2023年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析通關(guān)考試題庫帶答案解析單選題（共80題）1、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應寫在（）標記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B2、（）是正確的說法。A.C語言程序必須經(jīng)過編譯才能運行B.腳本語言程序只能在瀏覽器中執(zhí)行C.JavaScript是一種超文本標記語言D.在可視化編程中，源程序不能被編譯【答案】A3、如果計算機斷電，則（）中的數(shù)據(jù)會丟失。A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C4、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子應簡潔B.句子搭配要得當C.句子邏輯性嚴密D.可運用非標準詞匯【答案】D5、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)被選定為征收評估機構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.由征收部門對備選估價機構(gòu)進行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定B.由被征收人推選的代表對備選評估機構(gòu)進行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定C.由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定D.由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定【答案】D6、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應寫在（）標記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B7、某種部件使用在10000臺計算機中，運行工作1000小時后，其中20臺計算機的這種部件失效，則該部件千小時可靠度R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D8、已知N個數(shù)已存入數(shù)組A[1…M]的前N個元素中（N＜M），為在A[i]（1≤i≤N）之前插入一個新數(shù)，應先（），以挪出一個空閑位置插入該數(shù)。A.從A[i]開始直到A[l]，每個數(shù)向后移動一個位置B.從A[1]開始直到A[i]，每個數(shù)向后移動一個位置C.從A[i]開始直到A[N]，每個數(shù)向前移動一個位置D.從A[N]開始直到A[i]，每個數(shù)間后移動一個位置【答案】D9、某地區(qū)有1000人參加了程序員考試(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。據(jù)此可以推斷，至少有（）人這兩個科目的成績同時在45分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C10、甲公司開發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設工程許可證，規(guī)劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了兩間宿舍，共計500㎡，因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。A.按照預算額計算在建工程價值B.按工程已結(jié)算額計算在建工程價值C.按綜合完成的形象進度計算在建工程價值D.按綜合完成的形象進度和折舊因素計算在建工程價值【答案】D11、網(wǎng)絡中某些用戶只能接收但不能發(fā)送Email，此時管理員應檢查（）。A.Email服務器是否與網(wǎng)絡連通B.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denySMTP設置C.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denyany設置D.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denypop3設置【答案】B12、一組對象以定義良好但是復雜的方式進行通信，產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（）模式，用一個中介對象來封裝一系列的對象交互，從而使各對象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨立地改變它們之間的交互。此模式與（請作答此空）模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對象封裝了其他對象間的通信，而后者通過引入其他對象來分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】D13、以下關(guān)于C/C++程序變量的敘述中，錯誤的是（）。A.變量實際上是存儲位置的名字B.變量都具有類型屬性C.變量必須先聲明，然后才能引用D.除了賦值運算，其他運算都不能改變變量的值【答案】D14、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。A.依照市、縣人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進行評估C.該自建房屋未進行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應當予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認定為合法，按照合法建筑進行評估【答案】A15、軟件測試中的α測試由用戶在軟件開發(fā)者指導下完成，這種測試屬于（）階段的測試活動。A.單元測試B.集成測試C.系統(tǒng)測試D.確認測試【答案】D16、采用面向?qū)ο蟪绦蛟O計語言C++/Java進行系統(tǒng)實現(xiàn)時，定義類S及其子類D。若類S中已經(jīng)定義了一個虛方法intfun(inta，intb)，則方法（44）不能同時在類S中。D中定義方法intfun(inta，intb)，這一現(xiàn)象稱為（45）。A.覆蓋/重置B.封裝C.重載/過載D.多態(tài)【答案】A17、系統(tǒng)測試計劃應該在軟件開發(fā)的()階段制定。A.需求分析B.概要設計C.詳細設計D.系統(tǒng)測試【答案】A18、全身經(jīng)穴數(shù)目是A.359B.365C.349D.362【答案】D19、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進行了抵押評估。A.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，適宜比較法B.臨街商業(yè)房地產(chǎn)出租實例較多，適宜收益法C.