It’sthetimeforworldtree.北京，進(jìn)入世界樹時(shí)間中鐵來廣營項(xiàng)目營銷代理投標(biāo)報(bào)告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2思路導(dǎo)圖大勢判斷項(xiàng)目理解目標(biāo)理解競爭格局案例借鑒產(chǎn)品提升建議營銷策略兩個(gè)前提方向界定關(guān)鍵問題路徑選擇關(guān)鍵動(dòng)作項(xiàng)目定位大勢判斷宏觀經(jīng)濟(jì)中國經(jīng)濟(jì)整面臨經(jīng)濟(jì)過熱和通貨膨脹的雙重壓力GDP:連續(xù)5年超過10%的增長率，遠(yuǎn)超全球5%和美國1.9%的增長率CPI%PPI:CPI連續(xù)3個(gè)月超過8%的高位運(yùn)行；PPI仍舊持續(xù)走高經(jīng)濟(jì)過熱通貨膨脹高增長，高通脹——中國經(jīng)濟(jì)正面臨前所未有的挑戰(zhàn)宏觀經(jīng)濟(jì)整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景使房地產(chǎn)市場的調(diào)整成為必然高增長高利潤低通脹保增長適度利潤高通脹2007年2009/2010年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期未來2—3年中國將處于“低通脹、高增長、高利潤”向“高通脹、保增長、適度利潤”過渡的調(diào)整時(shí)期政策是最不確定的因素，當(dāng)這些政策轉(zhuǎn)變后，標(biāo)志著市場從調(diào)整期進(jìn)入恢復(fù)期下降期調(diào)整期恢復(fù)期2007年2009/2010年財(cái)富水平全球經(jīng)濟(jì)疲軟，財(cái)富縮水，支付力下滑未來2—3年中國將處于“低通脹、高增長、高利潤”向“高通脹、保增長、適度利潤”過渡的調(diào)整時(shí)期政策是最不確定的因素，當(dāng)這些政策轉(zhuǎn)變后，標(biāo)志著市場從調(diào)整期進(jìn)入恢復(fù)期政策傾向多空博弈，政策天平向多方發(fā)生傾斜未來2—3年中國將處于“低通脹、高增長、高利潤”向“高通脹、保增長、適度利潤”過渡的調(diào)整時(shí)期政策是最不確定的因素，當(dāng)這些政策轉(zhuǎn)變后，標(biāo)志著市場從調(diào)整期進(jìn)入恢復(fù)期連續(xù)三年房地產(chǎn)市場銷量以存量為主！地產(chǎn)走勢全國房地產(chǎn)市場從2005年開始連續(xù)三年市場銷量以存量為主要真正走出調(diào)整期尚需要1-2年！同比漲幅下降環(huán)比漲幅持平地產(chǎn)走勢全國70大中城市房屋及新建商品住房價(jià)格指數(shù)同比下降，表明價(jià)格正在回歸理性市場投資成分的撤離使投資型物業(yè)受到嚴(yán)重影響，未來市場以剛性需求為主力！2008上上半半年年北北京京商商品品住住宅宅供應(yīng)應(yīng)面面積積環(huán)環(huán)比比去去年年下下半半年年下下降降23.8%﹑﹑銷銷售售面面積積下下降降57.8%。。市場場在在08上上半半年年市市場場真真正正進(jìn)進(jìn)入入了了淡淡市市。。2008年年上上半半年年市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)呈呈現(xiàn)現(xiàn)三三個(gè)個(gè)階階段段：：第一一階階段段：：08年年初初受受07年年底底調(diào)調(diào)整整的的影影響響以以及及淡淡季季與與淡淡市市重重合合效效應(yīng)應(yīng)，，市市場場呈呈現(xiàn)現(xiàn)有有價(jià)價(jià)無無市市的的局局面面；；第二二階階段段：：3-4月月，，價(jià)價(jià)格格增增長長遇遇阻阻，，市市場場消消化化滯滯緩緩，，觀觀望望氛氛圍圍日日趨趨濃濃厚厚，，地地產(chǎn)產(chǎn)商商采采取取價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)整整策策略略，，市市場場出出現(xiàn)現(xiàn)暗暗降降保保量量；；第三三階階段段：：5月月至至今今價(jià)價(jià)格格持持續(xù)續(xù)下下跌跌，，而而消消化化量量依依然然呈呈現(xiàn)現(xiàn)下下降降態(tài)態(tài)勢勢，，觀觀望望氛氛圍圍持持續(xù)續(xù)加加重重，，量量價(jià)價(jià)齊齊跌跌行行情情終終于于作作實(shí)實(shí)。。第一階段第二階段第三階段北京市場北京市場回歸理性，上半年不同階段表現(xiàn)不一，但最終作實(shí)了量價(jià)雙陰行情，客戶進(jìn)入深度觀望期有價(jià)價(jià)無無市市暗降保量量價(jià)齊跌擁有稀稀缺資資源的的項(xiàng)目目，如如銀泰泰、御御金臺(tái)臺(tái)等，，受淡淡市影影響較較小，，同期期銷售售速度度基本本保持持不變變；城市主主流項(xiàng)項(xiàng)目（（以剛剛性需需求為為主的的）如如金隅隅萬科科城、、中信信城，，受淡淡市影影響同同樣較較小，，在合合理的的價(jià)格格下銷銷售速速度迅迅猛；；項(xiàng)目名稱批準(zhǔn)套數(shù)批準(zhǔn)面積銷售套數(shù)銷售面積銷售均價(jià)發(fā)證時(shí)間主力面積中信城59857060.8439436136.5175592008年7月20日90㎡左右兩居金隅萬科城1548161130.6167464309.0277412008年4月27日兩居83-90㎡北京市場淡市下呈現(xiàn)“兩頭硬，中間軟”的市場表現(xiàn)，剛性需求和豪宅產(chǎn)品呈現(xiàn)良好的抗風(fēng)險(xiǎn)性擁有稀稀缺資資源的的項(xiàng)目目，如如銀泰泰、御御金臺(tái)臺(tái)等，，受淡淡市影影響較較小，，同期期銷售售速度度基本本保持持不變變；城市主主流項(xiàng)項(xiàng)目（（以剛剛性需需求為為主的的）如如金隅隅萬科科城、、中信信城，，受淡淡市影影響同同樣較較小，，在合合理的的價(jià)格格下銷銷售速速度迅迅猛；；北京市場淡市下呈現(xiàn)“兩頭硬，中間軟”的市場表現(xiàn)，彈性改善和純投資置業(yè)行為受市場沖擊較大大勢判判斷在高增增長高高通脹脹的經(jīng)經(jīng)濟(jì)背背景下下，中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)格局局必然然面臨臨重新新調(diào)整整；受宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)影響響，財(cái)財(cái)富發(fā)發(fā)生縮縮水，，支付付力發(fā)發(fā)生下下滑；；多空博博弈持持續(xù)，，政策策天平平向多多方傾傾斜整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)和和宏觀觀調(diào)控控背景景下，，全國國房地地產(chǎn)市市場價(jià)價(jià)格回回歸理理性，，中國國房地地產(chǎn)市市場已已正式式進(jìn)入入1~2年年的調(diào)調(diào)整期期；剛性需需求和和豪宅宅物業(yè)業(yè)抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能力強(qiáng)強(qiáng)，彈彈性改改善和和純投投資置置業(yè)受受沖擊擊；在這樣樣的市市場環(huán)環(huán)境下下———加快資資金回回籠是是遠(yuǎn)大大于利利潤實(shí)實(shí)現(xiàn)的的必然然選擇擇！速度》利潤潤！項(xiàng)目理理解北苑東東路城鐵十十三號號線本項(xiàng)目目位于于朝陽陽區(qū)來來廣營營鄉(xiāng)清清河營營村，，屬奧奧北片片區(qū)；；本項(xiàng)目目與北北五環(huán)環(huán)相距距2公公里，，與奧奧運(yùn)森森林公公園相相距4.5公里里；本項(xiàng)目目所在在板塊塊位于于北苑苑家園園板塊塊北部部一線線之隔隔（13號號線）），在在立水水橋板板塊東東部一一站之之隔（（13號線線）；；奧北機(jī)場高高速CBD5號線線五環(huán)四環(huán)清苑路路京承高高速13號號線北苑家家園立水橋橋項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位處奧北成熟片區(qū)內(nèi)新興板塊園林高高爾夫夫練習(xí)習(xí)場綠化隔隔離帶帶北苑東東路現(xiàn)狀林林蔭路路清河營營東路路13號號線北北苑站站13號號線輕輕軌地塊內(nèi)內(nèi)部高高壓線線東至：：北苑苑東路路（預(yù)預(yù)計(jì)明明年5月通通路））；南側(cè)：：13號線線；西側(cè)：：清河河營東東路；；北側(cè)：：北京京市對對外貿(mào)貿(mào)易學(xué)學(xué)校項(xiàng)目四至地塊東側(cè)為景觀資源；高壓線穿地塊而過項(xiàng)目指標(biāo)用地面積總地塊13.76萬