龍湖別墅龍湖別墅1“今天│一次│理想的探索│和實現(xiàn)

中國上海∣龍湖別墅概念定位∣生態(tài)◎科技◎空間◎品牌做和想│新奢華主義Todoingsomething&Tothinkingsomething龍湖別墅項目概念與產(chǎn)品研究“今天│一次│理想的探索│和實現(xiàn)中國上海∣龍湖別墅龍湖別墅2某別墅項目概念與產(chǎn)品研究3某別墅項目概念與產(chǎn)品研究4某別墅項目概念與產(chǎn)品研究5策源觀點：高品質(zhì)、純獨棟社區(qū)

市場發(fā)展趨勢地塊價值挖掘策源觀點：高品質(zhì)、純獨棟社區(qū)市場發(fā)展趨勢地塊價值挖掘6趙巷泗涇徐涇九亭莘閔顓橋洞涇佘山佘山別墅圈水景資源——最適宜高品質(zhì)獨棟別墅開發(fā)快速交通趙巷泗涇徐涇九亭莘閔顓橋洞涇佘山佘山別墅圈水景資源——最適宜7受宏觀政策和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響——獨棟別墅將日益稀缺，長期價值看漲。市場發(fā)展趨勢：受宏觀政策和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響市場發(fā)展趨勢：8時間03年2月國土部45號令，限批別墅用地，上海市執(zhí)行容積率0.3以下地塊限批06年1月《06年國土資源工作要點》：嚴控低密度高檔地塊，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)06年6月國土資源部緊急通知，限制一切別墅用地出讓。政策三令五申，低密度別墅用地已經(jīng)停批時間03年2月國土部45號令，限批別墅用地，上海市執(zhí)行容積率904年以來上海住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)容積率出讓幅數(shù)比例R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%1.0≤R＜1.58847.1%R≤1.54926.2%04年以來，新增純獨棟別墅用地已經(jīng)極少，而混合型別墅仍是供應(yīng)主力。R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%04年以來上海住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)容積率出讓幅數(shù)比例R＜0.5110獨棟供應(yīng)量減少的趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)別墅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)獨棟比重下降2.2%獨棟供應(yīng)量減少的趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)別墅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)獨棟比重下降11

》尋找獨棟別墅的市場機會？別墅市場結(jié)構(gòu)近期市場熱點消費習性研究》尋找獨棟別墅的市場機會？別墅市場結(jié)構(gòu)12萬㎡㎡300400500獨棟別墅面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)主力310400上海獨棟別墅的主力供應(yīng)面積在310-400㎡；面積在310㎡以下的別墅為近期上海新興的產(chǎn)品類型，整體供應(yīng)比重仍然較低。新興市場萬㎡㎡300400500獨棟別墅面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)主力13萬㎡萬元200400600800總價在450-700萬為主力供應(yīng)區(qū)域；450萬的以下的市場供應(yīng)比重相對較小。獨棟別墅總價供應(yīng)結(jié)構(gòu)主力供應(yīng)區(qū)域萬㎡萬㎡萬元200400600800總價在450-7014而填補這一空白的獨棟項目成為近期別墅市場熱點。獨棟供應(yīng)空間：面積在310㎡以下，總價在450萬以下的產(chǎn)品相對稀缺而填補這一空白的獨棟項目成為近期別墅市場熱點。獨棟供應(yīng)空間15典型個案分析保利十二橡樹莊園1獨棟面積：250-310㎡近期單價：13000元/㎡主力總價：320-400萬2好世麒麟園獨棟面積：220-300㎡近期單價：15000元/㎡主力總價：330-450萬典型個案分析保利十二橡樹莊園1獨棟面積：250-310㎡2好1605年7月以來獨棟項目銷售情況比較項目名稱銷售套數(shù)（套）去化速度（套/月）稀缺獨棟別墅十二橡樹莊園839.5好世麒麟園13910.7主流獨棟別墅西郊古北483.7佘山銀湖463.5佘山豪宅項目佘山高爾夫382.9上海晶園251.9小獨棟項目擁有主流獨棟和豪宅不可比擬的去化速度稀缺獨棟別墅十二橡樹莊園839.5好世麒麟園13910.705年7月以來獨棟項目銷售情況比較項目名稱銷售套數(shù)去化速度稀1730%15%0.5%熱銷推動價格上漲，小獨棟價值直追主流獨棟產(chǎn)品30%15%0.5%熱銷推動價格上漲，小獨棟價值直追主流獨棟18小獨棟別墅的興起伴隨著一個“新富階層”的壯大客戶分析以保利十二橡樹莊園成交客戶和佘山3號前期客戶為基礎(chǔ)。小獨棟別墅的興起伴隨著一個“新富階層”的壯大客戶分析以保利十19富人也分類他們不是頂級的富豪，但同樣是「社會精英」、城市的「上流階層」富有、更熱衷于消費、享受和價值實現(xiàn)大中型企業(yè)合伙人新經(jīng)濟企業(yè)的CEO、CFO等高級管理層中小規(guī)模私營企業(yè)老板知名教授、專家、學者資深律師、會計師、設(shè)計師演藝界、體育界名流知名作家、畫家等自由職業(yè)者擁有公車及各種灰色收入的政府干部……處于財富金字塔的上層富人也分類他們不是頂級的富豪，大中型企業(yè)合伙人處于財富金字塔2031-35歲，新婚或孩子較小，老人偶爾同??；45-50歲，1-2個孩子，外出求學或獨立生活，上一代偶然同住。家庭人數(shù)較少，在居住上對居室、空間的要求較低。為21世紀富人的「小家庭結(jié)構(gòu)」量身打造……客戶年齡結(jié)構(gòu)客戶家庭狀況31-35歲，新婚或孩子較小，老人偶爾同?。粸?1世紀富人的21滿足「首次獨棟別墅置業(yè)者」的別墅生活理想居住在市區(qū)高檔公寓，或者擁有近郊經(jīng)濟型別墅生活經(jīng)歷。憧憬真正的郊居別墅生活，改變生活方式或居住環(huán)境。以自住為住，關(guān)注社區(qū)的長期增值。滿足「首次獨棟別墅置業(yè)者」的別墅生活理想居住在市區(qū)高檔公寓，22以現(xiàn)居住地劃分：以戶籍地劃分：客戶覆蓋面廣，「本埠精英」和「外省富人」占據(jù)絕對比重以現(xiàn)居住地劃分：以戶籍地劃分：客戶覆蓋面廣，「本埠精英」和「23新富階層是商業(yè)社會的產(chǎn)物。商業(yè)的力量在成長，商業(yè)社會的發(fā)展，這一群體的基數(shù)仍在不斷擴大中。適時推出的小獨棟產(chǎn)品正是為他們量身打造的產(chǎn)品。關(guān)鍵是客戶群體數(shù)量的「成長性」新富階層是商業(yè)社會的產(chǎn)物。關(guān)鍵是客戶群體數(shù)量的「成長性」24供應(yīng)供應(yīng)比重仍相對較少需求契合成長中的新富階層需求小獨棟市場供需結(jié)論：小獨棟產(chǎn)品整體上仍然具有良好的發(fā)展前景和市場機會。供應(yīng)供應(yīng)比重仍相對較少需求契合成長中的新富階層需求小獨棟市場25策源觀點定位思路：捕捉成長性市場機會產(chǎn)品規(guī)劃：后期以小面積獨棟為主策源觀點定位思路：捕捉成長性市場機會26近期已有數(shù)個小獨棟項目上市十二橡樹莊園好世麒麟園四季御庭佘山3號圣塔路斯