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，出租實例多，既可選用比較法也可選用收益法D.臨街商業(yè)房地產(chǎn)的建造成本資料完善，適宜成本法【答案】C20、已知X=－73，若采用8位機器碼表示，則[X]原=（），[X]補=（）。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A21、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子簡潔，概括性強B.搭配得當C.邏輯嚴密D.用詞簡練、標準【答案】D22、不能作為類成員的是（）。A.自身類對象B.自身類對象的引用C.自身類對象的指針D.另一個類的對象【答案】A23、函數(shù)調(diào)用采用“（）”方式時，系統(tǒng)將實參的地址傳遞給形式參數(shù)。A.傳值調(diào)用B.引用調(diào)用C.宏調(diào)用D.內(nèi)部調(diào)用【答案】B24、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進行了抵押評估。A.原規(guī)劃審批文件B.房屋預售許可證C.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證D.國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證【答案】D25、確認測試主要涉及的文檔是（）。A.詳細設計說明書B.概要設計說明書C.需求規(guī)格說明書D.源程序【答案】C26、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)被選定為征收評估機構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日B.評估房屋征收價值時需要考慮抵押、查封等因素的影響C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值D.對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價值【答案】B27、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設計文檔和代碼以增強可讀性，這種行為屬于（50）維護。A.正確性B.適應性C.完善性D.預防性【答案】C28、InClanguage，（）areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A29、用戶交互界面設計的易用性原則不包括()。A.用戶交互界面盡量由業(yè)務人員設計B.所用名詞和術(shù)語盡量采用業(yè)務用語C.功能菜單盡量與業(yè)務劃分基本一致D.操作流程盡量與業(yè)務流程基本一致【答案】A30、動態(tài)數(shù)據(jù)流機最突出的特點是（）。A.需要程序記數(shù)器來實現(xiàn)B.數(shù)據(jù)流令牌無標號C.令牌帶上標號D.同步由門(Latch)寄存器來實現(xiàn)【答案】C31、在while型循環(huán)結(jié)構(gòu)中，（）。A.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)等于循環(huán)條件的判斷次數(shù)B.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)多于循環(huán)條件的判斷次數(shù)C.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)少于循環(huán)條件的判斷次數(shù)D.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)與循環(huán)條件的判斷次數(shù)無關(guān)【答案】C32、在一系統(tǒng)中，不同類對象之間的通信的一種構(gòu)造稱為(請作答此空)，一個對象具有多種形態(tài)稱為()。A.屬性B.封裝C.類D.消息【答案】D33、事務管理的特性敘述不正確的是A.事務管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔離性（Isolation）、（4）持續(xù)性（永久性）（Durability）B.原子性（Atomicity）是指數(shù)據(jù)庫的邏輯工作單位。C.隔離性（Isolation）是指可以被其他事務干擾。D.持續(xù)性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改變就是永久性的【答案】C34、在高級程序設計語言中，對程序員來說，數(shù)據(jù)類型限定了（）。A.變量的值域和操作B.變量的存取方式C.數(shù)據(jù)的存儲媒體D.過程中參數(shù)的傳遞方式【答案】A35、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語句應該是：A.SET價格=‘價格*1.05’B.SET價格=價格*1.05C.Modify價格=‘價格*1.05’D.Modify價格=價格*1.05【答案】B36、某C語言程序中有表達式x%m（即x被m除取余數(shù)），其中，x為浮點型變量，m為整型非0常量，則該程序在（）時會報錯，該錯誤屬于（31）錯誤。A.邏輯B.語法C.語義D.運行【答案】C37、用補碼表示的8位二進制數(shù)11100000，其值為十進制數(shù)（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B38、（）：Acollectionofrelatedinformation，organizedforeasyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B39、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A40、對于長度為11的順序存儲的有序表，若采用折半查找（向下取整），則找到第5個元素需要與表中的（）個元素進行比較操作（包括與第5個元素的比較）。A.5B.4C.3D.2【答案】B41、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設開發(fā)法【答案】C42、程序語言的語句從功能上大體可分為()兩大類。A.聲明語句和可執(zhí)行語句B.簡單語句和復雜語句C.順序語句和判定語句D.程序語句和注釋語句【答案】A43、面向?qū)ο蟪绦蛟O計中，采用（）機制實現(xiàn)共享類中的方法和數(shù)據(jù)。A.公用調(diào)用B.封裝C.動態(tài)綁定D.繼承【答案】D44、AWeb（）isoneofmanysoftwareapplicationsthatfunctionastheinterfacebetweenauserandtheInternet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B45、對具有n個元素的有序序列進行二分查找時，（）。A.查找元素所需的比較次數(shù)與元素的位置無關(guān)B.查找序列中任何一個元素所需要的比較次數(shù)不超過[log2（n+1）]C.