中國房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究新華信管理咨詢沈浩云2001年10月上海page1說明本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待Customize，請根據(jù)不同的客戶狀況使用由于正在與北京方面洽談業(yè)務(wù)，本研究偏重北京市場的研究，同時根據(jù)萬通的戰(zhàn)略方向，增加了對別墅市場/獨立住宅市場的研究由于缺乏相關(guān)最新專業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無法提供最新數(shù)據(jù)分析關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)及走勢部分，還有待根據(jù)兩者關(guān)系進(jìn)一步研究和挖掘相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科）房地產(chǎn)上市公司比較分析(深圳和香港)房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)（價值鏈等）房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（住宅供應(yīng)商還是房地開發(fā)商、多元化）3宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展綜述4房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策敏感性房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，住宅產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)為2.3房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項稅費、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。5房地產(chǎn)行業(yè)2000-2010年間的發(fā)展目標(biāo)和前景以每年12%的速度增長商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá)80%，商品房占城鎮(zhèn)竣工房屋總面積的50%實行社會、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會房屋總量的50%城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均住房使用面積2010年達(dá)到18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米6宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址浚趴钭》抠J款條件，降低住房貸款利率，拉動了住宅業(yè)發(fā)展，有利于以住宅為主業(yè)的公司發(fā)展，如深萬科（0002）西部大開發(fā)-中央財政加大對西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付，涉足基礎(chǔ)設(shè)施的房地產(chǎn)企業(yè)收益，如渝開發(fā)A（0514）中國政府“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路，加快小城鎮(zhèn)的發(fā)展和城市化進(jìn)程，有利于中小城市房地產(chǎn)公司的發(fā)展。如三木集團(tuán)（0632）7中國宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁而又持續(xù)的增長將極大促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的增長89中國建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達(dá)國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1011國外人人均居居住面面積：：XXX12進(jìn)入WTO對中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的影影響高檔外外銷房房、寫寫字樓樓、賓賓館、、商場場及工工業(yè)用用地的的需求求明顯顯增加加外資房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)將逐逐步進(jìn)進(jìn)入中中國市市場，，市場場競爭爭更加加激烈烈國外房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商憑憑借其其先進(jìn)進(jìn)的物物業(yè)管管理模模式、、營銷銷網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和更更加專專業(yè)化化、人人性化化的服服務(wù)理理念，，對國國內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的業(yè)務(wù)務(wù)將形形成較較大的的沖擊擊國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商的的政府背景景優(yōu)勢和天天然的地區(qū)區(qū)優(yōu)勢將不不再成為業(yè)業(yè)務(wù)開拓的的主要優(yōu)勢勢外資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商將將首先進(jìn)入入高檔外銷銷公寓及寫寫字樓市場場，并逐步步進(jìn)入物業(yè)業(yè)測量、價價值評估等等中介服務(wù)務(wù)市場和中中低檔住房房市場，其其市場份額額將逐步提