目錄——【問題與目標(biāo)】【項目定位】【策略執(zhí)行】【問題與目標(biāo)】STEP1第一步——面對的問題1.先天資質(zhì)條件——成本問題2.客觀環(huán)境條件——定位問題3.后天努力的主觀條件——運營問題兩大關(guān)鍵詞，概括先天條件引發(fā)的第一個問題——成本問題第一個關(guān)鍵詞：地王“６．５７億元！”２００９年１０月１９日，位于龍奧大廈的濟(jì)南市土地儲備交易中心拍賣廳里的人們被這個價格嚇到了。總面積為３００１３．５平方米（約４５畝）的歷下區(qū)解放路北側(cè)、山大路西側(cè)地塊使用權(quán)，被深圳華強(qiáng)集團(tuán)以天價拍得，約合每畝１４６０萬元，成為了濟(jì)南地區(qū)的新“地王”。第二個關(guān)鍵詞：地標(biāo)綜合體

根據(jù)華強(qiáng)集團(tuán)的規(guī)劃，在這片當(dāng)年以6.57億元天價拍下的45畝土地上，華強(qiáng)集團(tuán)將打造一個集大型商業(yè)、超高層頂級寫字樓、國際商務(wù)公寓為一體的大型城市綜合體，總建筑面積近23萬平方米。而且，其中商業(yè)幾乎全部自持經(jīng)營。簡單的經(jīng)濟(jì)測算

以6.57億元天價拍下的45畝土地，華強(qiáng)打造的這個集大型商業(yè)、超高層頂級寫字樓、國際商務(wù)公寓為一體的大型城市綜合體，僅營造成本就高達(dá)近萬元每平米，而且大量的商業(yè)自持，需依靠租金緩慢回收成本，這將牽扯大量資金，面對如此高企的成本，我們怎樣實現(xiàn)利潤？

先不考慮市場因素，成本問題已經(jīng)擺在了桌面上——地段的優(yōu)越價值、拿地成本高……本案作為濟(jì)南的東部新地標(biāo)，其自身條件已經(jīng)告訴我們，本案必然追求濟(jì)南房地產(chǎn)市場價格的“地標(biāo)”。第一個市場現(xiàn)象：宏觀市場——亂象叢生

從國發(fā)〔2010〕10號文件——《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》開始，幾天之內(nèi)中央政府連續(xù)出擊，組織了一次被稱為“史上最強(qiáng)的地產(chǎn)調(diào)控”，幾乎一夜之間，讓一線房地產(chǎn)市場的成交掉進(jìn)冰窟。房產(chǎn)稅呼之欲出之際，卻又有國家部委出來辟謠“三年內(nèi)沒戲！”，讓人摸不著頭腦。省內(nèi)最大的報紙媒體——《齊魯晚報》，非常應(yīng)景的在全省發(fā)行的版面上、頭版頭條的報道了一組統(tǒng)計數(shù)字——濟(jì)南房價下跌了11.8%！緊接著新開盤的項目就用價格相較去年漲5%來進(jìn)行回應(yīng)，買房者也跟著迷茫了。而最近濟(jì)南又光榮的入選“中國房價最抗跌城市三甲”（天津、西安、濟(jì)南），似乎這個混亂的市場才剛剛開始。兩個市場現(xiàn)象，概括客觀條件引發(fā)的后面兩個問題大市場——城市舊改、新項目面市……巨大的市場投放量掀起了市場熱情，也帶來了激烈競爭。同時中央政府針對市場又做出了嚴(yán)格限制，可謂前有堵截，后有追兵。第四個關(guān)鍵詞：微觀市場——謹(jǐn)慎樂觀政府在全運會中也得到了啟示，2009年底，在濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會議提出了打造16大城市綜合體的發(fā)展規(guī)劃，一個翻天覆地的超高速城市化時代終于降臨到了濟(jì)南這座有4000年歷史的老城身上……從09年開始眾多品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)入濟(jì)南這個價值洼地，恒大、綠地等大型開發(fā)商動輒就是六七個項目一起落地……濟(jì)南的城市抱負(fù)也在“中庸“了很多年后開始爆發(fā)，263米高的“濟(jì)南第一高樓”綠地·普利中心剛剛動工就變成了第二高，相距不到一千米的大觀園東地標(biāo)項目、400米高的山東第一高樓就開始做拆遷工作了。