“泊岸”2006/2/25長沙北橋西項目構(gòu)想StrategyAd.Planning[導(dǎo)航企劃]“泊岸”2006/2/25長沙北橋西項目構(gòu)想St1項目用地概述項目指標規(guī)劃總用地面積14140平米總建筑面積54774平米其中住宅面積52448平米建筑基地2924平米臨街面長150米地塊進深90米容積率3.98項目用地概述項目指標規(guī)劃總用地面積142導(dǎo)航希望與發(fā)展商并肩完成“泊岸”的整合推廣及銷售代理導(dǎo)航希望與發(fā)展商并肩3位置項目自身（規(guī)劃設(shè)計）價格我們思考的方向切入方向：根據(jù)影響地產(chǎn)銷售的三大方面我們的切入點？位置項目自身價格我們思考的方向切入方向：根據(jù)影響地產(chǎn)銷售的三4我們在這三大方面處于什么樣的狀況？

①位置：

＊處于河西銀盆嶺這一看得見的成熟社區(qū)，緊鄰觀沙嶺片區(qū)，生活配套（交通、購物、教育、休閑、娛樂等）便利；

＊本項目位于北大橋與瀟湘大道交匯區(qū)域，濱臨湘江，極具升值潛力；瀟湘大道北端及施家港水上公園建設(shè)；項目未來發(fā)展空間會更好；＊片區(qū)內(nèi)同期開發(fā)、在售樓盤較多，存在較大的競爭；小結(jié)：大環(huán)境較好，位置優(yōu)勢明顯我們在這三大方面處于什么樣的狀況？①位置：小結(jié)：大環(huán)境較5②價格：＊本項目銷售均價未定，估計應(yīng)在3000元／平米左右，在片區(qū)屬中高檔，價位上優(yōu)劣勢不明顯；＊戶型面積豐富多樣（70－140平米），總價適中，對初次、二次置業(yè)及投資者有吸引力；我們在這三大方面處于什么樣的狀況？小結(jié)：作為江景項目，價位上有一定的優(yōu)勢，但仍然要考慮樓盤自身的規(guī)劃設(shè)計，滿足購房者的需求，才能取得良好的銷售業(yè)績。②價格：我們在這三大方面處于什么樣的狀況？小結(jié)：作為江景項6我們在這三大方面處于什么樣的狀況？③項目自身（規(guī)劃設(shè)計）：＊作為江景項目，規(guī)劃未能體現(xiàn)景觀最大化；戶型與片區(qū)同期開發(fā)樓盤規(guī)劃類似，有一定的正面競爭壓力；小結(jié)：建筑規(guī)劃設(shè)計較同類樓盤創(chuàng)新有限，需我們進一步改進．同時尋找一個相對有利的包裝點來包裝本項目，以更好地促進銷售。＊建筑規(guī)劃設(shè)計，與同區(qū)同期樓盤相比無太多創(chuàng)新；

戶型設(shè)計二梯六戶、四戶，形態(tài)落后，且較差單位偏多我們在這三大方面處于什么樣的狀況？③項目自身（規(guī)劃設(shè)計）：7“泊岸”在競爭中如何占有位置形成自己的特征優(yōu)勢？首先是觀念上創(chuàng)新突破“泊岸”在競爭中如何占有位置形成自己的特征優(yōu)勢？首先是觀念8現(xiàn)狀啟示“泊岸”在對居住和生活的創(chuàng)新理解之上，形成自己理念（核心），形成獨立流派。理念之下的產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新。

“泊岸”是什么？怎么實現(xiàn)？怎么做？現(xiàn)狀啟示“泊岸”在對居住和生活的創(chuàng)新理解之上，“泊岸”是什9新理念（核心）形成原則引領(lǐng)原則（是市場首次提出的）

創(chuàng)新原則（是一種全新觀念的改變）

消費者原則（符合消費者對生活欲求）新理念（核心）形成原則引領(lǐng)原則（是市場首次提出的）

創(chuàng)新10如：建筑品質(zhì)