提高目前，國外外一些知名名的房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)管理理中介機(jī)構(gòu)構(gòu)已在中國國開設(shè)分公公司，全球球最大的房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)--美國國２１世紀(jì)紀(jì)不動產(chǎn)已已經(jīng)進(jìn)入中中國物業(yè)代代理市場國外金融機(jī)機(jī)構(gòu)的介入入將促進(jìn)我我國房地產(chǎn)產(chǎn)金融業(yè)發(fā)發(fā)展加入ＷＴＯＯ將加快我我國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)聯(lián)盟和重組組目前已形成成南北兩大大聯(lián)盟，即即由萬科、、華遠(yuǎn)等２２０家會員員組成的““中國城市市房地產(chǎn)協(xié)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)””和以大連連萬達(dá)、中中房集團(tuán)為為首，由３３３家企業(yè)業(yè)組成的““住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)集團(tuán)聯(lián)盟盟”房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)正面臨新新一輪“洗洗牌”，相相當(dāng)數(shù)量的的房地產(chǎn)企企業(yè)將被市市場淘汰，，如上海房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的總總量，半年年內(nèi)已從４４３４７家家降低為３３３１２家家，廣州近近年來也有有３００多多家房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)被淘淘汰出局。。13進(jìn)入2000年以來來，國內(nèi)房房地產(chǎn)需求求旺盛,前前景看好好景氣指數(shù)10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年年2000年年2001年年142000年年商品房銷銷售額3572億元元，比上年年增長30.1％，，顯示出強(qiáng)強(qiáng)有力的發(fā)發(fā)展勢頭15公積金貸款款余額商業(yè)貸款余余額16商業(yè)用房辦公樓住宅17購買方研究究--收收入等宏宏觀經(jīng)濟(jì)指指數(shù)個人購買18以上數(shù)據(jù)國國外為90年代初，，中國為1999年年數(shù)據(jù)世界各國的的經(jīng)驗表明明，在人均均住房面積積達(dá)到30平方米之之前，會保保持較旺盛盛的住房需需求。19按中國政府府規(guī)定的目目標(biāo)人均住住房面積20平方米米，中國住住房市場容容量巨大60平米以以上60平米以以下國家目標(biāo)人人均住房面面積為20平米，三三口之家為為60平米米20針對目前購購房目的是是為了改善善住房條件件這樣的現(xiàn)現(xiàn)狀，中國國住宅市場場應(yīng)該是相相對穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的市場場21中國一般居居民購買力力分析購房款來源源=原原有的儲蓄蓄存款+當(dāng)年總總收入中扣扣除消費支支出的余額額+住住房公積金金+每每月發(fā)放的的住房補(bǔ)貼貼+一一次性發(fā)放放的住房補(bǔ)補(bǔ)貼一個普通的的三口之家家按國家規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購購買20*3=60平米米房子的購購房能力。。2000年一套60平米住住房總共所所需房價為為60*2100=126,000元22居民購買力力分析（續(xù)續(xù)）①儲蓄存款款：99年年底全國城城鎮(zhèn)人均儲儲蓄存款約約為7500元，一一個三口之之家儲蓄存存款為22500元元。②當(dāng)年總收收入扣除消消費支出（（不含住房房支出）的的城鎮(zhèn)人均均余額。據(jù)據(jù)對90年年至97年年數(shù)字分析析，得2000年一一三口之家家的總余額額為6039.36元。③住房公積積金：根據(jù)據(jù)新的住房房公積金管管理制度，，職工單位位和個人每每月計繳的的住房公積積金為上年年平均月工工資的5%，按1999年職職工的平均均年工資為為7000元，一個個三口之家家雙職工家家庭的年住住房公積金金的為1400元。。④每月發(fā)放放的住房補(bǔ)補(bǔ)貼：目前前中國許多多地區(qū)的補(bǔ)補(bǔ)貼辦法還還沒有制定定出來，從從一些已制制定出的地地區(qū)來看，，每月發(fā)放放的補(bǔ)貼約約為工資的的15%，，按99年年的工資水水平來看，，就是每年年發(fā)放1050元，，一個三口口之家的雙雙職工家庭庭為2100元。⑤一次性發(fā)發(fā)放的住房房補(bǔ)貼：從從全國己制制訂出的實實施方法來來看，約為為房價的20%。（（暫且按按10%計計算）23居民購買力力分析（續(xù)續(xù)）所需購房款款為126,000-126,000*10%-22,500=90,900年購房款收收入積累=6039+1400+2100=9539即一個三口口之家在2000年年購買一套套60平米米的房子，，約需10年的時間間里，就可可利用其可可用于購房房的收入來來還清房款款，這對于于一般居民民都是可以以承受的中國居民已已經(jīng)具備了了購房能力力242000年年房地產(chǎn)投投入資金來來源構(gòu)成定金及預(yù)付付款其他資金自籌資金國內(nèi)貸款利用外資外商直接投投資債券企事業(yè)單位位自有資金金國家預(yù)算內(nèi)內(nèi)資金25全國商品住住宅的價格格一直保持持穩(wěn)步上升升的態(tài)勢26房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究大綱綱宏觀經(jīng)濟(jì)和和房地產(chǎn)行行業(yè)宏觀研研究北京/上海海房地產(chǎn)市市場研究房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)個案分析析（萬科））房地產(chǎn)上市市公司比較較分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成功要素素分析和現(xiàn)現(xiàn)存問題及及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略27北京和上海海兩大城市市房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀及未來來綜述28北京2000年房地地產(chǎn)開發(fā)不不管從哪個個指標(biāo)分析析，都反映映了市場的的快速增長長，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢的的強(qiáng)勁估計計將繼續(xù)增增長房地產(chǎn)投資資總額+23.9%住宅+21.9%商品房屋開開復(fù)工總面面積住宅開復(fù)工工面積當(dāng)年新開商商品房屋總總面積當(dāng)面住宅新新開面積銷售總面積積+75.8%住宅銷售+85.3%銷售給個人人+160.4%商品房屋銷銷售總額+53.1%住宅銷售額額+76.4%29北京1999和2000年寫寫字樓供應(yīng)應(yīng)量雖比前前幾年減少少，但市場場基本是全全盤吸收呈呈上升態(tài)勢勢。目前寫寫字樓供應(yīng)應(yīng)正處于逐逐步放大的的趨勢30按行政區(qū)域域分，北京京2000年的寫字字樓供應(yīng)主主要在朝陽陽區(qū)和海淀淀區(qū)，按商商圈分，主主要在CBD、中關(guān)關(guān)村和金融融街地區(qū)31與1999年相比，，朝陽區(qū)和和東城區(qū)的的寫字樓供供應(yīng)量有所所降低，而而海淀區(qū)和和西城區(qū)的的增量明顯顯，崇文區(qū)區(qū)從原來的的基本空白白開始出現(xiàn)現(xiàn)供應(yīng)32而從各概念念板塊看，，中關(guān)村、、亞運村、、金融街和和燕莎商圈圈增量明顯顯33北京寫字樓樓市場在諸諸多看好因因素的刺激激下需求將將繼續(xù)放大大，但也必必須看到未未來市場的的新增供應(yīng)應(yīng)量，投資資應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)進(jìn)行加入WTO后中小型型外資企業(yè)業(yè)進(jìn)入中國國市場將大大量增加，，租樓需求求擴(kuò)大大型跨國公公司在中國國市場擴(kuò)大大業(yè)務(wù)，使使辦公樓需需求繼續(xù)增增加高技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)的迅猛發(fā)發(fā)展將擴(kuò)大大租樓需求求2008年年奧運會將將為寫字樓樓市場創(chuàng)造造潛在商機(jī)機(jī)中資公司發(fā)發(fā)展神速，，對高級寫寫字樓的需需求保持旺旺盛增長342000年年北京住宅宅市場中住住宅新開面面積和開復(fù)復(fù)工面積放放大，表現(xiàn)現(xiàn)了開發(fā)商商對市場看看好的信心心，市場供供應(yīng)量增大大總量4206.9總量5307.3352000年年北京住宅宅市場的銷銷售面積較較99年放放大，市場場需求呈擴(kuò)擴(kuò)大趨勢，，個人購房房的比例急急劇擴(kuò)大362000年年北京住宅宅市場共推推出新盤199個，，加上1999年的的約120個項目和和前幾年未未消化樓盤盤，2000年住宅宅市場上活活躍的項目目在400個以上，，競爭激烈烈37在激烈的競競爭中，2000年年北京市場場規(guī)模約30萬M2以下中小規(guī)規(guī)模的項目目占主導(dǎo)382000年年北京住宅宅市場新項項目價格在在4000-8000元/平平方米的樓樓盤占主導(dǎo)導(dǎo)地位主要在在城市市邊緣緣地區(qū)區(qū)39北京住住宅市市場客客戶需需求分分析拆遷居居民和和中低低收入入家庭庭地理位位置：：城市市邊緣緣或郊郊區(qū)市政配配套：：相對對不完完善購買原原因：：房價價低廉廉（3000元元/平平方左左右））中產(chǎn)階階級地理位位置：：城市市邊緣緣或新新興商商業(yè)區(qū)區(qū)或居居住區(qū)區(qū)市政配配套：：齊全全購買原原因：：配套套好，，交通通方便便，舒舒適的的居住住環(huán)境境高收入入者構(gòu)成：：當(dāng)?shù)氐睾屯馔馐「吒呤杖肴腚A層層，國國外駐駐京人人士需求特特征：：豪華華、舒舒適、、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的物業(yè)業(yè)管理理40由于1997年年-1999年年底北北京別別墅市市場不不立項項，別別墅市市場增增加供供應(yīng)量量不大大，但但由于于2000年經(jīng)經(jīng)濟(jì)回回升，，別墅墅新開開發(fā)項項目明明顯增增加不完全全統(tǒng)計計13個14個個約80-90個個，但但只售售空置置部分分7個1個建筑面面積約約120萬萬平方方米約4000套建筑面面積約約50萬平平方米米約1700套建筑面面積約約40萬平平方米米41北京別別墅市市場東東北部部地區(qū)區(qū)，西西部和和西南南部地地區(qū)別別墅分分布零零散，，相對對較少少422000年年北京京市場場別墅墅市場場經(jīng)濟(jì)濟(jì)型產(chǎn)產(chǎn)品占占據(jù)主主導(dǎo)地地位，，改變變了豪豪宅一一統(tǒng)天天下的的局面面，大大大拉拉低了了別墅墅價格格和客客戶購購買力力的差差距，，預(yù)計計經(jīng)濟(jì)濟(jì)型““獨立立住宅宅”將將會貼貼近更更廣大大消費費者的的需求求北京1999年年底、、2000年初初存量量供應(yīng)應(yīng)別墅墅平均均價格格在9580元元/平平方米米但2000年13個個新盤盤中11個個平均均價格格在7000元元以下下43北京別別墅市市場客客戶以以前是是富豪豪享受受的豪豪宅，，但目目前正正逐漸漸成為為中高高收入入家庭庭的住住宅消消費，，客戶戶結(jié)構(gòu)構(gòu)已發(fā)發(fā)生部部分變變化外國客客戶客戶構(gòu)構(gòu)成：：外資資企業(yè)業(yè)家/高管管人員員、外外交使使館人人員購買傾傾向：：東北北部高高檔豪豪華別別墅區(qū)區(qū)消費預(yù)預(yù)測：：隨著著WTO的的加入入需求求不斷斷擴(kuò)大大歐美留留學(xué)歸歸國創(chuàng)創(chuàng)業(yè)人人士特征：：追求求高質(zhì)質(zhì)量的的生活活和理理想的的居住住環(huán)境境購買傾傾向：：受工工作和和居所所交通通條件件制約約，熱熱衷于于西北北部及及北部部地區(qū)區(qū)的精精品別別墅消費預(yù)預(yù)測：：隨著著經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策策調(diào)整整和投投資環(huán)環(huán)境的的改善善將增增大需需求財力雄雄厚的的港、、澳、、臺商商特征：：由于于北京京的經(jīng)經(jīng)濟(jì)社社會關(guān)關(guān)系，，需要要長時時間在在京城城滯留留購買傾傾向：：京城城別墅墅，尤尤其是是近郊郊區(qū)商商住兩兩用別別墅中資企企業(yè)家家、高高級人人員及及IT、金金融、、房地地產(chǎn)精精英特征：：追求求生活活的品品質(zhì)和和質(zhì)量量而改改善居居住條條件購買傾傾向：：郊區(qū)區(qū)環(huán)境境優(yōu)美美的花花園式式別墅墅薪資優(yōu)優(yōu)厚的的律師師、會會計師師和高高級知知識分分子構(gòu)構(gòu)成的的“中中產(chǎn)階階級””購買傾傾向：：四環(huán)環(huán)與公公路一一環(huán)之之間、、親近近自然然又具具有良良好人人文環(huán)環(huán)境的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別別墅44上海45房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究大綱綱宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)和和房地地產(chǎn)行行業(yè)宏宏觀研研究北京/上海海房地地產(chǎn)市市場研研究房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)個案案分析析（萬萬科））房地產(chǎn)產(chǎn)上市市公司司比較較分析析房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成功功要素素分析析和現(xiàn)現(xiàn)存問問題及及挑戰(zhàn)戰(zhàn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略46萬科1992年年的戰(zhàn)戰(zhàn)略和和樓盤盤狀況況，當(dāng)當(dāng)年實實現(xiàn)房房地產(chǎn)產(chǎn)利潤潤3380萬宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)背背景國內(nèi)市市場全全面啟啟動、、國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)迅速速增長長投資戰(zhàn)戰(zhàn)略在中國國人口口密集集、交交通便便利、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)良好好的沿沿海三三大經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈形成成較為為合理理的組組合投投資戰(zhàn)戰(zhàn)略根據(jù)市市場和和投資資環(huán)境境的成成熟程程序，，由南南向北北漸次次延伸伸北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟(jì)南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧?？谥楹ｉL沙南昌大同以香港港為龍龍頭的的華南南經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈以上海海為中中心的的長江江三角角洲經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈以山東東半島島、京京津地地區(qū)和和遼東東半島島為重重點的的環(huán)渤渤海海海灣經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈進(jìn)行行47萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤增長050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金額（萬元）050001000015000200002500030000房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)利潤48萬科至至2001年初初的土土地儲儲備占占地面面積達(dá)達(dá)871萬萬平方方米，，可建建面積積780萬萬平方方米。。充足足的土土地儲儲備為為未來來發(fā)展展提供供了有有利的的資源源保障障。根根據(jù)土土地儲儲備的的區(qū)域域差別別也反反映了了萬科科的地地區(qū)戰(zhàn)戰(zhàn)略萬科至2001年初的土地儲備21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武漢北京長春深圳南京城市土地面積（萬平方米）建筑面積土地面積4950萬科1992年年的物物業(yè)狀狀況權(quán)益%66.67%50%2.38萬M250%城市物業(yè)名稱地點深圳荔景大廈紅嶺中路萬景大廈福田新市區(qū)土地儲備福田新市區(qū)上海西郊花園西郊物業(yè)用途綜合商住高級公寓別墅建筑面積29層/3.76萬M225層/1.5萬M212.56萬M283棟物業(yè)狀態(tài)6月開工7月開工93年底完工出售狀況88%住宅出售93年底落成售完100%萬科廣場古北新區(qū)高級住宅10月開工40%萬科城市花園閔行區(qū)中檔住宅占地38.3萬M25000多套年底首期開工45%青島銀都花園高級公寓/花園別墅占地14.1萬M2建筑14.6萬M210月開工首期347單位售出42.1%%天津萬科中心大廈市區(qū)金剛橋高層商住/大型商場占地0.71萬M2年底開工經(jīng)銷項目北海萬達(dá)苑建筑1.03萬M235%土地儲備天津保稅區(qū)高層寫字/商住樓占地4.43萬M2建筑14.5萬M2已完成設(shè)計%鞍山土地儲備市中心高層商住大廈占地0.62萬M2建筑4.7萬M251萬科93年年房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)全全年完完成利利潤9,570萬元元繼續(xù)堅堅持城城市居居民住住宅這這一潛潛力極極大的的市場場，在在國內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)行行業(yè)中中倡導(dǎo)導(dǎo)城市市居民民住宅宅，并并以中中檔及及中高高檔城城市居居民住住宅為為本集集團(tuán)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主主導(dǎo)方方向。。城市居居民住住宅項項目總總投資資已經(jīng)經(jīng)占本本集團(tuán)團(tuán)在建建房地地產(chǎn)項項目總總投資資的52.5％％。年初本本集團(tuán)團(tuán)正式式椎出出以內(nèi)內(nèi)銷市市場為為主、、附有有完善善生活活和服服務(wù)設(shè)設(shè)施的的中檔檔住宅宅區(qū)““上海海萬科科城市市花園園”和和中高高檔住住宅區(qū)區(qū)“青青島銀銀都花花園””，深深受市市場歡歡迎。。上海海萬科科城市市花園園項目目規(guī)劃劃建筑筑面積積50.3萬平平方米米。該該項目目首期期和二二期共共3371個單單位已已售出出61％。。青島島銀都都花園園建筑筑面積積13．1萬平平方米米，總總共839個單單位已已經(jīng)售售出30％％。除城市市居民民住宅宅項目目外，，本集集團(tuán)分分布在在深圳圳、上上海、、天津津、鞍鞍山、、成都都等地地辦公公、商商業(yè)及及商住住樓字字等在在建項項目共共8個個，進(jìn)進(jìn)展順順利。。在建建項目目總開開工建建筑面面積為為60．4萬平平方米米，竣竣工建建筑面面積為為6．．9萬萬平方方米。。在北京、天津津、沈陽等地地?fù)碛型恋貎?13.6萬平方米米。上海西郊花園園、青島銀都都花園、北海海萬達(dá)苑等項項目為本期溢溢利做出了貢貢獻(xiàn)。521994年房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利利潤達(dá)1.47億元重點開發(fā)城市市居民住宅，，其竣工面積積占本年度全全部竣工面積積的７３.５５４％。其他他商業(yè)樓宇亦亦進(jìn)展順利。。上海萬科廣場場、深圳荔景景大廈、深圳圳萬景大廈于于年內(nèi)竣工，，上海及北海海萬科城市花花園、青島及及石家莊銀都都花園于年內(nèi)內(nèi)部分竣工。。全年竣工面面積為２６．．０４萬平方方米，比上年年度增長２７７６％。本年度在建房房地產(chǎn)項目１１６個，在建建項目總開工工建筑面積達(dá)達(dá)９５.０８８萬平方米，，比上年度增增長５７％。。在深圳、合肥肥、沈陽、北北海等地?fù)碛杏型恋貎洌保保罚?２萬萬平方米。531995年業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)展全年竣工面積積２９萬平方方米，平均售售出率約７００％。北京萬科城市市花園項目第第一期為本集集團(tuán)之盈利作作出重要貢獻(xiàn)獻(xiàn)，年內(nèi)完成成竣工面積１１０．４萬平平方米，實現(xiàn)現(xiàn)銷售面積達(dá)達(dá)７７％。上上海萬科城市市花園第一期期及上海萬科科廣場繼續(xù)為為本集團(tuán)主要要利潤來源之之一。集團(tuán)控股股５６％％之天津津萬興實實業(yè)股份份有限公公司通過過對年初初收購之之“天津津世貿(mào)廣廣場”項項目進(jìn)行行綜合改改造，年年內(nèi)即實實現(xiàn)銷售售及回款款均達(dá)８８０％，，亦為本本集團(tuán)盈盈利作出出貢獻(xiàn)。。在青島、、沈陽、、成都、、石家莊莊及北海海開發(fā)的的住宅項項目均獲獲得穩(wěn)定定回報。。自８８年年介入房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)以來來，長期期致力于于售后服服務(wù)。本本集團(tuán)管管理之深深圳“天天景花園園”及青青島“銀銀都花園園”均獲獲得全國國“物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀住宅宅示范小小區(qū)”的的稱號。。541996年業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)展和和97年年戰(zhàn)略房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)期內(nèi)內(nèi)保持良良好經(jīng)營營業(yè)績，，全年結(jié)結(jié)算竣工工面積17.69萬平平方米在各地的的居民住住宅項目目均有理理想市場場表現(xiàn)。。上海萬萬科城市市花園繼繼續(xù)為集集團(tuán)帶來來良好溢溢利回報報,該項項目一期期工程累累計265,000平平方米于于年內(nèi)全全面竣工工，售出出率達(dá)85％，，二期新新開工及及部分竣竣工面積積33,000平方米米，銷售售業(yè)績理理想；規(guī)規(guī)劃面積積125,857平方方米,分分三期開開發(fā)的天天津萬科科城市花花園第二二、第三三期于年年內(nèi)全面面開工，，首先推推出銷售售的第三三期售出出率達(dá)70％，，亦為本本集團(tuán)利利潤作出出貢獻(xiàn)；；北京萬萬科城市市花園項項目累計計竣工124,000平方米米,年內(nèi)內(nèi)增開30,000平平方米，，銷售穩(wěn)穩(wěn)定，為為集團(tuán)帶帶來盈利利。荔景大廈廈項目與與萬景大大廈項目目的售罄罄和青島島銀都花花園的良良好銷售售亦為集集團(tuán)帶來來溢利回回報。在沈陽、、鞍山的的住宅項項目，在在大連的的寫字樓樓項目增增開面積積達(dá)160,000平平方米繼深圳天天景花園園、青島島銀都花花園之后后,上海海萬科城城市花園園、天津津萬科城城市花園園北海萬萬科城市市花園和和深圳荔荔景大廈廈又獲得得“全國國物業(yè)管管理優(yōu)秀秀住宅小小區(qū)（小小廈）””榮譽(yù)97戰(zhàn)略略：憑借已確確立的專專業(yè)優(yōu)勢勢及萬科科城市花花園品牌牌效應(yīng)，，加快現(xiàn)現(xiàn)有地產(chǎn)產(chǎn)項目的的消化進(jìn)進(jìn)程在已開發(fā)發(fā)的十二二個城市市的房地地產(chǎn)項目目中，集集中資源源在深圳圳、上海海、北京京、天津津等大城城市開發(fā)發(fā)居民住住宅。鑒于深圳圳居民住住宅市場場的潛力力及九七七香港回回歸的良良好時機(jī)機(jī)，本集集團(tuán)將繼繼續(xù)貫徹徹加大在在深圳投投資的經(jīng)經(jīng)營方針針，增加加在深圳圳的土地地儲備。。551997/8年年業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)展1997年全年年結(jié)算樓樓宇面積積24.7萬平平方米1998年繼續(xù)續(xù)貫徹將將房地產(chǎn)產(chǎn)項目集集中于深深圳、北北京、上上海、天天津、沈沈陽五大大城市的的經(jīng)營策策略，全全年結(jié)算算摟宇面面積27.6萬萬平方米米。1998年擔(dān)憂憂的經(jīng)營營問題：：①房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)市市場競爭爭日趨激激烈，將將根據(jù)市市場情況況及時調(diào)調(diào)整經(jīng)營營策略。。隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和城城市消費費水平的的提高，，以及刺刺激住宅宅消費各各項優(yōu)惠惠政策的的出臺，，購房層層面發(fā)生生較大變變化，工工薪階層層的購買買能力進(jìn)進(jìn)一步增增強(qiáng)。根根據(jù)這一一趨勢，，將積極極開拓中中檔經(jīng)濟(jì)濟(jì)住宅市市場，擴(kuò)擴(kuò)大市場場定位，，有效增增加房地地產(chǎn)客戶戶層面，，提高市市場占有有率。②業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)模簇張張對人力力資源提提出更高高要求。。99年年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)新新開工面面積將達(dá)達(dá)62萬萬平方米米，以上上年同期期增加近近1倍。。對專業(yè)業(yè)人才需需求及培培訓(xùn)工作作提出更更高要求求。③房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)規(guī)規(guī)模的擴(kuò)擴(kuò)大，市市場競爭爭的加劇劇導(dǎo)致各各地現(xiàn)樓樓庫存的的增加，，截止98年底底，集團(tuán)團(tuán)現(xiàn)樓庫庫存面積積達(dá)6.5萬平平方米，，可售樓樓花面積積11.5萬平平方米。。隨著99年度度房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)量量的大幅幅提升，，可售面面積將進(jìn)進(jìn)一步增增加，對對集團(tuán)銷銷售能力力提出更更高要求求。集團(tuán)團(tuán)將充分分利用銷銷售代理理、萬客客會等各各種資源源擴(kuò)大銷銷售網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，并采采取有效效的銷售售策略加加快銷售售速度。。④集團(tuán)早早期投資資的部分分地產(chǎn)項項目由于于市場發(fā)發(fā)生變化化，投資資效益不不佳，如如天津?qū)憣懽謽呛秃途频觏楉椖?，北北海城市市花園項項目、鞍鞍山寫字字樓項目目、成都都項目對對集團(tuán)盈盈利也產(chǎn)產(chǎn)生一定定的負(fù)面面影響。。561999年業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)展及及2000年展展望繼續(xù)實施施在深圳圳、上海海、北京京、天天津和沈沈陽五大大城市重重點投資資開發(fā)住住宅的策策略，實實現(xiàn)樓樓盤竣工工面積45.2萬平方方米，結(jié)結(jié)算銷售售面積38.6萬平方方米截止1999年年12月月31日日，集集團(tuán)住宅宅土地儲儲備之規(guī)規(guī)劃建筑筑面積達(dá)達(dá)131.2萬萬平方米米。運用成熟熟的品牌牌形象、、善于于創(chuàng)新的的專業(yè)能能力和相相對充足足的資金金實力，，集中發(fā)發(fā)展大、、中型型住宅項項目，并并加強(qiáng)新新技術(shù)的的運用。。年內(nèi)內(nèi)成立的的萬科建建筑技術(shù)術(shù)研究中中心的研研究成果果及有關(guān)關(guān)設(shè)施已已逐步應(yīng)應(yīng)用于集集團(tuán)住宅宅項目，，提高了了住宅的的環(huán)保及及科技含含量。為客戶提提供“全全心全意意全為您您”的優(yōu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)管理。。集團(tuán)團(tuán)在國內(nèi)內(nèi)首創(chuàng)的的“萬客客會”獲獲得了消消費者的的熱烈響響應(yīng)，集集團(tuán)五大大開發(fā)城城市“萬萬客會””會員人人數(shù)達(dá)9,700人，，該會通通過為客客戶提供供免費資資訊、優(yōu)優(yōu)惠商家家等增值值服務(wù)，，充分加加強(qiáng)了公公司與客客戶的溝溝通。