中信地產投資管理制度流程戰(zhàn)略發(fā)展部2011年4月中信地產投資管理制度流程戰(zhàn)略發(fā)展部提綱1、投資管理基本思路2、投資管理制度3、投資管理審批流程4、項目投資作業(yè)指引5、項目投資測算模板提綱1、投資管理基本思路21、投資管理基本思路1、投資管理基本思路1）二級管控下的投資管理1）二級管控下的投資管理51）二級管控下的投資管理（續(xù)）中信地產總部功能定位設計——經營決策中心中信地產總部定位戰(zhàn)略管理投資決策資源管理核心職能：行業(yè)市場研究城市分析研究項目投資決策資本項目運作戰(zhàn)略性投資、并購、重組市場預警預測核心職能：

集團戰(zhàn)略規(guī)劃與實施監(jiān)控集團戰(zhàn)略實施結果評價與戰(zhàn)略目標調整商業(yè)模式創(chuàng)新戰(zhàn)略轉型核心職能：人力資源管理信息管理資金管理知識管理客戶管理公共關系管理產品研發(fā)核心職能：產品規(guī)劃設計管理產品標準化產品創(chuàng)新運營管理核心職能：經營計劃管理經營目標考核成本控制戰(zhàn)略采購預算管理營銷管理審計監(jiān)察法律合規(guī)品牌文化核心職能：企業(yè)文化建設品牌管理51）二級管控下的投資管理（續(xù)）中信地產總部功能定位設計—1）二級管控下的投資管理（續(xù)）下屬城市公司定位——總部授權下的項目管理中心

中信地產城市公司定位經營管理項目管理核心職能：項目計劃制定與控制項目報批報建項目設計管理項目營銷管理項目成本管理項目工程管理核心職能：

制定本公司經營計劃并組織實施監(jiān)控下屬項目（公司）日常經營財務管理人力資源管理項目管理中心1）二級管控下的投資管理（續(xù)）下屬城市公司定位——總部授權2）投資管理業(yè)務線構成戰(zhàn)略發(fā)展部協助部門協助部門（戰(zhàn)略投資中心）設計開發(fā)部城市公司部門總部部門業(yè)務歸口協助部門協助部門2）投資管理業(yè)務線構成戰(zhàn)略發(fā)展部協助部門協助部門（戰(zhàn)略投8已進入城市，由城市公司設計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工作，由總部戰(zhàn)略發(fā)展部組織項目投資評審。新拓展城市原則上由總部戰(zhàn)略發(fā)展部發(fā)起項目拓展論證工作，并組織項目投資評審。特殊情況下，可由總部戰(zhàn)略發(fā)展部授權相應的城市公司設計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工作。3）項目拓展工作分工8已進入城市，由城市公司設計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工2、投資管理制度2、投資管理制度10要點：1）適用于公司所有擬投資開發(fā)的項目。2）項目投資決策評審會前階段：①項目建議書（或項目簡報）②戰(zhàn)略發(fā)展部對項目的初審③相關部門預溝通

④分管戰(zhàn)略發(fā)展部的公司領導同意召開評審會《中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度》10要點：《中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度》11要點：3）項目投資決策評審會階段：戰(zhàn)略發(fā)展部：基于企業(yè)戰(zhàn)略與市場環(huán)境，對項目的判斷產品研發(fā)部：方案可行性成本管理部：成本可控性品牌營銷部：定位與售價的合理性財務部：資金方案的可行性法律部：交易方案的法律風險控制形成會議紀要（專業(yè)部門意見與公司領導意見匯總整理）《中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度》（續(xù)）11要點：《中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度》（續(xù)12要點：4）項目投資決策評審會后階段：①按流程報送董事長/總裁、董事會、股東會等批準。②下發(fā)評審會會議紀要及項目投資批復文件，完成項目獲取。③項目最終取得后簽訂項目開發(fā)經營目標責任書。《中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度》（續(xù)）12要點：《中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度》（續(xù)3、投資管理審批流程3、投資管理審批流程14《中信房地產股份有限公司投資決策管理流程》14《中信房地產股份有限公司投資決策管理流程》15要點：1）項目投資決策管理工作結束以簽訂《項目開發(fā)經營目標責任書》為標志。2）時間節(jié)點要求：①項目材料上報后戰(zhàn)略發(fā)展部須在2日內予以第一次反饋（否決或補充材料）。②項目材料上報后協審部門須在3日內將意見匯總至戰(zhàn)略發(fā)展部，統(tǒng)一反饋給上報人（第二次反饋）。《中信房地產股份有限公司投資決策管理流程》（續(xù)）15要點：《中信房地產股份有限公司投資決策管理流程》（續(xù)）16要點：2）時間節(jié)點要求：（續(xù)）③接到第二次反饋意見后，上報人須在3日內按要求修改完善材料并再次上報戰(zhàn)略發(fā)展部。戰(zhàn)略發(fā)展部確認材料符合要求后上報分管領導，并抄送協審部門。④分管領導同意后，戰(zhàn)略發(fā)展部在5日內組織召開投資評審會。⑤評審會召開后1日內，戰(zhàn)略發(fā)展部出具會議紀要，并組織材料上報中信集團。⑥接到中信集團批復后2日內，戰(zhàn)略發(fā)展部擬制總部批復并正式下發(fā)?！吨行欧康禺a股份有限公司投資決策管理流程》（續(xù)）16要點：《中信房地產股份有限公司投資決策管理流程》（續(xù)）4、項目投資作業(yè)指引4、項目投資作業(yè)指引18要點：1）項目投資決策管理工作結束以簽訂《項目開發(fā)經營目標責任書》為標志。2）《項目論證階段城市評價報告》18要點：《項目論證階段城市評價報告》19適用范圍：以銷售型物業(yè)為主的二級開發(fā)項目（土地一級開發(fā)項目參照執(zhí)行）《項目投資決策評審報告》19適用范圍：《項目投資決策評審報告》20《項目投資決策評審報告》內容關鍵點要求項目總論項目總體概況項目背景分析

