《如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱》新景祥策劃代理業(yè)務(wù)全價(jià)值鏈----業(yè)務(wù)實(shí)操培訓(xùn)課件2011版《如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱》新景祥策劃代理業(yè)務(wù)全價(jià)值鏈----業(yè)新景祥策劃代理全價(jià)值鏈流程體系：前期市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位產(chǎn)品定位及魅力化策劃營銷管理與執(zhí)行整合營銷傳播項(xiàng)目拓展售后服務(wù)及客戶管理新景祥策劃代理全價(jià)值鏈流程體系：前期市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品本課程在業(yè)務(wù)線中的位置:前期市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位產(chǎn)品定位及魅力化策劃營銷管理與執(zhí)行整合營銷傳播項(xiàng)目拓展售后服務(wù)及客戶管理本課程在業(yè)務(wù)線中的位置:前期市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品定位及營本課程在業(yè)務(wù)線中的位置:整合營銷傳播項(xiàng)目交接市場(chǎng)調(diào)查價(jià)值梳理方案撰寫團(tuán)隊(duì)組建案前計(jì)劃課程：《如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱》本課程在業(yè)務(wù)線中的位置:整合營銷傳播項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值方案團(tuán)隊(duì)案前本課程的適用對(duì)象：

策劃部全體人員市場(chǎng)部全體人員項(xiàng)目經(jīng)理本課程的適用對(duì)象：策劃部全體人員課程目標(biāo)：1、熟悉整合營銷概念，提高策劃人員在項(xiàng)目營銷中對(duì)各項(xiàng)營銷渠道應(yīng)用整合能力，提高對(duì)新景祥整合營銷理論的認(rèn)知度，并能逐步熟練應(yīng)用于實(shí)際工作之中。2、掌握如何運(yùn)用新景祥經(jīng)典整合營銷理論，掌握營銷推廣重要環(huán)節(jié)，提高項(xiàng)目營銷有效性。3、提升我司策劃人員整體營銷策劃水平。

課程目標(biāo)：1、熟悉整合營銷概念，提高策劃人員在項(xiàng)目營銷中對(duì)各目錄一、前言二、營銷總綱定義與創(chuàng)作原則三、營銷總綱框架四、營銷總綱框架詳細(xì)分析五、營銷總綱的寫作創(chuàng)新與注意事項(xiàng)目錄目錄一、前言目錄前言本課程所需知識(shí)點(diǎn)戰(zhàn)略定位、產(chǎn)品定位、專項(xiàng)調(diào)查、價(jià)值梳理、形象定位、策略把控注意事項(xiàng)一般而言，項(xiàng)目營銷總綱的創(chuàng)作，產(chǎn)品已經(jīng)初步成型，已經(jīng)進(jìn)入項(xiàng)目營銷實(shí)質(zhì)性籌備期，工程即將開工。營銷總綱，如果在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下由策劃人員負(fù)責(zé)創(chuàng)作執(zhí)行，應(yīng)該參閱項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)報(bào)告、形象定位，明確項(xiàng)目客群定位、市場(chǎng)情況，自身營銷挑戰(zhàn)，依此安排相應(yīng)的營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作。本課程所需知識(shí)點(diǎn)本課程核心解決問題本課程后續(xù)目的前言本課程所需知識(shí)點(diǎn)戰(zhàn)略定位、產(chǎn)品定位、專項(xiàng)調(diào)查、價(jià)值梳前言本課程所需知識(shí)點(diǎn)本課程核心解決問題本課程后續(xù)目的本課程核心解決問題通過本課程的設(shè)置，核心目的就是提供一套營銷總綱的寫作框架，讓所有初學(xué)者有模板可供使用。本課程后續(xù)目的進(jìn)行營銷總綱的創(chuàng)作，后續(xù)是為整個(gè)項(xiàng)目提供傳播總綱、分期傳播策略、營銷戰(zhàn)略思路、階段營銷戰(zhàn)術(shù)安排提供指導(dǎo)性依據(jù)。前言本課程所需知識(shí)點(diǎn)本課程核心解決問題本課程后續(xù)目的本課開放性討論：1、在營銷的哪個(gè)節(jié)點(diǎn)需要做營銷總綱？2、營銷總綱可解決哪些實(shí)際問題？開放性討論：目錄二、營銷總綱定義與創(chuàng)作原則目錄定義與創(chuàng)作原則什么是營銷總綱營銷總綱，是項(xiàng)目初步完成產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方案之后，預(yù)備進(jìn)入營銷傳播籌備期所做的營銷傳播指導(dǎo)性綱要，主要是通過項(xiàng)目屬性界定、項(xiàng)目形象定位、項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)分析、市場(chǎng)情況了解與預(yù)判尋求精準(zhǔn)的客戶定位，以便為項(xiàng)目提供合適的開發(fā)策略、產(chǎn)品策略、服務(wù)策略、銷售策略、推廣策略等指導(dǎo)性綱要；言簡(jiǎn)之，就是通過土地、市場(chǎng)、客戶三者合一的對(duì)位關(guān)系，使得合適的產(chǎn)品在合適的市場(chǎng)情況下賣給合適的人。營銷總綱定義營銷總綱創(chuàng)作原則定義與創(chuàng)作原則什么是營銷總綱營銷總綱，是項(xiàng)目初步完成產(chǎn)品定義與創(chuàng)作原則營銷總綱創(chuàng)作原則1、站在總裁視角思考項(xiàng)目的整體營銷思路營銷總綱定義營銷總綱創(chuàng)作原則太高的視角，往往脫離實(shí)際，看不清實(shí)際情況定義與創(chuàng)作原則營銷總綱創(chuàng)作原則1、站在總裁視角思考項(xiàng)目的整體定義與創(chuàng)作原則營銷總綱創(chuàng)作原則2、客觀求實(shí)，密切關(guān)注市場(chǎng)營銷總綱定義營銷總綱創(chuàng)作原則從市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)需求出發(fā)，關(guān)注市場(chǎng)變化定義與創(chuàng)作原則營銷總綱創(chuàng)作原則2、客觀求實(shí)，密切關(guān)注市場(chǎng)營銷定義與創(chuàng)作原則營銷總綱創(chuàng)作原則3、超前思考，預(yù)先提出條件要求營銷總綱定義營銷總綱創(chuàng)作原則營銷總綱對(duì)于后續(xù)傳播及營銷動(dòng)作具有指導(dǎo)意義，需具有超前思考意識(shí)，預(yù)先提出達(dá)成之條件要求4、團(tuán)隊(duì)參與營銷總綱集市場(chǎng)、營銷、推廣、產(chǎn)品等業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，并非一人一力承擔(dān)，需集集體智慧進(jìn)行探討。定義與創(chuàng)作原則營銷總綱創(chuàng)作原則3、超前思考，預(yù)先提出條件要求本章總結(jié)：（1）營銷總綱的定義是什么？（2）您在制作營銷總綱過程中遇到過哪些問題？本章總結(jié)：目錄三、營銷總綱框架目錄開放性討論：請(qǐng)?jiān)谧魑慧x躍發(fā)言，認(rèn)為營銷總綱應(yīng)包含哪些內(nèi)容？開放性討論：第一章、項(xiàng)目屬性界定第二章、項(xiàng)目形象定位體系回顧第三章、項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)第四章、市場(chǎng)情況與預(yù)判第五章、客戶構(gòu)成與判斷第六章、開發(fā)策略第七章、產(chǎn)品策略第八章、服務(wù)策略第九章、銷售策略第十章、推廣策略第十一章、營銷總控表營銷總綱基礎(chǔ)框架第一章、項(xiàng)目屬性界定營銷總綱基礎(chǔ)框架目錄四、營銷總綱框架詳細(xì)分析目錄營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表項(xiàng)目屬性基本內(nèi)容項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目交通項(xiàng)目配套項(xiàng)目環(huán)境地塊價(jià)值經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注意事項(xiàng)力求簡(jiǎn)明扼要抓住項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)尊重客觀事實(shí)營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑案例教學(xué)：南昌國貿(mào)天琴灣項(xiàng)目屬性界定案例教學(xué)：南昌國貿(mào)天琴灣項(xiàng)目屬性界定一江兩岸一城兩核東拓、西進(jìn)、南延、北控五大組團(tuán)架構(gòu)大南昌南昌城市中心門戶之地5年11.7平方公里打造現(xiàn)代宜居之城、綠色交通之城、濱水生態(tài)之城、文化休閑之城南朝陽洲板塊中心地脈，撫生路主干，桃花河一線河景紅谷灘南昌朝陽洲國貿(mào)天琴灣政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，高品質(zhì)地產(chǎn)集聚地案例教學(xué)一江兩岸一城兩核南昌城市中心門戶之地南朝陽洲板塊中心地四至東：撫生路西、南：朝陽還建房北：凱潤地塊

西北：正榮地塊、小學(xué)云飛路朝陽洲路撫生路朝陽大橋（規(guī)劃）朝陽農(nóng)場(chǎng)還建房有色金屬福利房嘉園地塊朝陽還建房項(xiàng)目解讀區(qū)位交通環(huán)境配套地塊內(nèi)部正榮地塊小學(xué)(在建)凱潤地塊筑成地塊萬科地塊基礎(chǔ)設(shè)施大力建設(shè)和房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)啟動(dòng)階段，還建房對(duì)項(xiàng)目形象有一定的影響案例教學(xué)四至東：撫生路云飛路朝陽洲路撫生路朝陽大橋（規(guī)項(xiàng)目解讀區(qū)位交通環(huán)境配套項(xiàng)目解讀區(qū)位交通環(huán)境配套項(xiàng)目解讀區(qū)位交通環(huán)境配套項(xiàng)目解讀區(qū)位交通環(huán)境配套關(guān)鍵要素相對(duì)優(yōu)勢(shì)相對(duì)劣勢(shì)朝陽新城區(qū)域未來前景看好大眾心理距離較遠(yuǎn)項(xiàng)目解讀區(qū)位交通環(huán)境配套關(guān)鍵要素相對(duì)優(yōu)勢(shì)相對(duì)劣勢(shì)撫生路、朝陽大橋交通網(wǎng)路網(wǎng)基本通車目前公交車線路較少關(guān)鍵要素相對(duì)優(yōu)勢(shì)相對(duì)劣勢(shì)農(nóng)田、菜園、桃花河空氣清新環(huán)境景觀資源有限關(guān)鍵要素相對(duì)優(yōu)勢(shì)相對(duì)劣勢(shì)小學(xué)，公交配套，生活配套規(guī)劃配套完善區(qū)域基本無配套可言點(diǎn)狀的劣勢(shì)會(huì)隨著區(qū)域發(fā)展逐步弱化可后期引導(dǎo)隨著還建房、福利房的交付，公交車也會(huì)同步跟上打造社區(qū)景觀大道督促政府完善配套未來各項(xiàng)配套預(yù)期良好，少量已經(jīng)開發(fā)動(dòng)工建設(shè)案例教學(xué)項(xiàng)目解讀區(qū)位交通環(huán)境配套項(xiàng)目解讀區(qū)位交通環(huán)境配套項(xiàng)目解讀區(qū)位注：上表評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，5-優(yōu)，4-良，3-中、2-一般，1-差“關(guān)鍵詞語”南昌第四城；環(huán)境優(yōu)良，用地條件極佳；規(guī)劃路網(wǎng)及配套完善；目前市場(chǎng)區(qū)位印象良好。適合打造城市高品質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目案例教學(xué)注：上表評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，5-優(yōu)，4-良，3-中、2-一般，1-差“城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，中大規(guī)模高品質(zhì)低密度社區(qū)城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域中大規(guī)模