2000年展望望在未來數(shù)數(shù)年，住住宅開發(fā)發(fā)量將持持續(xù)增加加，全全年開發(fā)發(fā)和銷售售項目14個。。在項項目開發(fā)發(fā)上將進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)對科科技成果果的應(yīng)用用。將加快在在深圳、、上海、、北京、、天津、、沈陽陽及成都都的土地地儲備，，重點選選擇城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部的大宗宗土地，，保障集集團(tuán)住宅宅開發(fā)不不斷增長長的發(fā)展展需求。。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶來全全新的發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇，將結(jié)結(jié)合主業(yè)業(yè)的發(fā)展展，推出出“住宅宅聯(lián)盟””網(wǎng)站，，全力力拓展以以建材貿(mào)貿(mào)易為主主的B2B電子子商務(wù)，，該網(wǎng)站站所形成成的規(guī)模模采購優(yōu)優(yōu)勢將進(jìn)進(jìn)一步降降低集團(tuán)團(tuán)營運成成本，提提高效率率，提提升集團(tuán)團(tuán)核心競競爭力；；未來將進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)化人力力資源的的建設(shè)及及培訓(xùn)工工作的開開展。繼繼98年年“職業(yè)業(yè)經(jīng)理年年”及99年年“團(tuán)團(tuán)隊精神神年”，，2000年年確定為為“職業(yè)業(yè)精神年年”，提提倡以職職業(yè)精神神為平臺臺，積極極創(chuàng)新進(jìn)進(jìn)取5758房地產(chǎn)行行業(yè)研究究大綱宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)和房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)宏觀研研究北京/上上海房地地產(chǎn)市場場研究房地產(chǎn)企企業(yè)個案案分析（（萬科））房地產(chǎn)上上市公司司比較分分析房地產(chǎn)企企業(yè)成功功要素分分析和現(xiàn)現(xiàn)存問題題及挑戰(zhàn)戰(zhàn)房地產(chǎn)企企業(yè)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略59香港的房房地產(chǎn)公公司在房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)做大大后往往往進(jìn)行多多元化發(fā)發(fā)展以降降低經(jīng)營營風(fēng)險，，但主要要還是圍圍繞在地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)91.69億港港元40.98億港港元60在香港港，房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)屬于于成熟熟行業(yè)業(yè)，地地產(chǎn)公公司為為了維維持企企業(yè)業(yè)業(yè)績的的持續(xù)續(xù)性，，一般般在地地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)上上兼顧顧物業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)（如如住宅宅）和和物業(yè)業(yè)投資資（如如辦公公樓）），避避免業(yè)業(yè)績出出現(xiàn)重重大波波動177億港港元82.67億港港元61房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究綱要要宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析全國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析地區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析人口城鎮(zhèn)人人口流動人人口居住面面積經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨趨勢GNP產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)增長率率、通通貨膨膨脹率率物價指指數(shù)、、零售售價格格指數(shù)數(shù)工資水水平儲蓄水水平、、可支支配收收入利率失業(yè)行業(yè)政政策和和法規(guī)規(guī)WTO的影影響世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)趨趨勢人口常住人人口流動人人口人口結(jié)結(jié)構(gòu)或或特居住面面積消費結(jié)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨趨勢GNP產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)物價指指數(shù)工資水水平儲蓄、、可支支配收收入就業(yè)率率當(dāng)?