詳細說明項目整體情況，包括項目區(qū)位、交通、經濟指標、周邊配套等信息項目來源、土地權屬、合作方基本情況、合作方式、地價及付款進度及拿地程序風險分析法律風險市場風險政策風險其他風險對項目潛在風險進行列示和分析對項目風險的規(guī)避提出建議板塊及細分市場分析城市評價簡要論述板塊及細分市場供需分析主要競爭對手分析細分市場客戶需求分析對城市評價進行簡要論述對板塊內土地市場和區(qū)域房地產（結合物業(yè)類型）的供需情況進行分析對項目區(qū)域范圍內主要競品項目各物業(yè)類型的價格及走勢、去化率及主力戶型等進行分析論述區(qū)域及主要競品項目主力客戶群的需求特征20《項目投資決策評審報告》內容關鍵點要求項目總論項21《項目投資決策評審報告》內容關鍵點要求項目市場與產品定位項目SWOT分析住宅部分目標客戶定位與產品定位配套商業(yè)市場與產品定位詳細說明項目優(yōu)劣勢情況詳細說明項目主力客戶群的特征（結合項目分期），結合規(guī)劃方案說明各產品類型的分布情況進行商業(yè)市場分析及相關的商業(yè)形態(tài)的定位開發(fā)計劃項目總體開發(fā)計劃結合市場情況對項目總體的開發(fā)計劃進行分析說明銷售計劃及分期價格項目總體銷售計劃項目分期價格價格漲幅的確定結合市場情況對項目總體的銷售計劃進行分析說明利用區(qū)位打分法和產品打分法確定項目價格參考人均收入增幅、GDP增幅及競品項目增幅確定項目增幅，一般為8%-10%21《項目投資決策評審報告》內容關鍵點要求項目市場與產22《項目投資決策評審報告》內容關鍵點要求投資與收益估算及資金籌措安排項目利潤測算項目現金流量資金籌措方案建議項目成本、收益及利潤測算，注意土增稅等稅費的計算項目現金流情況，關注地價款支付及現金流回正的時間銀行及非銀行融資時點及成本情況說明敏感性分析土地敏感性分析成本敏感性分析銷售價格敏感性分析按照±10%的區(qū)間進行敏感性分析結論項目經濟評價結果獲取項目的建議達到公司對項目的財務評價要求、符合公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向；建議包括是否應獲取土地項目建議、地價建議、競爭策略建議、談判建議等如有相關的規(guī)劃設計及成本等材料可作為附件。22《項目投資決策評審報告》內容關鍵點要求投資與收益估23《項目投資決策評審報告》撰寫要求與要點提示：整個報告的撰寫應客觀、真實，引用數據盡量注明出處。項目總體概況部分應關注大市政建設情況；對于采用股權收購形式的，應對項目收購溢價部分的處理方式進行說明。

風險分析部分應關注國家及當地行業(yè)調控政策出臺后對項目銷售的影響。市場分析部分應關注未來區(qū)域內潛在供應量、區(qū)域市場的平均去化速度和價格漲幅。