高品質(zhì)低密度占地154.305畝容積率2.2總建226313.75建筑密度17.04%<90㎡占比55%案例教學(xué)城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，中大規(guī)模高品質(zhì)低密度社區(qū)占地154.305本章總結(jié)：在創(chuàng)作營銷總綱的第一步，一定要認(rèn)真閱讀項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、形象定位、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位等前期報(bào)告，明確前期報(bào)告成果，在此基礎(chǔ)上做營銷總綱的規(guī)劃，此章節(jié)目的在于對(duì)整個(gè)項(xiàng)目前期認(rèn)識(shí)的統(tǒng)一進(jìn)行回顧。很多時(shí)候，每次參加會(huì)議的開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不盡相同，此種回顧也是增加共識(shí)，為了減少不必要的麻煩。本章總結(jié)：沙盤作業(yè)：界定該項(xiàng)目屬性占地面積14666.7m2（22畝）容積率5.5總建筑面積80666.7m2住宅5萬m2商業(yè)30666.7m2地下層29333.4m2（2層）區(qū)位：城市東部（城市發(fā)展方向）交通：城市主干交叉口環(huán)境：具有湖景資源（400公頃東湖）配套：地鐵站點(diǎn)、配套齊全經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)沙盤作業(yè)：界定該項(xiàng)目屬性占地面積14666.7m2（22畝）

團(tuán)隊(duì)pk規(guī)則：形式：每個(gè)小組領(lǐng)取一張大白紙,寫下這個(gè)問題的答案。時(shí)間：小組研討5分鐘；每個(gè)小組派一名代表發(fā)言3分評(píng)獎(jiǎng)：

1、現(xiàn)場(chǎng)無記名投票，票數(shù)第一的小組加小組分5枚金幣、第二名加3枚金幣、第三名加2枚金幣、第四名加1枚金幣；

2、四個(gè)小組中提出建議最多的小組額外加2枚金幣。頭腦風(fēng)暴團(tuán)隊(duì)pk規(guī)則：頭腦風(fēng)暴營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表注意事項(xiàng)簡(jiǎn)明扼要，提綱挈領(lǐng)，切勿將所有內(nèi)容復(fù)述營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑案例教學(xué)：夏商·大學(xué)康城形象定位案例教學(xué)案例教學(xué)：夏商·大學(xué)康城形象定位案例教學(xué)案例：夏商·大學(xué)康城案名夏商·大學(xué)康城：有效嫁接項(xiàng)目與夏商地產(chǎn)品牌，通過項(xiàng)目品牌充實(shí)豐富夏商地產(chǎn)的整個(gè)品牌戰(zhàn)略。案例教學(xué)案例：夏商·大學(xué)康城案名案例教學(xué)LOGO

本LOGO以抽象的五色花瓣所代表的金木水火土五行圍合而成，抽象的造型富于藝術(shù)底蘊(yùn)，圓型圍合代表美滿和成功，花瓣象征本項(xiàng)目綠色生態(tài)理念，舞蹈般的形態(tài)和陽光、明快、鮮艷的色彩，賦予LOGO以現(xiàn)代美感，整個(gè)圖案簡(jiǎn)潔明快，動(dòng)感而現(xiàn)代，與現(xiàn)代人的審美品位同步流行，所有設(shè)計(jì)元素共同把“天共生機(jī)舞，人居好家園”的現(xiàn)代理想生活演繹淋漓盡致，過目難忘而又意味無窮！案例教學(xué)LOGO

本LOGO以抽象的五色花瓣所代表的金木水火土五行圍形象力之二：行銷概念案例教學(xué)形象力之二：行銷概念案例教學(xué)

大學(xué)康城概念由來

綠色、人文是人類居住的終極夢(mèng)想

從有巢氏構(gòu)木為巢到陶淵明的五柳齋，

從路德維希的天鵝堡到萊茵河畔的優(yōu)雅小鎮(zhèn)，綿延不止的居住夢(mèng)想締造了全球生態(tài)人居潮流。今天，大學(xué)康城，傳承廈門人居的光榮與夢(mèng)想

用城市理想家園的制高級(jí)，將生態(tài)、藝術(shù)平衡有序地織進(jìn)城市的肌理之中

開啟大廈門世紀(jì)級(jí)生態(tài)居住文化，并引領(lǐng)居住生活方式的全方位變革

從此，一種代表未來居住文化的新大陸就此誕生，并成就大廈門現(xiàn)代生活不可超越的范本形象力之三：概念由來及文化底蘊(yùn)

充分闡述形象定位中核心概念提出的緣由，包括概念提出的宏觀背景、蘊(yùn)藏的文化內(nèi)涵、可類比資源、支撐行銷概念的有效資源、市場(chǎng)定位及發(fā)展愿景等，并以高度凝練的文案進(jìn)行闡釋與延展。案例教學(xué) 大學(xué)康城概念由來形象力之三：概念由來及文化底蘊(yùn) 充分闡述形形象力之四：精神性廣告語案例教學(xué)形象力之四：精神性廣告語案例教學(xué)產(chǎn)品價(jià)值案例教學(xué)產(chǎn)品價(jià)值案例教學(xué)人員價(jià)值案例教學(xué)人員價(jià)值案例教學(xué)主要是提供哪些方面的服務(wù)，如私人管家式物業(yè)服務(wù)（部分有償項(xiàng)目），如私人商務(wù)服務(wù)、私人家政服務(wù)等。服務(wù)價(jià)值：案例教學(xué)主要是提供哪些方面的服務(wù)，如私人管家式物業(yè)服務(wù)（部分有償項(xiàng)目利基力之一：利益基本點(diǎn)的訴求案例教學(xué)利基力之一：利益基本點(diǎn)的訴求案例教學(xué)利基力之二：價(jià)格及付款方式設(shè)計(jì)案例教學(xué)利基力之二：價(jià)格及付款方式設(shè)計(jì)案例教學(xué)本章總結(jié)：進(jìn)行項(xiàng)目整體形象定位的回顧，有以下作用：（1）告訴開發(fā)商，策劃代理公司前期已做了大量的工作；（2）讓開發(fā)商所有領(lǐng)導(dǎo)再一次集體回顧項(xiàng)目形象定位，避免過多的不同意見；（3）接下來將考慮如何此形象定位運(yùn)用于不同的渠道與包裝上。因此此回顧非常必要，當(dāng)然具體回顧的內(nèi)容可根據(jù)項(xiàng)目的不同有著不同的表現(xiàn)，此案例只是作出簡(jiǎn)單的示意。本章總結(jié)：營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表項(xiàng)目目標(biāo)基本內(nèi)容按照規(guī)模類型分為企業(yè)運(yùn)營目標(biāo)品牌目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)按照時(shí)間跨度分為近景目標(biāo)遠(yuǎn)景目標(biāo)營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑品牌提升國貿(mào)集團(tuán)三項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)，一舉定鼎全國發(fā)展戰(zhàn)略落子南昌布局中部國貿(mào)天琴灣從廈門到南昌，通過嫁接天琴灣品牌形象，實(shí)現(xiàn)南昌開發(fā)首戰(zhàn)成功。通過天琴灣項(xiàng)目開發(fā)國貿(mào)在南昌市場(chǎng)的品牌形象高度強(qiáng)勢(shì)建立廈門國貿(mào)實(shí)現(xiàn)全國戰(zhàn)略布局，期待品牌資產(chǎn)的提升案例教學(xué)南昌國貿(mào)天琴灣項(xiàng)目品牌提升國貿(mào)集團(tuán)三項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)，一舉定鼎全國發(fā)展戰(zhàn)略落子基于本項(xiàng)目實(shí)際情況，制定差異化市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位，以期在區(qū)內(nèi)市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力！持續(xù)基于年度營銷任務(wù)，樹立大盤營銷戰(zhàn)略，通過優(yōu)秀營銷手段，創(chuàng)建項(xiàng)目品牌，積累開發(fā)企業(yè)品牌資產(chǎn)，快速回籠資金，為后期良性滾動(dòng)式開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)！通過兩年?duì)I銷周期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總建筑面積22.6萬㎡住宅、商業(yè)、車位去化，實(shí)現(xiàn)投資利潤最大化，并通過此項(xiàng)目開發(fā)樹立國貿(mào)在南昌市場(chǎng)的一線品牌開發(fā)商形象！目標(biāo)分解快速回現(xiàn)，樹立項(xiàng)目形象，為品牌加分案例教學(xué)南昌國貿(mào)天琴灣項(xiàng)目基于本項(xiàng)目實(shí)際情況，制定差異化市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位，以【品牌目標(biāo)】案例教學(xué)南昌正榮御園項(xiàng)目【品牌目標(biāo)】案例教學(xué)南昌正榮御園項(xiàng)目2011年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年1月2月10月1日品鑒中心公開10月底前后別墅開盤12月中下旬2#樓開盤籌備階段蓄客階段開盤銷售高層蓄客開盤銷售【重大節(jié)點(diǎn)】南昌正榮御園項(xiàng)目案例教學(xué)2011年4月5月6月7月8月9月10月11月12月20122011年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月2012年1月別墅目標(biāo)2011主推8、10#別墅，去化90%以上高層目標(biāo)2011主推2#，去化80%以上全年目標(biāo)2011實(shí)現(xiàn)2萬平米去化，回款2.5億以上銷售金額【去化速度及回款】南昌正榮御園項(xiàng)目案例教學(xué)2011年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月20營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表項(xiàng)目挑戰(zhàn)項(xiàng)目挑戰(zhàn)是基于達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而根據(jù)項(xiàng)目自身、市場(chǎng)情況變化所分析的威脅性行為。營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑目標(biāo)：整體營銷任務(wù)整體營銷任務(wù)PK現(xiàn)狀：優(yōu)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要競(jìng)品營銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還需解決：宏觀市場(chǎng)環(huán)境趨弱核心威脅專業(yè)市場(chǎng)投資氛圍產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知提升品牌競(jìng)爭(zhēng)激烈九江華東建材市場(chǎng)項(xiàng)目案例教學(xué)目標(biāo)：整體營銷任務(wù)PK現(xiàn)狀：優(yōu)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)營銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還需解決52挑戰(zhàn)一：宏觀市場(chǎng)環(huán)境影響挑戰(zhàn)二：專業(yè)市場(chǎng)投資氛圍挑戰(zhàn)三：產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知提升挑戰(zhàn)四：品牌競(jìng)爭(zhēng)激烈

政府頻頻出新政打壓地產(chǎn)；限貸甚至停貸為本案最大威脅；客戶對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)投資需求不旺；

經(jīng)營者對(duì)于租金過快持續(xù)上漲壓力較大；產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知并未提升；