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)政政策工業(yè)和和商業(yè)業(yè)趨勢勢工業(yè)園園區(qū)、、商業(yè)業(yè)區(qū)行業(yè)政政策和和法規(guī)規(guī)WTO的影影響當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)其其他發(fā)發(fā)展趨趨勢物業(yè)整整體規(guī)規(guī)模狀狀況全國物物業(yè)細(xì)細(xì)分市市場結(jié)結(jié)構(gòu)分分析住宅、、廠房房、商商場、、寫字字樓等等竣工工、銷銷售、、空置置等統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)分分析正建和和規(guī)劃劃的地地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)供需狀狀況整整體分分析房地產(chǎn)產(chǎn)價格格指數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)價格格走勢勢國外地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展歷歷史和和動態(tài)態(tài)全國城城市化化趨勢勢物業(yè)整整體規(guī)規(guī)模狀狀況細(xì)分市市場結(jié)結(jié)構(gòu)分分析住宅、、廠房房、商商場、、寫字字樓等等竣工工、銷銷售、、空置置等統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)分分析正建和和規(guī)劃劃的地地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)供需狀狀況整整體分分析房地產(chǎn)產(chǎn)價格格指數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)價格格走勢勢當(dāng)?shù)噩F(xiàn)現(xiàn)有物物業(yè)及及其利利用狀狀況調(diào)調(diào)查分分析地方城城市建建設(shè)規(guī)規(guī)劃藍(lán)藍(lán)圖各類地地產(chǎn)需需求整整體預(yù)預(yù)測62房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略研研究綱綱要全國競競爭態(tài)態(tài)勢地區(qū)競競爭態(tài)態(tài)勢主要競競爭對對手分分析借借鑒核心能能力識識別和和策略略主要房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)識別別主要企企業(yè)的的競爭爭地位位分析析規(guī)模區(qū)域資金實實力地產(chǎn)性性質(zhì)組織結(jié)結(jié)構(gòu)管理水水平主要地地產(chǎn)企企業(yè)的的最近近動態(tài)態(tài)和戰(zhàn)戰(zhàn)略主要房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)識別別主要企企業(yè)分分析規(guī)模區(qū)域資金實實力地產(chǎn)性性質(zhì)組織結(jié)結(jié)構(gòu)管理水水平主要地地產(chǎn)分分析價格目標(biāo)市市場營銷……主要地地產(chǎn)企企業(yè)的的最近近動態(tài)態(tài)和戰(zhàn)戰(zhàn)略成功企企業(yè)的的關(guān)鍵鍵成功功要素素成功經(jīng)經(jīng)驗總總結(jié)……與競爭爭對手手相比比，復(fù)復(fù)地有有何差差距，，應(yīng)如如何彌彌補(bǔ)并并盡快快追趕趕發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略是是什么么？為了成成功實實現(xiàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略，，必須須擁有有哪些些關(guān)鍵鍵的競競爭力力，應(yīng)應(yīng)如何何優(yōu)先先培育育核心心競爭爭力……63房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)價值值鏈研研究技術(shù)開開發(fā)采購企業(yè)基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施人力資資源管管理可行性性研究究融資分分析建筑貸貸款市場調(diào)調(diào)研細(xì)分市市場營銷策策劃工程管管理土地使使用權(quán)權(quán)獲得得動拆遷遷，建建設(shè)單單位投投標(biāo)，，建材材，資資金規(guī)劃設(shè)設(shè)計預(yù)售安安排市場研研究中介機(jī)機(jī)構(gòu)服務(wù)物資供供應(yīng)廣告促銷銷售隊隊伍合同管管理按揭抵抵押貸款物業(yè)管管理手手冊與與程序序設(shè)備與與技術(shù)術(shù)物業(yè)管管理服服務(wù)服務(wù)市場與與銷售售外部后后勤生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營內(nèi)部后后勤649、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December13,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:29:1323:29:1323:2912/13/202211:29:13PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2223:29:1323:29Dec-2213-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:29:1323:29:1323:29Tuesday,December13,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2223:29:1323:29:13December13,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。13十二月月202211:29:13下午午23:29:1312月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月2211:29下下午12月-2223:29December13,202216、行動出出成果，，工作