房地產(chǎn)財稅疑難問題處理技巧與稅收新政解析房地產(chǎn)財稅疑難問題處理技巧與稅收新政解析講座資料主講人：陳萬喬主講人簡介：陳萬喬:稅務(wù)風險與納稅失誤控制專家，北京東方財研財稅研究中心主任、?中國稅收法規(guī)查詢系統(tǒng)?編委會副主任、“中國財稅參謀網(wǎng)〞首席參謀。陳老師長期從事稅收法規(guī)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用性研究，在國內(nèi)首創(chuàng)了房地產(chǎn)企業(yè)“稅務(wù)風險預警機制與控制體系〞的操作實務(wù)；具有豐富的為房地產(chǎn)企業(yè)解決工程籌劃與財稅疑難問題的實操經(jīng)驗，近三年來為國內(nèi)20余家房地產(chǎn)企業(yè)提供的內(nèi)控與節(jié)稅方案，執(zhí)行后成效卓著而深受企業(yè)稱贊；為10余家房地產(chǎn)企業(yè)成功地解決了因稅務(wù)稽查而引發(fā)的稅企爭議和稅務(wù)危機事件，為企業(yè)挽回納稅損失數(shù)千萬元，有效地維護了企業(yè)的合法權(quán)益。因而，被企業(yè)譽為最富實效的實戰(zhàn)派專家。第一章：房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財稅疑難問題處理方法與實操技巧第一節(jié)：收入確認的財稅疑難問題處理方法和技巧一、關(guān)于收入確認的一些疑難問題的營業(yè)稅規(guī)定和處理方法1、預收賬款：?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第28條規(guī)定，以預收款方式銷售不動產(chǎn)，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間為取得預收款的當天。2、價外費用：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費等價外費用，應(yīng)當并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。國稅發(fā)〔1998〕217號文件規(guī)定：物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費，屬于代收款項，不征營業(yè)稅，僅對其收取的手續(xù)費計算繳納營業(yè)稅。3、視同銷售：以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))用于捐贈、抵償債務(wù)、分配給投資者、換取其他資產(chǎn)等方面，要視同銷售，繳納營業(yè)稅。組成計稅價=本錢×(1+本錢利潤率)/(1-5%)抵債取得的不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)，視同外購，只要取得合法的憑據(jù)，銷售或者視同銷售時，均可以扣除買價。4、委托代建：“委托代建〞房屋，僅就收到的“管理費〞局部，按“效勞業(yè)－代理業(yè)〞稅目繳納5%的營業(yè)稅。注意：“管理費〞應(yīng)當在“其他業(yè)務(wù)收入〞中核算。構(gòu)成“委托代建〞的幾個必須條件：〔1〕委托方擁有土地使用權(quán)；〔2〕委托方取得了有關(guān)部門〔計委、外經(jīng)貿(mào)部門〕的批復；〔3〕受托方〔房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司〕不能墊付資金；〔4〕施工單位將發(fā)票開給〔臺頭〕委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方；〔5〕受托方按照協(xié)議定收取管理費。5、合作建房：即一方〔以下簡稱甲方〕提供土地使用權(quán)，另一方〔以下簡稱乙方〕提供資金，合作建房，一般合作方式有兩種：第一種方式：是純粹的“以物易物〞，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體而言也有以下兩種：〔1〕土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有局部房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓局部土地使用權(quán)為代價，換取局部房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方那么以轉(zhuǎn)讓局部房屋的所有權(quán)為代價，換取局部土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)〞子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)〞稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當按照?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額3>．如果合作建房的雙方〔或任何一方〕將分得的房屋再銷售出去，那么又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，當然應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)〞稅目征收營業(yè)稅。〔2〕以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方假設(shè)干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得假設(shè)干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“效勞業(yè)—租賃業(yè)〞征收營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)〞征收營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第十五條的規(guī)定核定。第二種方式：是以甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，那么要視情況確定征稅事宜：〔1〕房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承當投資風險的行為，不征營業(yè)稅〞的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。〔2〕房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，那么不屬前項免稅行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入依“銷售不動產(chǎn)〞稅目征收營業(yè)稅。〔3〕如果房屋建成全雙方按一定比例分配房屋，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞征稅，其營業(yè)額按實施細那么第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，那么再按“銷售不動產(chǎn)〞征稅。6、售后回購〔售后回租〕：房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租〞等形式，進行促銷經(jīng)營活動〔即與購房者簽訂“商品房買賣合同書〞，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回〕，根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?及其實施細那么的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)〞稅目征收營業(yè)稅?！矅惡?999〕144號〕如何界定售后回購與銷售退回：區(qū)別在于銷售時合同是如何簽訂的。7、以房屋和土地對外投資業(yè)務(wù)：財稅〔2002〕191號文件規(guī)定，從2003年1月1日開始，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，投資時不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，也不再征收營業(yè)稅。8、甲供材料：稅收的一般規(guī)定，開發(fā)商〔甲方〕采購的材料交付施工方進行建筑施工，甲方采購的材料的計價額度需要計算在施工方的營業(yè)額內(nèi)。稅收的特殊規(guī)定……9、包銷業(yè)務(wù)：在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“效勞業(yè)—代理業(yè)〞征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)〞征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)〞征收營業(yè)稅?！矅惡痆1996]684號〕10、自建自用房屋：自己擁有非獨立核算的施工隊伍：不繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅，也不繳銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。如果今后將該項不動產(chǎn)對外銷售時，除了按規(guī)定繳納不動產(chǎn)營業(yè)稅之外，還需補繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅“兩道稅〞。