是綠城已經(jīng)形成和讓市場接受的個性，“泊岸”不跟隨，因為短期內(nèi)難以超越?！安窗丁钡哪繕耍涸谄放坪诵睦砟钜龑?dǎo)下建立建筑理念、產(chǎn)品理念、服務(wù)理念并通過新營銷手段迅速市場占位（市場第一性）。如：建筑品質(zhì)是綠城已經(jīng)形成和讓市場接受“泊岸”的目標：在11探討“泊岸”核心理念，我們還是回到建筑、人和生活上來。核心理念探討“泊岸”核心理念，核心理念12消費者購房為了什么？尤其是大眾消費群體。產(chǎn)品形式——這一點很重要，也是根本的，尤其對于沒有購房經(jīng)驗的消費者來說。建筑品質(zhì)——是自己地位價值等的代表。購房行為是短暫的，人在房子生活卻是一生的。消費者購房為了什么？尤其是大眾消費群體。產(chǎn)品形式——這一點很13生活與建筑的關(guān)系是什么？遙遠距離感？不和諧的色彩？不生活化的環(huán)境？不人性化的管理？生活與建筑的關(guān)系是什么？遙遠距離感？14好房子與人與生活的關(guān)系是：好房子能讓躁動的心靜了下來。好的建筑是：居住改變生活，居住創(chuàng)造生活生活是輕松的、自由的；

是溫暖的、是親和的有沒有距離的；

是建筑和環(huán)境融合的。好房子與人與生活的關(guān)系是：好房子能讓躁動的心靜了下來。生活是15尋找市場機會尋找市場機會16這類房子，這種生活，在長沙沒有出現(xiàn)。但是在一些項目上我們似乎看到了這樣的思考。在長沙，這個具有深厚文化底蘊的地方，消費者完全有能力和需求接受這樣的房子和生活。這類房子，這種生活，在長沙沒有出現(xiàn)。在長沙，這個具有深厚文化17項目總體定位參考澳大利亞風情居住區(qū)——泊岸項目總體定位參考澳大利亞風情居住區(qū)——泊岸18規(guī)劃布局參考采用“W”或“弧”形布局，有利于提升容積率及景觀均好性，全面提升產(chǎn)品價值。小區(qū)主入口靠近岳麓大道。原圖上小區(qū)內(nèi)6M寬的區(qū)內(nèi)道路及停車區(qū)（除必要消防外）不應(yīng)過多考慮，而應(yīng)以景觀為主。規(guī)劃布局參考采用“W”或“弧”形布局，有利于提升容積率及19規(guī)劃布局參考項目布局示意圖一規(guī)劃布局參考項目布局示意圖一20規(guī)劃布局參考項目布局示意圖二規(guī)劃布局參考項目布局示意圖二21規(guī)劃布局參考項目布局示意圖三規(guī)劃布局參考項目布局示意圖三22“泊岸”創(chuàng)導(dǎo)的是一種全空間立體生活主張；“泊岸”的房子代表一種生活，一個夢想。先進的、現(xiàn)代國際的、親和力的，注重生活感受的、輕松明亮的，情調(diào)和諧的。這就是“泊岸”核心理念“泊岸”創(chuàng)導(dǎo)的是一種全空間立體生活主張；這就是“泊岸”核心理23

建筑設(shè)計理念：人性化，國際化，強調(diào)明亮

和親和

園林規(guī)劃理念：主題清晰，個性明顯，注重

細節(jié)

產(chǎn)品開發(fā)理念：實用、創(chuàng)新、貼近目標人群

生活

物業(yè)服務(wù)理念：人性、文化、注重溝通

建筑設(shè)計理念：人性化，國際化，強調(diào)明亮

24怎么實現(xiàn)：“泊岸”理念將通過“泊岸”項目開發(fā)，通過整合保持高度的統(tǒng)一推廣，通過項目傳播確立“泊岸”的品牌形象，由此形成“泊岸”在市場競爭中的引領(lǐng)和沖擊。怎么實現(xiàn)：“泊岸”理念將通過“泊岸”項目開發(fā)，25物業(yè)的定位與發(fā)展建議？