平米1-1地塊1.61萬平米1-2地塊4.15萬米1-6地塊8.01萬平米總建筑面積總建面45.08萬平米地上35.3萬平米地下9.9萬平米容積率1-1地塊4.31-2地塊2.41-6地塊2.3地塊建筑面積1-1地塊6.92萬平米1-2地塊9.96萬平米1-6地塊18.4萬平米建筑控制高度45米綠化率30%1-2住宅宅用地地1-6住宅宅用地地中學(xué)小學(xué)幼兒園園1-1商業(yè)用地綠化用用地醫(yī)院周邊規(guī)規(guī)劃配配套（（建筑筑面積積）：：幼托0.52萬萬平米米、小小學(xué)0.6萬平平米、、中學(xué)學(xué)1.19萬平平米；；醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生2.52萬萬平米米；商業(yè)金金融26.1萬萬平米米；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中等規(guī)模中高容積率項(xiàng)目/配套將地塊分割零散北五環(huán)環(huán)北苑東東路立湯路路立湯路路北苑路路京承高高速13號號線5號線線北苑站站區(qū)域內(nèi)內(nèi)公路路網(wǎng)密密集，，五環(huán)環(huán)路、、立湯湯路、、京承承高速速縱橫橫交錯(cuò)錯(cuò)，交交通便便利；；本項(xiàng)目目距離離五環(huán)環(huán)路2.5公里里，可可通過過北苑苑東路路直達(dá)達(dá)五環(huán)環(huán)；項(xiàng)目緊緊鄰13號號線北北苑站站，可可輕松松換乘乘5號號線，，軌道道交通通非常常便利利；區(qū)域內(nèi)內(nèi)公交交系統(tǒng)統(tǒng)發(fā)達(dá)達(dá)，立立湯路路、北北苑路路沿線線多條條公交交系統(tǒng)統(tǒng)通過過，1小時(shí)時(shí)內(nèi)能能夠到到達(dá)北北二環(huán)環(huán)。項(xiàng)目交通區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，公共交通便利奧運(yùn)森森林公公園城市綠綠地城市綠綠地北苑高高爾夫夫練習(xí)習(xí)場高潤高高爾夫夫俱樂樂部佳偉高高爾夫夫俱樂樂部園林高高爾夫夫練習(xí)習(xí)場來鵬高高爾夫夫練習(xí)習(xí)場朝來森森林公公園城市綠綠地朝來農(nóng)農(nóng)藝園園北苑東東路周邊資源臨近奧運(yùn)森林公園，北苑東路沿線城市綠地及高爾夫球場形成天然綠帶奧運(yùn)森森林公公園：：面積約約1215公頃頃,其其中包包括760公頃頃的森森林綠綠地；；高爾夫夫球場場：佳偉：：占地地16萬平平米園林：：占地地24萬平平米北苑：：占地地27萬平平米高潤：：占地地4萬萬平米米來鵬：：占地地6.6萬萬平米米其他公公園：朝來農(nóng)農(nóng)藝園園30萬平平米朝來森森林公公園53萬萬平米米京城高速五環(huán)路四環(huán)路機(jī)場高速地鐵13號線安立路地鐵5號線北苑路北苑東路商業(yè)配配套：：易事達(dá)達(dá)購物物廣場場、天天華購購物物廣場場、易易初蓮蓮花、、大中中電器器等；；醫(yī)療配配套：：項(xiàng)目自自身配配套醫(yī)醫(yī)院、、北京京航空空中心心醫(yī)院院、老老年病病醫(yī)院院，亞亞運(yùn)村村醫(yī)院院等；；教育設(shè)設(shè)施：北京對對外貿(mào)貿(mào)易學(xué)學(xué)校、、和平平街第第一中中學(xué)、、亞奧奧學(xué)校校等；；休閑設(shè)設(shè)施：：國家森森林公公園、、朝來來農(nóng)藝藝園、、北京京百鳥鳥園等等；北京會(huì)議中心朝來農(nóng)藝園北京百鳥園元大都遺址商城醫(yī)院教育其它易初蓮花天華購物廣場易事達(dá)購物廣場大中電器家樂福龍德廣場和平街第一中學(xué)北京市對外貿(mào)易學(xué)校亞奧學(xué)校朝陽外國語學(xué)校北信附中來廣營醫(yī)院項(xiàng)目配套醫(yī)院老年病醫(yī)院北京航空中心醫(yī)院亞運(yùn)村醫(yī)院周邊配套坐享北苑及立水橋區(qū)域完善配套，但步行范圍內(nèi)配套有限開發(fā)商背景開發(fā)商實(shí)力雄厚/房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速/房地產(chǎn)業(yè)新軍中國鐵鐵建股股份有有限公公司（（現(xiàn)為為國務(wù)務(wù)院國國資委委管理理國有有特大大型建建筑企企業(yè)集集團(tuán)）），中中國鐵鐵建A股（（601186）于于2008年3月10日日在滬滬市上上市，，H股股CRCC（1186））于2008年年3月月13日在在香港港上市市，是是中中國乃乃至全全球最最具實(shí)實(shí)力、、最具具規(guī)模模的特特大型型綜合合建設(shè)設(shè)集團(tuán)團(tuán)之一一?！Y金實(shí)實(shí)力雄雄厚在2007年年公布布的世世界企企業(yè)500強(qiáng)名單中中位列第第342名名,在在同年年公布布的世世界最最具影影響力力的500強(qiáng)品牌中中排名第第417位位，在在中國國企業(yè)業(yè)500強(qiáng)強(qiáng)中排排名第第13位?！澜珉p雙500強(qiáng)強(qiáng)中國鐵鐵建處處于不不同開開發(fā)階階段的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目土土地總總面積積228萬萬平方方米，，規(guī)劃劃建筑筑面積積合計(jì)計(jì)540萬萬平方方米，，待銷銷售面面積491萬平平方米米?！康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展展迅速速。本次市市場調(diào)調(diào)整后后地產(chǎn)產(chǎn)界的的實(shí)力力新軍軍項(xiàng)目為為在建建工程轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓性性質(zhì)，當(dāng)前前樓面面成本本6000元/平米米，含含稅成成本6200元元/平平米（含少少量前前期工工程，，可視視為純純地價(jià)價(jià)成本本）其他2、3、4號地地樓面面價(jià)格格分別別為4679元元/平平米、、4687元/平米米、5804元元/平平米，，均低低于本本地塊塊樓面面地價(jià)價(jià)開發(fā)商商背景景拿地背背景城市綠地高壓線塔醫(yī)院商業(yè)教育配套北苑東路產(chǎn)品分布大尺度樓間距排布/存在同質(zhì)競爭/產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)依托南南面的的綠地地景觀觀資源源，規(guī)規(guī)劃大大量大大戶型型產(chǎn)品品考慮南南側(cè)的的高壓壓線等等原因因，規(guī)規(guī)劃大大量的的小戶戶型為為主地塊被被周邊邊配套套分割割產(chǎn)品梯梯次未未能有有效拉拉開存在同同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品競競爭綠地產(chǎn)品布布局社區(qū)規(guī)規(guī)劃社區(qū)大大尺度度的樓樓間距距排布布中心規(guī)規(guī)劃大大面積積水景景景觀觀，增增加了了項(xiàng)目目后期期的維維護(hù)成成本項(xiàng)目理解城市主流發(fā)展展帶上的成熟區(qū)域；中大規(guī)模項(xiàng)目目；道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)達(dá)，捷運(yùn)交通以及公交系統(tǒng)統(tǒng)完善；依托奧運(yùn)基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)，周邊邊配套完善；項(xiàng)目緊鄰景觀資源源，環(huán)境相對優(yōu)優(yōu)越。地塊內(nèi)部高壓壓線林立，對對客戶心理產(chǎn)產(chǎn)生不利影響響；地塊分布相對對分離，不利利于社區(qū)整體體打造；醫(yī)院設(shè)置在項(xiàng)項(xiàng)目地塊內(nèi)，，有造成環(huán)境境對客戶心里里產(chǎn)生負(fù)面影影響?；A(chǔ)層面城市屬性明顯顯產(chǎn)品層面中大規(guī)模交通/配套完完善規(guī)劃造就大尺尺度樓間距具備大面積中中心景觀資源源整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)趨于一般，，缺乏創(chuàng)新亮亮點(diǎn)；存在產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)競爭；園林以大量水水系為主體，，提高后期維維護(hù)成本。