其中：應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅=施工本錢×(1+本錢利潤率)/(1-3%)施工本錢包括材料、工資、費用，但是不包括土地使用權(quán)價款。二、關(guān)于收入確認的一些疑難問題的所得稅規(guī)定和處理方法〔一〕工程完工前的預收賬款：對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季〔或月〕計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅本錢后按照實際利潤再行調(diào)整。國稅函〔2021〕299號預計利潤率暫按以下規(guī)定的標準確定：非經(jīng)濟適用房開發(fā)工程：〔1〕位于省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。〔2〕位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。〔3〕位于其他地區(qū)的，不得低于10％。經(jīng)濟適用房開發(fā)工程：經(jīng)濟適用房開發(fā)工程符合建設(shè)部、國家開展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行?關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟適用房管理方法>的通知?〔建住房[2004]77號〕等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3％。〔二〕完工后開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的一般規(guī)定：1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)〔權(quán)利〕之日，確認收入的實現(xiàn)。2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原那么確認收入的實現(xiàn)：〔1〕采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。〔2〕采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議的，那么應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)?！?〕采取基價〔保底價〕并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，那么應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購置方直接簽訂銷售合同的，那么應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)?！?〕采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述〔1〕至〔3〕項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報、預繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預繳稅款的，按?中華人民共和國稅收征收管理法?的有關(guān)規(guī)定進行處理。5、開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)?！踩抽_發(fā)產(chǎn)品預租收入確實認：開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。〔四〕價外費用：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理?！参濉骋曂N售：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入〔或利潤〕的實現(xiàn)。確認收入〔或利潤〕的方法和順序為：〔1〕按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；〔2〕由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；〔3〕按開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。〔六〕合作建造：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)工程，且該工程未成立獨立法人公司的，按以下規(guī)定進行處理：1、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該工程已經(jīng)結(jié)算計稅本錢，其應(yīng)分配給投資方〔即合作、合資方，下同〕開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅本錢，那么將投資方的投資額視同預售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。2、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配工程利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:〔1〕開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該工程形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該工程的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在本錢中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出?！?〕投資方取得該工程的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理?！财摺骋酝恋厥褂脵?quán)投資開發(fā)工程：1、企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)工程的，按以下規(guī)定進行處理：〔1〕企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該工程取得的開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次取得的和以后應(yīng)取得的〕的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失?！?〕接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該工程應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次分出的和以后應(yīng)分出的〕和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該工程的本錢。2、企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該工程取得的開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次取得的和以后應(yīng)取得的〕的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失?！簿拧骋蚤_發(fā)產(chǎn)品對外投資：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對外投資應(yīng)該應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入〔或利潤〕的實現(xiàn)。三、關(guān)于收入確認的土地增值稅規(guī)定1、視同銷售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認：〔1〕按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；〔2〕由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。2、對外投資：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對外投資；其他企業(yè)以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))投資投資到房地產(chǎn)企業(yè)，均要計算其土地增值稅。3、開發(fā)產(chǎn)品自用或用于出租：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的本錢和費用。第二節(jié)：開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢和費用確實認與核算及其扣除的稅務(wù)方法一、所得稅環(huán)節(jié)開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢確實認與核算規(guī)定計稅本錢是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品〔包括固定資產(chǎn)，下同〕過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項本錢對象的各項費用。本錢對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項消耗而確定的費用承當工程。1、計稅本錢對象確實定原那么如下：〔1〕可否銷售原那么。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅本錢對象進行本錢核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性本錢對象進行歸集，然后再將其相關(guān)本錢攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的本錢對象?！?〕分類歸集原那么。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的工程，可作為一個本錢對象進行核算?！?〕功能區(qū)分原那么。開發(fā)工程某組成局部相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的本錢對象進行核算?！?〕定價差異原那么。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為本錢對象進行核算?！?〕本錢差異原那么。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造本錢出現(xiàn)較大差異的，要分別作為本錢對象進行核算。〔6〕權(quán)益區(qū)分原那么。開發(fā)工程屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原那么分別劃分本錢對象進行核算。本錢對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。本錢對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變本錢對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。2、開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢的組成內(nèi)容：〔1〕土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)〔或開發(fā)權(quán)〕而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等?！?〕前期工程費。指工程開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。〔3〕建筑安裝工程費。指開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)工程建筑工程費和開發(fā)工程安裝工程費等?！?〕根底設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項根底設(shè)施支出，主要包括開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。〔5〕公共配套設(shè)施費：指開發(fā)工程內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。〔6〕開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢對象的本錢費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營銷設(shè)施建造費等。3、開發(fā)企業(yè)計稅本錢核算的一般程序如下：〔1〕對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入本錢對象的本錢和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預提費用和待攤費用進行計量與確認?！?〕對應(yīng)計入本錢對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接本錢、間接本錢和共同本錢，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工本錢對象、在建本錢對象和未建本錢對象?！?〕對期前已完工本錢對象應(yīng)負擔的本錢費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的局部，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的本錢費用待其實際銷售時再予扣除?！?〕對本期已完工本錢對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅本錢進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程本錢，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢待其實際銷售時再予扣除?！?〕對本期未完工和尚未建造的本錢對象應(yīng)當負擔的本錢費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。4、開發(fā)產(chǎn)品的共同本錢和不能分清負擔對象的間接本錢，應(yīng)按受益的原那么和配比的原那么分配至各本錢對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：〔1〕占地面積法。按已開工開發(fā)本錢對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一本錢對象占地面積占全部本錢對象占地總面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部本錢對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一本錢對象占地面積占期內(nèi)全部本錢對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部本錢對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期本錢對象共同負擔的占地面積?！?〕建筑面積法。按已開工開發(fā)本錢對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一本錢對象建筑面積占全部本錢對象建筑面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)本錢對象建筑面積占開發(fā)用地方案建筑面積的比例進行分配，然后再按某一本錢對象建筑面積占期內(nèi)本錢對象總建筑面積的比例進行分配?！?〕直接本錢法。按期內(nèi)某一本錢對象的直接開發(fā)本錢占期內(nèi)全部本錢對象直接開發(fā)本錢的比例進行分配。〔4〕預算造價法。指按期內(nèi)某一本錢對象預算造價占期內(nèi)全部本錢對象預算造價的比例進行分配。5、開發(fā)企業(yè)的以下共同本錢應(yīng)按以下方法進行分配：〔1〕土地本錢，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)本錢經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預算本錢進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。〔2〕單獨作為過渡性本錢對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)本錢，應(yīng)按建筑面積法進行分配?！?〕借款費用屬于不同本錢對象共同負擔的，按直接本錢法或按預算造價法進行分配?！?〕其他本錢工程的分配法由企業(yè)自行確定。6、企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按以下規(guī)定確定其本錢：〔1〕企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按以下規(guī)定進行處理：A、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其本錢，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次分出的和以后應(yīng)分出的〕的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的本錢。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得本錢還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。B、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的本錢。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得本錢還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款?！?〕企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得本錢。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得本錢還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。