□商業(yè)□住宅

□園林物業(yè)的定位與發(fā)展建議？

26

項目風格感性生活格調(diào)路線，色彩明亮，愉悅，空間感強，具有國際化風情。

有營造生活感覺的輔助產(chǎn)品，如水景假日廣場、疊落觀景平臺等。

吸取優(yōu)秀江景、水景項目的建筑規(guī)劃思路。突破市場現(xiàn)有產(chǎn)品開發(fā)思想

項目風格感性生活格調(diào)路線，色彩明亮，愉悅，空間感強，具有國27借鑒成功商業(yè)的經(jīng)營模式

——大型餐飲、休閑+社區(qū)商業(yè)街商業(yè)物業(yè)的定位商業(yè)物業(yè)的定位28總體布局的原則應(yīng)該在昭示性最強的位置，如小區(qū)主入口或商業(yè)假日廣場處，利用建筑物一二層群樓考慮餐飲、娛樂、休閑；

社區(qū)商業(yè)街劃鋪出售，利用靠近東側(cè)規(guī)劃路部分，設(shè)置單獨一層，以解決小區(qū)住戶及周邊居民生活所需，保證價格的實現(xiàn)；總體布局的原則應(yīng)該在昭示性最強的位置，如小區(qū)主入口或商業(yè)假日29商業(yè)的布局盡可能減少對住宅部分的干擾，但

同時便于使用；造街造坊，營造商業(yè)環(huán)境，提

高物業(yè)價值。

通過主力店建立與社區(qū)商業(yè)之間的關(guān)聯(lián)；商業(yè)的布局盡可能減少對住宅部分的干擾，但

同時便于使用；造街30本項目商業(yè)物業(yè)發(fā)展的策略引進主力店：主力店的業(yè)態(tài)考慮能夠克服交通、距離并且能夠聚集人氣，同時結(jié)合開發(fā)商的資源及項目所在地資源的業(yè)種，如大型餐飲休閑等；本項目商業(yè)物業(yè)發(fā)展的策略引進主力店：主力店的業(yè)態(tài)考慮能夠克服31建社區(qū)商業(yè)街：主力店以外的商業(yè)以社區(qū)商業(yè)街的形式出現(xiàn)，并且以劃鋪經(jīng)營的方式出售，實現(xiàn)資金的迅速回籠；建社區(qū)商業(yè)街：主力店以外的商業(yè)以社區(qū)商32競爭市場分析客戶定位物業(yè)定位產(chǎn)品定位住宅定位？住宅定位？33競爭市場的分析結(jié)論戶型單一，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一已經(jīng)成為制約項目發(fā)展的重要因素園林、景觀成為項目重要賣點，也是客戶廣泛接受的賣點；小高層、高層的架空，已經(jīng)成為項目開發(fā)的必備；樓房的朝向敏感。競爭市場的分析結(jié)論戶型單一，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一已經(jīng)成為制約項目發(fā)34圍合式的布局開始應(yīng)用，但是戶型結(jié)構(gòu)處理的簡單化成為銷售制約因素；會所面積一般均在2000平方米以上，功能一般包括：餐飲、運動、休閑、娛樂等；三房仍然是主力戶型，面積集中在130-140之間，小三房（110左右）供給雖少，但是銷售較好?？蛻粢远沃脴I(yè)為主；圍合式的布局開始應(yīng)用，但是戶型結(jié)構(gòu)處理的35客戶定位：長沙（湖南）的中高端客戶企業(yè)中上層管理人員；醫(yī)生、教師、律師等；公務(wù)員；私營業(yè)主；客戶定位：長沙（湖南）的中高端客戶企業(yè)中上層管理人員；36核心、重要客戶總結(jié)：處于社會中層，開始注重生活環(huán)境和居住氛圍；注重孩子的成長環(huán)境；注重房屋的性價比；注重鄰里的交往；注重小區(qū)物業(yè)品質(zhì)；核心、重要客戶總結(jié)：處于社會中層，開始注重生活環(huán)境和居37注重周邊人們的認同；比較能夠接受新鮮的事物，要求住宅的現(xiàn)代感；其中重要客戶特征：年齡在30－45之間，倆口及三口之家，購房按揭為主，三房為其現(xiàn)實需求；總價的承受范圍為30—50萬元，以30—45萬元為主，月供2000元左右。長沙北橋西項目構(gòu)想課件38價格戶型產(chǎn)品定位價格產(chǎn)品定位39戶型定位考慮的因素項目發(fā)展戰(zhàn)略；客戶的價值取向；市場需求特征；競爭者的產(chǎn)品供給特點。戶型定位考慮的因素項目發(fā)展戰(zhàn)略；40項目產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議的借鑒產(chǎn)品的性價比重視鄰里，社區(qū)生活實惠：送面積，多用途共享空間的考慮項目產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議的借鑒產(chǎn)品的性價比實惠：送面積41對子女成長環(huán)境的需求改善生活環(huán)境的需要同類的生活氛圍配套的共享，空間的共享體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計的品味社區(qū)生活主題空間配套的共享，空間的共享體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計的品味社區(qū)生活主題空間42推出符合長沙消費群的戶型適合目標人群的中大戶型（90-150平米）創(chuàng)新入戶花園洋房首創(chuàng)寬景洋房贈送空中花園（大單位）戶型戶型43國際園林大師規(guī)劃設(shè)計有鮮明個性和主題，如江景、水景生活格調(diào)注重園林與建筑的融合能與人互動，人可以參與和享受的極其重視在整體風格下的細節(jié)雕刻。主題園林主題園林44“泊岸”2006/2/25長沙北橋西項目構(gòu)想StrategyAd.Planning[導(dǎo)航企劃]“泊岸”2006/2/25長沙北橋西項目構(gòu)想St45項目用地概述項目指標規(guī)劃總用地面積14140平米總建筑面積54774平米其中住宅面積52448平米建筑基地2924平米臨街面長150米地塊進深90米容積率3.98項目用地概述項目指標規(guī)劃總用地面積1446導(dǎo)航希望與發(fā)展商并肩完成“泊岸”的整合推廣及銷售代理導(dǎo)航希望與發(fā)展商并肩47位置項目自身（規(guī)劃設(shè)計）價格我們思考的方向切入方向：根據(jù)影響地產(chǎn)銷售的三大方面我們的切入點？位置項目自身價格我們思考的方向切入方向：根據(jù)影響地產(chǎn)銷售的三48我們在這三大方面處于什么樣的狀況？

