[三盈?金碧花園項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告]

[東莞中原事業(yè)三部][Dongguan.1.2010][三盈?金碧花園項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告][東莞中原事業(yè)三部]09年東莞房地產(chǎn)市場概況09年東莞房地產(chǎn)市場概況2009年東莞商品房新增供應(yīng)474萬㎡，共50754套，面積同比08年下降30.26%，創(chuàng)近六年來新低；這主要是基于08年樓市低迷，很多開發(fā)商信心不足、開發(fā)積極性不高或停工、怠工延長開發(fā)周期，使得2009年新增供應(yīng)持續(xù)偏緊。這其中尤為突出是中小戶型供應(yīng)，其結(jié)構(gòu)性供應(yīng)失衡現(xiàn)象較嚴(yán)重。09年東莞房地產(chǎn)市場供應(yīng)09年創(chuàng)新低，10年預(yù)計(jì)供應(yīng)量大2009年東莞商品房新增供應(yīng)474萬㎡，共50754套，面積09年東莞房地產(chǎn)市場需求2009年東莞商品房成交總面積為592萬㎡，成交套數(shù)57525套，總成交金額388.55億元，面積同比08年增長55.95%，同比07年減小10.75%。東莞樓市09年表現(xiàn)的異常興奮出現(xiàn)“歇斯底里“式反彈，這主要受益于08年底中央“4萬億”投資計(jì)劃發(fā)放及一系列刺激樓市需求的政策等因素。這些利好的因素提振了消費(fèi)者的信心，使得08年壓抑一年的需求在09年持續(xù)釋放。鎮(zhèn)區(qū)成交占主角，城區(qū)下半年個(gè)盤分化明顯。09年東莞房地產(chǎn)市場需求2009年東莞商品房成交總面積為5909年東莞房地產(chǎn)市場價(jià)格2009年全年商品房均價(jià)為6563元/㎡，同比08年上升2.1%；主要是因?yàn)槠胀ㄗ≌?、公寓價(jià)格的上升所帶動(dòng)，其中普通住宅均價(jià)為5588元/㎡，同比08上升3.5%，公寓價(jià)格5989元/㎡，同比08年增加2.62%，別墅和非住宅價(jià)格同比08年都有不同幅度的下降；從普通住宅月度分析可以看出，1月份樓市回暖房價(jià)普遍上漲，2月份有所調(diào)整為5011元/㎡且為09年最低價(jià)，以后一月一個(gè)價(jià)，價(jià)格節(jié)節(jié)攀高至12月份6033元/㎡比最低價(jià)增幅達(dá)20.39%，其中由于個(gè)盤價(jià)格分化對價(jià)格拉動(dòng)很大，6月份的萬科·虹溪諾雅，12份的萬科·棠樾、金地·博登湖，若剔除個(gè)盤所影響，12月份均價(jià)為5774元/㎡。同時(shí)在12月份不間斷出臺(tái)政策收緊下部分樓盤已經(jīng)開始松動(dòng)，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)較大幅度降價(jià)，造成短期房價(jià)面臨調(diào)整壓力。09年普通住宅均價(jià)5588元，比08年上漲3.5%09年東莞房地產(chǎn)市場價(jià)格2009年全年商品房均價(jià)為6563元09年東莞普通住宅成交均價(jià)區(qū)間分布2009年東莞普通住宅成交均價(jià)區(qū)間主要集中在4000-6000元/㎡，同時(shí)數(shù)據(jù)顯示5000-6000元/㎡的成交占比大幅上升；而4000-5000元/㎡以上各區(qū)間成交比重有所下降?？們r(jià)在40-60萬之間的中小戶型還是可以接受的，而對于均價(jià)在9000-10000以上的高檔洋房、豪宅，由于改善性客戶的入市及長線資金的注入，這些投資客大多選擇高檔豪宅作為資金保值、升值的擋箭牌，使得09年的豪宅一直處于暢銷狀態(tài)。成交均價(jià)主要集中在4000至6000，總價(jià)40-60萬元09年東莞普通住宅成交均價(jià)區(qū)間分布2009年東莞普通住宅成交09年常平房地產(chǎn)市場概況09年常平房地產(chǎn)市場概況09年常平房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)類型供應(yīng)量項(xiàng)目名稱面積別墅91130.9㎡萬科城23928.65㎡卓越蔚藍(lán)城邦15031.29㎡御苑花園41612.25㎡洋房98305.96㎡翠景灣37549.85㎡東田麗園38915.55㎡半島豪庭13213.53㎡金田花園8627.03㎡公寓8036.48㎡僑豐大廈8036.48㎡合計(jì)197473.34㎡09年常平新增供應(yīng)量19.74萬㎡，別墅占46.15%、洋房49.78%、公寓占4.07%。別墅供應(yīng)量主要是受到御苑花園項(xiàng)目突然釋放，造成供應(yīng)上升，洋房供應(yīng)量是老項(xiàng)目的二次推盤。