元素位置越靠近序列后端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少D.元素位置越靠近序列前端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少【答案】B46、確認測試主要涉及的文檔是（）。A.詳細設計說明書B.概要設計說明書C.需求規(guī)格說明書D.源程序【答案】C47、電子政務的應用模式有3種，其中不包括（）。A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】B48、詳細的項目范圍說明書是項目成功的關(guān)鍵，（）不屬于項目范圍定義的輸入。A.項目章程B.項目范圍管理計劃C.批準的變更申請D.項目文檔管理方法?！敬鸢浮緿49、關(guān)于用戶界面（UI）測試的敘述中，不正確的是（）。A.UI測試的目的是檢查界面風格是否滿足用戶要求，用戶操作是否友好B.由于同一軟件在不同設備上的界面可能不同，UI測試難以自動化C.UI測試一般采用白盒測試方法，并需要設計測試用例D.UI測試是軟件測試中經(jīng)常做的、很繁瑣的測試【答案】C50、Oneofthegreatestfeaturesofahome（）istheabilitytoshareoneInternetconnectionsimultaneouslyovertwoormorecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C51、在（）時，一般需要進行兼容性測試。A.單元測試B.系統(tǒng)測試C.功能測試D.集成測試【答案】B52、操作數(shù)“00000101”與“00000101”執(zhí)行邏輯（）操作后，運算結(jié)果“00000000”A.或B.與C.異或D.與非【答案】C53、著作權(quán)法中，計算機軟件著作權(quán)保護的對象是（）。A.硬件設備驅(qū)動程序B.計算機程序及其開發(fā)文檔C.操作系統(tǒng)軟件D.源程序代碼【答案】B54、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.房屋所有權(quán)注銷登記B.房屋所有權(quán)初始登記C.房屋所有權(quán)變更登記D.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記【答案】D55、網(wǎng)絡中某些用戶只能接收但不能發(fā)送Email，此時管理員應檢查（）。A.Email服務器是否與網(wǎng)絡連通B.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denySMTP設置C.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denyany設置D.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denypop3設置【答案】B56、程序以解釋方式運行時，不（）。A.進行詞法分析B.進行語法分析C.進行語義分析D.產(chǎn)生目標程序文件【答案】D57、根據(jù)過去的一些數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗模型，人們往往可以總結(jié)出某種規(guī)律。按照這種規(guī)律，又可以對不久的未來做大致的預測。例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致為二次多項式，則f(3)大致為()。A.2B.3C.5D.4【答案】D58、評價計算機系統(tǒng)性能時，MIPS是衡量（）的一種單位。A.時鐘頻率B.運算速度C.系統(tǒng)可靠性D.系統(tǒng)失效率【答案】B59、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.假設開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】C60、OutlookExpress是一個（）處理程序。A.文字B.表格C.電子郵件D.幻燈片【答案】C61、測試四個程序模塊共發(fā)現(xiàn)了42個錯，則()。A.至少有1個模塊至少有11個錯B.至少有1個模塊至少有12個錯C.至少有2個模塊都至少有11個錯D.至多有2個模塊都至多有14個錯【答案】A62、需編譯運行的程序，其（）錯誤在編譯時不能發(fā)現(xiàn)。A.邏輯B.語法C.括號不匹配D.關(guān)鍵字拼寫【答案】A63、用戶界面設計的原則不包括（56）A.適合用戶的業(yè)務領域和操作習慣B.保持界面元素、布局與術(shù)語的一致性C.提供反饋機制，注重用戶體驗D.按照五年后的發(fā)展潮流進行時尚設計【答案】D64、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進行了抵押估價。A.由于該房屋已出租，抵押人甲公司未告知銀行，所以抵押價值中不考慮租賃的影響B(tài).雖然該房屋已出租，若甲公司不能按期還貸，在處置抵押房地產(chǎn)時，該租賃合同對新的受讓人沒有約束C.該房屋的抵押建筑面積應為3500m2D.該房屋的抵押建筑面積應為4000m2【答案】C65、已知N個數(shù)已存入數(shù)組A[1…M]的前N個元素中（N＜M），為在A[i]（1≤i≤N）之前插入一個新數(shù)，應先（），以挪出一個空閑位置插入該數(shù)。A.從A[i]開始直到A[l]，每個數(shù)向后移動一個位置B.從A[1]開始直到A[i]，每個數(shù)向后移動一個位置C.從A[i]開始直到A[N]，每個數(shù)向前移動一個位置D.從A[N]開始直到A[i]，每個數(shù)間后移動一個位置【答案】D66、數(shù)據(jù)字典存放的是（）。A.數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)軟件B.數(shù)據(jù)定義語言DDLC.數(shù)據(jù)庫應用程序D.各類數(shù)據(jù)描述的集合【答案】D67、CPU主要由運算單元（ALU）、控制單元（CU）、寄存器和時序電路組成，對指令進行譯碼的功能是由（）實現(xiàn)的。A.運算單元B.控制單元C.寄存器D.時序電路【答案】B68、信貸額度關(guān)系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三個屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費。下表為關(guān)系credit-in的一個具體實例。若要查詢每個用戶還能花費多少，相應的SQL語句應為：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B69、軟件工程的基本原理不包括（）。A.分段管理軟件開發(fā)，將復雜問題簡化處理B.開發(fā)團隊成員要盡量多，有利于集思廣益C.記錄軟件每個版本的狀態(tài)，嚴格版本控制D.不斷積累和改進軟件過程實踐經(jīng)驗和技術(shù)【答案】B70、敏捷開發(fā)的原則不包括（）。A.使用分階段的計劃來管理流程，并詳細地編寫開發(fā)文檔B.歡迎需求變化，并利用這種變化來提高用戶的競爭優(yōu)勢C.盡早并持續(xù)地發(fā)布并交付有價值的軟件以滿足用戶需求D.