中心景觀資源源大尺度樓間距距存在同質(zhì)競爭爭位于城市主流流區(qū)域的中大大規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)目綜合素質(zhì)質(zhì)高，產(chǎn)品存存在一定調(diào)整整空間目標(biāo)理解看大勢看項(xiàng)目整體市場進(jìn)進(jìn)入盤整期期，速度大大于利潤成成市場必然然選擇位于城市主主流區(qū)域，，整體素質(zhì)質(zhì)高，但不不具備絕對對優(yōu)勢兩個(gè)前提基于對甲方方背景的考考慮世聯(lián)對項(xiàng)目目目標(biāo)的理理解成功銷售，，實(shí)現(xiàn)資金金的快速回回籠積累大盤開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，，為今后開開發(fā)鋪路競爭格局區(qū)域典型項(xiàng)項(xiàng)目：媒體村萬達(dá)大湖公公館世茂奧臨花花園旭輝奧都潤澤莊園公園2008上元東方郁金香香北京北華發(fā)頤園龍德紫金明天第一城城東亞奧北中中心北五環(huán)安立路13號線中東路來廣營北路路5號線北苑東路清河北苑路媒體村萬達(dá)大湖世茂奧臨旭輝奧都潤澤莊園公園2008上元東方郁金香香北京北華發(fā)頤園龍德紫金明天第一城城東亞奧北中中心普通住宅商住項(xiàng)目高端項(xiàng)目片區(qū)界定奧北片區(qū)內(nèi)可劃分為四個(gè)板塊，因各自市場驅(qū)動(dòng)因素不同，分別呈現(xiàn)不同的板塊特點(diǎn)奧北片區(qū)界界定：東界：來廣廣營北路南南界：北五五環(huán)西界：清河河支流延長長線北北界：中東東路延長線線奧運(yùn)公園板板塊立水橋板塊塊北苑板塊北苑北板塊世茂奧臨上元君庭奧林匹克國國家森林公公園萬達(dá)大湖公公館板塊資源：：國家森林公公園及清河河的強(qiáng)勢景景觀資源為為依托，臨臨近奧運(yùn)場場館，道路路交通便捷捷板塊外競爭奧運(yùn)公園板塊——趨于飽和的高端居住區(qū)板塊項(xiàng)目銷售均價(jià)(￥/㎡)成交均價(jià)（￥/㎡）月均套數(shù)戶型面積精裝上元（售完）148001400045110-210㎡兩居至四居否世茂奧臨花園（尾盤）320002900032116㎡兩居至298㎡四居是大湖公館225001961227180-260㎡兩居至躍層是依托國家森林公公園的優(yōu)越環(huán)境境以及五環(huán)路的便利，形形成高端居居住氛圍。。自1999年開始發(fā)發(fā)展，由北北辰集團(tuán)進(jìn)進(jìn)行開發(fā)，，以北辰綠綠色家園為為基礎(chǔ)，逐逐步形成大大型居住區(qū)區(qū)。主流開發(fā)商商（北辰、萬萬科、凱德德、世茂、、萬達(dá)）不不斷進(jìn)入，，區(qū)域各方方面已非常常成熟?？腿簛碓摧^較廣，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力雄厚厚，追求生生活品質(zhì)，，對產(chǎn)品要要求較高，，后期客戶戶多為多次次置業(yè)。目前板塊內(nèi)內(nèi)土地供應(yīng)極極為有限，未來供應(yīng)應(yīng)較小。板塊內(nèi)項(xiàng)目目多數(shù)進(jìn)入入后期或末期期銷售，價(jià)格較高高，多為大大戶型產(chǎn)品品。板塊發(fā)展：：北部豪宅區(qū)區(qū)高端客戶聚聚集價(jià)格平臺(tái)高高市場趨于飽飽和未來供應(yīng)少少板塊特點(diǎn)：：產(chǎn)品：高端端住宅產(chǎn)品品價(jià)格：20000-30000元/平平米速度：12套/月客戶：高端客戶聚聚集區(qū)供應(yīng)：片區(qū)區(qū)市場相對飽和板塊資源：：主要以道路路及軌道交交通為依托托依托公共交通體體系（公交系統(tǒng)統(tǒng)和軌道交交通）以及及北苑家園園的開發(fā)形形成超大社社區(qū)。北苑家家園自自1998年開開始發(fā)發(fā)展，，由城城建集集團(tuán)進(jìn)進(jìn)行開開發(fā)，，目前前區(qū)域已已非常常成熟熟。客群最最初以以城市外外遷為主，，后期期客群群較為為廣泛泛，具具有一一定的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力，追追求生生活的的便利利和舒舒適。。板塊內(nèi)內(nèi)最后后一塊塊土地地，已已于近近日被被城建建拍走走，最最快2010年年后入入市。。在售項(xiàng)項(xiàng)目較較少，，板塊塊內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品以以經(jīng)濟(jì)型型為主主，價(jià)格格在12000元/㎡左左右（（毛坯坯普通通住宅宅），，16000元元/㎡㎡左左右右（精精裝修修商住住公寓寓）。。巢東D北苑站站北苑家家園公園2008旭輝奧奧都華發(fā)頤頤園媒體村村板塊外競爭北苑板塊——趨近飽和的主流居住區(qū)板塊項(xiàng)目銷售均價(jià)(￥/㎡)成交均價(jià)（￥/㎡）月均套數(shù)戶型面積精裝公園200812000135006465-130㎡一居至三居否華發(fā)頤園170001600020主力面積60-80㎡和120-160㎡是媒體村125001198522730-150㎡零居至三居部分巢東（即將開盤）剩余塔樓約15萬㎡，預(yù)計(jì)08年9月開盤。均價(jià)為10000—12000元/㎡。戶型面積為88—270㎡。板塊發(fā)發(fā)展：：產(chǎn)品同同質(zhì)化化中端客客戶未來存存量有有限板塊特特點(diǎn)：：產(chǎn)品：：主流流住宅宅價(jià)格：：12000元元/平平米左左右速度：：57套/月客戶：：客群群來源源廣泛泛，以以中端主主流客客戶為主供應(yīng)：：未來來供應(yīng)應(yīng)有限限，目目前已已經(jīng)趨于飽飽和板塊資資源：：主要以以道路路及軌軌道交交通為為依托托東亞奧奧北中中心D北苑站站D立水橋橋站龍德紫紫金東方郁郁金香香明天第第一城城北京北北板塊外競爭立水橋板塊——趨近飽和的中低端居住區(qū)依托交通節(jié)節(jié)點(diǎn)（地鐵鐵5號號線和和13號線線）形形成熱熱點(diǎn)片片區(qū)。。立水橋橋板塊塊啟動(dòng)動(dòng)相對對較晚晚，主主要依依托13號號線開開通帶帶動(dòng)板板塊發(fā)發(fā)展，，板塊塊發(fā)展展趨于于成熟熟。板塊內(nèi)內(nèi)客群群多為為城市市擠壓壓客戶戶，依依賴捷捷運(yùn)交交通，，對生生活舒舒適性性要求求較低低，看看重性性價(jià)比比和投投資前前景。。板塊內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目目產(chǎn)品品多為為商住公公寓，價(jià)格格在9000-12000元元/㎡㎡，價(jià)價(jià)格平平臺(tái)較較低。。立水橋橋板塊塊特點(diǎn)點(diǎn)：板塊項(xiàng)目銷售均價(jià)(￥/㎡)成交均價(jià)（￥/㎡）月均套數(shù)戶型面積精裝東方郁金香12500100001436-70㎡零居至一居，100㎡兩居是龍德紫金97009500182主力面積40-60㎡是北京北800084418055-113㎡一至三居否東亞奧北中心（售完）77007103107主力面積30-90㎡否明天第一城（售完）68006387247戶型設(shè)計(jì)為40—85㎡否低端產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格敏敏感客客戶供應(yīng)有有限市場趨趨于飽飽和板塊特特點(diǎn)：：產(chǎn)品：：大部部分50年年產(chǎn)權(quán)權(quán)小戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格：：9000-10000元/平米米速度：：50套/月客戶：：以過渡型型居住住以及投資型型購買買為主，，對價(jià)價(jià)格非非常敏敏感供應(yīng)：：未來來供應(yīng)應(yīng)有限限，板板塊市市場趨近飽飽和新興板塊比較各板塊日趨成熟，板塊間差異逐漸縮小/板塊外部項(xiàng)目對本項(xiàng)目的直接競爭不大，但會(huì)在一定程度上分流本項(xiàng)目客戶資源條件發(fā)展現(xiàn)狀未來供應(yīng)奧體公園板塊稀缺景觀資源五環(huán)路發(fā)展時(shí)間較長，區(qū)域配套完善，舒適型產(chǎn)品較多，形成高端居住氛圍無北苑板塊公共交通系統(tǒng)完善居住配套發(fā)展時(shí)間較長，區(qū)域配套完善，形成產(chǎn)品種類豐富的大型居住區(qū)巢東：建面15萬㎡，均價(jià)為10000—12000元/㎡。戶型面積為88—270㎡。預(yù)計(jì)08年9月入市。立水橋板塊交通節(jié)點(diǎn)發(fā)展時(shí)間相對短，隨著軌道交通的開發(fā)，成為北部熱點(diǎn)區(qū)域，商住類較多無北苑北板塊軌道交通優(yōu)越環(huán)境發(fā)展時(shí)間較長，區(qū)域配套完善，形成產(chǎn)品種類豐富的大型居住區(qū)悅溪：建面37萬㎡，戶型89㎡二居、130-180㎡三居、220㎡四居。預(yù)計(jì)08年10月入市。