合肥市區(qū)房價變動影響因素分析提要2006年以來，合肥市區(qū)房地產價格總體呈上漲態(tài)勢。本文結合合肥市區(qū)實際情況，對影響房地產變動的主要因素進行分析，進而提出促進房地產市場健康發(fā)展的對策建議。關鍵詞:房地產價格；規(guī)范市場；政府宏觀調控房價問題一直是社會關注的熱點問題，隨著社會的進步和發(fā)展，首先要解決人們的基本需求，住是基本需求之一，而住房問題的核心就是房價問題，隨著經濟白^發(fā)展，房地產已成為居民的消費和投資熱點，同時亦是國民經濟的主要支柱產業(yè)。一、合肥市房地產價格變動情況近年來，由丁我國城市化進程加快，我國大部分地區(qū)房價呈上升趨勢，合肥也不例外。2006?2009年合肥平均房價從3,302.7元/平方米漲到4,232元/平方米，同比增長28.16%。根據CRIC系統(tǒng)監(jiān)測，從2006年開始，合肥環(huán)線商品房成交均價呈現(xiàn)出不同程度的增長，如圖1所示。（圖1就具體數據來看，其成長趨勢表現(xiàn)為以下幾個特點：（一各環(huán)線商品房成交均價均呈現(xiàn)出大幅上升態(tài)勢，離市中心越近的成交均價增長越快。一環(huán)內2006?2009年商品房成交均價年均增長率為10.71%,一二環(huán)為10.67%二環(huán)外為9.97%o（二環(huán)線商品房成交均彳的差距正在擴大，離市中心距離越近，差距越大。2006年一環(huán)內與一二環(huán)商品房成交均價相差677元，2009年兩者相差8982006年一二環(huán)與二環(huán)外商品房成交均價相差464元，2009年兩者相差673乂L?o（三離市中心越近的位置，相對價格越高，市中心地段的價值在整個合肥城市環(huán)線布局中的優(yōu)越性初見端倪，但一二環(huán)、二環(huán)外的價格區(qū)間仍然比較集中，沒有拉開顯著的級差。2006年一二環(huán)商品房成交均價是一環(huán)內均價的83.13%,2009年是83.06%;2006年二環(huán)外商品房成交均價是一環(huán)內均價的71.57%,2009年是70.37%。二、合肥房地產價格變動的影響因素（一合肥城市化進程加快帶動房價上漲。2008年中部六省省會中，合肥的均價在4,000元/平方米左右，相對來說發(fā)展還是比較平穩(wěn)的。但近年自合肥大建設以來，因為城市基礎設施發(fā)生脫胎換骨的變化，城市化進程等加快。高架的建設、濱湖的發(fā)展、輕軌的修建、建設區(qū)的新面貌等都證實著這個城市在飛速上升中。加上外來人口的不斷擴張也增加了房屋上的剛性需求以及城市居民自我提高中的改善型需求。在這樣的大環(huán)境下，房價必然受其影響。按照合肥城市規(guī)劃,到2010年城市人口達到300萬,城市化率達到62%,目前距離這個目標還有很大的距離。如果能夠完成整個規(guī)劃，合肥現(xiàn)在每年以20萬人口增長以及一些流動人口，會給房地產業(yè)帶來需求量。（二二手房交易減免稅費政策的影響。2008年的金融風暴使全國各產業(yè)都受到很大的挫折。進入2008年,日益趨緊的信貸政策使合肥不少房產商都遭遇融資難題”在緊縮貨幣政策下，銀行幾乎無一例外地收縮公司貸款，削減了對房地產企業(yè)的開發(fā)貸款。2009春節(jié)前國家出臺了二手房交易減免稅費的政策，由于與2008年相比貨幣政策較為寬松，使二手房交易迅速的活躍起來，同時也帶動了一手房和新房的交易上升。2011年貨幣政策又轉變得有所緊縮，通貨膨脹的形勢也日益嚴重，隨著用工等各個方面成本的增加，房地產市場也必然面臨尷尬的局面，2011年的房地產形勢不容樂觀，以至于二手房市場不容樂觀。（三供需矛盾造成房價上漲。隨著人們生活水平的提高，人們對住房的需求大大提高，小店換大店，舊房換新房，許多百姓積極的改善自己的住房條件和居住環(huán)境，城市新增人口對住房的需求，城市改造拆遷，對一些發(fā)達地區(qū)的沿海城市來說，房屋的購買者有一部分人是來自其他城市，甚至國外。