①位置：

＊處于河西銀盆嶺這一看得見的成熟社區(qū)，緊鄰觀沙嶺片區(qū)，生活配套（交通、購物、教育、休閑、娛樂等）便利；

＊本項目位于北大橋與瀟湘大道交匯區(qū)域，濱臨湘江，極具升值潛力；瀟湘大道北端及施家港水上公園建設(shè)；項目未來發(fā)展空間會更好；＊片區(qū)內(nèi)同期開發(fā)、在售樓盤較多，存在較大的競爭；小結(jié)：大環(huán)境較好，位置優(yōu)勢明顯我們在這三大方面處于什么樣的狀況？①位置：小結(jié)：大環(huán)境較49②價格：＊本項目銷售均價未定，估計應(yīng)在3000元／平米左右，在片區(qū)屬中高檔，價位上優(yōu)劣勢不明顯；＊戶型面積豐富多樣（70－140平米），總價適中，對初次、二次置業(yè)及投資者有吸引力；我們在這三大方面處于什么樣的狀況？小結(jié)：作為江景項目，價位上有一定的優(yōu)勢，但仍然要考慮樓盤自身的規(guī)劃設(shè)計，滿足購房者的需求，才能取得良好的銷售業(yè)績。②價格：我們在這三大方面處于什么樣的狀況？小結(jié)：作為江景項50我們在這三大方面處于什么樣的狀況？③項目自身（規(guī)劃設(shè)計）：＊作為江景項目，規(guī)劃未能體現(xiàn)景觀最大化；戶型與片區(qū)同期開發(fā)樓盤規(guī)劃類似，有一定的正面競爭壓力；小結(jié)：建筑規(guī)劃設(shè)計較同類樓盤創(chuàng)新有限，需我們進一步改進．同時尋找一個相對有利的包裝點來包裝本項目，以更好地促進銷售。＊建筑規(guī)劃設(shè)計，與同區(qū)同期樓盤相比無太多創(chuàng)新；