本項目如何尋找小獨棟市場中差異點和創(chuàng)新點，引領(lǐng)市場？近期已有數(shù)個小獨棟項目上市十二橡樹莊園好世麒麟園四季御庭佘山27我們要做的是新奢華別墅！我們要做的是新奢華別墅！28客群需求導向地產(chǎn)模式創(chuàng)新產(chǎn)品技術(shù)提升地塊資源契合Q1:為什么要做新奢華別墅？客群需求導向Q1:為什么要做新奢華別墅？29消費新風向：「消費升級時代」消費升級是指消費結(jié)構(gòu)的升級，是在消費水平和消費質(zhì)量提高的基礎(chǔ)上消費結(jié)構(gòu)不斷合理、優(yōu)化，不斷由低層次向高層次發(fā)展變化的過程。關(guān)愛個人（TakingCareofMe）情感聯(lián)系（feelingConnecting）個人風格（IndividualStyle）探索追求（Questing）“升級時代”消費者特征：消費新風向：「消費升級時代」消費升級是指消費結(jié)構(gòu)的30別墅消費升級時代「新奢華主義」地產(chǎn)消費新動向新奢華主義是一種品質(zhì)和品牌生活的演繹，是時尚與實用的媾和，是理性和情感交融，新奢華主義者實踐者生活品位和生存環(huán)境的重組和創(chuàng)新。別墅是一處情感和身體的歸宿，但呵護不斷升級，安全、舒適、健康、享受都需要新的內(nèi)涵……每一棟別墅都代表一個個人品牌、一個家庭標準。房子的風格、品質(zhì)、價值聯(lián)系著主人知性、格調(diào)、優(yōu)雅和美感。享受科技帶來的獨特體驗;在創(chuàng)造與充實自家中，感受到冒險、學習與自我進步，住家也觸碰到“探索”這個情感層面。別墅消費升級時代「新奢華主義」地產(chǎn)消費新動向新奢華31二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)行業(yè)趨勢：環(huán)保節(jié)能已經(jīng)被建設(shè)部提上議程今年2月7日建設(shè)部正式發(fā)布了《建筑節(jié)能管理條例》（征求意見稿），通過獎罰并重的措施來推進建筑節(jié)能。

2006年可稱為“中國節(jié)能地產(chǎn)元年”：北京鋒尚、當代MOMA、中環(huán)凱旋宮、萬科朗潤園已經(jīng)成功了!北京萬國城Moma的“恒溫恒濕”、北京鋒尚國際公寓的“零能耗”南京朗詩國際街區(qū)的“低能耗住宅”、鄭州摩爾“節(jié)能概念設(shè)計”、深圳藍牙水晶寫字樓的“十大生態(tài)智能技術(shù)”、濟南太陽樹公寓的“高舒適度低能耗的新型生態(tài)高科技公寓”二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)行業(yè)趨勢：環(huán)保節(jié)能已經(jīng)被建設(shè)32二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)Soho地產(chǎn)——主打產(chǎn)品設(shè)計與概念；萬通地產(chǎn)——主打產(chǎn)品個性化定制新模式；萬科地產(chǎn)——主打文化與服務(wù)；奧林匹克花園——主打運動主題社區(qū)；中海金地——在傳統(tǒng)產(chǎn)品上精益求精…..地產(chǎn)模式：一種開發(fā)模式代表一個項目的核心競爭力本項目需要一個核心競爭力去區(qū)隔市場從而達到品牌和銷售雙贏的目的!二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)Soho地產(chǎn)——主打產(chǎn)品設(shè)計33二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)風格、戶型、配套、園林、營銷……一好性的別墅已經(jīng)很難在市場上叫好叫座均好性的產(chǎn)品已成為市場必需要而如何進行產(chǎn)品升級成為課題別墅的技術(shù)升級是必然科技地產(chǎn)一條探求可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)地產(chǎn)的道路一條追求建筑技術(shù)與藝術(shù)化完美結(jié)合的道路——以成熟的生態(tài)節(jié)能技術(shù)，開創(chuàng)別墅健康生活的新時代！二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)風格、戶型、配套、園林、營銷34三、一塊天然的生態(tài)領(lǐng)地！天然水系走向項目豐富的水系資源為生態(tài)主題的運用創(chuàng)造了條件，而生態(tài)科技則有利于水體資源可持續(xù)性利用。三、一塊天然的生態(tài)領(lǐng)地！天然水系走向項目豐富的水系資35新奢華主義別墅生態(tài)、低能耗、純小獨棟客戶升級：市場客戶細分，居住理念提升資源升級：天然的生態(tài)領(lǐng)地，充分挖掘定位升級：小獨棟臻品，比精致更高，比豪宅內(nèi)斂技術(shù)升級：生態(tài)型、低能耗、高舒適是趨勢新奢華主義別墅客戶升級：資源升級：定位升級：技術(shù)升級：36社區(qū)：生態(tài)型整體規(guī)劃產(chǎn)品：低能耗獨棟別墅空間：小中見大新奢華開發(fā)：開發(fā)建議及財測Q2:如何打造新奢華別墅？社區(qū)：生態(tài)型整體規(guī)劃Q2:如何打造新奢華別墅？37六大系統(tǒng)創(chuàng)造生態(tài)型社區(qū)六大系統(tǒng)創(chuàng)造生態(tài)型社區(qū)38六大生態(tài)系統(tǒng)水環(huán)境綠化環(huán)境熱能環(huán)境綠色空氣環(huán)境綠色聲環(huán)境有機垃圾處理六大生態(tài)系統(tǒng)水環(huán)境綠化環(huán)境熱能環(huán)境綠色空氣環(huán)境綠色聲環(huán)境有機39水生態(tài)系統(tǒng)液態(tài)水為一切的本源（水環(huán)境整體規(guī)劃）

