杭州映像江南項目招商策劃方案杭州映像江南項目招商策劃方案1本次招商報告的制定，以充分的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以資金快速回籠為目的，以低開高走為價格策略，以打造中國旅游休閑購物第一品牌，引領(lǐng)中國旅購新紀(jì)元為宗旨，致力于把項目建成真正的集購物、餐飲、休閑娛樂、旅游、觀光、文化、景觀、交友、體驗于一體的旅游購物綜合體。鑒于項目的三、四層已和杭州三合旅游集團簽署合作協(xié)議，由三合集團整體承租集中式購物中心的三四層經(jīng)營絲綢、餐飲和土特產(chǎn);另外酒店部分也已經(jīng)在洽談中，故本次招商策劃報告只對項目集中式購物中心的一二層做針對性招商研究。本次招商報告的制定，以充分的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以資金快速回2目錄Part.1

招商思路演繹Part.2

項目本體介紹Part.3項目招商規(guī)劃Part.4招商策略與執(zhí)行計劃目錄Part.1招商思路演繹Part.31招商思路演繹招商總體思路招商執(zhí)行步驟招商流程篇1招商思路演繹招商總體思路4科學(xué)定位主題先行以商招商創(chuàng)新的經(jīng)營模式定位，精準(zhǔn)而貼近市場的業(yè)態(tài)組合是項目成功招商的基礎(chǔ)；制造行業(yè)新聞，吸引行業(yè)聚焦，形成行業(yè)熱點，引爆行業(yè)資訊是成功招商的前提；先優(yōu)惠引入知名主力商家，誘引中小商家跟進，以商招商是本案招商的核心思想；定向招商鎖定目標(biāo)，外派駐點，定向招商是成功招商的保障。未雨綢繆瞻前計劃，目標(biāo)倒推，步步為營，如期開業(yè)是招商執(zhí)行總目標(biāo)。本次招商策劃報告是建立在項目飽和的前期市場定位調(diào)研，并充分整合了有效資源，以實現(xiàn)高品質(zhì)、高效率，滿場開業(yè)為目標(biāo)。招商思路演繹如下：招商總體思路科學(xué)定位主題先行以商招商創(chuàng)新的經(jīng)營模式定位，精準(zhǔn)而貼近市場的5招商執(zhí)行步驟簽正式租賃合同交納押金建檔提交裝修方案物業(yè)工程匯審商戶進場裝修開業(yè)活動評估總結(jié)項目策劃論證人員安排培訓(xùn)招商籌備客戶拜訪招商階段一招商階段二聯(lián)系客戶預(yù)約洽談跟進摸底信息反饋篩選、反饋主動推介招商員駐場篩選客戶定鋪招商階段三開業(yè)商戶進場二次裝修結(jié)束招商提交招商執(zhí)行方案設(shè)計招商手冊簽入駐意向書交定金看現(xiàn)場意向洽談?wù)猩虉?zhí)行步驟簽正式租賃合同提交裝修方案開業(yè)活動項目策劃論證招6接待看場洽談審批反饋審批表通知簽單辦理簽訂手續(xù)交款上報合同審批合同返回合同招商人員招商人員商家招商人員商家招商人員商家招商人員商家招商人員商家招商人員甲方領(lǐng)導(dǎo)甲方業(yè)務(wù)招商人員招商人員商家招商人員商家招商人員甲方領(lǐng)導(dǎo)招商人員商家招商人員、工程商家甲方領(lǐng)導(dǎo)商家甲方物業(yè)、工程、商家招商流程表第一階段洽談階段第二階段意向階段第三階段簽約階段第四階段合同審批階段第五階段商家入住階段定鋪交定金報審批表簽意向書申請專修審批進場裝修商家裝修驗收開業(yè)接待看場洽談審批反饋通知簽單辦理交款上報合同審批合同72項目介紹目標(biāo)與屬性界定發(fā)展戰(zhàn)略綜合定位形象定位功能定位客戶定位物業(yè)規(guī)劃案名選擇項目優(yōu)勢2項目介紹目標(biāo)與屬性界定8項目屬性：區(qū)域?qū)傩裕憾€省會城市杭州屬于二線省會城市重點發(fā)展區(qū)域之江國家旅游度假區(qū)強勢推動板塊價值，轉(zhuǎn)塘區(qū)域是杭州城市熱點開發(fā)區(qū)域項目目標(biāo)：目標(biāo)1：零成本啟動目標(biāo)2：快速回現(xiàn)中小規(guī)模項目占地58畝，總建面70350平米無強勢資源地塊內(nèi)部及周邊可以利用的優(yōu)勢資源較少目標(biāo)與屬性界定項目屬性：區(qū)域?qū)傩裕憾€省會城市杭州屬于二線省會城市重點發(fā)展9項目發(fā)展戰(zhàn)略

項目總體開發(fā)構(gòu)思為——游憩商務(wù)區(qū)、旅游集散中心，以旅游主題商品為核心購物產(chǎn)品，為顧客提供充滿娛樂性、互動性、體驗式的購物環(huán)境。項目倡導(dǎo)的是一種全新的旅游購物理念，文化和商品的合理嫁接提升了商品的文化價值和旅游紀(jì)念意義，廠家直銷的經(jīng)營模式降低了商品的價格，一流的服務(wù)和購物氛圍帶給您一種絕佳的購物體驗項目發(fā)展戰(zhàn)略項目總體開發(fā)構(gòu)思為——游憩商務(wù)區(qū)、旅10杭州旅游時尚SHPPINGMALL體驗式旅游商業(yè)藝術(shù)復(fù)合體項目所處區(qū)域的氣質(zhì)：旅游的、休閑的、藝術(shù)的、生態(tài)的轉(zhuǎn)塘的定位是RBD：游憩商務(wù)區(qū)、旅游集散中心景觀與藝術(shù)為鄰：美院的人文藝術(shù)氣息、本項目獨創(chuàng)的超炫景觀資源以旅游商業(yè)為核心，景觀商業(yè)為賣點，將商業(yè)、旅游、休閑、度假四大功能整體互動，有機結(jié)合，全方面深度挖掘、利用之江旅游度假區(qū)的資源和客源，形成本項目的核心競爭資源和終端客戶消費資源。項目綜合定位杭州旅游時尚SHPPINGMALL項目所處區(qū)域的氣質(zhì)：旅游的11

杭州首創(chuàng)全感官體驗式旅游商業(yè)綜合體

旅游主題商業(yè)購物中心+精品酒店+快捷酒店+旅游特色飲食以旅游主題商業(yè)為核心業(yè)態(tài)，以旅游觀光人群為核心客戶，以旅游景觀為觀光體驗賣點的創(chuàng)新型旅游商業(yè)綜合體！項目形象定位杭州首創(chuàng)全感官體驗式旅游商業(yè)綜合體項目形象定位12為顧客提供充滿娛樂性、互動性、體驗式的購物環(huán)境。以旅游主題商品為核心購物產(chǎn)品。集中式商業(yè)與情景內(nèi)街采用立體式布局規(guī)劃設(shè)計。體驗式商業(yè)旅游采用藝術(shù)化空間設(shè)計手法將建筑、景觀與商業(yè)氛圍營造有機融合。藝術(shù)綜合體項目功能定位為顧客提供充滿娛樂性、互動性、體驗式的購物環(huán)境。以旅游主題13項目每年保底200萬人次杭州旅游度假游客杭州區(qū)域意向客戶之江、濱江客戶消費者培育期客戶成熟期客戶項目客戶定位項目每年保底杭州區(qū)域之江、濱江客戶消費者培育期客戶成熟期客戶14項目物業(yè)規(guī)劃物業(yè)規(guī)劃精品酒店購物中心項目物業(yè)規(guī)劃物業(yè)規(guī)劃精品酒店購物中心15案名選擇七彩江南印象江南印象中的江南既是地域概念，也是時間概念，還是詩意概念。有著煙波畫船的繾綣和小橋流水的雅致，在唐詩宋詞的渲染下情思蕩漾，連同漁翁和踏搖娘的吳語儂言也沾了詩人的光，漸染得淋漓盡致，變得清雅和諧。夢中的江南是彩色的，總是充滿溫婉，總與愛情長在一處，還有細(xì)雨斜飛的湖面上的水鳥以及水岸的夾竹桃或玉蘭花。案名選擇七彩江南印象江南印象中的江南既是地域概16一流的建筑設(shè)計商業(yè)巨頭強強聯(lián)手統(tǒng)一收銀集中管理全球旅游客戶資源品牌推廣專業(yè)服務(wù)

項目優(yōu)勢國際一流的建筑景觀公司量身打造極具杭州底蘊的商業(yè)標(biāo)桿作品。長三角旅游購物翹楚-杭州三合旅游集團已與公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，主營絲綢產(chǎn)品\杭州土特產(chǎn)產(chǎn)品\旅游餐飲等門類。原產(chǎn)地型旅游商品，采用百貨商場式統(tǒng)一收銀管理，確保物美價廉。項目每年保底200萬游客，及杭州與之江國家旅游度假區(qū)每年高達(dá)7000萬以上的的全球游客資源。成立專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司，系統(tǒng)化品牌包裝推廣，提供專業(yè)的、人性化的全方位服務(wù)。五大統(tǒng)一操作模式統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營，自持物業(yè)自主經(jīng)營，確保項目統(tǒng)一管理與服務(wù)，提升物業(yè)價值。一流的建筑設(shè)計商業(yè)巨頭強強聯(lián)手統(tǒng)一收銀集中管理全球旅游客173招商規(guī)劃招商總量業(yè)態(tài)業(yè)種樓層平面業(yè)態(tài)\業(yè)種擬占面積與比例鋪位分割3招商規(guī)劃招商總量18招商總量總面積㎡業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)占比樓層各層面積（㎡）46000旅游零售百貨類50%一層11500二層11500絲綢25%三層11500餐飲與土特產(chǎn)25%四層11500招商量分析總計面積：46000㎡（集中商業(yè)一二三四層各占11500㎡）注：本項目三、四層已和杭州三合旅游集團簽署合作協(xié)議，由三合集團整體承租集中式購物中心的三四層經(jīng)營絲綢、餐飲和土特產(chǎn)等。招商總量總面積㎡業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)占比樓層各層面積（㎡）4600019在充分研究來杭游客的消費特性、消費能力和消費習(xí)慣的基礎(chǔ)上，我們初步規(guī)劃本項目的招商業(yè)態(tài)為：服飾箱包名優(yōu)特產(chǎn)旅游工藝品旅游紀(jì)念品旅游日用品創(chuàng)意禮品飾品配件玩具珠寶首飾絲綢茶葉中藥材業(yè)態(tài)業(yè)種在充分研究來杭游客的消費特性、消費能力和消費習(xí)慣20樓層平面一層：主營名優(yōu)特產(chǎn)、旅游工藝品、旅游紀(jì)念品、旅游日用品、飾品配件等其次，主營的商品品類豐富、產(chǎn)品多樣、單品價廉、選擇余地大、感官效果好，滿足消費者購物、休閑的消費心理。二層：服飾箱包、鐘表眼鏡、玩具、中藥材。二層受租賃價格和垂直動線的限制，投入產(chǎn)出相對較小，多宜出租給需求面積較大的商家，以達(dá)利益最大、時效最長及投資方和經(jīng)營方雙贏。樓層平面一層：主營名優(yōu)特產(chǎn)、旅游工藝品、旅游紀(jì)念品、旅游日用21樓層各層面積（㎡）業(yè)態(tài)功能分類建議一層11500名優(yōu)特產(chǎn)、旅游工藝品、旅游紀(jì)念品、飾品配件、玩具引進老字號商戶，引進各類手工作坊，手工藝品、航模二層11500服飾箱包、鐘表眼鏡、中藥材三層11500絲綢將文化與商品經(jīng)營合理嫁接四層11500餐飲與土特產(chǎn)形成飲食文化商場的商鋪檔次定位為中低檔，少部分高檔和低檔，一二層店鋪總數(shù)控制在250個以內(nèi)。樓層平面樓層各層面積（㎡）業(yè)態(tài)功能分類建議一層11500名優(yōu)特產(chǎn)、旅22業(yè)態(tài)/業(yè)種規(guī)劃與占比建議功能分區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃總體經(jīng)營比例服飾箱包淑女、休閑、運動、商務(wù)15%旅游工藝品陶制品、鐵制品5%旅游紀(jì)念品明信片、紀(jì)念冊、賀卡、相框5%創(chuàng)意禮品水杯、打火機、鼠標(biāo)5%飾品配件發(fā)卡、頭箍、絲巾5%玩具遙控飛機等，滑板10%絲綢絲巾、床品、服裝25%名優(yōu)特產(chǎn)西湖藕粉、天目筍干、蕭山蘿卜干20%（含一樓名優(yōu)特產(chǎn)）餐飲特色餐飲、口碑商家10%建議一：業(yè)態(tài)/業(yè)種規(guī)劃與占比建議功能分區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃總體經(jīng)營比例服飾箱包23建議二：商品的選擇上多遵循可誘導(dǎo)性特征并融合自主性消費內(nèi)因。例如：玉器、水晶飾品、珍珠等。具體的商品待調(diào)研結(jié)束后確定。業(yè)態(tài)/業(yè)種規(guī)劃與占比建議建議二：商品的選擇上多遵循可誘導(dǎo)性特征并融合自主24集中式購物中心分割建議12345以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度。保持商場的通暢與美化商場整體布局。充分兼顧銷售與經(jīng)營的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合——“分小易售，合大好用”；與銷售價格綜合考慮，合理設(shè)置鋪位總值在市場可接受范圍內(nèi)。同時，降低置業(yè)門檻，擴大客戶層面。通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造了有利條件。單鋪進深、面寬比例對鋪位推廣的影響；鋪位分割集中式購物中心分割建議12345以墻、柱為基準(zhǔn)，以主25鋪位分割街鋪的劃分建議：

街鋪的主力鋪位使用面積控制在30-40平米之間，即能保證可銷售性，同時又能保證后續(xù)實際經(jīng)營的需要。即分割銷售，組合經(jīng)營。鋪位分割街鋪的劃分建議：街鋪的主力鋪位使用面積控264策略與執(zhí)行計劃招商目標(biāo)招商原則招商對象招商區(qū)域招商渠道招商方式招商策略招商團隊招商政策招商計劃4策略與執(zhí)行計劃招商目標(biāo)27主要目標(biāo)（1）招商任務(wù)：招商面積為集中式購物中心（1-4層）共計46000平方米。（2）帶動商鋪銷售。（3）提高市場氣氛，形成規(guī)模效應(yīng)。（4）提升項目品牌知名度。（5）加強團隊建設(shè)。目標(biāo)招商標(biāo)的主要目標(biāo)目標(biāo)招商標(biāo)的281.以消費者為導(dǎo)向的原則2.以租賃為主的原則

按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進代理商、經(jīng)銷商及其它經(jīng)營業(yè)主，以租賃的方式進場經(jīng)營，最大限度的提高有保障收益，向場地要效益。

3.堅持品牌經(jīng)營的原則

旨在突出項目的經(jīng)營特色，以國內(nèi)知名旅游品牌及杭州市場暢銷品牌為主，尤其要注意旅游中高檔品牌中價位中等適宜的品種。

4.堅持商品的連帶性的原則

招商時應(yīng)嚴(yán)格按樓層經(jīng)營門類規(guī)劃進行，并作好不同門類之間的商品的合理過渡，作到自然過渡，避免生硬連接。招商原則公司秉承以客戶為中心，誠信為本、信譽至上、互惠合作、永續(xù)經(jīng)營、先做人氣、后做生意的原則。努力尋求商家與消費者之間的利益平衡點，讓公司和客戶共同分享市場的巨額利潤。1.以消費者為導(dǎo)向的原則招商原則公司秉承以客戶為中心，誠信為295.堅持多品種、不交叉、不重復(fù)的原則

為滿足不同類型消費者的多種需求，不同店鋪之間形成“差異化經(jīng)營”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能的“旅游購物一站式”特點。

6.堅持物美價優(yōu)的原則

在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價格不能高于同類商品專營店，以提高項目的商品競爭力，因此在招商組貨時，應(yīng)盡可能的總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨較好。

6.堅持“以商招商”的原則

本項目的招商要以商業(yè)地產(chǎn)全程整合理論為指導(dǎo)思想，先期招商的目的是為銷售商鋪，后期招商的目的是為保證經(jīng)營，根據(jù)項目的銷售時機把握好招商的節(jié)奏，堅持“先確定主力商家，再全面招商”的基本策略。（現(xiàn)與三合集團達(dá)成協(xié)議，長租項目集中式商業(yè)部分的三、四層用于絲綢產(chǎn)品\杭州土特產(chǎn)產(chǎn)品\旅游餐飲等門類的經(jīng)營）。招商原則5.堅持多品種、不交叉、不重復(fù)的原則招商原則30次主力店商家其他補充商家主力店商家招商對象主力店商家是我們在目標(biāo)制定過程中最需要關(guān)注的群體，是對整個招商過程起決定性作用的商家。次主力店是對主力店的有效補充，要對主力店業(yè)態(tài)形成互補與互動。主力店和次主力店以外的輔助商家。項目招商目標(biāo)客戶群體定位招商對象次主力店商家其他補充商家主力店商家招商對象主力31單體建筑招商目標(biāo)客戶注：結(jié)合本案前期與三合集團商榷后達(dá)成的合作意愿：三合集團長租本案集中式商業(yè)部分的三、四層用于絲綢產(chǎn)品\杭州土特產(chǎn)產(chǎn)品\旅游餐飲等門類的經(jīng)營。因而，本案需規(guī)劃剩余招商的區(qū)域為集中式商業(yè)部分的一、二層共23000平米。招商對象集中式購物中心作為整個商業(yè)體的主體部分，項目未來的窗口，業(yè)態(tài)豐富，整體定位為中檔，因此租金相對較高。一樓名優(yōu)特產(chǎn)、旅游工藝品、旅游紀(jì)念品、飾品配件、玩具二樓服飾箱包、鐘表眼鏡、中藥材單體建筑招商目標(biāo)客戶注：招商對象集中式購物中心作為整個商業(yè)體32意向從事零售業(yè)的個人招商對象各類業(yè)態(tài)的本區(qū)域生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個體經(jīng)營者各類業(yè)態(tài)的品牌大商家主力大商家對項目價值的提升意義重大，因此對于品牌大商家的引進，著力于在長三角地區(qū)尋找各類業(yè)態(tài)合適的大商家進行洽談，最終選擇合適的品牌大商家以帶動整個項目的銷售以及后續(xù)的經(jīng)營。項目街鋪及主力大商家的輔營區(qū)，以餐飲、服裝、飾品等業(yè)態(tài)定位為主體，其招商對象主體仍以本區(qū)域的經(jīng)營者為主體。項目處于320國道線旁，之江國家旅游度假區(qū)黃金區(qū)域，對眾多意向從事零售業(yè)的個人將產(chǎn)生強大的吸引力，加上項目的一系列租賃優(yōu)惠政策，能極大的調(diào)動意向從事旅游商鋪零售的個人加入進來。招商對象意向從事零售業(yè)的個人招商對象各類業(yè)態(tài)的本區(qū)域生產(chǎn)33各區(qū)域招商方式分析長三角區(qū)域（義烏、永康、海寧）杭州本地地毯式搜索舉辦招商洽談會、峰會、論談等。重點選擇

舉辦招商洽談會、座談會等。戰(zhàn)略合作團隊及聯(lián)盟單位。邀請組團參觀，強調(diào)戰(zhàn)略規(guī)劃。招商區(qū)域以長三角為主，輻射華北與華中華南部分地區(qū)，采取先遠(yuǎn)后近，先主后次的原則，先營造商業(yè)氛圍，打出概念，繼而全面展開。針對杭州特色旅游紀(jì)念品、義烏旅游紀(jì)念小商品、永康旅游小五金、禮品，海寧皮革皮具做針對性主題區(qū)域招商活動。全國各旅游景點招商區(qū)域各區(qū)域招商方式分析長三角區(qū)域杭州本地地毯式搜索34招商入市形象本項目在充分研究來杭旅游者的消費特性、消費能力和消費習(xí)慣的基礎(chǔ)上，結(jié)合杭州本土歷史人文特色，初步確定了項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)。除了傳統(tǒng)的絲綢、茶葉、名優(yōu)特產(chǎn)，我們還融入了一部分創(chuàng)意禮品、中藥材、旅游工藝品、旅游紀(jì)念品等。由于項目的三四層已經(jīng)由三合集團整體承租，因此我們只對項目的一二層做針對性的招商形象推廣招商入市形象本項目在充分研究來杭旅游者的消費特35招商入市形象中國旅游商品直銷中心------全新的旅游購物體驗物美價優(yōu)方便實用品類豐富個性獨特環(huán)境優(yōu)美服務(wù)一流旅游是一種生活，購物是一種享受。杭州帶給你一份珍貴的旅游體驗，中國旅游商品直銷中心則能給你一次絕佳的購物享受。全廠家直銷，杭州獨有，中國一流。招商入市形象中國旅游商品直銷中心物美價優(yōu)方便實36超值購物享受：

百分之八十以上的商品采取廠家直銷的模式進行銷售，在降低商品價格的同時，提升了旅游過程中得愉悅性。體現(xiàn)了物美價優(yōu)和方便實用的特點。獨一無二的形態(tài)：訴求鮮明獨特。就在別人還在對旅游購物中的亂象嗤之以鼻的時候，我們已經(jīng)找到了一種全新的可復(fù)制的旅游購物模式。群體精神價值觀：從項目的包容度來看，項目具備了一定的高度和深度，業(yè)態(tài)種類豐富多樣，充分考慮了旅游者的消費需求。文化和商品的合理嫁接滿足了旅游者在旅游過程中的精神需求中國旅游商品直銷中心招商入市形象超值購物享受：百分之八十以上的商品采取廠家直銷的模式進37項目縮影獨樹一幟自然靈魂氛圍文化藝術(shù)創(chuàng)意元素個性潮流藝術(shù)手工制品杭州風(fēng)情印象/記憶實用主義健康老字號招商入市形象項目縮影獨樹一幟自然靈魂氛圍文化藝術(shù)創(chuàng)意元素個性潮流藝38中藥材玩具相框茶葉絲綢服飾箱包旅游紀(jì)念品名優(yōu)特產(chǎn)飾品配件皮革文具創(chuàng)意禮品旅游工藝品項目特寫雕塑/陶瓷航模招商入市形象中藥材玩具相框茶葉絲綢服飾箱包旅游紀(jì)念品名優(yōu)特產(chǎn)飾品39市場滲透

各類旅游協(xié)會、商會行業(yè)營銷

專場活動營銷以媒體宣導(dǎo)、行業(yè)資訊、戶外硬廣等形式吸引意向商家。通過定向的招商推介會、各地巡展招攬商家。

在杭州各旅行社擺放項目資料，吸引行業(yè)商家關(guān)注項目。與各旅游協(xié)會、商會合作，資訊共享，尋找潛在商家。招商方式1、項目招商發(fā)布會2、項目推介洽談會3、大型零售連鎖會議4、登門拜訪5、網(wǎng)絡(luò)招商6、電話聯(lián)系7、面對面溝通8、行業(yè)協(xié)會、政府機構(gòu)9、各地商會市場滲透各類旅游協(xié)會、商會40招商策略高舉高打分階段，可執(zhí)行士兵突擊STEP1強立勢：建造七彩江南項目標(biāo)簽。媒體炒作：形成全市關(guān)注熱點。

STEP3依據(jù)招商目標(biāo)劃分，分主題、分策略的針對性執(zhí)行招商策略從而有效控制成本。

STEP2走出去：主動出擊尋找意向客戶。招商地圖：杭州—浙江—長三角—全國。渠道營銷：深度挖掘各方資源。招商策略招商高舉高打分階段，可執(zhí)行士兵突擊STEP1STEP341走出去：主動尋找意向客戶整合相關(guān)行業(yè)資源，深度挖掘投資大客戶不同渠道客戶，點對點挖掘鎖定通過商會、行業(yè)協(xié)會等尋找目標(biāo)客戶主動出擊，尋找客戶

招商策略走出去：主動尋找意向客戶整合相關(guān)行業(yè)資源，不同渠道客戶，通過42招商策略公關(guān)先行，媒體配合，階段執(zhí)行七彩江南推廣的12字經(jīng)：由于本項目作為杭州乃至國內(nèi)市場的創(chuàng)新型產(chǎn)品，在招商策略方面和招商手段方面，要突破常規(guī)，敢于創(chuàng)新。招商策略公關(guān)先行，媒體配合，階段執(zhí)行七彩江南推廣的12字經(jīng)：43開招前必做的兩大公關(guān)活動：入市公關(guān)活動招商發(fā)布會國人講究一出場就能“震場”，項目入市的高度會直接影響后面的走勢。公關(guān)造勢不僅要制造影響，還要樹立高度，為商家提供進駐信心的輿論和項目本身的雙重保證。公關(guān)先行媒體配合階段執(zhí)行招商策略開招前必做的兩大公關(guān)活動：入市公關(guān)活動國人講44強立勢：建造七彩江南項目標(biāo)簽突出旅游、購物、時尚、藝術(shù)、文化五大特色主題。塑造成杭州乃至中國最具特色的旅游購物主題商城，旅游購物的體驗勝地。營造歡快、魅惑的時尚氣氛，使人想到杭州，就先想到七彩江南。強立勢強勢營銷，利用媒體平臺迅速建立項目形象標(biāo)簽.在旅游購物業(yè)建立強勢影響力，行業(yè)標(biāo)桿.招商策略公關(guān)先行強立勢：建造七彩江南項目標(biāo)簽突出旅游、購物、時尚、藝術(shù)、文化45(研討會/示意圖)活動目的:以新聞營銷為手段，在市場樹立“中國旅游品直銷中心”概念，引發(fā)市場關(guān)注邀請相關(guān)專家（學(xué)者）到會，增強活動的權(quán)威性會后，利用全國各相關(guān)媒體進行廣泛傳播，有效實

現(xiàn)信息披露與社會關(guān)注以“中國旅游品直銷中心”帶動本案形象與知名度的樹立，為后續(xù)營銷蓄勢七彩江南/中國旅游品直銷中心發(fā)展戰(zhàn)略研討會招商策略公關(guān)先行(研討會/示意圖)活動目的:以新聞營銷為手段46中國旅游購物新模式與新商業(yè)機會高峰論壇活動目的：利用業(yè)界專家的權(quán)威效應(yīng)，為客戶樹立投資信心。制造新聞熱點，引發(fā)市場關(guān)注。借此活動帶動商鋪銷售?；顒觾?nèi)容：專家發(fā)言現(xiàn)場答疑（專家為客戶解惑答疑）公關(guān)先行招商策略中國旅游購物新模式與新商業(yè)機會高峰論壇公關(guān)先行招商策略47活動新聞報道+軟文炒作+網(wǎng)絡(luò)炒作媒體炒作形式中國旅游品直銷中心在浙江的“氣場”營造：在活動之外，主流媒體對中國旅游品直銷中心關(guān)注非常重要，影響力的大小完全可以從媒體的曝光率來判斷，將媒體與活動形成立體式溝通平臺。公關(guān)先行媒體配合階段執(zhí)行招商策略活動新聞報道+軟文炒作+網(wǎng)絡(luò)炒作媒體炒作形式48形成全市關(guān)注熱點圍繞項目核心價值，通過線上媒體大量專題版塊軟文逐層釋放，引發(fā)讀者期待，提升項目整體影響力.招商策略媒體配合形成全市關(guān)注熱點圍繞項目核心價值，通過線上媒體大量專題版塊軟49報廣系列主題2013,誰掌握先機?城市金名片、2000萬游客新景點——中國旅游品直銷中心盛大招商2013,誰入主尊席?城市金名片、2000萬游客新景點——中國旅游品直銷中心盛大招商2013,誰成就傳奇?城市金名片、2000萬游客新景點——中國旅游品直銷中心盛大招商招商策略形成全市關(guān)注熱點媒體配合報廣系列主題招商策略形成全市關(guān)注熱點媒體配合50媒介原則：有效投放、全面覆蓋媒介原則①、多樣化覆蓋，適度飽和媒介組合形成立體攻勢，以多樣化互相補充，擴大優(yōu)勢，重點階段保持適度飽和投入，確保效果。②、有效投放，軟性跟進軟性報道與媒介投放捆綁結(jié)合，保證投放得到更大的效果。③、加強軟性報道媒介軟性效果相當(dāng)明顯，一篇好的軟性報道，將會起到十篇廣告所沒有的作用。而且軟性操作具有費用低廉、便于控制的特點。軟性炒作要一定的系列性，符合閱讀者的心理需求，運用時注意新聞熱點的關(guān)連和制造。招商策略媒介原則：有效投放、全面覆蓋媒介原則②、有效投放，軟性跟進③51攻擊點一：招商工具攻擊點二：戶外平面廣告攻擊點三：本地報刊媒體攻擊點四：廣播和電視攻擊點五：短息和網(wǎng)絡(luò)攻擊點六：行業(yè)雜志攻擊點七：項目推介會

招商媒體組合高速入口、收費口大牌，火車站、市區(qū)武林廣場等。杭州：以杭州日報為主。杭州生活頻道：杭州綜合頻道：以新浪騰訊搜狐網(wǎng)網(wǎng)站為主，聯(lián)商網(wǎng)、搜房網(wǎng)及其它專業(yè)網(wǎng)站為輔。鐵路媒體：消費直通車。專業(yè)媒體：如美食、時裝等。媒介組合：組合化傳遞項目信息招商物料道具準(zhǔn)備樹立投資信心，引發(fā)市場關(guān)注，形成行業(yè)內(nèi)口碑傳播招商策略攻擊點一：招商工具攻擊點二：戶外平面廣告攻擊點三：本地報刊媒52媒介組合：組合化傳遞項目信息招商策略媒介組合：組合化傳遞項目信息招商策略53注：招商經(jīng)理：1人，招商主管：2人，招商策劃2人，招商員：4人，共計：9人。招商經(jīng)理招商主管招商一部招商二部策劃部招商團隊注：招商經(jīng)理：1人，招商主管：2人，招商策劃2人，招商員：54序號類別招商條件1標(biāo)準(zhǔn)租金一層：2面積一層11500，二層115003租期均按1-3年，可優(yōu)先續(xù)租。特殊業(yè)態(tài)可考慮延長租期，但一般不超過5-10年。4租金優(yōu)惠及免租期優(yōu)惠：首層前10名簽約進駐的商家，租金打8折；11－20名簽約進駐的商家，租金打9折；免租期：首層免租期（含裝修期）原則上免租3個月內(nèi)，二層和三層免租（含裝修期）6個月內(nèi)，具體視商家品牌、租賃面積、招商進度等因素靈活掌握。5租金繳納方式一次性繳納一年。6租金遞增率從第4年開始逐年遞增5%。7管理費及空調(diào)費最后以物管公司確定為準(zhǔn)。8水電費均按當(dāng)?shù)厮娋质召M標(biāo)準(zhǔn)由租戶承擔(dān)。9履約保證金簽訂正式合同時，租戶均須交納二個月標(biāo)準(zhǔn)租金為履約保證金。10二次裝修要求及裝修期商戶提供租賃鋪位標(biāo)準(zhǔn)裝修效果圖和招牌效果圖：由物業(yè)與工程部審批，裝修期內(nèi)不計租金。招商政策序號類別招商條件1標(biāo)準(zhǔn)租金一層：2面積一層11500，二層155序號類別招商條件11保險租戶自行保險。12稅費租戶承擔(dān)經(jīng)營所產(chǎn)生的所有稅費，并向相關(guān)部門繳納。13運營管理商場統(tǒng)一運營，統(tǒng)一管理。14物業(yè)費待定。15質(zhì)量保證金待定。16公攤17鋪位分割根據(jù)實際情況靈活分割。1、付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況（1）小商鋪：首付定金（三個月租金），租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家：根據(jù)談判情況，由集團領(lǐng)導(dǎo)確定。（2）小商鋪一年一付，押一個月，下次付款須提前1個月支付。

2、“房租高開低收”房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時也體現(xiàn)特色街地段的價值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動市場階段確定租金價位時，建議租金應(yīng)高開低收即前三年租金訂到一個較高的水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價格水平，滿三年后租金根據(jù)市場情況在確定三年后的市場租金價格。招商政策序號類別招商條件11保險租戶自行保險。12稅費租戶承擔(dān)經(jīng)營所56充分考慮項目所處的區(qū)域及周邊市場同類型物業(yè)租價，綜合分析各類物業(yè)的性價比，確立項目的基本租價。同時通過確定各樓層及區(qū)位的不同價格，達(dá)到差異化的價格定位。由于本項目在杭州乃至國內(nèi)市場上屬于新型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其它的商業(yè)物業(yè)與本項目的產(chǎn)品在本質(zhì)上還是有所區(qū)別的，應(yīng)該宜采用領(lǐng)導(dǎo)型價格定位策略。培育市場需要，實行高標(biāo)準(zhǔn)低門檻的租價政策，“放水養(yǎng)魚”。以便快速吸引商家入駐為先，前期形成招商旺勢，達(dá)成功招商態(tài)勢，隨后就市調(diào)整實行利益平衡和利益增長，滿足投資者需求。租金策略招商政策租金定價模式市場調(diào)研顯示，之江轉(zhuǎn)塘目前街鋪租金平均行情約為2.0～2.5元/日/㎡。臨近的濱江區(qū)商鋪目前租賃均價約為2.5-3.0元/日/㎡?？梢杂檬蹆r、投資報酬、按揭付款、區(qū)位、產(chǎn)品、經(jīng)營管理、品牌形象及各種現(xiàn)狀比較分析，得出一個實際可行的租金參考值；但直接用售價與按揭支出、投資回報做分析是比較符合市場操作，因此采用收益法來換算利潤，結(jié)合其它參考值得出一個具體可行的租金價格。充分考慮項目所處的區(qū)域及周邊市場同類型物業(yè)租價，綜合分析各類57招商準(zhǔn)備期階段二階段三階段四階段一招商造勢期火爆招商期對位招商期公關(guān)先行媒體配合階段執(zhí)行招商準(zhǔn)備期階段二階段三階段四階段一招商造勢期火爆招商期對位招5812.7—-13.913.10-14.314.4-14.12第一階段第三階段第二階段第四階段15.1—15.3火爆招商期招商造勢期招商準(zhǔn)備期對位招商期招商計劃12.7—-13.913.10-14.314.4-14.1259

第一階段主題：內(nèi)部招商隊伍組建，制作招商道具：樓書、DM第一階段營銷推廣分解（2012.7-2013.5）招商時間節(jié)點安排目的：樹立項目市場形象，做足充分準(zhǔn)備，深刻挖掘項目賣點，建立客戶關(guān)系網(wǎng)，奠定招商基礎(chǔ)。工作內(nèi)容：

1)市場跟蹤；2)招商方案的制定；3)各類招商合同文本的擬定、印刷；4)各種表格設(shè)計、印刷及業(yè)務(wù)流程的制定；5)招商人員的招聘與培訓(xùn)；6)商品種類的規(guī)劃；7)作好品牌推介的準(zhǔn)備工作；

8)《招商手冊》等宣傳資料的編寫及印制；9)招商中心的布置，辦公用品的購置；招商計劃第一階段主題：內(nèi)部招商隊伍組建，制作招商道60

第二階段主題：項目招商前期的造勢第二階段營銷推廣分解（2013.6-2013.12）招商時間節(jié)點安排階段目標(biāo)：導(dǎo)入七彩江南品牌形象及產(chǎn)品形象，引起市場觀望；區(qū)域重點：杭州、浙江推廣戰(zhàn)術(shù)重點：1、在戶外樹立形象，市場占位，引起關(guān)注。

2、項目現(xiàn)場（圍檔）展現(xiàn)項目氣質(zhì)和品質(zhì)。

3、七彩江南《價值白皮書》雜志制作，針對性宣傳，引起關(guān)注。4、大眾媒體多角度軟文炒作。

5、準(zhǔn)客戶數(shù)據(jù)庫收集，鎖定目標(biāo)客戶。招商計劃第二階段主題：項目招商前期的造勢第二階段營61新一代旅游體驗博覽館----七彩江南落戶之江樹立項目形象，積蓄客戶，檢驗市場的反應(yīng)，檢驗價格定位，確認(rèn)推廣賣點的接受度，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)品的特質(zhì)。營銷推廣主題招商計劃新一代旅游體驗博覽館----七彩江南落戶之江樹立62媒體推廣+活動營銷營銷推廣手段招商計劃媒體推廣+活動營銷營銷推廣手段招商計劃63“七彩江南”發(fā)展系列論壇“七彩江南”攝影賽暨影像展

“七彩江南”系列媒體與名人公關(guān)活動

“七彩江南”購物方式發(fā)布會

策動一場轟轟烈烈的主題城市公關(guān)秀，營造熱點話題，聚焦公眾關(guān)注，提升項目影響力，為項目營銷招商筑底造勢。“旅游地產(chǎn)”新模式—主題新聞發(fā)布會招商計劃“七彩江南”發(fā)展系列論壇“七彩江南”攝影賽暨影像展64營銷推廣渠道招商計劃營銷推廣渠道招商計劃65七彩江南首刊雜志閃亮登場風(fēng)雨二十載，談笑十分鐘，采訪中我們記錄下十位旅游購物商品業(yè)主的生活工作經(jīng)歷，酸甜苦辣的每個階段、每一次慎重的經(jīng)營決定，串聯(lián)起來造就了今天的成就和自我肯定。路不同，但他們同樣選擇了七彩江南項目作為給自己的事業(yè)旅途重新開始的起點……我們稱這本精致的夢想讀物叫：《七彩夢》一本影響你的雜志一次改變生活品質(zhì)的決定一次不同尋常獲得收益的旅途……它是七彩江南為客戶或準(zhǔn)客戶呈現(xiàn)的一幅夢想藍(lán)圖……雙月刊形式構(gòu)建持續(xù)形象保溫體系，定點贈送、派發(fā)。招商計劃七彩江南首刊雜志閃亮登場風(fēng)雨二十載，談笑十分鐘，采訪中我們記66高炮出街，強調(diào)項目整體形象資源上取得領(lǐng)先；在招商過程中逐步轉(zhuǎn)變戶外廣告大牌的廣告訴求：從項目整體形象到投資價值點解析。戶外高炮大牌建議：招商計劃高炮出街，強調(diào)項目整體形象資源上取得領(lǐng)先；戶外高炮大牌建議：67

第三階段主題：七彩江南品牌火爆招商第三階段營銷推廣分解（2014.1-2014.9）階段目標(biāo)：主力店簽約完成；累積目標(biāo)客戶，建立客戶關(guān)系網(wǎng)；第一次租賃價格試水完成，后半期以商招商、客戶點對點捕捉；客戶資源整合，促進口碑傳播；招商完成80%。區(qū)域重點：杭州、浙江、長三角。推廣戰(zhàn)術(shù)重點：1、戶外廣告大牌剖析項目投資價值點。2、定向精準(zhǔn)媒體投放，系列話題規(guī)劃闡述項目投資價值。

3、渠道營銷為主，異地招商啟動。4、主力店座談會及簽約儀式。招商計劃第三階段主題：七彩江南品牌火爆招商第三階段68七彩江南盛助力之江、激情綻放廣告以直接、強勢方式突出項目鮮明定位為主體述求點，通過品牌客戶的簽約，提升項目的知名度，挖掘項目自身優(yōu)勢、賣點，給觀望的小商家以極大的信心，加速其簽約，促使成交，擴大業(yè)績。以獨立的賣點進行針對性宣傳，吸引特定客戶。營銷推廣主題招商計劃七彩江南盛助力之江、激情綻放廣告以直接、強勢方式69利用精準(zhǔn)數(shù)據(jù)篩選，準(zhǔn)確將項目信息及時傳遞。投放的原則和步驟對項目形象和產(chǎn)品賣點傳播層層遞進。結(jié)合招商信息，向準(zhǔn)客戶不斷清晰強化項目收益信息。內(nèi)容規(guī)劃訴求品牌形象為主+區(qū)域價值。訴求投資價值+產(chǎn)品信息。結(jié)合招商階段?；顒友s。溫馨情感維系話題。生活便民提醒?；顒尤虒崨r報道。精準(zhǔn)渠道：短信、彩信、DM、手機報、賬單夾寄。營銷活動為主，媒體宣傳為輔。營銷推廣渠道招商計劃利用精準(zhǔn)數(shù)據(jù)篩選，準(zhǔn)確將項目信息及時傳遞。投放的原則和步驟精70主力商家簽約儀式及招商發(fā)布會各地招商推介會公關(guān)活動的形式可以多種多樣，結(jié)合杭州的實際，可以舉行：招商推介會商家恰談會客戶聯(lián)誼會專題研討會項目展覽會營銷推廣活動招商計劃主力商家簽約儀式及招商發(fā)布會各地招商推介會公關(guān)活71戶外硬廣報紙電視專業(yè)雜志網(wǎng)絡(luò)其他營銷推廣媒介招商計劃戶外硬廣營銷推廣媒介招商計劃72

第四階段主題：對位招商期、試營業(yè)、開業(yè)。第四階段營銷推廣分解（2014.10-2015.2）階段目標(biāo)：內(nèi)部資源調(diào)整，對位招商；開業(yè)招商入住率95%。區(qū)域重點：根據(jù)對位招商需求。推廣戰(zhàn)術(shù)重點：1、項目樓體懸掛橫幅或小幅報紙、電視游字信息發(fā)布。2、定向DS拜訪為主。招商計劃第四階段主題：對位招商期、試營業(yè)、開業(yè)。第73七彩江南試營業(yè)、盛大開業(yè)

主攻前期游離觀望客群，調(diào)整招商策略，追加隱性優(yōu)惠條件，力求招商入駐率達(dá)95%以上。此階段重點在內(nèi)部資源挖掘，既已入駐商戶資源拓展和利用開業(yè)典禮吸附后知商家。營銷推廣主題招商計劃七彩江南試營業(yè)、盛大開業(yè)主攻前期游離觀望客群，74項目試營業(yè)開業(yè)營銷活動招商計劃項目試營業(yè)開業(yè)營銷活動招商計劃75招商運營模式探討附:招商運營模式探討附:76本次招商與運營思路方案的制定，充分遵循項目零成本開發(fā)與物業(yè)中長線持有運作的戰(zhàn)略發(fā)展方向。經(jīng)過深入研究商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，深度挖掘項目既有資源和特色，從商家承租能力/項目運營可操作性層面來探討項目的商品定位與運營模式?；诒景竻^(qū)位特殊，決定它短期內(nèi)周邊商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足。所以，我們建議本案采用文化滲透商品、情景展示商品、誘導(dǎo)消費商品的運營模式。在商品選擇策略上，嚴(yán)格依照上述模式并兼顧自由消費主張的決策內(nèi)因來確定本案經(jīng)營的商品品種，最后通過長期的、統(tǒng)一的市場運作，形成本項目的產(chǎn)品影響力，實現(xiàn)項目利益最大化。招商運營思路本次招商與運營思路方案的制定，充分遵循項目零成77商業(yè)地產(chǎn)運營三大要素一誰來投資的問題？二誰來經(jīng)營的問題？三誰來消費的問題？商業(yè)地產(chǎn)運營三大要素一誰來投資的問題？二誰來經(jīng)營的問題？三誰78商業(yè)地產(chǎn)運營三大角色投資者消費者運營者商業(yè)地產(chǎn)運營三大角色投資者消費者運營者791投資者篇投資者定位投資者特征經(jīng)營者特征制勝利器1投資者篇投資者定位80中小投資戶業(yè)內(nèi)經(jīng)營戶投資者定位中小投資戶業(yè)內(nèi)經(jīng)營戶投資者定位81收益安全投資回報率懼怕風(fēng)險投資戶投資者特征收益安全投資回報率懼怕風(fēng)險投資戶投資者特征82經(jīng)營者特征經(jīng)營成本經(jīng)營者經(jīng)營收益經(jīng)營者特征經(jīng)營成本經(jīng)營者經(jīng)營收益83人流

項目每年保底150萬游客，整個杭州7000多萬游客有待挖掘商家

已與長三角旅游購物領(lǐng)導(dǎo)者--三合集團建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系四大制勝利器投資回報

返租10年，每年給予穩(wěn)定7.5%投資回報率商機

杭州每年1200億旅游行業(yè)產(chǎn)值，業(yè)內(nèi)少有投資機會制勝利器人流商家投資回報商機制勝利器842運營者篇商業(yè)地產(chǎn)運營模式項目運營模式成功案例解讀2運營者篇商業(yè)地產(chǎn)運營模式85商業(yè)地產(chǎn)運營模式解析商業(yè)地產(chǎn)的運營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的不同的商業(yè)地產(chǎn)項目有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈如何在多種經(jīng)營模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商最頭痛的問題商業(yè)地產(chǎn)運營模式解析商業(yè)地產(chǎn)的運營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心86商業(yè)地產(chǎn)運營模式【模式一】整體出租模式釋義整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展；同時，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個月租金的押金。優(yōu)點不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員交易簡單，結(jié)算方便物業(yè)可進行抵押貸款，有利開發(fā)新的項目物業(yè)的升值空間較大帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計產(chǎn)權(quán)式商鋪缺點收益低，其回報率在3～5%之間租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租的可能，因而對租戶的評估要求準(zhǔn)確

適用類型無商業(yè)專才的開發(fā)商資金實力雄厚的開發(fā)商經(jīng)營相對保守的開發(fā)商售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商物業(yè)面積一般不超過30000㎡商業(yè)地產(chǎn)運營模式【模式一】整體出租模式整體租賃87【模式二】分層或分片出租模式釋義與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶優(yōu)點租金相對整體出租要高一些風(fēng)險分散，租金相對有一定保證物業(yè)可進行抵押貸款比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式商鋪某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進行重新招租缺點需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等）需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營，要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力適用類型資金實力雄厚的開發(fā)商售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城物業(yè)面積在20000～50000㎡商業(yè)地產(chǎn)運營模式【模式二】分層或分片出租模式釋義與整體出租模式88【模式三】分散出租模式釋義分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般為2～5年；開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財務(wù)結(jié)算等。許多成功運用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深圳賽格電子配套市場，華強電子世界等優(yōu)點租金很高，開發(fā)商收益可最大化物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營缺點需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作招商能力的要求極高日常經(jīng)營能力的要求高經(jīng)營風(fēng)險最大適用類型商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)面積在10000～500000㎡（停車場及卸貨區(qū)的面積足夠大）售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城商業(yè)地產(chǎn)運營模式【模式三】分散出租模式釋義分散出租亦稱零租，89【模式四】分層（或片）與散鋪結(jié)合出租模式釋義此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模式引進若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對各類中小店進行招租。目前多數(shù)大型大商業(yè)采用此模式。優(yōu)點大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高主力店的進駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功運作的條件為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益缺點要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才對主力店的招租能力要求極高適用類型主要是50000㎡以上的大商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營模式【模式四】分層（或片）與散鋪結(jié)合出租模式釋此90【模式五】自營模式釋義開發(fā)商通過全部持有、或銷售產(chǎn)權(quán)商鋪后統(tǒng)一返租回收經(jīng)營權(quán)，統(tǒng)一經(jīng)營。目前大型商業(yè)較多采用此模式（如萬達(dá)、寶龍）。優(yōu)點方便開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營、建立市場品牌為開發(fā)商創(chuàng)造持續(xù)性經(jīng)營收益開發(fā)商可保留資產(chǎn)、坐享資產(chǎn)增值收益缺點需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才經(jīng)營風(fēng)險最大適用類型主要是50000㎡以上的大商業(yè)售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城商業(yè)地產(chǎn)運營模式【模式五】自營模式釋開發(fā)商通過全部持有、或銷售產(chǎn)權(quán)商鋪后統(tǒng)91【模式六】出租、自營模式釋義此模式是將上述出租和自營模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第1種模式引進若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對各類中小店進行招租。自營部分通過前期主力店，吸引人氣，加上專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司的運作，創(chuàng)造豐厚的經(jīng)營收益優(yōu)點緩解部分開發(fā)商項目前期運作資金壓力主力店將有效導(dǎo)入消費人群主力店的進駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功運作的條件為開發(fā)商創(chuàng)造持續(xù)性經(jīng)營收益，同時建立項目的市場品牌缺點要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才對主力店的招租能力要求極高適用類型主要是50000㎡以上的大商業(yè)售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城商業(yè)地產(chǎn)運營模式【模式六】出租、自營模式釋此模式是將上述出租92結(jié)論

總之，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與持有經(jīng)營（即回租統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續(xù)性。相信開發(fā)商必能“膽大心細(xì)過三峽”，規(guī)避風(fēng)險的同時獲得其豐厚的投資收益。

商業(yè)地產(chǎn)運營模式商業(yè)地產(chǎn)運營模式93傳統(tǒng)商業(yè)項目運營模式自營模式出租模式傳統(tǒng)商業(yè)項目運營模式自營模式出租模式94整體出租整體自營出租、經(jīng)營兼有項目運營模式思考整體出租整體自營出租、經(jīng)營兼有項目運營模式思考95租金租金+返點整體出租經(jīng)營返點1、運營階段前期租金偏低，對資金回籠、前期項目運營壓力巨大2、能有效聚攏商家、形成商業(yè)氛圍1、項目前期運營階段，商家成本過大，較難操作；2、項目成熟后較適合1、運營階段前期缺乏租金收入，前期運營資金壓力巨大2、對后期經(jīng)營水平提出挑戰(zhàn)

整體出租模式下，項目只有租金收入，勢必考慮租金是否能支撐運營成本？；項目運營中的游客人頭費與返點費如何分擔(dān)還有待探討？總之，此模式下的商家的高成本，勢必加劇項目招商難度。整體出租模式租金租金+返點整體出租經(jīng)營返點1、運營階段前期租金偏低，對資96獨立采購獨立經(jīng)營獨享經(jīng)營收益構(gòu)建旅游百貨商場品牌前期運營階段缺乏租金收入，具有經(jīng)營壓力對后期市場運營能力有更高挑戰(zhàn)利于后期資產(chǎn)打包、運作

自營模式整體自營模式獨立采購獨立經(jīng)營獨享經(jīng)營收益構(gòu)建旅游百貨商場品牌前期運營階段97

集中式商業(yè)一、二層由三合集團與元山公司按（3:7）股份建立專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營公司獨立運營，具體的運營是整體出租、整體自營、還是出租、自營兼有模式，還需與三合集團繼續(xù)細(xì)化與探討出租、自營兼有模式出租、自營兼有模式50%以上自營有利品牌建立與管理分享經(jīng)營收益利于后期資產(chǎn)打包運作人頭費、返點費用、與商家共同分擔(dān)、降低商家成本穩(wěn)定租金收入減低經(jīng)營壓力集中式商業(yè)一、二層由三合集團與元山公司按（3:7）98三合成功秘訣誘導(dǎo)性消費情景展示產(chǎn)品屬性行業(yè)權(quán)威成功案例解讀三合成誘導(dǎo)性消費情景展示產(chǎn)品屬性行業(yè)權(quán)威成功案例解讀99情景展示情景展示100誘導(dǎo)性消費誘導(dǎo)性消費101導(dǎo)游帶領(lǐng)進場商品展示專業(yè)解說商品體驗銷售員集中引導(dǎo)、煽動活動展示分區(qū)域引導(dǎo)購物銷售員及時調(diào)整說辭營業(yè)額結(jié)算適合本項目的購物流程：文化滲透、情景展示銷售員全程煽動性解說購物誘導(dǎo)性消費流程導(dǎo)游帶商品展示專業(yè)解說商品體驗銷售員集中引導(dǎo)、煽動活動分區(qū)域102長三角擁有成熟旅游購物網(wǎng)點與長三角各大旅行社建立聯(lián)盟關(guān)系穩(wěn)定旅游游客專業(yè)銷售、運營團隊行業(yè)權(quán)威長三角擁有成熟旅游購物網(wǎng)點與長三角各大旅行社建立聯(lián)盟關(guān)系穩(wěn)定103

保質(zhì)性

價值可塑性及透明性便攜性實用性文化性產(chǎn)品特性保質(zhì)性價值可塑性便攜性實用性文化性產(chǎn)品特性104蠶絲被珍珠絲綢內(nèi)衣竹炭制品土特產(chǎn)天堂傘產(chǎn)品一覽水晶玉器蠶絲被珍珠絲綢內(nèi)衣竹炭制品土特產(chǎn)天堂傘產(chǎn)品一覽水晶玉器1053消費者篇游客心理特征游客消費特征消費模式產(chǎn)品屬性問題聚焦下階段工作計劃下階段工作目標(biāo)3消費者篇游客心理特征106散客心理特征團隊心理特征近年來，隨著我國旅游市場的日趨成熟，游客自主意識的增強和旅游者消費觀念的改變，我國旅游主要分為散客旅游與團隊旅游兩大形式。省心，不用做決定。目的性不強——“我在度假，我不想為任何事情擔(dān)憂”，這是參加旅游團隊旅客的普遍心理。有伴侶、有團友?！话愣?，出游的目的地及其相關(guān)價格預(yù)先決定了旅游團成員的社會經(jīng)濟水平與興趣，在旅行期間，因為同游、交談、相互關(guān)照，旅游團成員之間會建立起友誼。節(jié)省時間和金錢?！淮卧O(shè)計合理的旅游能減少浪費的時間，能確保游客用一種方便而有效的方式看到所有重點的景點。旅行社在預(yù)定酒店、預(yù)定交通票時獲得的價格優(yōu)惠會部分轉(zhuǎn)讓給游客，使游客的出行比自己單獨出行更便宜。有安全感?！藭颦h(huán)境陌生而產(chǎn)生惶恐感，環(huán)境越是陌生，認(rèn)知的經(jīng)驗愈少就愈是如此。游客將自己的生命及安全交給旅行社和導(dǎo)游員，減少外出風(fēng)險。希望對所看到的景物有正確的了解。——導(dǎo)游員豐富的相關(guān)知識能滿足游客的這種需求。自主意識強?！谏鐣€(wěn)定及一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)條件下，旅游者選擇旅游目的地和旅游方式更加注重體現(xiàn)人的自主意識，而隨著信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人們更容易獲得旅游方面知識，為自主旅游提供便利。心里成熟度強。——心里成熟度表現(xiàn)為有較大的選擇性和獨立性，主要表現(xiàn)在經(jīng)驗豐富、信心十足，對于購物更加理性，更注重過程巡游滯留型旅游。需求層次高?！幼⒅乇憩F(xiàn)自己、突出自己、充實和提高自己的機會。個性成分增加。不僅僅把旅游看成一種花錢享受和觀賞的經(jīng)歷，而且把旅游看成一種花錢買操作和表現(xiàn)的經(jīng)歷。游客心理特征散客心理特征團隊心理特征近年來，隨著我國旅游市107注：根據(jù)項目具體情況及三合集團跟本公司簽署協(xié)議，本項目未來主要目標(biāo)消費群將是團隊旅游群體。散客消費特征團隊消費特征付費方式:零星現(xiàn)付，即購買什么，購買多少，都按照零售價格當(dāng)場支付；消費可誘導(dǎo)性：由散客自行安排和計劃，自由度大，形式靈活，選擇性強，消費主張自由；旅游人數(shù)：一般為9人以下。成本：相對較高.付費方式:采用包價形式，即全部或部分基本旅游費用由游客在出游前一次性支付。消費可誘導(dǎo)性：旅行社或旅游服務(wù)中介機構(gòu)安排的，旅游線路及活動受到限制，旅游消費場所、逗留時間、消費商品等都是提前設(shè)定，消費主張可誘導(dǎo)性強。旅游人數(shù)：一般為10人以上成本：相對較低.游客消費特征注：根據(jù)項目具體情況及三合集團跟本公司簽署協(xié)議，本項目未來主108自主型消費模式消費模式誘導(dǎo)型消費模式消費模式自主型消費模式誘導(dǎo)型消費模式109自主性消費心理