無論團隊內(nèi)外，面對面的交流始終是最有效的溝通方式【答案】D71、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B72、某種部件使用在10000臺計算機中，運行工作1000小時后，其中20臺計算機的這種部件失效，則該部件千小時可靠度R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D73、若程序中使用的變量未設置初始值，則（）A.編譯時一定出錯B.運行時一定會出錯C.鏈接時一定出錯D.運行結(jié)果可能出錯【答案】D74、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.估價對象每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語C.從財務報告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想D.這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C75、旅館房地產(chǎn)有其自身特點，對旅館房地產(chǎn)進行估價時需結(jié)合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.客房服務是星級酒店的主要功能，客房收益可通過市場調(diào)查獲取房間單價/天.入住率.平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取B.星級酒店的商場一般采用出租經(jīng)營，其收益根據(jù)租金水平求取C.星級酒店出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或比較法求取D.不同功能用房應根據(jù)其具有的不同功能及經(jīng)營狀況.收益能力分別估算其收益【答案】B76、DoS攻擊的目的是（）。A.獲取合法用戶的口令和帳號B.使計算機和網(wǎng)絡無法提供正常的服務C.遠程控制別人的計算機D.監(jiān)聽網(wǎng)絡上傳輸?shù)乃行畔ⅰ敬鸢浮緽77、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)被選定為征收評估機構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.由征收部門對備選估價機構(gòu)進行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定B.由被征收人推選的代表對備選評估機構(gòu)進行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定C.由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定D.由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定【答案】D78、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B79、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中，由于有了()，所以父類的數(shù)據(jù)和方法可以應用于子類。A.繼承性B.封裝性C.抽象性D.多態(tài)性【答案】A80、旅館房地產(chǎn)有其自身特點，對旅館房地產(chǎn)進行估價時需結(jié)合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.經(jīng)營管理B.建筑結(jié)構(gòu)C.建筑類型D.建筑等級【答案】A大題（共15題）一、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當時的評估值低很多，銀行認為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復核估價。、復核估價時應如何確定j價值時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？、復核估價的估價目的和價值類型應如何表述？【答案】1.本題考查的是復核估價。復核估價時，若甲機構(gòu)在確定價值時點時無誤，應以甲機構(gòu)的價值時點為復核估價的價值時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應以原價值時點時的狀況為準。2本題考查的是復核估價。復核估價的估價目的應表述為：受××銀行的委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進行復核；價值類型可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的價值時點時房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。二、李某擁有國有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價是7480元/m2，李某不同意這個征收價格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評估是7700元/m2；認為找來的估價公司的評估價應該不是唯一標準，詢問可不可以更換原估價公司，李某要求新估價公司對于自主老屋按7700元/m2價格或更高補償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補償，請你對李某的請求給出合理的建議并說明理由。答題需要層次，考三個問題1.房屋用途的確定、違章建筑確認2.征收估價機構(gòu)的選擇3.征收補償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應由政府部門認定為住宅用途，并進行補償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進行補償。對于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門確認，不予補償，也可協(xié)商給予殘值補償。由于李某沒有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補償。2.估價機構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對評估結(jié)果不滿意，在規(guī)定時間提出復核評估，再不同意，提請專家委員會鑒定。3.征收補償價值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)價格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似可比實例。舉一反三征收補償是問答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭議等問題。三、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：（一）估價對象：本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價目的：為法院確定房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。