09年常平房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)類型供應(yīng)量項(xiàng)目名稱面積別墅91109年常平房地產(chǎn)市場成交狀況09年常平成交30.34萬平米，比08年增長46.62%09年常平房地產(chǎn)市場成交狀況09年常平成交30.34萬平米，09年常平房地產(chǎn)市場成交狀況類型成交量成交均價(jià)別墅98498㎡9164元/㎡洋房204853㎡4717元/㎡公寓132㎡4046元/㎡合計(jì)303483㎡09年常平普通洋房成交均價(jià)4717元/㎡，比08年下降14.92%09年常平房地產(chǎn)市場成交狀況類型成交量成交均價(jià)別墅9849809年常平樓盤成交狀況項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)東田麗園三期303236.44147803.35翰林雅苑22151510.5136819.47金凱水都一期316175.27175546.57萬科城3792746440.6612244.75御苑花園80977501.2519264.23譽(yù)景名居124518199.6776585.56卓越·蔚藍(lán)城邦3718926206.427046.82合計(jì)9849890270.239164.681、別墅銷售情況分析09年常平別墅銷售量較大，共銷售98498㎡，銷售均價(jià)9164元/㎡其中以萬科城、蔚藍(lán)城邦銷售量分別占39%、38%。09年常平樓盤成交狀況項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)09年常平樓盤成交狀況項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)海霞國際新都9531.083271.79卓越·蔚藍(lán)城邦3722.336035.49合計(jì)13253.414046.472、公寓產(chǎn)品銷售情況分析09年常平樓盤成交狀況項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)豪苑華庭529227.014291.29翠湖花園858238.352778御苑花園931347.063727.83藍(lán)月灣2683865.733226.74玫瑰花園40671437.33534.08華建半島豪庭55792656.64761.84新天美地花園80214058.85060.2東田翠湖灣85785094.55939.08碧湖花園1014145524488.68金田花園115544498.83893.7卓越·蔚藍(lán)城邦117395281.94499.41翰林雅苑127105201.54092.46世紀(jì)康城1334157054276.32花和小城143585594.43896.39金凱水都149667029.24696.76翠景灣1629872364439.83東田麗園66974359325365.18合計(jì)203327959574719.343、洋房產(chǎn)品銷售情況分析項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)豪苑09年常平樓盤成交戶型分析從成交戶面積看主要集中在80至120㎡，合計(jì)占82%。09年常平樓盤成交戶型分析從成交戶面積看主要集中在80至115項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)橋朗路與新城大道項(xiàng)目規(guī)模：占地6.7萬平米，建面13萬平米物業(yè)類型：小高層（帶500元/平米精裝修）開盤時(shí)間：09年8月推貨狀況：二期推出120套二房、三房、四房單位，開盤當(dāng)天銷售約25套，銷售率約20%，截止09年12月份共銷售56套戶型面積：二房：88平米三房：129平米四房：150平米競爭樓盤分析——半島豪庭巴厘島風(fēng)情社區(qū)，特色風(fēng)格訴求時(shí)尚層面消費(fèi)；與本項(xiàng)目客戶群形成直接競爭。15項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)橋朗路與新城大道競爭樓盤分析——半島豪庭16項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)沿河?xùn)|一路1號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：占地4.3萬㎡，建面約10萬㎡物業(yè)類型：小高層洋房開盤時(shí)間：09年12月推貨狀況：二期共有3.75萬米，約240套12、13、15、16棟144套戶型配比：三房：83—115㎡三房：124㎡

四房：124㎡