對于自然恩賜的充分利用（雨水收集系統(tǒng)）

[二次水]的使用率被充分提升（中水回用系統(tǒng)）雨水從這里與地下接壤（滲水路面系統(tǒng)）水生態(tài)系統(tǒng)40中水處理系統(tǒng)雨水收集系統(tǒng)中水處理系統(tǒng)雨水收集系統(tǒng)41水系景觀規(guī)劃項目以“水”為基礎(chǔ)構(gòu)建社區(qū)大環(huán)境，以“水”為依托創(chuàng)造私人居住空間，“溪-河-湖”從整體的角度理解水，構(gòu)建起水溪、內(nèi)河和中心湖組成的水循環(huán)體系同時創(chuàng)造多樣水景與之契合，形成藍綠交響。水系景觀規(guī)劃項目以“水”為基礎(chǔ)構(gòu)建社區(qū)大環(huán)境，以“水”為依托42某別墅項目概念與產(chǎn)品研究43某別墅項目概念與產(chǎn)品研究44某別墅項目概念與產(chǎn)品研究45某別墅項目概念與產(chǎn)品研究46某別墅項目概念與產(chǎn)品研究47多項節(jié)能高科技

打造新奢華別墅多項節(jié)能高科技

打造新奢華別墅48應(yīng)用低技術(shù)，達到住宅的高舒適性。實施途徑目標

建立《萬科生態(tài)住宅標準》形成《萬科生態(tài)住宅標準》讓實實在在的生態(tài)全面走進萬科住宅萬科的做法應(yīng)用低技術(shù)，達到住宅的高舒適性。實施途徑目標建立《萬科生49《萬科生態(tài)住宅標準》的構(gòu)成

夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)萬科住宅生態(tài)標準住宅物理標準水環(huán)境標準節(jié)能標準《萬科生態(tài)住宅標準》的構(gòu)成夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地50夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物理標準水環(huán)境標準節(jié)能標準

萬科住宅生態(tài)標準生態(tài)研究生態(tài)實踐南京金色家園深圳東海岸武漢城市花園深圳坂雪崗萬科的生態(tài)實踐夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)51夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物理標準水環(huán)境標準節(jié)能標準

萬科住宅生態(tài)標準生態(tài)研究生態(tài)實踐深圳坂雪崗北京星園北京西山庭院天津城市花園天津水晶城沈陽花園新城萬科的生態(tài)實踐夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)52夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物理標準水環(huán)境標準節(jié)能標準

萬科住宅生態(tài)標準生態(tài)研究生態(tài)實踐深圳東海岸、天津水晶城武漢城市花園、南昌四季花城北京青青家園、大連城市花園萬科的生態(tài)實踐夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)53夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物理標準水環(huán)境標準節(jié)能標準

萬科住宅生態(tài)標準生態(tài)研究生態(tài)實踐天津東麗湖萬科的生態(tài)實踐夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)54復地的經(jīng)驗十三項生態(tài)技術(shù)試驗室內(nèi)熱環(huán)境、風環(huán)境、光環(huán)境的模擬設(shè)計熱壓通風設(shè)計自平衡通風系統(tǒng)舒適節(jié)能的空調(diào)系統(tǒng)高效的外墻保溫體系和節(jié)能門窗遮陽系統(tǒng)空氣能熱泵熱水器太陽能光電應(yīng)用節(jié)能燈具應(yīng)用同層排水系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)生態(tài)綠化新型建材的應(yīng)用愛倫坡生態(tài)別墅試點復地的經(jīng)驗十三項生態(tài)技術(shù)試驗愛倫坡生態(tài)別墅試點55新奢華別墅全面提升“科技以人為本”的健康、生態(tài)居住理念；遵循可持續(xù)發(fā)展原則運用“低能耗、高舒適度”建筑技術(shù)系統(tǒng)開創(chuàng)科技主題地產(chǎn)開發(fā)模式強化產(chǎn)品的核心價值真正區(qū)隔其它同類別墅新奢華別墅全面提升“科技以人為本”的健康、生態(tài)居住理念；56低能耗別墅標準天棚采暖制冷，恒溫恒濕：置換式新風系統(tǒng)外圍護：外墻保溫保濕、外窗防曬保溫防噪音：標準、樓板與管道、地板、內(nèi)墻太陽能系統(tǒng)備注：以上技術(shù)可根據(jù)具體需要進行選擇性采用低能耗別墅標準天棚采暖制冷，恒溫恒濕：57恒溫恒濕系統(tǒng)恒溫恒濕系統(tǒng)58天棚采暖制冷優(yōu)勢冬夏兩用，采暖制冷系統(tǒng)材料壽命與建筑一樣長久采暖制冷功效更穩(wěn)定，效率高不依靠室外機箱，不破壞建筑外觀冷熱交換的媒質(zhì)為水，綠色環(huán)保輻射散發(fā)的溫度調(diào)節(jié)方式無風感和氣流感，無烘烤感從上至下的輻射方式，更舒適系統(tǒng)自動調(diào)整室內(nèi)溫度，溫度均勻采暖制冷與新風置換完全分離，健康高效天棚采暖制冷優(yōu)勢冬夏兩用，采暖制冷59太陽能系統(tǒng)另外一種成本較低的節(jié)能方式是太陽能系統(tǒng)利用太陽能為住戶提供照明節(jié)電、采暖等太陽能系統(tǒng)另外一種成本較低的節(jié)能方式是太陽能系統(tǒng)60新風系統(tǒng)外圍護新風系統(tǒng)外圍護61外墻保溫中空LOW-E外窗隔熱防躁外墻保溫中空LOW-E外窗隔熱防躁62小空間見大創(chuàng)意

奢華別墅新定義小空間見大創(chuàng)意

奢華別墅新定義63建筑風格及細節(jié)處理戶型空間規(guī)劃庭院設(shè)計建筑空間處理建筑風格及細節(jié)處理建筑空間處理64建筑風格建筑風格65建材細節(jié)處理STUCCO與弧形線條建材細節(jié)處理STUCCO與弧形線條66文化石與高檔涂料的結(jié)合文化石與高檔涂料的結(jié)合67西班牙筒瓦西班牙筒瓦68建議戶型面積在220-320㎡，在有限的空間內(nèi)，秉承新奢華主義de消費理念，做到尺度、功能、動線、空間的完美組合：客廳和玄關(guān)同時挑空、中西餐廳、完整主臥空間（含獨立書房、衣帽間）……都是豪宅級的設(shè)置。戶型空間規(guī)劃：建議戶型面積在220-320㎡，戶型空間規(guī)劃：69奢侈de尺度挑空的，客廳才顯氣派玄關(guān)3.3米層高的地下室奢侈de尺度挑空的，客廳才顯氣派玄關(guān)3.3米層高的地下室70奢侈de尺度主臥空間：獨立書房獨立衣帽間雙陽臺雙開門奢侈de尺度主臥空間：獨立書房獨立衣帽間雙陽臺雙開門71中、西廚房完善de功能中、西廚房完善de功能72完善de功能早餐臺、正餐廳完善de功能早餐臺、正餐廳73完善de功能氣派客廳溫馨家庭室完善de功能氣派客廳溫馨家庭室74功能性地下室：建議面積150㎡左右，擁有良好采光和給排水功能音樂夢想創(chuàng)作空間功能性地下室：建議面積150㎡左右，擁有良好采光和給排水功能75功能性地下室：建議面積150㎡左右，擁有良好采光和給排水功能Spa\桑拿功能性地下室：建議面積150㎡左右，擁有良好采光和給排水功能76二層空間一層空間合理de動線，創(chuàng)造私密空間家庭私密區(qū)域主臥私密區(qū)域過渡空間二層空間一層空間合理de動線，創(chuàng)造私密空間家庭私密區(qū)域主臥77成品庭院立體景觀成品庭院立體景觀78成品庭院歡樂生活成品庭院歡樂生活79下層式庭院“亮”麗空間空中庭院開闊視界下層式庭院“亮”麗空間空中庭院開闊視界80分期開發(fā)

