日常生活類消費(fèi)；2、出入公司的醫(yī)藥代表比較多，有時(shí)候需要安排餐飲、住宿，周邊環(huán)境較差，并且可選擇余地非常少，需要開車至較遠(yuǎn)的地方，帶來(lái)一些不方便。3、周邊地區(qū)專門針對(duì)商務(wù)消費(fèi)的餐飲店較少，認(rèn)為項(xiàng)目未來(lái)如果能提供餐飲、娛樂(lè)、住宿類的服務(wù)，可以吸引附近幾個(gè)工廠的管理層進(jìn)行日常的商務(wù)消費(fèi)，有一定市場(chǎng)空間。4、對(duì)樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目能有大型商業(yè)項(xiàng)目表示期待，希望有比較上檔次一點(diǎn)酒店及娛樂(lè)場(chǎng)所，提升附近區(qū)域的形象，如果項(xiàng)目開業(yè)會(huì)邀請(qǐng)醫(yī)藥代表經(jīng)常光顧。訪談時(shí)間：4月28日下午訪談地點(diǎn)：合肥合源藥業(yè)有限公司市場(chǎng)部PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談三75PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談四：比亞迪吳立莉經(jīng)理訪談簡(jiǎn)要記錄：

1、雖然4S中心與樂(lè)客來(lái)只有一鄰之隔，但平時(shí)對(duì)相鄰的工地并沒(méi)有太多的關(guān)注，感覺(jué)應(yīng)該是個(gè)集購(gòu)物和住宅于一體的項(xiàng)目。2、目前本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目少，周邊住宅也是新建的小區(qū)，人氣還不是很旺，附近居民一般大型消費(fèi)都到市里，家庭購(gòu)物選擇在合家福和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。3、樂(lè)客來(lái)項(xiàng)目對(duì)周邊影響不大，定位高端可能吸引一部分商務(wù)人士，依靠高架通車后，便利的交通，會(huì)吸引合肥市的商務(wù)人士前來(lái)消費(fèi)。4、目前4S店的顧客來(lái)源多是慕名而來(lái)，有較強(qiáng)的目的性消費(fèi)，但對(duì)周邊的商業(yè)市場(chǎng)影響可能不大。訪談時(shí)間：4月28日下午訪談地點(diǎn)：比亞迪4S中心PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談四76PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談五：合肥平安一汽TOYOTA戴經(jīng)理訪談簡(jiǎn)要記錄：

1、通過(guò)施工地的圍墻廣告知道樂(lè)客來(lái)是個(gè)商業(yè)加住宅的項(xiàng)目，理解為類似百大拓基金座。2、因?yàn)轫?xiàng)目周邊都是工廠區(qū)，居住人口不多，而且多為在市內(nèi)上班，如果項(xiàng)目依托周邊的居住環(huán)境，肯定不好做，發(fā)展前景不好講。3、定位中高端，應(yīng)該會(huì)吸引一部分上流人士來(lái)消費(fèi)，但該類人群比較注重環(huán)境和口碑。所以要做出與市中心餐飲、休閑業(yè)有區(qū)別的特色和品質(zhì)來(lái)。4、長(zhǎng)江西路是六安進(jìn)入合肥的唯一入口，也可吸引部分六安商務(wù)人群前來(lái)消費(fèi)。5、目前樂(lè)客來(lái)的形象宣傳給人感覺(jué)主題不明顯，太混亂，品質(zhì)沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，需要擴(kuò)大宣傳力度和特色建設(shè)，否則還是沒(méi)人知道。訪談時(shí)間：4月28日下午訪談地點(diǎn)：平安一汽4S中心PARTⅢ微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談五778.1主力商戶訪談8.2各界代表訪談三.樂(lè)客來(lái)商業(yè)中心項(xiàng)目微觀分析6.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目判定6.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析6.長(zhǎng)江路主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析7.本案商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析8.本案大客戶訪談紀(jì)要9.1圓融時(shí)代廣場(chǎng)9.2江南MALL9.3證大大拇指廣場(chǎng)9.外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析PARTⅢ微觀分析8.1主力商戶訪談三.樂(lè)客來(lái)商業(yè)中心項(xiàng)目微觀分析6.1競(jìng)78PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融時(shí)代廣場(chǎng)1圓融時(shí)代廣場(chǎng)位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、文化、旅游等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的“商業(yè)綜合體”及一站式消費(fèi)的復(fù)合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。整個(gè)圓融時(shí)代廣場(chǎng)占地面積21萬(wàn)平方米，建筑面積51萬(wàn)平方米；項(xiàng)目建筑群分為五大功能區(qū)，包括商務(wù)辦公區(qū)、圓融天幕街區(qū)、濱河餐飲區(qū)、生活休閑區(qū)以及蘇州首座17萬(wàn)平方米的久光百貨區(qū)。PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融79PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融時(shí)代廣場(chǎng)由蘇州圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司投資開發(fā)，該公司成立于2005年，注冊(cè)資本金25億元，是以商業(yè)地產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)為第一核心競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)化、市場(chǎng)化、品牌化的企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)前身為蘇州工業(yè)園區(qū)城市發(fā)展有限公司，經(jīng)過(guò)數(shù)年的成長(zhǎng)，迅速發(fā)展成以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、旅游地產(chǎn)開發(fā)、住宅開發(fā)、高端商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為四大支柱產(chǎn)業(yè)的超大型國(guó)有企業(yè)，成為蘇州最具實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融80PARTⅢ微觀分析/外地標(biāo)桿項(xiàng)目考察分析/圓融時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃：