第二章物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)范第一節(jié)物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)與地役權(quán)第三節(jié)房屋所有權(quán)第四節(jié)物業(yè)相鄰權(quán)第五節(jié)物業(yè)權(quán)屬登記管理

第一節(jié)物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬學(xué)習(xí)目標(biāo)

通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握物權(quán)的概念和特征，熟悉物權(quán)的分類和保護(hù)方式，以及重點(diǎn)了解物業(yè)權(quán)屬的概念和特征。學(xué)習(xí)內(nèi)容：

一、物權(quán)的概念二、物權(quán)的特征三、物權(quán)的分類四、物權(quán)的保護(hù)方式五、物業(yè)權(quán)屬的概念和特征

【引導(dǎo)案例】本案爭執(zhí)房屋有關(guān)權(quán)利，可追溯到20世紀(jì)50年代末。原告楊某等人上輩所有的一處房產(chǎn)被政府不適當(dāng)沒收，此后40多年，該房被當(dāng)做公房出租給其他居民。直至2005年9月，該房產(chǎn)經(jīng)落實(shí)政策退還給原告，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這處房產(chǎn)在政府退還給原告的同時(shí)，里面的一些房間一直由本案被告張某租住占用。雖然租賃合同已過期，但張某拒絕向原告騰退房屋。原告只好訴諸法律。法院該如何裁決？一、物權(quán)的概念物權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)規(guī)定，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。二、物權(quán)的特征1．物權(quán)為直接支配物的權(quán)利2．物權(quán)的標(biāo)的物為特定物3．物權(quán)為絕對權(quán)4．物權(quán)具有排他性5．物權(quán)一般沒有期限限制6．物權(quán)具有追及效力和優(yōu)先效力7．物權(quán)必須依法確認(rèn)三、物權(quán)的分類1．所有權(quán)所有權(quán)是指權(quán)利人對自己的物所享有的權(quán)利2．用益物權(quán)用益物權(quán)是對他人所有物在一定范圍內(nèi)使用、收益的權(quán)利，形式有承包經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、典權(quán)等。3．擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，其形式有：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。四、物權(quán)的保護(hù)方式1．物權(quán)保護(hù)的方式（1）返還原物（2）確認(rèn)物權(quán)（3）排除妨害（4）消除危險(xiǎn)（5）恢復(fù)原狀（6）賠償損失2．物權(quán)請求權(quán)（1）確認(rèn)物權(quán)請求權(quán)（2）返還原物請求權(quán)（3）排除妨害及清除危險(xiǎn)請求權(quán)（4）恢復(fù)原狀請求權(quán)（5）損害賠償請求權(quán)五、物業(yè)權(quán)屬的概念和特征物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在主體上的歸屬狀態(tài)，即房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為誰所有，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)主體之間的關(guān)系。物業(yè)權(quán)屬即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，也稱房屋權(quán)屬。物業(yè)權(quán)屬的基本特征包括：（1）物業(yè)權(quán)屬的二元性（2）穩(wěn)定性（3）復(fù)雜性（4）國家干預(yù)性【實(shí)訓(xùn)案例】某小區(qū)物業(yè)由發(fā)展商成立的物業(yè)管理處負(fù)責(zé)物業(yè)管理事宜，但眾多業(yè)主對其管理非常不滿。于是業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)的方式聘請了新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)要求管理處移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，發(fā)展商突然貼出公告，表示從今年起不再承擔(dān)該小區(qū)的任何管理責(zé)任，撤走所有管理人員，還將小區(qū)內(nèi)的俱樂部、露天停車場、游泳池、保安亭等設(shè)施鎖了起來。今年9月1日，新的物業(yè)公司接受業(yè)主委員會(huì)的委托，強(qiáng)行進(jìn)入了俱樂部等場所。雙方因此發(fā)生爭吵，發(fā)展商當(dāng)日向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，當(dāng)?shù)嘏沙鏊J(rèn)為屬民事糾紛未予處理。之后，雙方矛盾更加激化。春節(jié)期間，一些業(yè)主在小區(qū)售樓部等場所張貼大字報(bào)，控告開發(fā)商欺騙小區(qū)業(yè)主。今年9月7日，發(fā)展商向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及新的物業(yè)管理公司，要求小區(qū)業(yè)主委員會(huì)停止侵權(quán)行為，搬出被侵占場所，并要求對方書面賠禮道歉。小區(qū)配套設(shè)施到底是誰的？法院會(huì)如何裁決？【思考】當(dāng)小區(qū)共用部位被物業(yè)企業(yè)擅自占用時(shí),業(yè)主應(yīng)如何保護(hù)自己的權(quán)益?第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)與地役權(quán)