7、開發(fā)企業(yè)的計稅本錢均應(yīng)為實際發(fā)生的本錢，但以下幾項〔應(yīng)付〕費用可以預提：〔1〕出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票缺乏金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％?！?〕公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?！?〕應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承當?shù)奈飿I(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。8、企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為本錢對象單獨核算。利用地下根底設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。9、企業(yè)在結(jié)算計稅本錢時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅本錢，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅本錢。10、開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅本錢核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅本錢，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅本錢，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按?中華人民共和國稅收征收管理法?的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。二、所得稅前本錢費用扣除的相關(guān)規(guī)定1、開發(fā)企業(yè)在進行本錢、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢。2、開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。3、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢確認。可售面積單位工程本錢和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢按以下公式計算確定：可售面積單位工程本錢=本錢對象總本錢÷本錢對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程本錢4、開發(fā)企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品〔包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備〕進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。5、開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。6、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：〔1〕屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。〔2〕屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其本錢。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。通俗地說，對于公建配套設(shè)施的稅前扣除，大體上分為3種情況：〔1〕作為公共配套設(shè)施。意味著可以扣除本錢。〔2〕作為開發(fā)產(chǎn)品。作為單獨的本錢對象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除本錢?！?〕自建固定資產(chǎn)。不能將本錢在本錢對象前扣除。需要注意的是產(chǎn)權(quán)未定的配套，一律不能在所得稅前扣除本錢。7、開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算本錢，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該工程的建造本錢，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。8、開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購置方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金〔擔保金〕不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。9、開發(fā)企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用〔含傭金或手續(xù)費〕不超過委托銷售收入10%的局部，準予據(jù)實扣除。10、開發(fā)企業(yè)利息支出按以下規(guī)定進行處理：〔1〕企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準那么的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。〔2〕企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。11、企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。12、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品〔以本錢對象為計量單位〕整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。13、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。三、土地增值稅稅前扣除工程的相關(guān)規(guī)定〔一〕扣除工程：1、土地價款；2、開發(fā)本錢：包括土地的征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、公共配置設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。〔注意：要扣除計入開發(fā)本錢的土地價款〕〔1〕土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。〔2〕前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平〞等支出。〔3〕建筑安裝工程費：指以出包方式支會給承包單位的建設(shè)安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?！?〕根底設(shè)施費：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出?！?〕公共配套設(shè)施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出?！?〕開發(fā)間接費用：指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。3、開發(fā)費用：包括營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用。實際扣除時，選擇以下公式：(1)〔土地價款＋開發(fā)本錢〕×5%(以下)+財務(wù)費用(2)(土地價款+開發(fā)本錢)×10%(以下)4、稅金：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加5、加扣：(土地價款+開發(fā)本錢)×20%〔開發(fā)商〕〔二〕本錢費用扣除的相關(guān)規(guī)定：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算工程有關(guān)的扣除工程金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細那么第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)本錢、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)本錢的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算工程配套的居委會和派出所用房、會所、停車場〔庫〕、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原那么處理：〔1〕建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其本錢、費用可以扣除；〔2〕建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其本錢、費用可以扣除；〔3〕建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除本錢、費用。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢。5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。6、屬于多個開發(fā)工程共同的本錢費用，應(yīng)按清算工程可售建筑面積占多個工程可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算工程的扣除金額。第二章：影響房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收新政解析一、影響房地產(chǎn)行業(yè)的所得稅最新配套法規(guī)文件重點內(nèi)容盤點0、?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知?〔國稅發(fā)[2021]091號〕1、?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?〔國稅函[2021]31號〕規(guī)定：◆不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。◆降低了5％的計稅毛利率?！裘鞔_了計稅本錢的核算。◆結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)本錢時，可以預提局部建造費用?！羝髽I(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。2、?國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入假設(shè)干問題的通知?〔國稅函[2021]875號〕規(guī)定：◆采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據(jù)說明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應(yīng)確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認為利息費用?！羝髽I(yè)為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。◆債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除屬于現(xiàn)金折扣，銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為財務(wù)費用扣除?！羝髽I(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已經(jīng)確認銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入?！羝髽I(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。3、?國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知?〔國稅函[2021]828號〕規(guī)定：◆企業(yè)發(fā)生以下情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅根底延續(xù)計算。〔1〕將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；〔2〕改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；〔3〕改變資產(chǎn)用途〔如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營〕；〔4〕將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；〔5〕上述兩種或兩種以上情形的混合；〔6〕其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。4、?國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知?〔國稅函[2021]3號〕規(guī)定：◆?企業(yè)所得稅法實施條例?第三十四條所稱的“合理工資薪金〞，是指企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關(guān)管理機構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定實際發(fā)放給員工的工資薪金。稅務(wù)機關(guān)在對工資薪金進行合理性確認時，可按以下原那么掌握：〔1〕企業(yè)制訂了較為標準的員工工資薪金制度；〔2〕企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；〔3〕企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進行的；〔4〕企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務(wù)?！?〕有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的；◆關(guān)于職工福利費扣除問題?企業(yè)所得稅法實施條例?第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費，包括以下內(nèi)容：〔1〕尚未實行別離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等。〔2〕為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、救濟費、職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼等?！?〕按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等?！絷P(guān)于職工福利費核算問題企業(yè)發(fā)生的職工福利費，應(yīng)該單獨設(shè)置賬冊，進行準確核算。沒有單獨設(shè)置賬冊準確核算的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)責令企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)進行改正。逾期仍未改正的，稅務(wù)機關(guān)可對企業(yè)發(fā)生的職工福利費進行合理的核定。5、?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知?〔財稅[2021]029號〕規(guī)定：◆企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出，按與具有合法經(jīng)營資格中介效勞機構(gòu)或個人〔不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等〕所簽訂效勞協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額。◆企業(yè)支付的手續(xù)費及傭金不得直接沖減效勞協(xié)議或合同金額，并如實入賬。企業(yè)應(yīng)當如實向當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)提供當年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實憑證。6、?國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅假設(shè)干稅務(wù)事項銜接問題的通知?〔國稅函[2021]098號〕規(guī)定：◆關(guān)于已購置固定資產(chǎn)預計凈殘值和折舊年限的處理問題新稅法實施前已投入使用的固定資產(chǎn)，企業(yè)已按原稅法規(guī)定預計凈殘值并計提的折舊，不做調(diào)整。新稅法實施后，對此類繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)，可以重新確定其殘值，并就其尚未計提折舊的余額，按照新稅法規(guī)定的折舊年限減去已經(jīng)計提折舊的年限后的剩余年限，按照新稅法規(guī)定的折舊方法計算折舊。新稅法實施后，固定資產(chǎn)原確定的折舊年限不違背新稅法規(guī)定原那么的，也可以繼續(xù)執(zhí)行。◆關(guān)于遞延所得的處理企業(yè)按原稅法規(guī)定已作遞延所得確認的工程，其余額可在原規(guī)定的遞延期間的剩余期間內(nèi)繼續(xù)均勻計入各納稅期間的應(yīng)納稅所得額?！絷P(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費收入確實認新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發(fā)生變化的，應(yīng)將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入。◆關(guān)于以前年度職工福利費余額的處理根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于做好2007年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的補充通知?