戶型設(shè)計二梯六戶、四戶，形態(tài)落后，且較差單位偏多我們在這三大方面處于什么樣的狀況？③項目自身（規(guī)劃設(shè)計）：51“泊岸”在競爭中如何占有位置形成自己的特征優(yōu)勢？首先是觀念上創(chuàng)新突破“泊岸”在競爭中如何占有位置形成自己的特征優(yōu)勢？首先是觀念52現(xiàn)狀啟示“泊岸”在對居住和生活的創(chuàng)新理解之上，形成自己理念（核心），形成獨立流派。理念之下的產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新。

“泊岸”是什么？怎么實現(xiàn)？怎么做？現(xiàn)狀啟示“泊岸”在對居住和生活的創(chuàng)新理解之上，“泊岸”是什53新理念（核心）形成原則引領(lǐng)原則（是市場首次提出的）

創(chuàng)新原則（是一種全新觀念的改變）

消費者原則（符合消費者對生活欲求）新理念（核心）形成原則引領(lǐng)原則（是市場首次提出的）

創(chuàng)新54如：建筑品質(zhì)

是綠城已經(jīng)形成和讓市場接受的個性，“泊岸”不跟隨，因為短期內(nèi)難以超越?！安窗丁钡哪繕耍涸谄放坪诵睦砟钜龑?dǎo)下建立建筑理念、產(chǎn)品理念、服務(wù)理念并通過新營銷手段迅速市場占位（市場第一性）。如：建筑品質(zhì)是綠城已經(jīng)形成和讓市場接受“泊岸”的目標：在55探討“泊岸”核心理念，我們還是回到建筑、人和生活上來。核心理念探討“泊岸”核心理念，核心理念56消費者購房為了什么？尤其是大眾消費群體。產(chǎn)品形式——這一點很重要，也是根本的，尤其對于沒有購房經(jīng)驗的消費者來說。建筑品質(zhì)——是自己地位價值等的代表。購房行為是短暫的，人在房子生活卻是一生的。消費者購房為了什么？尤其是大眾消費群體。產(chǎn)品形式——這一點很57生活與建筑的關(guān)系是什么？遙遠距離感？不和諧的色彩？不生活化的環(huán)境？不人性化的管理？生活與建筑的關(guān)系是什么？遙遠距離感？58好房子與人與生活的關(guān)系是：好房子能讓躁動的心靜了下來。好的建筑是：居住改變生活，居住創(chuàng)造生活生活是輕松的、自由的；

是溫暖的、是親和的有沒有距離的；

是建筑和環(huán)境融合的。好房子與人與生活的關(guān)系是：好房子能讓躁動的心靜了下來。生活是59尋找市場機會尋找市場機會60這類房子，這種生活，在長沙沒有出現(xiàn)。但是在一些項目上我們似乎看到了這樣的思考。在長沙，這個具有深厚文化底蘊的地方，消費者完全有能力和需求接受這樣的房子和生活。這類房子，這種生活，在長沙沒有出現(xiàn)。在長沙，這個具有深厚文化61項目總體定位參考澳大利亞風情居住區(qū)——泊岸項目總體定位參考澳大利亞風情居住區(qū)——泊岸62規(guī)劃布局參考采用“W”或“弧”形布局，有利于提升容積率及景觀均好性，全面提升產(chǎn)品價值。小區(qū)主入口靠近岳麓大道。原圖上小區(qū)內(nèi)6M寬的區(qū)內(nèi)道路及停車區(qū)（除必要消防外）不應(yīng)過多考慮，而應(yīng)以景觀為主。規(guī)劃布局參考采用“W”或“弧”形布局，有利于提升容積率及63規(guī)劃布局參考項目布局示意圖一規(guī)劃布局參考項目布局示意圖一64規(guī)劃布局參考項目布局示意圖二規(guī)劃布局參考項目布局示意圖二65規(guī)劃布局參考項目布局示意圖三規(guī)劃布局參考項目布局示意圖三66“泊岸”創(chuàng)導(dǎo)的是一種全空間立體生活主張；“泊岸”的房子代表一種生活，一個夢想。先進的、現(xiàn)代國際的、親和力的，注重生活感受的、輕松明亮的，情調(diào)和諧的。這就是“泊岸”核心理念“泊岸”創(chuàng)導(dǎo)的是一種全空間立體生活主張；這就是“泊岸”核心理67