但是，地產(chǎn)新政落實之后，有的項目依舊熱銷，一天成交4個億，有的項目一個月成交不足十套，呈現(xiàn)出冷熱不均的市場態(tài)勢。小市場——全國前十名的開發(fā)商，已經(jīng)有七個進(jìn)駐濟(jì)南，而且紛紛打造大型、甚至是片區(qū)級綜合體。綠城一手帶熱的奧體文博片區(qū)、萬達(dá)一手打造魏家莊片區(qū)改造，都寫進(jìn)了市長的《政府工作報告》做了重點批示，其市場關(guān)注度、形象高度引全濟(jì)南人側(cè)目。一個值得注意的現(xiàn)象是，而新政之后，房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)分化?？偨Y(jié)并發(fā)問，，針對我們的的第二個問題題——定位問問題：整體看來市場場有冷有熱，，仔細(xì)觀察有有人哭有人笑笑，在這樣一一個市場環(huán)境境中，我們處處在一個什么么樣的位置?是做市場關(guān)關(guān)注的熱點，，還是被滾滾滾洪流般的城城市開發(fā)熱情情所淹沒？這這個需要仔細(xì)細(xì)斟酌，但有有一點毫無疑疑問——我們們要突出市場場大環(huán)境、競競爭對手的重重圍。還有一個更為為明顯的問題題……以上問題都將將是我們需要要解決的問題題，但是我們們首先要找到到目前的核心心問題——困困擾我們的核核心在于：目前的不樂觀觀的市場行情情與項目周邊邊物業(yè)（住宅宅、公寓、寫寫字樓）出售售出租價格（（住宅成交均均價1萬元上上下），根本本無法支持項項目寫字樓、、公寓的目標(biāo)標(biāo)價格，甚至至是商業(yè)的租租金。如何實現(xiàn)本案案的銷售和招招商、經(jīng)營良良好？也就是我們要要面對的三個大問題之之一的——整個項目目的運營問題題，或者說是是操盤問題。。操作項目，自自然要先看市市場，前文提提到現(xiàn)在是亂亂象紛飛，冷冷熱不均………市場真的那么么悲觀嗎？他山之石———舉例：濟(jì)南高高端住宅市場場近期十分火火爆，中海的的千萬級別墅墅，80分鐘鐘即認(rèn)購2.4個億；綠綠城打造的全全運村雙樓王王即將開盤，，單價直逼2萬每平米………回答前面的問問題，忽冷忽忽熱的市場反反應(yīng)，說明市市場不是沒有有購買力！為為什么不買，，肯定是自身身原因！如何產(chǎn)生購買買？最原始的思考考方式——性性價比產(chǎn)品的高價值值/合理的價格格=高性價比價值價格高性價比原則：蘋果iphone價格很很高，但是賣賣場內(nèi)總是賣賣斷貨；而老老牌霸主，摩摩托羅拉手機(jī)機(jī)，現(xiàn)在連賣賣場內(nèi)的專柜柜都難得一見見了……抱怨市場無情情，不如審視視自身。蘋果的iphone，心心理價值可能能早已到達(dá)2萬/臺，如如果它只銷售售1萬/臺，，必然遭受哄哄搶。山寨手手機(jī)價格僅幾幾百元，你會會去購買嗎？？甚至兩者的的功能都差不不多。原因在于：價價值決定價格格同理：如果我我們的項目產(chǎn)產(chǎn)品，在市場場心里的價值值是3萬/㎡㎡，而我們只只銷售2萬/㎡的話………說直白一點：：我們就是要追追求溢價！總結(jié)之后，發(fā)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)：目標(biāo)進(jìn)一步明明確：1.國家調(diào)控控，市場上空空陰云密布，，觀望情緒水水漲船高，在在市場行情不不利的情況下下，我們必須須打造項目高價價值，才能實現(xiàn)項項目的成功。。2.華強(qiáng)品牌牌戰(zhàn)略大布局局，借助本案案一舉實現(xiàn)區(qū)區(qū)域性壟占地地位，品牌價值最大大化，也是我們此此次推廣的核核心目標(biāo)。創(chuàng)造高價值1.先天資質(zhì)質(zhì)條件——成本問題———面對成本，，需要高價值值來支撐利潤潤2.客觀環(huán)境境條件——定位問題———面對市場圍圍堵，需要突突出重圍3.后天努力力的主觀條件件——運營問題———面粉貴過面面包了，還是是要賣面包高價值三大問題與追追求目標(biāo)之間間的關(guān)系：一杯咖啡在家家里你自己沖沖，成本不過過2毛錢，但但在鮮花裝飾飾的走廊、伴伴隨著古典輕輕柔音樂和名名家名畫裝飾飾的咖啡屋，，一杯咖啡的的價格可能超超過20元，，你也認(rèn)為物物有所值；在在家里燒一盆盆洗頭水，成成本不會超過過一元，但在在洗頭洗腳城城找一下放松松、快慰的感感覺，一次可可能會花上幾幾百元……本質(zhì)一樣，但但是站位不同同，價值就不不同高價值如何產(chǎn)產(chǎn)生？如何尋找迎合合市場，又如如何凸顯項目目與眾不同的的站位？創(chuàng)造主動式需需求，依賴于于產(chǎn)品差異化化和利益差異異化，使獨特的產(chǎn)品品擁有獨特的的利益，滿足足客戶獨特的的需求?！卷椖慷ㄎ弧俊縎TEP２洞悉市場矩陣陣——尋求差差異化定位的的第一步1.綠地·普普利中心———濟(jì)南第一高高樓、大型城城市綜合體濟(jì)南未來的第第一高樓（263米高）），由上海綠綠地集團(tuán)投資資打造（綠地地投資的400米高的濟(jì)濟(jì)南大觀園東東“山東第一一高樓”也已已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃劃階段）。未未經(jīng)面市，便便已引起市場場高度關(guān)注，，公布入圍的的建設(shè)方案后后，更是引起起滿城熱情，，眾多市民積積極參與，發(fā)發(fā)表意見。目前體量和產(chǎn)產(chǎn)品尚未確定定，尚處于土土石方階段，，但是根據(jù)初初步規(guī)劃，寫寫字樓、公寓寓、商業(yè)（上上海新天地式式）是其主要要的三大類產(chǎn)產(chǎn)品，其形象象高度和業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)模、營造造手法等自身身素質(zhì)略高于于本案，與本本案形成直接接競爭。2.海爾綠城城·全運村———奧體文博博片區(qū)第一高高端大盤，享享受城市級綜綜合體概念濟(jì)南第一高端端大盤，無可可爭議的尊貴貴社區(qū),也是是中國排名第第二的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商———綠城集團(tuán)的的重點項目。。其二期有大大量寫字樓、、酒店式公寓寓面市，其采采用中國豪宅宅專家——綠綠城集團(tuán)的頂頂尖產(chǎn)品，已已推出多層、、高層、小高高層、公寓均均價已經(jīng)飆升升至1.5萬萬元/㎡，仍仍被市場瘋狂狂追捧。該項項目其與生俱俱來的戲劇性性和品質(zhì)感，，備受各級政政府、媒體及及消費者的關(guān)關(guān)注?！泵娴牡母偁幫瑓^(qū)域———中潤世紀(jì)紀(jì)廣場、華華夏海龍綜綜合體濟(jì)南東部區(qū)區(qū)域，未來來兩大城市市綜合體均均由本土開開發(fā)商營造造。中潤世紀(jì)廣廣場產(chǎn)品品品質(zhì)一般，，銷售進(jìn)展展緩慢；華夏海龍山山大路綜合合體尚未動動工，業(yè)態(tài)態(tài)也是涵蓋蓋寫字樓、、公寓、大大型商業(yè)（（多業(yè)態(tài)）），此項目目將在未來來與本案形形成直接競競爭。區(qū)域外———萬達(dá)廣場場——濟(jì)南南市中心90萬平米米ＨＯＰＳＳＣＡ綜合合體濟(jì)南市中心心標(biāo)志性樓樓盤，精裝裝住宅單價價已經(jīng)飆升升至1.8萬/㎡，，作為濟(jì)南南最大綜合合體項目，，業(yè)態(tài)涵蓋蓋豐富，生生活十分便便利，公寓寓、寫字樓樓等產(chǎn)品是是投資熱選選。未來投投放市場的的寫字樓及及住宅、公公寓將在一一定程度上上與本案形形成對比競競爭。濟(jì)南市場上上，論各項項素質(zhì)，無無論形象、、產(chǎn)品、區(qū)區(qū)位、業(yè)態(tài)態(tài)、服務(wù)、、配套各個個方面，均均有相對突突出、優(yōu)于于本案自身身素質(zhì)的樓樓盤——也也說明一點點，本案僅僅從其地產(chǎn)產(chǎn)屬性上來來看，優(yōu)勢勢全面，但但沒有特別別鮮明的亮亮點；論整體，““濟(jì)南第一一高樓”、、“濟(jì)南第第一豪宅社社區(qū)”等大大盤整合發(fā)發(fā)力能力均均強(qiáng)與本案案。深入挖挖掘，超高高層寫字樓樓不是唯一一；商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)專業(yè)性性強(qiáng)，不全全面，缺乏乏萬達(dá)式綜綜合體的生生活型功能能；論產(chǎn)品品，公寓部部分居住及及辦公功能能均不突出出，相較于于一些專業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的產(chǎn)品品而言，較較為平庸。。那我們怎么么創(chuàng)造高價價值？怎么么實現(xiàn)華強(qiáng)強(qiáng)集團(tuán)的品品牌戰(zhàn)略布布局？此處我們可可以直接得得出一個結(jié)結(jié)論——如如果按照常常規(guī)地產(chǎn)操操作手法———去炒作“CBD”，去運營“城市市綜合體””的概念，體量上我我們將遜于于萬達(dá)、形形象上將遜遜于綠地、、產(chǎn)品上將將遜于綠城城，商業(yè)和和寫字樓還還要面對眾眾多競爭對對手，甚至至是賽博、、科技市場場等賣場的的沖擊………這將是一片片紅海！面對現(xiàn)實，，直接發(fā)問問——普通操作手手法必然導(dǎo)導(dǎo)向一片紅紅海，我們們應(yīng)該怎么么尋找到項項目差異化化價值？——重新審審視項目和和品牌自身身回到品牌———華強(qiáng)集團(tuán)于于2009年11月月完成了重重大資產(chǎn)重重組，置入入“華強(qiáng)廣廣場”、““華強(qiáng)北··中國電子子市場價格格指數(shù)”和和“華強(qiáng)電電子網(wǎng)”等等與電子專專業(yè)市場、、配套商業(yè)業(yè)地產(chǎn)以及及電子商務(wù)務(wù)有關(guān)的優(yōu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。。經(jīng)過本次次資產(chǎn)重組組，實現(xiàn)了了公司在主主業(yè)方向上上的根本性性轉(zhuǎn)變，突出了公司司的主業(yè)為為電子專業(yè)業(yè)市場和配配套商業(yè)地地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)、經(jīng)營以以及電子交交易平臺的的綜合運營營。關(guān)鍵點浮現(xiàn)現(xiàn)——突破走高端端城市綜合合體（常規(guī)規(guī)地產(chǎn)運營營模式）不不能實現(xiàn)項項目高溢價價的窠臼，，以專業(yè)市市場、配套套商業(yè)及電電子交易平平臺的綜合合運營，帶帶來了國內(nèi)內(nèi)IT產(chǎn)業(yè)業(yè)運營的新新模式，同同樣也帶來來了本案的的定位突破破方向?；氐巾椖俊A強(qiáng)集團(tuán)是是中國電子子信息的百百強(qiáng)企業(yè)，，此次將打打造的濟(jì)南南華強(qiáng)廣場場，將是華東地區(qū)最最大的專業(yè)業(yè)it賣場場及行業(yè)綜合體體。本案將會對對山大路科科技一條街街形成規(guī)模模效應(yīng)。專專家甚至預(yù)預(yù)測，華強(qiáng)強(qiáng)在此投資資，年營業(yè)業(yè)額將達(dá)到到100多多億，而濟(jì)濟(jì)南科技市市場據(jù)說在在2007年的時候候年銷售額額就達(dá)到了了26億，，與賽博相相當(dāng)，如此此大好的市市場前景預(yù)預(yù)期，華強(qiáng)強(qiáng)肯定也會會給山大路路帶來新的的發(fā)展。