2012年長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告第一部分長(zhǎng)沙市商業(yè)現(xiàn)狀總體概述一、總體情況描述目前,長(zhǎng)沙市區(qū)基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黃興路、東二環(huán)線為商業(yè)軸,以五一廣場(chǎng)、火車站廣場(chǎng)、伍家?guī)X廣場(chǎng)、東塘-侯家塘為中心輻射的遍布整個(gè)市區(qū)的五條主線、六大商圈的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)格局。擁有20多座功能齊全、購(gòu)物環(huán)境良好的現(xiàn)代商貿(mào)大廈,擁有10多個(gè)大型批發(fā)交易市場(chǎng)。各種外來(lái)資本引入,市中心超高層和城市綜合體等大型商業(yè)體正在規(guī)劃籌建中,城市周邊新都市商業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì),全市形成了綜合市場(chǎng)與專業(yè)市場(chǎng)相結(jié)合,大小零售網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合的“多個(gè)中心、四面開花”商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系?？梢哉f(shuō),長(zhǎng)沙市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一路平穩(wěn)但亮點(diǎn)不足,同質(zhì)跟風(fēng)情況較為嚴(yán)重。從目前典型商業(yè)樓盤開發(fā)來(lái)看,開發(fā)較火熱的類型為主題型和專業(yè)型商業(yè),商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式存在這開放型和公園型這兩種發(fā)展模式,開發(fā)商開始重視對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的策劃,商業(yè)地產(chǎn)的一些先進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式也初見端倪。長(zhǎng)沙商鋪市場(chǎng)在2001年啟動(dòng)之后,“商鋪投資”如潮涌般的興起。2002年商鋪價(jià)格同比上漲達(dá)30%之多,2003年初在市場(chǎng)大勢(shì)調(diào)控之后,商鋪投資處于相對(duì)穩(wěn)定的階段。2004年長(zhǎng)沙商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)走高、租價(jià)分化、商業(yè)用地供應(yīng)不足的特征。2005年以后,由于國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求、外資進(jìn)入中國(guó)的需求和國(guó)內(nèi)其他投資者的需求等多方面的拉動(dòng),導(dǎo)致商鋪市場(chǎng)異?；钴S。進(jìn)入2009年,受到金融危機(jī)的影響,長(zhǎng)沙商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡現(xiàn)象,但長(zhǎng)沙商鋪價(jià)格在萎靡中也呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。2012年第一季度,長(zhǎng)沙商鋪的平均回報(bào)率維持在較高水平,平均回報(bào)率達(dá)到8%—10%之間,第二季度,新政一出臺(tái),商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)就好好地火了一把,2012年可以說(shuō)是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的大好時(shí)機(jī)。二、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃1.城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)著力打造長(zhǎng)沙市1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈,以長(zhǎng)沙市為核心,帶動(dòng)株洲、湘潭、岳陽(yáng)、益陽(yáng)、常德、婁底、衡陽(yáng)等周邊城市,在開放理念、資源整合方面以及優(yōu)惠政策配套等方面,用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思維進(jìn)一步調(diào)整、完善,形成全國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)中這一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體戰(zhàn)略,使之成為中南地區(qū)現(xiàn)代化商貿(mào)中心。長(zhǎng)株潭一體化的實(shí)施,極大地推動(dòng)了目前城市邊緣地帶商業(yè)的空間擴(kuò)張和成熟,在未來(lái)城際間交通及市政建設(shè)逐步升級(jí)完善的情況下,城市群的綜合效應(yīng)會(huì)逐步顯現(xiàn),長(zhǎng)沙市的商業(yè)輻射力將大大增加,外來(lái)人口的消費(fèi)必將推動(dòng)城市商業(yè)的發(fā)展提升。2.商業(yè)體系規(guī)劃長(zhǎng)沙市商業(yè)體系結(jié)構(gòu)為:1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心即:五一廣場(chǎng)商業(yè)中心;2個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心即星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心;10個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心即火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、撈霞商業(yè)中心、馬坡嶺商業(yè)中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心;30個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心;5個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)商業(yè)中心;5個(gè)一般鎮(zhèn)商業(yè)中心。第二部分長(zhǎng)沙市商圈調(diào)研與分析一、五一商圈(一商圈范圍以五一廣場(chǎng)為中心,東抵蔡鍔路、西達(dá)太平街、南起城南路、北至營(yíng)盤路,形狀呈長(zhǎng)方形,規(guī)劃控制面積達(dá)113公頃。代表性商業(yè)有解放西路酒吧一條街、黃興路步行街、民俗民食坡子街三條特色街。(二商圈現(xiàn)狀五一商圈號(hào)稱長(zhǎng)沙乃至湖南的第一商圈,屬于長(zhǎng)沙市級(jí)商業(yè)中心,是長(zhǎng)沙最核心、最繁華的商圈。注冊(cè)有6000余商家,日均客流量40萬(wàn)人次以上,年消費(fèi)額達(dá)20億元,是長(zhǎng)沙人流、物流、資金流、信息流的中心。憑借成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置,一直是各路商家必爭(zhēng)之地,平和堂、新世界百貨、春天百貨、王府井百貨、百聯(lián)東方廣場(chǎng)都聚集此地。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有:中天廣場(chǎng)、五一大道202、明城國(guó)際中心、同福大廈、金燁融府、印象天心。(三主要商業(yè)及配套主要商業(yè):新世界購(gòu)物中心、平和堂、王府井百貨、春天百貨、百聯(lián)東方廣場(chǎng)、蘇寧電器、國(guó)美電器、迪信通、萬(wàn)達(dá)沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、好又多超市、新大新商業(yè)廣場(chǎng)、黃興路步行街、金滿地地下商業(yè)街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一條街、中山路商業(yè)街。主要配套:餐飲:麥當(dāng)勞、肯德基、金牛角王中西餐廳、火宮殿、錦繡紅樓、不了鍋、楊裕興面館、黃春和面館、松花江餃子館、麻辣香鍋、花之林、桂林人、四喜餛飩、傣妹、辣阿婆、季季紅火鍋等。銀行:建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、中信銀行、招商銀行、交通銀行、興業(yè)銀行酒店:喜來(lái)登酒店、友誼賓館、萬(wàn)代大酒店、國(guó)貿(mào)大酒店、皇冠假日酒店、7天快捷酒店。娛樂(lè):金色年華KTV、溫莎KTV、鉆石錢柜KTV、星光燦爛、魅力四射。交通:旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202等。(四租售情況調(diào)查分析1、集中式商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營(yíng)品種營(yíng)運(yùn)方式春天百貨120006層商業(yè)百貨中檔女性服飾、日用百貨、家用電器聯(lián)營(yíng)萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)480004層商業(yè)綜合超市中高檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、電影城租賃王府井百貨7000012層商業(yè)百貨中高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營(yíng)平和堂500009層商業(yè)、商務(wù)百貨中高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營(yíng)百聯(lián)東方760008層商業(yè)百貨高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營(yíng)新世界購(gòu)物中心350008層商業(yè)百貨高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營(yíng)國(guó)美電器50002層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營(yíng)蘇寧電器75003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營(yíng)金滿地270001層商業(yè)地下步行街中低檔服裝、飾品租賃2、街鋪根據(jù)本次實(shí)地調(diào)查情況來(lái)看,五一商圈幾條主要街道臨街鋪面的租售情況如下:黃興南路步行街售價(jià)35000-60000元/m2,平均租金價(jià)格在500-1000元/m2?月,少量鋪面甚至超過(guò)1200元/m2?月,最高達(dá)到2000元/m2?月;解放西路街鋪20000-40000元/m2,平均租金價(jià)格在400-650元/m2?