復(fù)式：180㎡銷售價(jià)格：均價(jià)4800元/平米（毛坯）目前現(xiàn)狀：截止09年12月，一期網(wǎng)上簽約成交155套，銷售率約65%；競爭樓盤分析————翠景灣老城區(qū)中心，外部配套成熟，訴求中端較年輕消費(fèi)群；項(xiàng)目旁邊寒溪河污染較嚴(yán)重，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新16項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)沿河?xùn)|一路1號(hào)競爭樓盤分析————翠景灣17項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)常東路項(xiàng)目規(guī)模：占地24.5萬平米，建面40萬平米物業(yè)類型：五期花園洋房開盤時(shí)間：09年5月推貨狀況：五期彩田居第11、12、13棟共約300套戶型配比：銷售價(jià)格：5365元/㎡（帶600元/平米精裝修）目前現(xiàn)狀：推出項(xiàng)目已基本售罄，還有16、18棟預(yù)計(jì)2010年3月加推戶型二房三房四房面積（㎡）88.87㎡120.54-137.42㎡141.93-160㎡套數(shù)7815678套數(shù)比25%50%25%競爭樓盤分析——東田麗園五期本地知名開發(fā)商，信譽(yù)、品質(zhì)受客戶追捧；大社區(qū)、居住環(huán)境氛圍成熟，但項(xiàng)目密度較高、外部配套不足17項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)常東路戶型二房三房四房面積（㎡）88.818項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)站前路與東元路交界處（常平汽車總站旁）項(xiàng)目規(guī)模：占地3.6萬㎡，建面:13萬㎡；住宅8.8萬㎡，商業(yè)：2.5萬㎡，地下車庫及配套設(shè)施：1.7萬㎡物業(yè)類型：高層洋房開盤時(shí)間：未開盤推貨狀況：總戶數(shù):654停車位：458個(gè)銷售價(jià)格：預(yù)計(jì)均價(jià)6000元/平米（毛坯）目前現(xiàn)狀：項(xiàng)目銷售中心及樣板房展示未開放競爭樓盤分析——鑫龍世紀(jì)名居周邊配套完善，商業(yè)氣氛濃厚，以二房、三房中大戶型為主；社區(qū)綠化、內(nèi)部配套不理想，居住氛圍嘈雜18項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)站前路與東元路交界處（常平汽車總站旁）競19市場分析總結(jié)1、09年常平房地產(chǎn)市場成交突破30萬平米，創(chuàng)近幾年成交量新高，主要是別墅項(xiàng)目擴(kuò)大了客戶輻射面，洋房主要還是消化存量房產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2010年常平新增項(xiàng)目較少，但存量仍然巨大，約有25萬平米有待銷售；2、購買的客戶，別墅以本地客戶占60%，深圳客戶占40%，洋房客戶以本地客戶為主，香港、深圳客戶比例合計(jì)不到10%，香港客戶在常平市場影響已非常小，本地客戶已成為購買的主力。3、從戶型來看，小三房、三房熱銷，面積段偏小的銷售情況理想，大面積戶型銷速度較慢。4、創(chuàng)新戶型日益增多，創(chuàng)新方式也各異，銷售速度較快，市場接受度高。如六米挑高陽臺(tái)（半島豪庭）、入戶花園東田麗園）、步入式窗臺(tái)等。19市場分析總結(jié)1、09年常平房地產(chǎn)市場成交突破30萬平米，20本項(xiàng)目分析20本項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目用地：42823.19㎡建筑面積：83477.77㎡建筑樓棟：共有5棟編號(hào)類別建筑面積樓屋套數(shù)1洋房6070.0510722洋房10802.67111203洋房7558.7211804洋房35075.52184005洋房23970.8117282合計(jì)83477.77

95412345項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目用地：42823.19㎡編號(hào)類別建筑面積樓屋戶型建筑面積套數(shù)套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)71.12-74.91㎡40442.35%二房二廳二衛(wèi)69.65-75.61㎡19220.13%三房二廳二衛(wèi)87.51-104.26㎡32433.96%三房二廳一衛(wèi)85.58㎡202.10%復(fù)式四房三廳三衛(wèi)174.38-175.52㎡141.47%合計(jì)

