“國五條”目錄CONTENTS二、政策要點三、政策解讀四、政策影響五、政策功能一、政策背景2010.1樓市調控政策前四次升級2010年1月的“國十一條”2010年4月的“國十條”2010.42010年9月的“9.29新政”2010.92011年1月的“新國八條”2011.1數據來源：中指數2012年住宅成交價格：百城住宅成交均價連續(xù)6個月環(huán)比上漲，價格止跌反彈。2012年土地市場：一、二線城市土地市場升溫明顯，“地王”再度出現2012年20個典型城市土地成交面積為60392萬平米，同比增長2%，土地市場表現活躍；

2012年全國土地成交面積前20個城市中，分城市來看，除一線城市上海以及南通、徐州、

鹽城，常州四個三線城市外，其余均為二線城市，二線城市土地成交量大，市場表現火熱。其中重慶共成交2160萬平米，位居榜首，其次是武漢市、沈陽市突破1000萬平米。政策背景

可見，2012年需求強勁，樓市火熱，價格止跌反彈，土地市場一、二線城市升溫明顯，再度出現“地王”。

為遏制房價過快增長，穩(wěn)定房地產市場，政府在即將換屆時再次強調房地產市場調控，出臺新“國五條”，為外界表明政府的房產調控決心和力度，同時成為新一屆政府繼續(xù)堅持從嚴調控政策的“指明燈”。Background

政策要點：“國五條”細則要點嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。加強市場監(jiān)管和預期管理制定完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。加快保障性安居工程規(guī)劃建設限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域。對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。堅決抑制投機投資性購對中小套型住房套數達到項目開發(fā)建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業(yè)金融機構要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。增加普通商品住房及用地供應制定并公布年度新建商品住房價格控制目標建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度完善穩(wěn)定房價工作責任制細則要點（一）完善穩(wěn)定房價工作責任制政策解讀

公布房價控制目標、制定控制計劃這一措施是在2011年就已經提出的，但是就實際情況來看，政策出臺后中央政府并未嚴格審查各地的控制目標和控制結果，本次將城市級別加以限定，更加細化，僅是表明了決心，畢竟就算真的嚴格控制，對于地方政府來說也有的是對策，如合肥、廣州之流在目標無法達成時，暫時限制高房價樓盤備案、銷售等，當然這些措施對于開發(fā)高端、高價樓盤的開發(fā)商必有影響。（三）增加普通商品住房及用地供應政策解讀

“供地不低于前五年平均水平”，此條為國土部此前政策重申，結合此前政策，今年監(jiān)管重點或在存量地塊供應進行發(fā)力；有別于以往政策，此次強調“盡快形成有效供應”，一方面為督促地方政府，另一方面也強調中小戶型樓市供應壓力的緊迫性。（五）加強市場監(jiān)督政策解讀

商品房預售管理、明碼標價等均是之前提出的政策，最終多演變?yōu)榱诵问交胧?，而“推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統建設”更是一個長期的過程，利于房產市場的監(jiān)測和信息的發(fā)布，同時利于房產稅的實施。但重在建立長效的監(jiān)管和調控機制，短期不會有影響。

購房者：剛需+改善+投機投資1

開發(fā)商：壓縮利潤？轉型？有何戰(zhàn)略？2

房地產信托市場的影響3政策影響對購房者的影響首次購房投機投資改善購房房產需求三大類型首次購房（1）二手房房價或抬高（2）大量人群轉移到新房需求上，受供需機制影響，新房房價將繼續(xù)上漲改善性購房

由于改善性住房需求涉及先賣后買、以小換大、二次購房等諸多問題，在當前調控中難以界定,目前的房產稅政策和限購政策會一定程度上損壞這部分群體的利益。投機性或投資性購房（1）新“國五條”細則出臺后，二手房交易征收20%個人所得稅的新聞持續(xù)升溫，交易成本提高，已投資者會在政策前夕拋售，有投資意愿者則持有觀望的態(tài)度。（2）國家投入保障性住房和用地供應，看似會打擊投機投資性購房，但只能是杯水車薪，對投資者來說不會有太大的影響，具體還要看后續(xù)的政策措施和地方政府的相應舉措。對開發(fā)商的影響123由于對未來細則及兩會后是否有新政出臺的不確定性，開發(fā)商會短期穩(wěn)定房價適當出貨，保證一定的銷售量。中小戶型的剛性需求產品可以避開政策覆蓋范圍，新政甚至會促進剛性需求產品的銷售。面對新政，各大房企逐漸開始看好商業(yè)地產市場，通過銷售部分不限購、不限貸的項目來回籠現金。對房地產信托市場的影響nd2

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“國五條”細則的出臺以及后續(xù)的實施情況不僅牽動著房地產市場的神經，也給房地產信托市場帶來不確定性。業(yè)內人士指出，房地產信托今年的新增規(guī)模和國家政策走向有很大的相關性，但房地產信托今年規(guī)模繼續(xù)增加“應是定局”，不會因調控而遭“點剎”。業(yè)內人士指出，從長遠來看，一手房市場需求的上漲，或會導致房地產開發(fā)商出于擴張需要而求錢若渴，作為重要融資渠道之一的信托也會相應受益。某大型信托公司華南