來廣營1-4號地，建面超過200萬平米。高端中端低端明天第第一城城公園2008北京北北東亞奧奧北中中心龍德紫紫金華發(fā)頤頤園媒體村村04年年9月月20052006年年2008年年5月東方郁郁金香香旭輝奧奧都2007年年2009年年40-85平米米，售售罄，，均價(jià)價(jià)8424元/平米米60平平米，，120-160平平米，，剩余余400余余套，，均價(jià)價(jià)15980元元/平平米55-113平平米，，前期期售罄罄，均均價(jià)9342元元/平平米兩棟樓樓預(yù)計(jì)計(jì)09年開開盤30-90平米米，售售罄，，均價(jià)價(jià)11141元元/平平米36-70平米米，剩剩余531套，，均價(jià)10534元/平米米40-110平平米，，基本本售罄罄，均價(jià)9263元元/平平米40-60平米米，剩剩余384套，，均價(jià)10033元/平米米30-150平平米，，剩余余549套套，均價(jià)12325元/平米米65-130平平米，，剩余余550余余套，，均價(jià)價(jià)14036元元/平平米；；未來會(huì)會(huì)有新新項(xiàng)目目推出出，時(shí)時(shí)間不不定巢東88-180平平米，，預(yù)計(jì)計(jì)推出出300余余套，，售價(jià)9800-22000元元/平平米立水橋橋板塊塊北苑板板塊未來競爭板塊間競爭項(xiàng)目數(shù)量較少，且未來供應(yīng)以尾盤為主，為本項(xiàng)目的分流競爭板塊項(xiàng)目銷售均價(jià)(￥/㎡)成交均價(jià)（￥/㎡）月均套數(shù)戶型面積精裝潤澤莊園500萬/套（最低）2174514雙拼650㎡，聯(lián)排280-350㎡，疊拼220-240㎡否悅溪（即將開盤）潤澤二期，公寓產(chǎn)品，總建筑面積37萬㎡，89㎡二居、130-180㎡三居、220㎡四居。預(yù)計(jì)08年10月中旬開盤。潤澤莊莊園悅溪交通便便利（地鐵鐵5號號線和和13號線線），，周邊邊環(huán)境境優(yōu)越越，具具備形形成熱熱點(diǎn)板板塊的的條件件。北苑北北板塊塊周邊板板塊發(fā)展成成熟，，且開開發(fā)已已趨于于飽和和，有有向外擴(kuò)擴(kuò)展趨勢。。目前區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)以單單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目出出現(xiàn)（（潤澤澤莊園園），，尚未未形成成完整整板塊塊特征征。板塊內(nèi)內(nèi)土地地供應(yīng)應(yīng)量大大，未未來競競爭將將十分分激烈烈。來廣營營1-4號號地板塊內(nèi)競爭北苑北板塊——依托軌道交通以及周邊優(yōu)越環(huán)境，形成的熱點(diǎn)區(qū)域/目前供應(yīng)項(xiàng)目少，但未來供應(yīng)量巨大板塊發(fā)發(fā)展：：潤澤莊莊園二二期““悅溪溪”（容積積率1.6），，占地面面積：：13萬平平米，，地上上建筑筑面積積：22萬萬平米米來廣營營2#地塊塊（容積積率2.6）占地面面積30.5萬萬平米米，其其中建建設(shè)用用地19萬萬平米米，建筑面面積50萬萬平米米來廣營營4#地塊塊（容積積率2.3）占地面面積32萬萬平米米，其其中建建設(shè)用用地13萬萬平米米，建建筑面面積30萬萬平米米來廣營營3#地塊塊（容積積率2.8）占地面面積43萬萬平米米，其其中建建設(shè)用用地21萬萬平米米，建建筑面面積58萬萬平米米板塊內(nèi)競爭板塊內(nèi)未來約有200萬平米的住宅放量，未來供應(yīng)量巨大，且同質(zhì)化競爭激烈潤澤莊莊園二二期悅悅溪———?jiǎng)e別墅區(qū)區(qū)里的的低密密度公公寓總建筑筑面積積37萬平平方米米，規(guī)規(guī)劃29棟棟住宅宅單體體建筑筑，建建筑層層數(shù)7-11層層高低低錯(cuò)落落、規(guī)規(guī)劃29棟棟住宅宅單體體建筑筑，其其中板板式住住宅20棟棟（一一梯兩兩戶）），點(diǎn)點(diǎn)式塔塔樓9棟（（四戶戶兩部部電梯梯）。。悅悅溪戶戶型多多樣，，均為為舒適適尺度度，面面積為為二居居室90平平米、、三居居室130-180平米米、四四居室室220平平米，，兩居居供應(yīng)應(yīng)充足足。戶戶型平平面布布局良良好，，通透透感強(qiáng)強(qiáng)。社社區(qū)配配有內(nèi)內(nèi)部教教育機(jī)機(jī)構(gòu)，，郵局局，銀銀行等等配套套設(shè)施施齊全全，滿滿足業(yè)業(yè)主的的日常常生活活需求求。來廣營3#——華貿(mào)貿(mào)城奧北80萬萬平方米大大型生態(tài)居居住功能區(qū)區(qū)，毗鄰?qiáng)W奧林匹克森森林公園，，是國華置置業(yè)繼華貿(mào)貿(mào)中心后又又一精品力力作。華貿(mào)城聘請請國際知名名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)美國PERKINS（珀金金斯）、新新加坡ONG&ONG（王及及王）、北北京建筑設(shè)設(shè)計(jì)研究院院強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手，精心打打造完美住住宅佳作。。來廣營4#開發(fā)商：北北京中鴻房地地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)團(tuán)有限公司、、北京城建投投資發(fā)展股份份有限公司投投標(biāo)聯(lián)合體來廣營2#開發(fā)商：天天潤置地集團(tuán)團(tuán)曾開發(fā)東湖灣灣項(xiàng)目，東湖湖灣屬望京區(qū)區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目目，東湖灣在在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)上最大限限度地利用景景觀優(yōu)勢，樓樓間距至少百百米以上，戶戶型設(shè)計(jì)在強(qiáng)強(qiáng)調(diào)住宅的合合理性、舒適適性的同時(shí)亦亦充分考慮到到北小河景觀觀、森林公園園景觀以及自自身的園林景景觀與戶型的的結(jié)合，保證證了戶戶有景景，戶戶景不不同。預(yù)計(jì)來廣營2#項(xiàng)目可能能延續(xù)東湖灣灣高端形象進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)開發(fā)發(fā)板塊內(nèi)競爭板塊內(nèi)項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢共享且產(chǎn)品品質(zhì)較高，板塊內(nèi)競爭本項(xiàng)目不具備絕對優(yōu)勢低密度產(chǎn)品，，與本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品差異較大大，不存在直直接競爭預(yù)計(jì)為高端產(chǎn)產(chǎn)品，且容積積率近似，為為本項(xiàng)目的直直接競爭規(guī)模大、力度度高，有可能能成為區(qū)域的的領(lǐng)導(dǎo)者，為為本項(xiàng)目的直直接競爭國有企業(yè)，營營銷力度弱，，預(yù)計(jì)對本項(xiàng)項(xiàng)目的競爭不不強(qiáng)烈競爭格局板塊外板塊內(nèi)同期的直接競競品少，只在在一定程度上上分流客戶群群同期面市項(xiàng)目目體量大，同同質(zhì)競爭激烈烈華茂城和天潤潤項(xiàng)目開發(fā)商商操盤經(jīng)驗(yàn)豐豐富，規(guī)模大大，投資力度度足，區(qū)域領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)鮮鮮明，對本項(xiàng)項(xiàng)目都成嚴(yán)峻峻的競爭壓力力。板塊內(nèi)各項(xiàng)目目共享區(qū)域交交通、配套優(yōu)優(yōu)勢，項(xiàng)目各各自均不具備備絕對的優(yōu)勢勢資源條件板塊內(nèi)競爭壓壓力大，項(xiàng)目缺乏特色色很難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的成功——如何尋求求項(xiàng)目特色的的突破之道？？