954100.00%項(xiàng)目戶型配比戶型比例：二房占62.74%，三房占36.06%，復(fù)式占1.47%。1、根據(jù)市場需求狀況，三房最暢銷產(chǎn)品，本項(xiàng)目二房產(chǎn)品過多，產(chǎn)品配比不符合市場需求，可作微調(diào)整，加大三房比例。2、整體戶型不協(xié)調(diào)，部分二房二衛(wèi)戶型比二房一衛(wèi)面積小，小面積的兩房，一衛(wèi)即可戶型建筑面積套數(shù)套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)71.12-74.91㎡一般戶型設(shè)計(jì)方向物業(yè)類型凸窗倒凸窗錯(cuò)層露臺(tái)入戶花園空中花園陽光房兩房緊湊型★★★舒適型★★★★三房緊湊型★★★★★舒適型★★★★★★戶型設(shè)計(jì)原則：1、常規(guī)動(dòng)作。明廚明衛(wèi)，南北通透，陽臺(tái)2、舒適性打造。270度凸窗、主臥、客廳朝南、倒凸窗附加值贈(zèng)送等3、引入創(chuàng)新元素。入戶花園、錯(cuò)層露臺(tái)、陽光房一般戶型設(shè)計(jì)方向物業(yè)類型凸窗倒凸窗錯(cuò)層入戶空中陽光房兩房緊湊項(xiàng)目戶型分析1、第1、2棟一梯四戶，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，全部2房設(shè)計(jì)；2、第3棟一梯四戶，產(chǎn)品以拉寬的平面設(shè)計(jì)，充分利用中心位置景觀資源；3、第4、5棟二梯六戶，產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念落后，或?qū)⒊蔀楸卷?xiàng)目銷售緩慢的戶型；整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念不新，對于目前市場熱銷戶型不了解，中原認(rèn)為在總體規(guī)劃不變的情況下，如果條件允許，可作調(diào)整設(shè)計(jì)項(xiàng)目戶型分析1、第1、2棟一梯四戶，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，全部22房2廳1衛(wèi)71.12-74.91㎡戶型分析交通路線過長飄窗飄窗超大景觀陽臺(tái)77㎡戶型分析1、緊湊型二房,超大景觀陽臺(tái)2、臥室均帶飄窗3、通風(fēng)采光佳2房2廳1衛(wèi)戶型分析交通路線過長飄窗飄窗超大景觀陽臺(tái)77㎡戶戶型分析三房兩廳兩衛(wèi)戶型分析1、緊湊型三房,帶入戶花園設(shè)計(jì)2、臥室均帶飄窗3、通風(fēng)采光極佳4、高贈(zèng)送,入戶花園+飄窗,約5平米89.92㎡入戶花園飄窗飄窗戶型分析三房兩廳兩衛(wèi)戶型分析89.92㎡入戶花園飄窗飄窗戶型分析三房兩廳兩衛(wèi)戶型分析1、緊湊型三房,帶套間設(shè)計(jì)2、臥室均帶飄窗3、通風(fēng)采光極佳4、高贈(zèng)送,入戶花園+飄窗臥室可打造成休閑花園飄窗飄窗戶型分析三房兩廳兩衛(wèi)戶型分析臥室可打造成休閑花園飄窗飄窗三房兩廳一衛(wèi)超大入戶花園飄窗戶型分析1、緊湊型三房,帶超大入戶花園設(shè)計(jì)2、臥室均帶飄窗3、通風(fēng)采光極佳4、高贈(zèng)送,入戶花園+飄窗書房可改小孩房三房兩廳一衛(wèi)超大入戶花園飄窗戶型分析書房可改小孩房項(xiàng)目戶型配比建議戶型純2房2+1房3+1房合計(jì)建筑面積7588120面積百分比10.00%60.00%30.00%100.00%面積總和8348500872504383478套數(shù)概算111569209889套數(shù)比13%64%23%100%結(jié)合市場熱銷產(chǎn)品，建議戶型以經(jīng)濟(jì)型小三房為主，通過內(nèi)花園、或入戶花園贈(zèng)送面積，在產(chǎn)品打造上突出亮點(diǎn)，追求高性價(jià)比。項(xiàng)目戶型配比建議戶型純2房2+1房3+1房合計(jì)建筑面積758二房戶型借鑒二房戶型借鑒凸窗：擴(kuò)大視覺空間，提升舒適度和附加值，建議所有戶型盡量采用飄窗比平窗更能夠讓房間接受更多的陽光，又延展了室內(nèi)空間；飄窗窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，增加實(shí)用率；落地飄窗增加步出空間；層高小于2、2米，進(jìn)深小于0.6米贈(zèng)送全部面積。凸窗可廣泛運(yùn)用于各種戶型之中，實(shí)用性高，也增加了采光面和觀景面落地飄窗垂直剖面示意圖〈2.2M層高飄窗垂直剖面示意圖〈2.2M層高次臥、書房采用飄窗增加步出空間飄窗邊套270度飄窗戶型示意邊套采用270度采光“L”型飄窗戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)凸窗：擴(kuò)大視覺空間，提升舒適度和附加值，建議所有戶型盡量采用二房產(chǎn)品建議超大落地凸窗衛(wèi)生間帶0.9米深的落地凸窗二房產(chǎn)品建議超大落地凸窗衛(wèi)生間帶0.9米深的落地凸窗2+1戶型借鑒2+1戶型借鑒34二房變?nèi)?