品牌先行分期開發(fā)

品牌先行81開發(fā)節(jié)奏2123分三期開發(fā)一三期產(chǎn)品類型：豪宅+新奢華別墅二期產(chǎn)品類型：新奢華別墅開發(fā)節(jié)奏2123分三期開發(fā)82品牌先行一期樣板打造：生態(tài)博覽館一期會所：強化健康運動主題，建立健康養(yǎng)生中心品牌先行一期樣板打造：生態(tài)博覽館83生態(tài)博覽館生態(tài)博覽館84生態(tài)博覽館生態(tài)博覽館85健康養(yǎng)生會所在原有會所進行提升建立一個康體維護中心,對業(yè)主提供健康咨詢、療養(yǎng)、身體維護為主的健康服務(wù)等不僅具有強化項目生態(tài)健康主題而且有實質(zhì)的健康意義對關(guān)注自身健康訴業(yè)主來講，有很大的吸引力功能建議：SPA水療、有氧健身房、小型康復中心等健康養(yǎng)生會所在原有會所進行提升86生活休閑會館建議一期運動以運動健康為主題，缺乏生活休閑類配套，就小區(qū)規(guī)模而言，一期會所3000平方米略顯不足，建議后期另建主題會所，強調(diào)項目第一居所的配套完善性。規(guī)劃以生活、休閑為主要功能：功能建議：法式西餐廳、中餐廳、音樂咖啡吧、雪茄吧等經(jīng)管建議：導入國際知名的品牌會所經(jīng)營公司生活休閑會館建議一期運動以運動健康為主題，缺乏生活休閑類配套87位置建議：放置在一期會所南部，構(gòu)建完整、氣派的高檔會館區(qū)域。健康養(yǎng)生會館生活休閑會館位置建議：放置在一期會所南部，構(gòu)建完整、氣派的高檔會館區(qū)域。88景觀和會所規(guī)劃的結(jié)合景觀和會所規(guī)劃的結(jié)合89某別墅項目概念與產(chǎn)品研究90財務(wù)測算驗證方案一方案二方案三經(jīng)濟指標容積率0.380.350.5建筑面積156956㎡144566㎡206523㎡產(chǎn)品構(gòu)成獨棟\雙拼\聯(lián)體獨棟\小獨棟獨棟\聯(lián)體項目總投資7.88億7.90億9.26億銷售收入18.40億20.16億20.93億土地增值稅3.84億4.65億3.36億財務(wù)指標利潤總額5.63億6.46億7.12億所得稅1.86億2.13億2.35億稅后利潤3.77億4.33億4.77億投資利潤率47.8%54.8%51.5%財務(wù)測算驗證方案一方案二方案三經(jīng)濟指標容積率0.380.3591策源簡介策為謀略源為系統(tǒng)策行天下致勝有源策源簡介策為謀略源92Since

1999ontheway2002——2005連續(xù)四年上海金橋獎獲得者2004年度上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌

2004、2005年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè)CCPE2005年度中國房地產(chǎn)十大營銷策劃機構(gòu)2004——2005年連續(xù)兩年CIHAF中國房地產(chǎn)營銷代理品牌TOP10resourceproperty一個快速成長而行事穩(wěn)健的企業(yè)Since1999ontheway2002——200593目前在售個案：28個2006年銷售執(zhí)行項目總面積6727000平方米七年歷程、八十多個項目的經(jīng)驗積累2006年在操作別墅項目17個目前在售個案：28個2006年銷售執(zhí)行項目總面積67270094resourcepropertyresourceproperty95復地愛倫坡·精準的市場定位：第一居所別墅；·優(yōu)雅而獨特的廣告包裝：Monet油畫系列表現(xiàn)手法概況（二期）：發(fā)展商：復地集團產(chǎn)品類型：獨立、泛獨立、雙立別墅規(guī)模：5.9萬方地址：淶亭南路599弄項目特色：新古典主義地中海式希臘風格主力面積：260—400平方米/套別墅個案闡述復地愛倫坡·精準的市場定位：第一居所別墅；概況（二期）：別96用體驗行銷了解高端客戶需求Familyoffame概況（二期）：發(fā)展商：昌安置業(yè)產(chǎn)品類型：獨立別墅規(guī)模：17萬方地址：滬青平公路、徐華公路主力總價：800-1200萬元/套產(chǎn)品特色：地下室空間項目定位：世家別墅長堤花園別墅用體驗行銷了解高端客戶需求Familyoffame概況（97保利十二橡樹莊園概況（一期）：發(fā)展商：保利集團產(chǎn)品類型：獨立、聯(lián)排、雙拼別墅規(guī)模：8萬方地址：莘松路張涇路主力產(chǎn)品：260平方米/套獨棟精準的銷售策略，于調(diào)控年創(chuàng)造了個案行情保利十二橡樹莊園概況（一期）：精準的銷售策略，于調(diào)控年創(chuàng)造了98無錫湖璽莊園概況：發(fā)展商：民生房產(chǎn)產(chǎn)品類型：純獨立別墅規(guī)模：6萬方地址：無錫筆架山麓五里湖畔主力產(chǎn)品：84幢千萬別墅塑造無錫真正頂級別墅無錫湖璽莊園概況：塑造無錫真正頂級別墅99別墅操作優(yōu)勢1、豐富的操盤經(jīng)驗低中高端別墅物業(yè)類型的多元化操作經(jīng)營特色化2、策源強勢的別墅資源平臺傳媒資訊平臺后續(xù)經(jīng)營平臺客戶網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢別墅操作優(yōu)勢1、豐富的操盤經(jīng)驗低中高端別墅物業(yè)類型的多元化操100操作團隊介紹六大職能中心全線支持所有一線作戰(zhàn)團隊信息管理中心咨詢研發(fā)中心策源機構(gòu)專業(yè)委員會風險管理中心綜合管理中心財務(wù)管理中心操作團隊介紹六大職能中心全線支持所有一線作戰(zhàn)團隊信息管理中心101項目總負責：鄒澤人上海策源營銷代理有限公司總經(jīng)理房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗10年，歷經(jīng)策源操作的大部分項目，在住宅項目特別是別墅項目的操盤方面具有很強的實戰(zhàn)能力，其中長堤花園別墅、愛倫坡、保利十二橡樹莊園等是其代表作。項目專家組：李彧上海策源營銷代理有限公司副總經(jīng)理同濟大學管理學院涉外建筑系畢業(yè)。10年從業(yè)經(jīng)驗。獨立負責操作：東方知音、上海知音、中遠兩灣城、長堤別墅、帕堤歐香、復地朗香別墅、古北新城、保利·十二橡樹莊園、復地·北橋城等。項目總負責：鄒澤人上海策源營銷代理有限公司102項目專家組：陳瑞蓉畢業(yè)于上海華東師范大學房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)，1999年底正式進入房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)。曾是《上海房地產(chǎn)市場決策咨詢報告》的編委。2003年加入策源，參與、主持了近百個項目、地塊的前期市場研究工作。上海策源營銷代理有限公司市場部經(jīng)理項目專家組：王凌上海策源營銷代理有限公司助理總經(jīng)理資深房地產(chǎn)營銷專家，房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗10年。獨立負責操作：東方曼哈頓、海上海、保利·十二橡樹莊園、靜安楓景等高端公寓和別墅項目。項目專家組：陳瑞蓉畢業(yè)于上海華東師范大學房地產(chǎn)經(jīng)營與管理103市場部副經(jīng)理：阮淼鑫從事房地產(chǎn)策劃數(shù)年。擁有豐富的前期市場評估和可行性研究經(jīng)驗；參與保利·十二橡樹莊園、長堤花園、湖璽山莊、佘山3號等多個別墅項目前期定位。營銷總監(jiān)：葉海波畢業(yè)于浙江大學經(jīng)管系，房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗8年多，具有豐富的樓盤操作經(jīng)驗。獨立操作云間水莊、名仕豪廷、上海世家、無錫湖璽莊園、復地朗香別墅、多摩園景、復地美墅等樓盤。資深策劃經(jīng)理：段皓從事房地產(chǎn)策劃數(shù)年，擅長大盤及高端物業(yè)策劃，成功操作天鵝湖，順馳地產(chǎn)無錫濱湖、風景城邦、嘉城、無錫湖璽莊園、復地美墅等樓盤。市場部副經(jīng)理：阮淼鑫從事房地產(chǎn)策劃數(shù)年。擁有豐富的前期市場104設(shè)計指導：李琪憶畢業(yè)于上海大學文學院文秘系，從事房地產(chǎn)設(shè)計8年，現(xiàn)任上海策源營銷有限公司廣告部美術(shù)指導。曾經(jīng)操作過圣約翰名邸，虹山半島、霞飛別墅、虹橋中華園、中遠兩灣城，長堤花園別墅、復地香堤苑、復地翠堤苑、復地北橋城等項目。畢業(yè)于上海師范大學法商學院經(jīng)濟學，從事房地產(chǎn)企劃3年，曾操作過東方曼哈頓、萬源晶典、皇家花園、南郊別墅二期、復地朗香別墅等項目，現(xiàn)負責長堤花園別墅、無錫湖璽莊園、達安圣芭芭花園別墅等項目的企劃工作。企劃專案：金晶設(shè)計指導：李琪憶畢業(yè)于上海大學文學院文秘系，從事房地產(chǎn)設(shè)計105謝謝聆聽！謝謝聆聽！106龍湖別墅龍湖別墅107“今天│一次│理想的探索│和實現(xiàn)