學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解建設(shè)用地使用權(quán)與地役權(quán)的概念和特征，熟悉建設(shè)用地使用權(quán)與地役權(quán)的分類和設(shè)立，以及其當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，掌握建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式和原則、地役權(quán)的法律效力以及其消滅的法律效果。學(xué)習(xí)內(nèi)容：一、土地權(quán)屬狀況二、建設(shè)用地使用權(quán)的概念及特征三、建設(shè)用地使用權(quán)的分類四、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立五、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)六、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)七、建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理八、地役權(quán)的概念及特征九、地役權(quán)的設(shè)立十、地役權(quán)的法律效力十一、地役權(quán)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)十二、地役權(quán)的消滅

【引導(dǎo)案例】某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以該企業(yè)廠房為抵押向當(dāng)?shù)劂y行貸款，后因企業(yè)效益不佳，無力償還貸款。經(jīng)與該企業(yè)協(xié)商還款無效后，銀行訴之法院，要求以抵押廠房折價(jià)清償債務(wù)。法院支持了銀行的訴訟請求，并在法院判決生效后，經(jīng)銀行申請，執(zhí)行了生效判決結(jié)果?，F(xiàn)銀行欲將該廠房轉(zhuǎn)讓，卻因該廠房所占用的土地為集體所有土地未能順利實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)就此案提出以下問題：1、集體建設(shè)用地使用權(quán)能否抵押。2、法院能否直接執(zhí)行集體建設(shè)用地使用權(quán)。3、銀行取得廠房后應(yīng)依法辦理何種手續(xù)后方可轉(zhuǎn)讓該廠房。一、土地權(quán)屬狀況土地是地球表面的陸地上層部分。作為物業(yè)的土地，不包括地表以上的空間及氣候資源，也不包括土地下層的礦藏和地下水等自然資源。土地所有權(quán)是指土地所有人依法可以對土地進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制；與之對應(yīng)，土地所所有權(quán)形式包括國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種。我國土地所有權(quán)具有如下特征：

(1)主體的特定性。

(2)交易的禁止性。

(3)權(quán)屬的穩(wěn)定性。一、土地權(quán)屬狀況(續(xù))我國目前的土地公有制度（1）我國全部土地實(shí)行社會(huì)主義公有制（2）土地的全民所有制采取社會(huì)主義國家所有的形式（3）土地的群眾集體所有制，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的形式（4）城市市區(qū)的土地屬于國家所有；（5）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；（6）國家實(shí)行國有土地有償使用制度。二、建設(shè)用地使用權(quán)的概念及特征

1．建設(shè)用地使用權(quán)的概念。建設(shè)用地使用權(quán)是經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，依照法律規(guī)定或合同約定，以在土地上有非農(nóng)戶住宅建筑物或其他工作物為目的，對他人土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。

2．建設(shè)用地使用權(quán)的特征（1）物權(quán)性（2）限制性三、建設(shè)用地使用權(quán)的分類

1．國有建設(shè)用地使用權(quán)

2．集體建設(shè)用地使用權(quán)四、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式在國家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)和在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立的登記設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。五、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。六、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)1．建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利（1）建設(shè)用地使用權(quán)人依法享有對國家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。（2）建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。2．建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)（1）建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。（2）建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。七、建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿

后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！卑?、地役權(quán)的概念及特征1．地役權(quán)的概念所謂地役權(quán)是指為了利用自己土地的便利而對他人的土地進(jìn)行一定程度的利用或者對他人行使土地權(quán)利進(jìn)行限制的權(quán)利。2．地役權(quán)的特征（1）地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。（2）地役權(quán)是為利用自己土地的便利而利用他人土地的權(quán)利。（3）地役權(quán)具有從屬性。（4）地役權(quán)具有不可分性。九、地役權(quán)的設(shè)立

1．基于法律行為而取得地役權(quán)（1）地役權(quán)的合同設(shè)立（2）因他物權(quán)的設(shè)立而取得地役權(quán)（3）地役權(quán)的轉(zhuǎn)讓（4）地役權(quán)的遺囑指定2．約定取得十、地役權(quán)的法律效力1．地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。2．土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。3．地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。十一、地役權(quán)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)地役權(quán)人的權(quán)利（1）對供役地的使用權(quán)。

(2)為必要的附屬行為。（3）得行使所有權(quán)之物上請求權(quán)。地役權(quán)人的義務(wù)（1）損失最小化的義務(wù)。（2）補(bǔ)償義務(wù)。（3）維護(hù)設(shè)置的義務(wù)。（4）恢復(fù)原狀的義務(wù)。供役地人的權(quán)利（1）設(shè)置使用權(quán)。（2）供役地使用場所與方法的變更請求權(quán)。（3）對價(jià)請求權(quán)。供役地人的義務(wù)

供役地所有人的義務(wù)只有一項(xiàng)就是容忍地役權(quán)人對土地的利用。十二、地役權(quán)的消滅1．地役權(quán)消滅的原因（1）需役地、供役地滅失的地役權(quán)均歸于消滅。（2）需役地不需要利用供役地。（3）供役地?zé)o法滿足需役地的需要。（4）拋棄。（5）存續(xù)期間的屆滿或其他預(yù)定事由的發(fā)生。（6）土地被征收（7）供役地權(quán)利人在符合法定條件時(shí)解除地役權(quán)合同的。2．地役權(quán)消滅的法律效果地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)停止行使地役權(quán)的行為；地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理地役權(quán)注銷登記手續(xù)；如果在供役地上修建或安置設(shè)施，地役權(quán)人有權(quán)取回并應(yīng)當(dāng)恢復(fù)土地的原狀?！緦?shí)訓(xùn)案例】甲和乙分別承包了A、B兩塊土地從事果樹種植，其中B地鄰近公路，而A地在B地的內(nèi)側(cè)，甲要將果實(shí)運(yùn)出，必須繞行，非常不便，甲乙通過協(xié)商，約定：甲、乙共同在B地開一條C路，允許甲從C路通行，甲為此必須每年支付給乙500元，乙不得將C地改作他用。如果甲后來將A地轉(zhuǎn)讓給了丙，丙能否繼續(xù)通行C路？如果乙將B地轉(zhuǎn)讓給了丁，則甲能否繼續(xù)在C路上通行？【思考】業(yè)主購買經(jīng)濟(jì)適用住房后能否立即轉(zhuǎn)賣？為什么？第三節(jié)房屋所有權(quán)

學(xué)習(xí)目標(biāo)

通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解我國房屋權(quán)屬狀況以及其形式和特征，熟悉房屋共有的概念及基本特征和主要形式，掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和基本內(nèi)容。學(xué)習(xí)內(nèi)容：一、我國房屋房屋權(quán)屬狀況二、房屋所有權(quán)的形式及特征三、房屋所有權(quán)的取得四、房屋共有（包括共同共有及按份共有）五、建筑物區(qū)分所有權(quán)【引導(dǎo)案例】2005年6月，蘭州市某住宅小區(qū)的19名業(yè)主狀告房產(chǎn)商，稱房產(chǎn)公司銷售房子時(shí)，在宣傳資料中明確表示小區(qū)內(nèi)有公共停車位和公共用地。但在房屋交付后，房產(chǎn)公司卻把樓前約2000平方米的公共用地“挪用”為旁邊一家菜場的停車場，造成業(yè)主們的車無處停放。法院會(huì)如何裁決？一、我國房屋房屋權(quán)屬狀況