房2廳1衛(wèi)內(nèi)陽臺(tái)送一半面積戶型設(shè)計(jì)分析34二房變?nèi)績?nèi)陽臺(tái)送一戶型設(shè)計(jì)分析35戶型設(shè)計(jì)分析經(jīng)典2+1戶型介紹金地·格林上院二房變?nèi)繎粜兔娣e約90平米符合90/70規(guī)規(guī)劃內(nèi)陽臺(tái)送一半面積可拆卸窗臺(tái)全贈(zèng)送35戶型設(shè)計(jì)分析經(jīng)典2+1戶型介紹金地·格林上院內(nèi)陽臺(tái)送一可36金地·格林上院二房變?nèi)繎粜兔娣e90平米內(nèi)陽臺(tái)送一半面積戶型設(shè)計(jì)分析經(jīng)典2+1戶型介紹36金地·格林上院內(nèi)陽臺(tái)送一戶型設(shè)計(jì)分析經(jīng)典2+1戶型介紹37戶型設(shè)計(jì)分析經(jīng)典2+1戶型三房二衛(wèi)建筑面積：97.78㎡贈(zèng)送面積：11.26㎡37戶型設(shè)計(jì)分析經(jīng)典2+1戶型38戶型設(shè)計(jì)分析經(jīng)典2+1戶型三房二衛(wèi)建筑面積：99.49㎡贈(zèng)送面積：17.45㎡38戶型設(shè)計(jì)分析經(jīng)典2+1戶型3+1戶型借鑒3+1戶型借鑒3+1戶型品建議3+1戶型品建議411、建議項(xiàng)目主要采用N+1戶型，如2+1戶型、3+1戶型制造產(chǎn)品亮點(diǎn)；關(guān)于項(xiàng)目戶型借鑒2、通過可拆卸窗臺(tái)與內(nèi)花園，增加贈(zèng)送面積，從而在市場從而形成項(xiàng)目在產(chǎn)品上的優(yōu)勢；3、按90/70設(shè)計(jì)的另外30%大戶型，建議做到130平米左右，但需控制在144平米以內(nèi)，不用客戶繳交更多的契稅，有利銷售與市場大戶型產(chǎn)品的差異性。411、建議項(xiàng)目主要采用N+1戶型，如2+1戶型、3+1戶型謝謝!謝謝![三盈?金碧花園項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告]

[東莞中原事業(yè)三部][Dongguan.1.2010][三盈?金碧花園項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告][東莞中原事業(yè)三部]09年東莞房地產(chǎn)市場概況09年東莞房地產(chǎn)市場概況2009年東莞商品房新增供應(yīng)474萬㎡，共50754套，面積同比08年下降30.26%，創(chuàng)近六年來新低；這主要是基于08年樓市低迷，很多開發(fā)商信心不足、開發(fā)積極性不高或停工、怠工延長開發(fā)周期，使得2009年新增供應(yīng)持續(xù)偏緊。這其中尤為突出是中小戶型供應(yīng)，其結(jié)構(gòu)性供應(yīng)失衡現(xiàn)象較嚴(yán)重。09年東莞房地產(chǎn)市場供應(yīng)09年創(chuàng)新低，10年預(yù)計(jì)供應(yīng)量大2009年東莞商品房新增供應(yīng)474萬㎡，共50754套，面積09年東莞房地產(chǎn)市場需求2009年東莞商品房成交總面積為592萬㎡，成交套數(shù)57525套，總成交金額388.55億元，面積同比08年增長55.95%，同比07年減小10.75%。東莞樓市09年表現(xiàn)的異常興奮出現(xiàn)“歇斯底里“式反彈，這主要受益于08年底中央“4萬億”投資計(jì)劃發(fā)放及一系列刺激樓市需求的政策等因素。這些利好的因素提振了消費(fèi)者的信心，使得08年壓抑一年的需求在09年持續(xù)釋放。鎮(zhèn)區(qū)成交占主角，城區(qū)下半年個(gè)盤分化明顯。09年東莞房地產(chǎn)市場需求2009年東莞商品房成交總面積為5909年東莞房地產(chǎn)市場價(jià)格2009年全年商品房均價(jià)為6563元/㎡，同比08年上升2.1%；主要是因?yàn)槠胀ㄗ≌?、公寓價(jià)格的上升所帶動(dòng)，其中普通住宅均價(jià)為5588元/㎡，同比08上升3.5%，公寓價(jià)格5989元/㎡，同比08年增加2.62%，別墅和非住宅價(jià)格同比08年都有不同幅度的下降；從普通住宅月度分析可以看出，1月份樓市回暖房價(jià)普遍上漲，2月份有所調(diào)整為5011元/㎡且為09年最低價(jià)，以后一月一個(gè)價(jià)，價(jià)格節(jié)節(jié)攀高至12月份6033元/㎡比最低價(jià)增幅達(dá)20.39%，其中由于個(gè)盤價(jià)格分化對價(jià)格拉動(dòng)很大，6月份的萬科·虹溪諾雅，12份的萬科·棠樾、金地·博登湖，若剔除個(gè)盤所影響，12月份均價(jià)為5774元/㎡。