品牌、品質(zhì)心理價格心理實用性心理攜帶性心理基于游客對消費商品的品牌、品質(zhì)的慣性印象，在購物時，總會存在“是否知名品牌”、“質(zhì)量是否過硬”“售后服務(wù)是否完善”的心理。也可稱“實惠心理”，是普遍的一種消費心理，經(jīng)營者要努力營造一種“物美價廉”的氛圍，讓顧客聯(lián)想：“這個商品很實惠，就算買了用處不大也不會太虧”在消費者進入交易活動之前，都會考慮到商品實用性，只有實用性強的商品，在消費過程中才會存在“這個商品有很有用”心里，才能形成消費動機。旅游人群正常情況下都輕身上陣，諾在旅游購物中商品便攜性太差，則會影響旅途方便性，購物動機將大大削弱。消費模式研究自主性消110自主型消費模式名優(yōu)特產(chǎn)物美價廉用途廣泛攜帶方便

旅游人群旅游目的之一是購買當(dāng)?shù)孛麅?yōu)特產(chǎn)，接觸到數(shù)每一個產(chǎn)品必須是當(dāng)?shù)氐闹a(chǎn)品，能夠在消費者心中得到目的認(rèn)可。少而精是消費者旅游購物的普遍心理。商場在消費者多購物的同時，還要幫消費者解決攜帶問題，達(dá)到交易雙方共贏目標(biāo)。商品外觀精美、價錢便宜能迅速得到消費者心理認(rèn)可，質(zhì)量好形成高性價比能誘發(fā)消費者購買欲望。“物美價廉”對實現(xiàn)交易具有實際意義。商品能實現(xiàn)不同空間不同時間的作業(yè)，是商品的利用率。功能性增強的表現(xiàn)。即可自用，又可送禮，商品用途多樣化間接達(dá)到商品的購買動機多樣化及商品價值認(rèn)可。消費模式研究自主型消費模式名優(yōu)特產(chǎn)物美價廉用途廣111誘導(dǎo)性消費心理

怕“宰”

怕“欺生”心理環(huán)境心理從眾心理優(yōu)惠心理基于游客對消費商品的物理屬性、價格價值缺乏認(rèn)知，在購物時，總會存在“怕宰”、“怕騙”的心理。也可稱“集體心理”，是最普遍的一種消費心理，經(jīng)營者要努力營造一種“大家都在消費”的氛圍，讓顧客聯(lián)想：“別人都在消費這種商品（服務(wù)），那我為什么不呢？”接單現(xiàn)場的氛圍，往往是決定下定單的最后一個環(huán)節(jié)，店內(nèi)或店外接單現(xiàn)場的氣氛一定要好，二者互相配合，是提高顧客的興奮度是最佳途徑。價格優(yōu)惠是人們的普遍優(yōu)惠心理，也是商家爭取客戶的常用方法，推出不同形式、不同程度的優(yōu)惠活動會為商家贏得顧客認(rèn)同。消費模式研究誘導(dǎo)性消112誘導(dǎo)型消費模式文化及價值情景展示專業(yè)解說互動消費

每一個產(chǎn)品必須具備獨特的文化底蘊及價值可塑性，能夠在消費者心中得到價值認(rèn)可?；?，是誘導(dǎo)性消費的重要環(huán)節(jié)。商業(yè)體與消費者、商店與消費者、商品與消費者等形成互動，是關(guān)系到提升旅游消費興趣的舉措。從商品的歷史文化、產(chǎn)業(yè)文化、藝術(shù)人文、信仰等方面，多方位展示商品特性，能夠在消費者心中樹立深刻印象。滲透文化元素，情景展示，專業(yè)解說，樹立權(quán)威及信任度，誘導(dǎo)消費。在視覺、嗅覺、感覺多方面對消費者誘導(dǎo)性滲透的同時，同時由專業(yè)解說員向消費者進行聽覺上誘導(dǎo)，并對視覺、嗅覺、感覺等誘導(dǎo)性強化，誘發(fā)費者強購買欲望。消費模式研究誘導(dǎo)型消費模式文化及價值情景展示專業(yè)113情景展示專業(yè)解說互動消費文化及價值名優(yōu)特產(chǎn)物美價廉用途廣泛攜帶方便自主型消費模式品牌、品質(zhì)、心理價格心理實用性心理攜帶性心理誘導(dǎo)型消費模式怕“宰”怕“欺生”心理環(huán)境心理從眾心理優(yōu)惠心理產(chǎn)品屬性界定情景展示專業(yè)解說互動消費文化及價值名優(yōu)特產(chǎn)物美價廉用途廣泛攜114存在問題關(guān)于業(yè)態(tài)業(yè)種細(xì)分定位（商品）。

將來賣什么樣的商品？

貨源渠道在哪里？如何對接？

商品價格怎么樣？消費者接受度如何？關(guān)于經(jīng)營業(yè)主定位（經(jīng)營者）。

誰來賣這些商品？他們是誰？他們在哪？

他們會來嗎？如果不來，怎么辦？解決建議建議對全國知名旅游購物商業(yè)、杭州各旅游區(qū)購物點等進行針對性調(diào)研。了解旅游購物主流商品及其貨源源頭、價格、市場接受度，從而明確本案商品定位。對從業(yè)人士進行深度訪談，了解他們的相關(guān)經(jīng)營信息（經(jīng)營狀況、場地租賃條件等）向他們傳播項目招商信息，吸引他們關(guān)注；對各個產(chǎn)品生產(chǎn)商及總代理進行初步溝通,在其心目中烙印項目印象，及初步了解商戶入駐意愿。問題聚焦存在問題關(guān)于業(yè)態(tài)業(yè)種細(xì)分定位（商品）。解決建議建議對全國知名115招商工作推進計劃工作項時間

2012年8月2012年9月負(fù)責(zé)人第1周第2周第3周第4周第1周第2周第3周第4周節(jié)點/定位分解商品、商家定向1定位分解工作夏宇/張其軍

2杭州旅游購物中心、景點調(diào)查夏宇/張其軍

3義烏、永康市場調(diào)查夏宇/張其軍

4杭州本地市場、海寧皮革城調(diào)查夏宇/張其軍

5招商政策制定夏宇

6每階段出具成品夏宇招商報告定位分解報告

杭州旅游景點購物中心商品細(xì)分報告

工藝禮品、五金日用品細(xì)分報告杭州本地特色商品、海寧皮革商品細(xì)分報告整體招商方案下階段工作計劃招商工作推進計劃工作項1161、確定商品品類細(xì)分2、關(guān)注暢銷商品3、商品成交比率4、商品成交價格5、商品搭配比率5、了解經(jīng)營者經(jīng)營背景（經(jīng)營時間、經(jīng)營狀況、貨源渠道、貨源價格、租金及其費用）等義烏、永康、杭州本地市場、海寧工作目標(biāo)1、找到商品2、找到商品源頭3、找到點下階段工作目標(biāo)杭州旅游購物中心、景點調(diào)查工作目標(biāo)1、確定商品品類細(xì)分2、關(guān)注暢銷商品3、商品成交比率4、商品117PART

5合作方式初步溝通歡迎探討！PART5合作方式初步溝通歡迎探討！118杭州映像江南項目招商策劃方案杭州映像江南項目招商策劃方案119本次招商報告的制定，以充分的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以資金快速回籠為目的，以低開高走為價格策略，以打造中國旅游休閑購物第一品牌，引領(lǐng)中國旅購新紀(jì)元為宗旨，致力于把項目建成真正的集購物、餐飲、休閑娛樂、旅游、觀光、文化、景觀、交友、體驗于一體的旅游購物綜合體。鑒于項目的三、四層已和杭州三合旅游集團簽署合作協(xié)議，由三合集團整體承租集中式購物中心的三四層經(jīng)營絲綢、餐飲和土特產(chǎn);另外酒店部分也已經(jīng)在洽談中，故本次招商策劃報告只對項目集中式購物中心的一二層做針對性招商研究。本次招商報告的制定，以充分的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以資金快速回120目錄Part.1

