麗江玉龍瑞峰生態(tài)文體園項(xiàng)目

整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略（終稿）夢想之路已然展開

———文化之旅世界麗江謹(jǐn)呈：麗江玉龍瑞峰生態(tài)文體園投資有限公司SZ[2010]A-755-GW-100402-048報告終稿補(bǔ)充內(nèi)容報告邏輯梳理1納西文化精髓挖掘2啟動區(qū)商業(yè)細(xì)化32報告邏輯梳理13旅游熱點(diǎn)城市，具有強(qiáng)勢景觀資源的大規(guī)模旅游地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢Strength項(xiàng)目SWOT分析位于大香格里拉中心城市麗江，城市知名度高交通條件優(yōu)越擁有玉龍雪山強(qiáng)勢景觀資源擁有駝峰航線歷史文化資源地塊面積大，容積率低，可塑性強(qiáng)麗江旅游產(chǎn)品單一抑制高端客源市場，尤其是度假休閑市場的形成未來度假休閑市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，尤其是高爾夫、五星級酒店供應(yīng)較大項(xiàng)目周邊山體生態(tài)脆弱，破壞嚴(yán)重威脅Threat機(jī)會Opportunities劣勢Weaknesses區(qū)域認(rèn)知度較低，屬于陌生區(qū)域市政基礎(chǔ)配套設(shè)施缺失風(fēng)力較大，影響球場及建筑設(shè)計(jì)地質(zhì)條件差，尤其是水資源匱乏旅游地產(chǎn)巨大的發(fā)展機(jī)遇大香格里拉旅游區(qū)納入國家發(fā)展規(guī)劃麗江市旅游產(chǎn)品及市場需要升級換代麗江市土地資源匱乏和項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃性質(zhì)導(dǎo)致項(xiàng)目的稀缺性項(xiàng)目屬性4如何挖掘客戶，了解客戶特征及需求特點(diǎn)就成為項(xiàng)目成功關(guān)鍵？？房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心就是——客戶問題？客戶是誰?客戶特征?客戶需求?客戶1235客戶問題決定著產(chǎn)品形式、項(xiàng)目主力客群及項(xiàng)目核心競爭力的打造客戶是誰？客戶特征？客戶需求？客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目核心吸引力1236麗江人口結(jié)構(gòu)：古城投資者和經(jīng)營者成為麗江常住高端人群，國內(nèi)外游客為日常消費(fèi)人群本地居民投資者和經(jīng)營者國內(nèi)旅客人群分類：常住人口和旅游人口常住人口：納西本地居民和古城商人旅游人口：國內(nèi)旅客和國外旅客投資者和經(jīng)營者——國內(nèi)中產(chǎn)階級或港澳臺人，多數(shù)有海外經(jīng)歷，有知識有品位，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚，屬于智富階層古城正在經(jīng)營的商業(yè)共有約2,000間商鋪在束河投資200萬元以上的客戶達(dá)20個，100萬元以上的34個，多數(shù)來源于香港、臺灣、廣東和上海等地納西本地居民——崇尚自然、鄙夷機(jī)巧；崇尚悠閑，鄙視匆忙；崇尚文化，輕視錢財(cái)國內(nèi)旅客——2009年，國內(nèi)游客達(dá)705.55萬人，以廣東、四川、北京、上海、天津等地客源為主，團(tuán)隊(duì)占40%；散客占60%，散客以城市白領(lǐng)、小資和藝術(shù)人士為主國外旅客——2009年，國外游客達(dá)52.59萬人，以新馬泰客源為主，占33%。人口矩陣國外旅客Q1客戶是誰7本地納西人收入水平較低，多數(shù)依靠宅基地建房，該類客戶置業(yè)內(nèi)在驅(qū)動力不足麗江市古城區(qū)2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14456.97元，古城區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8316.25元本地居民訪談記錄一尚品國際置業(yè)顧問顧小姐：本地客戶多數(shù)喜歡90～120平的小復(fù)式公寓。當(dāng)?shù)厝顺惺軆r格為3000元/平米左右?！佚埶宽?xiàng)目負(fù)責(zé)人麗江本地客戶對單價較為敏感?！秃显分脴I(yè)顧問

本地人及周邊市縣以購買城市住宅（公寓、小高層等）為主外省游客以購買高檔、低密度物業(yè)形式為主數(shù)據(jù)來源：麗江統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查8在麗江的外來商戶購買能力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的購買欲望，同時對房地產(chǎn)產(chǎn)品具有較深理解外來商戶有置業(yè)需求他們在麗江長期定居，有第一居所及投資，實(shí)現(xiàn)個人資產(chǎn)保值增值的多重需要他們中大部分人是富庶財(cái)富和高尚精神的真正雙重?fù)碛姓?；他們講究生活的品位，很多有國外生活經(jīng)驗(yàn)，知識面廣、見識多；不同于一般的暴發(fā)戶，他們真正懂得欣賞麗江的自然及人文價值真正懂得欣賞麗江的價值外來商戶主要來源臺灣、香港、廣東、華東等地外來商戶存在購房需求、具有購買能力、對房地產(chǎn)具有較高要求及理解，因此從目前來看這部分需求在麗江仍然無法釋放9在售樓盤數(shù)據(jù)顯示，度假投資客戶是麗江高端度假物業(yè)的主要消費(fèi)群體……投資者大多為沿海地區(qū)的人，來麗江旅游后喜歡上這個地方，買房子投資加上自己旅游度假使用。本地客戶也比較多，但外地人占到大約60%，……——鼎業(yè)銷售經(jīng)理潘小姐……主要為商人，也有部分高官，大多來自于臺灣、香港、廣州、深圳，占到30-40%?！兴囆g(shù)家在古城GOLF買房子，如鋼琴家趙胤胤，有國外生活背景，看中的仍然是麗江的大環(huán)境，對房子的硬件要求不是特別的高……——古城高爾夫銷售代表李娟度假投資客10度假假投投資資客客戶戶購購買買主主體體分分為為兩兩類類，，以以個個人人購購買買為為主主，，是是項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心客客戶戶企業(yè)業(yè)名名義義個人人名名義義以企企業(yè)業(yè)名名義義購購買買實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)招招待待生生意意伙伙伴伴、、組組織織公公司司內(nèi)內(nèi)部部小小型型會會議議或或供供自自己己度度假假等等功功能能，，但但最最根根本本的的目目的的仍仍是是滿滿足足度度假假需需求求企業(yè)業(yè)客客戶戶對對保保潔潔、、商商務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)及及會會議議設(shè)設(shè)施施等等有有較較高高要要求求，，這這些些功功能能通通常常需需要要由由酒酒店店來來承承擔(dān)擔(dān)，，故故企企業(yè)業(yè)客客戶戶不不是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的核核心心客客戶戶以高高端端富富有有人人群群為為主主的的個個人人度度假假投投資資客客戶戶擁擁有有客客觀觀的的個個人人財(cái)財(cái)富富，，且且這這部部分分人人群群數(shù)數(shù)量量可可觀觀購房的的驅(qū)動動力是是多元元化的的，度度假休休閑、、投資資、招招待朋朋友/生意伙伙伴等等等他們中中的大大多數(shù)數(shù)人有有品位位、有有見識識，真真正懂懂得欣欣賞占占據(jù)稀稀缺資資源的的度假假別墅墅的價價值度假投投資客客戶分分類本項(xiàng)目目的核心客客戶本項(xiàng)目目的重要客客戶11受政策策、消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣等等因素素影響響，國國外客客戶在在麗江江購房房的現(xiàn)現(xiàn)象并并不多多見，，短期期內(nèi)難難以成成為主主體麗江國國外旅旅游人人數(shù)增增長數(shù)數(shù)度緩緩慢，，在國國外的的客戶戶認(rèn)知知和知知名度度還需需進(jìn)一一步提提升國外客客戶老外一一般不不喜歡歡在中中國買買房子子，中中國政政策不不太穩(wěn)穩(wěn)定，，可以以考慮慮華人人。——束束河古古鎮(zhèn)客客棧老老板短期內(nèi)內(nèi)國外外客戶戶麗江江置業(yè)業(yè)的可可能性性較小小但長期期，國國外客客戶麗麗江置置業(yè)的的趨勢勢存在在12找準(zhǔn)客客戶、、掌握握不同同階段段各類類客戶戶對于于項(xiàng)目目意義義在于于找到到項(xiàng)目目市場場支撐撐客戶是是誰？？客戶定定位？？？13中短期期客戶戶定位位：以外來商商戶、度假投投資客客為核核心客客戶、、高爾夫夫球客客是重要要客戶戶外來商商戶度假投投資客客高爾夫夫球客客云南省省內(nèi)客客戶成熟價價值投資價價值產(chǎn)品價價值項(xiàng)目情情況項(xiàng)目價價值配套不不完善善、人人氣不不足，，度假假氛圍圍不濃濃郁，，知名名度沒沒有形形成14中長期期客戶戶定位位：全國度度假投投資客客客戶特特征：：已完成成資本本積累累，經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)，總總價承承受力力高，，多次次置業(yè)業(yè)；追追求享享受；；年齡齡多半半40歲以以上置業(yè)敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：資源、、環(huán)境境、社社區(qū)整整體度度假氛氛圍營營造和和產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)體現(xiàn)現(xiàn)高爾夫夫球客客客戶特特征：：經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)，資資本積積累或或已完完成，，追求求享受受置業(yè)敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：球場質(zhì)質(zhì)量、、會籍籍及環(huán)環(huán)境、、配套套外來商商戶客戶特特征：：經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力較較強(qiáng)，，資本本積累累及事事業(yè)上上升過過程中中，多多虛擬擬資本本，如如股票票、證證券等等；非非首次次置業(yè)業(yè)；關(guān)關(guān)注生生活品品質(zhì)；；年齡齡跨度度較大大置業(yè)敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：環(huán)境、、度假假氛圍圍營造造、戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)的的舒適適度云南省省內(nèi)客客戶客戶特特征：：經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力較較強(qiáng)，，資本本積累累及事事業(yè)上上升過過程中中，非非首次次置業(yè)業(yè)；關(guān)關(guān)注生生活品品質(zhì)；；置業(yè)敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：環(huán)境、、度假假氛圍圍營造造、戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)的的舒適適度、、控制制面積積國外客客戶客戶特特征：：經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力較較強(qiáng)，，關(guān)注注生活活品質(zhì)質(zhì)，追追求享享受置業(yè)敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：喜歡麗麗江的的環(huán)境境，同同時關(guān)關(guān)注社社區(qū)品品質(zhì)，，配套套功能能等成熟價價值投資價價值產(chǎn)品價價值項(xiàng)目情情況項(xiàng)目價價值配套完完善、、人氣氣聚集集，度度假氛氛圍濃濃郁，，知名名度形形成，，產(chǎn)品品逐漸漸創(chuàng)新新15客戶演演變過過程：：客戶戶結(jié)構(gòu)構(gòu)將以以全國國度假假客戶戶為核核心，，并向向多元元化、、高質(zhì)質(zhì)量逐逐步演演變?nèi)珖榷燃倏涂蛻粼颇鲜∈?nèi)客客戶本地經(jīng)經(jīng)營客客戶客戶數(shù)數(shù)量初期中期后期依托麗麗江城城市資資源，，拓展展能知知名度度項(xiàng)目市市場認(rèn)認(rèn)知度度低項(xiàng)目資資源價價值、、投資資前景景、現(xiàn)現(xiàn)實(shí)配配套及及規(guī)劃劃、性性價比比是主主要賣賣點(diǎn)以高爾爾夫球球客，，本地地經(jīng)營營商戶戶及度度假投投資客客戶為為主，，其次次是云云南周周邊客客戶區(qū)域成成熟度度提升升環(huán)境和和產(chǎn)品品引起起市場場關(guān)注注市場口口碑逐逐步建建立配套逐逐漸完完善全國度度假客客戶比比例迅迅速增增長，，本地地經(jīng)營營商戶戶比例例開始始下降降，云云南省省內(nèi)客客戶開開始增增長區(qū)域知知名度度提高高項(xiàng)目成成熟，，各項(xiàng)項(xiàng)價值值體現(xiàn)現(xiàn)知名度度提高高，并并形成成良好好的口口碑效效應(yīng)全國客客戶為為主，，本地地客戶戶比例例逐漸漸下降降，高爾夫夫球客客16通過上上述分分析，，本項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶分分為以以下4類Q2客戶特特征客戶分分類國內(nèi)度度假客客戶高爾夫夫球客客外地經(jīng)經(jīng)營商商戶國外客客戶17國內(nèi)度度假投投資客客：雖雖然財(cái)財(cái)富層層級較較高，，但總總體而而言仍仍然關(guān)關(guān)注面面積控控制且且對產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)較較為注注重高端客客戶案案例：：劉先生生：40-45歲，，外貿(mào)貿(mào)企業(yè)業(yè)高管管，來來自珠珠三角角，受受教育育程度度較高高，四四口之之家，，在老老家已已有多多套房房產(chǎn)。。置業(yè)需需求：來麗江江是為為了享享受這這邊適適宜的的氣候候和特特有的的人文文生活活氛圍圍，因因?yàn)槭鞘莵硇菪蓍e度度假，，所以以社區(qū)區(qū)配套套需要要有度度假氛氛圍，，住宅宅產(chǎn)品品院落落式的的總價范范圍：：200萬萬左右右認(rèn)為為較為為適合合高端客客戶案案例：：吳老板板：35-40歲，，從事事建材材行業(yè)業(yè)，受受教育育程度度較低低，但但是人人很精精明，，投資資意識識很強(qiáng)強(qiáng)。置業(yè)需需求：關(guān)注資資源占占有情情況，，個人人喜歡歡古城城高爾爾夫資資源，，但同同時也也關(guān)注注社區(qū)區(qū)配套套，度度假氛氛圍感感的營營造也也是考考慮的的重要要因素素?？們r范范圍：：200萬萬左右右的較較為合合適省外、、國外外喜歡歡麗江江的來來這邊邊買房房子。。一般般在四四十歲歲以上上的，，認(rèn)為為麗江江氣候候好、、沒有有工廠廠，且且生活活節(jié)奏奏非常常的慢慢，在在這里里養(yǎng)老老非常常合適適。——束束河古古鎮(zhèn)小小客棧棧老板板目標(biāo)客客戶1養(yǎng)老兼兼大家家庭度度假型型小家庭庭型、、中短短期度度假中長期期度假假生活特特征：：40-50歲之之間，，公司司高管管或公公務(wù)員員，家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)成成熟，，有較較高品品位置業(yè)偏偏好：：經(jīng)濟(jì)型型低密密度置業(yè)敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：環(huán)境、、產(chǎn)品品、總總價、、配套套服務(wù)務(wù)生活特特征：：30-40歲之之間、、財(cái)富富累積積階段段、三三口之之家、、理性性置業(yè)業(yè)置業(yè)偏偏好：：經(jīng)濟(jì)型型，或或小面面積三三房或或兩房房公寓寓產(chǎn)品品置業(yè)敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：環(huán)境、、產(chǎn)品品、總總價、、配套套服務(wù)務(wù)生活特特征：：30-50歲之之間、、有一一定積積蓄、、追求求事業(yè)業(yè)之外外的生生活享享受，，有擺擺脫工工作生生活的的意愿愿置業(yè)偏偏好：：經(jīng)濟(jì)型型低密密度置業(yè)敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：環(huán)境、、產(chǎn)品品、總總價、、配套套服務(wù)務(wù)18高爾夫夫球客客：關(guān)關(guān)注球球場質(zhì)質(zhì)量、、會籍籍、配配套及及整體體的環(huán)環(huán)境，，需求求面積積以經(jīng)經(jīng)濟(jì)型型為主主生活特特征年齡：：35—50多多歲家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：生意意人三三口或或四口口之家家，小小孩讀讀大學(xué)學(xué)或即即將成成家他們關(guān)關(guān)注家家庭，，注意意生活活品質(zhì)質(zhì)，經(jīng)經(jīng)常往往返于于不同同球場場間，，與生生意伙伙伴及及朋友友切磋磋球技技他們購購買高高爾夫夫物業(yè)業(yè)打球球需要要、資資產(chǎn)的的保值值及增增值，，因此此，他他們關(guān)關(guān)注稀稀缺資資源的的占有有以及及球場場整體體素質(zhì)質(zhì)球場質(zhì)質(zhì)量產(chǎn)品形形式環(huán)境/產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)球場質(zhì)質(zhì)量的的好壞壞直接接關(guān)系系該類類客戶戶購買買決心心，因因此做做好球球場是是基礎(chǔ)礎(chǔ)一般考考慮購購買公公寓或或小獨(dú)獨(dú)棟別別墅，，盡情情的享享受打打球的的樂趣趣和身身份感感關(guān)注社社區(qū)整整體環(huán)環(huán)境及及氛圍圍，對對于產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)有有一定定要求求，同同時注注重配配套功功能的的完整整性置業(yè)關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)高爾夫夫球客客需求求主要要特征征：客戶特特征：：35-45歲歲，私私營業(yè)業(yè)主或或企業(yè)業(yè)高管管等，，熱愛愛高爾爾夫運(yùn)運(yùn)動，，在不不同球球場均均有購購買物物業(yè)，，但面面積相相對較較小，，用于于打球球休息息。置業(yè)需求求：關(guān)注球場場綜合素素質(zhì)，球球場特點(diǎn)點(diǎn)，會籍籍管理及及配套服服務(wù)成為為他們關(guān)關(guān)注的主主要問題題需求面積積：一般較小小，60-70平米左左右的公公寓及別別墅產(chǎn)品品為主總價：根據(jù)球場場質(zhì)量，，會籍情情況，總總價浮動動范圍較較大，完完全依托托于球場場高爾夫球球客案例例：劉老板：：35-40歲歲，生意意人，受受教育程程度一般般，但投投資意識識很強(qiáng)。。置業(yè)需求求：由于只是是作為打打球休息息，兼顧顧投資用用途，因因此資金金的投入入適當(dāng)控控制，同同時持有有多個球球場的居居住產(chǎn)品品，置業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)：購買買面積區(qū)區(qū)間依據(jù)據(jù)球場的的質(zhì)量高高低，呈呈現(xiàn)一定定的浮動動關(guān)系目標(biāo)客戶戶219國外客戶戶：喜歡歡麗江的的城市人人文環(huán)境境，關(guān)注注社區(qū)的的文化氛氛圍及配配套功能能的完整整性老外一般般不喜歡歡在中國國買房子子，中國國政策不不太穩(wěn)定定，可以以考慮華華人?！雍庸沛?zhèn)客客棧老板板我住在滇滇西明珠珠，那邊邊安全設(shè)設(shè)施非常常好，服服務(wù)也比比較好。。如果說說開發(fā)別別墅，只只要是做做得比較較好，還還是有人人愿意買買單的。。高檔別別墅絕對對是可以以賣掉的的，只是是要定位位純一些些。老外（華華人、夫夫妻雙方方一方為為中國人人等）在在滇西明明珠買房房子的還還比較多多，200萬內(nèi)內(nèi)的價格格他們還還是可以以接受的的?！雍庸沛?zhèn)小小吧黎老老板短期內(nèi)受受制于產(chǎn)產(chǎn)品及配配套功能能的不完完善，國國外客戶戶購買的的可能性性不大，，但從長長遠(yuǎn)的麗麗江旅游游度假市市場的發(fā)發(fā)展來看看，未來來國外客客戶購買買會呈現(xiàn)現(xiàn)逐步增增加的趨趨勢：國外客戶戶主要需需求特征征：認(rèn)可麗江江大環(huán)境境，喜歡歡麗江特特殊人文文及自然然風(fēng)光；；關(guān)注旅游游市場的的發(fā)展，，包括公公共配套套的完善善程度；；關(guān)注項(xiàng)目目內(nèi)部環(huán)環(huán)境的營營造，度度假氛圍圍及設(shè)施施齊全；；面積要求求適中，，滿足全全家旅游游居住需需求由于居住住時間較較短，較較為關(guān)注注總價，，200萬以內(nèi)內(nèi)可以接接受目標(biāo)客戶戶320外地經(jīng)營營商戶：：存在中中長期居居住的需需求，對對于面積積需要較較大，滿滿足養(yǎng)老老及資產(chǎn)產(chǎn)保值需需求生活特征征年齡：40歲左左右他們注意意生活品品質(zhì)，喜喜歡麗江江，想慢慢慢地將將自己從從都市繁繁忙的生生活中解解脫出來來他們置業(yè)業(yè)通常作作為日常常居住，，同時兼兼顧資產(chǎn)產(chǎn)的保值值及增值值，較為為關(guān)注生生活的便便利，及及資源的的占有情情況資源占有有產(chǎn)品形式式環(huán)境/產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)偏好良好好的自然然景觀，，對于絕絕版資源源愿意支支付更高高的價格格一般考慮慮購買獨(dú)獨(dú)棟別墅墅，喜歡歡院落，，盡情享享受休閑閑時光由于有著著較為豐豐富的閱閱歷，對對于環(huán)境境和產(chǎn)品品品質(zhì)要要求較高高，關(guān)注注區(qū)域功功能完善善置業(yè)關(guān)注注點(diǎn)經(jīng)營商戶戶案例：：小吧黎老老板：35-40歲，，在本地地長期居居住，擁擁有住房房，但高高檔消費(fèi)費(fèi)通常會會到大城城市，本本地?zé)o法法滿足該該類客戶戶需求。。置業(yè)需求求：在麗江置置業(yè)主要要考慮自自住，也也有投資資需求，，對于產(chǎn)權(quán)權(quán)類產(chǎn)品品興趣不不大，注重社區(qū)區(qū)景觀資資源占有有，對于于社區(qū)物物業(yè)管理理要求較較高對于社區(qū)區(qū)配套要要求較高高注重社區(qū)區(qū)品味和和檔次總價要求求在200萬左左右經(jīng)營商戶戶案例：：藝人經(jīng)濟(jì)濟(jì)公司老老板：35-40歲，，具有較較強(qiáng)投資資意識，，在漓江江有生意意。置業(yè)需求求：來麗江買買房子的的人一般般期望最最高價格格不會超超過200萬，，可以把把房子做做的小一一些，控控制總價價。一定要做做院落。。經(jīng)營者（（買房做做生意的的人）對對房子價價格不是是特別敏敏感。目標(biāo)客戶戶421目標(biāo)客戶戶特征描描述客戶類別客戶特征置業(yè)目的需求產(chǎn)品總價區(qū)間置業(yè)敏感點(diǎn)外地投資客戶已完成資本積累，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，總價承受力高，多次置業(yè)；追求享受；年齡多半40歲以上家庭度假/資產(chǎn)保值豪華型低密度/舒適型低密度彈性較大資源、環(huán)境、社區(qū)整體度假氛圍營造和產(chǎn)品品質(zhì)體現(xiàn)高爾夫球客經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，資本積累或已完成，追求享受家庭度假/資產(chǎn)保值經(jīng)濟(jì)型/舒適型別墅總價在150-200萬之間球場質(zhì)量、會籍及環(huán)境、配套外來經(jīng)營戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，資本積累及事業(yè)上升過程中，多虛擬資本，如股票、證券等；非首次置業(yè)；關(guān)注生活品質(zhì)；年齡跨度較大養(yǎng)老、大家庭中長期家庭度假/資產(chǎn)保值純養(yǎng)老/投資舒適型/經(jīng)濟(jì)型別墅彈性較大通常認(rèn)為在200萬左右較為合適環(huán)境、度假氛圍營造、戶型設(shè)計(jì)的舒適度/控制面積、度假氛圍營造國外客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，關(guān)注生活質(zhì)量、追求生活體驗(yàn)及享受生活度假/投資舒適性別墅200萬左右環(huán)境、度假氛圍營造、戶型設(shè)計(jì)的舒適度22以客戶特特征為基基礎(chǔ)，綜綜合麗江江市場、、成熟度度假物業(yè)業(yè)市場規(guī)規(guī)律確定定項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位客戶特征征？產(chǎn)品定位位麗江市場場？度假物業(yè)業(yè)規(guī)律？？23項(xiàng)目產(chǎn)品品定位依依據(jù)：該定位是是基于現(xiàn)現(xiàn)有的市市場情況況，因此此對于啟啟動區(qū)具具有較高高借鑒意意義2麗江市場場現(xiàn)狀1客戶特征征3度假產(chǎn)品品規(guī)律客戶特征征：具備較強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，，處于享享受生活活的階段段，關(guān)注注度假的的生活質(zhì)質(zhì)量及體體驗(yàn)感置業(yè)目的的：中短期度度假、兼兼投資需求產(chǎn)品品：獨(dú)棟產(chǎn)品品需求為為主，喜喜歡院落落總價區(qū)間間：在200萬左右右總價置業(yè)敏感感點(diǎn)：環(huán)境、度度假氛圍圍營造、、戶型設(shè)設(shè)計(jì)的舒舒適度客戶特征征總結(jié)24項(xiàng)目產(chǎn)品品定位主主要依據(jù)據(jù)2麗江市場場現(xiàn)狀1客戶特征征3度假產(chǎn)品品規(guī)律樓盤獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加悅榕莊384240————古城高爾夫1期120-400——————2期80-120（60%）——————天域陽光320180-281————雪山納里————200130-160單位：平平米結(jié)論1：：獨(dú)棟占占據(jù)市場場主體，，客戶接接受程度度高結(jié)論2：：獨(dú)棟面面積出現(xiàn)現(xiàn)縮小趨趨勢，客客戶接受受程度極極高二期對戶戶型面積積進(jìn)行調(diào)調(diào)整，總總價降低低后，客客戶接受受程度提提高，未未公開銷銷售，目目前認(rèn)購購已經(jīng)40多套套?！懦浅歉郀柗蚍蜾N售姚姚麗萍獨(dú)棟銷售售較快，，雙拼較較慢，目目前生育育15套套均為雙雙拼——天域域陽光銷銷售員結(jié)論3：：雙拼及及聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品作為為度假產(chǎn)產(chǎn)品存在在先天缺缺陷，客客戶認(rèn)可可度低市場消化化建筑形式式市場供給給25項(xiàng)目產(chǎn)品品定位主主要依據(jù)據(jù)10套/月20套/月天域陽光光雪山納里里28套/月古城高爾爾夫（一期））10套/月2-3套套/月聯(lián)排、疊疊加獨(dú)棟獨(dú)棟、聯(lián)聯(lián)排10套/月20套/月古城高爾爾夫（二期））認(rèn)購20套/月月古城高爾爾夫（一期））2-3套套/月2麗江市場場現(xiàn)狀1客戶特征征3度假產(chǎn)品品規(guī)律面積縮小小后的去去化速度度總價300200100古城高爾爾夫（一期））古城高爾爾夫（二期））結(jié)論4：：獨(dú)棟面面積縮小小，市場場消化提提速；總總價200萬左左右產(chǎn)品品客戶接接受程度度高市場消化化建筑形式式市場供給給26項(xiàng)目產(chǎn)品品定位主主要依據(jù)據(jù)2麗江市場場現(xiàn)狀1客戶特征征3度假產(chǎn)品品規(guī)律建筑形式式的臨摹摹，停留留建筑形形式上，，天域陽陽光用現(xiàn)現(xiàn)代手法法+文化化構(gòu)件的的形式處處理交叉叉，有種種貌和神神離之感感。天域陽光光玉湖民居居客戶對于于麗江現(xiàn)現(xiàn)有的建建筑風(fēng)格格較為不不滿，認(rèn)認(rèn)為未能能完全演演繹納西西文化的的精髓——麗江江市規(guī)劃劃局每一個院院落可以以做成不不同的風(fēng)風(fēng)格，麗麗江的每每一個院院子都是是具有不不同風(fēng)格格的?！雍庸沛?zhèn)客客棧老板板古城高爾爾夫結(jié)論5：：建筑風(fēng)風(fēng)格采用用麗江特特有的院院落建筑筑形式，，并通過過挖掘表表達(dá)出麗麗江特有有的建筑筑文化市場消化化建筑形式式市場供給給27由于麗江江度假市市場不成成熟，單單純分析析麗江市市場無法法獲得充充分市場場依據(jù)，，因此需需借鑒成成熟度假假區(qū)產(chǎn)品品演變規(guī)規(guī)律2麗江市場場現(xiàn)狀1客戶特征征3度假產(chǎn)品品規(guī)律使用頻次次使用方式式非度假時時期處置置度假物業(yè)業(yè)最大的的特點(diǎn)在在于一年年中居住住的時間間很短室外休閑閑的時間間長，室室內(nèi)娛樂樂的時間間短，對對配套的的依賴遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對對居住功功能的依依賴度假物業(yè)業(yè)的室內(nèi)內(nèi)功能不不會太多多，不像像居住物物業(yè)，至至少要兩兩到三房房，因?yàn)闉樗鼈冏钭畲蟮膮^(qū)區(qū)別在于于一年中中使用的的頻率不不高，所所以面積積不要過過大，否否則浪費(fèi)費(fèi)。度假客戶戶一般很很少呆在在室內(nèi)的的，喜歡歡在外面面娛樂享享受度假假的樂趣趣，因次次對配套套的要求求大于居居住功能能本身。?！缆?lián)聯(lián)旅游地地產(chǎn)專家家規(guī)律1：：室內(nèi)空空間可以以不必很很大，但但一定要要有院落落等室外外空間28由于麗江江度假市市場不成成熟，單單純分析析麗江市市場無法法獲得充充分市場場依據(jù)，，因此需需借鑒成成熟度假假區(qū)產(chǎn)品品演變規(guī)規(guī)律2麗江市場現(xiàn)狀狀1客戶特征3度假產(chǎn)品規(guī)律律使用頻次使用方式非度假時期處處置1、家庭單位位度假：夫妻、情侶、、養(yǎng)老階層是是主要的度假假客群，小面面積的別墅是是其會選擇的的產(chǎn)品，關(guān)注注舒適度度假客戶有很很多都是夫妻妻和情侶，對對于別墅產(chǎn)品品而言，多數(shù)數(shù)會買小面積積的別墅產(chǎn)品品——世聯(lián)旅旅游地產(chǎn)專家家2、朋友圈層層度假：出于和朋友一一塊度假多半半會推介購買買隔壁或相鄰鄰度假單位或或酒店居住，，對套房有一一定要求喜歡和朋友一一塊度假，打打高爾夫、談?wù)務(wù)摴ぷ?、保保持關(guān)系往來來，他們是自自己的知音和和伙伴，有著著共同的話題題和愛好，為為了一塊度假假，會推介朋朋友購買自己己意向的度假假物業(yè)，或是是和朋友住酒酒店，但不會會為了偶爾與與朋友度假而而買個大面積積的度假物業(yè)業(yè)規(guī)律2：家庭庭度假、朋友友圈層度假的的需求仍未小小面積別墅產(chǎn)產(chǎn)品為主29由于麗江度假假市場不成熟熟，單純分析析麗江市場無無法獲得充分分市場依據(jù)，，因此需借鑒鑒成熟度假區(qū)區(qū)產(chǎn)品演變規(guī)規(guī)律3、商務(wù)接待待：出于生意往來來和客戶招待待，大型企業(yè)業(yè)或私企業(yè)主主可能購買大大面積別墅作作為會所，但但以酒店接待待為主流。2麗江市場現(xiàn)狀狀1客戶特征3度假產(chǎn)品規(guī)律律使用頻次使用方式非度假時期處處置大企業(yè)客戶、大私企業(yè)主置業(yè)目的為接待客戶，生意往來或企業(yè)內(nèi)部員工使用而購置，同時也是資產(chǎn)形式典型關(guān)鍵詞尊貴，大氣，私密，富足的空間，完善的休閑度假功能，置業(yè)關(guān)注點(diǎn)總價，資源的強(qiáng)度，稀缺性，占有性，舒適，安全，有充足的活動空間，有較為完備的休閑娛樂配套，最好有一些頂級配套，如頂級golf、溫泉、游艇等，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，尊貴感，較為注重與工作場所地的距離，可達(dá)性置業(yè)特征承擔(dān)總價能力較強(qiáng)置業(yè)需求產(chǎn)品大面積（400以上），占有強(qiáng)勢景觀資源，功能完備的獨(dú)立別墅規(guī)律3：企業(yè)業(yè)商務(wù)接待面面積在400平米以上，，通常作為會會所及酒店功功能使用30非度假時期的的處置——別墅閑置置，因此不能能過大，否則則資產(chǎn)浪費(fèi)2麗江市場現(xiàn)狀狀1客戶特征3度假產(chǎn)品規(guī)律律使用頻次使用方式非度假時期處處置別墅客戶實(shí)力強(qiáng)，，注重隱私，，不愿共享居居所別墅閑置———物管養(yǎng)護(hù)度假產(chǎn)品購買買彈性大，降低投資門檻有利于促促成沖動購買買擠占客戶閑置資金度假產(chǎn)品投資資轉(zhuǎn)手難度大大升值空間大，，但投資回收收期長123132度假產(chǎn)品規(guī)律律總結(jié)一年居住的時時間短，使用用頻率低，室室外多動多，，對配套的要要求大于居住住功能本身家庭度假以夫夫妻、情侶為為主力方式，，偏好小別墅墅，三代度假假少，朋友圈圈層度假推介介購買，企業(yè)業(yè)客戶往往會會有大面積別別墅需要，但但比例不多別墅客戶注重重隱私，一般般不會將居所所共享度假產(chǎn)品是占占據(jù)客戶閑置置資金的產(chǎn)品品，由于非必必須品，因此此客戶多半因因沖動而購買買，只有加上價格格優(yōu)勢才能促促使客戶把猶猶豫變?yōu)樾袆觿淤徺I使用頻次度假產(chǎn)品特點(diǎn)使用方式非度假時期的處置在保持度假舒舒適感的前提提下，控制面積是度假產(chǎn)品的的趨勢和要求求3233小獨(dú)棟案例：：海南度假市場場小戶型實(shí)踐踐，收到很好好的市場效果果，戶型設(shè)計(jì)計(jì)通過大面積積的灰空間來來提高度假舒舒適度，獲得得客戶廣泛認(rèn)認(rèn)可臥室衛(wèi)浴客廳廚房露天泳池開放的，減少少面積劃分雖只有70平平米，但房、、廳、衛(wèi)浴、、廚房，所有有功能一應(yīng)俱俱全所有功能完全全開放設(shè)置，，面積劃分少少，保證度假假舒適性；注重室內(nèi)與室室外的連接臥室與泳池連連接，將外部部景觀視野最最大化，增強(qiáng)強(qiáng)情趣性設(shè)置涼亭體現(xiàn)現(xiàn)熱帶風(fēng)情，，增強(qiáng)度假氛氛圍一居MINI別墅總結(jié)結(jié)面積雖小，但但基本功能必必須齊全大量減少功能能區(qū)隔，提高高小戶型的舒舒適性特別強(qiáng)調(diào)室內(nèi)內(nèi)空間與室外外景觀的結(jié)合合，增強(qiáng)度假假風(fēng)情，為情情侶打造一種種浪漫、休閑閑、私密的氛氛圍迷你獨(dú)棟容易易營造氛圍，，有利于提升升價值，但對對容積率貢獻(xiàn)獻(xiàn)較低，一般般設(shè)在較差位位置提高價值值或較好位置置進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)溢價33綜上：項(xiàng)目啟啟動區(qū)產(chǎn)品建建筑風(fēng)格充分分融入納西建建筑文化；戶戶型采取市場場主流，趨小小，控總價獨(dú)棟戶型面積（平方米）建筑面積（平方米）建筑面積占比套數(shù)（套）套數(shù)比一房80-1001250025%13936%二房120-1502250045%16749%三房240-2601500030%6015%合計(jì)50000100%366100%建筑風(fēng)格充分挖掘納西西建筑文化特特色，為我項(xiàng)項(xiàng)目所用，營營造社區(qū)濃郁郁的文化風(fēng)味味2麗江市場現(xiàn)狀狀1客戶特征3度假產(chǎn)品規(guī)律律4開發(fā)商目標(biāo)快速回現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)決定戶型要要走市場主流流產(chǎn)品，適當(dāng)當(dāng)控制總價，，將潛在客戶戶需求進(jìn)行充充分積壓，達(dá)達(dá)到快速銷售售的結(jié)果。戶型定位產(chǎn)品類型以院落、小獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品先期期入市，控總總價，提高銷銷售速度34中國旅游度假假最成熟的海海南、云南，，由于發(fā)展階階段及依托的的資源基礎(chǔ)，，形成明顯的的引力差異Q3客戶需求資源條件海景氣候高端休閑配套套星級酒店高爾夫游艇等客戶構(gòu)成老人中高端客戶不同核心引力力不同消費(fèi)層級級海南云南資源條件文化沉淀自然風(fēng)光氣候高端休閑配套套星級酒店高爾夫溫泉等客戶構(gòu)成城市中產(chǎn)、白白領(lǐng)中高層文化以財(cái)富多寡為為客戶明顯身身份標(biāo)簽以文化程度為為身份主要標(biāo)標(biāo)注35在麗江，所有有的游客都在在麗江尋找一一種與城市完完全不同的生生活方式麗江元素文化雪山氣候空氣流水酒吧古城民俗麗江生活氛圍一種與城市完全全不同的生活活方式放松自由清靜藝術(shù)小資人居36所以麗江真正正魅力在于：：文化背景下下的現(xiàn)代休閑閑生活方式在濃郁的文化化氛圍內(nèi)，感感受有別于城城市的休閑、、懶散、自由由、放松的生生活方式麗江真正魅力力在于文化背背景下的現(xiàn)代代休閑生活的的方式?！缆?lián)地產(chǎn)產(chǎn)束河古鎮(zhèn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理高高天3738本項(xiàng)目要依托托于未來國際際化、高端化化、多元化的的發(fā)展趨勢，，承接度假升升級旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展展第三代旅游區(qū)區(qū)：麗江文化背景景下的高端、、私密、功能能復(fù)合的休閑閑度假區(qū)麗江旅游。。。。。。。束河古鎮(zhèn)。。。。。第一代旅游區(qū)區(qū)大研古城休閑產(chǎn)業(yè)高爾夫、溫泉泉、國際會議議中心第二代旅游區(qū)區(qū)第三代旅游區(qū)區(qū)？以小資、白領(lǐng)領(lǐng)階層的休閑閑、娛樂、觀觀光需求為主主的功能區(qū)以相對高端游游客的休閑、、度假、短時時居住為主的的區(qū)域，但功功能與大研差差異很小，屬屬于一個升級級版應(yīng)該是一個相相對高端、功功能齊備，小小眾，高雅的的度假娛樂區(qū)區(qū)小資相對高端高端客戶我們的項(xiàng)目必必須對接第三三代旅游度假假產(chǎn)品，成為為麗江高端旅旅游的新代言言，以此突破破市場38因此從客戶心心理訴求出發(fā)發(fā)，抓住麗江江旅游升級的的機(jī)遇，依托托文化背景，，構(gòu)建項(xiàng)目核核心競爭力文化背景下的的高端、私密密、功能復(fù)合合的休閑度假假功能本項(xiàng)目核心吸吸引力在于：：39每個項(xiàng)目都有有一種氣質(zhì)，，每每個項(xiàng)目目都有一條特特殊的發(fā)展路路徑……開發(fā)模式4041基于市場、承承擔(dān)功能、案案例三方面，，導(dǎo)出本項(xiàng)目目的開發(fā)策略略市場機(jī)會項(xiàng)目未來承擔(dān)擔(dān)功能案例借鑒文化第三代旅游區(qū)區(qū)：文化殼下的高高端、私密、、功能復(fù)合的的休閑度假區(qū)區(qū)建筑形式要深深入挖掘文化化，同時注重重借此形成社社區(qū)價值認(rèn)知知；高爾夫別別墅的營造具具有差異化特特征外地生意人和和高爾夫球客客可作為項(xiàng)目目目標(biāo)客戶產(chǎn)品定位注重重戶型縮小趨趨勢短期內(nèi)競爭不不強(qiáng)，發(fā)展空空間較大高爾夫特色化化、品牌化完善度假配套套鏈品牌嫁接，運(yùn)運(yùn)營多種類型度假假產(chǎn)業(yè)互動4142項(xiàng)目開發(fā)模式式——【策略2】高爾夫作為項(xiàng)項(xiàng)目核心驅(qū)動動，但需強(qiáng)化化差異性【策略1】充分挖掘納西西游牧文明，，與古鎮(zhèn)代言言的農(nóng)耕文明明形成差異【策略3】圍繞高爾夫和人文文雙核構(gòu)建完整整度假鏈條【策略5】在互補(bǔ)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，與周邊邊景點(diǎn)和旅游游項(xiàng)目形成聯(lián)聯(lián)動【策略4】與知名品牌合合作，強(qiáng)化價價值感424343運(yùn)營模式Q1：采取怎怎樣的功能組組合？