產(chǎn)品雖有品牌形象，但并未固化；立足大盤開發(fā)強(qiáng)勢(shì)固化品牌搶占先機(jī)優(yōu)化形象展示九江華東建材市場(chǎng)項(xiàng)目案例教學(xué)挑戰(zhàn)一：宏觀市場(chǎng)環(huán)境影響挑戰(zhàn)二：專業(yè)市場(chǎng)投資氛圍挑戰(zhàn)三：產(chǎn)品53營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表宏觀政策量?jī)r(jià)走勢(shì)未來新盤供應(yīng)量未來土地供應(yīng)量競(jìng)品樓盤運(yùn)行狀態(tài)整體研判市場(chǎng)情況與預(yù)判營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑案例教學(xué)：南昌正榮御園項(xiàng)目市場(chǎng)情況與預(yù)判案例教學(xué)：南昌正榮御園項(xiàng)目市場(chǎng)情況與預(yù)判如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件【競(jìng)品樓盤運(yùn)行情況】力高、萬科：目前處于動(dòng)工階段；廈門國貿(mào)：處于前期籌備階段；開發(fā)商用途占地（畝）容積率總建面（㎡）90㎡占比動(dòng)工情況恒泰路橋住宅852.514.1—筑城住宅742.512.30.55江西嘉圓住宅213.55.00.6力高居住商業(yè)56414.90.55正榮住宅422.56.90.55上海凱潤住宅1012.214.90.55中大住宅343.58.00.55廈門國貿(mào)住宅762.211.20.55

廈門國貿(mào)住宅782.211.50.55

江西萬科住宅333.57.6—

動(dòng)工江西水利住宅343.58.0—

正榮住宅672.29.8—

正榮住宅702.210.30.55正榮住宅332.24.90.55聯(lián)發(fā)置業(yè)居住商業(yè)49413.10.55江西銘威居住商業(yè)323.57.40.7【競(jìng)品樓盤運(yùn)行情況】力高、萬科：目前處于動(dòng)工階段；開發(fā)商用途【整體研判】【整體研判】營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表客戶層次客戶群體客戶特征購買動(dòng)機(jī)與行為結(jié)論客戶構(gòu)成與判斷營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑案例教學(xué)：南昌正榮御園項(xiàng)目客戶構(gòu)成與判斷案例教學(xué)：南昌正榮御園項(xiàng)目客戶構(gòu)成與判斷權(quán)力頂層財(cái)富頂層新資產(chǎn)層富裕市民階層市民階層赤貧階層

社會(huì)結(jié)構(gòu)體系模擬圖本案的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們來自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的部分。在積累財(cái)富的過程中，他們已經(jīng)進(jìn)入到財(cái)富的穩(wěn)定期或擁有穩(wěn)定的財(cái)富收入，故經(jīng)濟(jì)體系又將其稱為：新資產(chǎn)層。【別墅客戶層次】權(quán)力頂層本案的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他這類人群年齡跨度較大，多置身于知識(shí)含量高、市場(chǎng)潛力大的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)動(dòng)力強(qiáng)，為行業(yè)新鋒；擁有良好的教育背景，善于利用新經(jīng)濟(jì)致富，財(cái)富積累非常迅速，屬于一個(gè)富有而看得見的階層；因其知識(shí)背景及未來不可限量的成長性，該類人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)意義上的富人（即所謂暴發(fā)戶等標(biāo)簽）區(qū)分開來。對(duì)物業(yè)的創(chuàng)新和流行趨勢(shì)非常關(guān)注，強(qiáng)調(diào)自己的審美觀和價(jià)值觀；對(duì)消費(fèi)品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值敏感，擅長數(shù)理分析和對(duì)比，希望獲取高值回報(bào)；對(duì)長輩的健康及生活更為關(guān)注；并更加重視對(duì)子女的教育情況；一：行為特征【別墅客戶特征】這類人群年齡跨度較大，多置身于知識(shí)含量高、市場(chǎng)潛力大的行業(yè)，極其看重“庭院”的大小和功能布置，具有濃重的院落情結(jié)，在事業(yè)有成之后，期待靈魂回歸自然，在私家庭院中接觸天地。家族意識(shí)較強(qiáng)，通常一家人聚居在一起，或同一區(qū)域。二：居住習(xí)慣【別墅客戶特征】事業(yè)正處于上升時(shí)期，工作繁忙，空余時(shí)間較少，“時(shí)間就是金錢”絕不允許浪費(fèi)，因?yàn)樯怅P(guān)系，通常會(huì)在南昌及外地來回奔波，出行方式短途走高速，長途乘飛機(jī)，基本不坐火車。三：工作習(xí)俗極其看重“庭院”的大小和功能布置，具有濃重的院落情結(jié)，在事業(yè)和一般的生意伙伴交際，通常會(huì)選擇高檔餐廳、咖啡廳等公共場(chǎng)合，而相對(duì)熟悉的朋友，則會(huì)去高爾夫球場(chǎng)、高檔會(huì)所，乃至高檔美容院等私密場(chǎng)所。主要考慮在南昌，如果時(shí)間允許，也會(huì)考慮去外地。對(duì)能產(chǎn)生生意機(jī)會(huì)的圈層活動(dòng)，以及與奢侈品相結(jié)合的小規(guī)?；顒?dòng)，會(huì)感興趣。四、生活習(xí)慣【別墅客戶特征】和一般的生意伙伴交際，通常會(huì)選擇高檔餐廳、咖啡廳等公共場(chǎng)合，極其看重圈內(nèi)朋友的介紹，另外除去行業(yè)相關(guān)媒體外，普遍關(guān)注財(cái)經(jīng)，政治類報(bào)刊，譬如《財(cái)經(jīng)》雜志、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》等，看電視比較少，會(huì)瀏覽新聞?lì)惡妥陨硇袠I(yè)網(wǎng)站。五、認(rèn)知渠道【別墅客戶特征】極其看重圈內(nèi)朋友的介紹，另外除去行業(yè)相關(guān)媒體外，普遍關(guān)注財(cái)經(jīng)城市核心領(lǐng)地、浩淼江景、有天有地的別墅，講究對(duì)稱園林，考究細(xì)節(jié)品質(zhì)法式專屬服務(wù)體驗(yàn)，相同品味圈層……住在這里，獨(dú)享城市核心資源，給他們帶來身心的愜意享受，更是一種身份、地位榮耀的體現(xiàn)，純正的法式體驗(yàn)，結(jié)交相同品味者，在這樣一個(gè)充滿文化、底蘊(yùn)與內(nèi)涵的圈層中，不僅是自身修身養(yǎng)性與心靈的歸屬，更是一種不事張揚(yáng)的涵養(yǎng)。物理屬性精神屬性御園能提供的客戶能得到的【購買動(dòng)機(jī)與行為】城市核心領(lǐng)地、浩淼江景、有天有地的別墅，講究對(duì)稱園林，考究細(xì)新資產(chǎn)階層在居住、生活、認(rèn)知渠道等方面的習(xí)俗，決定項(xiàng)目在概念推廣、傳播渠道、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)方面需更具針對(duì)性。概念推廣：以隱于內(nèi)斂中的卓越方式，對(duì)位這部分內(nèi)斂、低調(diào)，考究細(xì)節(jié)，追求法式生活的新資產(chǎn)階層。傳播渠道：新資產(chǎn)階層對(duì)信息渠道的獲得存在特殊性，大眾傳播建形象，應(yīng)著力挖潛小眾媒介，圈層活動(dòng)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝：新資產(chǎn)階層對(duì)細(xì)節(jié)要求極高，讓他們產(chǎn)生購買興趣的可能是一次服務(wù)，一個(gè)微笑?！窘Y(jié)論】新資產(chǎn)階層在居住、生活、認(rèn)知渠道等方面的習(xí)俗，決定項(xiàng)目在概念營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表分期開發(fā)策略啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)策略開發(fā)策略營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑整體開發(fā)策略1234B地塊A地塊整體開發(fā)策略著力于品牌形象營造，以樓王及現(xiàn)場(chǎng)展示區(qū)奠定企業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌地位。開發(fā)次序分為兩大期，四批推售，先期B地塊由南往北逐次開發(fā)，其次由西往東至A地塊。整體開發(fā)策略1234B地塊A地塊整體開發(fā)策略著力于品牌形象營時(shí)間軸2011.32011.92011.12第一期第二期分期規(guī)模產(chǎn)品4棟17層高層+1棟31層超高層樓王，主力戶型為106㎡三房配套商業(yè)街、入口廣場(chǎng)會(huì)所、B地塊部分園林展示商業(yè)街招商，周邊公交站臺(tái)通車，建筑面積41773.9㎡419套房源價(jià)格走勢(shì)整體開發(fā)策略建筑面積71728.08㎡579套房源2012.4建筑面積45876.51㎡510套房源建筑面積59037.03㎡440套房源2012.92棟32層超高層+1棟31層超高層、1棟17層高層，主力戶型為106㎡、137-146㎡三房7棟17層高層，主力戶型為106㎡三房、部分89-97㎡兩房1棟32超層高層+3棟31層超高層，主力戶型為142-159㎡三房，樓王175㎡四房商業(yè)街、入口廣場(chǎng)會(huì)所、B地塊整體園林展示商業(yè)街招商，A地塊園林建議從2011年9月至2012年9月為整體營銷周期，物業(yè)類型由混合向單一集中，價(jià)格高開高走。時(shí)間軸2011.32011.92011.12第一期第二期分期啟動(dòng)區(qū)策略鑒于南昌市場(chǎng)，中高端項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)策略整體水平不高，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū)策略應(yīng)該著力于四個(gè)突破點(diǎn)一.低檔物業(yè)和劣勢(shì)資源先期啟動(dòng)二.啟動(dòng)區(qū)場(chǎng)實(shí)景展示三.非限定性公共空間展示比例極小開發(fā)商期望通過項(xiàng)目開發(fā)，帶動(dòng)地塊土地增值，最終實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)值最大化。萬科青山湖、潤園、綠地中央廣場(chǎng)等一線開發(fā)商及洪客隆地產(chǎn)對(duì)于啟動(dòng)區(qū)園林實(shí)景展示尤為看重，全實(shí)景打造