這些都壯大了新房購買者的隊伍。使得供求關系失衡，形成供需矛盾，使得房屋價格不斷上漲。（四開發(fā)商之間的競爭，購房者之間的競爭。在一個收入不斷拉大的社會里，理論上房價應該很低，房價應迅速下降，但迄今為止房價并沒有形成快速下降的局面，而是形成不斷上漲，其原因是房產開發(fā)商之間的相互競爭、購房者之間的競爭，都會抬高房價，百姓或主動，當然更多的是被動地接受房價過高的這個情況。（五購房者畸形的消費觀念。一是居民的自住性的需求；二是富人的投機需求。房價居高不下在一定程度上與部分購房者畸形的住房消費觀念是分不開的。一些購房者非理性消費，過分強調房屋投資、增值的附加功能，面對奇高的房價，現(xiàn)實是全民參與囤房、炒房，因為囤房、炒房在所有投資中收益是最大的。這樣的消費觀念只會促進房價上漲。三、促進房地產市場健康持續(xù)發(fā)展的對策建議房價居高不下，高房價增加了百姓的顧慮，制約了百姓的消費，作為支柱產業(yè)，住房問題解決的好壞直接影響國民經濟的持續(xù)發(fā)展和社會的安定團結。（一增加中低價位住房的供應量，限制開發(fā)高檔住宅房。鼓勵廉租房、經濟適用房、普通商品房的供應量，大力發(fā)展低價房，保證買不起房的老百姓也能安居，通過分流購房者來保證房價不會被操縱。對政府部門來說，控制房價過快增長的一個行之有效的辦法就是控制高檔次住宅項目的開發(fā)，鼓勵開發(fā)商興建能滿足多數百姓需求的廉租房和面積相對小的住宅項目。通過大力發(fā)展低價房,解決房地產市場價格居高不下的問題。中國人口多，土地資源相對稀缺。在這種情況下,政府部門應進一步限制別墅類等高檔住宅的興建，多為百姓提供一些房屋造價適中的住宅。（二加強房地產市場的規(guī)范化管理。合理制定有關政策，政府不能僅僅是出臺文件，更重要的是落到實處，強化公眾對房地產開發(fā)實施的監(jiān)督，加快對規(guī)劃審批的監(jiān)控體系建設，進一步健全對房地產、市政公用市場的監(jiān)督制度，加強對土地、建筑后續(xù)工程的監(jiān)管。對發(fā)現(xiàn)的問題要嚴肅處理，對房地產公司的違規(guī)行為要有統(tǒng)一的法律規(guī)定，耍加快廉租房建設，為廣大生活困難群眾提供便利住房。另外也應積極科學、合理地引導輿論，提高房價的透明度。（三調節(jié)好住房供求關系?，F(xiàn)實樓價已持續(xù)上漲，最大的原因是供不應求，在我國住房實行市場機制的同時，就應該建立住房宏觀調控機制，調節(jié)好供求關系，使其保持穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。一是使住房總供給與總需求保持基本平衡；二是解決地區(qū)之間住房發(fā)展不平衡的狀況，使我國住房走上正的發(fā)展軌道。（四）建立科學的土地供應制度，制止炒地現(xiàn)象，有效降低地價。建立科學的土地供應制度，通過制度和調整土地供應計劃來控制房地產投資規(guī)模和結構，降低土地出讓金收益，以降低房價中的土地開發(fā)成本，提高普通住房用地的供應量。（五）發(fā)揮稅收政策，抑制高房價。為有效發(fā)揮稅收政策對房價的調節(jié)作用，切實達到長期穩(wěn)定的效果。房產稅作為國家調控人民住房水平的，必須制定完善統(tǒng)一的征收標準，從法律層面上固定下來，以達到長期穩(wěn)定調控的效果合理征收房產稅，切實保護百姓的合理住房需求。房產稅征收稅率過高，不利于房地產的長遠發(fā)展，更不利于滿足人們的住房需求，稅率太低，達不到控制房價過高的目的，從長遠利益考慮，征收房地產稅應該是按照當地工薪階層的平均工資水平為基準。為有效發(fā)揮稅收對房價的調控作用，需要合理選擇稅收制度，優(yōu)化稅制結構，完善稅制體系，增加地方政府的財政收入；縮小貧富差距，促進社會和諧發(fā)展。規(guī)主要參考文獻：[1][2]葛百.合肥市環(huán)線房價趨勢分析[J].易