Q2：功能布局局？

Q3：：分期策略？？在明確的的開發(fā)模模式指導(dǎo)導(dǎo)下，如如何實(shí)施施，達(dá)到到成功？？4344通過麗江江度假市市場功能能研究所所得，功功能整體體分類如如下：世界麗江江納西院落落田園觀光光區(qū)養(yǎng)生居住住區(qū)高爾夫區(qū)區(qū)中央活力力區(qū)文化觀光光和田園園觀光高爾夫、、室內(nèi)運(yùn)運(yùn)動、戶戶外運(yùn)動動文化商業(yè)業(yè)、文化化建筑、、文化活活動；文文化是項(xiàng)項(xiàng)目的重重要元素素，可以以在建筑筑、活動動、服務(wù)務(wù)中體現(xiàn)現(xiàn)特色SPA，可可以和酒酒店結(jié)合合外圍產(chǎn)品品：五星星級酒店店、會議議中心、、文化商商業(yè)街區(qū)區(qū)Q1功能組合合44整體功能能布局———解析析1中期匯報報達(dá)成共共識：2600畝土地地以綠化化為主，，可設(shè)置置高爾夫夫球場1730畝內(nèi)住住宅盡量量靠東山山布置設(shè)置27洞高爾爾夫，球球場盡量量設(shè)置在在租賃用用地內(nèi)利用9洞洞高爾夫夫球場，，打造景景觀高爾爾夫別墅墅A地塊為為商業(yè)用用地，其其余均為為可建設(shè)設(shè)用地1730畝可建建設(shè)用地地A因此A地地塊設(shè)置置為區(qū)域域活力中中心，同同時可兼兼顧2600畝畝租賃用用地未來來的發(fā)展展戰(zhàn)略2600畝設(shè)置置18洞洞高爾夫夫考慮地塊塊價值充充分運(yùn)用用，考慮慮在租賃賃地塊設(shè)設(shè)置運(yùn)動動功能，，豐富區(qū)區(qū)域功能能9洞高爾爾夫設(shè)置置于1730畝畝地塊，，考慮與與物業(yè)的的充分結(jié)結(jié)合2600畝租用用地Q2功能布局局45整體功能能布局———解析析2地塊價值解析功能設(shè)置A1用地性質(zhì)為商業(yè)用地設(shè)置為區(qū)域活力中心B2私密性較好，擁有2600畝綠化景觀，同時背山可設(shè)置為酒店及高端居住物業(yè)B3交通通達(dá)性好，位于地塊外部結(jié)合9洞高爾夫設(shè)置高品質(zhì)居住物業(yè)，作為養(yǎng)生居住區(qū)B4私密性好C5交通通達(dá)性好，受外界影響C6地塊內(nèi)部，私密性好1730畝可建建設(shè)用地地東側(cè)山體體B4B2AB3C5C62600畝租用用地46“一軸三三區(qū)”規(guī)劃布局局理念一一：“一一軸三區(qū)區(qū)，自然然過渡””運(yùn)動休閑閑區(qū)健康養(yǎng)生生區(qū)東側(cè)山體體中央文化化活力區(qū)區(qū)文化主軸軸47規(guī)劃布局局理念二二：“動動靜分離離、和諧諧鄰里””東側(cè)山體動區(qū)靜區(qū)靜區(qū)運(yùn)動休閑閑區(qū)健康養(yǎng)生生區(qū)中央文化化活力區(qū)區(qū)48規(guī)劃布局局理念三三：“度度假住區(qū)區(qū)，點(diǎn)綴綴其間””東側(cè)山體體群落模式式，植入入球場度假社區(qū)度假社區(qū)度假社區(qū)景觀景觀綠軸軸，疏密密相間度假社區(qū)區(qū)4950整體功能能布局示示意：一一軸、三三區(qū)、四四片養(yǎng)生居住住區(qū)18洞高高爾夫9洞高爾爾夫中央活力力區(qū)麗鳴路田園觀光光區(qū)規(guī)劃布局局示意圖圖分區(qū)功能面積高爾夫區(qū)18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫9洞景觀高爾夫田園觀光區(qū)馬術(shù)登山俱樂部熱氣球滑翔田園農(nóng)莊中央活力區(qū)文化商業(yè)街5000m2會所3000m2VILLA酒店12000m2養(yǎng)生居住區(qū)度假別墅23萬m250根據(jù)市場場去化速速度及本本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模，將將項(xiàng)目分分為3大大期，分分批推售售樓盤產(chǎn)品銷售速度資源優(yōu)勢年去化量古城高爾夫獨(dú)棟別墅(一期為現(xiàn)代風(fēng)格，二期為納西風(fēng)格)，各150套一期3-4套/月二期未正式開始銷售，預(yù)計(jì)于今年9月推售150套文筆峰文筆海高爾夫2-3萬平米左右天域陽光獨(dú)棟50套，雙拼78套，共計(jì)128套平均銷售28套/月束河古鎮(zhèn)5-6萬平米左右雪山納里聯(lián)排、疊拼別墅平均銷售10套/月無明顯資源2-3萬平米本項(xiàng)目獨(dú)棟——近觀雪山特色高爾夫完善配套——本項(xiàng)目首期銷售體量保守估計(jì)在5萬/平米左右Q3開發(fā)分期期分期銷售量假設(shè)首期5.8萬平米（含8000平米商業(yè)）二期約8萬平米三期12萬平米合計(jì)約26萬平米51開發(fā)分期期區(qū)域選選擇：規(guī)劃分期期原則：：首期項(xiàng)目目立勢，，驅(qū)動度度假市場場；主打市場場快銷產(chǎn)產(chǎn)品形式式；二期鞏固固市場地地位，持持續(xù)銷售售；3期借勢勢后續(xù)18洞高高爾夫及及綠化進(jìn)進(jìn)一步拉拉升物業(yè)業(yè)價值；；1730畝可建建設(shè)用地地東側(cè)山體體B4B2AB3C5C62600畝租用用地因此要首首先啟動動部分商商業(yè)地塊塊，展示示區(qū)域活活力；A地塊部部分啟動動；景觀高爾爾夫別墅墅為入市市核心產(chǎn)產(chǎn)品，保保證施工工連續(xù)性性，B3地塊啟啟動；因此部分A地地塊+B3地塊塊作為啟啟動區(qū)，通過部部分商業(yè)業(yè)展示、、高爾夫夫、會所所及景觀觀住宅啟啟動區(qū)域域市場由于B2+B4地塊塊位于活力力區(qū)附近近，同時時可享受受2600畝景景觀，因因此價值值最高，，三期進(jìn)行行開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高溢價價C5+C6地塊塊位于活活力區(qū)較較遠(yuǎn)，需需借勢剩剩余A地地塊開發(fā)發(fā)之勢，，拉升該該區(qū)域地地塊價值值，因此C5+C6及剩余余A地塊塊作為二二期進(jìn)行行開發(fā)啟動區(qū)二期三期52項(xiàng)目整體體規(guī)劃分分期及體體量安排排分期功能體量（m2）作用啟動期商業(yè)5000展示文化氛圍，形成區(qū)域核心亮點(diǎn)會所3000支撐高端形象，滿足高爾夫球客需求9洞高爾夫——帶動住宅物業(yè)銷售度假別墅50000回現(xiàn)主力二期VILLA酒店12000繼續(xù)拉升區(qū)域價值，完善功能，實(shí)現(xiàn)住宅溢價度假別墅70000盈利主體旅游度假設(shè)置——拉升區(qū)域人氣，豐富區(qū)域功能18洞高爾夫——高標(biāo)準(zhǔn)球場投入，鞏固高端區(qū)域形象，繼續(xù)牽引高端客戶三期度假別墅120000盈利主力，實(shí)現(xiàn)綠潤最大化旅游度假設(shè)施——形成區(qū)域認(rèn)知，功能區(qū)域完整53納西文化化挖掘254挖掘納西西文化的的精髓“納西文文化的挖挖掘”----如何挖掘掘納西文文化精神神內(nèi)涵？？以納西文文化為主主線，它它的精神神內(nèi)涵是是什么？？我們需要要講述怎怎樣的一一個人文文“故事事”？我們需要要從承接接納西文文化載體體來探究究它的精精神內(nèi)涵涵……？55“”麗江意象象精神家園園純凈神秘人間天堂堂多民族麗江古鎮(zhèn)鎮(zhèn)玉龍雪山山古老傳說大研古城城納西文化化挖掘?yàn)o沽湖56納西民族族的起源源唐代的““磨些蠻蠻”和中中國古代代西部地地區(qū)的羌羌人有著著淵源關(guān)關(guān)系，他他們是古古代南遷遷的羌人人。章太炎說說：“磨磨些者，，羌之遺遺種”。。