根據(jù)房屋用途的不同，可以把房屋分為住宅用房和非住宅用房。房屋所有權(quán)是指房屋所有人依法可以對房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)分為國有房屋所有權(quán)、集體房屋所有權(quán)、私有房屋所有權(quán)、外產(chǎn)房屋所有權(quán)、中外合資房屋所有權(quán)和其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。房屋的使用權(quán)是指依法對房屋進(jìn)行利用，以滿足自己某種需要的權(quán)利。房屋使用權(quán)實(shí)際上也有兩種：一種是房屋所有人對自己擁有的房屋所享有的使用權(quán)；二是非房屋所有權(quán)人對房屋所享有的使用權(quán)。二、房屋所有權(quán)的特征1．房屋所有權(quán)是一種典型的物權(quán)2．房屋所有權(quán)是一種要式物權(quán)三、房屋所有權(quán)的取得1．房屋所有權(quán)的取得方式（1）原始取得

（2）繼受取得2．房屋所有權(quán)取得的要件（1）房屋產(chǎn)權(quán)證。包括土地改革時(shí)發(fā)放的房地產(chǎn)證；建造房屋后領(lǐng)取的房屋產(chǎn)權(quán)證；產(chǎn)權(quán)變更后領(lǐng)取的所有權(quán)證，包括買賣、受贈(zèng)、繼承等取得房屋產(chǎn)權(quán)后所領(lǐng)取的房產(chǎn)證。（2）其他書證、物證，包括遺囑、信件、分家析產(chǎn)合約書等。（3）證人證言和其他證明

四、房屋共有房屋共有是指兩個(gè)以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。房屋共有具有以下特征：第一，共有的主體是兩個(gè)以上的民事主體。第二，共有的客體是同一物，在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，且每個(gè)共有人的權(quán)利及于整個(gè)共有物。第三，共有分為按份共有和共同共有。房屋共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對其共有的某項(xiàng)房屋平等地、不分份額地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。其基本特征為：第一，共有人之間不分份額、完全平等。第二，共有人對共有房屋享有共同的權(quán)利，并承擔(dān)相同的義務(wù)。第三，共有房屋在共同共有關(guān)系存續(xù)期間沒有分清份額，只有在共同共有關(guān)系消滅方能分清份額。房屋按份共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對同一項(xiàng)房屋按照確定的份額享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。其特征為：第一，主體各有份額，即對同一房屋享有明確具體的份額。第二，每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。第三，每個(gè)共有人按照各自的份額，對共有房產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。五、建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)所有人共同擁有一棟建筑物時(shí)，各個(gè)所有人對其在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分(專有部分)所享有的所有權(quán)，對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分(共有部分)所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理的權(quán)利(成員權(quán))的總稱。專有部分，指在構(gòu)造上或從觀念上能夠明確區(qū)分，且可獨(dú)立使用的物業(yè)部分。專有部分所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人對專有部分可以占有、使用、收益和處分的權(quán)利。共有部分是指根據(jù)法律、房地產(chǎn)買賣合同以及區(qū)分所有權(quán)人之間的約定，由區(qū)分所有權(quán)人享有共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利的建筑物專有部分以外的共用部分。共有所有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人按照法律、法規(guī)的規(guī)定或合同約定，對建筑物區(qū)分所有的共有部分可以占有、使用和收益的權(quán)利。成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物管理團(tuán)體組織成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。五、建筑物區(qū)分所有權(quán)（續(xù)—區(qū)分所有權(quán)）區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利包括：（1）共有部分的使用權(quán)；