路徑選擇案例選擇標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——淡市下成成功操作的大大盤案例北京——金隅隅萬科城北京——金隅隅7090深圳——金地地梅隴鎮(zhèn)北京金隅萬科城項(xiàng)目位置：昌平區(qū)南環(huán)路路53號總建筑面積：61萬平米米總套數(shù)：1548套（一期）產(chǎn)品情況：兩居83－93㎡，三居147㎡裝修狀況：毛坯容積率：2.9綠化率：30%開發(fā)商：北京金隅萬萬科銷售均價(jià)：8300元元/㎡開盤時(shí)間：2008年年5月2日昌平平臺(tái)價(jià)格格：8000-10000元/㎡期房簽約統(tǒng)計(jì)用途已簽約套數(shù)已簽約面積(㎡)成交均價(jià)(￥/㎡)住宅67464309.027741商業(yè)用房4896.79251數(shù)據(jù)來源：北北京市房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理網(wǎng)網(wǎng)金隅·萬科城項(xiàng)目銷售速度遠(yuǎn)高于區(qū)域平臺(tái)速度金隅萬科城開開盤3個(gè)月，，已銷售預(yù)售售證的40%，平均銷售速度度225套/月，銷售速度遠(yuǎn)高高于當(dāng)?shù)劁N售售平臺(tái)10-20套/月月。在與當(dāng)?shù)仄狡脚_(tái)價(jià)格低線線持平的價(jià)格格下，金隅和和萬科的品牌牌效應(yīng)引發(fā)了了當(dāng)?shù)氐膿屬徺?，使金隅萬萬科城成功成成為當(dāng)?shù)氐拿髅餍菢潜P。項(xiàng)目成功關(guān)鍵鍵點(diǎn)：適度價(jià)格：開盤均價(jià)8000元/㎡㎡，處于當(dāng)?shù)仄脚_(tái)臺(tái)價(jià)格的低線線，配以適當(dāng)優(yōu)優(yōu)惠措施，如如一次性付款可可享受9.3折優(yōu)惠，銀銀行按揭50%可享受9.7折優(yōu)惠惠，首付20%可享受9.8折優(yōu)惠惠，開盤當(dāng)日享享受2個(gè)點(diǎn)優(yōu)優(yōu)惠。品牌效應(yīng)：同類產(chǎn)品價(jià)格格相差不多的的情況下，品品牌效應(yīng)顯著著。2008年3月開盤盤的同類產(chǎn)品品第八街當(dāng)前前均價(jià)8200元/㎡，，低于金隅萬萬科城100元/㎡，但但銷售速度（（9套/月））遠(yuǎn)低于金隅隅萬科城（225套/月月）。營銷展示：延續(xù)萬科一貫貫以園林景觀觀取勝的強(qiáng)勢勢優(yōu)勢，在售售樓處以及園園林展示方面面下足功夫，，并通過高品品質(zhì)樣板間展展示等方面吸吸引客戶并促促成成交同類產(chǎn)品價(jià)格格相差無幾的的情況下，通通過強(qiáng)勢展示示將萬科品牌牌效應(yīng)發(fā)揮到到極致!金隅·萬科城通過適度價(jià)格、強(qiáng)展示將品牌效應(yīng)最大化品牌號召制勝勝北京金隅7090項(xiàng)目位置：城鐵八通線臨臨河里站向東東總占地面積：：8.6萬平米米總建筑面積：：18萬平米容積率：2.2總套數(shù)：1708套物業(yè)類型：住宅建筑類型：15層板樓產(chǎn)品情況：70㎡1居，85-87㎡2居，110、137㎡㎡3居裝修狀況：毛坯綠化率：30%物業(yè)管理費(fèi)：：2.1元/平平米/月開發(fā)商：北京金隅資源及配套情情況：生活設(shè)施齊備備，有幼兒園園、休閑中心心、康體中心心、娛樂中心心、衛(wèi)生站等等；另有8000㎡的商商業(yè)。2008年，，通州區(qū)在售售項(xiàng)目中單個(gè)個(gè)項(xiàng)目單月銷銷售金額最高高者為“金隅隅70/90”，08年年6月開盤當(dāng)當(dāng)月銷售262套，均價(jià)7072元/平米，實(shí)現(xiàn)銷售額額達(dá)到1.66億元元。（2008年，通州區(qū)區(qū)平均每月銷銷售金額為3.2億元，銷售均價(jià)價(jià)9000元/平米左右）金隅709008年通州區(qū)在售項(xiàng)目中單個(gè)項(xiàng)目單月銷售金額最高者項(xiàng)目成功關(guān)鍵鍵點(diǎn)：長時(shí)間蓄客：提前半年開始始蓄客;充分展示：沿街道旗有效效告知客戶，，現(xiàn)場售樓處處、樣板間具具有一定品質(zhì)質(zhì)，并提前開開盤時(shí)間1個(gè)個(gè)月（5月月底）全部對對外開放;超低價(jià)格：低于客戶預(yù)期期價(jià)格7500元/㎡，，開盤當(dāng)天有有9.7折優(yōu)優(yōu)惠，此外，，一次性付款款可再打9.7折，商業(yè)業(yè)貸款9.8折，公積金金9.9折。。開盤之后延延續(xù)一次性付付款可再打9.7折，商商業(yè)貸款9.8折，公積積金9.9折折的優(yōu)惠政策策;開盤當(dāng)日（6月7日）以以7500元元/㎡的均價(jià)價(jià)推出1、3、4號樓，，并伴隨大量量優(yōu)惠政策，，銷售價(jià)格最最低可達(dá)到6300元/㎡，在開盤盤月引爆市場場?！俺蛢r(jià)格+充分展示””成為項(xiàng)目成成功銷售關(guān)鍵鍵因素金隅7090低價(jià)傾銷實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功銷售低價(jià)傾銷深圳金地梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目位置：深圳市龍華新新城東北側(cè)，，梅龍路與布布龍路交匯處處總占地面積：：13.6萬總建筑面積：：42萬容積率：3.08總套數(shù)：3676套物業(yè)類型：住宅建筑類型：7-18層板板樓、24-33層塔樓樓產(chǎn)品情況：70-90㎡2居，100-121㎡3居，129-144㎡4居裝修狀況：毛坯綠化率：46%物業(yè)管理費(fèi)：：2.38元/平米/月開發(fā)商：金地集團(tuán)股份份有限公司資源及配套情情況：生活設(shè)施齊備備，5300多平米商業(yè)業(yè)廣場、3200平米的的幼兒園、能能量會(huì)所、空空中懸浮泳道道等。在2008年上上半年深圳樓盤銷售售20強(qiáng)成交交榜單中，由由世聯(lián)地產(chǎn)代代理銷售的金金地梅隴鎮(zhèn)以以銷售745套套、銷售面積積64147.74平米米的成績位居深圳市半年度銷售套套數(shù)、面積綜合排名第一一金地·梅隴鎮(zhèn)08年上半年，深圳市銷售套數(shù)、面積綜合排名第一項(xiàng)目成功關(guān)鍵鍵點(diǎn)：設(shè)計(jì)理念：由德國WSP建筑設(shè)計(jì)公公司擔(dān)任建筑筑方案設(shè)計(jì)，，用現(xiàn)代主義義的理性方式式，追尋技術(shù)術(shù)美與人性化化的和諧統(tǒng)一一，以簡約、洗練、、純粹的純凈凈主義風(fēng)格，使居住者情情感回歸于寧寧靜與自然。。完整和諧的的整體格局與與精心設(shè)計(jì)的的建筑細(xì)節(jié)充充分體現(xiàn)居住住建筑在走向向理性的同時(shí)時(shí)，又注重對對人性的全面面關(guān)懷；產(chǎn)品特色：彩虹立面，疊疊水式主入口口，特色大堂堂，能量會(huì)所所（咖啡吧、、閱覽室、擊擊劍房、傳訊訊囊、健身房房、創(chuàng)意廚房房、攀巖壁……），三疊臺(tái)臺(tái)地園林，下下沉式主題商商業(yè)廣場，空空中懸浮泳道道，利用創(chuàng)意意架空層打造造“泛自然會(huì)會(huì)所”設(shè)置了了6個(gè)PARTY主題區(qū)區(qū)域、2個(gè)運(yùn)運(yùn)動(dòng)場所及1個(gè)兒童游樂樂場；附加值：戶戶朝南；贈(zèng)贈(zèng)送大面積稀稀缺入戶花園園；享有雙層層調(diào)高觀景露露臺(tái)；所有房房間贈(zèng)送大落落地凸窗、生生活陽臺(tái)；3、4房大戶戶型舒適尺度度。強(qiáng)勢產(chǎn)品特色色、高附加值值以及全方位位展示策略成成為項(xiàng)目成功功關(guān)鍵因素金地·梅隴鎮(zhèn)強(qiáng)勢產(chǎn)品特色、高附加值和強(qiáng)展示的全面應(yīng)用將建筑細(xì)節(jié)與與對人性的全全面關(guān)懷完美美結(jié)合，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值特色園林：每每個(gè)細(xì)節(jié)都訴訴說驚喜，臺(tái)臺(tái)地景觀，一一步一景，宏宏偉氣勢與立立體層次的完完美結(jié)合金地·梅隴鎮(zhèn)創(chuàng)意空間的打打造樹立項(xiàng)目目個(gè)性、時(shí)尚尚、出位的形形象空中懸浮泳道道創(chuàng)意架空層峽谷式布局能量會(huì)所傳訊訊囊能量會(huì)所攀巖巖壁影院健身房漫游商街金地·梅隴鎮(zhèn)金地·梅隴鎮(zhèn)戶戶朝南；贈(zèng)送大面積稀稀缺入戶花園園；享有雙層調(diào)高高觀景露臺(tái)；；所有房間贈(zèng)送送大落地凸窗窗、生活陽臺(tái)臺(tái)…提升附加值策略1：產(chǎn)品品營銷雙管齊齊下，提升項(xiàng)項(xiàng)目精神氣質(zhì)質(zhì)2006.4.16項(xiàng)目城市形象象的傳遞基本本靠廣告和會(huì)會(huì)所梅隴鎮(zhèn)營銷實(shí)實(shí)踐廣告出街售樓處開放2005.122006.5.22006.5.282006年7月中旬樣板房開放開盤脫面特色營銷提前半年啟動(dòng)戶外廣告告牌，最高10塊廣告牌，近50％客戶來源戶外外；提前三個(gè)月啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)，高高參與性網(wǎng)站站設(shè)計(jì)，通過過網(wǎng)絡(luò)成交10％。項(xiàng)目形象的成成功打造和強(qiáng)強(qiáng)勢的宣傳及及營銷前置法法積累了大量量的客戶，為為暢銷做了鋪鋪墊。梅隴鎮(zhèn)營銷實(shí)實(shí)踐策略2：營銷銷前置特色營銷策略3：體驗(yàn)驗(yàn)式營銷———特色會(huì)所展展示金地梅隴鎮(zhèn)1期會(huì)所1600平米。。以都市年輕輕人的時(shí)尚新新潮的游樂傾傾向?yàn)橹笇?dǎo)，，設(shè)置了：傳訊囊（上網(wǎng)網(wǎng)）咖咖啡吧閱覽室擊擊劍房攀巖墻瑜瑜珈房健身房創(chuàng)創(chuàng)意廚房棋牌室乒乒乓球室利用架空層打打造“泛自然然會(huì)所”設(shè)置置了6個(gè)PARTY主題題區(qū)域、2個(gè)個(gè)運(yùn)動(dòng)場所及及1個(gè)兒童游游樂場。關(guān)內(nèi)主流客戶戶對會(huì)所展示示的認(rèn)同度很很高，反饋這這樣的會(huì)所對對他們很有感感染力在未整體推廣廣的前提下，，銷售中心開開放日，兩天天積累客戶3000張卡卡次梅隴鎮(zhèn)營銷實(shí)實(shí)踐特色營銷策略4：產(chǎn)品品與客戶對位位營銷定位：演繹個(gè)個(gè)性、時(shí)尚、、出位的項(xiàng)目目形象，迅速速引起市場最最廣泛關(guān)注度度，建立項(xiàng)目目獨(dú)特形象的的張力；影響：大盤持持續(xù)銷售的市市場關(guān)注度，，低成本高蓄蓄客量；目標(biāo)客戶：年年輕時(shí)尚的精精神貴族;目標(biāo)客戶的價(jià)價(jià)值觀描述：：青春、朝氣氣、積極、向向往權(quán)威、自自然、運(yùn)動(dòng)、、時(shí)尚、壓力力、圈子、學(xué)學(xué)習(xí)、求新、、沖動(dòng)。梅隴鎮(zhèn)營銷實(shí)實(shí)踐特色營銷策略5：造場場式營銷———全方位展示示場空間規(guī)劃服務(wù)人員活動(dòng)性質(zhì)配合氛圍設(shè)計(jì)內(nèi)容邊界形象墻——————大尺度的設(shè)計(jì)墻入口雕塑雕塑——JAZZ雕塑／儀式感／指示作用前廣場廣場柱電子屏小丑／司儀開盤月JAZZ/歡快1/3廣場柱成品——對金地品牌述求/好的訴求/金地辭典/導(dǎo)示2/3廣場柱：ideas的征集內(nèi)廣場/流動(dòng)性廣場柱電子屏樂師/畫家/等小丑／司儀開盤月JAZZ/歡快派發(fā)禮品／合影留念／互動(dòng)參與/現(xiàn)場作畫、泥塑/小提琴銷售中心展示空間/輕易之間改變習(xí)慣；打破一切常規(guī)銷售人員開盤月BLUES/鄉(xiāng)村輕易之間改變習(xí)慣；打破一切常規(guī)戶型圖非常規(guī)的展示；設(shè)有樓書、概念模型、概念宣傳片、模擬城市動(dòng)畫等樣板房變幻的空間銷售人員DIY輕音樂根據(jù)個(gè)人愛好設(shè)計(jì)自己的生活為不同人設(shè)計(jì)的房間的集合銷售人員角色扮演輕音樂等為殘疾和老年人設(shè)計(jì)衛(wèi)生間/為孕婦設(shè)計(jì)廚房/保姆房梅隴鎮(zhèn)營銷實(shí)實(shí)踐特色營銷金地品牌下的的推廣準(zhǔn)則：：“得業(yè)內(nèi)人人士者，得天天下”（業(yè)內(nèi)內(nèi)口碑），獲獲取先天性的的流行價(jià)值，，使項(xiàng)目“象象病毒一樣具具備超強(qiáng)的傳傳染性”創(chuàng)新思路發(fā)展商政府效果評估“金地沙龍”資源統(tǒng)籌配合前期業(yè)內(nèi)的知名度=建立初期形象“地產(chǎn)營銷獎(jiǎng)”搭臺(tái)（成為整合媒體資源的大贏家）作為高規(guī)格的地產(chǎn)盛事，樹立榜樣的力量，建立公信力[媒體線]核心工作創(chuàng)新立意點(diǎn)創(chuàng)新舉措媒體推廣策略/宣傳形式成為整合媒體資源的的贏家（見上表）媒體組合/分賣場立體化/建立直效營銷渠道世聯(lián)高端客戶網(wǎng)絡(luò)的預(yù)演/多渠道路演豪華影院大片的獨(dú)家廣告放映權(quán)策略6：媒體體利用梅隴鎮(zhèn)營銷實(shí)實(shí)踐特色營銷案例借鑒成功模式與本項(xiàng)目的契合條件金隅萬科城品牌號召中鐵在北京房地產(chǎn)市場尚未建立市場口碑，缺乏品牌知名度金隅7090低價(jià)傾銷樓面成本6200元/平米高于同區(qū)域其他項(xiàng)目，地價(jià)成本相對較高金地梅隴鎮(zhèn)特色營銷在可控范圍內(nèi)，產(chǎn)品尚有可提升空間，推售、入市時(shí)間等可進(jìn)行調(diào)整產(chǎn)品、營銷等方面尚有可優(yōu)化空間建立營銷特色色是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突突破的可行之之路項(xiàng)目定位案例借鑒/競競爭策略競爭策略優(yōu)勢-----Strengths劣勢-----Weaknesses區(qū)位:城市北中軸，傳統(tǒng)認(rèn)知上風(fēng)上水之地交通：軌道交通和道路交通共同組成發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)配套：位處成熟城市住區(qū)內(nèi)部，配套齊全景觀：內(nèi)外部三層景觀資源地塊內(nèi)部及周邊高壓線林立地塊地塊分離，社區(qū)打造整體性較差社區(qū)內(nèi)醫(yī)院的設(shè)置將對客戶心理感受造成負(fù)面影響機(jī)會(huì)-----Opportunities位處北京城市發(fā)展方向上成熟區(qū)域新興板塊威脅-----Threats市場調(diào)整時(shí)期上市產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來區(qū)域市場競爭激烈SWOT分析析綜合素質(zhì)高，，但缺乏亮點(diǎn)點(diǎn)板塊內(nèi)競爭激激烈處理好板塊內(nèi)內(nèi)的合競關(guān)系是競爭策策略的關(guān)鍵合：與板塊內(nèi)內(nèi)其他項(xiàng)目共共同炒熱區(qū)域域價(jià)值競：打造項(xiàng)目目特色，差異異化競爭金地梅隴鎮(zhèn)的成成功產(chǎn)品區(qū)域項(xiàng)目客戶是整合的區(qū)域域?qū)傩?、?xiàng)目目屬性、客戶戶屬性的全面面營銷的成功功看區(qū)域第一階段———亞運(yùn)村外溢溢（99—03年）：北京城市區(qū)位位中傳統(tǒng)認(rèn)知知高，早期受受亞運(yùn)會(huì)因素素推動(dòng)大力發(fā)發(fā)展，隨區(qū)域域飽和，不斷北擴(kuò)；代表項(xiàng)目目：潤楓楓德尚、、凱旋城城、萬科科星園第二階段段——奧奧運(yùn)利好好影響（（04——07年年）：強(qiáng)勢利好好推動(dòng)區(qū)區(qū)域高速速發(fā)展，，區(qū)域潛潛力預(yù)期期持續(xù)增增強(qiáng)，居住環(huán)境境得以全全面改善善，區(qū)域域價(jià)值被被客群廣廣泛認(rèn)可可；代表項(xiàng)目目：北苑苑家園、、世茂奧奧臨花園園、萬達(dá)達(dá)大湖公公館第三階段段——城城市北移移（07—至今今）：基礎(chǔ)設(shè)施施已相當(dāng)當(dāng)完善、、擁有城城市屬性性的高等等級生活活商業(yè)配配套（地地鐵13號線、、地鐵5號線、、安立路路、北苑苑路、龍龍德廣場場），受捷運(yùn)運(yùn)交通通帶動(dòng)動(dòng)，片片區(qū)內(nèi)內(nèi)客源源更為為廣泛泛；代表項(xiàng)項(xiàng)目：：旭輝輝奧都都、媒媒體村村、龍龍德紫紫金城市一一路向向北八達(dá)嶺高速北苑路安立路四環(huán)路五環(huán)路三環(huán)路京承高速機(jī)場高速5號線10號線13號線區(qū)域?qū)賹傩苑址治龊髪W運(yùn)運(yùn)時(shí)代代缺乏乏亮點(diǎn)點(diǎn)樓盤盤的奧奧北亟亟待重重新定定義天通苑苑亞北奧北？國奧核心奧北別墅區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)帶望京國門商務(wù)區(qū)中關(guān)村北中軸區(qū)域?qū)賹傩苑址治鑫挥诒北本┫蛳蛏习l(fā)發(fā)展的的主軸軸之上上———承接城城市三三大功功能節(jié)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目位位于北北苑北北板塊塊———承接國國奧核核心、、奧體體宜居居住區(qū)區(qū)、臨臨空經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶三大大城市市功能能節(jié)點(diǎn)點(diǎn)中心心；位于北北京向向上發(fā)發(fā)展的的主軸軸之上上看客戶戶業(yè)內(nèi)訪訪談：：客戶屬屬性分分析城市屬屬性、、成熟熟配套套是業(yè)業(yè)主關(guān)關(guān)注所所在關(guān)先生生———公園園2008銷售售代表表現(xiàn)在北北苑這這里交交通特特別方方便，，我們們項(xiàng)目目距5號線線立水水橋南南站特特別近近，距距13號線線北苑苑站也也不遠(yuǎn)遠(yuǎn)，現(xiàn)在好好多小小戶型型都是是在城城里上上班的的白領(lǐng)領(lǐng)在買買。