營造震撼效果，樹立企業(yè)品牌、實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)空間。展示的多為限定性公共空間，如外部園林和廣場(chǎng)等非限定性公共空間設(shè)置比例小，且設(shè)置在社區(qū)內(nèi)部，可考慮作為本項(xiàng)目突破點(diǎn)。洪客隆地產(chǎn)濱江1號(hào)綠地中央廣場(chǎng)樣板展示啟動(dòng)區(qū)策略鑒于南昌市場(chǎng)，中高端項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)策略整體水平不高，我啟動(dòng)區(qū)策略1、啟動(dòng)強(qiáng)勢(shì)資源，以會(huì)所為中心，進(jìn)行整體展示面打造，利用樓王概念營造高端物業(yè)形象。一期推出景觀資源極佳的16#樓王物業(yè)，強(qiáng)勢(shì)展示造成震撼效果，一舉奠定高端物業(yè)地位。樓王標(biāo)桿考慮到項(xiàng)目開發(fā)周期短，建議啟動(dòng)區(qū)直接利用規(guī)劃會(huì)所，整合項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)資源，以會(huì)所為中心，進(jìn)行項(xiàng)目形象整體展示。啟動(dòng)區(qū)策略1、啟動(dòng)強(qiáng)勢(shì)資源，以會(huì)所為中心，進(jìn)行整體展示面打造啟動(dòng)區(qū)策略2、對(duì)進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地處進(jìn)行統(tǒng)一包裝，形成統(tǒng)一風(fēng)格，撫生路主干一側(cè)可設(shè)置綠籬隔離帶，營造神秘感。建議對(duì)周邊樹木進(jìn)行包金，撫生路主干一側(cè)設(shè)置高綠籬，以營造神秘感，或采用與綠籬顏色相近畫面的圍擋進(jìn)行圍隔。啟動(dòng)區(qū)策略2、對(duì)進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地處進(jìn)行統(tǒng)一包裝，形成統(tǒng)一風(fēng)格，撫啟動(dòng)區(qū)策略3、AB地塊中間商業(yè)街建議進(jìn)行三方面精細(xì)化打造：私家路營造、樹陣儀式感營造、商業(yè)店面包裝；樹陣示意私家路示意商業(yè)店面包裝示意啟動(dòng)區(qū)策略3、AB地塊中間商業(yè)街建議進(jìn)行三方面精細(xì)化打造：私4、以項(xiàng)目會(huì)所作為營銷中心，將會(huì)所、入口廣場(chǎng)、園林示范區(qū)、樣板房進(jìn)行集中展示，體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)品牌實(shí)力。開放樓王270度景觀樣板房啟動(dòng)區(qū)策略入口廣場(chǎng)展示示意營銷中心會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)打造園林示范區(qū)示意4、以項(xiàng)目會(huì)所作為營銷中心，將會(huì)所、入口廣場(chǎng)、園林示范區(qū)、樣營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表產(chǎn)品優(yōu)化與建議售樓處、樣板房、園林示范區(qū)策略產(chǎn)品策略營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑案例教學(xué)：蕪湖國貿(mào)天琴灣項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化策略案例教學(xué)：蕪湖國貿(mào)天琴灣項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化策略物業(yè)發(fā)展價(jià)值點(diǎn)材料設(shè)備規(guī)劃單體戶型建筑立面景觀配套及會(huì)所智能化工程質(zhì)量服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線標(biāo)準(zhǔn)線——需要加強(qiáng)，規(guī)避劣勢(shì)標(biāo)桿線——價(jià)值突破，形成亮點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，是基于雙方勢(shì)均力敵的基礎(chǔ)上，才有競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)我們通過樹立客戶關(guān)鍵價(jià)值元素并進(jìn)行投資后，項(xiàng)目才能形成核心價(jià)值優(yōu)勢(shì)，并完全超脫競(jìng)爭(zhēng)?！戮跋椤犊蛻魞r(jià)值重構(gòu)戰(zhàn)略》公共空間產(chǎn)品力提升——通過盤點(diǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品及結(jié)合本項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀，確定本項(xiàng)目產(chǎn)品突破點(diǎn)，從產(chǎn)品力上全面超越蕪湖現(xiàn)有市場(chǎng)水平，打造自己的極致性，超脫競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)發(fā)展價(jià)值點(diǎn)材料設(shè)備規(guī)劃單體戶型建筑立面景觀配套及會(huì)所智能本項(xiàng)目先天條件弱于世茂，品牌效應(yīng)暫未體現(xiàn)，必須通過產(chǎn)品特色亮點(diǎn)的打造，構(gòu)建城市一線豪宅，促成項(xiàng)目品牌落地項(xiàng)目名稱地段產(chǎn)品本體資源城市資源品牌客戶渠道天琴灣競(jìng)爭(zhēng)力概括離主城較近塑造核心亮點(diǎn)一線江景基本配套尚未落地尚未建立世茂項(xiàng)目

競(jìng)爭(zhēng)力概括主城舒適型產(chǎn)品為主一線江景世茂玫瑰坊配套深入人心先期資源項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力模型地段產(chǎn)品項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析地段、資源：弱于世茂形象、品牌、渠道：必須進(jìn)行加強(qiáng)產(chǎn)品：需要通過特色亮點(diǎn)及差異化構(gòu)建城市頂級(jí)豪宅的必備要素資源渠道品牌形象國貿(mào)世茂本項(xiàng)目先天條件弱于世茂，品牌效應(yīng)暫未體現(xiàn)，必須通過產(chǎn)品特色亮外立面——建議采用ARTDECO建筑風(fēng)格，全干掛石材，顯著提升本項(xiàng)目高貴氣質(zhì)建筑是凝固的音樂，豪宅更應(yīng)擁有出眾的面子，及一眼望不穿的內(nèi)涵和韻味，建議本項(xiàng)目采用ARTDECO風(fēng)格建筑立面，全干掛石材，彰顯人文藝術(shù)風(fēng)采世茂立面：涂料材質(zhì)，品質(zhì)認(rèn)知較差本項(xiàng)目：ARTDECO風(fēng)格，全干掛石材外立面——建議采用ARTDECO建筑風(fēng)格，全干掛石材，顯著中軸景觀——建議打造歐式皇家園林景觀中軸，每一件景觀小品，都是當(dāng)代藝術(shù)名家創(chuàng)作的收藏級(jí)珍品“十”字宮廷的歐式皇家園林景觀中軸層層臺(tái)地、級(jí)級(jí)臺(tái)階給人更多的儀式感和尊屬感；幾何對(duì)稱、陣型樹木草地給人色彩濃郁的油畫感；柱列、歐式亭臺(tái)充分顯示歐式園林的氣勢(shì)恢宏感；通過原創(chuàng)主題雕塑、噴泉等凸顯歐式皇家園林的莊重感；特邀當(dāng)代藝術(shù)名家創(chuàng)作景觀小品，讓生活與藝術(shù)完美融合；中軸景觀——建議打造歐式皇家園林景觀中軸，每一件景觀小品，都組團(tuán)景觀——棟與棟之間通過大面積集中綠化塑造震撼視野通過樓棟間集中綠化的打造塑造震撼視野;打造不同的景觀主題;與中軸景觀共同形成社區(qū)景觀整體的多樣性。組團(tuán)景觀——棟與棟之間通過大面積集中綠化塑造震撼視野通過樓棟入口設(shè)置富有現(xiàn)代都市氣息的、開敞大氣，人工痕跡強(qiáng)，對(duì)外形成項(xiàng)目標(biāo)志性的視覺焦點(diǎn)；入口打造儀式感形成品質(zhì)社區(qū)印象。公共空間——全面超越蕪湖客群豪宅認(rèn)知。昭示性好、儀式感強(qiáng)的大氣主入口入口設(shè)置富有現(xiàn)代都市氣息的、開敞大氣，人工痕跡強(qiáng)，對(duì)外形成項(xiàng)通過高圍墻，配合外圍密植，營造項(xiàng)目神秘感，體現(xiàn)主人尊貴；6米高度的高墻大院，滿足高端客戶生活私密性要求；使客戶感受進(jìn)入完全不同的區(qū)域，建立強(qiáng)勢(shì)區(qū)域形象；其它控制點(diǎn)包括小區(qū)道路系統(tǒng)、邊界系統(tǒng)、特定標(biāo)志；物、出入口標(biāo)示系統(tǒng)以及節(jié)點(diǎn)標(biāo)示系統(tǒng)，均采取系統(tǒng)的加強(qiáng)。公共空間——6米高墻大院，滿足高端客戶生活私密性要求，用直觀的形象控制片區(qū)，建立強(qiáng)勢(shì)區(qū)域形象，界定私家宅邸區(qū)域范圍通過高圍墻，配合外圍密植，營造項(xiàng)目神秘感，體現(xiàn)主人尊貴；公共公共空間——三大堂系統(tǒng)，體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)感，提升客戶認(rèn)知度