任乃強(qiáng)著著《羌族族源流探探索》載載：“納納西族是是羌族的的遠(yuǎn)支成成為單一一民族””。納西文化化挖掘隨著古羌羌人的遷遷人，麗麗江土著著民族與與古羌人人長期交交往，共共同創(chuàng)造造了自己己的歷史史和文化化，融合合成納西西族57居住理念念發(fā)展：：每一次居居住形態(tài)態(tài)的變化化，都反反應(yīng)著納納西人的的生活理理想和意意識形態(tài)態(tài)的變化化以游牧為為主的納納西族是是從古代代的“洞洞穴居””、“樹樹巢居””到“井井干式的的木楞房房”，居居住地逐逐漸穩(wěn)定定下來寧蒗縣瀘瀘沽湖畔畔及荒僻僻邊遠(yuǎn)的的一些村村寨中還還經(jīng)?？煽梢砸姷降饺藗兊娜粘Ｉ罨睢⒆匀蝗画h(huán)境、、技術(shù)工工藝基本本決定了了其結(jié)構(gòu)構(gòu)和型制制；而同時，，其房屋的空空間結(jié)構(gòu)構(gòu)與宗教教信仰、、婚姻形形態(tài)和家家庭組織織也是密密切相關(guān)關(guān)的，民族原初初的意識識形態(tài)賦賦予了建建筑更多多的文化化色彩和和象征意意義。58凡此種種種生活均均在納西西院落內(nèi)內(nèi)完成，，從生到到死、循循環(huán)往復(fù)復(fù)，因此此院落承承載著納納西人太太多的記記憶………隨著農(nóng)耕耕時代的的發(fā)展，，木楞房房逐漸被被淘汰，，之后后“三房一一照壁””的“宅院院”整整整影響納納西人近近千年，，“宅宅院”已已然成為為納西人人生命的的靈都工作、生生產(chǎn)學(xué)習(xí)婚喪嫁娶娶飲食起居居家庭生活活痛苦與快快樂兒孫滿堂堂家門榮耀耀……成功與失失敗一生之城城59在納西院院落內(nèi)——可以遙想想歷史，，幻想納納西先人人的生活活景象>>>>可以欣賞賞堂前屋屋后一草草一木，，努力找找尋納西西人散落落的生活活信息>>>>可以在歷歷史和現(xiàn)現(xiàn)實(shí)切換換間，獲獲得心靈靈的放松松，精神神的自由由……可以在私私密的空空間內(nèi)，，放飛自自己的心心情，忘忘卻現(xiàn)實(shí)實(shí)的差距距……在院子里里尋找納納西的背背影60但反觀麗麗江新建建筑，院院落精神神內(nèi)涵無無存，新新材料和和建筑形形態(tài)現(xiàn)代代化蠶食食著彌久久留新的的院落文文化天域陽光建筑作為文化化內(nèi)涵的代表表形態(tài)，須與與大環(huán)境的文文化形態(tài)相符符合，和諧之之美才能迸發(fā)發(fā)，才能達(dá)到到激蕩心靈的的效力61場所精神缺失失導(dǎo)致整體魅魅力喪失，有有形無神，靈靈動點(diǎn)綴物的的缺少致使產(chǎn)產(chǎn)品缺少核心心吸引力院落中照壁、、花池、座椅椅、花草都會會勾起現(xiàn)代人人對遙遠(yuǎn)的納納西文化的好好奇，從而暫暫時脫離現(xiàn)實(shí)實(shí)煩惱，獲得得持續(xù)放飛心心情的歡愉62代表項(xiàng)目悅榕榕莊，意境氛氛圍感較好，，但風(fēng)格上納納西元素運(yùn)用用較少，無法法展現(xiàn)納西文文化精髓，產(chǎn)產(chǎn)品與大環(huán)境境脫節(jié)納西文化挖掘掘不夠，與麗麗江整體的和和諧度較差63那么我們從一一個新的視角角：重新審視視納西文化之之源（以玉湖湖村為切入點(diǎn)點(diǎn)）64材料原生、就就地取材火山巖尊重自然、并并于自然和諧諧共生，追求求人與自然的的和諧和統(tǒng)一一粗放的建筑理理念卻體現(xiàn)與與自然和諧共共生村落依山而建建，因勢就形形天然木材65親近自然是納納西人樸實(shí)的的愿望——家家戶戶栽種種花草樹木、、門窗多雕有有花鳥圖案，，營造鳥語花花香、清晰宜宜人的庭院花花園66圍合布局，私私密與開放的的一步之遙，，隱藏著出則則繁華、入則則私密的玄機(jī)機(jī)納西民居以面面闊三開間為為一單體單元元叫“一坊””，以一樓一一底二層樓為為主，以院子子為中心組成成內(nèi)庭院二房一轉(zhuǎn)角三房一照壁四房五天井走馬樓建筑以庭院為為核心，散落落布置，內(nèi)開開放，外封閉閉的開合空間間，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外外迥異的活動動空間67院落作為納西西人生活的重重要載體，是是納西民族精精神寄托，心心靈凈地即使已參加工工作的納西人人，本可以在在單位里分到到住房，但他他還是鐘情于于自己的宅院院。無論干部部還是工人，，莫能例外。?！罢骸背蔀榧{西人生生命的靈都；；成為納西社會會生活的組成成部分；成為為她們魂?duì)繅魤衾@的地方。。宅院是將自己己與他人隔開開，形成大社社會中以家長為中心心的小天地，而這種精神訴訴求，突出了了家庭在社會會生活中的份份量，成為家家庭精神延續(xù)續(xù)發(fā)展的凈地地。院落是納西民族的精精神寄托，心心靈的凈地，，同時也是納西西民族傳統(tǒng)的的承載，納西西民族的靈魂魂基因68因此，自然、私享空間與心靈凈地的基因永久的的印刻在納西西院落內(nèi)，也也成就了麗江江獨(dú)特魅力價值主張主要載體納西院落人與自然和諧共生心靈凈地私享空間69總結(jié)：納西文文化挖掘思考考路徑一種現(xiàn)實(shí)一種批判一個新視角一種精神一個載體納西文化挖掘掘思考路徑70世界的麗江··納西的的院子——高端、私私密、心靈凈凈地項(xiàng)目形象定位位：AllYouHaveToDoIsArrive雪山腳下的院院子71所有文化的屬屬性及載體將將為項(xiàng)目規(guī)劃劃和功能組合合服務(wù)，以提提升項(xiàng)目整體體價值內(nèi)涵，，引起客戶的的廣泛共鳴為為核心目的納西院落人與自然和諧諧共生心靈凈地私享空間72動靜區(qū)規(guī)劃采采取“合而分分”原則，，注重人與自自然之間的和和諧人與自然和諧諧共生東側(cè)山體動區(qū)靜區(qū)靜區(qū)整體布局動靜靜結(jié)合，保證證區(qū)域功能完完整性；動靜靜分區(qū)避免各各功能區(qū)間干干擾73圍繞自然資源源為中心，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)人在自然然中的體驗(yàn)感感，實(shí)現(xiàn)最大大化親近自然然的居住理想想度假社區(qū)度假社區(qū)度假社區(qū)將人與自然的的融合概念貫貫徹在整個社社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)過程之中，，突出體現(xiàn)人人與自然的和和諧共生74功能設(shè)置突出出自然生態(tài)，，設(shè)置田園觀觀光、高爾夫夫和養(yǎng)生居住住，實(shí)現(xiàn)社區(qū)區(qū)整體上與自自然環(huán)境融合合世界麗江納西院落田園觀光區(qū)養(yǎng)生居住區(qū)高爾夫區(qū)中央活力區(qū)動靜結(jié)合，增增添區(qū)域活力力，實(shí)現(xiàn)平衡衡原始生態(tài)景觀觀，更加突出出區(qū)域環(huán)境特特色，突出于自然的的融合，將建建筑散落在景景觀中最大化設(shè)置景景觀，突出區(qū)區(qū)域自然環(huán)境境價值依托人與自然然的和諧關(guān)系系，給出4大大功能區(qū)域規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的著著力點(diǎn)75規(guī)劃設(shè)計(jì)注重重對陽光和雪雪山景觀的占占有，利用自自然一米陽光，玉玉龍雪山，麗麗江特有的生生活背景結(jié)合自然、利利用自然、營營造自然為項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展的行行動綱領(lǐng)76依東山坡特殊殊的地質(zhì)地貌貌，因勢造型型，設(shè)置特色色功能形式，，與自然融合合天然洞穴的改改造利用裸露山體的包包裝77建筑材料及植植被選取盡量量采用原生材材料及本地化化，避免過多多人工雕琢的的痕跡78社區(qū)養(yǎng)生住宅宅注重私密空空間營造，突突出專屬空間間帶給人們的的舒適感私享空間度假社區(qū)度假社區(qū)度假社區(qū)產(chǎn)品形式：院院落感、小獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品將建筑群落分分散布置于自自然環(huán)境中，，但組團(tuán)內(nèi)部部是封閉的建建筑單體群落落，形成組團(tuán)團(tuán)內(nèi)部私享的的與院落空間間度假社區(qū)度假社區(qū)度假社區