我們社社區(qū)現(xiàn)現(xiàn)在一一部分分已經(jīng)經(jīng)入住住了，，園林林是現(xiàn)現(xiàn)成的的，客客戶都都還比比較認(rèn)認(rèn)。北北苑家家園已已經(jīng)到到第六六期了了，現(xiàn)在周周圍買買東西西啊、、吃飯飯啊都都特別別方便便。大戶戶型的的話有有好多多區(qū)域域內(nèi)的的客戶戶，一一般就就是因因?yàn)橛杏行『⒑⒘?，，或者者有老老人要要來住住了，，原來來的房房子不不夠住住了，，就就就近買買一套套。李先生生鏈鏈家地地產(chǎn)北北苑家家園店店現(xiàn)在這這個(gè)區(qū)區(qū)域還是年年輕人人買的的比較較多，，關(guān)注注小戶戶型的的人挺挺多，，現(xiàn)在11000元/平米米左右右的價(jià)價(jià)格稍稍微努努力一一把也也夠得得上，，畢竟這這里交交通和和生活活配套套都很很方便便，上上班坐坐地鐵鐵，也也就半半個(gè)多多鐘頭頭就能能到公公司了了吧，，特別別方便便。王經(jīng)理我愛愛我家千鶴家家園店“客戶（買二二手房）就是是看重這邊居住氛圍圍濃厚，不那那么亂”“客戶現(xiàn)在很很現(xiàn)實(shí)，寧愿在成熟區(qū)區(qū)域買個(gè)二手手房也不愿意意跑遠(yuǎn)”“客戶現(xiàn)在都都懶，在一個(gè)個(gè)地方好不容容易都熟悉了了就不愿意換換地方”（意向照片））吳女士———萬科星園業(yè)業(yè)主“我們現(xiàn)在住住的房子（140平米））顯得小了，，老人和孩子子都得照顧到到，房間不夠夠用”“對這個(gè)區(qū)域域已經(jīng)住習(xí)慣慣了，要是換換個(gè)大的還要要賣掉，很麻麻煩?！薄白罾硐氲氖窃谠诟浇儋I一一套”夏小姐——旭旭輝奧都業(yè)主主當(dāng)時(shí)公司在這這個(gè)區(qū)域附近近，所以對這這個(gè)區(qū)域有一一定認(rèn)知，覺得交通非常常齊全，配套套也很完善，，生活很便利利。因?yàn)槭鞘资状钨I房，總總價(jià)肯定是非非常重要的，，當(dāng)時(shí)選擇旭輝輝奧都主要也也是因?yàn)閼粜托托?，而且價(jià)價(jià)格相對便宜宜（當(dāng)時(shí)9000多元/平米，周邊邊萬科星園二二手房12000元/平平米）。會(huì)考慮未來處處置問題，很很可能以后拿拿來出租?？蛻魧傩苑治鑫鲋苓呿?xiàng)目業(yè)主主訪談：首次置業(yè)或初初步改善需求求為主/對區(qū)區(qū)域認(rèn)可度高高客戶屬性分析析年齡層次：家庭結(jié)構(gòu)：置業(yè)邏輯：大部分為首次次置業(yè)客戶，，為“安家””或作婚房，，看重總價(jià)、交通便便利性、完善善配套、產(chǎn)品品性價(jià)比；部分“換房””客戶，尋找找生活便利、、面積更大或或更有品質(zhì)的的家庭居所，，既有本區(qū)域域原有客戶又又有外區(qū)域客客戶進(jìn)駐；投資客戶，看看中區(qū)域“奧奧運(yùn)”光環(huán)下下的區(qū)域升值值潛力，當(dāng)前前絕大部分客客戶已撤出市市場。年齡層次分布布較為廣泛；；主力客群為有有一定實(shí)力的的年輕白領(lǐng)；；次主力客群為為城市外遷家家庭及區(qū)域內(nèi)內(nèi)“換房”家家庭。單身及兩口之之家為主力；；三口之家為次次主力。“準(zhǔn)中產(chǎn)”主流客戶描摹摹比小資有點(diǎn)錢錢比中產(chǎn)有點(diǎn)閑閑介于70與80之間沒錢時(shí)想去旅旅行有錢時(shí)又沒時(shí)時(shí)間買車卻經(jīng)常坐坐地鐵買書卻經(jīng)?？纯措娪跋硎芪镔|(zhì)的欲欲望又追求生活的的情趣他們是城市的的主流卻又渴望被異異化客戶特征：成熟的一次置置業(yè)或小2次次置業(yè)看重城市和宜宜居屬性處于事業(yè)上升升期城市中堅(jiān)力量量看項(xiàng)目項(xiàng)目屬性分析析城市北中軸生態(tài)宜居新空空間區(qū)位資源北苑北板塊成熟認(rèn)知區(qū)域域，關(guān)注度高高交通便利，配配套完善東面公園景觀觀社區(qū)中央景觀觀大尺度樓間距距城市屬性鮮明明生態(tài)資源突出出核心價(jià)值城市一路向北北的新節(jié)點(diǎn)事業(yè)上升期的的準(zhǔn)中產(chǎn)占據(jù)城市北中中軸兼具三重重景觀項(xiàng)目定位基于三重屬性性的項(xiàng)目整體體定位客戶區(qū)域項(xiàng)目北中軸·40萬平米城市市主流涵氧區(qū)區(qū)生態(tài)氧城主主流生活項(xiàng)目定位北中軸：城市北上發(fā)展主軸線，承接國奧、奧北、臨空經(jīng)濟(jì)帶三大城市功能節(jié)點(diǎn)城市主流：區(qū)域認(rèn)知度高，占據(jù)城市主流城市配套、交通資源、人文景觀資源涵養(yǎng)區(qū)：一方面突出項(xiàng)目生態(tài)資源價(jià)值，一方面對位主流客戶群的成熟品味Name案名WORLD-TREE世界樹城市向上生長長世界樹北中軸40萬平米城市市主流涵氧區(qū)區(qū)世界：對位城市價(jià)值/對位區(qū)域價(jià)值樹：對位生態(tài)資源/對位客戶精神/對位區(qū)域發(fā)展Slogan主題語“城市向上生生長”TheCityIsAnUpwordTree..“城市是一棵棵向上生長的的樹”TheCityIsAnUpwordTree..EXPO展示系系統(tǒng)作為裝置藝術(shù)術(shù)的WorldTree是以一株澳洲洲干柏樹為原原型的互動(dòng)聲聲音裝置項(xiàng)目目。這株總長長為10米的的worldtree被固定在金金屬支架上，，它的枝干上上被布署了樹樹干狀的古銅銅色電線，電電線的各頭是是耳機(jī)。參與與者圍著worldtree而坐坐，聆聽耳機(jī)機(jī)里的田野錄錄音。方案二綠逸城生態(tài)氧城主主流生活活產(chǎn)品提升規(guī)劃/戶型/園林城市綠地高壓線塔醫(yī)院商業(yè)教育配套北苑東路地塊資源充分分挖掘地塊資源評價(jià)價(jià)規(guī)劃地塊內(nèi)各部分分價(jià)值分析與與排序依據(jù)：：私密程度；景觀資源的占占有程度；與高壓線塔的的物理距離及及受威脅程度度；與醫(yī)院的物理理距離及受威威脅程度；與北苑東路的的物理距離及及受威脅程度度；與商業(yè)用樓的的物理距離及及受威脅程度度；與教育配套的的物理距離及及受干擾程度度；交通道路的良良好通達(dá)性。。11223333112233對地塊1-2#，1-6#分別進(jìn)行行地塊價(jià)值排排序：112233>>高價(jià)值產(chǎn)品價(jià)價(jià)值最大化、、合理規(guī)避高高壓線劣勢1-6#地戶戶型排布建議議規(guī)劃建議增加中大大戶型產(chǎn)品，，如舒適型2居，舒適型型三居北部地塊根據(jù)據(jù)地塊價(jià)值進(jìn)進(jìn)行合理規(guī)劃劃贈(zèng)送凸窗贈(zèng)送凸窗贈(zèng)送面積最大大化:南北兩側(cè)大面面積轉(zhuǎn)角凸窗窗/入戶花園園贈(zèng)送贈(zèng)送入戶花園園、轉(zhuǎn)角凸窗窗戶型利用周邊景觀觀資源增強(qiáng)本項(xiàng)目與與周邊環(huán)境的的融合度，最最大程度的利利用區(qū)域資源源高爾夫練習(xí)場高爾夫球場城市綠地潤澤莊園低密景觀園林回家的路視覺通廊軟隔斷展示原生樹的的天然氧吧作作用配套用地全面面綠化整頓現(xiàn)有地塊塊配套用地現(xiàn)現(xiàn)狀，形成社社區(qū)內(nèi)整體園園林氛圍社區(qū)道路散步道以及綠綠地中休息椅椅的設(shè)置能增增強(qiáng)社區(qū)的休休閑生活氛圍圍。園林小品于綠地處點(diǎn)綴綴園林小品，，營造氛圍。。園林微地形通過坡度景觀觀與微地形的的設(shè)置，降低低道路等的不不良影響，保保證社區(qū)私密密性。國家電網(wǎng)通過綠地與原原生樹的整頓頓，將高壓線線的不利影響響降到最低；；通過圍擋將將國家電網(wǎng)阻阻擋在視線之之外.綠地及圍擋社區(qū)水景品質(zhì)質(zhì)化打造活動(dòng)場所園林化大面積水景景為脈絡(luò)水系系，增強(qiáng)景觀觀的層次性、、趣味性和參參與性壘石水岸觀水平臺(tái)與對對景親水平臺(tái)自然水系戲水池觀水與親水相相結(jié)合自然與人工相相結(jié)合戲水平臺(tái)營銷策略核心舉措：活動(dòng)/展示/價(jià)格格/推售08/1108/1209/109/209/309/409/509/609/709/809/908年12月第一波：外展場開放外展場開開放—開開始蓄客客市場預(yù)熱熱期活動(dòng)要點(diǎn)點(diǎn)：08年12月在在本項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶集中中地“世世貿(mào)天階階”內(nèi)設(shè)設(shè)置外展展場進(jìn)行行蓄客；；項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)信息相相關(guān)物料料準(zhǔn)備充充分并進(jìn)進(jìn)行發(fā)放放。