〔國稅函〔2021〕264號〕的規(guī)定，企業(yè)2021年以前按照規(guī)定計提但尚未使用的職工福利費余額，2021年及以后年度發(fā)生的職工福利費，應(yīng)首先沖減上述的職工福利費余額，缺乏局部按新稅法規(guī)定扣除；仍有余額的，繼續(xù)留在以后年度使用。企業(yè)2021年以前節(jié)余的職工福利費，已在稅前扣除，屬于職工權(quán)益，如果改變用途的，應(yīng)調(diào)整增加企業(yè)應(yīng)納稅所得額?！絷P(guān)于以前年度職工教育經(jīng)費余額的處理對于在2021年以前已經(jīng)計提但尚未使用的職工教育經(jīng)費余額，2021年及以后新發(fā)生的職工教育經(jīng)費應(yīng)先從余額中沖減。仍有余額的，留在以后年度繼續(xù)使用。◆關(guān)于以前年度未扣除的廣告費的處理企業(yè)在2021年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費，2021年實行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費后，按照新稅法規(guī)定的比例計算扣除?！絷P(guān)于開〔籌〕辦費的處理新稅法中開〔籌〕辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。企業(yè)在新稅法實施以前年度的未攤銷完的開辦費，也可根據(jù)上述規(guī)定處理。7、?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知?〔財稅[2021]151號〕規(guī)定：◆企業(yè)取得的各類財政性資金〔來源于政府及其有關(guān)部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收〕，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計入企業(yè)當年收入總額?！魧ζ髽I(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。二、與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他稅收新政1、?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?〔2021-11-14國務(wù)院令第540號〕規(guī)定：◆第十一條營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：〔一〕中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購置方為扣繳義務(wù)人。2、?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么?〔2021-12-18財政部令第52號〕規(guī)定：◆第六條一項銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細那么第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供給稅勞務(wù)，繳納營業(yè)稅?！舻谄邨l納稅人的以下混合銷售行為，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：〔一〕提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；〔二〕財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形?！舻诙鍡l納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。4、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收新政?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知?財稅〔2021〕137號?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知?財稅〔2021〕174號5、契稅新政?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組假設(shè)干契稅政策的通知?財稅〔2021〕175號?國家稅務(wù)總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復?國稅函〔2021〕662號?國家稅務(wù)總局關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知?國稅函〔2021〕514號6、個稅新政?國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購置商店征收個人所得稅問題的批復?國稅函〔2021〕576號第三章：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅務(wù)專項檢查內(nèi)容〔一〕檢查對象全省范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)以及房地產(chǎn)銷售公司、物業(yè)管理、中介效勞公司〔二手房交易、房屋置換、房屋租賃〕等關(guān)聯(lián)單位?！捕硻z查內(nèi)容鑒于房地產(chǎn)開發(fā)需經(jīng)過立項審批、取得土地使用權(quán)、施工建設(shè)、房屋銷售等多個環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行檢查時，要對其開發(fā)業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)進行必要的延伸檢查，以查明每個開發(fā)工程從立項、規(guī)劃、投資、施工到銷售等所有環(huán)節(jié)的問題。1、營業(yè)稅方面〔1〕檢查應(yīng)稅營業(yè)額的合理性、完整性。一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況；二是營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，取得的各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入是否按規(guī)定計入應(yīng)稅收入；三是是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理；四是動遷、拆遷補償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報納稅；五是各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、單位無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)工程、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、拆遷補償〔安置〕等行為是否按規(guī)定足額納稅；六是在以房換地、參建聯(lián)建、合作開發(fā)過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅；七是以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承當風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅；八是房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏轉(zhuǎn)經(jīng)營收入問題；九是納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產(chǎn)照章申報納稅；十是各種房產(chǎn)出租收入〔如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租〕是否按規(guī)定申報納稅?！?〕檢查應(yīng)稅營業(yè)額的及時性。一是銷售房產(chǎn)預收款〔預收定金〕是否及時申報納稅；二是按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。〔3〕其他營業(yè)稅涉稅問題。2、企業(yè)所得稅方面〔1〕檢查應(yīng)稅收入的真實性、完整性。一是確定收入的完整性。重點是檢查各種主營收入、副營收入、營業(yè)外收入〔包括各種形式的財政返還在內(nèi)〕、投資收益等是否全部按規(guī)定入賬；有無成心壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為；有無將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況；對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)工程的已完工出售局部，有無不按權(quán)責發(fā)生制原那么確認收入或成心推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。二是確定收入確認的合法性。重點檢查開發(fā)產(chǎn)品〔包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品〕的銷售收入、預售收入、視同銷售收入、預租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認以及本錢和費用的扣除，是否符合?國