月;蔡鍔南路街鋪25000-40000元/m2,平均租金價(jià)格在350-750元/m2?月;中山路商業(yè)街鋪的租金價(jià)格相對(duì)較低,平均租金價(jià)格在200-350元/m2?月(大部分含稅費(fèi)。(五商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成五一路:寫字樓、影樓、百貨、美容、健身、餐飲;黃興南路和黃興中路:百貨、電器/通迅專業(yè)店、餐飲、娛樂(lè)、休閑;解放西路:酒吧一條街;坡子街:美食一條街。(六消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析五一商圈消費(fèi)群體以長(zhǎng)沙本地的中、青年人為主,少部分來(lái)源于外地旅游及周邊城市消費(fèi)者。因商業(yè)及其各項(xiàng)配套功能完善,完全是一站式服務(wù),所以是長(zhǎng)沙消費(fèi)能力最強(qiáng)的商圈。(七商圈前景對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言,地段是其命脈。地段的無(wú)可比擬性首先體現(xiàn)在其交通與生活配套設(shè)施上,而這些優(yōu)勢(shì)五一廣場(chǎng)商業(yè)中心幾乎全部具備。正是基于對(duì)五一廣場(chǎng)商業(yè)中心這一黃金口岸的認(rèn)同,眾多商家、開發(fā)商、投資者對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈,但因其商業(yè)及配套已基本趨于飽和,未來(lái)發(fā)展將以舊物業(yè)改造、升級(jí)換代為主。二、溁灣鎮(zhèn)商圈(一商圈范圍以楓林一路與麓山路交匯處為中心,向南輻射至湖南大學(xué),北至桐梓坡路湘雅醫(yī)院,東達(dá)瀟湘路,西抵金星路,是河西最為成熟的一個(gè)商圈。(二商圈現(xiàn)狀溁灣鎮(zhèn)屬于市級(jí)商業(yè)副中心,與五一商圈僅一江之隔,是岳麓區(qū)的經(jīng)濟(jì)商業(yè)核心。隨著市委、市政府、市人大、市政協(xié)的西遷,及大學(xué)城龐大的消費(fèi)基礎(chǔ),該商圈近年發(fā)展速度迅猛,匯聚了通程電器、通程百貨、新一佳超市、國(guó)美電器、蘇寧電器等一批零售巨頭。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有共和世家、建發(fā)?西山匯景、江岸景苑、麓山才苑、沁園春御院、陽(yáng)光100國(guó)際新城。(三商業(yè)及配套大型商業(yè):通程商業(yè)廣場(chǎng)、新一佳超市、國(guó)美電器、通程電器、指南針商業(yè)中心、岳麓大學(xué)城商貿(mào)中心、百信鞋業(yè)、蘇寧電器、步步高超市配套:連鎖餐飲:肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、不了鍋、四喜餛飩、蒸有味?華人、桂林人、楊裕興面館酒店:麓山賓館、楓林賓館、7天酒店、湖南鹽業(yè)賓館、瑪依拉大酒店銀行:中國(guó)銀行、農(nóng)村合作銀行、建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行、交通銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行交通:6、12、303、305、309、315、318、325、903等公交路線(四租售情況調(diào)查分析1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營(yíng)品種營(yíng)運(yùn)方式通程商業(yè)廣場(chǎng)660006層商業(yè)百貨中檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、電影院聯(lián)營(yíng)新一佳110001層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、小家電、文體自營(yíng)指南針商業(yè)中心160004層商業(yè)專業(yè)賣場(chǎng)中高檔時(shí)尚休閑服裝聯(lián)營(yíng)大學(xué)城商貿(mào)中心70002層住宅、商業(yè)專業(yè)賣場(chǎng)中檔電子、信息、文體、服裝自營(yíng)國(guó)美電器25003層商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營(yíng)通程電器30003層商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營(yíng)百信鞋業(yè)5001層商業(yè)鞋業(yè)專業(yè)店中檔鞋自營(yíng)步步高35001層商業(yè)、住宅超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、小家電、文體自營(yíng)蘇寧電器35003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營(yíng)2、街鋪楓林一路租金在200-400元/㎡?月不等;銀盆嶺路租金在200-350元/㎡?月不等;金星路租金在50-200元/㎡?月不等;麓山路租金在120-280元/㎡?月不等(五商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)基本齊全,大型百貨有通程商業(yè)廣場(chǎng),電器專賣城有國(guó)美、通程及蘇寧,專業(yè)賣場(chǎng)有大學(xué)城商貿(mào)中心和指南針商業(yè)中心,連鎖餐飲以服務(wù)河西大學(xué)城的中餐廳為主,娛樂(lè)休閑場(chǎng)所較多,上檔次的較少?？傮w來(lái)看業(yè)態(tài)以中檔為主,高檔消費(fèi)市場(chǎng)空白,這主要是由于該區(qū)域的消費(fèi)群體以學(xué)生為主,而且離五一商圈僅一江之隔。(六消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析河西有以中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)為代表的30多所高等院校和科研院所,在校大學(xué)生達(dá)16萬(wàn)人,各類科技人員10萬(wàn)余人,是全省最大的文化科教區(qū)。所以消費(fèi)群體主要為該區(qū)老師和學(xué)生為主,學(xué)生的購(gòu)買力較弱,以滿足生活基本需求為主。(七商圈前景溁灣商圈除通程商業(yè)廣場(chǎng)、新一佳超市、通程電器、國(guó)美電器、蘇寧電器、步步高有一定規(guī)模外,大多屬于獨(dú)立小門面經(jīng)營(yíng),目前規(guī)劃混亂、消費(fèi)能力偏低是制約其發(fā)展的主要因素。隨著河西先導(dǎo)區(qū)戰(zhàn)略思路的確定,河西將作為政府重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域,“三圈一帶一核心”的產(chǎn)業(yè)布局、“三縱四橫”七條快速路、地鐵2號(hào)線及5條過(guò)江隧道對(duì)接河?xùn)|,將為溁灣鎮(zhèn)這個(gè)市級(jí)副商業(yè)中心帶來(lái)具大的發(fā)展?jié)摿?溁灣商圈作為河西版圖唯一大商圈,相信很快將在眾多商圈中脫穎而出。三、火車站商圈(一商圈范圍以火車站為中心向北輻射至營(yíng)盤路,南到朝暉路,西至韶山路,東達(dá)萬(wàn)家麗路。(二商圈現(xiàn)狀火車站商業(yè)中心屬于典型的交通口岸物業(yè),交通便利、人潮洶涌,區(qū)域內(nèi)匯集了阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)、華海3C電腦城、百腦匯、國(guó)儲(chǔ)、QQ電腦城、曉園數(shù)碼攝影器材城、金蘋果服裝批發(fā)市場(chǎng)、國(guó)美電器、三湘南湖大市場(chǎng)、家潤(rùn)多千禧店、家潤(rùn)多朝陽(yáng)店、……電子信息、日雜百貨、餐飲酒店、服裝、娛樂(lè)休閑等各類行業(yè)遍布各處。其最主要的經(jīng)營(yíng)行業(yè)有IT電器、服飾、建材、超市四大類,其中IT賣場(chǎng)和建材市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)都有很大的知名度。但同時(shí)火車站人流很雜,商圈整體商業(yè)形象不佳,商家信譽(yù)較低,這些因素一直困擾著該商圈進(jìn)一步發(fā)展。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有湘域中央、凱通國(guó)際城、凱旋國(guó)際、越界、萬(wàn)象新天、左岸右岸、國(guó)儲(chǔ).城市天地。(三大型商業(yè)及配套大型商業(yè):阿波羅商場(chǎng)、家潤(rùn)多千禧店、家潤(rùn)多朝陽(yáng)店、家潤(rùn)多百貨、百腦匯、國(guó)儲(chǔ)電腦城、QQ電腦城、華海3C廣場(chǎng)、曉園數(shù)碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場(chǎng)、三湘南湖大市場(chǎng)、通程電器、國(guó)美蘇寧、金蘋果大市場(chǎng)、凱通服飾城、金芒果大市場(chǎng)。配套:連鎖餐飲:德克士、肯德基、麥當(dāng)勞、楊裕興面館、桂林人、玉樓東、秦皇食府酒店:紫東閣華天大酒店、三九楚云大酒店、華天之星、今朝大酒店、凱旋大酒店、泰成大酒店、藍(lán)天大酒店、民航大酒店、海程大酒店銀行:建設(shè)銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、長(zhǎng)沙商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行交通:1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交車經(jīng)過(guò),火車站是長(zhǎng)沙最大的公交停靠點(diǎn)(四租售情況分析1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營(yíng)品種營(yíng)運(yùn)方式友誼阿波羅550005層商業(yè)百貨中高檔服飾、化妝品、珠寶、床上用品、休閑娛樂(lè)聯(lián)營(yíng)三湘南湖大市場(chǎng)300005層商業(yè)家居、建材中高檔家居、建材、燈飾、汽配租賃家潤(rùn)多千禧店36003層商業(yè)、商務(wù)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、小家電自營(yíng)國(guó)美電器24002層商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營(yíng)國(guó)儲(chǔ)電腦城170006層商業(yè)、住宅IT專業(yè)店中檔IT類產(chǎn)品租賃QQ電腦城100005層商業(yè)、商務(wù)IT專業(yè)店中檔IT類產(chǎn)品租賃曉園數(shù)碼攝影城36003層商業(yè)攝影器材店中檔攝影器材類產(chǎn)品租賃金蘋果大市場(chǎng)100001層商業(yè)專業(yè)賣場(chǎng)中低檔服飾、鞋帽、化妝品租賃2、街鋪國(guó)儲(chǔ)電腦城租金分樓層在100-600元/㎡?月不等;QQ電腦城租金分樓層在100-500元/㎡?月不等;金蘋果大市場(chǎng)租金180-400元/㎡?月不等;凱通服飾廣場(chǎng)租金100-300元/㎡?月不等;車站北路租金200-450元/㎡?月不等;車站中路租金300-800元/㎡?