祝福紅城認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案2011年07月13日樂信地產(chǎn)（中國）河南分公司祝福紅城認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案2011年07月13日樂信地產(chǎn)（中1目錄PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源整體梳理PART1宏觀市場(chǎng)環(huán)境目錄PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源2PART1

宏觀環(huán)境

政策回顧?quán)嵵菔袌?chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源整體梳理PART1宏觀環(huán)境PART1

宏觀環(huán)境

政策回顧PART3截止認(rèn)3PART1宏觀環(huán)境政策回顧?quán)嵵菔袌?chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析PART1宏觀環(huán)境政策回顧4國十一條國十條國五條新國八條競(jìng)爭(zhēng)到2012年未解決1540萬戶低收入家庭住宅問題首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信貸資金、境外“熱錢”沖擊我國市場(chǎng)合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模落實(shí)地方人民政府責(zé)任建立考核問責(zé)機(jī)制首套90㎡以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停貸、限購政策出現(xiàn)端倪對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行確保完成2010年580萬套保障房地方政府公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；購房不足5年轉(zhuǎn)手，全額征稅；二套房首付不低于60%，利率不低于1.1倍；1套房家庭限購1套，2套以上限購；落實(shí)保障房及穩(wěn)定房?jī)r(jià)責(zé)任；全國大中城市出臺(tái)細(xì)則并上報(bào)；房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用語購買住房契稅優(yōu)惠僅適用于家庭首套普通住房，取消個(gè)稅優(yōu)惠違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期政策回顧：國務(wù)院三度發(fā)文調(diào)控樓市，抑需求、促供給、力空前政策回顧國十一條國十條國五條新國八條競(jìng)爭(zhēng)到2012年未解決1540萬5各級(jí)政府須在第一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；加大保障性安居工程建設(shè)力度；個(gè)人購房不足5年轉(zhuǎn)手的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查；提高第二套住房貸款的首付款比例和利率，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地；已有1套住房的家庭限購1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制，細(xì)化約談問責(zé)范圍；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。細(xì)則內(nèi)容2011年1月26日，國務(wù)院再度提出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新國八條各級(jí)政府須在第一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；細(xì)則內(nèi)容2011年1月6國八條稅收個(gè)人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅限購（仰需求）要求：戶籍限購2套，非戶籍最多1套范圍：35個(gè)大中城市和房?jī)r(jià)過高，上漲過快的城市時(shí)間：2約中旬前出臺(tái)細(xì)則政府責(zé)任一季度公布住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)執(zhí)行不到位將問責(zé)約談保障房（促供給）11年保障房建設(shè)1000萬套增加公共租賃住房供應(yīng)信貸（仰需求）家庭購二套房首付6成，利率1.1倍2011年7月7日年內(nèi)第三次加息，房貸利率至10年最高水平。新國八條國八條稅收個(gè)人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅限購（7限購令已覆蓋全國30余個(gè)城市，東部沿海城市覆蓋率最高；以北京和上海最為嚴(yán)厲，其中北京規(guī)定外地戶籍居民需連續(xù)5年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅方符合購一套房的資格；上海則規(guī)定不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)的外地戶籍居民禁購；力度最松的為濟(jì)南，外地戶籍居民有無納稅、社保證明均可新購一套住房，且二手房不在限購行列；其他城市多中規(guī)中矩，遵照國八條條款，鄭州、貴陽等城市設(shè)定限購區(qū)域。同時(shí)按照規(guī)定，凡在限購城市內(nèi)已有購房記錄的客戶，原則上均按累計(jì)記錄計(jì)算購房資格。已出臺(tái)限購細(xì)則城市截止2011年3月底，“限購令”潮襲全國，30余城市同“限購”，樓市寒流來襲新國八條限購令已覆蓋全國30余個(gè)城市，東部沿海城市覆蓋率最高；已出臺(tái)8PART1宏觀環(huán)境政策回顧?quán)嵵菔袌?chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析PART1宏觀環(huán)境政策回顧9限購區(qū)：鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)，商品房自3月4日起限購非限購區(qū)：鄭州市高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；各郊縣及地市不限購2011年3月4日，“鄭十五條”落地，即日起鄭州市區(qū)（含金水區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)）商品房銷售“限二禁三”。鄭州限購令限購區(qū)：鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)，商品房自3月4日起限購非限購10各項(xiàng)目客戶來訪量普遍下降，短期內(nèi)成交量將大幅萎縮；（在售項(xiàng)目客戶到訪量少、案場(chǎng)冷清，房展會(huì)參展企業(yè)數(shù)量迅速下滑）住宅需求被“壓抑”，商業(yè)、寫字樓地產(chǎn)迎來“春天”（在售商業(yè)及寫字樓項(xiàng)目案場(chǎng)火熱，趁勢(shì)推售，客戶關(guān)注度高）剛性主流產(chǎn)品依舊影響略小，小戶型及大戶型銷量銳減（主流兩房及經(jīng)濟(jì)型三房影響較小，投資性公寓及改善型置業(yè)影響大）樓盤推售節(jié)奏減緩，市場(chǎng)潛在推售項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)推遲（蘇荷公寓、藍(lán)堡灣公寓、海馬項(xiàng)目等項(xiàng)目銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)向后推遲）隨著3月4日鄭州限購令的執(zhí)行，鄭州樓體初步呈現(xiàn)出以下狀況：市場(chǎng)反應(yīng)各項(xiàng)目客戶來訪量普遍下降，短期內(nèi)成交量將大幅萎縮；住宅需求被11從2010年至今整體市場(chǎng)發(fā)展來看，商品房市場(chǎng)一直保持基本的供求平衡，甚至供小于求。但受越來越嚴(yán)厲的政策影響，銷售量自1月份起與同期相比明顯下降。10年4月至11年4月，全市商品房預(yù)售1152.9萬㎡，去化1074.3萬㎡，供求比1.07；供求基本平衡；自11年1月份起銷售量明顯下滑，且供求比一直在1.0以上。鄭州市供求趨勢(shì)從2010年至今整體市場(chǎng)發(fā)展來看，商品房市場(chǎng)一直保持基本的供12各類商品房銷售均價(jià)持續(xù)快速上漲，商業(yè)及辦公類物業(yè)非住宅物業(yè)投放、消化、價(jià)格方面漲幅明顯。非住宅投放量為40.79萬㎡，環(huán)比增加77.42%，同比增加90.07%,漲幅明顯。消化量為21.91萬㎡，環(huán)比增加73.89%，同比增加25.63%；均價(jià)為12070元/㎡，環(huán)比下降13.11%，同比上漲62.47%；受到新政影響，投資類客戶被擠出住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)和辦公市場(chǎng)，非住宅市場(chǎng)異?；鸨?。非住宅類物業(yè)分析各類商品房銷售均價(jià)持續(xù)快速上漲，商業(yè)及辦公類物業(yè)非住宅物業(yè)投13鄭州市整體的剛性需求支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，供銷量及整體價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢(shì)。受調(diào)控政策的影響，市場(chǎng)發(fā)展受到抑制，短期內(nèi)出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，銷售量下滑，同時(shí)供應(yīng)量放緩；由于之前市場(chǎng)一直處于供求平衡甚至供小于求的現(xiàn)象，市場(chǎng)存量有限，因此對(duì)長期來看供求趨勢(shì)難以改變。結(jié)合目前國家調(diào)控目標(biāo)來看，短期內(nèi)嚴(yán)厲的限購政策將會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)入深入的博弈狀態(tài)。后續(xù)的市場(chǎng)走勢(shì)取決于目前限購政策執(zhí)行的持續(xù)性，一旦政策有所放松，市場(chǎng)將快速回升；但若政策一直持續(xù)，價(jià)格松動(dòng)現(xiàn)象也將會(huì)出現(xiàn)。宏觀市場(chǎng)總結(jié)鄭州市整體的剛性需求支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，供銷量及整體價(jià)14PART1宏觀環(huán)境政策回顧?quán)嵵菔袌?chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析PART1宏觀環(huán)境政策回顧15鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于鄭州市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相聯(lián)，西四環(huán)穿區(qū)而過。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區(qū)水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。

交通：地鐵、BRT、繞城高速、連霍高速、301國道、科技大道等等總?cè)丝冢撼鞘锌側(cè)丝趯⑦_(dá)到36萬人，其中新增城市人口24.1萬人。交通四通發(fā)達(dá)、工業(yè)集聚、兩翼齊飛組團(tuán)之一高新技術(shù)開發(fā)區(qū)連霍高速距市中心12公里距301國道2公里繞城公路800沉沙胡休閑公園蓮花公園西流湖公園在居住用地方面，2020年，高新區(qū)規(guī)劃居住用地面積1170.31公頃，占高新區(qū)城市建設(shè)用地的22.50％。其中一類居住用地面積為112.64公頃，二類居住用地面積為1057.67公頃。

在工業(yè)用地方面，2020年，高新區(qū)規(guī)劃工業(yè)用地面積1007.68公頃，占高新區(qū)城市建設(shè)用地的19.37％。預(yù)計(jì)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)概況鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于鄭州市西北部，南臨西流湖，交通四通16東部居住區(qū)光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地新材料產(chǎn)業(yè)基地生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地教育科研基地信息產(chǎn)業(yè)基地生態(tài)旅游北部居住區(qū)科學(xué)大道以北居住區(qū)：依托高新區(qū)新中心設(shè)置，服務(wù)于教育科研和高新產(chǎn)業(yè)人員形成的居住區(qū)。科學(xué)大道、瑞達(dá)路東部居住區(qū)：東部依托解放軍信息工程大學(xué)和植物園以東片區(qū)開辟為新型居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)與市區(qū)一體化發(fā)展。鄭州高新區(qū)將作為一塊重要的功能區(qū)域成為鄭州的城市核心區(qū)之一，現(xiàn)鄭州高新區(qū)的定位向新城區(qū)的轉(zhuǎn)變已初現(xiàn)成效。幸福中原海升龍又一城盛世港灣睿智禧園美景菩提萬豐慧城高新區(qū)產(chǎn)業(yè)分布、居住區(qū)分布圖東部居住區(qū)光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地教育科研基地北部居住區(qū)科學(xué)大道以北居17幸福中原海升龍又一城盛世港灣睿智禧園美景菩提萬豐慧城項(xiàng)目名稱占地（畝）建面（㎡）容積率分期目前銷售階段睿智花園40058萬㎡2.23期3期咨詢?nèi)f豐慧城8020萬3.112期售罄盛世港灣27530萬1.73期1#樓排號(hào)美景菩提4713萬3.5——?jiǎng)e墅銷售、商鋪?zhàn)稍冎性?0064萬2.24期一期咨詢升龍又一城600120萬4.5——一期咨詢目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)主要在售樓盤有美景菩提、升龍又一城、睿智禧園、中原海、基正盛世港灣等項(xiàng)目。高新區(qū)的建筑密度和居住密度均較低，早期開發(fā)項(xiàng)目以多層、小高層為主，隨著土地成本的提高，高層產(chǎn)品成為高新區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品形態(tài)。

項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布幸福中原海升龍又一城盛世港灣睿智禧園美景菩提萬豐慧城項(xiàng)目名稱18案例研究1——睿智禧園項(xiàng)目基本情況開發(fā)商河南新合鑫置業(yè)物業(yè)位置梧桐街與雪松路交匯處物業(yè)類型住宅占地面積400畝建筑面積58萬平米銷售價(jià)格二期在售余房5300元/㎡三期預(yù)計(jì)5800元/㎡戶型面積37-200㎡樓層狀況電梯洋房、小高層、高層開發(fā)周期和現(xiàn)售期數(shù)及體量分三期開發(fā)，一期已售清，二期基本售罄，主要30、40平米小戶型和110平米三房；三期咨詢階段，推出1#、2#、3#樓，24層高層，其中1號(hào)樓一被三門峽水利以5000元/㎡均價(jià)團(tuán)購100套，公司員工也可購買，每人限購兩套，價(jià)格5000元/㎡，7月底交定金。預(yù)計(jì)10月推出銷售，先草簽合同，可按揭（40%），也可一次性付款。客戶描述高新技術(shù)開發(fā)區(qū)上班職工、部分學(xué)生家長、鄭州工作上班族、焦作、溫縣等地市在鄭州上班三期1#、2#、3#樓戶型配比房型面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)比例兩室一廳88-8921440%三室二廳11921440%1364810%四室兩廳1604810%合計(jì)524100%睿智花園睿智楠園睿智禧園一期二期三期123案例研究1——睿智禧園項(xiàng)開發(fā)商河南新合鑫置業(yè)物業(yè)位置梧桐街與19案例研究2——中原海二期三期四期1#2#3#4#5#6#項(xiàng)目基本情況開發(fā)商幸福置業(yè)

物業(yè)位置科技大道與長椿路交叉口500米物業(yè)類型住宅、商業(yè)占地面積400畝建筑面積64萬平米銷售價(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)：5000元／㎡左右戶型面積45-160㎡樓層狀況一期18-24層高層銷售狀況目前一期咨詢階段，每天來訪量2-3組，售樓部?jī)H兩名接待人員，預(yù)計(jì)2012年年前項(xiàng)目取得預(yù)售證后開盤。一期1-6#樓

戶型配比房型面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)比例一房40-6020020%兩室一廳81-8838440%三室二廳11228830%122485%135485%合計(jì)968100%88㎡135㎡案例研究2——中原海二期三期四期1#2#3#4#5#6#項(xiàng)開20案例研究3——升龍又一城項(xiàng)目基本情況開發(fā)商升龍置業(yè)

物業(yè)位置科技大道與長椿路交叉口500米物業(yè)類型住宅、商業(yè)占地面積600畝建筑面積120萬平米銷售價(jià)格——戶型面積45-160㎡樓層狀況高層城市綜合體銷售狀況目前售樓部已裝修完畢，因?yàn)榇迕癫疬w問題未接待客戶案例研究3——升龍又一城項(xiàng)開發(fā)商升龍置業(yè)物業(yè)位置科技大道與21案例研究4——美景菩提項(xiàng)目基本情況開發(fā)商美景置業(yè)

物業(yè)位置科技大道與瑞達(dá)路交叉口500米物業(yè)類型住宅、別墅占地面積47畝建筑面積13萬平米銷售價(jià)格高層一層：8800元／㎡別墅：1.6-2.2萬元/㎡戶型面積89-300㎡樓層狀況33層4棟，兩梯四戶共1056套，3層（四合院別墅232-260平）8棟共44套。銷售情況2010.12.25開盤當(dāng)日，銷售85%，目前已基本銷售完畢目前商鋪處于咨詢階段139㎡三房89㎡兩房89㎡兩房89㎡兩房案例研究4——美景菩提項(xiàng)開發(fā)商美景置業(yè)物業(yè)位置科技大道與瑞22案例研究5——基正盛世港灣項(xiàng)目基本情況開發(fā)商基正房地產(chǎn)物業(yè)位置梧桐街與臘梅路交叉口物業(yè)類型住宅占地面積275畝建筑面積40萬平米銷售價(jià)格5000-5500元／㎡戶型面積75-110㎡樓層狀況24層開發(fā)周期分三期開發(fā)，一期，二期基已售罄，目前在售圖中標(biāo)示1#樓，售樓部?jī)H1名接待人員，排號(hào)階段，1萬抵1.5萬，7月底選房，先草簽合同，可按揭（50%），或一次性付款?？蛻裘枋龈咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)上班職工、部分學(xué)生家長、鄭州工作上班族三期高層一、二期多層、小高層1案例研究6——萬豐慧城項(xiàng)目基本情況開發(fā)商河南萬豐置業(yè)

物業(yè)位置銀屏路25號(hào)物業(yè)類型住宅占地面積80畝建筑面積20萬平米銷售價(jià)格尾盤，剩余房源5500元／㎡戶型面積33-200㎡樓層狀況18層小高層、22層高層開發(fā)周期和現(xiàn)售期數(shù)及體量分兩期開發(fā)，基本售罄，僅余60㎡小戶型，現(xiàn)房銷售，7月中下旬簽合同。(五證俱全)客戶描述863軟件小區(qū)職工、高新區(qū)部分公司員工、高新區(qū)村民123567891011121516171819一期二期案例研究5——基正盛世港灣項(xiàng)開發(fā)商基正房地產(chǎn)物業(yè)位置梧桐街與23從目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)一些重點(diǎn)樓盤的每月成交數(shù)據(jù)看，月均的銷售量在40-60套左右，重點(diǎn)爆發(fā)的月份都是在項(xiàng)目新開盤推樓棟的月份,均價(jià)：元/平米5500萬豐慧城5000盛世港灣5300睿智楠園在售樓盤價(jià)格列表1.美景菩提以地段配套與中心廣場(chǎng)市政公園資源為依托，引領(lǐng)市場(chǎng)價(jià)格；2.睿智楠園交通地段，教育市政公園，大盤優(yōu)勢(shì)，價(jià)格出現(xiàn)提價(jià)的趨勢(shì)；3.盛世港灣地段稍偏，未來配套，但價(jià)值也處于提升階段；

地段、景觀資源、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌成為影響價(jià)格的重要因素。6800美景菩提重點(diǎn)樓盤銷售分析從目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)一些重點(diǎn)樓盤的每月成交數(shù)據(jù)看24項(xiàng)目名稱合計(jì)一房二房三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間比例套數(shù)面積區(qū)間比例套數(shù)面積區(qū)間比例套數(shù)面積區(qū)間比例套數(shù)面積區(qū)間比例套數(shù)萬豐慧城185030-60㎡9%170套77-88㎡30%548套92-130㎡53%978套復(fù)式160-200㎡8%154套睿智禧園52488-90㎡40%214套119-136㎡50%262套160㎡10%48套盛世港灣204830-35㎡26%532套61-97㎡37%778套102-122㎡30%615套180㎡6%123套中原海96840-60㎡20%200套81-88㎡40%384套112-135㎡40%384套美景菩提1056--89㎡50%528套127㎡25%264套140㎡25%264套主力面積合計(jì)644630-60㎡14%902套59-97㎡38%2452套92-150㎡39%2503套5%312套170-200㎡4%277套二房三房是主力戶型，四房以上比率不超過10％□以兩居室（77-97㎡）和三居室（92-130㎡）為主，戶型設(shè)計(jì)以通透、全明、布局合理、觀景為最普遍特點(diǎn)?！醢l(fā)展方向：三居室將朝100-120㎡左右的經(jīng)濟(jì)型三房發(fā)展為主。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積和比例匯總分析項(xiàng)目合計(jì)一房二房三房四房五房含復(fù)式面積比例套數(shù)面積比例面積比25本案風(fēng)格（古典簡(jiǎn)約）普羅旺世琥珀名城鄭開森林半島青苑宋城雅居開元華庭琥珀名城鄭開森林半島青苑碧麗國都宋城雅居碧水藍(lán)城豪德天下融城鼎立國際城從建筑風(fēng)格上來看，目前西高新區(qū)的建筑立面均顯得檔次不高，樓盤名稱綠化率園林排布及特色睿智花園37%小區(qū)內(nèi)部有水系環(huán)繞，各棟樓之間均有綠化帶環(huán)繞。幸福中原海39%集中綠地與帶狀、點(diǎn)狀綠地共生的理念，喬木與灌木搭配種植、低矮綠籬與高大樹木立體組合升龍又一城32%現(xiàn)代特色景觀美景菩提31%現(xiàn)代與中國古禪意居所園林結(jié)合萬豐慧城38.75%社區(qū)入口采用下沉式景觀，輔于小品、雕塑等，中央組團(tuán)分配特色景觀、沿交通線依次鋪設(shè)?；蹫?2%2.9萬方生態(tài)水系、1.2萬方觀景廣場(chǎng)、外環(huán)50米綠化帶、各種樹種。景觀是高端樓盤競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目景觀只要借助市政公園；項(xiàng)目本身在景觀上。美景菩提基正港灣睿智花園萬豐慧城各競(jìng)品建筑風(fēng)格競(jìng)品園林景觀本案普羅旺世琥珀名城鄭開森林半島青苑宋城雅居開元華庭琥珀名城26項(xiàng)目建筑形態(tài)：高新區(qū)在售項(xiàng)目是集多層和小高層、高層為一體的住宅，目前推售產(chǎn)品均為高層大多數(shù)產(chǎn)品2梯4戶的為純居住板式住宅區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：區(qū)域在售項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品以80-90平方米兩房、100-120平方米三房為主，與鄭州市區(qū)住宅產(chǎn)品線供應(yīng)基本相符在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征：高新區(qū)在售項(xiàng)目大多數(shù)為五證不全項(xiàng)目，跟開發(fā)商草簽合同。在售項(xiàng)目多層基本5000-6000元/平方米左右，在售項(xiàng)目成交客戶特征：高新區(qū)購房置業(yè)客戶大多數(shù)本區(qū)域的居民，現(xiàn)有住房需更新?lián)Q代，屬于改善型居住需求；高新區(qū)政府機(jī)關(guān)單位工作人員存在大量購房需求，如高新區(qū)管委會(huì)等；各園區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地中高層工作人員；鄭州大學(xué)、工程信息管理大學(xué)等各校區(qū)教師，購買中小套戶型將來自住，以備現(xiàn)有住房單位收回；因高新區(qū)環(huán)境清新、適宜居住，部分鄭州市區(qū)客戶為其父母購房用于養(yǎng)老。案場(chǎng)銷售氛圍：美景菩提、睿智禧園，售樓部昭示性強(qiáng)，內(nèi)部布局較為合理，銷售人員較為專業(yè)幸福中原海、盛世港灣售樓部?jī)?nèi)僅1-2名接待人員，氣氛冷清，案場(chǎng)管理混亂。1.區(qū)域項(xiàng)目總體素質(zhì)不高，從建筑規(guī)劃、項(xiàng)目品牌、銷售價(jià)格、營銷策劃、案場(chǎng)氣氛等各個(gè)方面多數(shù)屬于低端運(yùn)營2.加大向西發(fā)展的政策支持、非限購區(qū)、地鐵一號(hào)、二號(hào)的建設(shè)等利好消息，將會(huì)提升該區(qū)域價(jià)值，未來前景可觀市場(chǎng)小結(jié)項(xiàng)目建筑形態(tài)：在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征：1.區(qū)域項(xiàng)目總體素質(zhì)不高，從27PART2

房源整體梳理

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)各樓棟戶型配比分析剩余房源分析PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源整體梳理PART1宏觀環(huán)境PART2

房源整體梳理

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)PART328PART2房源整體梳理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)各樓棟戶型配比分析剩余房源分析PART2房源整體梳理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)29一期二期一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積37826.6建筑面積95072.17平米套數(shù)796套總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積100295.15總建筑面積471081.77容積率4.09停車位2420總套數(shù)3936二期經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)占地面積62839.9建筑面積288080套數(shù)3140項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)一期二期一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積37826.6建筑面積95030PART2房源整體梳理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)各樓棟戶型配比分析剩余房源分析PART2房源整體梳理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)311#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房88-924022%2413%169%2+192-935429%3117%2313%三房114-1359049%8446%63%合計(jì)184100%13976%4524%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——1#樓31256789111218F變電站1#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)322#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房937233%31%6932%2+1937233%11%7133%三房1337233%199%5325%合計(jì)216100%2311%19389%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——2#樓31256789111218F變電站2#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)333#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房87-944053%00%4053%2+1951824%00%1824%三房1331824%1824%00%合計(jì)76100%1824%5876%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——3#樓31256789111218F變電站3#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)3411#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比三房1403033%78%2326%四房161-1736067%89%5258%合計(jì)90100%1517%7583%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——11#樓31256789111215F變電站311#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套356#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比三房122-1432867%00%2867%4+1182-1971433%410%1024%合計(jì)42100%410%3890%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——6#樓312567891112電梯7F變電站36#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)367#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比三房1211433%921%512%四房1601433%614%819%4+11921433%819%614%合計(jì)42100%2355%1945%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——7#樓312567891112電梯7F變電站37#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)375#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房862569%2467%13%三房96514%411%13%復(fù)式122-134617%00%617%合計(jì)36100%2855%822%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——5#樓312567891112多層6.5F多層6.5F變電站35#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)389#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房77816%00%816%3+1128-1422856%918%1938%復(fù)式104-2371428%00%1428%合計(jì)50100%918%4182%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——9#樓312567891112多層6.5F多層6.5F變電站39#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)3912#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比3+11154575%4372%23%四房16658%58%00%復(fù)式1421017%35%712%合計(jì)60100%5185%915%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——12#樓312567891112多層6.5F多層6.5F變電站312#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套40PART2房源整體梳理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)各樓棟戶型配比分析剩余房源分析PART2房源整體梳理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)41啟動(dòng)區(qū)剩余房源486套，剩余面積58073㎡，剩余套數(shù)占比61%，剩余房源主要集中在2#、3#、6#、9#、11#號(hào)樓?；厩闆r已售情況剩余情況總面積總套數(shù)已售套數(shù)套數(shù)占比已售面積面積占比剩余套數(shù)套數(shù)占比剩余面積面積占比1#15-18層高層1952118413976%1509977%4524%442123%2#230572162311%290913%19389%2014887%3#7826761824%239431%5876%543269%11233816%7583%1194084%小計(jì)6468156619534%2274035%37166%4194165%6#7層電梯洋房624042410%76012%3890%547988%7#6641422355%359654%1945%304546%小計(jì)12881842732%435634%5768%852466%5#6.5層多層3402362878%247473%822%92827%9#665750918%121018%4182%544782%12#7451605185%621883%915%123317%小計(jì)175101468860%990257%5840%760843%合計(jì)9507279631039%3699939%48661%5807361%啟動(dòng)區(qū)剩余房源分析啟動(dòng)區(qū)剩余房源486套，剩余面積58073㎡，剩余套42啟動(dòng)區(qū)剩余房源分析基本情況已售情況剩余情況總套數(shù)比例已售套數(shù)已售比例剩余套數(shù)剩余比例兩房18523%5128%13472%2+114418%3222%11278%三房25732%14155%11645%3+1739%5271%2129%四房7910%1924%6076%4+1284%1243%1657%復(fù)式304%310%2790%合計(jì)796100%31039%48661%啟動(dòng)區(qū)剩余房源中占比最大的戶型為復(fù)式、四房、兩房及2+1戶型，銷售最快的戶型為3+1戶型及三房，其原因是面積適中，居住舒適，單價(jià)低，總價(jià)低。啟動(dòng)區(qū)剩余房源分析基本情況已售情況剩余情況總套數(shù)比例已售套數(shù)43PART3