中國上海∣龍湖別墅概念定位∣生態(tài)◎科技◎空間◎品牌做和想│新奢華主義Todoingsomething&Tothinkingsomething龍湖別墅項目概念與產(chǎn)品研究“今天│一次│理想的探索│和實現(xiàn)中國上海∣龍湖別墅龍湖別墅108某別墅項目概念與產(chǎn)品研究109某別墅項目概念與產(chǎn)品研究110某別墅項目概念與產(chǎn)品研究111策源觀點：高品質(zhì)、純獨棟社區(qū)

市場發(fā)展趨勢地塊價值挖掘策源觀點：高品質(zhì)、純獨棟社區(qū)市場發(fā)展趨勢地塊價值挖掘112趙巷泗涇徐涇九亭莘閔顓橋洞涇佘山佘山別墅圈水景資源——最適宜高品質(zhì)獨棟別墅開發(fā)快速交通趙巷泗涇徐涇九亭莘閔顓橋洞涇佘山佘山別墅圈水景資源——最適宜113受宏觀政策和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響——獨棟別墅將日益稀缺，長期價值看漲。市場發(fā)展趨勢：受宏觀政策和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響市場發(fā)展趨勢：114時間03年2月國土部45號令，限批別墅用地，上海市執(zhí)行容積率0.3以下地塊限批06年1月《06年國土資源工作要點》：嚴控低密度高檔地塊，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)06年6月國土資源部緊急通知，限制一切別墅用地出讓。政策三令五申，低密度別墅用地已經(jīng)停批時間03年2月國土部45號令，限批別墅用地，上海市執(zhí)行容積率11504年以來上海住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)容積率出讓幅數(shù)比例R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%1.0≤R＜1.58847.1%R≤1.54926.2%04年以來，新增純獨棟別墅用地已經(jīng)極少，而混合型別墅仍是供應(yīng)主力。R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%04年以來上海住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)容積率出讓幅數(shù)比例R＜0.51116獨棟供應(yīng)量減少的趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)別墅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)獨棟比重下降2.2%獨棟供應(yīng)量減少的趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)別墅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)獨棟比重下降117