（三）價值時點：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價值類型：為房地產(chǎn)的市場價值。（五）估價方法：本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。（六）估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學的估價方法，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，經(jīng)過全面細致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響價值因素具體分析，最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“估價假設和限制條件”的內(nèi)容片段：估價假設和限制條件一、估價假設（一）一般假設1.市場供應關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。【答案】錯誤1：如果有特殊買家需要認真考慮特殊買家的附加出價。改正：不考慮特殊買家的附加出價。錯誤2：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評估價值。改正：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，則需相應調(diào)整評估價值。錯誤3：本次估價需要考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。改正：本次估價未考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。錯誤4：并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改正：并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改錯題相對較容易，是常遇到的錯誤。本套題難點設在了指錯題，相對較少見，但大家在考試中只能學會適應，并在平時增加嚴格錯誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學會把題放在一起來考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時間，進行合理的做題時間分配。四、2018年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為征收范圍，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對該房屋進行征收估價。、征收估價中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？、征收估價中如何確定該房屋的用途、面積？、征收估價中如何考慮甲公司的裝修補償？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。房屋征收部門應當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。3.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。五、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價報告中估價假設和限制條件內(nèi)容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產(chǎn)生的估價結(jié)果失真，本估價機構(gòu)不承擔責任。估價對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨辦理土地權(quán)屬證書），設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。（2）錯誤：設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。改為：設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內(nèi)有效。改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。六、某地塊擬開發(fā)成綜合性、多功能的商務大廈。該地塊占地15000m2，總建筑面積80000m2，預計開發(fā)期為3年，大廈的出售價格為18000元/m2，建成后一年全部售出，該地塊為生地，需進行基礎設施建設和場地拆遷，預計這部分費用為2000元/m2，建安工程費為5000元/m2，專業(yè)費按建筑費的6%計算，上述費用假定3年均勻投入。銷售稅率和銷售費用分別是5%和3%，利息率取11%，折現(xiàn)率14%。今用假設開發(fā)法評估該地塊的出讓價格，其估算過程如下。1．計算開發(fā)完成后的價值。80000×18000/(1+14%)元=126316萬元2．建筑費。(5000+2000)×80000元=56000萬元3．專業(yè)費。5000×80000×6%元=2400萬元4．銷售稅與銷售費用。126316×(5%+3%)萬元=10105萬元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬元6．利潤。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬元【答案】(1)開發(fā)完成后的價值應為80000×18000元=144000萬元(2)專業(yè)費應為(5000+2000)×80000×6%元=3360萬元(3)利息應為V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)萬元您可能感興趣的試題七、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價報告中估價假設和限制條件內(nèi)容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產(chǎn)生的估價結(jié)果失真，本估價機構(gòu)不承擔責任。估價對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨辦理土地權(quán)屬證書），設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。【答案】（1）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。（2）錯誤：設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。改為：設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內(nèi)有效。改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。