(2)共有部分的收益權(quán)；

(3)共有部分的單純的修繕改良權(quán)；

(4)物權(quán)請求權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的義務(wù)主要包括：

(1)依共有部分本來的用途進(jìn)行使用的義務(wù)；

(2)分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)，如維修費(fèi)和稅費(fèi)等。五、建筑物區(qū)分所有權(quán)（續(xù)—成員權(quán)的內(nèi)容）區(qū)分所有人作為成員權(quán)人享有的權(quán)利第一，選舉權(quán)與被選舉權(quán)。第二，表決權(quán)。第三，參與訂立規(guī)約權(quán)。第四，監(jiān)督權(quán)。第五，請求權(quán)。第六，車庫、車位優(yōu)先使用權(quán)。區(qū)分所有人作為成員權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)第一，執(zhí)行區(qū)分所有人管理團(tuán)體的集會(huì)所做出的決議的義務(wù)。第二，遵守管理規(guī)約的義務(wù)。第三，接受管理人管理的義務(wù)。成員權(quán)的行使方式成員權(quán)通過業(yè)主大會(huì)行使，包括表決權(quán)、參與訂定規(guī)約權(quán)、選舉及解任管理者的權(quán)利等?！緦?shí)訓(xùn)案例】王某打算蓋一座三層小樓，經(jīng)申請，于2000年2月獲得城建部門批準(zhǔn)并領(lǐng)取了建筑許可證。同年3月，王某開始建樓。不幸的是，王某的兒子在施工中摔成重傷，花去醫(yī)療費(fèi)8萬多元。這樣，王某由于資金不足，蓋了兩層就封頂了，準(zhǔn)備以后有錢再加蓋第三層。不料，此后王某經(jīng)營的小飯店又虧本，欠債1萬多元。為了還債，王某只好將樓房的第二層出賣。孫某買下了此樓的第二層，雙方訂立書面協(xié)議并辦理了房屋過戶手續(xù)。但是，王某在出賣他的第二層樓房時(shí)并沒有說明將來要加蓋第三層樓房。雙方居住期間，都利用二層樓頂堆放了些雜物，雙方對此均無意見。經(jīng)過2年的苦心經(jīng)營，王某積攢下一筆錢，并打算將樓房的第三層蓋起來，于是通知孫某將其堆放在二層樓頂?shù)碾s物盡快清理。孫某當(dāng)即表示反對，認(rèn)為自己買了第二層，樓頂當(dāng)然屬于自己所有，自己有權(quán)堆放雜物，而王某無權(quán)加蓋第三層。王某則認(rèn)為自己蓋三層樓已經(jīng)城建部門批準(zhǔn)，當(dāng)然有權(quán)加蓋。雙方相持不下，王某訴到法院，要求維護(hù)自己的合法權(quán)益。法院會(huì)如何裁決？【思考】劉某簽訂買房合同后交齊了房款，但還未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，此時(shí)，她能否出賣該房產(chǎn)？為什么？第四節(jié)物業(yè)相鄰權(quán)學(xué)習(xí)目標(biāo)

通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解物業(yè)相鄰關(guān)系的基本概念和特征，掌握物業(yè)相鄰關(guān)系的種類，熟悉處理物業(yè)相鄰關(guān)系的基本原則。學(xué)習(xí)內(nèi)容：一、物業(yè)相鄰關(guān)系的基本概念及其特征二、物業(yè)相鄰關(guān)系的種類三、處理物業(yè)相鄰關(guān)系的基本原則一、物業(yè)相鄰關(guān)系的基本概念及其特征1．物業(yè)相鄰關(guān)系的基本概念物業(yè)相鄰關(guān)系是指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人、用益物權(quán)人或占有人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。2．物業(yè)相鄰關(guān)系的基本特征(1)相鄰關(guān)系的主體是兩個(gè)以上相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人、用益物權(quán)人或占有人。

(2)相鄰關(guān)系是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的毗鄰關(guān)系而產(chǎn)生的。(3)相鄰關(guān)系的客體是行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益。(4)相鄰關(guān)系的基本內(nèi)容是相鄰一方有權(quán)要求他方為自己行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)給予必要方便的權(quán)利和他方應(yīng)當(dāng)給予必要方便的義務(wù)。二、物業(yè)相鄰關(guān)系的種類1．相鄰?fù)恋赝ㄐ嘘P(guān)系2．相鄰用水關(guān)系、相鄰排水關(guān)系3．相鄰管線設(shè)置關(guān)系4．相鄰防險(xiǎn)關(guān)系5．相鄰環(huán)境保護(hù)關(guān)系6．相鄰?fù)L(fēng)、采光相鄰關(guān)系三、處理物業(yè)相鄰關(guān)系的基本原則1．有利生產(chǎn)、方便生活2．團(tuán)結(jié)互助、公平合理3．尊重歷史和習(xí)慣【實(shí)訓(xùn)案例】