》尋找獨棟別墅的市場機會？別墅市場結(jié)構(gòu)近期市場熱點消費習性研究》尋找獨棟別墅的市場機會？別墅市場結(jié)構(gòu)118萬㎡㎡300400500獨棟別墅面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)主力310400上海獨棟別墅的主力供應(yīng)面積在310-400㎡；面積在310㎡以下的別墅為近期上海新興的產(chǎn)品類型，整體供應(yīng)比重仍然較低。新興市場萬㎡㎡300400500獨棟別墅面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)主力119萬㎡萬元200400600800總價在450-700萬為主力供應(yīng)區(qū)域；450萬的以下的市場供應(yīng)比重相對較小。獨棟別墅總價供應(yīng)結(jié)構(gòu)主力供應(yīng)區(qū)域萬㎡萬㎡萬元200400600800總價在450-70120而填補這一空白的獨棟項目成為近期別墅市場熱點。獨棟供應(yīng)空間：面積在310㎡以下，總價在450萬以下的產(chǎn)品相對稀缺而填補這一空白的獨棟項目成為近期別墅市場熱點。獨棟供應(yīng)空間121典型個案分析保利十二橡樹莊園1獨棟面積：250-310㎡近期單價：13000元/㎡主力總價：320-400萬2好世麒麟園獨棟面積：220-300㎡近期單價：15000元/㎡主力總價：330-450萬典型個案分析保利十二橡樹莊園1獨棟面積：250-310㎡2好12205年7月以來獨棟項目銷售情況比較項目名稱銷售套數(shù)（套）去化速度（套/月）稀缺獨棟別墅十二橡樹莊園839.5好世麒麟園13910.7主流獨棟別墅西郊古北483.7佘山銀湖463.5佘山豪宅項目佘山高爾夫382.9上海晶園251.9小獨棟項目擁有主流獨棟和豪宅不可比擬的去化速度稀缺獨棟別墅十二橡樹莊園839.5好世麒麟園13910.705年7月以來獨棟項目銷售情況比較項目名稱銷售套數(shù)去化速度稀12330%15%0.5%熱銷推動價格上漲，小獨棟價值直追主流獨棟產(chǎn)品30%15%0.5%熱銷推動價格上漲，小獨棟價值直追主流獨棟124小獨棟別墅的興起伴隨著一個“新富階層”的壯大客戶分析以保利十二橡樹莊園成交客戶和佘山3號前期客戶為基礎(chǔ)。小獨棟別墅的興起伴隨著一個“新富階層”的壯大客戶分析以保利十125富人也分類他們不是頂級的富豪，但同樣是「社會精英」、城市的「上流階層」富有、更熱衷于消費、享受和價值實現(xiàn)大中型企業(yè)合伙人新經(jīng)濟企業(yè)的CEO、CFO等高級管理層中小規(guī)模私營企業(yè)老板知名教授、專家、學者資深律師、會計師、設(shè)計師演藝界、體育界名流知名作家、畫家等自由職業(yè)者擁有公車及各種灰色收入的政府干部……處于財富金字塔的上層富人也分類他們不是頂級的富豪，大中型企業(yè)合伙人處于財富金字塔12631-35歲，新婚或孩子較小，老人偶爾同?。?5-50歲，1-2個孩子，外出求學或獨立生活，上一代偶然同住。家庭人數(shù)較少，在居住上對居室、空間的要求較低。為21世紀富人的「小家庭結(jié)構(gòu)」量身打造……客戶年齡結(jié)構(gòu)客戶家庭狀況31-35歲，新婚或孩子較小，老人偶爾同?。粸?1世紀富人的127滿足「首次獨棟別墅置業(yè)者」的別墅生活理想居住在市區(qū)高檔公寓，或者擁有近郊經(jīng)濟型別墅生活經(jīng)歷。憧憬真正的郊居別墅生活，改變生活方式或居住環(huán)境。以自住為住，關(guān)注社區(qū)的長期增值。滿足「首次獨棟別墅置業(yè)者」的別墅生活理想居住在市區(qū)高檔公寓，128以現(xiàn)居住地劃分：以戶籍地劃分：客戶覆蓋面廣，「本埠精英」和「外省富人」占據(jù)絕對比重以現(xiàn)居住地劃分：以戶籍地劃分：客戶覆蓋面廣，「本埠精英」和「129新富階層是商業(yè)社會的產(chǎn)物。商業(yè)的力量在成長，商業(yè)社會的發(fā)展，這一群體的基數(shù)仍在不斷擴大中。適時推出的小獨棟產(chǎn)品正是為他們量身打造的產(chǎn)品。關(guān)鍵是客戶群體數(shù)量的「成長性」新富階層是商業(yè)社會的產(chǎn)物。關(guān)鍵是客戶群體數(shù)量的「成長性」130供應(yīng)供應(yīng)比重仍相對較少需求契合成長中的新富階層需求小獨棟市場供需結(jié)論：小獨棟產(chǎn)品整體上仍然具有良好的發(fā)展前景和市場機會。供應(yīng)供應(yīng)比重仍相對較少需求契合成長中的新富階層需求小獨棟市場131策源觀點定位思路：捕捉成長性市場機會產(chǎn)品規(guī)劃：后期以小面積獨棟為主策源觀點定位思路：捕捉成長性市場機會132近期已有數(shù)個小獨棟項目上市十二橡樹莊園好世麒麟園四季御庭佘山3號圣塔路斯

本項目如何尋找小獨棟市場中差異點和創(chuàng)新點，引領(lǐng)市場？近期已有數(shù)個小獨棟項目上市十二橡樹莊園好世麒麟園四季御庭佘山133我們要做的是新奢華別墅！我們要做的是新奢華別墅！134客群需求導向地產(chǎn)模式創(chuàng)新產(chǎn)品技術(shù)提升地塊資源契合Q1:為什么要做新奢華別墅？客群需求導向Q1:為什么要做新奢華別墅？135消費新風向：「消費升級時代」消費升級是指消費結(jié)構(gòu)的升級，是在消費水平和消費質(zhì)量提高的基礎(chǔ)上消費結(jié)構(gòu)不斷合理、優(yōu)化，不斷由低層次向高層次發(fā)展變化的過程。關(guān)愛個人（TakingCareofMe）情感聯(lián)系（feelingConnecting）個人風格（IndividualStyle）探索追求（Questing）“升級時代”消費者特征：消費新風向：「消費升級時代」消費升級是指消費結(jié)構(gòu)的136別墅消費升級時代「新奢華主義」地產(chǎn)消費新動向新奢華主義是一種品質(zhì)和品牌生活的演繹，是時尚與實用的媾和，是理性和情感交融，新奢華主義者實踐者生活品位和生存環(huán)境的重組和創(chuàng)新。別墅是一處情感和身體的歸宿，但呵護不斷升級，安全、舒適、健康、享受都需要新的內(nèi)涵……每一棟別墅都代表一個個人品牌、一個家庭標準。房子的風格、品質(zhì)、價值聯(lián)系著主人知性、格調(diào)、優(yōu)雅和美感。享受科技帶來的獨特體驗;在創(chuàng)造與充實自家中，感受到冒險、學習與自我進步，住家也觸碰到“探索”這個情感層面。別墅消費升級時代「新奢華主義」地產(chǎn)消費新動向新奢華137二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)行業(yè)趨勢：環(huán)保節(jié)能已經(jīng)被建設(shè)部提上議程今年2月7日建設(shè)部正式發(fā)布了《建筑節(jié)能管理條例》（征求意見稿），通過獎罰并重的措施來推進建筑節(jié)能。