(qū)79會所弱化高球球服務(wù)功能，，突出休閑服服務(wù)，形成獨(dú)獨(dú)立的個性服服務(wù)的私享空空間紅酒坊商務(wù)會所茶吧雪茄房80不同功能間相相對封閉、區(qū)區(qū)隔開來，實(shí)實(shí)現(xiàn)大眾服務(wù)務(wù)功能的私密密化，提高尊尊貴感院落住宅院落商業(yè)院落SPA采取院落式布布局形式：院落住宅組團(tuán)院落商業(yè)院落SPA單一功能院落落化、私密化化，增加高端端體驗(yàn)感及度度假感各功能間通過過公共設(shè)施連連接，形成隔隔而不斷，進(jìn)進(jìn)退形成顯著著差異的體驗(yàn)驗(yàn)感受公共空間私享空間獨(dú)立立，功能集中中81通過外部景觀觀利用，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人與自然的的和諧對話，，觸動現(xiàn)代人人內(nèi)心浮躁的的琴弦心靈凈地在私享的院落落內(nèi)，感受外外部震撼的自自然景觀，與與自然對話，，洗滌心靈，，拂去世俗的的塵埃身是菩提樹心如明鏡臺時時勤拂拭勿使惹塵埃82讓社區(qū)每個角角落，都建立立與自然溝通通的場景，體體驗(yàn)自然，感感悟心靈83在私密院落內(nèi)內(nèi)設(shè)置SPA功能，在雪雪山景觀背景景下，放松身身心，凈化心心靈84啟動區(qū)商業(yè)細(xì)細(xì)化385根據(jù)中期溝通通達(dá)成共識，，商業(yè)地塊主主要承擔(dān)3大大功能，布局局示意如下：：文化商業(yè)街VILLA酒酒店會所布局基本思路路:高爾夫會所靠靠近18洞標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)球場、設(shè)設(shè)置于交通便便捷處；文化商業(yè)街與與會所形成功功能互補(bǔ)，臨臨近設(shè)置酒店體現(xiàn)資源源及景觀的占占有，設(shè)置于于可觀9洞高高爾夫球場區(qū)區(qū)域；外部交通干道道社區(qū)主干道86啟動商業(yè)部分分指標(biāo)中央活力區(qū)文化商業(yè)街5000m2（其中2000m2）會所3000m2商業(yè)部分整體體形象：體現(xiàn)文化氛圍圍的同時，展展示項(xiàng)目高端端、私密、體體驗(yàn)空間。文化商業(yè)街功功能設(shè)想：通過商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的設(shè)置滿足足高端客戶餐餐飲、娛樂、、度假等功能能需求會所功能初步步設(shè)想：將高爾夫會所所與準(zhǔn)備引入入的麗池會所所結(jié)合，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)功能間互補(bǔ)補(bǔ)，避免重復(fù)復(fù)投入造成資資金增加通過高爾夫會會所與麗池會會所功能形式式，融合是否否可行？通常各功能區(qū)區(qū)面積要求？？根據(jù)項(xiàng)目定位位，補(bǔ)充會所所功能的缺失失的原則，確確定商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及面積區(qū)間間87高爾夫會所與與麗池會所結(jié)結(jié)合使用的可可能性酒吧健身房休閑大廳書吧餐飲養(yǎng)生休閑雪茄紅酒棋牌娛樂客房麗池會所功能洗浴通過二者功能能對比，可以以看到麗池會會所功能是高高爾夫會所的的功能延伸和和補(bǔ)充，因此可在滿足足高爾夫基本本功能需求外外，嫁接麗池池的功能，使使會所功能更更加豐富和吸吸引力室內(nèi)運(yùn)動高球運(yùn)動功能后勤服務(wù)休閑、餐飲高爾夫會所功能接待區(qū)會所面積分配配88高爾夫會所功功能空間規(guī)模模借鑒（1/2）：美國，佛羅里里達(dá)東海岸，，旗魚尖（SailfishPoint）俱俱樂部功能區(qū)數(shù)量面積（m2）接待/管理中心休息及寄物處133停車處115餐飲服務(wù)處餐廳590烤肉店90休息室93廚房172廚房的儲藏室92露天座位/溫泉浴場270高球運(yùn)動功能高爾夫用品專賣店139網(wǎng)球用品專賣48休息室33男用存物室、休息室及化裝室233女用存物室、休息室及化裝室111高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處408袋67高爾夫球車停放處及其清理維護(hù)處40臺500室內(nèi)運(yùn)動男用健身房49女用健身房386男用溫泉浴場44女用溫泉浴場44會客室89項(xiàng)目處于純別別墅社區(qū)內(nèi);社區(qū)內(nèi)共有765個居住住單元;項(xiàng)目總占地310萬平方方米，18洞洞高爾夫球場場功能區(qū)數(shù)量面積（m2）后勤配套機(jī)械房/電力房/電梯280員工休息室、化裝市及存物室60維修站33洗衣房24儲藏室89總使用面積（不含交通面積）4373室外運(yùn)動水池269池畔平臺1055網(wǎng)球場5座附屬設(shè)施建筑玄關(guān)雜貨店直升飛機(jī)場停車位161個89高爾夫會所功功能空間規(guī)模模借鑒（2/2）：美國國，佛羅里達(dá)達(dá)州BonitaSprings，鵜鶘窩（（Pelican’sNest）俱樂部功能區(qū)數(shù)量面積（m2）接待/管理中心休息及寄物處22俱樂部管理處11餐飲服務(wù)處餐廳87廚房24廚房儲藏室3露天座位104高球運(yùn)動功能高爾夫用品專賣店109男用存物室、休息室及化裝室38女用存物室、休息室及化裝室27高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處156袋32高爾夫球車停放處72臺302高爾夫球車清理維修中心23存物室——高爾夫球鞋228后勤配套儲藏室12動線系統(tǒng)16建筑總面積810附屬設(shè)施停車位55個項(xiàng)目處于高爾爾夫住宅社區(qū)區(qū)內(nèi)；社區(qū)內(nèi)共有175個居住住單元；項(xiàng)目總占地150萬平方方米，18洞洞高爾夫球場場90通過案例對比比借鑒，設(shè)置置本項(xiàng)目基本本的高球功能能空間大小基本功能中信山與湖旗魚尖（SailfishPoint）俱樂部鵜鶘窩（Pelican’sNest）俱樂部接待中心1200-1400平米248平米33平米高球運(yùn)動功能1120平米600平米500-550平米后期配套480平米480平米28平米面積設(shè)置原則則：按照目前麗江江古城高爾夫夫和雪山高爾爾夫的日接待待150人的的情況來看，，功能空間不不宜太大后期配套考慮慮未來接待能能力提高，適適當(dāng)放大接待中心面積積適當(dāng)縮小，，實(shí)現(xiàn)私密空空間感覺高球運(yùn)動功能能以舒適性為為宜基本功能本項(xiàng)目接待中心200平米高球運(yùn)動功能600平米后期配套200平米91結(jié)合麗池會所所功能設(shè)置，，本項(xiàng)目3000平米面面積分配如下下：功能區(qū)數(shù)量面積（m2）接待/管理中心休息及寄物處120俱樂部管理處80高球運(yùn)動功能高爾夫用品專賣店120男用存物室、休息室及化裝室40女用存物室、休息室及化裝室40高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處156袋60高爾夫球車停放處72臺300高爾夫球車清理維修中心20存物室——高爾夫球鞋22820后勤配套機(jī)械房/電力房/電梯100員工休息室、化裝市及存物室60洗衣房40餐飲區(qū)餐廳、廚房400休閑娛樂區(qū)SPA500養(yǎng)生休閑區(qū)（含客房）700雪茄房、紅酒房100棋牌娛樂室、健身房200酒吧100合計(jì)3000平米麗池會所功能能分配：1層：洗?。ǎ?00平米米含大廳和接接待）2層：休息大大廳、書吧、、餐飲區(qū)（800平米））3層：養(yǎng)生包包房、貴賓休休閑專區(qū)、雪雪茄房、紅酒酒房、棋牌娛娛樂室4層：客房（（800平米米）5層：酒吧、、健身房（800平米））92高爾夫球會布布局KPI客戶進(jìn)入球場場的路線與進(jìn)進(jìn)入會所的車車行、人行路路線不交差；；球童進(jìn)入球場場路線與球員員路線截然分分設(shè)、互不干干擾；會所主體為兩兩層，不可太太高，以防止止建筑物破壞壞自然環(huán)境，，也不可太低低，以便從會會所內(nèi)看到球球場景色；