車庫大堂——包裝處理，簡(jiǎn)潔裝修，凸顯品質(zhì)；入口大堂——挑高奢華裝修，配置會(huì)客功能、社區(qū)鄰里交往空間、設(shè)置休息座椅、書報(bào)等，供業(yè)主交流；入戶大堂——出電梯口后裝修與綠化景觀、小品結(jié)合處理。公共空間——三大堂系統(tǒng)，體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)感，提升客戶認(rèn)知度車固定裝置五金件門號(hào)牌對(duì)講設(shè)備入戶臺(tái)階公共空間——提升公共部分用材的品質(zhì)和制作工藝固定裝置五金件對(duì)講設(shè)備公共空間——提升公共部分用材的品質(zhì)和制智能化——蕪湖首創(chuàng)全智能化私人府邸本項(xiàng)目智能化增值建議重點(diǎn)考慮客戶關(guān)注度高，對(duì)居住品質(zhì)提升明顯，相對(duì)低成本高營銷價(jià)值的節(jié)能新技術(shù)33F高層產(chǎn)品帶來較大的風(fēng)噪，需加裝中空玻璃，以降低噪音影響部分建議的新技術(shù)成本列表智能化價(jià)格單位價(jià)格（元/建筑平米）備注煤氣泄漏報(bào)警器20元/個(gè)/虹膜門禁系統(tǒng)1600元/個(gè)16元中空鍍膜LOW-E玻璃1500元/平方米（窗面積）250元鍍膜按150元/平方米計(jì)算斷熱鋁材窗框世界頂級(jí)德國旭格電梯自動(dòng)導(dǎo)引系統(tǒng)6萬/套60元OTISSKY新型節(jié)能梯50萬/部100元無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋100萬/套5元設(shè)備費(fèi)用紅外線幕簾系統(tǒng)200元/個(gè)2元若都采用，則成本約提高433元/建筑平米左右智能化——蕪湖首創(chuàng)全智能化私人府邸本項(xiàng)目智能化增值建議重點(diǎn)考整個(gè)社區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，在社區(qū)任何一個(gè)角落都可以實(shí)現(xiàn)無線上網(wǎng)，社區(qū)科技含量提升。智能化——無線網(wǎng)絡(luò)對(duì)社區(qū)進(jìn)行全面覆蓋，任何一個(gè)角落都可以實(shí)現(xiàn)無線上網(wǎng)整個(gè)社區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，在社區(qū)任何一個(gè)角落都可以實(shí)現(xiàn)無線上網(wǎng)，第一層防護(hù)：小區(qū)周邊設(shè)置探測(cè)器和攝像頭，緊急情況下可自動(dòng)報(bào)警并錄下現(xiàn)場(chǎng)畫面，小區(qū)內(nèi)多個(gè)招援按鈕，可隨時(shí)呼叫管家援助；第二層防護(hù)：大堂門禁及大堂管家雙重保護(hù)，拜訪者只有經(jīng)過您的同意才能進(jìn)入；第三層防護(hù)：電梯管理系統(tǒng)自動(dòng)呼叫電梯，自動(dòng)達(dá)到住戶居住的樓層，形成客戶與樓層的一對(duì)一進(jìn)入；第四層防護(hù)：每戶配置智能化虹膜門鎖等形成特色安全保護(hù)；第五層防護(hù)：戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)置紅外線探測(cè)器、緊急按鈕，廚房設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器，煤氣泄漏探測(cè)器等一系列先進(jìn)的戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)。智能化——引入五重安防系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)的多重保全服務(wù)第一層防護(hù)：小區(qū)周邊設(shè)置探測(cè)器和攝像頭，緊急情況下可自動(dòng)報(bào)警智能化——3.6米奢華高度智能高效電梯，非一般速度享受；導(dǎo)引及室內(nèi)遙控系統(tǒng)配備，私家專屬便捷電梯智能導(dǎo)引導(dǎo)引指示顯示屏OTISSKY新型節(jié)能電梯3.6米高度，奢華感受最高速度：7-8m/s最大載重：2250kg電梯智能導(dǎo)引指引乘客選擇最先抵達(dá)的電梯，降低等待時(shí)間；室內(nèi)遙控，全面的舒適與便捷。智能化——3.6米奢華高度智能高效電梯，非一般速度享受；導(dǎo)引紅外線幕簾系統(tǒng)煤氣泄漏探測(cè)器智能化——細(xì)節(jié)打造往往在不經(jīng)意間贏得消費(fèi)者的青睞，通過細(xì)節(jié)提升體現(xiàn)豪宅特質(zhì)虹膜門禁系統(tǒng)以上為整體智能化系統(tǒng)配備建議，最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)小成本投入，而為本項(xiàng)目帶來大溢價(jià)！紅外線幕簾系統(tǒng)煤氣泄漏探測(cè)器智能化——細(xì)節(jié)打造往往在不經(jīng)意間材料設(shè)備——德國工藝高品質(zhì)隔音建材（“三層LOW-E玻璃+惰性氣體”）LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃輻射率從0.84降低到0.04至0.12，可通過可見光而阻擋遠(yuǎn)紅外線(人體所感受的熱即是遠(yuǎn)紅外線)起到了更好的隔音與隔熱的作用。獨(dú)特的鍍膜層隔絕紫外線輻射LOW-E鍍銀膜（內(nèi)充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱窗框與窗洞之間采用保溫板（美國歐文斯克寧）做隔熱處理世界頂級(jí)德國SCHüCO（旭格）斷熱鋁合金窗框結(jié)構(gòu)。雙面膠條咬口，窗框內(nèi)、外鋁皮之間有硬尼龍斷熱層材料設(shè)備——德國工藝高品質(zhì)隔音建材（“三層LOW-E玻璃+惰五大智能系統(tǒng)五大尊貴生活設(shè)計(jì)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋奢華主入口及高墻大院五重安防品質(zhì)三大堂系統(tǒng)智能電梯系統(tǒng)儀式感景觀虹膜門禁系統(tǒng)高檔立面材質(zhì)智能報(bào)警系統(tǒng)國際級(jí)物管十大產(chǎn)品魅力增值，重新定義蕪湖豪宅新標(biāo)準(zhǔn)！五大智能系統(tǒng)五大尊貴生活設(shè)計(jì)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋奢華主入口及高墻大院案例教學(xué)：優(yōu)秀項(xiàng)目售樓處、樣板房、園林示范區(qū)優(yōu)化策略如何打動(dòng)客戶案例教學(xué)：優(yōu)秀項(xiàng)目售樓處、樣板房、園林示范區(qū)優(yōu)化策略如何打動(dòng)客戶一次完整看房過程必經(jīng)的5大接觸點(diǎn)客戶一次完整看房過程必經(jīng)的5大接觸點(diǎn)第1接觸點(diǎn)——進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地 第1接觸點(diǎn)進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地地標(biāo)在未接近項(xiàng)目時(shí)就能看到項(xiàng)目的地標(biāo)學(xué)習(xí)要點(diǎn)：根據(jù)項(xiàng)目條件為自身做出明顯的標(biāo)識(shí)性營銷設(shè)計(jì)圣莫麗斯手法：在山上建造一座圣塔，即作為項(xiàng)目的精神堡壘，又作為項(xiàng)目的地標(biāo)，客戶看到圣塔就有進(jìn)入圣莫麗斯領(lǐng)域的感覺。第1接觸點(diǎn)——進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地 第1接觸點(diǎn)地標(biāo)在未接近項(xiàng)目時(shí)就“私家”路通過硬鋪裝制造明顯的區(qū)隔感學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何在地面上制造完全區(qū)別于周邊區(qū)域的項(xiàng)目區(qū)隔華僑城手法：華僑城在波托菲諾門口采用從德國進(jìn)口REMO200紅色路標(biāo)漆，制作成其獨(dú)有的紅色自行車道，以區(qū)隔開其他區(qū)域龍湖手法：在小區(qū)門前的路中間擺放移動(dòng)花箱，人為的形成龍湖“私家”路的印象。第1接觸點(diǎn)——進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地 第1接觸點(diǎn)進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地“私家”路通過硬鋪裝制造明顯的區(qū)隔感學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何在地面上

樹陣通過綠化制造明顯的區(qū)隔感學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何在綠化上制造完全區(qū)別于周邊區(qū)域的項(xiàng)目區(qū)隔左圖為波托菲諾門口綠化：兩排整齊筆直的棕櫚樹右圖為與其一街之隔的首地容御門口綠化：樹木東倒西歪第1接觸點(diǎn)——進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地 第1接觸點(diǎn)進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地樹陣通過綠化制造明顯的區(qū)隔感學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何在綠化上制造完全第2接觸點(diǎn)——到達(dá)入口 第2接觸點(diǎn)到達(dá)入口

圍板跳出常規(guī)宣傳模式學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過圍板傳達(dá)項(xiàng)目賣點(diǎn)并且展示未來生活場(chǎng)景清林徑圍墻手法：圍墻與周邊環(huán)境融為一體體現(xiàn)項(xiàng)目與自然和諧統(tǒng)一的概念圍板功能

區(qū)隔環(huán)境

展示未來生活場(chǎng)景

展現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)

賣點(diǎn)提示第2接觸點(diǎn)——到達(dá)入口 第2接觸點(diǎn)圍板跳出常規(guī)宣傳模式學(xué)

導(dǎo)視牌學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過導(dǎo)視牌的材質(zhì)和形式形成客戶對(duì)項(xiàng)目形象風(fēng)格的感性認(rèn)知亮點(diǎn)捕捉：材質(zhì)和形式的大膽使用CLASS導(dǎo)視手法：鋼鐵雕塑導(dǎo)視營造一種儀式感清林徑導(dǎo)視手法：用手工木制的導(dǎo)視牌呼應(yīng)項(xiàng)目主題第2接觸點(diǎn)——到達(dá)入口 第2接觸點(diǎn)到達(dá)入口導(dǎo)視牌學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過導(dǎo)視牌的材質(zhì)和形式形成客戶對(duì)項(xiàng)目形

道旗亮點(diǎn)捕捉：儀式感/裝飾的配合悅城（左圖）手法：幾十面超高道旗一字排開，上寫“一種標(biāo)準(zhǔn)一種趨勢(shì)”，大氣磅礴。龍湖（右圖）手法：在采用4米高陣式道旗并且配合燈籠同時(shí)懸掛，充滿儀式感并呼應(yīng)其中式風(fēng)格，使得道旗不單調(diào)。學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過道旗傳達(dá)賣點(diǎn)的同時(shí)形成儀式感和領(lǐng)地感第2接觸點(diǎn)——到達(dá)入口 第2接觸點(diǎn)到達(dá)入口道旗亮點(diǎn)捕捉：儀式感/裝飾的配合悅城（左圖）手法：幾十面超

入口方式亮點(diǎn)捕捉：曲折式入口/創(chuàng)造距離感學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過入口方式的設(shè)計(jì)體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次翡翠城手法：車輛和行人欲進(jìn)入售樓處必須在門口花壇前繞半圈，而不像一般樓盤那樣開口大門敞開，在曲折中體現(xiàn)了與大眾一定的距離感。華僑城手法：綠樹掩映（奢華）+歐式崗?fù)ぃò踩?，但是大門敞開，尊貴感和私密感稍欠第2接觸點(diǎn)——到達(dá)入口 第2接觸點(diǎn)到達(dá)入口入口方式亮點(diǎn)捕捉：曲折式入口/創(chuàng)造距離感學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過

門崗亮點(diǎn)捕捉：禮賓區(qū)/衛(wèi)兵級(jí)換崗儀式學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過門崗場(chǎng)景的設(shè)置和保安人員體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)龍湖規(guī)定動(dòng)作：關(guān)鍵崗位設(shè)置移動(dòng)崗哨區(qū)（底座+遮陽傘），旁邊配合項(xiàng)目背景牌由形象氣質(zhì)佳的安保人員站崗，站姿一絲不茍定時(shí)進(jìn)行換崗儀式，動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)，過程專業(yè)漂亮第2接觸點(diǎn)——到達(dá)入口 第2接觸點(diǎn)到達(dá)入口門崗亮點(diǎn)捕捉：禮賓區(qū)/衛(wèi)兵級(jí)換崗儀式學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過門崗

接待人員組成與服裝人員的組成

禮賓員

銷售員

服務(wù)人員

保潔員

安全員

銷售助理

財(cái)務(wù)及合同人員亮點(diǎn)捕捉：功能實(shí)現(xiàn)/記憶度/主題性學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過現(xiàn)場(chǎng)人員的搭配以及服裝體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和主題，提升項(xiàng)目記憶度紅郡手法（傳統(tǒng)方法）：不同崗位不同的職業(yè)服裝，專業(yè)整潔，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。半島城邦手法：業(yè)務(wù)員穿水手服裝體現(xiàn)項(xiàng)目濱海特色。第3接觸點(diǎn)——進(jìn)入售樓處 第3接觸點(diǎn)進(jìn)入售樓處接待人員組成與服裝人員的組成禮賓員銷售員服務(wù)人員

模型亮點(diǎn)捕捉：細(xì)節(jié)/品質(zhì)/創(chuàng)新龍湖模型手法：突出項(xiàng)目特點(diǎn)，放大綠化面積，細(xì)節(jié)精工雕琢學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過模型充分展示項(xiàng)目賣點(diǎn)，并且學(xué)習(xí)新技術(shù)和新材料的運(yùn)用深圳天利中央廣場(chǎng)手法：采用全市唯一的電子觸摸模型為項(xiàng)目帶來極強(qiáng)的科技感和現(xiàn)代感第3接觸點(diǎn)——進(jìn)入售樓處 第3接觸點(diǎn)進(jìn)入售樓處模型亮點(diǎn)捕捉：細(xì)節(jié)/品質(zhì)/創(chuàng)新龍湖模型手法：突出項(xiàng)目特點(diǎn)，震撼：凱德烏節(jié)路萊福士廣場(chǎng)（燈光、材質(zhì)、底座的運(yùn)用）震撼：凱德烏節(jié)路萊福士廣場(chǎng)（燈光、材質(zhì)、底座的運(yùn)用）如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件震撼：凱德物業(yè)其它模型震撼：凱德物業(yè)其它模型第3接觸點(diǎn)——進(jìn)入售樓處