月不等;(五商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成火車站商圈業(yè)態(tài)齊全,尤其以電子信息產(chǎn)品銷售為主,有7家大型IT專業(yè)賣場(chǎng):百腦匯、國(guó)儲(chǔ)電腦城、QQ電腦城、曉園數(shù)碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場(chǎng)、華海3C廣場(chǎng)。另外蘇寧、國(guó)美、通程電器、家潤(rùn)多家電超市也有大量IT產(chǎn)品銷售,已形成湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地,輻射面廣。另外還有長(zhǎng)沙最早的服裝鞋帽批發(fā)市場(chǎng)——長(zhǎng)沙市金蘋果大市場(chǎng)和湖南最大的建材家居市場(chǎng)——三湘大市場(chǎng)。(六消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析商圈中心區(qū)域人口總數(shù)接近35萬(wàn),分別為IT人士、寫字樓白領(lǐng)、企事業(yè)單位以及原有居民群,其中以IT人士為主。另外,外地旅客也占有相當(dāng)?shù)南M(fèi)比例,消費(fèi)能力參差不齊。(七商圈前景依托火車站的交通、人流優(yōu)勢(shì),火車站商業(yè)中心一直是長(zhǎng)沙商圈幸運(yùn)的領(lǐng)先者,是目前出入長(zhǎng)沙最主要的口岸之一,流動(dòng)人口多、素質(zhì)雜,因此該商圈的經(jīng)營(yíng)類別也相對(duì)比較復(fù)雜,“宰客”現(xiàn)象嚴(yán)重,本地消費(fèi)者在此購(gòu)物比較少。另外,武廣新城建好后,火車站的人流將分流一部分。但憑借IT賣場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)和建材市場(chǎng)的影響力,客源仍比較穩(wěn)定。如果該商圈能打造成為“誠(chéng)信商圈”,積極引進(jìn)品牌商家,火車站商圈后勁依然充足。四、東塘商圈(一商圈范圍地處勞動(dòng)路和韶山路交匯處,輻射范圍東至車站路,西至芙蓉路,南至新建路,北至城南東路。(二商圈現(xiàn)狀東塘商業(yè)中心是除五一商圈外,與火車站并重的商圈,目前東塘不僅擁有百年老店火宮殿,還有金色家族、友誼商城、百幸鞋城、通程電器、步步高生活超市、家潤(rùn)多赤崗店、大都市商業(yè)街、平和堂等,構(gòu)筑了東塘大商業(yè)格局,成為長(zhǎng)沙南部一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn),東塘商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)分布日趨成熟。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有建鴻達(dá)?華都、三重?星都心苑、長(zhǎng)城非常生活、云鼎公館、錦繡世紀(jì)、深國(guó)投商、東塘瑞府(在建、萬(wàn)博匯(在建。(三大型商業(yè)及配套大型商業(yè):金世紀(jì)商城、金色家族通程世界名品中心、友誼商城、平和堂、家潤(rùn)多兩家門店、新一佳、步步高、國(guó)美電器、通程電器、大都市商業(yè)街。配套:酒店:大華酒店、東方大酒店、神蜀大酒店、南楓酒店、華宇大酒店、天洋大酒店餐飲:肯德基、麥當(dāng)勞、金牛角中西餐廳、火宮殿、雙燕樓百年餛飩店、米蘿咖啡、上島咖啡、綠茵閣咖啡銀行:農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中國(guó)銀行交通:有2、7、145、602、601、703、314、137、123、601等公交車經(jīng)過(guò)。(四租售情況調(diào)查分析1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營(yíng)品種營(yíng)運(yùn)方式金色家族60006層商業(yè)百貨高檔服飾、飾品、化妝品、珠寶、名表、餐飲、美容院聯(lián)營(yíng)步步高170004層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、電器自營(yíng)大都市地下商業(yè)街190006個(gè)區(qū)商業(yè)地下步行街中檔飾品、服飾、娛樂(lè)休閑、電子游戲租賃通程電器80005層住宅、商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營(yíng)友誼商城250006層商業(yè)百貨中高檔珠寶、化妝品、服飾、家電、體育用品、廚具、床上用品聯(lián)營(yíng)平和堂6000010層商業(yè)、商務(wù)百貨中高檔珠寶、化妝品、服飾、家電、體育用品、廚具、床上用品聯(lián)營(yíng)2、街鋪韶山中路街鋪平均售價(jià)35000-60000元/m2之間,平均租金在100-600元/m2?月之間;韶山北路街鋪平均售價(jià)30000-55000元/m2,平均租金100-500元/m2?月之間;韶山南路街鋪平均售價(jià)30000-65000元/m2,平均租金150-400元/m2?月之間;勞動(dòng)西路街鋪平均售價(jià)20000-30000元/m2,平均租金100-400元/m2?月之間;大都市步行街街鋪平均售價(jià)15000-30000元/m2,平均租金100-300元/m2?月之間。(五商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成主要以百貨超市形態(tài)為主,餐飲娛樂(lè)為輔。各大連鎖百貨超市都已進(jìn)駐東塘,中西餐廳以及各類小吃店品種齊全,基本滿足消費(fèi)者的需求,但檔次上明顯低于五一商圈。(六消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析東塘商圈周邊分布有省人大、省水利廳、省國(guó)稅局、省話劇團(tuán)、省教育出版社以及湖南中醫(yī)院大學(xué)、稻田中學(xué)、雅禮中學(xué),消費(fèi)群體主要為行政單位工作人員和學(xué)生,注重品牌跟品質(zhì),消費(fèi)力較強(qiáng)。(七商圈前景交通便利是商業(yè)地產(chǎn)必備的要素,雖然東塘商業(yè)中心的商業(yè)格局已趨于完善,曙光路與車站路的桂花路的大規(guī)模拓改,推動(dòng)了東塘商圈的再度升級(jí)與擴(kuò)容,其商業(yè)規(guī)模與繁華程度將會(huì)直逼五一廣場(chǎng)商業(yè)中心。五、伍家?guī)X商圈(一商圈范圍芙蓉路與三一大道交匯處。輻射范圍東至車站路,西至湘江路,南至湘雅路,北至棲鳳路。(二商圈現(xiàn)狀伍家?guī)X商圈曾經(jīng)在比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)是長(zhǎng)沙商圈中的佼佼者,湘雅醫(yī)院、華夏大市場(chǎng)、開福寺旅游商貿(mào)、濱江文化園為伍家?guī)X聚集了大量人流,消費(fèi)指數(shù)比較高。但前幾年由于原普爾斯馬特、北斗星商貿(mào)城的關(guān)門,長(zhǎng)泰大廈的無(wú)人接手,伍家?guī)X商圈被稱為長(zhǎng)沙商圈中的“沒(méi)落貴族”。這兩年來(lái),天健?芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場(chǎng)、錦繡華天、四達(dá)?新時(shí)代廣場(chǎng)等樓盤的興建,給該商圈重新注入了新的活力。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目:天健?芙蓉盛世、濱江?君悅香邸、建發(fā)?湘江北尚、新時(shí)代廣場(chǎng)、伍家?guī)X生活廣場(chǎng)二期、建鴻達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、S0H0天都、北辰三角洲(在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(待建。(三大型商業(yè)及配套大型商業(yè):新一佳、泰陽(yáng)商城、新河家具城、伍家?guī)X機(jī)電市場(chǎng)、通程電器。配套:餐飲:秦皇食府、天怡食府、米蘿咖啡、咖啡之冀、活魚村食府、華悅食府、麥當(dāng)勞酒店:好來(lái)登大酒店、新聞大酒店、日晟大酒店、康橋大酒店、華悅大酒店娛樂(lè):諾亞方舟娛樂(lè)港、碧濤閣洗浴廣場(chǎng)銀行:工商銀行、長(zhǎng)沙商業(yè)銀行、中國(guó)銀行交通:111、142、116、143、368、406等公交車經(jīng)過(guò)(四租售情況調(diào)查分析1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營(yíng)品種營(yíng)運(yùn)方式泰陽(yáng)商城30002層商業(yè)超市、電器專業(yè)店低檔家電類產(chǎn)品、蔬果、糧油副食自營(yíng)新一佳104002層帶夾層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、家電自營(yíng)通程電器30003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品自營(yíng)新河家具城200002層商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)低檔家具、生鮮、鞋類、布藝租賃2、街鋪華夏路:街鋪平均售價(jià)15000-30000元/m2之間,平均租金在100-300元/m2?月之間;開福寺路:街鋪平均租金在100元/m2?月之間;伍家?guī)X生活廣場(chǎng):首層臨街商鋪25000元/㎡,內(nèi)街10000元/㎡;二層6000—8000元/㎡。(五商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成受波隆立交橋?qū)θ肆髯韪舻挠绊?業(yè)態(tài)不全。整體商業(yè)形象較差,檔次不高。維多利購(gòu)物中心(原北半星商廈、泰陽(yáng)商城由傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)營(yíng),但因受人流和橋體的影響,百貨功能已不復(fù)存在,現(xiàn)以檔次不高的批發(fā)和家電賣場(chǎng)為主。相對(duì)而言,新一佳超市、通程電器及附近的娛樂(lè)、餐飲相對(duì)較旺。(六消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析周邊原始居民跟寫字樓里的白領(lǐng)構(gòu)成伍家?guī)X商圈最主要的消費(fèi)群體,消費(fèi)力能力比較強(qiáng),但是由于波隆立交橋影響了商業(yè)的扎堆效應(yīng),所以目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍不濃。(七商圈前景伍家?guī)X商業(yè)中心作為北部的傳統(tǒng)商圈,其應(yīng)有的作用一直沒(méi)有得到完全發(fā)揮。隨著開福區(qū)政府重振伍家?guī)X商圈構(gòu)想的提出,開福區(qū)將集大力開發(fā)伍家?guī)X周邊新河三角洲,并將濱江文化公園和開福寺旅游商貿(mào)圈的建設(shè)納入整個(gè)伍家?guī)X大商圈。根據(jù)新規(guī)劃,新河三角洲將充分利用現(xiàn)有特點(diǎn)及周邊環(huán)境特色,形成“兩條綠化帶、三個(gè)綠化塊、三條區(qū)干道(一橫兩縱、三個(gè)功能區(qū)”的結(jié)構(gòu)模式。