同時(shí)在12月份不間斷出臺(tái)政策收緊下部分樓盤已經(jīng)開始松動(dòng)，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)較大幅度降價(jià)，造成短期房價(jià)面臨調(diào)整壓力。09年普通住宅均價(jià)5588元，比08年上漲3.5%09年東莞房地產(chǎn)市場價(jià)格2009年全年商品房均價(jià)為6563元09年東莞普通住宅成交均價(jià)區(qū)間分布2009年東莞普通住宅成交均價(jià)區(qū)間主要集中在4000-6000元/㎡，同時(shí)數(shù)據(jù)顯示5000-6000元/㎡的成交占比大幅上升；而4000-5000元/㎡以上各區(qū)間成交比重有所下降。總價(jià)在40-60萬之間的中小戶型還是可以接受的，而對于均價(jià)在9000-10000以上的高檔洋房、豪宅，由于改善性客戶的入市及長線資金的注入，這些投資客大多選擇高檔豪宅作為資金保值、升值的擋箭牌，使得09年的豪宅一直處于暢銷狀態(tài)。成交均價(jià)主要集中在4000至6000，總價(jià)40-60萬元09年東莞普通住宅成交均價(jià)區(qū)間分布2009年東莞普通住宅成交09年常平房地產(chǎn)市場概況09年常平房地產(chǎn)市場概況09年常平房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)類型供應(yīng)量項(xiàng)目名稱面積別墅91130.9㎡萬科城23928.65㎡卓越蔚藍(lán)城邦15031.29㎡御苑花園41612.25㎡洋房98305.96㎡翠景灣37549.85㎡東田麗園38915.55㎡半島豪庭13213.53㎡金田花園8627.03㎡公寓8036.48㎡僑豐大廈8036.48㎡合計(jì)197473.34㎡09年常平新增供應(yīng)量19.74萬㎡，別墅占46.15%、洋房49.78%、公寓占4.07%。別墅供應(yīng)量主要是受到御苑花園項(xiàng)目突然釋放，造成供應(yīng)上升，洋房供應(yīng)量是老項(xiàng)目的二次推盤。09年常平房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)類型供應(yīng)量項(xiàng)目名稱面積別墅91109年常平房地產(chǎn)市場成交狀況09年常平成交30.34萬平米，比08年增長46.62%09年常平房地產(chǎn)市場成交狀況09年常平成交30.34萬平米，09年常平房地產(chǎn)市場成交狀況類型成交量成交均價(jià)別墅98498㎡9164元/㎡洋房204853㎡4717元/㎡公寓132㎡4046元/㎡合計(jì)303483㎡09年常平普通洋房成交均價(jià)4717元/㎡，比08年下降14.92%09年常平房地產(chǎn)市場成交狀況類型成交量成交均價(jià)別墅9849809年常平樓盤成交狀況項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)東田麗園三期303236.44147803.35翰林雅苑22151510.5136819.47金凱水都一期316175.27175546.57萬科城3792746440.6612244.75御苑花園80977501.2519264.23譽(yù)景名居124518199.6776585.56卓越·蔚藍(lán)城邦3718926206.427046.82合計(jì)9849890270.239164.681、別墅銷售情況分析09年常平別墅銷售量較大，共銷售98498㎡，銷售均價(jià)9164元/㎡其中以萬科城、蔚藍(lán)城邦銷售量分別占39%、38%。09年常平樓盤成交狀況項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)09年常平樓盤成交狀況項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)海霞國際新都9531.083271.79卓越·蔚藍(lán)城邦3722.336035.49合計(jì)13253.414046.472、公寓產(chǎn)品銷售情況分析09年常平樓盤成交狀況項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)豪苑華庭529227.014291.29翠湖花園858238.352778御苑花園931347.063727.83藍(lán)月灣2683865.733226.74玫瑰花園40671437.33534.08華建半島豪庭55792656.64761.84新天美地花園80214058.85060.2東田翠湖灣85785094.55939.08碧湖花園1014145524488.68金田花園115544498.83893.7卓越·蔚藍(lán)城邦