招商思路演繹Part.2

項目本體介紹Part.3項目招商規(guī)劃Part.4招商策略與執(zhí)行計劃目錄Part.1招商思路演繹Part.1211招商思路演繹招商總體思路招商執(zhí)行步驟招商流程篇1招商思路演繹招商總體思路122科學(xué)定位主題先行以商招商創(chuàng)新的經(jīng)營模式定位，精準(zhǔn)而貼近市場的業(yè)態(tài)組合是項目成功招商的基礎(chǔ)；制造行業(yè)新聞，吸引行業(yè)聚焦，形成行業(yè)熱點，引爆行業(yè)資訊是成功招商的前提；先優(yōu)惠引入知名主力商家，誘引中小商家跟進，以商招商是本案招商的核心思想；定向招商鎖定目標(biāo)，外派駐點，定向招商是成功招商的保障。未雨綢繆瞻前計劃，目標(biāo)倒推，步步為營，如期開業(yè)是招商執(zhí)行總目標(biāo)。本次招商策劃報告是建立在項目飽和的前期市場定位調(diào)研，并充分整合了有效資源，以實現(xiàn)高品質(zhì)、高效率，滿場開業(yè)為目標(biāo)。招商思路演繹如下：招商總體思路科學(xué)定位主題先行以商招商創(chuàng)新的經(jīng)營模式定位，精準(zhǔn)而貼近市場的123招商執(zhí)行步驟簽正式租賃合同交納押金建檔提交裝修方案物業(yè)工程匯審商戶進場裝修開業(yè)活動評估總結(jié)項目策劃論證人員安排培訓(xùn)招商籌備客戶拜訪招商階段一招商階段二聯(lián)系客戶預(yù)約洽談跟進摸底信息反饋篩選、反饋主動推介招商員駐場篩選客戶定鋪招商階段三開業(yè)商戶進場二次裝修結(jié)束招商提交招商執(zhí)行方案設(shè)計招商手冊簽入駐意向書交定金看現(xiàn)場意向洽談?wù)猩虉?zhí)行步驟簽正式租賃合同提交裝修方案開業(yè)活動項目策劃論證招124接待看場洽談審批反饋審批表通知簽單辦理簽訂手續(xù)交款上報合同審批合同返回合同招商人員招商人員商家招商人員商家招商人員商家招商人員商家招商人員商家招商人員甲方領(lǐng)導(dǎo)甲方業(yè)務(wù)招商人員招商人員商家招商人員商家招商人員甲方領(lǐng)導(dǎo)招商人員商家招商人員、工程商家甲方領(lǐng)導(dǎo)商家甲方物業(yè)、工程、商家招商流程表第一階段洽談階段第二階段意向階段第三階段簽約階段第四階段合同審批階段第五階段商家入住階段定鋪交定金報審批表簽意向書申請專修審批進場裝修商家裝修驗收開業(yè)接待看場洽談審批反饋通知簽單辦理交款上報合同審批合同1252項目介紹目標(biāo)與屬性界定發(fā)展戰(zhàn)略綜合定位形象定位功能定位客戶定位物業(yè)規(guī)劃案名選擇項目優(yōu)勢2項目介紹目標(biāo)與屬性界定126項目屬性：區(qū)域?qū)傩裕憾€省會城市杭州屬于二線省會城市重點發(fā)展區(qū)域之江國家旅游度假區(qū)強勢推動板塊價值，轉(zhuǎn)塘區(qū)域是杭州城市熱點開發(fā)區(qū)域項目目標(biāo)：目標(biāo)1：零成本啟動目標(biāo)2：快速回現(xiàn)中小規(guī)模項目占地58畝，總建面70350平米無強勢資源地塊內(nèi)部及周邊可以利用的優(yōu)勢資源較少目標(biāo)與屬性界定項目屬性：區(qū)域?qū)傩裕憾€省會城市杭州屬于二線省會城市重點發(fā)展127項目發(fā)展戰(zhàn)略

項目總體開發(fā)構(gòu)思為——游憩商務(wù)區(qū)、旅游集散中心，以旅游主題商品為核心購物產(chǎn)品，為顧客提供充滿娛樂性、互動性、體驗式的購物環(huán)境。項目倡導(dǎo)的是一種全新的旅游購物理念，文化和商品的合理嫁接提升了商品的文化價值和旅游紀(jì)念意義，廠家直銷的經(jīng)營模式降低了商品的價格，一流的服務(wù)和購物氛圍帶給您一種絕佳的購物體驗項目發(fā)展戰(zhàn)略項目總體開發(fā)構(gòu)思為——游憩商務(wù)區(qū)、旅128杭州旅游時尚SHPPINGMALL體驗式旅游商業(yè)藝術(shù)復(fù)合體項目所處區(qū)域的氣質(zhì)：旅游的、休閑的、藝術(shù)的、生態(tài)的轉(zhuǎn)塘的定位是RBD：游憩商務(wù)區(qū)、旅游集散中心景觀與藝術(shù)為鄰：美院的人文藝術(shù)氣息、本項目獨創(chuàng)的超炫景觀資源以旅游商業(yè)為核心，景觀商業(yè)為賣點，將商業(yè)、旅游、休閑、度假四大功能整體互動，有機結(jié)合，全方面深度挖掘、利用之江旅游度假區(qū)的資源和客源，形成本項目的核心競爭資源和終端客戶消費資源。項目綜合定位杭州旅游時尚SHPPINGMALL項目所處區(qū)域的氣質(zhì)：旅游的129

杭州首創(chuàng)全感官體驗式旅游商業(yè)綜合體

旅游主題商業(yè)購物中心+精品酒店+快捷酒店+旅游特色飲食以旅游主題商業(yè)為核心業(yè)態(tài)，以旅游觀光人群為核心客戶，以旅游景觀為觀光體驗賣點的創(chuàng)新型旅游商業(yè)綜合體！項目形象定位杭州首創(chuàng)全感官體驗式旅游商業(yè)綜合體項目形象定位130為顧客提供充滿娛樂性、互動性、體驗式的購物環(huán)境。以旅游主題商品為核心購物產(chǎn)品。集中式商業(yè)與情景內(nèi)街采用立體式布局規(guī)劃設(shè)計。體驗式商業(yè)旅游采用藝術(shù)化空間設(shè)計手法將建筑、景觀與商業(yè)氛圍營造有機融合。藝術(shù)綜合體項目功能定位為顧客提供充滿娛樂性、互動性、體驗式的購物環(huán)境。以旅游主題131項目每年保底200萬人次杭州旅游度假游客杭州區(qū)域意向客戶之江、濱江客戶消費者培育期客戶成熟期客戶項目客戶定位項目每年保底杭州區(qū)域之江、濱江客戶消費者培育期客戶成熟期客戶132項目物業(yè)規(guī)劃物業(yè)規(guī)劃精品酒店購物中心項目物業(yè)規(guī)劃物業(yè)規(guī)劃精品酒店購物中心133案名選擇七彩江南印象江南印象中的江南既是地域概念，也是時間概念，還是詩意概念。有著煙波畫船的繾綣和小橋流水的雅致，在唐詩宋詞的渲染下情思蕩漾，連同漁翁和踏搖娘的吳語儂言也沾了詩人的光，漸染得淋漓盡致，變得清雅和諧。夢中的江南是彩色的，總是充滿溫婉，總與愛情長在一處，還有細(xì)雨斜飛的湖面上的水鳥以及水岸的夾竹桃或玉蘭花。案名選擇七彩江南印象江南印象中的江南既是地域概134一流的建筑設(shè)計商業(yè)巨頭強強聯(lián)手統(tǒng)一收銀集中管理全球旅游客戶資源品牌推廣專業(yè)服務(wù)

項目優(yōu)勢國際一流的建筑景觀公司量身打造極具杭州底蘊的商業(yè)標(biāo)桿作品。長三角旅游購物翹楚-杭州三合旅游集團已與公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，主營絲綢產(chǎn)品\杭州土特產(chǎn)產(chǎn)品\旅游餐飲等門類。原產(chǎn)地型旅游商品，采用百貨商場式統(tǒng)一收銀管理，確保物美價廉。項目每年保底200萬游客，及杭州與之江國家旅游度假區(qū)每年高達(dá)7000萬以上的的全球游客資源。成立專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司，系統(tǒng)化品牌包裝推廣，提供專業(yè)的、人性化的全方位服務(wù)。五大統(tǒng)一操作模式統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營，自持物業(yè)自主經(jīng)營，確保項目統(tǒng)一管理與服務(wù)，提升物業(yè)價值。一流的建筑設(shè)計商業(yè)巨頭強強聯(lián)手統(tǒng)一收銀集中管理全球旅游客1353招商規(guī)劃招商總量業(yè)態(tài)業(yè)種樓層平面業(yè)態(tài)\業(yè)種擬占面積與比例鋪位分割3招商規(guī)劃招商總量136招商總量總面積㎡業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)占比樓層各層面積（㎡）46000旅游零售百貨