物料棠樾會(huì)館手冊(cè)和名信片：物料配合現(xiàn)場(chǎng)的銷售工具（會(huì)館）同時(shí)使用，在客戶親臨感受的之后還能帶走紀(jì)念品，持續(xù)的加深項(xiàng)目所要傳達(dá)的東方美學(xué)概念亮點(diǎn)捕捉：調(diào)性/功能學(xué)習(xí)要點(diǎn)：物料在滿足基本和升級(jí)營銷要求外，還能否在超越項(xiàng)目的營銷視野印刷品功能印刷品種類基本

現(xiàn)場(chǎng)銷售戶型圖精裝修單張折頁算價(jià)單升級(jí)

現(xiàn)場(chǎng)了解品牌冊(cè)項(xiàng)目期刊復(fù)讀

客戶保存概念樓書生活手冊(cè)明信片判斷印刷品的品質(zhì)開本尺度封面紙張材質(zhì)裝禎樣式平面設(shè)計(jì)印刷工藝內(nèi)容的分類易于閱讀性多種語言的運(yùn)用第3接觸點(diǎn)進(jìn)入售樓處第3接觸點(diǎn)——進(jìn)入售樓處 物料棠樾會(huì)館手冊(cè)和名信片：物料第3接觸點(diǎn)——進(jìn)入售樓處 展板亮點(diǎn)捕捉：直接準(zhǔn)確的設(shè)問直擊客戶內(nèi)心學(xué)習(xí)要點(diǎn)：在售樓處內(nèi)如何關(guān)注客戶最關(guān)注的問題并公開解答中海手法：搜集客戶對(duì)本項(xiàng)目最關(guān)心的核心問題，公開解答，解決客戶心中疑惑，這種方法比業(yè)務(wù)員的傳達(dá)更具可信力。第3接觸點(diǎn)進(jìn)入售樓處第3接觸點(diǎn)——進(jìn)入售樓處 展板亮點(diǎn)捕捉：直接準(zhǔn)確的設(shè)問直擊通道包裝亮點(diǎn)捕捉：情景感/品質(zhì)感/成本龍湖手法：在無施工狀態(tài)下綠地＋舞臺(tái)式布景，花小錢，體現(xiàn)情境感。學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何在各種施工狀態(tài)下通過低成本營造滿足客戶心理的動(dòng)線西嶺貢院手法：在施工狀態(tài)下用造價(jià)低廉的鋼架雨篷制造動(dòng)線，使用并且品質(zhì)感強(qiáng)。頂棚上做項(xiàng)目標(biāo)識(shí)，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)第4接觸點(diǎn)——經(jīng)過通道 第4接觸點(diǎn)經(jīng)過通道通道包裝亮點(diǎn)捕捉：情景感/品質(zhì)感/成本龍湖手法：在無施工狀態(tài)

沿途場(chǎng)景學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過沿途場(chǎng)景使客戶在行動(dòng)中潛移默化的加深項(xiàng)目形象的概念亮點(diǎn)捕捉：細(xì)節(jié)/關(guān)鍵位置/統(tǒng)一主題清林徑手法：在客戶的必經(jīng)之路設(shè)置圍繞項(xiàng)目“田園、休閑”主題的擺設(shè)，強(qiáng)化其主題概念第4接觸點(diǎn)——經(jīng)過通道 第3接觸點(diǎn)進(jìn)入售樓處沿途場(chǎng)景學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過沿途場(chǎng)景使客戶在行動(dòng)中潛移默化的第5接觸點(diǎn)——參觀展示區(qū) 第5接觸點(diǎn)參觀展示區(qū)

銷售道具（傳統(tǒng)整合式）亮點(diǎn)捕捉：整合/概念化長沙金域藍(lán)灣住宅公園手法：把園林、樣板房等展示內(nèi)容統(tǒng)一同時(shí)打包開放，并且冠以住宅公園的概念吸引客戶學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過現(xiàn)有資源的整合使銷售道具對(duì)客戶進(jìn)行集中轟炸第5接觸點(diǎn)——參觀展示區(qū) 第5接觸點(diǎn)銷售道具（傳統(tǒng)整合式

銷售道具（跨界嫁接式）關(guān)鍵詞：跨界/嫁接第五園手法：把徽州民居移植到第五園，使其成為“第五園建筑文化精神的代言。學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過跨界的嫁接賦予或提升項(xiàng)目主題和價(jià)值。第5接觸點(diǎn)——參觀展示區(qū) 第5接觸點(diǎn)參觀展示區(qū)銷售道具（跨界嫁接式）關(guān)鍵詞：跨界/嫁接第五園手法：把徽州樣板房亮點(diǎn)捕捉：主題化/真實(shí)感/概念化學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過角色設(shè)定給出樣板房故事的話題中信紅樹灣手法：樣板房表現(xiàn)的是一個(gè)女設(shè)計(jì)師的工作及生活場(chǎng)景，將她的生活方式通過樣板房展現(xiàn)出來，具備一種虛擬的真實(shí)第5接觸點(diǎn)——參觀展示區(qū) 第5接觸點(diǎn)參觀展示區(qū)樣板房亮點(diǎn)捕捉：主題化/真實(shí)感/概念化學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過角色樣板房亮點(diǎn)捕捉：品質(zhì)提升的關(guān)鍵點(diǎn)/如何表達(dá)第5接觸點(diǎn)——參觀展示區(qū) 學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何在做好產(chǎn)品的同時(shí)還要描述好產(chǎn)品凱旋門手法：法國JacobDelafon或西班牙Roca坐廁、洗手盆及浴缸；德國Hansgrohe水龍頭套裝及Grohe浴室設(shè)備；部分單位主人浴室露出馬腳安裝置暖管及Kohler按摩浴缸；第5接觸點(diǎn)參觀展示區(qū)樣板房亮點(diǎn)捕捉：品質(zhì)提升的關(guān)鍵點(diǎn)/如何表達(dá)第5接觸點(diǎn)——參觀凱旋門表達(dá)方法：

“由規(guī)劃至完成歷時(shí)四年。在規(guī)劃初期，派出專人前往倫敦、東京等大都市，考察當(dāng)?shù)仨敿?jí)豪宅及酒店的設(shè)計(jì)和用料，又派出專人到意大利米蘭家俬展覽，選購歐洲名牌家俬和裝飾。此外，并邀請(qǐng)日本一級(jí)云石專家MasaoOtani來港兩個(gè)月，教授鋪砌云石技術(shù)，

日本著名藝術(shù)家HirotoshiSawada，為會(huì)所創(chuàng)作了三組揉合時(shí)尚與藝術(shù)的金屬裝飾。會(huì)所大堂置有雕琢精湛的藝術(shù)石刻，配搭維也納的水晶。摩天會(huì)所亦裝置8盞法國水晶名牌Baccarat吊燈，格調(diào)高雅。

新地并引進(jìn)為杜拜六星級(jí)帆船酒店提供家俬的名牌Colombostile﹑制造法拉利名車真皮座椅的品牌Cappellini﹑及國際時(shí)裝品牌Versac等品牌。分布于全屋苑的多個(gè)藝術(shù)銅像，則分別由本港設(shè)計(jì)師劉有權(quán)和IZENART創(chuàng)作設(shè)計(jì)。四幢大廈大堂更懸掛了由捷克名廠Preciosa出產(chǎn)的黑色水晶大燈，氣派超凡?！睒影宸苛咙c(diǎn)捕捉：品質(zhì)提升的關(guān)鍵點(diǎn)/如何表達(dá)第5接觸點(diǎn)——參觀展示區(qū) 學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何在做好產(chǎn)品的同時(shí)還要描述好產(chǎn)品第5接觸點(diǎn)參觀展示區(qū)凱旋門表達(dá)方法：樣板房亮點(diǎn)捕捉：品質(zhì)提升的關(guān)常規(guī)要素的創(chuàng)新亮點(diǎn)捕捉：化常規(guī)為神奇學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何將常規(guī)元素進(jìn)行大膽創(chuàng)新給客戶帶來震撼和全新的感受第5接觸點(diǎn)——參觀展示區(qū) 凱德雅詩閣飄浮游泳池：將泳池的水平面設(shè)計(jì)在地平面之上，視覺震撼十分強(qiáng)烈常規(guī)要素的創(chuàng)新亮點(diǎn)捕捉：化常規(guī)為神奇學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何將常規(guī)元素

提示牌學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過提示牌的語氣和內(nèi)容在傳達(dá)硬訴求的同時(shí)向客戶表明項(xiàng)目的主題亮點(diǎn)捕捉：傳達(dá)信息的方式/內(nèi)容天津藍(lán)灣手法：以反問的語氣告知客戶其景觀優(yōu)勢(shì)龍湖手法：以設(shè)問的語氣更好的引導(dǎo)客戶觀察并向客戶表明項(xiàng)目的高品質(zhì)第5接觸點(diǎn)——參觀展示區(qū) 提示牌學(xué)習(xí)要點(diǎn)：如何通過提示牌的語氣和內(nèi)容在傳達(dá)硬訴求的同營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表物業(yè)管理建議

顧問服務(wù)

全程服務(wù)

銷售軟服務(wù)建議服務(wù)策略營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑物業(yè)服務(wù)——蕪湖首座“巴特勒”服務(wù)社區(qū)，生活的藝術(shù)，貼身的尊榮“零”距離貼近業(yè)主生活和一對(duì)一的服務(wù)何為巴特勒——巴特勒（Butler）一詞按照英語意譯為“男性管家”,起源于英國皇室，后來被注重禮節(jié)的英國貴族社會(huì)所接受，并將管家服務(wù)進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，最終成為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，形成固定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并為上流社會(huì)所廣泛應(yīng)用。巴特勒特征——巴特勒是走進(jìn)業(yè)主的家，“零”距離貼近業(yè)主生活，在第一時(shí)間了解業(yè)主服務(wù)管家，并為其提供幫助。物業(yè)服務(wù)——蕪湖首座“巴特勒”服務(wù)社區(qū)，生活的藝術(shù)，貼身的尊【接待升級(jí)一雙經(jīng)理接待制】

在銷售別墅時(shí)，客戶應(yīng)通過電話預(yù)約才可進(jìn)入品鑒中心；客戶到達(dá)后，應(yīng)由保安無線耳麥通知客服經(jīng)理，先由客服經(jīng)理迎接客戶，并引領(lǐng)客戶到達(dá)洽談區(qū)，呼叫客服人員提供軟飲，由銷售經(jīng)理開始初步接觸，并安排置業(yè)顧問開始深入介紹項(xiàng)目。流程中，要控制客戶的動(dòng)線安排?！窘哟?jí)一雙經(jīng)理接待制】【增值服務(wù)一上門接送客戶服務(wù)】