截止認(rèn)籌營銷策略

推廣目標(biāo)任務(wù)分解銷售節(jié)點(diǎn)營銷費(fèi)用估算PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源整體梳理PART1宏觀環(huán)境PART3

截止認(rèn)籌營銷策略

推廣目標(biāo)PART344PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)任務(wù)分解銷售節(jié)點(diǎn)營銷費(fèi)用估算PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)45資金穩(wěn)健回流企業(yè)品牌升華利潤最大化目標(biāo)1：現(xiàn)金流通過分階段的配合營銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)，為開發(fā)商保證良好的現(xiàn)金流，從而確保資金的快速回?cái)n！目標(biāo)3：形象與品牌通過對(duì)本項(xiàng)目的成功開發(fā)，奠定開發(fā)商在市場(chǎng)中的形象，實(shí)現(xiàn)利潤與品牌的雙贏！目標(biāo)2：利潤依托祝福紅城優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)，充分發(fā)揮項(xiàng)目自身和潛在的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化！全案營銷目標(biāo)資金穩(wěn)健回流企業(yè)品牌升華利潤最大化目標(biāo)1：現(xiàn)金流目標(biāo)3：形象46保證項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)健回收是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)！

理性的風(fēng)險(xiǎn)控制就像項(xiàng)目的保護(hù)傘爭(zhēng)取以項(xiàng)目養(yǎng)項(xiàng)目目標(biāo)1：現(xiàn)金流目標(biāo)保證項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)健回收是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)！理性的風(fēng)險(xiǎn)控制就47追求利潤銷售速度的平衡點(diǎn)是項(xiàng)目營銷目標(biāo)！利潤通過項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘,借勢(shì)營銷,有效的推廣，體現(xiàn)項(xiàng)目最大的價(jià)值展現(xiàn)速度合理的推售時(shí)序,不同產(chǎn)品的組合,有計(jì)劃的價(jià)格控制實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有序銷售一期開盤實(shí)現(xiàn)5300元/㎡，逐步提升價(jià)格

目標(biāo)2：利潤目標(biāo)現(xiàn)狀：目前高新區(qū)暢銷戶型面積為80—120㎡的兩房、三房，成交均價(jià)在5000元—6000元之間，我項(xiàng)目需要一定的市場(chǎng)培養(yǎng)期來實(shí)現(xiàn)均價(jià)。追求利潤銷售速度的平衡點(diǎn)是項(xiàng)目營銷目標(biāo)！利潤速度一期開盤實(shí)48項(xiàng)目的成功不僅體現(xiàn)在銷售的成功實(shí)現(xiàn)祝福企業(yè)形象全面升華加快祝福置業(yè)的品牌建設(shè)建立高新區(qū)新居住模式的標(biāo)桿開啟祝福置業(yè)開發(fā)的新紀(jì)元祝福提高祝福置業(yè)住宅開發(fā)水準(zhǔn)目標(biāo)3：品牌建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)目的成功不僅體現(xiàn)在銷售的成功實(shí)現(xiàn)祝福企業(yè)加快祝福置業(yè)建立高49項(xiàng)目的核心問題在于,如何使一批產(chǎn)品在獲得良好銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)樹立整盤的高端形象，以促進(jìn)后期更大體量產(chǎn)品價(jià)值的提升？通過我司對(duì)目前市場(chǎng)的分析與研究及長期操盤的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)得出結(jié)論，一個(gè)項(xiàng)目的一批推售的成功與否，與其推售的產(chǎn)品組合有重大關(guān)系，作用大到可以決定一個(gè)樓盤的命運(yùn)，特別是高端房地產(chǎn)項(xiàng)目。因?yàn)槭袌?chǎng)不會(huì)給予我們第二次樹立第一印象的機(jī)會(huì)！我司本著對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)，對(duì)祝福地產(chǎn)負(fù)責(zé)的態(tài)度，我們不但要保證項(xiàng)目一批的成功，更要保證整個(gè)項(xiàng)目的成功，保證祝福地產(chǎn)鄭州首個(gè)大型項(xiàng)目運(yùn)作成功！因此，樂信地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目的營銷推廣做出如下建議：項(xiàng)目要達(dá)到高價(jià)、快速銷售的前提條件——必須保障一批開盤的成功！推售核心問題分析項(xiàng)目的核心問題在于,如何使一批產(chǎn)品在獲得良好銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)樹501批推售房源保留目前市場(chǎng)上稀缺的多層、電梯洋房產(chǎn)品（6#、9#售出不多，房源可保留），等待后期升值銷售，實(shí)現(xiàn)利潤最大化！其他一期剩余房源全部推出銷售，共計(jì)407套，47147平米。按照均價(jià)5300元/平米，預(yù)計(jì)全部銷售額約2.5個(gè)億。1#15-18層高層4544215300249882#193201483#58543211#75119407#7層電梯1930455#6.5層多層892812#91233合計(jì)40747147530024988312567891112推售房源保留房源1批推售房源保留目前市場(chǎng)上稀缺的多層、電梯洋房產(chǎn)品（651祝福紅城2011-2012年銷售運(yùn)營計(jì)劃表年度2011年2012年10月11月12月1月2月3月4月營銷節(jié)點(diǎn)一期開盤開盤后持續(xù)熱銷開盤后持續(xù)熱銷尾盤銷售

拿到預(yù)售證，按揭款到賬銷售面積30000800060003147——————銷售比率64%17%13%6%——————銷售均價(jià)5300540055005600——————銷售額15900432033001762——————首付款9540259219801057——————按揭款