八、李某于2014年7月預購了一幢別墅（總售價為120萬元），并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設施，進行了重新裝修，又花費了40萬元。2015年9月為籌集資金，作其他投資，欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2015年9月10日委托估價機構(gòu)進行估價。此時同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價為130萬，李某希望評估價值為2015年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元?，F(xiàn)估價人員掌握的資料有：（1）李某與開發(fā)商于2015年7月30簽訂的正式合同原件；（2）李某的購房發(fā)票；（3）商品房預售許可證復印件；（4）其他市場資料。問：1.上述資料用于抵押估價是否齊全2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價3.可否按2015年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值為什么【答案】1.上述資料用于抵押估價尚不齊全；比如缺李某裝修花費的證明、拆除裝修部分的成本等。2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價；估價機構(gòu)應按照獨立、客觀、公證的原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用來確定評估值，因為重新裝修時會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應按別墅裝修后的社會平均成本進行估價才是科學合理的。九、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性強。估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至價值時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5.價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮?.“變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性”說法錯誤，改為：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。2.“估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”說法錯誤，改為：估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強”說法錯誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱。4.“一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強”說法錯誤，改為：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。一十、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請某房地產(chǎn)評估機構(gòu)對此餐館進行評估，以確定該餐館的市場價值。、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性？、說明對此餐館進行評估的技術(shù)路線?！敬鸢浮?.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價特點。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價特點及其價格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價值較高，這一點與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營規(guī)?？梢赃_到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。（2）營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其收入主要來自其經(jīng)營收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點、菜式品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特點、菜式品種、經(jīng)營品牌等往往會給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻的，故利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。一十一、房地產(chǎn)估價師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？、抵押估價報告的結(jié)果報告中需要進行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應該說明哪些內(nèi)容？、估價技術(shù)報告應說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價人員實地查勘；（3）詢問中介機構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務當事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價機構(gòu)自己的資料庫；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應包括以下內(nèi)容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結(jié)果確定。一十二、某城欲對該城市一建于20世紀50年代，整體外觀比較陳舊，基礎設備均已風化、起沙、剝落的建筑進行拆遷，該地非住宅面積為2995m2，該地位于市中心，二手住宅交易頻繁，本次評估范圍為住宅部分，本次拆遷是由《房屋拆遷許可證》證號為××規(guī)拆遷許字(2006)第××號文件許可。如何確定估價方法?【答案】《城市房屋拆遷估價指導意見》明確要求，拆遷房屋地產(chǎn)價值評估首選市場法，按此要求本次評估范圍內(nèi)住宅房地產(chǎn)采用市場法評估；而對于商業(yè)房地產(chǎn)，因類似物業(yè)市場交易活躍，可比實例難以調(diào)查知悉，故房地產(chǎn)采用收益法進行評估，房屋重置價格采用成本法進行評估。最終確定市場法、收益法和成本法進行評估。一十三、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補足地價和配套費，全部為業(yè)主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價格。計算公式如下：房地產(chǎn)價格＝土地重新取