2006年可稱為“中國節(jié)能地產(chǎn)元年”：北京鋒尚、當代MOMA、中環(huán)凱旋宮、萬科朗潤園已經(jīng)成功了!北京萬國城Moma的“恒溫恒濕”、北京鋒尚國際公寓的“零能耗”南京朗詩國際街區(qū)的“低能耗住宅”、鄭州摩爾“節(jié)能概念設(shè)計”、深圳藍牙水晶寫字樓的“十大生態(tài)智能技術(shù)”、濟南太陽樹公寓的“高舒適度低能耗的新型生態(tài)高科技公寓”二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)行業(yè)趨勢：環(huán)保節(jié)能已經(jīng)被建設(shè)138二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)Soho地產(chǎn)——主打產(chǎn)品設(shè)計與概念；萬通地產(chǎn)——主打產(chǎn)品個性化定制新模式；萬科地產(chǎn)——主打文化與服務(wù)；奧林匹克花園——主打運動主題社區(qū)；中海金地——在傳統(tǒng)產(chǎn)品上精益求精…..地產(chǎn)模式：一種開發(fā)模式代表一個項目的核心競爭力本項目需要一個核心競爭力去區(qū)隔市場從而達到品牌和銷售雙贏的目的!二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)Soho地產(chǎn)——主打產(chǎn)品設(shè)計139二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)風格、戶型、配套、園林、營銷……一好性的別墅已經(jīng)很難在市場上叫好叫座均好性的產(chǎn)品已成為市場必需要而如何進行產(chǎn)品升級成為課題別墅的技術(shù)升級是必然科技地產(chǎn)一條探求可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)地產(chǎn)的道路一條追求建筑技術(shù)與藝術(shù)化完美結(jié)合的道路——以成熟的生態(tài)節(jié)能技術(shù)，開創(chuàng)別墅健康生活的新時代！二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)風格、戶型、配套、園林、營銷140三、一塊天然的生態(tài)領(lǐng)地！天然水系走向項目豐富的水系資源為生態(tài)主題的運用創(chuàng)造了條件，而生態(tài)科技則有利于水體資源可持續(xù)性利用。三、一塊天然的生態(tài)領(lǐng)地！天然水系走向項目豐富的水系資141新奢華主義別墅生態(tài)、低能耗、純小獨棟客戶升級：市場客戶細分，居住理念提升資源升級：天然的生態(tài)領(lǐng)地，充分挖掘定位升級：小獨棟臻品，比精致更高，比豪宅內(nèi)斂技術(shù)升級：生態(tài)型、低能耗、高舒適是趨勢新奢華主義別墅客戶升級：資源升級：定位升級：技術(shù)升級：142社區(qū)：生態(tài)型整體規(guī)劃產(chǎn)品：低能耗獨棟別墅空間：小中見大新奢華開發(fā)：開發(fā)建議及財測Q2:如何打造新奢華別墅？社區(qū)：生態(tài)型整體規(guī)劃Q2:如何打造新奢華別墅？143六大系統(tǒng)創(chuàng)造生態(tài)型社區(qū)六大系統(tǒng)創(chuàng)造生態(tài)型社區(qū)144六大生態(tài)系統(tǒng)水環(huán)境綠化環(huán)境熱能環(huán)境綠色空氣環(huán)境綠色聲環(huán)境有機垃圾處理六大生態(tài)系統(tǒng)水環(huán)境綠化環(huán)境熱能環(huán)境綠色空氣環(huán)境綠色聲環(huán)境有機145水生態(tài)系統(tǒng)液態(tài)水為一切的本源（水環(huán)境整體規(guī)劃）

對于自然恩賜的充分利用（雨水收集系統(tǒng)）

[二次水]的使用率被充分提升（中水回用系統(tǒng)）雨水從這里與地下接壤（滲水路面系統(tǒng)）水生態(tài)系統(tǒng)146中水處理系統(tǒng)雨水收集系統(tǒng)中水處理系統(tǒng)雨水收集系統(tǒng)147水系景觀規(guī)劃項目以“水”為基礎(chǔ)構(gòu)建社區(qū)大環(huán)境，以“水”為依托創(chuàng)造私人居住空間，“溪-河-湖”從整體的角度理解水，構(gòu)建起水溪、內(nèi)河和中心湖組成的水循環(huán)體系同時創(chuàng)造多樣水景與之契合，形成藍綠交響。水系景觀規(guī)劃項目以“水”為基礎(chǔ)構(gòu)建社區(qū)大環(huán)境，以“水”為依托148某別墅項目概念與產(chǎn)品研究149某別墅項目概念與產(chǎn)品研究150某別墅項目概念與產(chǎn)品研究151某別墅項目概念與產(chǎn)品研究152某別墅項目概念與產(chǎn)品研究153多項節(jié)能高科技

打造新奢華別墅多項節(jié)能高科技

打造新奢華別墅154應(yīng)用低技術(shù)，達到住宅的高舒適性。實施途徑目標

建立《萬科生態(tài)住宅標準》形成《萬科生態(tài)住宅標準》讓實實在在的生態(tài)全面走進萬科住宅萬科的做法應(yīng)用低技術(shù)，達到住宅的高舒適性。實施途徑目標建立《萬科生155《萬科生態(tài)住宅標準》的構(gòu)成

夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)萬科住宅生態(tài)標準住宅物理標準水環(huán)境標準節(jié)能標準《萬科生態(tài)住宅標準》的構(gòu)成夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地156夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物理標準水環(huán)境標準節(jié)能標準

萬科住宅生態(tài)標準生態(tài)研究生態(tài)實踐南京金色家園深圳東海岸武漢城市花園深圳坂雪崗萬科的生態(tài)實踐夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)157夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物理標準水環(huán)境標準節(jié)能標準

萬科住宅生態(tài)標準生態(tài)研究生態(tài)實踐深圳坂雪崗北京星園北京西山庭院天津城市花園天津水晶城沈陽花園新城萬科的生態(tài)實踐夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)158夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物理標準水環(huán)境標準節(jié)能標準

萬科住宅生態(tài)標準生態(tài)研究生態(tài)實踐深圳東海岸、天津水晶城武漢城市花園、南昌四季花城北京青青家園、大連城市花園萬科的生態(tài)實踐夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)159夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物理標準水環(huán)境標準節(jié)能標準

萬科住宅生態(tài)標準生態(tài)研究生態(tài)實踐天津東麗湖萬科的生態(tài)實踐夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬暖地區(qū)嚴寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系統(tǒng)160復地的經(jīng)驗十三項生態(tài)技術(shù)試驗室內(nèi)熱環(huán)境、風環(huán)境、光環(huán)境的模擬設(shè)計熱壓通風設(shè)計自平衡通風系統(tǒng)舒適節(jié)能的空調(diào)系統(tǒng)高效的外墻保溫體系和節(jié)能門窗遮陽系統(tǒng)空氣能熱泵熱水器太陽能光電應(yīng)用節(jié)能燈具應(yīng)用同層排水系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)生態(tài)綠化新型建材的應(yīng)用愛倫坡生態(tài)別墅試點復地的經(jīng)驗十三項生態(tài)技術(shù)試驗愛倫坡生態(tài)別墅試點161新奢華別墅全面提升“科技以人為本”的健康、生態(tài)居住理念；遵循可持續(xù)發(fā)展原則運用“低能耗、高舒適度”建筑技術(shù)系統(tǒng)開創(chuàng)科技主題地產(chǎn)開發(fā)模式強化產(chǎn)品的核心價值真正區(qū)隔其它同類別墅新奢華別墅全面提升“科技以人為本”的健康、生態(tài)居住理念；162低能耗別墅標準天棚采暖制冷，恒溫恒濕：置換式新風系統(tǒng)外圍護：外墻保溫保濕、外窗防曬保溫防噪音：標準、樓板與管道、地板、內(nèi)墻太陽能系統(tǒng)備注：以上技術(shù)可根據(jù)具體需要進行選擇性采用低能耗別墅標準天棚采暖制冷，恒溫恒濕：163恒溫恒濕系統(tǒng)恒溫恒濕系統(tǒng)164天棚采暖制冷優(yōu)勢冬夏兩用，采暖制冷系統(tǒng)材料壽命與建筑一樣長久采暖制冷功效更穩(wěn)定，效率高不依靠室外機箱，不破壞建筑外觀冷熱交換的媒質(zhì)為水，綠色環(huán)保輻射散發(fā)的溫度調(diào)節(jié)方式無風感和氣流感，無烘烤感從上至下的輻射方式，更舒適系統(tǒng)自動調(diào)整室內(nèi)溫度，溫度均勻采暖制冷與新風置換完全分離，健康高效天棚采暖制冷優(yōu)勢冬夏兩用，采暖制冷165太陽能系統(tǒng)另外一種成本較低的節(jié)能方式是太陽能系統(tǒng)利用太陽能為住戶提供照明節(jié)電、采暖等太陽能系統(tǒng)另外一種成本較低的節(jié)能方式是太陽能系統(tǒng)166新風系統(tǒng)外圍護新風系統(tǒng)外圍護167外墻保溫中空LOW-E外窗隔熱防躁外墻保溫中空LOW-E外窗隔熱防躁168小空間見大創(chuàng)意