10113合計(jì)回款額95402592198010570010113備注1、2012年4月拿到預(yù)售證，簽訂售房合同，4月底按揭款到賬；2、假設(shè)住宅80%客戶首付50%，20%一次性付款；3、認(rèn)籌、開盤均采取入會(huì)的隱蔽形式，簽訂入會(huì)協(xié)議書，其會(huì)員編號(hào)為房源位置。4、由于二期的規(guī)劃、戶型、面積未確定，暫不列入計(jì)劃表1批銷售資金流向表祝福紅城2011-2012年銷售運(yùn)營計(jì)劃表年度2011年2052現(xiàn)狀項(xiàng)目證件不齊全項(xiàng)目資金回款壓力大現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快五證不齊的情況下銷售的情況高新區(qū)較為普遍后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，應(yīng)搶占先機(jī)關(guān)于項(xiàng)目認(rèn)籌方式的思考解決辦法項(xiàng)目認(rèn)籌均采用辦理祝福會(huì)會(huì)員的形式，交付會(huì)員費(fèi)享受購房?jī)?yōu)惠。項(xiàng)目開盤也采用入會(huì)形式，會(huì)員編號(hào)即為所選房源位置，交付定金。選房工作結(jié)束后，與客戶草簽合同，可加大按揭和一次性付款的優(yōu)惠差別，鼓勵(lì)一次性付款。項(xiàng)目取得預(yù)售證后，辦理購房合同和按揭手續(xù)等。現(xiàn)狀關(guān)于項(xiàng)目認(rèn)籌方式的思考解決辦法53鄧州尚正一品項(xiàng)目入會(huì)協(xié)議書鄧州尚正一品認(rèn)籌、開盤流程借鑒5月15日認(rèn)籌活動(dòng)當(dāng)天發(fā)放排序卡600余張由于房管局相關(guān)部門的制止，以及現(xiàn)場(chǎng)秩序維持的考慮，辦卡活動(dòng)僅進(jìn)行半天，辦理會(huì)員卡280張。后續(xù)通知客戶分批次辦理，共計(jì)600余張。6月31日開盤活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)無任何開盤布置及包裝，僅簽訂入會(huì)協(xié)議，按洋房15萬/套，高層10萬/套收取會(huì)費(fèi)，每天通知客戶30-50組選房，目前基本售罄，實(shí)現(xiàn)開盤去化率90%以上。鄧州尚正一品項(xiàng)目入會(huì)協(xié)議書鄧州尚正一品認(rèn)籌、開盤流程借鑒5月54推廣目標(biāo)目標(biāo)1項(xiàng)目整體高調(diào)亮相目標(biāo)2一批房源開盤前蓄勢(shì)三條主線：活動(dòng)為主打，渠道速占位，廣告樹形象推廣目標(biāo)目標(biāo)1項(xiàng)目整體高調(diào)亮相目標(biāo)2一批房源開盤前55PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)任務(wù)分解銷售節(jié)點(diǎn)營銷費(fèi)用估算PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)56===任務(wù)分解===407套房源成交285套房源成交70%認(rèn)籌713組解籌率40%需新增來訪2375組；計(jì)劃來訪2375組來訪轉(zhuǎn)認(rèn)籌30%===任務(wù)分解===407套房源成交285套房源成交70%57如何蓄客，如何高調(diào)亮相？1、如何保證項(xiàng)目一炮走紅，一舉奠定公司及項(xiàng)目形象；2、如何借助電梯洋房高端產(chǎn)品，提升整個(gè)項(xiàng)目高端價(jià)值形象；3、如何保證在高調(diào)亮相前提下，降低推廣費(fèi)用，為公司節(jié)約資金；4、如何恰當(dāng)找到目標(biāo)客群；5、如何保證現(xiàn)場(chǎng)高人氣，持續(xù)引爆售樓部；6、如何提高認(rèn)籌量，為公司及時(shí)回款；7、如何降低因春節(jié)造成推廣斷檔、客源來訪不暢的不利影響；如何蓄客，如何高調(diào)亮相？1、如何保證項(xiàng)目一炮走紅，一舉奠定公58PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)任務(wù)分解銷售節(jié)點(diǎn)費(fèi)用估算PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)599月4日

認(rèn)籌啟動(dòng)2011年10月16日1批開盤開盤前推廣節(jié)點(diǎn)（暫定）8月20日亮相認(rèn)籌蓄客期亮相蓄客期開盤續(xù)銷期祝福回饋暨全城派發(fā)百萬購房基金祝福紅城會(huì)員全城招募8.209.48月10日進(jìn)場(chǎng)高新區(qū)準(zhǔn)業(yè)主專場(chǎng)推介會(huì)9.25祝福紅城紅酒品鑒會(huì)10.022011年10月11月提升影響力，積累客戶鞏固影響力，維系客戶8月9月VIP客戶答謝會(huì)暨中秋節(jié)同慶會(huì)9.129月4日2011年10月16日開盤前推廣節(jié)點(diǎn)（暫定）8月608月10日售樓部開放10月16日開盤戶外圍擋道旗候車亭高塔公交短信單頁加油站直投推廣線活動(dòng)線銷售線亮相信息開盤強(qiáng)推期+集中推介認(rèn)籌期強(qiáng)勢(shì)推廣期亮相期開盤期9月4日認(rèn)籌9月11月8月20日亮相10月認(rèn)籌信息開盤信息8月8月10日售樓部開放10月16日開盤戶外推廣線活動(dòng)線銷亮相信61營銷節(jié)奏推廣策略9.18認(rèn)籌，發(fā)行VIP卡銷售目標(biāo)認(rèn)籌積累目標(biāo)700組客戶市場(chǎng)接觸全面樹立樓盤形象，集中資源，全面推廣，增加客戶來訪量推廣計(jì)劃7月14日提交認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案、物料包裝活動(dòng)營銷8月9月10月正式接待客戶完成項(xiàng)目推廣首次亮相名片、紙杯、手袋、單頁、折頁、戶外、圍擋、車體、候車亭主流：?jiǎn)雾摗敉獯笈?、高塔、短信、加油站投遞輔助：工地圍擋、車體、道旗、候車亭售樓處內(nèi)部包裝高新區(qū)準(zhǔn)業(yè)主專場(chǎng)推介會(huì)9.4認(rèn)籌活動(dòng)10.16開盤盛典10.16開盤慶典開盤認(rèn)購285套7月各媒體計(jì)劃確定置業(yè)顧問招聘、培訓(xùn)置業(yè)顧問進(jìn)場(chǎng)祝?；仞侓呷桥砂l(fā)百萬購房基金VIP客戶答謝會(huì)暨中秋節(jié)同慶會(huì)8.20售樓中心亮相9.4認(rèn)籌10.16開盤祝福紅城紅酒品鑒會(huì)工作計(jì)劃表11月8.10售樓中心開放沙盤8.20亮相活動(dòng)營銷推廣9.18認(rèn)籌，發(fā)行VIP卡銷售認(rèn)籌積累目標(biāo)700組客62PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)任務(wù)分解銷售節(jié)點(diǎn)營銷費(fèi)用估算PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)63針對(duì)祝福紅城項(xiàng)目情況，我們特建議使用更為精準(zhǔn)的渠道策略，以達(dá)到出奇制勝的效果。高新區(qū)美景菩提推廣幅度較大，科學(xué)大道的候車亭、燈箱、大牌都為其所占，氣場(chǎng)十足；項(xiàng)目宣傳主要布局化工路，使用戶外廣告、道旗、高塔等，避其鋒芒，主動(dòng)出擊拉動(dòng)區(qū)域，精準(zhǔn)到位針對(duì)祝福紅城項(xiàng)目情況，我們特建議使用更為精準(zhǔn)的渠道策略，以達(dá)64目的：1、化工路、瑞達(dá)路車流、人流量大，昭示性強(qiáng)。2、拉升項(xiàng)目的形象。戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置化工路西段橫跨橋瑞達(dá)路、科學(xué)大道交匯處西北角（500㎡）鄭汴路與未來路交匯處金水路與文化路交匯處西北角時(shí)間半年一年費(fèi)用14萬25萬85萬80萬合計(jì)204萬目的：戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投65位置：化工路（西環(huán)-長椿路）道旗；瑞達(dá)路（橫跨橋附近）道旗時(shí)間：2個(gè)月道旗數(shù)量：330個(gè)費(fèi)用：71.28萬元目的：1、引導(dǎo)客戶到臨時(shí)售樓部;2、由農(nóng)業(yè)路進(jìn)入高新區(qū)，產(chǎn)生視覺沖擊，使客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知；3、有效的傳遞項(xiàng)目信息；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：化工路（西環(huán)-長椿路）道旗；目的：戶外大牌工地圍墻道旗66位置：項(xiàng)目工地圍擋形式：圍墻粉刷項(xiàng)目宣傳語，分別在西面和南面樹立大型戶外廣告牌面積：廣告牌1000㎡圍墻1000㎡費(fèi)用：42.5萬目的：圍合項(xiàng)目，長期使用，傳遞項(xiàng)目信息，有效提高項(xiàng)目形象，對(duì)項(xiàng)目地塊有整體性指示作用；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：項(xiàng)目工地圍擋目的：圍合項(xiàng)目，長期使用，傳遞項(xiàng)目信息，有67位置：選擇68路、k72路(24路、328路備選）時(shí)間：半年公交數(shù)量：10臺(tái)、拉手若干費(fèi)用：18萬68路K72路戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：選擇68路、k72路(24路、328路備選）68路K68位置：瑞達(dá)路時(shí)間：半年規(guī)格：3.5*1.5m=5.25㎡共10個(gè)費(fèi)用：1.15萬目的：1、有效的占位，引導(dǎo)來往客戶了解項(xiàng)目；2、精準(zhǔn)制導(dǎo)，長期有效的宣傳項(xiàng)目信息；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：瑞達(dá)路目的：1、有效的占位，引導(dǎo)來往客戶了解項(xiàng)目；戶外69位置：化工路、西三環(huán)交匯處時(shí)間：一年規(guī)格：三面廣告費(fèi)用：54萬目的：1、昭示性強(qiáng)；2、精準(zhǔn)制導(dǎo)，長期有效的宣傳項(xiàng)目信息；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：化工路、西三環(huán)交匯處目的：戶外大牌工地圍墻道旗公交車體70廣告媒體日期數(shù)量費(fèi)用（萬）備注短信8.9-11日15萬條/天45萬1.575入市信息8.12-14日15萬條/天45萬1.575亮相信息8.15-18日10萬條/天40萬1.4項(xiàng)目信息8.27-29日10萬條/天30萬1.05認(rèn)籌信息8.30-31日20萬條/天40萬1.49.1-4日25萬條/天100萬3.5優(yōu)惠信息合計(jì)