家住宜賓區(qū)的吳先生和任先生，是同一單元樓的樓上下鄰居，樓上是301室，樓下是201室。住在樓下的任先生訴稱，幾年前，樓上住戶在進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí)，對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改造。將原放在衛(wèi)生間的抽水馬桶移到了一間臥室里。由于吳家的抽水馬桶正好在任家的臥室頂上，此后，樓上使用馬桶時(shí)的小便聲和沖水聲，任家都聽得很清楚，致使任先生及家人休息時(shí)，常因樓上不斷發(fā)出的。嘩嘩’聲而難以入眠。更讓任先生難以忍受的是，他家這間臥室。又與餐廳緊鄰，經(jīng)常是任先生的家人用餐正香時(shí)，樓上的小便聲就傳過來了，他們家經(jīng)常是看到飯菜卻難以下咽。問題出現(xiàn)后，他多次找到樓上的吳先生，要求其停止侵害，排除妨礙。但吳先生的家人卻置若罔聞。今年6月初，忍受了近4年之苦的任先生，無奈之下走進(jìn)了法院。法院會(huì)如何裁決？【思考】地役權(quán)與相鄰權(quán)有何區(qū)別?第五節(jié)物業(yè)權(quán)屬登記管理

學(xué)習(xí)目標(biāo)

通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解物業(yè)權(quán)屬登記管理的意義和法律效力，掌握土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記的概念、種類及程序，熟悉房屋權(quán)屬登記的作用及房屋權(quán)屬證書的種類。學(xué)習(xí)內(nèi)容一、物業(yè)權(quán)屬登記管理的意義二、物業(yè)權(quán)屬登記的法律效力三、土地權(quán)屬登記的概念及種類四、土地權(quán)屬登記的程序五、房屋權(quán)屬登記的概念及種類六、房屋權(quán)屬登記的程序【引導(dǎo)案例】耿先生于1946年購買X市一處房屋，1952年X市人民政府經(jīng)審查發(fā)給房屋所有權(quán)證。1986年9月11日原告陳先生繼承了該房屋。1989年10月9日陳先生向X市房地產(chǎn)管理局(以下稱房管局)、X市土地管理局(以下稱土管局)申請辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證(以下稱“兩證”)。兩被告受理后，多次到現(xiàn)場勘察和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該房屋東面與一擋土墻臨碣，原告的土地使用權(quán)東面界線應(yīng)確認(rèn)在擋土墻內(nèi)側(cè)。原告不同意此認(rèn)定，但又提供不出材料證明。被告口頭通知其補(bǔ)齊手契三份和土地所有權(quán)翻建(維修)執(zhí)照等契證材料，但原告一直沒有補(bǔ)交。1992年12月2日陳先生向該市人民法院提起訴訟，要求法院判令被告立即給予辦理產(chǎn)權(quán)公告并發(fā)放“兩證”。對不給予發(fā)證的行為做出書面答復(fù)，并賠償因侵權(quán)行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失。法院應(yīng)怎樣裁決？一、物業(yè)權(quán)屬登記管理的意義

1．有利于消除權(quán)屬登記管理制度不清的現(xiàn)象。2．有利于保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。二、物業(yè)權(quán)屬登記的法律效力不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。三、土地權(quán)屬登記的概念及種類1．土地權(quán)屬登記的概念土地權(quán)屬登記是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。2．土地權(quán)屬登記的種類（1）初始土地登記（2）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記（3）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記（4）名稱、地址和土地用途變更登記（5）注銷土地登記四、土地權(quán)屬登記的程序1