而開福寺附近將打造一個(gè)宗教旅游購(gòu)物中心,開福寺路拓展延伸到芙蓉路上,同時(shí)隨著芙蓉中路金融街概念的提出、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)落戶于此,伍家?guī)X商圈或?qū)⒅匦箩绕?。六、紅星商圈(一商圈范圍紅星商業(yè)中心以湘府路與韶山路交匯處為核心,向南輻射至汽車南站,北至新韶西路,東至洞井路,西達(dá)至芙蓉南路省政府。(二商圈現(xiàn)狀依托汽車南站、紅星大市場(chǎng)、紅星國(guó)際會(huì)展中心等人流、物流優(yōu)勢(shì),該區(qū)域飲食、住宿需求日益增大,但目前的生活配套設(shè)施還無(wú)法滿足當(dāng)前需求,該區(qū)域內(nèi)唯一稍具規(guī)模的步步高超市和通程電器。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有融程國(guó)際花園酒店、紅星?國(guó)際星城、高升經(jīng)典、標(biāo)志長(zhǎng)沙商務(wù)中心、德思勤商業(yè)廣場(chǎng)(在建、華盛世紀(jì)新城、奧林匹克花園、天城?泰祥苑、岳泰?理想城、恒大城。(三大型商業(yè)及配套大型商業(yè):井灣子家具城、紅星汽配城、天劍商場(chǎng)、紅星建材交易中心、湘府百貨、通程廣場(chǎng)、新一佳、步步高、紅星商業(yè)廣場(chǎng)、紅星美凱龍家具廣場(chǎng)配套:餐飲:肯德基、玉樓東、湘西部落、米蘿咖啡、左岸風(fēng)情中西餐廳酒店:華都酒店、延年商務(wù)酒店、豪布斯卡酒店、廣州白天鵝大酒店銀行:工商銀行、交通銀行、光大銀行交通:123、802、134、703、134、147、502、7等公交車經(jīng)過(guò)(四商鋪?zhàn)馐矍闆r1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營(yíng)品種營(yíng)運(yùn)方式步步高超市120001層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、電器自營(yíng)新一佳8000負(fù)1層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、電器自營(yíng)紅星美凱龍600004層商業(yè)家居專業(yè)店高檔家居租賃紅星服飾廣場(chǎng)30003層商業(yè)服飾賣場(chǎng)低檔服飾租賃2、商鋪:韶山路:街鋪平均租金在50元—200元/m2?月?月;湘府路:街鋪平均租金在35—150元/m2?月之間;湘府路與韶山路交匯處:街鋪平均租金在150-300元/m2?月。(五商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成紅星商圈是借農(nóng)博會(huì)之機(jī)而迅速崛起的南部商圈,商圈內(nèi)匯聚了多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),主要以家居建材、農(nóng)貿(mào)花卉、五金機(jī)械為主。毗鄰汽車南站,餐飲和酒店業(yè)較為發(fā)達(dá),但是多為一些檔次較低的餐館旅館。受區(qū)域整體市場(chǎng)消費(fèi)水平及消費(fèi)意識(shí)限制,商業(yè)氛圍暫不成熟,整體來(lái)說(shuō)該商圈業(yè)態(tài)單一,消費(fèi)檔次不高。(六消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析消費(fèi)群體以周邊居民與往來(lái)顧客為主,隨著長(zhǎng)株潭一體化的加快、省政府的南遷以及周邊各大高檔樓盤的開發(fā),未來(lái)的消費(fèi)潛力巨大。(七商圈前景良好的發(fā)展前景、絕對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的升值潛力毋庸置疑,紅星商業(yè)中心在未來(lái)長(zhǎng)株潭三市融城后,將激發(fā)其更大的潛力,作為將來(lái)財(cái)富與人氣齊聚的南長(zhǎng)沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈,重點(diǎn)將放在發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)。同時(shí),圭塘河旅游風(fēng)光帶建設(shè)進(jìn)程的加速,將促進(jìn)該區(qū)域不僅僅是未來(lái)的全省政治文化經(jīng)濟(jì)中心區(qū),也是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑于一體的休閑區(qū)?？梢?未來(lái)5-10年,將有近20萬(wàn)人陸續(xù)遷入該區(qū)域生活和工作。屆時(shí),一個(gè)商業(yè)繁榮、文化勃興、人氣齊聚的中央政務(wù)區(qū)將會(huì)在這片充滿活力的土地上迅速崛起。七、星沙商圈(一商圈范圍星沙商圈向南輻射至漓湘路,北至特立路,西達(dá)西輔道,東達(dá)金華路。(二商圈現(xiàn)狀1996年長(zhǎng)沙縣政府遷址星沙鎮(zhèn),2000年星沙成為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),憑借優(yōu)越的地理位置和政策扶持,星沙的發(fā)展一日千里。目前以形成汽車產(chǎn)業(yè)、商務(wù)區(qū)、教育、工業(yè)這四大產(chǎn)業(yè)區(qū),世界500強(qiáng)有13家在此落戶,三一重工、飛利浦、山河智能、浦沅機(jī)械、長(zhǎng)豐獵豹、北汽福田等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集聚于此,經(jīng)濟(jì)總量急劇增長(zhǎng)。在此基礎(chǔ)上,星沙的消費(fèi)能力亦呈拋物線上升趨勢(shì),星沙商業(yè)樂(lè)園、通程商業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花、新一佳,在這個(gè)僅僅只有24平方公里的土地上,星沙綻放出她獨(dú)特的魅力。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有開源鑫景、尚城、錦璨家園、幸福里、香檳小鎮(zhèn)、華潤(rùn)鳳凰城、尚都花園城、楚天家園。(三商業(yè)及配套大型商業(yè):通程商業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花超市、新一佳、步步高、蘇寧、通程電器、迪信通、星沙商業(yè)步行街配套:餐飲:肯德基、麥當(dāng)勞、大蓉和、玉樓東、老樹咖啡、上島咖啡、德克士、蒙娜麗莎中西餐廳酒店:華天之星、星期天酒店、天成酒店、明源酒店、紫鑫酒店、明珠國(guó)際大酒店、開元大酒店銀行:農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、光大銀行、招商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、長(zhǎng)沙商業(yè)銀行交通:501、127、701、703、126(四租售情況調(diào)查分析1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營(yíng)品種營(yíng)運(yùn)方式通程商業(yè)廣場(chǎng)420001層商業(yè)地下步行街中檔服飾、家居用品、化妝品、珠寶、小吃、酒吧租賃易初蓮花320003層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、家電、文體自營(yíng)新一佳50001層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、家電、文體自營(yíng)蘇寧25003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營(yíng)通程電器45001層商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營(yíng)步步高54002層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、小家電、文體自營(yíng)迪信通5001層商業(yè)手機(jī)專業(yè)店中檔手機(jī)自營(yíng)2、街鋪開元路商鋪?zhàn)饨?0-300元/㎡?月不等;天華中路商鋪?zhàn)饨?0-200元/㎡?月不等(五商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成超市有新一佳、步步高跟國(guó)際連鎖易初蓮花,專業(yè)電器賣場(chǎng)有蘇寧和通程,另外有兩個(gè)家居建材市場(chǎng),沒(méi)有綜合百貨類大賣場(chǎng),休閑娛樂(lè)以足浴為主,集中在天華路?？傮w來(lái)說(shuō)該商圈以滿足星城居民生活基本需求為主,缺乏大型百貨商場(chǎng),檔次中等偏低。(六消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析主要以星城居民為主,星沙目前城鎮(zhèn)人口為20萬(wàn)人,流動(dòng)人口15萬(wàn)人,星沙是全國(guó)百家強(qiáng)縣之一,消費(fèi)力較強(qiáng)。因?yàn)殡x長(zhǎng)沙市很近,購(gòu)買力強(qiáng)的消費(fèi)者選擇去長(zhǎng)沙購(gòu)物,所以暫沒(méi)有大型百貨商場(chǎng)。(七商圈前景良好的規(guī)劃、優(yōu)美的自然環(huán)境,便利的交通,星沙的商業(yè)地產(chǎn)有著不可替代的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。但也正因?yàn)槠渑c緊鄰長(zhǎng)沙市的特殊地理位置,缺乏中高檔現(xiàn)代百貨。星沙鎮(zhèn)作為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),長(zhǎng)沙城市的自然延伸帶,其已經(jīng)在扮演長(zhǎng)沙“第六區(qū)”的角色,未來(lái)會(huì)以引進(jìn)大型百貨店,以及一批頗具檔次的專賣店、專業(yè)店為主,并適度發(fā)展餐飲住宿、文化娛樂(lè)、超市等網(wǎng)點(diǎn),完善居民日常生活服務(wù)設(shè)施,形成與長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和星沙鎮(zhèn)綜合性新城相協(xié)調(diào)、配套齊全、功能完備的現(xiàn)代都市商業(yè)中心。八、望城坡商圈(一商圈介紹望城坡商圈地處長(zhǎng)沙行政中心、大學(xué)城教育中心、麓谷高新區(qū)、岳麓山文化旅游區(qū)、長(zhǎng)沙西站交通樞紐等五大中心的核心地。該商圈已建起了郁金香家居裝飾建材廣場(chǎng)、廣大環(huán)球家具超市、湘浙小商品城、河西布匹市場(chǎng)、摩托車配件市場(chǎng)等各種專業(yè)市場(chǎng),以及雙鶴藥業(yè)為龍頭的銷售總額超過(guò)30億元的現(xiàn)代醫(yī)藥物流配送基地。(二商圈前景由于長(zhǎng)沙西站的獨(dú)特地理位置,望城坡成了長(zhǎng)沙西站旁的的交通通衢之地。目前望城坡已經(jīng)成了集長(zhǎng)沙西大門二環(huán)、高速、國(guó)道、橋、公交、港口6位一體,交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)的地段,內(nèi)聯(lián)長(zhǎng)沙城區(qū),直達(dá)火車站和各主要街道,外系寧鄉(xiāng)、常德、株州、湘潭、益陽(yáng)、張家界等60個(gè)市縣,交通的發(fā)達(dá)為其注入了發(fā)展活力。九、觀沙嶺商圈(一商圈介紹隨著市政府西遷,市府周邊地區(qū)逐漸形成了一個(gè)新興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)帶,也為觀沙嶺商圈帶來(lái)了眾多的發(fā)展商機(jī)。依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭,重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、會(huì)展、商貿(mào)餐飲和高檔房產(chǎn)等行業(yè),構(gòu)建岳麓新城樓宇經(jīng)濟(jì)核心發(fā)展區(qū)。該商圈已匯集了新一佳超市、沃爾瑪超市、安居樂(lè)園建材超市、茉莉花大酒店、時(shí)代帝景大酒店,各大樓盤有濱江?金座、盛大?澤西城、郡原廣場(chǎng)、湘騰城市廣場(chǎng)、美林銀谷、蔚藍(lán)海岸、鈺龍?zhí)煜?、北京御園。(二商圈前景隨著岳麓新城規(guī)劃構(gòu)架的進(jìn)一步落實(shí)和完善,由于便利的交通、各項(xiàng)地產(chǎn)優(yōu)惠措施,使得區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)越來(lái)越火熱。逐漸形成了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)極,帶來(lái)了眾多的發(fā)展商機(jī)。在吸引了房地產(chǎn)開發(fā)公司的同時(shí),也吸引了大量置業(yè)者,人流迅速增多也為該區(qū)域的消費(fèi)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)觀沙嶺商業(yè)中心未來(lái)將依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭,重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、會(huì)展、商貿(mào)餐飲和高檔房產(chǎn)等行業(yè),建設(shè)商務(wù)樓宇,發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”,構(gòu)建岳麓新城樓宇經(jīng)濟(jì)核心發(fā)展區(qū)。十、馬坡嶺商圈(一商圈介紹馬坡嶺商業(yè)中心位于芙蓉區(qū)東部隆平高科技園內(nèi),與長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)共同組成長(zhǎng)沙市的副中心城市—星馬新城。該商圈僅有一個(gè)小型農(nóng)貿(mào)市滿足周邊市民的生活需求,未形成上規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng),商業(yè)氛圍不濃,很顯然,目前該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)還未受到廣泛關(guān)注。(二商圈前景根據(jù)長(zhǎng)沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃,未來(lái)該區(qū)域?qū)⒔ㄆ鹨蛔f(wàn)平米以上的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)以及服務(wù)于該區(qū)域的生鮮超市,并繼續(xù)發(fā)展科技市場(chǎng),完善購(gòu)物、餐飲、休閑、生活服務(wù)等配套服務(wù)設(shè)施,構(gòu)建以服務(wù)于長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市為主要對(duì)象的區(qū)域性商業(yè)中心。十一、黎托商圈(一商圈介紹黎托商圈位于雨花區(qū)東部,緊依瀏陽(yáng)河,是長(zhǎng)沙市即將崛起的新商圈和正在建設(shè)的東大門。16平方公里的區(qū)域內(nèi)匯集了武廣高鐵長(zhǎng)沙客運(yùn)站、長(zhǎng)株潭汽車總站、城市地鐵黎托站等交通站點(diǎn),投入運(yùn)營(yíng)后預(yù)計(jì)日均人流將達(dá)10萬(wàn)人次以上,將構(gòu)建省會(huì)長(zhǎng)沙市現(xiàn)代交通樞紐和新型商業(yè)中心。商圈內(nèi)現(xiàn)有美國(guó)卡爾森酒店集團(tuán)、體育新城、喜來(lái)登運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)、綠城桂花城、湘誠(chéng)陽(yáng)光100國(guó)際新城、中港珠寶旅游城等項(xiàng)目簽約入駐。黎托商圈有可開發(fā)用地7800畝,按照城市規(guī)劃要求,開發(fā)建設(shè)武廣新客站核心區(qū)、瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶、潭陽(yáng)濱江樂(lè)園等重點(diǎn)項(xiàng)目。形成以現(xiàn)代交通樞紐為核心的新的城市副中心。(二商圈前景黎托商業(yè)中心將以武廣高建鐵路黎托客運(yùn)站的建設(shè)為契機(jī),建設(shè)完善配套商業(yè)設(shè)施,各項(xiàng)交通設(shè)施投入運(yùn)行后,預(yù)計(jì)該區(qū)域日客流量將達(dá)10萬(wàn)人次,旺盛的人流、物流需要完善的商業(yè)設(shè)施配套,占地5000畝的黎托商業(yè)中心將是未來(lái)該區(qū)域新型現(xiàn)代商業(yè)的重要載體。十二、大托商圈(一商圈介紹大托商業(yè)中心目前在商業(yè)上還處于規(guī)劃布局階段,交通網(wǎng)絡(luò)已開始打造,比利華山、格蘭小鎮(zhèn)、橘郡?米哈斯、保利閬峰云墅等樓盤聚集此處,歐州城、中信新城的商業(yè)部分也正在銷售中。(二商圈前景依托長(zhǎng)株潭三市經(jīng)濟(jì)一體化和大托機(jī)場(chǎng)口的區(qū)位優(yōu)勢(shì),以及以中信新城購(gòu)物中心為代表的商家落戶于此,結(jié)合天心生態(tài)新城的建設(shè),逐步發(fā)展形成了一個(gè)新的區(qū)域商業(yè)中心。省政府、天心區(qū)政府南遷,“三館一中心”(省科技館、省地質(zhì)博物館、省群藝館、省青少年活動(dòng)中心四大省級(jí)配套正式動(dòng)工,昭示著長(zhǎng)株潭融城進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性高速發(fā)展階段。地鐵一號(hào)線也將連接大托商圈,這些都為她的發(fā)展帶來(lái)更大的契機(jī)。十三、撈霞商圈(一商圈介紹開福區(qū)屬于老城區(qū),為了甩掉“北丐”的帽子,近年來(lái)該去積極改造舊區(qū),拓展新區(qū),加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套的建設(shè)。其中以開福區(qū)政府北移、長(zhǎng)石鐵路霞凝站通車和霞凝港啟航為契機(jī),金霞苑、江臨天下、世紀(jì)春天、雙灣國(guó)際、湘江世紀(jì)城等十幾個(gè)樓盤相繼建成,珠江花城、萬(wàn)國(guó)城、萬(wàn)科城等外來(lái)大盤先后落戶,共同構(gòu)成了撈霞板塊。而區(qū)域內(nèi)的順天?黃金海岸等帶商業(yè)的項(xiàng)目,受到了市場(chǎng)的熱捧。(二商圈前景金霞商業(yè)中心位于開福區(qū)霞凝新港城內(nèi),是開福區(qū)現(xiàn)代新城,也是長(zhǎng)沙市未來(lái)發(fā)展重心。其主要功能是服務(wù)于依托霞凝新港和長(zhǎng)沙火車貨運(yùn)北站為中心的物流園,以及青竹湖外商城工業(yè)小區(qū)和大明工業(yè)園,輻射范圍包括長(zhǎng)沙縣和望城縣廣大區(qū)域。撈霞商業(yè)中心將成為水陸聯(lián)運(yùn)中心,并適當(dāng)發(fā)展居住和商業(yè)貿(mào)易的綜合性物流中心,打造中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化物流中心。正在加速的新型工業(yè)化進(jìn)程為該物流中心帶來(lái)了良好機(jī)遇。第三部分2012年長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)供銷情況分析一、各區(qū)域2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表1、南城2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表樓盤名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模價(jià)格(萬(wàn)元/㎡銷售動(dòng)態(tài)/備注所處商圈中信新城住宅、商業(yè)2層共25000㎡0.82-3.4共16席,還余11席,銷售率為90%大托商圈標(biāo)志商務(wù)中心住宅、寫字樓3層共15000㎡2.0—3.5二、三層整體出租,約50%空置,一層租售率達(dá)80%紅星商圈紅星·國(guó)際新城住宅、商業(yè)4層共30000㎡整體招商已入駐通程電器紅星商圈奧林匹克花園住宅、商業(yè)1-2層共20000㎡1.53-2.31-2層外街商鋪在售,后期20萬(wàn)㎡商業(yè)體正在規(guī)劃中紅星商圈德思勤商業(yè)廣場(chǎng)住宅、商業(yè)約10萬(wàn)㎡待定籌建中紅星商圈岳泰理想城住宅、商業(yè)30000㎡2.0-2.7450米沿街商業(yè)街在售紅星商圈湘府9號(hào)住宅、商業(yè)3層共5500㎡1.0-3.21層分割出售,2、3層整體出售,基本售罄紅星商圈恒大城住宅、商業(yè)15000㎡待定國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街,暫未對(duì)外銷售紅星商圈萬(wàn)樹丹堤住宅、商業(yè)2層共6000㎡1.7-2.0一層共18套,銷售量為12套紅星商圈金領(lǐng)家族住宅、商業(yè)4層共14000㎡—4層商業(yè)整體租售給了紅星井灣子家居廣場(chǎng)紅星商圈萬(wàn)科金域華府住宅、商業(yè)10000㎡待定國(guó)際風(fēng)尚商業(yè)街,暫未推售紅星商圈山水城市風(fēng)景住宅、商業(yè)6000㎡1.034-170㎡商鋪在售紅星商圈長(zhǎng)沙歐洲城住宅、商業(yè)16000㎡1.8在售大托商圈亞商國(guó)際住宅、商業(yè)4層共11600㎡0.7-3.8目前正在招商中,外街銷售情況較好東塘商圈上海城住宅、商業(yè)1-2層共6000㎡2.0-3.5臨近韶山路商鋪已售60%東塘商圈長(zhǎng)城非常生活住宅、商業(yè)4層共4000㎡0.5-2.0目前整體招租東塘商圈云鼎公館住宅、商業(yè)9000㎡0.7-1.71-2層基本銷售完畢,3-4樓整體出售東塘商圈星都心住宅、商業(yè)10000㎡0.7-2.5銷售情況一般東塘商圈茂華國(guó)際湘住宅、商業(yè)20000㎡1.5名品街對(duì)外租售中黎托商圈星城映象住宅、商業(yè)3000㎡1.5僅余5個(gè)鋪面黎托商圈融科檀香山住宅、商業(yè)3000㎡2.030-80㎡的內(nèi)街商鋪在售黎托商圈盛世華章住宅、商業(yè)9600㎡1.4-1.8還余8席未售黎托商圈綠城·桂花城住宅、商業(yè)2層共18000㎡0.8-1.6在售黎托商圈2、市中心2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