此項(xiàng)服務(wù)，主要服務(wù)于外地來昌客戶，或長期不在南昌居住的客戶，鑒于他們對(duì)南昌道路不熟悉，或無法安排專車看房，由項(xiàng)目派專用司機(jī)以及大客戶經(jīng)理上門迎接客戶，以增加客戶對(duì)項(xiàng)目的信任度及好感，便于開展后期工作，通過與客戶的互動(dòng)，讓客戶切身感受到高品質(zhì)的、尊貴的“無縫隙”式的服務(wù)，使得客戶在購房過程中心情舒暢，力爭(zhēng)把本項(xiàng)目塑造成既能給購房者以良好“購房體驗(yàn)”，又能夠給未來居住者和對(duì)本項(xiàng)目接觸者極致豪宅生活體驗(yàn)?！驹鲋捣?wù)一上門接送客戶服務(wù)】接待預(yù)約客戶，需提前預(yù)約3天專人電話預(yù)約，除事先了解每位客戶的基本資料外，還詢問客戶的參觀時(shí)間段、交通工具、人數(shù)（是否有小朋友或者寵物）、喜愛音樂、雜志、香氛味道、電影、飲品及食品類型等，務(wù)求預(yù)先定制不同的接待環(huán)境，［增值服務(wù)二——電話預(yù)約］接待預(yù)約客戶，需提前預(yù)約3天［增值服務(wù)二——電話預(yù)約］物管管家開車門迎賓，管家助理端濕毛巾，專職管理員代客泊車，門童為客戶開門，銷售顧問熱誠接待。如有小孩或?qū)櫸?，可設(shè)專門寵物托管中心。進(jìn)入售樓大堂，首先邀請(qǐng)客戶享用精美的茶點(diǎn)，每款茶點(diǎn)根據(jù)客戶的喜好特別定做，讓客戶徹底放松身心。［增值服務(wù)三——皇家服務(wù)］物管管家開車門迎賓，管家助理端濕毛巾，專職管理員代客泊車，門【增值服務(wù)四——專人上門簽約收款】

高端客戶的工作及生活區(qū)域相當(dāng)廣泛，簽約繳款時(shí)間難以約定，此項(xiàng)服務(wù)作用除了保證本項(xiàng)目正常簽約及回款速度外，也體現(xiàn)出本項(xiàng)目以人為本的高品質(zhì)服務(wù)宗旨。

【增值服務(wù)四——專人上門簽約收款】營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表入市時(shí)機(jī)建議推售策略分批次開盤策略價(jià)格策略資金回籠計(jì)劃銷售執(zhí)行與安排銷售策略營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑入市時(shí)機(jī)建議開發(fā)商用途容積率總建面（㎡）開工時(shí)間恒泰路橋住宅2.514.1—筑城住宅2.512.3--江西嘉圓住宅3.55.0力高居住商業(yè)414.9已開工正榮住宅2.56.9上海凱潤住宅2.214.9中大住宅3.58.0廈門國貿(mào)住宅2.211.2廈門國貿(mào)住宅2.211.5江西萬科住宅3.57.62011年5月江西水利住宅3.58.0正榮住宅2.29.8正榮住宅2.210.3正榮住宅2.24.9聯(lián)發(fā)置業(yè)居住商業(yè)413.1江西銘威居住商業(yè)3.57.4基于項(xiàng)目產(chǎn)品屬性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、客群及項(xiàng)目本身工程進(jìn)度等幾方面因素綜合考慮，新景祥認(rèn)為南昌天琴灣項(xiàng)目最佳入市時(shí)機(jī)應(yīng)為2011年8月上旬，在傳統(tǒng)旺季來臨之際進(jìn)行集中發(fā)售。理由如下：1、本項(xiàng)目為改善性需求產(chǎn)品，且產(chǎn)品具有差異化及自身優(yōu)勢(shì)；2、明年區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入市，特別是以萬科為首的一線開發(fā)商明年5月動(dòng)工，10月可具備開售條件，建議在之前銷售；3、本案主要客群來自市中心及紅谷灘，且大體量拆遷可為其蓄積剛性需求；4、根據(jù)工程進(jìn)度，2011年3月開工，最快開售條件為9月，故8月上旬入市為宜。5、所處季節(jié)更有利于園林景觀示范區(qū)的展示效果入市時(shí)機(jī)建議開發(fā)商用途容積率總建面（㎡）開工時(shí)間恒泰路橋住宅第一批16#、15#、17#、18#、19#房源套數(shù)419套房源面積41773.9㎡推售時(shí)間2011年9月17日目標(biāo)去化時(shí)間3-4個(gè)月目標(biāo)去化率85%第二批11#、12#、14#、13#房源套數(shù)579套房源面積71728.08㎡推售時(shí)間2011年12月目標(biāo)去化時(shí)間3-4個(gè)月目標(biāo)去化率85%第三批1#、2#、2A#、3#、5#、7#、8#房源套數(shù)510套房源面積45876.51㎡推售時(shí)間2012年4月目標(biāo)去化時(shí)間3-4個(gè)月目標(biāo)去化率85%第四批4#、6#、9#、10#房源套數(shù)440套房源面積59037.03㎡推售時(shí)間2012年9月目標(biāo)去化時(shí)間3-4個(gè)月目標(biāo)去化率85%第四批主推A地塊31層高層，小批量，多批次，將進(jìn)程推向高潮，完美收官。第一批主推B地塊17層高層，通過國貿(mào)地產(chǎn)品牌價(jià)值、天琴灣系列產(chǎn)品展示，結(jié)合園林景觀示范區(qū)樹立項(xiàng)目形象、拔高項(xiàng)目調(diào)性為后期溢價(jià)創(chuàng)造空間；第二批主推B地塊31層高層，以更多的產(chǎn)品品質(zhì)展現(xiàn)及活動(dòng)體驗(yàn)，承接項(xiàng)目高端形象，為項(xiàng)目帶動(dòng)人氣，促成銷售；第三批主推A地塊17層高層，延續(xù)前期營銷節(jié)奏，利用前期商業(yè)氛圍及小區(qū)氛圍營造，持續(xù)蓄客推售，進(jìn)一步溢價(jià)；考慮到國貿(mào)地產(chǎn)首度踏足南昌市場(chǎng)，且朝陽洲片區(qū)形象也還有待成熟，項(xiàng)目需要拔高調(diào)性樹立高端形象，因此我司在銷售進(jìn)度方面，建議如下：第一批16#、15#、17#、18#、19#房源套數(shù)419套分批次開盤策略分批次開盤策略價(jià)格策略低開高走低開的目的是吸引市場(chǎng)視線，路線是提升價(jià)格。一般使用于普通的郊區(qū)大盤，通過低價(jià)入市聚集人氣擴(kuò)大口碑傳播高開低走適用于某些高端樓盤，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于平緩，高價(jià)入市回收資金后，剩余部分通過降價(jià)方式回收資金。穩(wěn)定價(jià)格營銷期價(jià)格始終保持相對(duì)穩(wěn)定，適用“短、平、快”的小項(xiàng)目。價(jià)格策略低開高走資金回籠計(jì)劃按照三次發(fā)售及推售價(jià)格、面積、套數(shù)情況，截止2011年12月底，按照85％的去化速度，本案預(yù)計(jì)回款資金量約為3.98億元。國貿(mào)天琴灣分階段推售計(jì)劃表

時(shí)間節(jié)點(diǎn)

年度

2011年2012年項(xiàng)目

合計(jì)

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

銷售指標(biāo)

推盤計(jì)劃

8.18一次開盤10.18二次開盤

12.28三次開盤

推盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

一房170

346868

兩房136

343468

三房

340

102136102

銷售套數(shù)合計(jì)