奢華別墅新定義小空間見大創(chuàng)意

奢華別墅新定義169建筑風格及細節(jié)處理戶型空間規(guī)劃庭院設(shè)計建筑空間處理建筑風格及細節(jié)處理建筑空間處理170建筑風格建筑風格171建材細節(jié)處理STUCCO與弧形線條建材細節(jié)處理STUCCO與弧形線條172文化石與高檔涂料的結(jié)合文化石與高檔涂料的結(jié)合173西班牙筒瓦西班牙筒瓦174建議戶型面積在220-320㎡，在有限的空間內(nèi)，秉承新奢華主義de消費理念，做到尺度、功能、動線、空間的完美組合：客廳和玄關(guān)同時挑空、中西餐廳、完整主臥空間（含獨立書房、衣帽間）……都是豪宅級的設(shè)置。戶型空間規(guī)劃：建議戶型面積在220-320㎡，戶型空間規(guī)劃：175奢侈de尺度挑空的，客廳才顯氣派玄關(guān)3.3米層高的地下室奢侈de尺度挑空的，客廳才顯氣派玄關(guān)3.3米層高的地下室176奢侈de尺度主臥空間：獨立書房獨立衣帽間雙陽臺雙開門奢侈de尺度主臥空間：獨立書房獨立衣帽間雙陽臺雙開門177中、西廚房完善de功能中、西廚房完善de功能178完善de功能早餐臺、正餐廳完善de功能早餐臺、正餐廳179完善de功能氣派客廳溫馨家庭室完善de功能氣派客廳溫馨家庭室180功能性地下室：建議面積150㎡左右，擁有良好采光和給排水功能音樂夢想創(chuàng)作空間功能性地下室：建議面積150㎡左右，擁有良好采光和給排水功能181功能性地下室：建議面積150㎡左右，擁有良好采光和給排水功能Spa\桑拿功能性地下室：建議面積150㎡左右，擁有良好采光和給排水功能182二層空間一層空間合理de動線，創(chuàng)造私密空間家庭私密區(qū)域主臥私密區(qū)域過渡空間二層空間一層空間合理de動線，創(chuàng)造私密空間家庭私密區(qū)域主臥183成品庭院立體景觀成品庭院立體景觀184成品庭院歡樂生活成品庭院歡樂生活185下層式庭院“亮”麗空間空中庭院開闊視界下層式庭院“亮”麗空間空中庭院開闊視界186分期開發(fā)

品牌先行分期開發(fā)

品牌先行187開發(fā)節(jié)奏2123分三期開發(fā)一三期產(chǎn)品類型：豪宅+新奢華別墅二期產(chǎn)品類型：新奢華別墅開發(fā)節(jié)奏2123分三期開發(fā)188品牌先行一期樣板打造：生態(tài)博覽館一期會所：強化健康運動主題，建立健康養(yǎng)生中心品牌先行一期樣板打造：生態(tài)博覽館189生態(tài)博覽館生態(tài)博覽館190生態(tài)博覽館生態(tài)博覽館191健康養(yǎng)生會所在原有會所進行提升建立一個康體維護中心,對業(yè)主提供健康咨詢、療養(yǎng)、身體維護為主的健康服務(wù)等不僅具有強化項目生態(tài)健康主題而且有實質(zhì)的健康意義對關(guān)注自身健康訴業(yè)主來講，有很大的吸引力功能建議：SPA水療、有氧健身房、小型康復中心等健康養(yǎng)生會所在原有會所進行提升192生活休閑會館建議一期運動以運動健康為主題，缺乏生活休閑類配套，就小區(qū)規(guī)模而言，一期會所3000平方米略顯不足，建議后期另建主題會所，強調(diào)項目第一居所的配套完善性。規(guī)劃以生活、休閑為主要功能：功能建議：法式西餐廳、中餐廳、音樂咖啡吧、雪茄吧等經(jīng)管建議：導入國際知名的品牌會所經(jīng)營公司生活休閑會館建議一期運動以運動健康為主題，缺乏生活休閑類配套193位置建議：放置在一期會所南部，構(gòu)建完整、氣派的高檔會館區(qū)域。健康養(yǎng)生會館生活休閑會館位置建議：放置在一期會所南部，構(gòu)建完整、氣派的高檔會館區(qū)域。194景觀和會所規(guī)劃的結(jié)合景觀和會所規(guī)劃的結(jié)合195某別墅項目概念與產(chǎn)品研究196財務(wù)測算驗證方案一方案二方案三經(jīng)濟指標容積率0.380.350.5建筑面積156956㎡144566㎡206523㎡產(chǎn)品構(gòu)成獨棟\雙拼\聯(lián)體獨棟\小獨棟獨棟\聯(lián)體項目總投資7.88億7.90億9.26億銷售收入18.40億20.16億20.93億土地增值稅3.84億4.65億3.36億財務(wù)指標利潤總額5.63億6.46億7.12億所得稅1.86億2.13億2.35億稅后利潤3.77億4.33億4.77億投資利潤率47.8%54.8%51.5%財務(wù)測算驗證方案一方案二方案三經(jīng)濟指標容積率0.380.35197策源簡介策為謀略源為系統(tǒng)策行天下致勝有源策源簡介策為謀略源198Since

1999ontheway2002——2005連續(xù)四年上海金橋獎獲得者2004年度上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌

2004、2005年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè)CCPE2005年度中國房地產(chǎn)十大營銷策劃機構(gòu)2004——2005年連續(xù)兩年CIHAF中國房地產(chǎn)營銷代理品牌TOP10resourceproperty一個快速成長而行事穩(wěn)健的企業(yè)