117395281.94499.41翰林雅苑127105201.54092.46世紀(jì)康城1334157054276.32花和小城143585594.43896.39金凱水都149667029.24696.76翠景灣1629872364439.83東田麗園66974359325365.18合計(jì)203327959574719.343、洋房產(chǎn)品銷售情況分析項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交金額(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)豪苑09年常平樓盤成交戶型分析從成交戶面積看主要集中在80至120㎡，合計(jì)占82%。09年常平樓盤成交戶型分析從成交戶面積看主要集中在80至157項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)橋朗路與新城大道項(xiàng)目規(guī)模：占地6.7萬平米，建面13萬平米物業(yè)類型：小高層（帶500元/平米精裝修）開盤時(shí)間：09年8月推貨狀況：二期推出120套二房、三房、四房單位，開盤當(dāng)天銷售約25套，銷售率約20%，截止09年12月份共銷售56套戶型面積：二房：88平米三房：129平米四房：150平米競爭樓盤分析——半島豪庭巴厘島風(fēng)情社區(qū)，特色風(fēng)格訴求時(shí)尚層面消費(fèi)；與本項(xiàng)目客戶群形成直接競爭。15項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)橋朗路與新城大道競爭樓盤分析——半島豪庭58項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)沿河?xùn)|一路1號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：占地4.3萬㎡，建面約10萬㎡物業(yè)類型：小高層洋房開盤時(shí)間：09年12月推貨狀況：二期共有3.75萬米，約240套12、13、15、16棟144套戶型配比：三房：83—115㎡三房：124㎡

四房：124㎡

復(fù)式：180㎡銷售價(jià)格：均價(jià)4800元/平米（毛坯）目前現(xiàn)狀：截止09年12月，一期網(wǎng)上簽約成交155套，銷售率約65%；競爭樓盤分析————翠景灣老城區(qū)中心，外部配套成熟，訴求中端較年輕消費(fèi)群；項(xiàng)目旁邊寒溪河污染較嚴(yán)重，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新16項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)沿河?xùn)|一路1號(hào)競爭樓盤分析————翠景灣59項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)常東路項(xiàng)目規(guī)模：占地24.5萬平米，建面40萬平米物業(yè)類型：五期花園洋房開盤時(shí)間：09年5月推貨狀況：五期彩田居第11、12、13棟共約300套戶型配比：銷售價(jià)格：5365元/㎡（帶600元/平米精裝修）目前現(xiàn)狀：推出項(xiàng)目已基本售罄，還有16、18棟預(yù)計(jì)2010年3月加推戶型二房三房四房面積（㎡）88.87㎡120.54-137.42㎡141.93-160㎡套數(shù)7815678套數(shù)比25%50%25%競爭樓盤分析——東田麗園五期本地知名開發(fā)商，信譽(yù)、品質(zhì)受客戶追捧；大社區(qū)、居住環(huán)境氛圍成熟，但項(xiàng)目密度較高、外部配套不足17項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)常東路戶型二房三房四房面積（㎡）88.860項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)站前路與東元路交界處（常平汽車總站旁）項(xiàng)目規(guī)模：占地3.6萬㎡，建面:13萬㎡；住宅8.8萬㎡，商業(yè)：2.5萬㎡，地下車庫及配套設(shè)施：1.7萬㎡物業(yè)類型：高層洋房開盤時(shí)間：未開盤推貨狀況：總戶數(shù):654停車位：458個(gè)銷售價(jià)格：預(yù)計(jì)均價(jià)6000元/平米（毛坯）目前現(xiàn)狀：項(xiàng)目銷售中心及樣板房展示未開放競爭樓盤分析——鑫龍世紀(jì)名居周邊配套完善，商業(yè)氣氛濃厚，以二房、三房中大戶型為主；社區(qū)綠化、內(nèi)部配套不理想，居住氛圍嘈雜18項(xiàng)目地址：常平鎮(zhèn)站前路與東元路交界處（常平汽車總站旁）競61市場分析總結(jié)1、09年常平房地產(chǎn)市場成交突破30萬平米，創(chuàng)近幾年成交量新高，主要是別墅項(xiàng)目擴(kuò)大了客戶輻射面，洋房主要還是消化存量房產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2010年常平新增項(xiàng)目較少，但存量仍然巨大，約有25萬平米有待銷售；2、購買的客戶，別墅以本地客戶占60%，深圳客戶占40%，洋房客戶以本地客戶為主，香港、深圳客戶比例合計(jì)不到10%，香港客戶在常平市場影響已非常小，本地客戶已成為購買的主力。