646

170238238

推售面積（㎡）56746

156232084220281

均價(jià)（元）

8000

82008500

回款金額

1.25億1.71億1.72億

一期推售總進(jìn)度

27.5%36.7%35.8%

資金回籠計(jì)劃按照三次發(fā)售及推售價(jià)格、面積、套數(shù)情況，截止20接待流程升級(jí)：“銀行VIP客戶專享級(jí)”案場(chǎng)經(jīng)理：根據(jù)客戶屬性安排后場(chǎng)置業(yè)顧問接待。客服經(jīng)理：負(fù)責(zé)詢問到訪客戶需求，并執(zhí)行下步指令迎賓：負(fù)責(zé)迎賓及告知控臺(tái)有客戶來訪客戶到訪后，兩名主管級(jí)人員針對(duì)客戶需求進(jìn)行后續(xù)服務(wù)。接待流程升級(jí)：“銀行VIP客戶專享級(jí)”案場(chǎng)經(jīng)理：根據(jù)客戶客戶進(jìn)門車行進(jìn)入步行進(jìn)入“無水洗車”門童拉門客服經(jīng)理詢問客戶需求通知案場(chǎng)經(jīng)理安排人員接待通知原置業(yè)顧問進(jìn)行接待第一次到訪有預(yù)約置業(yè)顧問接待全流程，邀請(qǐng)客戶就坐客戶入座置業(yè)顧問請(qǐng)根據(jù)茶水單進(jìn)行點(diǎn)餐，并通知水吧進(jìn)行制作深度洽談，與客戶保持良好的溝通氛圍保持聯(lián)絡(luò)客戶離開置業(yè)顧問送別客戶至停車場(chǎng)/銷售中心大門吧臺(tái)人員送茶水半敞開式的預(yù)約接待模式，打破常規(guī)的“置業(yè)顧問排排坐”概念，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式營銷理念?？蛻暨M(jìn)門車行進(jìn)入步行進(jìn)入“無水洗車”門童拉門客服經(jīng)理詢問客戶人員：“高標(biāo)準(zhǔn)選撥，高強(qiáng)度、高質(zhì)量培訓(xùn)”女性：年齡：20-25歲身高：165CM以上美麗動(dòng)人、氣質(zhì)高雅男性：年齡：20-29歲身高：178CM以上帥氣俊朗、風(fēng)度翩翩軍事化的管理模式，嚴(yán)格的培訓(xùn)體系，專業(yè)素養(yǎng)全面提升！人員：“高標(biāo)準(zhǔn)選撥，高強(qiáng)度、高質(zhì)量培訓(xùn)”女性：男性：軍事化的銷售道具：蕪湖首屈一指常規(guī)的激光指示筆：質(zhì)量較差光源弱指示不清晰電源來自紐扣電池提升強(qiáng)光鐳射筆：經(jīng)久耐用光源強(qiáng)，可直射1-2KM指示相當(dāng)清晰電源為可充電式鋰電池銷售道具：蕪湖首屈一指常規(guī)的激光指示筆：提升強(qiáng)光鐳射筆：人手配備一臺(tái)，別于腰間，佩戴耳機(jī)。客戶進(jìn)門及時(shí)通知，避免現(xiàn)場(chǎng)的大聲喧嘩。客戶點(diǎn)餐后的及時(shí)溝通。現(xiàn)場(chǎng)銷售逼定的SP配合。銷售道具：蕪湖首屈一指人手配備一臺(tái)，別于腰間，佩戴耳機(jī)。銷售道具：蕪湖首屈一指IPAD作為目前市場(chǎng)上最為高端的平板電腦，更加符合國貿(mào)項(xiàng)目的整體品質(zhì)。電子樓書戶型單頁區(qū)域規(guī)劃區(qū)域簡(jiǎn)介常規(guī)文件夾戶型圖紙貸款利率表置業(yè)計(jì)劃書名片客戶大卡筆、便簽提升置業(yè)計(jì)劃銷售道具：蕪湖首屈一指IPADIPAD作為目前市場(chǎng)上最為高端的平板電腦，更加符合國貿(mào)項(xiàng)目的增設(shè)客戶專屬屬性常規(guī)登記表客戶喜歡的飲品；客戶是否吸煙；客戶所開車系；客戶的結(jié)婚紀(jì)念日；…銷售道具：蕪湖首屈一指增設(shè)客戶專屬屬性常規(guī)登記表客戶喜歡的飲品；客戶是否吸煙；客戶職業(yè)品德、專業(yè)能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績(jī)除常規(guī)培訓(xùn)之外，根據(jù)市場(chǎng)變化及階段行銷要求展開不定期提升培訓(xùn)，加強(qiáng)精神鼓舞及職業(yè)操守深化；新景祥獨(dú)有的新動(dòng)力培訓(xùn)和分層儲(chǔ)備培訓(xùn)將提供提升團(tuán)隊(duì)人員的專業(yè)能力的平臺(tái)；不定期安排團(tuán)隊(duì)參觀高檔、同質(zhì)樓盤，體驗(yàn)先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)及銷服品質(zhì)，進(jìn)行自我檢驗(yàn)和提高從“德、能、勤、績(jī)”四大方面開展培訓(xùn)崗位培訓(xùn)體系職業(yè)品德、專業(yè)能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績(jī)從“德、能、勤、績(jī)”四項(xiàng)目賣點(diǎn)，優(yōu)劣勢(shì)分析周邊配套分析競(jìng)品定調(diào)和分析深化統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)說辭、答客問銷售道具介紹強(qiáng)化不間斷模擬對(duì)練項(xiàng)目的廣告訴求重點(diǎn)的講解房產(chǎn)新政收集及解讀金融風(fēng)險(xiǎn)及貨款知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)心理素質(zhì)的養(yǎng)成認(rèn)識(shí)代銷業(yè)高端服務(wù)和禮儀培訓(xùn)明確銷售流程和銷售動(dòng)線銷售技巧及團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)培訓(xùn)考核……五礦御江金城項(xiàng)目崗位培訓(xùn)設(shè)計(jì)崗位培訓(xùn)體系項(xiàng)目賣點(diǎn)，優(yōu)劣勢(shì)分析金融風(fēng)險(xiǎn)及貨款知識(shí)五礦御江金城項(xiàng)目崗位培樹立管理上的“靈魂人物”執(zhí)行績(jī)效＆雙重管理機(jī)制，不僅是案場(chǎng)管案場(chǎng)，還要公司管案場(chǎng)營造良好的案場(chǎng)氛圍銷售管理注重細(xì)化項(xiàng)目管控制度設(shè)計(jì)樹立管理上的“靈魂人物”執(zhí)行績(jī)效＆雙重管理機(jī)制，不僅是案場(chǎng)管項(xiàng)目部崗位架構(gòu)及崗位設(shè)置項(xiàng)目決策管理指導(dǎo)手冊(cè)購房客戶滿意度調(diào)查管理制度管理制度管理流程業(yè)務(wù)表單管理表格項(xiàng)目部管理流程……新景祥項(xiàng)目部營銷事務(wù)流程新景祥項(xiàng)目管理項(xiàng)目部銷售管理制度\項(xiàng)目部案場(chǎng)管理制度項(xiàng)目部業(yè)務(wù)流程項(xiàng)目部客戶接待服務(wù)規(guī)范……業(yè)務(wù)表格……精細(xì)化制度設(shè)計(jì)規(guī)范化操作流程項(xiàng)目部崗位架構(gòu)及崗位設(shè)置項(xiàng)目決策管理指導(dǎo)手冊(cè)購房客戶滿意度調(diào)來電登記表執(zhí)行要點(diǎn)：設(shè)立控官制度，晨會(huì)、輪序、突發(fā)情況處理，來電登記，確保來電一個(gè)不漏；控官休息時(shí)要有補(bǔ)位控官。執(zhí)行要點(diǎn)：1、控臺(tái)配置6個(gè)銷售人員，按輪序輪崗接待客戶。2、置業(yè)顧問做好電話回訪，每3天書面匯報(bào)電話回訪情況，確保來電轉(zhuǎn)來訪的比例?？嘏_(tái)輪崗執(zhí)行要點(diǎn)：1、客戶姓、電話、地址等重要信息需登記備案。2、接待流程不應(yīng)少于5分鐘。來訪登記表執(zhí)行要點(diǎn)：1、了解客戶基本狀況（居住狀況、置業(yè)動(dòng)機(jī)、置業(yè)需求、置業(yè)能力、認(rèn)知途徑等）。2、洞察消費(fèi)者產(chǎn)品志愿、置業(yè)心態(tài)、置業(yè)愿景等。3、接洽過程需詳細(xì)備案，填寫客戶大卡并錄入明源系統(tǒng),交由銷售經(jīng)理審批?？蛻舸罂髟翠浫霐?shù)據(jù)化管理建議來電登記表執(zhí)行要點(diǎn)：執(zhí)行要點(diǎn)：控臺(tái)輪崗執(zhí)行要點(diǎn)：來訪登記表執(zhí)客戶回訪執(zhí)行要點(diǎn)：1、來訪轉(zhuǎn)回訪應(yīng)設(shè)定比例標(biāo)準(zhǔn)。2、短信式回訪，如客戶出門后，銷售人員及時(shí)發(fā)短信，告知客戶手機(jī)號(hào)碼，便于及時(shí)溝通聯(lián)系。3、按照客戶接待流程規(guī)定定期電話回訪，與客戶聯(lián)絡(luò)感情，實(shí)時(shí)了解客戶動(dòng)態(tài)及需求。4、每次回訪需及時(shí)記錄備案，錄入明源及客戶大卡,并在每天銷售管理日?qǐng)?bào)中進(jìn)行登記,不斷更新客戶信息，做好日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表和月報(bào)表數(shù)據(jù)錄入?？蛻艋卦L建議客戶回訪執(zhí)行要點(diǎn)：客戶回訪建議公司對(duì)案場(chǎng)的直效管理對(duì)案場(chǎng)的間接監(jiān)管獎(jiǎng)金分配績(jī)效考核人員任免來電來訪表的定期審核明源系統(tǒng)的定期審核工資獎(jiǎng)金績(jī)效項(xiàng)目銷售管理報(bào)表審核績(jī)效管理--雙線管理機(jī)制建議公司對(duì)案場(chǎng)的直效管理對(duì)案場(chǎng)的間接監(jiān)管獎(jiǎng)金分配績(jī)效考核人員任免營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表渠道策略活動(dòng)策略客戶關(guān)系策略媒體費(fèi)用預(yù)測(cè)推廣策略營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑渠道建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃附近企事業(yè)單位洪城大市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫南昌新景祥數(shù)據(jù)庫人員行銷小眾實(shí)效媒體項(xiàng)目領(lǐng)地包裝售樓處包裝紅角洲大學(xué)城老師棚戶改造區(qū)情景樣板房看房通道包裝渠道建設(shè)“莫斯科保衛(wèi)”行動(dòng)“珍珠港”行動(dòng)“特洛伊木馬”行動(dòng)“馬其諾防線”行動(dòng)渠道建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃附近企事業(yè)單位洪城大市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫南昌新景祥數(shù)據(jù)活動(dòng)策略活動(dòng)目的：高嫁接別墅高端形象，借勢(shì)朝陽洲，利用別墅新品發(fā)布會(huì)，炒作區(qū)域價(jià)值與別墅高端形象，為產(chǎn)品入市制造懸念

活動(dòng)時(shí)間：2011年8月活動(dòng)地點(diǎn)：凱萊大酒店活動(dòng)對(duì)象：政府官員、業(yè)界、媒體、合作單位媒體配合:報(bào)廣、電視、網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)形式：南昌區(qū)域負(fù)責(zé)人介紹項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、合作團(tuán)隊(duì)以及入市節(jié)奏等；媒體答疑互動(dòng)；現(xiàn)場(chǎng)舉辦互動(dòng)文藝表演活動(dòng)墅造朝陽洲-朝陽洲第一墅商2011南昌別墅年會(huì)暨正榮集團(tuán)別墅產(chǎn)品發(fā)布會(huì)活動(dòng)策略活動(dòng)目的：高嫁接別墅高端形象，借勢(shì)朝陽洲，利用別墅媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑戰(zhàn)市場(chǎng)情況與預(yù)判客戶構(gòu)成與判斷開發(fā)策略產(chǎn)品策略服務(wù)策略銷售策略推廣策略營銷總控表營銷總控表營銷總綱框架詳析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目形象定位體系回顧項(xiàng)目目標(biāo)與挑如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱課件目錄五、營銷總綱的寫作創(chuàng)新與注意事項(xiàng)目錄營銷總綱創(chuàng)新與注意事項(xiàng)寫作創(chuàng)新對(duì)于營銷總綱，是最能體現(xiàn)一個(gè)公司綜合能力的報(bào)告，包括市場(chǎng)調(diào)研能力、市場(chǎng)預(yù)判能力、策劃能力、銷售執(zhí)行能力等。因此，我們?cè)趯懽鳡I銷總綱時(shí)，必須在不同的點(diǎn)上尋求適合開發(fā)商需求的突破，如產(chǎn)品策略、開發(fā)策略、啟動(dòng)策略等。在寫作營銷總綱之前，需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行協(xié)調(diào)分工明確開發(fā)商意圖后進(jìn)行資料整合、項(xiàng)目對(duì)比借鑒，然后開始營銷總綱的創(chuàng)作。寫作創(chuàng)新注意事項(xiàng)營銷總綱創(chuàng)新與注意事項(xiàng)寫作創(chuàng)新對(duì)于營銷總綱，是最能體現(xiàn)一個(gè)公營銷總綱創(chuàng)新與注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)根據(jù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，營銷總綱的寫作，以下因素值得注意：（1）PPT頁面美觀、字體統(tǒng)一、具有較強(qiáng)的閱讀體驗(yàn)；（2）團(tuán)隊(duì)協(xié)同創(chuàng)作，一定要最后主策劃師進(jìn)行統(tǒng)一編排，包括遣詞造句的風(fēng)格都要統(tǒng)一；（3）根據(jù)營銷總綱總體目標(biāo)進(jìn)行創(chuàng)作，要求邏輯性強(qiáng)，勿求大而全，但求精準(zhǔn)把握項(xiàng)目營銷核心問題；寫作創(chuàng)新注意事項(xiàng)營銷總綱創(chuàng)新與注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)根據(jù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，營銷總綱的寫作，我們的使命：為客戶提供卓越的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)解決方案，成為美好生活推動(dòng)者。我們的使命：《如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱》新景祥策劃代理業(yè)務(wù)全價(jià)值鏈----業(yè)務(wù)實(shí)操培訓(xùn)課件2011版《如何撰寫項(xiàng)目營銷總綱》新景祥策劃代理業(yè)務(wù)全價(jià)值鏈----業(yè)新景祥策劃代理全價(jià)值鏈流程體系：前期市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位產(chǎn)品定位及魅力化策劃營銷管理與執(zhí)行整合營銷傳播項(xiàng)目拓展售后服務(wù)及客戶管理新景祥策劃代理全價(jià)值鏈流程體系：前期市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品本課