300萬10.5

目標(biāo)客戶群：按類群劃分的特定目標(biāo)客戶群形式：結(jié)合項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)及日常促銷活動(dòng)，對(duì)現(xiàn)有來電來訪意向客戶、篩選高端客戶進(jìn)行項(xiàng)目即時(shí)性信息群發(fā)。媒體：此類媒體較多，關(guān)鍵在于其號(hào)碼資源，可根踞實(shí)際情況更換短信群發(fā)公司。戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞廣告媒體日期數(shù)量費(fèi)用（萬）備注短信8.9-11日15萬條/71媒體日期區(qū)域人數(shù)人工費(fèi)用單頁費(fèi)用總計(jì)派單8.10-14日1、周邊社區(qū)、工廠、酒店覆蓋2、瑞達(dá)路科學(xué)大道、化工路瑞達(dá)路、化工路西三環(huán)渠道20人/天共計(jì)100人單頁10000份/天0.31.51.88.15-25日渠道10人/天共計(jì)110人單頁5000份/天0.331.651.988.26-9.4日渠道20人/天共計(jì)200人單頁10000份/天0.633.6合計(jì)

410人

7.38萬目標(biāo)客戶群：高新區(qū)客戶形式：DM單頁派發(fā)，重點(diǎn)路口設(shè)置專人在上下班高峰期派發(fā)單頁位置：高端小區(qū)出入口，重點(diǎn)路段交匯處，高端場(chǎng)所出入口，人流密集路段戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞媒體日期區(qū)域人數(shù)人工費(fèi)用單頁費(fèi)用總計(jì)派單8.10-14日1、72戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞時(shí)間站點(diǎn)位置8.15-8.208.28-9.04鄭州北環(huán)北站鄭州市北環(huán)路南陽路交叉口東100米鄭州西環(huán)東站西環(huán)路與中原路交叉口向北200米路東鄭州西環(huán)站鄭州市西環(huán)北段孫莊村口鄭州瑞達(dá)路站鄭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)瑞達(dá)路7號(hào)鄭州西郊北站310國道西崗村（鄭上路大莊村口）鄭州華山路站華山路與中原路交叉口北200米鄭州化工路站鄭州市化工路白莊鄭州繞成高速西站繞城高速鄭州市卅鋪段鄭州連河西站西四環(huán)溝趙鄉(xiāng)政府北1公里鄭州鄭西站鄭州市西四環(huán)溝趙村鄭州科學(xué)大道站鄭州市科學(xué)大道中段信院段鄭州經(jīng)三路站鄭州市經(jīng)三路與農(nóng)業(yè)路交叉口西四環(huán)站西四環(huán)與鄭上路交叉口向東費(fèi)用：0.5元/份*1000000份=500000元針對(duì)有車一族釋放項(xiàng)目信息，渠道精準(zhǔn)，價(jià)格低廉。戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞時(shí)間73高塔道旗戶外圍擋項(xiàng)目候車亭售樓部戶外類廣告布局高塔道旗戶外圍擋項(xiàng)目候車亭售樓部戶外類廣告布局74祝福紅城--盛世美宅亮相中原活動(dòng)時(shí)間：2011年8月14日活動(dòng)地點(diǎn)：租用周邊酒店活動(dòng)目的：利用大型活動(dòng)為噱頭，提高項(xiàng)目的知名度，增加客戶的到訪量，釋放項(xiàng)目信息?；顒?dòng)形式：1、到訪即送精美禮品一份；2、觀看精彩演出，到訪者均有機(jī)會(huì)抽取幸運(yùn)大獎(jiǎng)；3、祝福回饋社會(huì)，全城派發(fā)百萬裝修基金。亮相活動(dòng)活動(dòng)費(fèi)用：演出相關(guān)費(fèi)用8萬元禮品費(fèi)用3萬其他費(fèi)用1萬元

共計(jì)：12萬祝福紅城--盛世美宅亮相中原活動(dòng)時(shí)間：2011年8月1475祝福紅城—盛大認(rèn)籌活動(dòng)暨一期產(chǎn)品品鑒會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2011年9月4日活動(dòng)地點(diǎn)：租用周邊酒店活動(dòng)目的：利用盛大認(rèn)籌活動(dòng)，為后續(xù)認(rèn)籌奠定基礎(chǔ)，增加客戶的到訪量，釋放項(xiàng)目信息。活動(dòng)形式：認(rèn)籌當(dāng)日舉行演藝活動(dòng)；認(rèn)籌當(dāng)日舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)；1、對(duì)當(dāng)日到訪客戶進(jìn)行抽獎(jiǎng)，2、對(duì)領(lǐng)5000元購房基金客戶進(jìn)行抽獎(jiǎng)，對(duì)到訪客戶進(jìn)行派發(fā)禮品；活動(dòng)費(fèi)用：演出相關(guān)費(fèi)用8萬元禮品費(fèi)用5萬其他費(fèi)用1萬元

共計(jì)14萬認(rèn)籌活動(dòng)祝福紅城—盛大認(rèn)籌活動(dòng)暨一期產(chǎn)品品鑒會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2011年976營銷推廣費(fèi)用估算以戶外、道旗、派單為主導(dǎo)，銷售包裝輔助，其他綜合配合的推廣模式。項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元）使用期限合計(jì)（元）長期廣告瑞達(dá)路候車亭10座/年23000半年11500公交車72路5臺(tái)/年35000半年175000公交車68路5臺(tái)/年34000半年170000化工路道旗（西環(huán)-長椿路）252桿/10天36060天544320瑞達(dá)路道旗（梧桐街-化工路）78桿/10天36060天168480西三環(huán)化工路三面塔3面/年180000一年540000化工路鐵路橋1面/年280000半年280000鄭汴路與未來路交匯處廣告牌1面/年850000一年850000金水路與文化路交匯處廣告牌1面/年800000一年800000科學(xué)大道瑞達(dá)路西北角廣告牌1面/年500000半年500000工地圍擋廣告牌制作1000m2275永久275000工地圍擋美術(shù)字包裝6000m225永久150000小計(jì)4464300戶外廣告期限為一年，工地圍擋廣告可長期使用后續(xù)推出房源可繼續(xù)使用，分?jǐn)偙酒趶V告費(fèi)用；大型戶外廣告是短期內(nèi)拉升項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目知名度的最佳手段。營銷推廣費(fèi)用估算以戶外、道旗、派單為主導(dǎo)，銷售包裝輔助，其他77項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元）合計(jì)（元）亮相階段費(fèi)用加油站直投400000份0.5200000單頁50000份0.318000短信900000條0.03531500演出活動(dòng)120000小計(jì)249500認(rèn)籌階段費(fèi)用加油站直投600000份0.5300000單頁155000份0.355800短信2100000條0.03573500演出活動(dòng)140000小計(jì)429300合計(jì)678800營銷推廣費(fèi)用估算項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元）合計(jì)（元）亮相階段費(fèi)用加油站直投40078項(xiàng)目費(fèi)用（元）長期廣告4464300亮相階段費(fèi)用249500認(rèn)籌階段費(fèi)用429300合計(jì)5143100