項目產品定位時盡可能出具項目概念性規(guī)劃方案作為指標配比的依據。

項目測算時應關注地價款支付進度及項目現金流回正的時間。23《項目投資決策評審報告》撰寫要求與要點提示：24《項目投資決策評審報告》項目財務評價時，核心關注項目的銷售凈利率和內部收益率。核心財務指標

靜態(tài)指標銷售凈利潤率

≥12%（一線城市公開市場拿地可放寬至10%）

動態(tài)指標全投資內部收益率≥16%（一線城市公開市場拿地可放寬至12%）24《項目投資決策評審報告》項目財務評價時，核心關注項目的銷5、項目投資測算模板5、項目投資測算模板26《項目投資評價標準化測算模板》26《項目投資評價標準化測算模板》27《一級開發(fā)項目投資評價標準化測算模板》27《一級開發(fā)項目投資評價標準化測算模板》謝謝！謝謝！中信地產投資管理制度流程戰(zhàn)略發(fā)展部2011年4月中信地產投資管理制度流程戰(zhàn)略發(fā)展部提綱1、投資管理基本思路2、投資管理制度3、投資管理審批流程4、項目投資作業(yè)指引5、項目投資測算模板提綱1、投資管理基本思路301、投資管理基本思路1、投資管理基本思路1）二級管控下的投資管理1）二級管控下的投資管理331）二級管控下的投資管理（續(xù)）中信地產總部功能定位設計——經營決策中心中信地產總部定位戰(zhàn)略管理投資決策資源管理核心職能：行業(yè)市場研究城市分析研究項目投資決策資本項目運作戰(zhàn)略性投資、并購、重組市場預警預測核心職能：

集團戰(zhàn)略規(guī)劃與實施監(jiān)控集團戰(zhàn)略實施結果評價與戰(zhàn)略目標調整商業(yè)模式創(chuàng)新戰(zhàn)略轉型核心職能：人力資源管理信息管理資金管理知識管理客戶管理公共關系管理產品研發(fā)核心職能：產品規(guī)劃設計管理產品標準化產品創(chuàng)新運營管理核心職能：經營計劃管理經營目標考核成本控制戰(zhàn)略采購預算管理營銷管理審計監(jiān)察法律合規(guī)品牌文化核心職能：企業(yè)文化建設品牌管理51）二級管控下的投資管理（續(xù)）中信地產總部功能定位設計—1）二級管控下的投資管理（續(xù)）下屬城市公司定位——總部授權下的項目管理中心

中信地產城市公司定位經營管理項目管理核心職能：項目計劃制定與控制項目報批報建項目設計管理項目營銷管理項目成本管理項目工程管理核心職能：

制定本公司經營計劃并組織實施監(jiān)控下屬項目（公司）日常經營財務管理人力資源管理項目管理中心1）二級管控下的投資管理（續(xù)）下屬城市公司定位——總部授權2）投資管理業(yè)務線構成戰(zhàn)略發(fā)展部協助部門協助部門（戰(zhàn)略投資中心）設計開發(fā)部城市公司部門總部部門業(yè)務歸口協助部門協助部門2）投資管理業(yè)務線構成戰(zhàn)略發(fā)展部協助部門協助部門（戰(zhàn)略投36已進入城市，由城市公司設計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工作，由總部戰(zhàn)略發(fā)展部組織項目投資評審。新拓展城市原則上由總部戰(zhàn)略發(fā)展部發(fā)起項目拓展論證工作，并組織項目投資評審。特殊情況下，可由總部戰(zhàn)略發(fā)展部授權相應的城市公司設計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工作。3）項目拓展工作分工8已進入城市，由城市公司設計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工2、投資管理制度2、投資管理制度38要點：1）適用于公司所有擬投資開發(fā)的項目。2）項目投資決策評審會前階段：①項目建議書（或項目簡報）②戰(zhàn)略發(fā)展部對項目的初審③相關部門預溝通