表樓盤名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模價(jià)格(萬(wàn)元/㎡銷售動(dòng)態(tài)/備注所處商圈君臨國(guó)際住宅、商業(yè)6層共8000㎡整體招商目前還在招商中五一商圈印象天心住宅、商業(yè)2層共8000㎡2.3-3.51層還余3個(gè),2層有大量門面剩余五一商圈少帥府住宅、商業(yè)1層約10000㎡待定暫未啟動(dòng)招商五一商圈摩天大廈住宅、商業(yè)4層共20000㎡4.0對(duì)外招商中五一商圈明城國(guó)際住宅、商業(yè)3層12000㎡待定暫未對(duì)外銷售五一商圈金燁融府住宅、商業(yè)1層共2000㎡4.0-5.0在售中五一商圈凱通國(guó)際城住宅、商業(yè)40000㎡3.011-119㎡產(chǎn)權(quán)式商鋪在售,2萬(wàn)抵3萬(wàn)特惠火車站商圈融圣國(guó)際住宅、商業(yè)1層約6000㎡3.5還余40%商鋪在租售中火車站商圈星典時(shí)代住宅、商業(yè)1層約8000㎡2.0-3.0在售中火車站商圈左岸右岸住宅、商業(yè)3層共3500㎡2.3-3.5在售中火車站商圈湘域中央住宅、商業(yè)1層共2000㎡均價(jià)50000/㎡引進(jìn)超市、煙酒店、黃金買賣,目前基本售罄火車站商圈建鴻達(dá)·現(xiàn)代華都住宅、商業(yè)6層約20000㎡整體招商1到3層引進(jìn)國(guó)美電器東塘商圈三重·星都心苑住宅、商業(yè)1層約8000㎡1.3—2.5還余10余席在售東塘商圈長(zhǎng)城·非常生活住宅、商業(yè)4層約10000㎡3.0已售,正在招商中東塘商圈泊富國(guó)際住宅、商業(yè)、商務(wù)約20萬(wàn)㎡待定籌建中五一商圈北辰三角洲商業(yè)城市綜合體約50萬(wàn)㎡待定籌建中五一商圈3、河西2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表樓盤名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模價(jià)格(萬(wàn)元/㎡銷售動(dòng)態(tài)/備注所處商圈共和世家住宅、商業(yè)1層共5000㎡1.0-2.5僅余10席溁灣鎮(zhèn)曙光泊岸住宅、商業(yè)共1000㎡2.0目前還剩2席溁灣鎮(zhèn)景秀江山住宅、商業(yè)共6000㎡1.5200—300㎡中大型商鋪在售溁灣鎮(zhèn)建發(fā)·西山匯景住宅、商業(yè)1層共6000㎡1.3還剩3席溁灣鎮(zhèn)北京御園住宅、商業(yè)10000㎡1.0還在規(guī)劃中觀沙嶺恒大華府住宅、商業(yè)20000㎡整體招商只租不售,租金約50—100元/㎡.月觀沙嶺麓谷坐標(biāo)住宅、商業(yè)10000㎡0.7-1.0銷售情況一般觀沙嶺湘騰城市廣場(chǎng)住宅、商業(yè)48000㎡待定為商業(yè)、居住綜合體,目前住宅還未開盤觀沙嶺金麓國(guó)際住宅、商業(yè)2層共6000㎡1.2-2.0目前商鋪正在熱售中觀沙嶺陽(yáng)光100國(guó)際新城住宅、商業(yè)1-2層約10000㎡0.8-2.0黃鶴路門面銷售率達(dá)90%,其他地段為50%左右溁灣鎮(zhèn)4、東城(含星沙2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表樓盤名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模價(jià)格(萬(wàn)元/㎡銷售動(dòng)態(tài)/備注所處商圈早安星城住宅、商業(yè)1層約6000㎡0.9—1.2在售,部分已經(jīng)營(yíng)馬坡嶺商圈嘉宇·盛世華章住宅、商業(yè)1層2.0在售黎托商圈上東辛克萊頓住宅、商業(yè)3層共9000㎡1.0-2.0暫未對(duì)外銷售火車站商圈萬(wàn)象新天住宅、商業(yè)1層400米商業(yè)街2.5-4.0在售火車站商圈西子花苑住宅、商業(yè)1層約9000㎡1.7-3.0在售火車站商圈上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)三期住宅、商業(yè)、商務(wù)150000㎡1.0-4.5在售火車站商圈榮鑫家園住宅、商業(yè)3層共2500㎡1.0在售星沙商圈尚都花園城住宅、商業(yè)2層300米商業(yè)街1.2暫未銷售星沙商圈香檳小鎮(zhèn)住宅、商業(yè)2層200米商業(yè)街1.0基本售罄,目前在經(jīng)營(yíng)中星沙商圈錦璨家園住宅、商業(yè)1層4800㎡0.68-1.5在售,還剩12席星沙商圈5、北城2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表樓盤名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模價(jià)格(萬(wàn)元/㎡銷售動(dòng)態(tài)/備注所處商圈湘江北尚住宅、商業(yè)1層約6000㎡1.5招商中伍家?guī)X商圈伍家?guī)X生活廣場(chǎng)住宅、商業(yè)2層共4000㎡1.5-3.0已經(jīng)營(yíng)伍家?guī)X商圈通華·SOHO天都住宅、商業(yè)4層共17000㎡3.0-4.0目前還余4席鋪面伍家?guī)X商圈第一灣住宅、商業(yè)1.1萬(wàn)㎡待定暫未銷售伍家?guī)X商圈天健·芙蓉盛世住宅、商業(yè)4層共16000㎡1.7-2.4目前還余20套左右伍家?guī)X商圈君悅香邸住宅、商業(yè)2層約8000㎡1.9在售伍家?guī)X商圈藏瓏住宅、商業(yè)1層約10000㎡1.0在售月湖長(zhǎng)大臥珀住宅、商業(yè)1層約6000㎡1.0在售,情況一般月湖恒大雅苑住宅、商業(yè)20000㎡商業(yè)街待定暫未銷售月湖二、小結(jié)1、整體供應(yīng)分析從以上列表中的數(shù)據(jù)來(lái)看,目前,長(zhǎng)沙商鋪?zhàn)馐勖娣e總量約為800萬(wàn)㎡,這是由于大量開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)板塊,致使長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積增量巨大,其中市中心的供應(yīng)量最大,其次是南城。2、整體需求分析從以上2008年后開盤的項(xiàng)目商鋪的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看,2008年—2012年7月,長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)銷售面積達(dá)600萬(wàn)㎡左右,中央的多次宏觀調(diào)控,使得房地產(chǎn)投資從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn),市場(chǎng)需求增長(zhǎng)快速,2012年上半年需求旺盛的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)就充分證明了這一點(diǎn)。3、價(jià)格分析目前,長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商鋪整體均價(jià)在3萬(wàn)\㎡左右,商鋪價(jià)格漲幅同比達(dá)30%,投資回報(bào)率已上升到8%左右。4、供求關(guān)系預(yù)判預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi),郊區(qū)中等規(guī)模以上的商業(yè)(如社區(qū)購(gòu)物中心將有所發(fā)展,尤其是在住宅物業(yè)發(fā)展明顯的城南與城西,現(xiàn)象更加明顯;此外,市中心的商圈逐步向外圍擴(kuò)張,這對(duì)周邊城區(qū)及外省客戶吸納能力加強(qiáng);從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系將基本保持平衡。第四部分、長(zhǎng)沙市典型商業(yè)個(gè)案分析一、橙子街區(qū)1、基本情況項(xiàng)目地址(位置韶山南路與香樟路交匯處的東北角所屬商圈東塘三級(jí)輻射內(nèi),臨近高校、批發(fā)市場(chǎng),有學(xué)生、批發(fā)生意人的消費(fèi)支持。商場(chǎng)性質(zhì)街區(qū)商業(yè)開盤時(shí)間2005年10月7日商業(yè)建筑面積(㎡25880㎡商鋪售賣性質(zhì)實(shí)物商鋪個(gè)鋪面積(㎡50~70進(jìn)駐商家肯德基、步步高超市、橙子時(shí)尚酒店、米蘿咖啡商鋪結(jié)構(gòu)(面寬、進(jìn)深、高(面寬4.25×(進(jìn)深8×(高5.5返租不返租,可接受代理招商,有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理公司廣告訴求長(zhǎng)沙首個(gè)院落式商業(yè)街區(qū)售價(jià)臨街23000萬(wàn)/㎡,內(nèi)街15000萬(wàn)/㎡銷售率100%2、個(gè)案借鑒與啟示(1周邊已經(jīng)有較好的消費(fèi)群體,主要為在校學(xué)生,商業(yè)氛圍成熟;(2產(chǎn)品理念和廣告包裝新穎,對(duì)消費(fèi)者形成較大的沖擊;(3韶山南路區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值正在提升。二、指南針商業(yè)中心1、基本情況項(xiàng)目地址(位置榮灣鎮(zhèn)楓林一路81號(hào)所屬商圈榮灣鎮(zhèn)商圈,臨近汽車西站、大學(xué)城,有學(xué)生、批發(fā)生意人、旅游客的消費(fèi)支持。商場(chǎng)性質(zhì)專業(yè)賣場(chǎng)開盤時(shí)間2009年7月1日商業(yè)建筑面積(㎡16000㎡商鋪售賣性質(zhì)實(shí)物商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)出售個(gè)鋪面積(㎡5~40進(jìn)駐商家休閑、運(yùn)動(dòng)類品牌服飾商家商鋪結(jié)構(gòu)(面寬、進(jìn)深、高共三層、半圓形結(jié)構(gòu)返租已投資商品經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式,投資3萬(wàn)起,5—10年期限,最高分紅可達(dá)117%,統(tǒng)一招商管理。售價(jià)1層售3萬(wàn)/㎡,2層2萬(wàn)/㎡,3層8000/㎡廣告訴求打造全省最大的專業(yè)型時(shí)尚休閑廣場(chǎng)。銷售率80%2、個(gè)案啟示和借鑒(1河西最大地鐵站—“溁灣鎮(zhèn)站”門口,屬于地鐵商業(yè)黃金區(qū)域;(2獨(dú)特的銷售方式:只售5\10年經(jīng)營(yíng)權(quán),最低投資門檻為3萬(wàn)元,銷售面廣;(3定位準(zhǔn)確:目前河西還沒(méi)有一家像樣的服裝專賣市場(chǎng),項(xiàng)目搶占了市場(chǎng)空白點(diǎn)。三、黃興路步行街1、基本情況項(xiàng)目地址(位置長(zhǎng)沙市黃興南路所屬商圈五一商圈商場(chǎng)性質(zhì)商業(yè)街開盤時(shí)間2004年12月商業(yè)建筑面積(㎡4層共25萬(wàn)商鋪售賣性質(zhì)直接銷售個(gè)鋪面積(㎡10-300進(jìn)駐商家中檔服飾、特色餐飲類、電玩娛樂(lè)類商鋪結(jié)構(gòu)(面寬、進(jìn)深、高全長(zhǎng)838米,街面寬23-26米返租不返租,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理廣告訴求三湘第一街售價(jià)8000—12000元/㎡(2004年銷售率95%2、個(gè)案啟示和借鑒(1近30米的街寬,A-F區(qū)各有1-2個(gè)通道與外街相連,6個(gè)區(qū)共有11個(gè)通道,方便消費(fèi)者內(nèi)外街選購(gòu);(2設(shè)計(jì)科學(xué),業(yè)態(tài)多樣化,步行街起始南北兩端分別設(shè)有萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)及好又多超市,中間設(shè)有黃興廣場(chǎng);(3商鋪面積分割合理:外街東側(cè)底商單體面積較大,大多在200㎡以上,主要作為品牌商家的形象店或旗艦店。內(nèi)街底商單體營(yíng)業(yè)面積在12-30㎡之間。分布在二層及以上樓層的餐飲店、電器通訊店、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所因其業(yè)態(tài)需求不同,分割的面積跨度較大,分割合理;(4街區(qū)配套設(shè)施:外街多處設(shè)有飲食、休息區(qū),并建造雕像、假山等景觀,配有休閑長(zhǎng)椅、飲料投幣自動(dòng)售賣機(jī)、公用IC卡電話、垃圾桶;西側(cè)1-2層設(shè)置飲食、休息區(qū)和洗手間。(一金滿地地下商業(yè)街金滿地商業(yè)街自2003年開街至今已有近五年的發(fā)展歷史。作為長(zhǎng)沙市最早的地下大型商業(yè)街,當(dāng)時(shí)整個(gè)湖南省尚無(wú)可以借鑒的成功模式,金滿地一直是“摸著石頭過(guò)河”,操作過(guò)多種運(yùn)營(yíng)模式,經(jīng)過(guò)幾次洗牌,到如今已經(jīng)漸漸形成一套自己的成功模式,經(jīng)營(yíng)狀況日益好轉(zhuǎn),開始有了起色,漸漸成為人們耳熟能詳?shù)牡叵律虡I(yè)街的代表。例如,金滿地D區(qū)“紅色戀人”原來(lái)整區(qū)規(guī)劃為超市,由開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng),但操作不成功,后來(lái)全部分割成小面積產(chǎn)權(quán)商鋪,由開發(fā)商招商部負(fù)責(zé)招商,返租給業(yè)主,這樣就將整層的風(fēng)險(xiǎn)分散給各個(gè)小商戶。各個(gè)小商戶良莠不齊,有的經(jīng)營(yíng)狀況好,有的經(jīng)營(yíng)狀況不成功,后又經(jīng)過(guò)幾次調(diào)整,整體經(jīng)營(yíng)狀況才有起色。D區(qū)去年4月份開業(yè),而招商進(jìn)行了一年,到去年底招了一半。今年5月,E、F區(qū)進(jìn)行招商,在招商會(huì)上,有部分知名品牌紛紛簽約加盟。至今,各個(gè)鋪面基本招商到位,運(yùn)營(yíng)狀況良好。金滿地商業(yè)街銷售租賃情況:金滿地商業(yè)街是人防工程,全長(zhǎng)609米?？偨ㄖ娣e27000平方米。分為6個(gè)街區(qū),A區(qū)美女地圖,B區(qū)波波家族,C區(qū)西部牛仔,D區(qū)紅色戀人,E區(qū)浪漫地帶,F區(qū)終極英雄。共計(jì)一千多個(gè)門面,面積8-20平方米左右。售價(jià)5萬(wàn)多—10萬(wàn)多每平方米,均價(jià)3萬(wàn)5—3萬(wàn)6左右每平方米。分?jǐn)?0%,共計(jì)28個(gè)出入口。層高除C區(qū)下段7.2米外其它區(qū)為4米。與客戶簽訂承租協(xié)議,租出去才給租金。第一年返300多—400多每平方米,第二年開始租多少返多少。各區(qū)現(xiàn)行租賃單價(jià)及收費(fèi)情況:A區(qū)800元/平方米,B區(qū)750元/平方米,C區(qū)600元/平方米,D區(qū)500元/平方米,E區(qū)250元/平方米,F區(qū)210/平方米,物業(yè)管理費(fèi)24元/平方米/月,廣告發(fā)展基金2元/平方米/月,公用能源分?jǐn)傎M(fèi)按實(shí)際消耗按面積計(jì)算分?jǐn)?。電費(fèi)自購(gòu),工商,稅費(fèi)另行收取。訂合同時(shí)首次繳納三個(gè)月租金,以后按合同約定繳納,繳納三個(gè)月的租金做押金(面積大于20平方米的鋪面此兩項(xiàng)可為2個(gè)月。D區(qū)簽合同時(shí)一次性繳納一年租金,押金為2個(gè)月租金,可免租金一年的優(yōu)惠(即繳一年租金可做兩年。物業(yè)管理費(fèi),廣告發(fā)展基金與租金同步繳納。公用能源分?jǐn)傎M(fèi)于次月15日后按計(jì)算分?jǐn)倲?shù)繳納。入場(chǎng)費(fèi)合計(jì)每鋪收費(fèi)675元,裝修押金400元/鋪,裝修工人出入證押金5元/人,門鎖押金100元/鎖,電卡押金20元/卡,這四項(xiàng)共計(jì)525元可退。消防培訓(xùn)費(fèi)100元/戶,裝修垃圾處理費(fèi)50元/鋪不可退。產(chǎn)權(quán)40年?，F(xiàn)金滿地還有4個(gè)鋪面,面積都在30平方米左右。是今年五月中旬才打廣告推廣的,當(dāng)月就租了30多個(gè),上個(gè)月租了90個(gè),本月租了80多。2003年開業(yè)時(shí)A、B、C的出租率達(dá)到了100%,但其它區(qū)租出去的很少,當(dāng)時(shí)還聯(lián)合ETV搞了創(chuàng)業(yè)90天的活動(dòng),但收效不大。在媒體宣傳上,金滿地商業(yè)街進(jìn)行了大量的資金投入,集合了長(zhǎng)沙市的大部分媒體進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳,如“湖南經(jīng)濟(jì)電視臺(tái)”、“湖南生活頻道”、“湖南都市頻道”、“長(zhǎng)沙新聞?lì)l道”、“長(zhǎng)沙晚報(bào)”、“瀟湘晨報(bào)”、“三湘都市報(bào)”、“當(dāng)代商報(bào)”等,力爭(zhēng)打其打造成長(zhǎng)沙的商業(yè)先鋒。金滿地的不足有以下幾點(diǎn):1、功能劃分不明確,產(chǎn)品形態(tài)單一重復(fù),造成顧客逛了前面幾個(gè)區(qū)就沒(méi)興趣沒(méi)必要逛后面了,后幾區(qū)的生意不如前面。2、指路標(biāo)識(shí)不顯眼,不清楚,顧客分不清方向,找不到地方。3管理混亂,開關(guān)店時(shí)間不一,沒(méi)有統(tǒng)一性。4、路面商業(yè)氛圍不濃,人流量不大,和五一商圈脫節(jié)。現(xiàn)有幾項(xiàng)調(diào)整:1、營(yíng)業(yè)時(shí)間從原來(lái)的9點(diǎn)至21點(diǎn)半改到10點(diǎn)半到23點(diǎn),這是根據(jù)夏季季節(jié)特點(diǎn)而作的調(diào)整。2、取消D區(qū)的超市,把D區(qū)的小吃街搬到F區(qū),在F區(qū)增設(shè)電玩城,真正形成購(gòu)物,休閑,餐飲一條龍服務(wù)。金滿地商業(yè)街對(duì)于本案的啟示:商業(yè)街特別是地下商業(yè)街是個(gè)十分復(fù)雜的商業(yè)形式,目前整體長(zhǎng)沙尚無(wú)可借鑒的成功模式,需要在實(shí)踐中不斷地摸索和調(diào)整,包括規(guī)劃、業(yè)態(tài)、營(yíng)銷策略、招商策略、價(jià)格策略甚至市場(chǎng)推廣方式,都要在實(shí)操過(guò)程中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行不斷調(diào)整和完善。(二大都市商業(yè)街大都市商業(yè)街和金滿地一樣,也是經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的風(fēng)風(fēng)雨雨后,日益發(fā)展成熟。大都市商業(yè)街由長(zhǎng)沙市雨花區(qū)政府和長(zhǎng)沙工程置業(yè)有限公司聯(lián)合開發(fā),由長(zhǎng)沙工程置業(yè)有限公司進(jìn)行投資建設(shè)和商業(yè)支付運(yùn)作。該項(xiàng)目是平戰(zhàn)結(jié)合的人防工程,政府形象項(xiàng)目之一,北起勞動(dòng)?xùn)|路,南至九芝堂藥業(yè),全長(zhǎng)624米,寬39米,總建筑面積26288平方米,其中商鋪面積21220平方米,地下停車場(chǎng)3138平方米,六條地下通道面積1930平方米。是唯一擁有自主產(chǎn)權(quán)的地下商業(yè)街。大都市商業(yè)街是城南唯一集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食于一體的一站式流行時(shí)尚商業(yè)街,六個(gè)功能大區(qū),經(jīng)營(yíng)品種齊全,購(gòu)物導(dǎo)向明晰,設(shè)有80個(gè)停車位,六條地下通道,雙向扶梯、中央空調(diào)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)等完善的配套設(shè)施。大都市商業(yè)街地處東塘商圈核心位置,周邊濃郁的商業(yè)氛圍為今后市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)提供了巨大的消費(fèi)力。同時(shí),隨著長(zhǎng)株潭融城進(jìn)程的加速,省府南遷,韶山南路竣工通車,東塘商圈的升值前景不可估量。該項(xiàng)目的招商策略是先利用招商人員的客戶資源將鋪位填滿,然后進(jìn)行嚴(yán)格的篩選。大都市有專業(yè)的招商公司進(jìn)駐,商鋪產(chǎn)權(quán)所有者與招商公司簽訂招商協(xié)議。招商人員經(jīng)驗(yàn)都很豐富,有關(guān)各自的客戶資源,因此招商的難度并不大。同時(shí),還利用老客戶帶新客戶進(jìn)來(lái)。經(jīng)營(yíng)戶有從金滿地、東塘秀街、芙蓉南路韓國(guó)街、井灣子那邊過(guò)來(lái)的,也有從黃興南路步行街過(guò)來(lái)的。提倡經(jīng)營(yíng)戶委托招商公司招商,便于統(tǒng)一規(guī)劃。目前在大都市商業(yè)街,株洲的商品比較多,分區(qū)業(yè)態(tài)方面女性服飾經(jīng)營(yíng)狀況較好。。每個(gè)區(qū)100個(gè)鋪位,單位面積10-20平米,分?jǐn)?0%。目前銷售價(jià)格:10000-16000元/平米,租金120-500元/平米(按使用面積計(jì)算,物管8元/平米,轉(zhuǎn)讓費(fèi)最高達(dá)到5萬(wàn)元。該項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)不善,曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)幾次業(yè)主退鋪事件。目前有所改善。大都市商業(yè)街對(duì)本案的啟示:1、對(duì)于地下商業(yè)街這種復(fù)雜的商業(yè)形式,在發(fā)展初期,就選擇市場(chǎng)是比較困難的,只能是讓市場(chǎng)選擇你,隨著日益發(fā)展成熟,再主動(dòng)地選擇市場(chǎng)。例如對(duì)知名品牌的篩選,也是隨著商業(yè)街的發(fā)展而逐步進(jìn)行的。2、經(jīng)營(yíng)戶有區(qū)域的適應(yīng)過(guò)程,要適當(dāng)引導(dǎo)。有的經(jīng)營(yíng)戶在另一區(qū)域做的時(shí)間長(zhǎng)了,對(duì)東塘的環(huán)境就不一定十分適應(yīng),甚至有的會(huì)搬走。3、要重視商業(yè)街的環(huán)境建設(shè),同樣的商品,擺在環(huán)境好的地方賣與擺在環(huán)境差一些的地方賣,往往在價(jià)格上會(huì)有很大的區(qū)別。4、做商業(yè)要有穩(wěn)定的客戶量支撐,消費(fèi)群的定位要準(zhǔn)確且不能過(guò)于狹窄。例如,河西的潮流特區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況不好,因?yàn)槟抢锏闹饕M(fèi)群為學(xué)生,而奇裝異服并不適合學(xué)生的穿戴,這是消費(fèi)群定位不準(zhǔn)確的例子。而金蘋果的經(jīng)營(yíng)狀況好,則是因其品種繁多、檔次不一因,因而其消費(fèi)群廣而形成的。5、因?yàn)殚L(zhǎng)沙地下商業(yè)街目前還不成熟,風(fēng)險(xiǎn)較大,調(diào)整性太大,所以不適合做餐飲,因?yàn)椴惋嫷难b修成大太高,動(dòng)則幾十萬(wàn),如果操作失敗,轉(zhuǎn)讓是非常困難的,不利于業(yè)態(tài)的洗牌。另一方面,餐飲需要煙道和水管,而在地下修建成本相對(duì)地面大很多。(七新大陸銀座項(xiàng)目總體定位:集購(gòu)物,玩樂(lè),餐飲,文化,休閑,社交等多功能消費(fèi)于一體的一站式大型流行主題購(gòu)物中心.商業(yè)狀況:地下一層和地上五層為商場(chǎng),可容納600家經(jīng)營(yíng)商.其中地下建筑面積為3000多平米,共分割成160余個(gè)鋪位,面積從8平米到25平米不等.商場(chǎng)共有10個(gè)進(jìn)出通道,18臺(tái)手扶電梯,觀光電梯,特色步行梯組成。業(yè)態(tài)分布情況:負(fù)一層;精品世界一層:品位空間二層:時(shí)尚元素三層:嘻美天地四層:潮爆秀場(chǎng)五層:動(dòng)感基地頂層:運(yùn)動(dòng)公園售價(jià)情況:一層:70000-80000元/平米負(fù)一層:50000-65000元/平米租金情況:負(fù)一層:400元/平方租賃期及租賃方式:1.租賃期:普通商鋪為三年,每年遞增1%,(回報(bào)率第一年7.5%,第二年8.5%,第三年9.5%三年后重新簽約,租金按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情定.2.租賃方式:押金為2個(gè)月租金,合同期滿若不再續(xù)約了退還,租金3個(gè)月一交.3.物業(yè)管理費(fèi)為25元/平方米4.分?jǐn)?45%優(yōu)勢(shì):地理位置優(yōu)越,商業(yè)氛圍成熟,推廣力度大.(為引進(jìn)知名品牌,在深圳等地做了推廣劣勢(shì):價(jià)位偏高,讓投資者信心打折.地下商鋪分割仍沒(méi)有考慮到鋪位的通達(dá)性,影響客戶的回流。(八黃興路商業(yè)步行街黃興南路步行商業(yè)街北起司門口,南到南門口,全長(zhǎng)838米,街面寬23-26米,包括近萬(wàn)平方米的黃興廣場(chǎng),商業(yè)總面積25萬(wàn)平方米,其中新建面積15萬(wàn)平方米,總投資10億元人民幣,是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化及旅游等多項(xiàng)功能于一體的綜合性場(chǎng)所。步行商業(yè)街通過(guò)突出商業(yè)功能、體現(xiàn)古城風(fēng)貌、展示湖湘文化、注入時(shí)代氣息,使其以一流的市容市貌、一流的燈飾裝潢、一流的街區(qū)文化、一流的服務(wù)質(zhì)量、一流的管理水平成為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)繁榮的代表點(diǎn)、城市文明的形象點(diǎn)、歷史文化遺產(chǎn)與現(xiàn)代文明在商業(yè)發(fā)展中的交融點(diǎn),整個(gè)步行商業(yè)街已經(jīng)成為長(zhǎng)沙城市形象新的標(biāo)志性建筑群,黃興南路步行商業(yè)街已經(jīng)成為全新概念的商業(yè)中心及旅游區(qū),并贏來(lái)了“三湘商業(yè)第一街”的美譽(yù)。黃興路步行商業(yè)街是當(dāng)之無(wú)愧的鋪王之王,地段無(wú)可比擬,價(jià)格同樣令人咋舌,引領(lǐng)著全長(zhǎng)沙商鋪價(jià)格制高點(diǎn)。目前,步行街商鋪售價(jià)一般為7萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米,價(jià)高者甚至超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。步行街永遠(yuǎn)是商家必爭(zhēng)之地,這不僅取決于它所帶來(lái)的巨大人流量和銷售額,在品牌展示方面,步行街同樣表現(xiàn)得出類拔萃。備注:◆金滿地步行商業(yè)街生意情況,整體呈現(xiàn)南強(qiáng)北弱,A——F人氣遞減;◆物業(yè)管理費(fèi):A\B\C\D區(qū),30元/平米·月;E/F區(qū),20元/平米·月;能源消耗費(fèi)(水電實(shí)際使用,按面積分?jǐn)?◆營(yíng)業(yè)時(shí)間:早上9:30——晚上10點(diǎn)花園街Villa于長(zhǎng)沙最繁華的五一商圈、長(zhǎng)沙商業(yè)心臟——黃興路步行街南端與城南路的交匯處。1000米范圍內(nèi),擁有人民路、黃興北路步行街、王府井百貨、平和堂、太平街、文廟坪、化龍池酒吧街、樂(lè)和購(gòu)物城等數(shù)十個(gè)長(zhǎng)沙成熟商業(yè)地標(biāo),是長(zhǎng)沙人必逛的商業(yè)中心!花園街Villa定位為長(zhǎng)沙新生代“立體商街”,總體營(yíng)業(yè)面積超13000平米。直擊18-30歲的時(shí)尚消費(fèi)人群,是集特色性、趣味性、觀賞性于一體的獨(dú)立型潮流商業(yè)體。領(lǐng)跑新時(shí)代的財(cái)富先機(jī),創(chuàng)造長(zhǎng)沙新商業(yè)財(cái)富增長(zhǎng)點(diǎn)。1層招營(yíng):品牌服裝/鞋包/飾品/手機(jī)數(shù)碼/美發(fā)/美甲造型/花店/創(chuàng)意家居/甜品/咖啡/面包房/奶茶/小吃/中西餐廳/攝影店/寵物店等夾層招營(yíng)范圍:攝影、婚紗、甜品、咖啡、美發(fā)造型等2-3層招營(yíng)范圍:二層主營(yíng)中小型餐飲,三層大型餐飲娛樂(lè)4-8層招營(yíng)范圍:服飾、鞋包、化妝品等淘寶實(shí)體店,高級(jí)成衣定制、攝影工作室、特色餐廳、小型寵物用品店等售價(jià)情況:一層:70000-80000元/平米二-三層:50000-70000元/平米四-八層:30000-40000元/平米租金情況::350-700元/平方租賃期及租賃方式:5.租賃期:普通商鋪為三年,每年遞增1%,(回報(bào)率第一年7.5%,第二年8.5%,第三年9.5%三年后重新簽約,租金按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情定.6.租賃方式:押金為2個(gè)月租金,合同期滿若不再續(xù)約了退還,租金3個(gè)月一交.7.物業(yè)管理費(fèi)為45元/平方米8.分?jǐn)?45%9.錦繡瀟湘文化廣場(chǎng)項(xiàng)目地址:岳麓區(qū)湖南大學(xué)天馬學(xué)生公寓東側(cè)建筑形態(tài):分區(qū)域集中商業(yè)火車頭共3層,1-5#共4層火車頭2.2米層高,1-5#4米層高業(yè)態(tài)分布:精品、藝術(shù)品、服飾、餐飲等項(xiàng)目特點(diǎn):只出租,不對(duì)外銷售租賃價(jià)格:1-5#:一層80,二層40,三層30,四層25租賃政策:一次簽五年,可轉(zhuǎn)租押金1200元/平米,五年后退還二層以上整層整體招租銷售情況:一期共471個(gè)鋪面火車頭410個(gè)鋪面,剩2個(gè)1-5#一層61個(gè)鋪面,全部(金蘋果商圈(金蘋果大市場(chǎng)商場(chǎng)調(diào)研報(bào)告商場(chǎng)名稱金蘋果大市場(chǎng)成立時(shí)間1994年隸屬關(guān)系金蘋果經(jīng)貿(mào)有限公司商場(chǎng)規(guī)模建筑面積約65000平米營(yíng)業(yè)面積約50000平米營(yíng)業(yè)時(shí)間早7點(diǎn)到晚5點(diǎn)經(jīng)營(yíng)方式零售兼批發(fā)經(jīng)營(yíng)區(qū)劃(包含經(jīng)營(yíng)品種及格局金蘋果鞋服大世界:一層北區(qū)童裝,南區(qū)服裝二層北區(qū)童裝,南區(qū)服裝百三層北區(qū)家居床上用品南區(qū)小百貨批發(fā)四層庫(kù)房地下一層鞋金蘋果服裝精品城:服裝新世紀(jì)服裝城:服裝小百精品步行街:服裝其余商場(chǎng)外店鋪:服裝包鞋小百經(jīng)營(yíng)特色大規(guī)模、低價(jià)格、多品種為經(jīng)營(yíng)特色客流狀況日均18000人次(周一統(tǒng)計(jì)貨品來(lái)源深圳溫州株洲少數(shù)大品牌廠家直接供貨主要輻射區(qū)域長(zhǎng)沙本地以及周邊市縣商場(chǎng)主要消費(fèi)人群特性消費(fèi)人群層次中低檔消費(fèi)人群消費(fèi)原因物美價(jià)廉商家進(jìn)貨經(jīng)營(yíng)檔次中低檔(一般30元到300元物流情況(包含運(yùn)輸方式和貨運(yùn)規(guī)模陸運(yùn)地理位置及交通狀況市場(chǎng)位于長(zhǎng)沙市車站中路78號(hào),火車站往南約150米。交通狀況:乘805路803路368路348路317路168路158路135路126路121路120路B線110路108路公交車可到達(dá)此地合作方式租賃(5年至15年以及終身買斷聯(lián)營(yíng)檔口數(shù)量及戶型檔口總數(shù)網(wǎng)查近3000個(gè)鋪面,實(shí)查總計(jì)2343個(gè)鋪面(包括金蘋果鞋服大世界新世紀(jì)服裝城金蘋果服裝精品城以及精品步行街附:照片文件夾一中各戶型面積及該戶型的檔口數(shù)量金蘋果鞋服大世界:5.8平米至150平米女裝348間男裝161間小百貨家居床上用品共計(jì)323間小葵花童裝服飾廣場(chǎng):(金蘋果鞋服大世界一,二層南區(qū)鋪面5平米至30平米一層130個(gè)間二層145個(gè)間共計(jì)275間地下鞋城:6平米至35平米共計(jì)277間金蘋果服裝精品城:4.5平米至12平米女裝217間男裝36間共計(jì)253間新世紀(jì)服裝城:5.5平米至18平米女裝220間男裝2間化裝品百貨9間共計(jì)231間精品步行街:8平米至40平米女裝195間男裝20間共計(jì)215間其余商場(chǎng)外店鋪:5平米至40平米女裝131間男裝52間鞋23間包44間小百10間共計(jì)260間檔口總數(shù)量:共計(jì)2343間各項(xiàng)收費(fèi)細(xì)則各樓層/區(qū)域租金金蘋果鞋服大世界:一層350元/平米/月二層280元/平米三層250元/平米/月至200元/平米/月(三層買斷價(jià)格1200元/平米至1800元/平米鞋城(金蘋果鞋服大世界地下一層北區(qū):250元/平米/月小葵花童裝服飾廣場(chǎng):40元/平米/月金蘋果服裝精品:250元/平米/月新世紀(jì)服裝城:200元/平米/月精品步行街:200元/平米/月至400元/平米/月(備注:分為5年至15年的買斷以及終身買斷,與業(yè)戶商定管理費(fèi)逐年遞增,漲浮不大,百分之三到百分之五。以金蘋果鞋服大世界為中心,樓內(nèi)外門市從外至內(nèi)無(wú)規(guī)律遞增在金蘋果鞋服大世界后身,地下一層鞋城對(duì)面新建100多間鋪面(,平均面積約7.5平米對(duì)外招租,以5年為買斷期,1萬(wàn)元/平米,管理費(fèi)為200元/平米/月,國(guó)稅