考慮到項(xiàng)目前期需要大規(guī)模的推廣，針對(duì)性的渠道覆蓋，頻繁的活動(dòng)吸引人氣，截止認(rèn)籌階段推廣費(fèi)用514.3萬；但后期項(xiàng)目高端形象形成，且營銷上軌道后可控制營銷費(fèi)用，確保全案結(jié)束在營銷費(fèi)用控制1%左右營銷推廣費(fèi)用估算項(xiàng)目費(fèi)用（元）長期廣告4464300亮相階段費(fèi)用24950079類別工作內(nèi)容相關(guān)要求完成時(shí)間負(fù)責(zé)人備注方案計(jì)劃開盤前營銷推廣執(zhí)行方案初稿營銷節(jié)點(diǎn)、銷售策略、目標(biāo)任務(wù)、推廣策略、推廣物料、營銷費(fèi)用7月25日樂信開盤前營銷推廣執(zhí)行方案提案、VI設(shè)計(jì)8月1日樂信進(jìn)場(chǎng)當(dāng)天的工作執(zhí)行安排鞭炮、現(xiàn)場(chǎng)包裝安排8月5日樂信亮相方案具體活動(dòng)執(zhí)行案8月8日樂信認(rèn)籌執(zhí)行方案前期推廣及認(rèn)籌當(dāng)天執(zhí)行案9月8日樂信模擬價(jià)格10月10日樂信團(tuán)隊(duì)組建團(tuán)隊(duì)組建計(jì)劃團(tuán)隊(duì)組建標(biāo)準(zhǔn)7月15日樂信置業(yè)顧問選聘到位本科、形象佳、溝通能力好7月20日樂信團(tuán)隊(duì)組建（管理層、置業(yè)顧問）組建完成，并開始培訓(xùn)7月29日樂信置業(yè)顧問進(jìn)場(chǎng)前系統(tǒng)培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)目銷講、答客問、調(diào)盤、其他項(xiàng)目案場(chǎng)實(shí)習(xí)7月30-8月9日樂信置業(yè)顧問進(jìn)場(chǎng)后培訓(xùn)計(jì)劃沙盤銷講、對(duì)練、考核8月10-15日樂信附：工作計(jì)劃安排類別工作內(nèi)容相關(guān)要求完成時(shí)間負(fù)責(zé)人備注方案開盤前營銷推廣執(zhí)行80類別工作內(nèi)容相關(guān)要求完成時(shí)間負(fù)責(zé)人備注銷售類項(xiàng)目10大價(jià)值提煉品牌、人群、區(qū)域、交通、配套、規(guī)劃、投資、物業(yè)、戶型、景觀等7月28日樂信答客問問題整理產(chǎn)品答疑8月15日樂信銷講手冊(cè)資料整理完畢按照公司的標(biāo)準(zhǔn)化制作8月8日樂信銷講手冊(cè)設(shè)計(jì)完成8月6日樂信項(xiàng)目?jī)r(jià)值PPT制作完畢，提交開發(fā)商7月31日樂信來訪客戶接待流程及說辭7月29日樂信售樓中心售樓部裝修公司及方案確定裝修公司選定，裝修方案確定——祝福售樓部裝修——樂信軟包裝建議方案沙發(fā)、配飾風(fēng)格出圖文建議——樂信挑選售樓部家具與對(duì)接人一同選定、寫聯(lián)系單報(bào)價(jià)方案報(bào)批后購買8月1日樂信、祝福售樓部家具、配飾確定8月5日售樓部家具配飾到位時(shí)間家具配飾到位、安裝到位8月10日售樓中心驗(yàn)收售樓部整體驗(yàn)收8月8日祝福附：工作計(jì)劃安排類別工作內(nèi)容相關(guān)要求完成時(shí)間負(fù)責(zé)人備注銷售類項(xiàng)目10大價(jià)值提81類別工作內(nèi)容相關(guān)要求完成時(shí)間負(fù)責(zé)人備注行政類辦公物品配置（詳細(xì)清單計(jì)劃）擬定計(jì)劃、領(lǐng)取完畢、擺放到位8月11日樂信辦公家具、家電等含售樓中心吧臺(tái)處物品購置8月6日祝福案場(chǎng)管理制度制作、張貼8月11日樂信銷售道具售樓部銷售熱線、寬帶確定號(hào)碼、并安裝開通完畢8月9日祝福沙盤制作單位招標(biāo)確定單位，費(fèi)用預(yù)算報(bào)——祝福沙盤、戶型模型制作所需圖紙鳥瞰圖、施工圖、效果圖——祝福沙盤制作完畢每周2次跟進(jìn)沙盤制作8月10日祝福銷售物料名片、紙杯、手袋、檔案袋、單頁設(shè)計(jì)、戶外設(shè)計(jì)定稿（校對(duì)）7月28日樂信折頁定稿發(fā)制作（校對(duì)）8月5日名片、紙杯、手袋、檔案袋戶型計(jì)算單（摳圖、核對(duì)）制作完成到貨8月10日附：工作計(jì)劃安排類別工作內(nèi)容相關(guān)要求完成時(shí)間負(fù)責(zé)人備注行政類辦公物品配置（詳82類別工作內(nèi)容相關(guān)要求完成時(shí)間負(fù)責(zé)人備注案場(chǎng)包裝吊旗、形象展板、標(biāo)語牌設(shè)計(jì)完畢、發(fā)制作、安裝到位8月10日樂信、祝福廣場(chǎng)展板、燈箱大門玻璃貼制作完成，安裝到位8月10日室內(nèi)外植物購買購買建議及購買到位8月10日推廣工作戶外廣告的推廣計(jì)劃戶外位置及價(jià)格確定方案——樂信戶外廣告設(shè)計(jì)戶外大牌、道旗、候車亭等出街8月12日樂信需協(xié)調(diào)事宜售樓部電話號(hào)碼申請(qǐng)確定7月25日祝福答客問8月12日祝福物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)8月11日祝福項(xiàng)目工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)（建至三層、結(jié)頂、主體完工、交房）8月9日祝福交房時(shí)間8月9日祝福預(yù)售證辦理時(shí)間——祝福按揭貸款事宜（按揭首付、基準(zhǔn)利率、按揭資料）——祝福附：工作計(jì)劃安排類別工作內(nèi)容相關(guān)要求完成時(shí)間負(fù)責(zé)人備注案場(chǎng)吊旗、形象展板、設(shè)83祝福紅城認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案84祝福紅城認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案2011年07月13日樂信地產(chǎn)（中國）河南分公司祝福紅城認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案2011年07月13日樂信地產(chǎn)（中85目錄PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源整體梳理PART1宏觀市場(chǎng)環(huán)境目錄PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源86PART1

宏觀環(huán)境

政策回顧?quán)嵵菔袌?chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源整體梳理PART1宏觀環(huán)境PART1