建筑設(shè)計理念：人性化，國際化，強調(diào)明亮

和親和

園林規(guī)劃理念：主題清晰，個性明顯，注重

細節(jié)

產(chǎn)品開發(fā)理念：實用、創(chuàng)新、貼近目標人群

生活

物業(yè)服務(wù)理念：人性、文化、注重溝通

建筑設(shè)計理念：人性化，國際化，強調(diào)明亮

68怎么實現(xiàn)：“泊岸”理念將通過“泊岸”項目開發(fā)，通過整合保持高度的統(tǒng)一推廣，通過項目傳播確立“泊岸”的品牌形象，由此形成“泊岸”在市場競爭中的引領(lǐng)和沖擊。怎么實現(xiàn)：“泊岸”理念將通過“泊岸”項目開發(fā)，69物業(yè)的定位與發(fā)展建議？

□商業(yè)□住宅

□園林物業(yè)的定位與發(fā)展建議？

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項目風格感性生活格調(diào)路線，色彩明亮，愉悅，空間感強，具有國際化風情。

有營造生活感覺的輔助產(chǎn)品，如水景假日廣場、疊落觀景平臺等。

吸取優(yōu)秀江景、水景項目的建筑規(guī)劃思路。突破市場現(xiàn)有產(chǎn)品開發(fā)思想

項目風格感性生活格調(diào)路線，色彩明亮，愉悅，空間感強，具有國71借鑒成功商業(yè)的經(jīng)營模式

——大型餐飲、休閑+社區(qū)商業(yè)街商業(yè)物業(yè)的定位商業(yè)物業(yè)的定位72總體布局的原則應(yīng)該在昭示性最強的位置，如小區(qū)主入口或商業(yè)假日廣場處，利用建筑物一二層群樓考慮餐飲、娛樂、休閑；

社區(qū)商業(yè)街劃鋪出售，利用靠近東側(cè)規(guī)劃路部分，設(shè)置單獨一層，以解決小區(qū)住戶及周邊居民生活所需，保證價格的實現(xiàn)；總體布局的原則應(yīng)該在昭示性最強的位置，如小區(qū)主入口或商業(yè)假日73商業(yè)的布局盡可能減少對住宅部分的干擾，但

同時便于使用；造街造坊，營造商業(yè)環(huán)境，提

高物業(yè)價值。

通過主力店建立與社區(qū)商業(yè)之間的關(guān)聯(lián)；商業(yè)的布局盡可能減少對住宅部分的干擾，但

同時便于使用；造街74本項目商業(yè)物業(yè)發(fā)展的策略引進主力店：主力店的業(yè)態(tài)考慮能夠克服交通、距離并且能夠聚集人氣，同時結(jié)合開發(fā)商的資源及項目所在地資源的業(yè)種，如大型餐飲休閑等；本項目商業(yè)物業(yè)發(fā)展的策略引進主力店：主力店的業(yè)態(tài)考慮能夠克服75建社區(qū)商業(yè)街：主力店以外的商業(yè)以社區(qū)商業(yè)街的形式出現(xiàn)，并且以劃鋪經(jīng)營的方式出售，實現(xiàn)資金的迅速回籠；建社區(qū)商業(yè)街：主力店以外的商業(yè)以社區(qū)商76競爭市場分析客戶定位物業(yè)定位產(chǎn)品定位住宅定位？住宅定位？77競爭市場的分析結(jié)論戶型單一，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一已經(jīng)成為制約項目發(fā)展的重要因素園林、景觀成為項目重要賣點，也是客戶廣泛接受的賣點；小高層、高層的架空，已經(jīng)成為項目開發(fā)的必備；樓房的朝向敏感。競爭市場的分析結(jié)論戶型單一，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一已經(jīng)成為制約項目發(fā)