活動(dòng)要點(diǎn)點(diǎn)：邀請政府官員員、業(yè)內(nèi)內(nèi)專家、、大企業(yè)業(yè)高層等知名人人士到場場；圍繞北部部是北京京發(fā)展的的龍頭，后奧運(yùn)時(shí)時(shí)代區(qū)域域價(jià)值如如何定義義，北中軸是是城市發(fā)發(fā)展的主主方向，，項(xiàng)目位位于城市市發(fā)展的的主干線線上，擁擁有很強(qiáng)強(qiáng)的地段段優(yōu)勢活動(dòng)目標(biāo)標(biāo)：聯(lián)合其他他品牌開開發(fā)商共同炒作作區(qū)域價(jià)價(jià)值，同同時(shí)樹立立業(yè)內(nèi)口口碑北中軸區(qū)區(qū)域發(fā)展展峰會(huì)———提升區(qū)域域價(jià)值、、樹立業(yè)業(yè)內(nèi)口碑碑08/1108/1209/109/209/309/409/509/609/709/809/909年3月第二波：巔峰論壇高調(diào)起勢后奧運(yùn)時(shí)代區(qū)區(qū)域價(jià)值如何何定義？城市向北，北北中軸概念提提出……08/1108/1209/109/209/309/409/509/609/709/809/9價(jià)值傳遞“世界樹”產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)活動(dòng)要點(diǎn)：選擇地點(diǎn)在營營銷中心舉行人氣活動(dòng)動(dòng)，吸引眾多多客戶關(guān)注，，開始客戶積積累針對產(chǎn)品核心心價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行行詳細(xì)講解，，吸引客戶關(guān)關(guān)注并取得認(rèn)認(rèn)可活動(dòng)目標(biāo)：傳遞項(xiàng)目價(jià)值值點(diǎn)，大量積積累客戶，帶帶動(dòng)老客戶熱熱情，為項(xiàng)目目熱銷作準(zhǔn)備備。09年4月第三波：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨營銷中心開放營銷中心開放放——暨“世界樹”認(rèn)籌籌活動(dòng)要點(diǎn)：邀請開發(fā)商高高層和業(yè)界知知名人士剪彩彩，吸引客戶戶，顯示品牌牌號召力活動(dòng)目標(biāo)：吸引持續(xù)客戶戶關(guān)注，同時(shí)時(shí)開始梳理客客戶，深入發(fā)發(fā)掘產(chǎn)品價(jià)值值點(diǎn)，為成交交做準(zhǔn)備售樓處方案1售樓處方案2現(xiàn)場售樓處設(shè)設(shè)立：建議沿北苑東東路醫(yī)院用地地里或自用地地塊內(nèi)建臨建建；08/1108/1209/109/209/309/409/509/609/709/809/9價(jià)值傳遞09年4月第三波：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨營銷中心開放08/6強(qiáng)勢開盤———世界進(jìn)入“世界樹樹”時(shí)間活動(dòng)要點(diǎn)：盛大開盤：開開盤當(dāng)日解籌籌給予適當(dāng)優(yōu)優(yōu)惠，促進(jìn)成成交，形成熱熱銷，標(biāo)定市市場地位活動(dòng)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)開盤銷售售目標(biāo)08/1108/1209/109/209/309/409/509/609/709/809/909年6月：正式開盤進(jìn)入強(qiáng)銷期制造更多的購購買沖動(dòng)“心動(dòng)”體驗(yàn)抽獎(jiǎng)活動(dòng)——百分百中獎(jiǎng)，，獎(jiǎng)品為筆記記本電腦、液液晶電視、榨榨汁機(jī)、加濕濕器、無繩電電話、電飯煲煲、反點(diǎn)、免免１年物業(yè)費(fèi)費(fèi)等等。特色活動(dòng)——根據(jù)客戶戶特點(diǎn)并結(jié)合合項(xiàng)目自身資資源，舉辦golf體驗(yàn)驗(yàn)、自駕游以以及各種周末末暖場等活動(dòng)動(dòng)；08/1108/1209/109/209/309/409/509/609/709/809/9持續(xù)熱銷期08年7-12月：其他暖場活動(dòng)營銷策略核心舉措：活動(dòng)/展示/價(jià)格/推售售地界包裝：現(xiàn)現(xiàn)場圍檔樣板間1234城市界面：導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)精神堡壘主題示范區(qū)車輛動(dòng)線銷售中心景觀/廣場等設(shè)計(jì)要要點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化全線展示演繹城市涵氧生活，滿足客戶“眼見為實(shí)”體驗(yàn)示范區(qū)地界包裝銷售中心樣板間主入口五環(huán)路指示牌廣告牌北苑東路指示牌13號線北苑路5號線沿線東三環(huán)京廣——國貿(mào)設(shè)立路路牌北苑路設(shè)立指示牌五環(huán)路北苑東東路出口處設(shè)立指示牌13號線北苑苑站外設(shè)立廣告牌牌5號線地鐵站站內(nèi)設(shè)廣告戶外封鎖：目目標(biāo)客戶集中中地區(qū)設(shè)指示示牌及廣告1城市界面：導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)注重精神堡壘壘與示范區(qū)園園林的結(jié)合入口形象墻用用時(shí)尚的色彩彩搭配與動(dòng)感感的板塊組合合突出企業(yè)品品牌與項(xiàng)目名名稱售樓處方案1售樓處方案22精神堡壘樹立視覺高點(diǎn)點(diǎn)，強(qiáng)展示、、強(qiáng)昭示的風(fēng)風(fēng)格化精神堡堡壘地界包裝的形形式：圍擋+Logo墻墻+看板+背背景燈Logo圍檔突出企業(yè)業(yè)文化和項(xiàng)目目核心賣點(diǎn)地界包裝：現(xiàn)現(xiàn)場圍檔3展示關(guān)鍵字：：北中軸、城城市、生態(tài)示范區(qū)地界包裝銷售中心樣板間4主題示范區(qū)———銷售中心心建筑語言與綠綠植融為一體體售樓處周邊綠綠樹成蔭通透的玻璃立立面將園林引引入室內(nèi)銷售中心打造造突出項(xiàng)目生生態(tài)、宜居特特色示范區(qū)地界包裝銷售中心樣板間4主題示范區(qū)———景觀/廣廣場通向水灣售樓樓處的木質(zhì)通通道室外水景休息息平臺(tái)觀景平臺(tái)園林中的室外外休息區(qū)獨(dú)特親水小品品示范區(qū)打造突突出項(xiàng)目核心心價(jià)值，注重重生態(tài)園林及及水景營造營銷策略核心舉措：活動(dòng)/展示/價(jià)格/推售市場比較法說說明：第一步：選取取參照系，選取區(qū)域主要要項(xiàng)目作為參參照項(xiàng)目第二步：點(diǎn)對對點(diǎn)分析，給以上已售樓樓盤打分并確確定權(quán)重第三步：計(jì)算算靜態(tài)價(jià)格，，建立比準(zhǔn)價(jià)格格體系后得到到市場比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格第四步：計(jì)算算動(dòng)態(tài)價(jià)格，根據(jù)市場發(fā)展展態(tài)勢，計(jì)算算項(xiàng)目入市時(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)價(jià)格產(chǎn)品價(jià)格參照照體系項(xiàng)目建筑面積均價(jià)（元/平米）悅溪37萬13000媒體村62萬12000公園200840萬11000價(jià)格低開高走，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開盤盤熱銷，一炮炮而紅價(jià)格建議入市價(jià)格格為12500-13500元/㎡左右估算項(xiàng)目當(dāng)前前出售住宅產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格為為12676元元/㎡因素修正及計(jì)計(jì)算表

可比案例A可比案例B可比案例C物業(yè)名稱潤澤·悅溪媒體村公園2008比較案例交易價(jià)格（元/㎡）130001200011000交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/108100/105個(gè)