④分管戰(zhàn)略發(fā)展部的公司領導同意召開評審會《中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度》10要點：《中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度》39要點：3）項目投資決策評審會階段：戰(zhàn)略發(fā)展部：基于企業(yè)戰(zhàn)略與市場環(huán)境，對項目的判斷產品研發(fā)部：方案可行性成本管理部：成本可控性品牌營銷部：定位與售價的合理性財務部：資金方案的可行性法律部：交易方案的法律風險控制形成會議紀要（專業(yè)部門意見與公司領導意見匯總整理）《中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度》（續(xù)）11要點：《中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度》（續(xù)40要點：4）項目投資決策評審會后階段：①按流程報送董事長/總裁、董事會、股東會等批準。②下發(fā)評審會會議紀要及項目投資批復文件，完成項目獲取。③項目最終取得后簽訂項目開發(fā)經營目標責任書?！吨行欧康禺a股份有限公司投資決策評審管理制度》（續(xù)）12要點：《中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度》（續(xù)3、投資管理審批流程3、投資管理審批流程42《中信房地產股份有限公司投資決策管理流程》14《中信房地產股份有限公司投資決策管理流程》43要點：1）項目投資決策管理工作結束以簽訂《項目開發(fā)經營目標責任書》為標志。2）時間節(jié)點要求：①項目材料上報后戰(zhàn)略發(fā)展部須在2日內予以第一次反饋（否決或補充材料）。②項目材料上報后協審部門須在3日內將意見匯總至戰(zhàn)略發(fā)展部，統(tǒng)一反饋給上報人（第二次反饋）?！吨行欧康禺a股份有限公司投資決策管理流程》（續(xù)）15要點：《中信房地產股份有限公司投資決策管理流程》（續(xù)）44要點：2）時間節(jié)點要求：（續(xù)）③接到第二次反饋意見后，上報人須在3日內按要求修改完善材料并再次上報戰(zhàn)略發(fā)展部。戰(zhàn)略發(fā)展部確認材料符合要求后上報分管領導，并抄送協審部門。④分管領導同意后，戰(zhàn)略發(fā)展部在5日內組織召開投資評審會。⑤評審會召開后1日內，戰(zhàn)略發(fā)展部出具會議紀要，并組織材料上報中信集團。⑥接到中信集團批復后2日內，戰(zhàn)略發(fā)展部擬制總部批復并正式下發(fā)?！吨行欧康禺a股份有限公司投資決策管理流程》（續(xù)）16要點：《中信房地產股份有限公司投資決策管理流程》（續(xù)）4、項目投資作業(yè)指引4、項目投資作業(yè)指引46要點：1）項目投資決策管理工作結束以簽訂《項目開發(fā)經營目標責任書》為標志。2）《項目論證階段城市評價報告》18要點：《項目論證階段城市評價報告》47適用范圍：以銷售型物業(yè)為主的二級開發(fā)項目（土地一級開發(fā)項目參照執(zhí)行）《項目投資決策評審報告》19適用范圍：《項目投資決策評審報告》48《項目投資決策評審報告》內容關鍵點要求項目總論項目總體概況項目背景分析

詳細說明項目整體情況，包括項目區(qū)位、交通、經濟指標、周邊配套等信息項目來源、土地權屬、合作方基本情況、合作方式、地價及付款進度及拿地程序風險分析法律風險市場風險政策風險其他風險對項目潛在風險進行列示和分析對項目風險的規(guī)避提出建議板塊及細分市場分析城市評價簡要論述板塊及細分市場供需分析主要競爭對手分析細分市場客戶需求分析對城市評價進行簡要論述對板塊內土地市場和區(qū)域房地產（結合物業(yè)類型）的供需情況進行分析對項目區(qū)域范圍內主要競品項目各物業(yè)類型的價格及走勢、去化率及主力戶型等進行分析論述區(qū)域及主要競品項目主力客戶群的需求特征20《項目投資決策評審報告》內容關鍵點要求項目總論項49《項目投資決策評審報告》內容關鍵點要求項目市場與產品定位項目SWOT分析住宅部分目標客戶定位與產品定位配套商業(yè)市場與產品定位詳細說明項目優(yōu)劣勢情況詳細說明項目主力客戶群的特征（結合項目分期），結合規(guī)劃方案說明各產品類型的分布情況進行商業(yè)市場分析及相關的商業(yè)形態(tài)的定位開發(fā)計劃項目總體開發(fā)計劃結合市場情況對項目總體的開發(fā)計劃進行分析說明銷售計劃及分期價格項目總體銷售計劃項目分期價格價格漲幅的確定結合市場情況對項目總體的銷售計劃進行分析說明利用區(qū)位打分法和產品打分法確定項目價格參考人均收入增幅、GDP增幅及競品項目增幅確定項目增幅，一般為8%-10%21《項目投資決策評審報告》內容關鍵點要求項目市場與產50《項目投資決策評審報告》內容關鍵點要求投資與收益估算及資金籌措安排項目利潤測算項目現金流量資金籌措方案建議項目成本、收益及利潤測算，注意土增稅等稅費的計算項目現金流情況，關注地價款支付及現金流回正的時間銀行及非