宏觀環(huán)境

政策回顧PART3截止認(rèn)87PART1宏觀環(huán)境政策回顧?quán)嵵菔袌?chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析PART1宏觀環(huán)境政策回顧88國十一條國十條國五條新國八條競(jìng)爭(zhēng)到2012年未解決1540萬戶低收入家庭住宅問題首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信貸資金、境外“熱錢”沖擊我國市場(chǎng)合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模落實(shí)地方人民政府責(zé)任建立考核問責(zé)機(jī)制首套90㎡以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停貸、限購政策出現(xiàn)端倪對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行確保完成2010年580萬套保障房地方政府公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；購房不足5年轉(zhuǎn)手，全額征稅；二套房首付不低于60%，利率不低于1.1倍；1套房家庭限購1套，2套以上限購；落實(shí)保障房及穩(wěn)定房?jī)r(jià)責(zé)任；全國大中城市出臺(tái)細(xì)則并上報(bào)；房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用語購買住房契稅優(yōu)惠僅適用于家庭首套普通住房，取消個(gè)稅優(yōu)惠違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期政策回顧：國務(wù)院三度發(fā)文調(diào)控樓市，抑需求、促供給、力空前政策回顧國十一條國十條國五條新國八條競(jìng)爭(zhēng)到2012年未解決1540萬89各級(jí)政府須在第一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；加大保障性安居工程建設(shè)力度；個(gè)人購房不足5年轉(zhuǎn)手的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查；提高第二套住房貸款的首付款比例和利率，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地；已有1套住房的家庭限購1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制，細(xì)化約談問責(zé)范圍；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。細(xì)則內(nèi)容2011年1月26日，國務(wù)院再度提出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新國八條各級(jí)政府須在第一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；細(xì)則內(nèi)容2011年1月90國八條稅收個(gè)人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅限購（仰需求）要求：戶籍限購2套，非戶籍最多1套范圍：35個(gè)大中城市和房?jī)r(jià)過高，上漲過快的城市時(shí)間：2約中旬前出臺(tái)細(xì)則政府責(zé)任一季度公布住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)執(zhí)行不到位將問責(zé)約談保障房（促供給）11年保障房建設(shè)1000萬套增加公共租賃住房供應(yīng)信貸（仰需求）家庭購二套房首付6成，利率1.1倍2011年7月7日年內(nèi)第三次加息，房貸利率至10年最高水平。新國八條國八條稅收個(gè)人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅限購（91限購令已覆蓋全國30余個(gè)城市，東部沿海城市覆蓋率最高；以北京和上海最為嚴(yán)厲，其中北京規(guī)定外地戶籍居民需連續(xù)5年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅方符合購一套房的資格；上海則規(guī)定不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)的外地戶籍居民禁購；力度最松的為濟(jì)南，外地戶籍居民有無納稅、社保證明均可新購一套住房，且二手房不在限購行列；其他城市多中規(guī)中矩，遵照國八條條款，鄭州、貴陽等城市設(shè)定限購區(qū)域。同時(shí)按照規(guī)定，凡在限購城市內(nèi)已有購房記錄的客戶，原則上均按累計(jì)記錄計(jì)算購房資格。已出臺(tái)限購細(xì)則城市截止2011年3月底，“限購令”潮襲全國，30余城市同“限購”，樓市寒流來襲新國八條限購令已覆蓋全國30余個(gè)城市，東部沿海城市覆蓋率最高；已出臺(tái)92PART1宏觀環(huán)境政策回顧?quán)嵵菔袌?chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析PART1宏觀環(huán)境政策回顧93限購區(qū)：鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)，商品房自3月4日起限購非限購區(qū)：鄭州市高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；各郊縣及地市不限購2011年3月4日，“鄭十五條”落地，即日起鄭州市區(qū)（含金水區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)）商品房銷售“限二禁三”。鄭州限購令限購區(qū)：鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)，商品房自3月4日起限購非限購94各項(xiàng)目客戶來訪量普遍下降，短期內(nèi)成交量將大幅萎縮；（在售項(xiàng)目客戶到訪量少、案場(chǎng)冷清，房展會(huì)參展企業(yè)數(shù)量迅速下滑）住宅需求被“壓抑”，商業(yè)、寫字樓地產(chǎn)迎來“春天”（在售商業(yè)及寫字樓項(xiàng)目案場(chǎng)火熱，趁勢(shì)推售，客戶關(guān)注度高）剛性主流產(chǎn)品依舊影響略小，小戶型及大戶型銷量銳減（主流兩房及經(jīng)濟(jì)型三房影響較小，投資性公寓及改善型置業(yè)影響大）樓盤推售節(jié)奏減緩，市場(chǎng)潛在推售項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)推遲（蘇荷公寓、藍(lán)堡灣公寓、海馬項(xiàng)目等項(xiàng)目銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)向后推遲）隨著3月4日鄭州限購令的執(zhí)行，鄭州樓體初步呈現(xiàn)出以下狀況：市場(chǎng)反應(yīng)各項(xiàng)目客戶來訪量普遍下降，短期內(nèi)成交量將大幅萎縮；住宅需求被95從2010年至今整體市場(chǎng)發(fā)展來看，商品房市場(chǎng)一直保持基本的供求平衡，甚至供小于求。但受越來越嚴(yán)厲的政策影響，銷售量自1月份起與同期相比明顯下降。10年4月至11年4月，全市商品房預(yù)售1152.9萬㎡，去化1074.3萬㎡，供求比1.07；供求基本平衡；自11年1月份起銷售量明顯下滑，且供求比一直在1.0以上。鄭州市供求趨勢(shì)從2010年至今整體市場(chǎng)發(fā)展來看，商品房市場(chǎng)一直保持基本的供96各類商品房銷售均價(jià)持續(xù)快速上漲，商業(yè)及辦公類物業(yè)非住宅物業(yè)投放、消化、價(jià)格方面漲幅明顯。非住宅投放量為40.79萬㎡，環(huán)比增加77.42%，同比增加90.07%,漲幅明顯。消化量為21.91萬㎡，環(huán)比增加73.89%，同比增加25.63%；均價(jià)為12070元/㎡，環(huán)比下降13.11%，同比上漲62.47%；受到新政影響，投資類客戶被擠出住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)和辦公市場(chǎng)，非住宅市場(chǎng)異?；鸨７亲≌愇飿I(yè)分析各類商品房銷售均價(jià)持續(xù)快速上漲，商業(yè)及辦公類物業(yè)非住宅物業(yè)投97鄭州市整體的剛性需求支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，供銷量及整體價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢(shì)。受調(diào)控政策的影響，市場(chǎng)發(fā)展受到抑制，短期內(nèi)出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，銷售量下滑，同時(shí)供應(yīng)量放緩；由于之前市場(chǎng)一直處于供求平衡甚至供小于求的現(xiàn)象，市場(chǎng)存量有限，因此對(duì)長期來看供求趨勢(shì)難以改變。結(jié)合目前國家調(diào)控目標(biāo)來看，短期內(nèi)嚴(yán)厲的限購政策將會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)入深入的博弈狀態(tài)。后續(xù)的市場(chǎng)走勢(shì)取決于目前限購政策執(zhí)行的持續(xù)性，一旦政策有所放松，市場(chǎng)將快速回升；但若政策一直持續(xù)，價(jià)格松動(dòng)現(xiàn)象也將會(huì)出現(xiàn)。宏觀市場(chǎng)總結(jié)鄭州市整體的剛性需求支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，供銷量及整體價(jià)98PART1宏觀環(huán)境政策回顧?quán)嵵菔袌?chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析PART1宏觀環(huán)境政策回顧99鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于鄭州市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相聯(lián)，西四環(huán)穿區(qū)而過。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區(qū)水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。

交通：地鐵、BRT、繞城高速、連霍高速、301國道、科技大道等等總?cè)丝冢撼鞘锌側(cè)丝趯⑦_(dá)到36萬人，其中新增城市人口24.1萬人。交通四通發(fā)達(dá)、工業(yè)集聚、兩翼齊飛組團(tuán)之一高新技術(shù)開發(fā)區(qū)連霍高速距市中心12公里距301國道2公里繞城公路800沉沙胡休閑公園蓮花公園西流湖公園在居住用地方面，2020年，高新區(qū)規(guī)劃居住用地面積1170.31公頃，占高新區(qū)城市建設(shè)用地的22.50％。其中一類居住用地面積為112.64公頃，二類居住用地面積為1057.67公頃。

在工業(yè)用地方面，2020年，高新區(qū)規(guī)劃工業(yè)用地面積1007.68公頃，占高新區(qū)城市建設(shè)用地的19.37％。預(yù)計(jì)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)概況鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于鄭州市西北部，南臨西流湖，交通四通100東部居住區(qū)光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地新材料產(chǎn)業(yè)基地生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地教育科研基地信息產(chǎn)業(yè)基地生態(tài)旅游北部居住區(qū)科學(xué)大道以北居住區(qū)：依托高新區(qū)新中心設(shè)置，服務(wù)于教育科研和高新產(chǎn)業(yè)人員形成的居住區(qū)?？茖W(xué)大道、瑞達(dá)路東部居住區(qū)：東部依托解放軍信息工程大學(xué)和植物園以東片區(qū)開辟為新型居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)與市區(qū)一體化發(fā)展。鄭州高新區(qū)將作為一塊重要的功能區(qū)域成為鄭州的城市核心區(qū)之一，現(xiàn)鄭州高新區(qū)的定位向新城區(qū)的轉(zhuǎn)變已初現(xiàn)成效。幸福中原海升龍又一城盛世港灣睿智禧園美景菩提萬豐慧城高新區(qū)產(chǎn)業(yè)分布、居住區(qū)分布圖東部居住區(qū)光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地教育科研基地北部居住區(qū)科學(xué)大道以北居101幸福中原海升龍又一城盛世港灣睿智禧園美景菩提萬豐慧城項(xiàng)目名稱占地（畝）建面（㎡）容積率分期目前銷售階段睿智花園40058萬㎡2.23期3期咨詢?nèi)f豐慧城8020萬3.112期售罄盛世港灣27530萬1.73期1#樓排號(hào)美景菩提4713萬3.5——?jiǎng)e墅銷售、商鋪?zhàn)稍冎性?0064萬2.24期一期咨詢升龍又一城600120萬4.5——一期咨詢目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)主要在售樓盤有美景菩提、升龍又一城、睿智禧園、中原海、基正盛世港灣等項(xiàng)目。高新區(qū)的建筑密度和居住密度均較低，早期開發(fā)項(xiàng)目以多層、小高層為主，隨著土地成本的提高，高層產(chǎn)品成為高新區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品形態(tài)。

項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布幸福中原海升龍又一城盛世港灣睿智禧園美景菩提萬豐慧城項(xiàng)目名稱102案例研究1——睿智禧園項(xiàng)目基本情況開發(fā)商河南新合鑫置業(yè)物業(yè)位置梧桐街與雪松路交匯處物業(yè)類型住宅占地面積400畝建筑面積58萬平米銷售價(jià)格二期在售余房5300元/㎡三期預(yù)計(jì)5800元/㎡戶型面積