3、從戶型來看，小三房、三房熱銷，面積段偏小的銷售情況理想，大面積戶型銷速度較慢。4、創(chuàng)新戶型日益增多，創(chuàng)新方式也各異，銷售速度較快，市場接受度高。如六米挑高陽臺(tái)（半島豪庭）、入戶花園東田麗園）、步入式窗臺(tái)等。19市場分析總結(jié)1、09年常平房地產(chǎn)市場成交突破30萬平米，62本項(xiàng)目分析20本項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目用地：42823.19㎡建筑面積：83477.77㎡建筑樓棟：共有5棟編號(hào)類別建筑面積樓屋套數(shù)1洋房6070.0510722洋房10802.67111203洋房7558.7211804洋房35075.52184005洋房23970.8117282合計(jì)83477.77

95412345項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目用地：42823.19㎡編號(hào)類別建筑面積樓屋戶型建筑面積套數(shù)套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)71.12-74.91㎡40442.35%二房二廳二衛(wèi)69.65-75.61㎡19220.13%三房二廳二衛(wèi)87.51-104.26㎡32433.96%三房二廳一衛(wèi)85.58㎡202.10%復(fù)式四房三廳三衛(wèi)174.38-175.52㎡141.47%合計(jì)

954100.00%項(xiàng)目戶型配比戶型比例：二房占62.74%，三房占36.06%，復(fù)式占1.47%。1、根據(jù)市場需求狀況，三房最暢銷產(chǎn)品，本項(xiàng)目二房產(chǎn)品過多，產(chǎn)品配比不符合市場需求，可作微調(diào)整，加大三房比例。2、整體戶型不協(xié)調(diào)，部分二房二衛(wèi)戶型比二房一衛(wèi)面積小，小面積的兩房，一衛(wèi)即可戶型建筑面積套數(shù)套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)71.12-74.91㎡一般戶型設(shè)計(jì)方向物業(yè)類型凸窗倒凸窗錯(cuò)層露臺(tái)入戶花園空中花園陽光房兩房緊湊型★★★舒適型★★★★三房緊湊型★★★★★舒適型★★★★★★戶型設(shè)計(jì)原則：1、常規(guī)動(dòng)作。明廚明衛(wèi)，南北通透，陽臺(tái)2、舒適性打造。270度凸窗、主臥、客廳朝南、倒凸窗附加值贈(zèng)送等3、引入創(chuàng)新元素。入戶花園、錯(cuò)層露臺(tái)、陽光房一般戶型設(shè)計(jì)方向物業(yè)類型凸窗倒凸窗錯(cuò)層入戶空中陽光房兩房緊湊項(xiàng)目戶型分析1、第1、2棟一梯四戶，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，全部2房設(shè)計(jì)；2、第3棟一梯四戶，產(chǎn)品以拉寬的平面設(shè)計(jì)，充分利用中心位置景觀資源；3、第4、5棟二梯六戶，產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念落后，或?qū)⒊蔀楸卷?xiàng)目銷售緩慢的戶型；整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念不新，對于目前市場熱銷戶型不了解，中原認(rèn)為在總體規(guī)劃不變的情況下，如果條件允許，可作調(diào)整設(shè)計(jì)項(xiàng)目戶型分析1、第1、2棟一梯四戶，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，全部22房2廳1衛(wèi)71.12-74.91㎡戶型分析交通路線過長飄窗飄窗超大景觀陽臺(tái)77㎡戶型分析1、緊湊型二房,超大景觀陽臺(tái)2、臥室均帶飄窗3、通風(fēng)采光佳2房2廳1衛(wèi)戶型分析交通路線過長飄窗飄窗超大景觀陽臺(tái)77㎡戶戶型分析三房兩廳兩衛(wèi)戶型分析1、緊湊型三房,帶入戶花園設(shè)計(jì)2、臥室均帶飄窗3、通風(fēng)采光極佳4、高贈(zèng)送,入戶花園+飄窗,