關(guān)鍵點浮現(xiàn)現(xiàn)——走行業(yè)綜合合體的路線線，似乎更更能凸顯項項目差異化化，壟占市市場空白。。做決定之之前，先研研究行業(yè)………關(guān)鍵點認(rèn)識識——這不是是一個普通通意義上的的房地產(chǎn)項項目，我們們要通盤考考慮，要跳跳出地產(chǎn)看看地產(chǎn)。先看行業(yè)內(nèi)內(nèi)經(jīng)營———IT業(yè)經(jīng)經(jīng)營現(xiàn)狀I(lǐng)T行業(yè)的的銷售利潤潤趨低已經(jīng)經(jīng)是不爭的的事實，品品牌PC毛毛利百八十十塊，大部部分是三五五十元，靠靠傳統(tǒng)的批批發(fā)炒貨不不掙錢，在在國美、蘇蘇寧等新型型業(yè)態(tài)中也也沒見盈利利……專業(yè)賣場也也好不到哪哪里去，北北京京東商商城還在燒燒錢……2%~3%的凈利潤潤已經(jīng)是奢奢侈的期望望了?！侗本┚┣嗄陥蟆贰飞酱舐方?jīng)營營現(xiàn)狀整條山大路路經(jīng)營狀況況與現(xiàn)在的的行業(yè)慘淡淡光景差不不許多，09年，HP、戴爾爾、tinkpad、宏基、、華碩等一一線品牌代代理商多半半虧損，甚甚至有大型型代理商行行將倒閉的的傳言，有有人戲言，，整個山大大路就兩個個牌賺錢““索尼和聯(lián)聯(lián)想”。山大路及賽賽博數(shù)碼廣廣場經(jīng)營狀狀況一覽僅從目前市市場狀況來來看，山大大路周邊及及濟(jì)南本土土市場，無無法滿足項項目的行業(yè)業(yè)綜合體定定位需求，，同時，行行業(yè)利潤越越發(fā)低薄，，行業(yè)看空空情緒較為為嚴(yán)重。從實際出發(fā)發(fā)，本案必必須定位與與輻射更大大區(qū)域的、、有影響力力的行業(yè)綜綜合體！再看看產(chǎn)業(yè)業(yè)布局———就市場來來說，我們們以后運營營的空白點點在哪里？？產(chǎn)業(yè)的集中中區(qū)域最早早的形成，，應(yīng)該在北北京中關(guān)村村和深圳華華強(qiáng)北。從從全國范圍圍來看，從從萌芽開始始計算，有有大約20年歷史。。當(dāng)時時常有有聽到這樣樣的故事：：為了給別別人DIY一臺PC機(jī)，坐飛飛機(jī)到深圳圳買2根內(nèi)內(nèi)存條，除除了來回的的路費還要要掙幾百元元；商家做做生意時間間自己隨意意決定，平平時上班，，周末關(guān)門門休息。隨著IT產(chǎn)產(chǎn)品在全國國范圍內(nèi)的的流通、IT人在全全國范圍內(nèi)內(nèi)的流動，，加之這個個行業(yè)資訊訊交流快的的特點，這這個時候的的科技（電電子）一條條街不僅僅僅是IT產(chǎn)產(chǎn)品的聚集集地了，更更是這個城城市樹立知知名度一個個途徑。猶如北京中中關(guān)村、上上海徐家匯匯、廣州石石牌村、深深圳華強(qiáng)北北、成都磨磨子橋、重重慶石橋鋪鋪、西安雁雁塔路、沈沈陽三好街街、南京珠珠江路、杭杭州文三路路、合肥金金寨路………——如何定定位的問題題，也是如如何突破行行業(yè)利潤壁壁壘、尋找找市場空白白的要點。。在經(jīng)濟(jì)全球球化不斷加加深的情況況下，國家家以及區(qū)域域之間的競競爭一個突突出表現(xiàn)就就是產(chǎn)業(yè)和和大型產(chǎn)業(yè)業(yè)群之間的的競爭。不不可否認(rèn)在在世界上眾眾多的集群群中，以IT產(chǎn)業(yè)集集群聞名的的美國硅谷谷、印度的的班加羅爾爾等所取得得的巨大成成功充分體體現(xiàn)了IT產(chǎn)業(yè)集群群的優(yōu)勢。。我國已形成成珠三角、、長三角、、福建廈門門沿海及京京津四大ICT產(chǎn)業(yè)業(yè)集群，其其中廣東省省電子信息息行業(yè)是整整個行業(yè)增增長的重要要力量，其其銷售總額額和利潤占占全行業(yè)的的1/3。。珠三角的的其集群優(yōu)優(yōu)勢通過華華強(qiáng)北“中中國電子信信息第一街街”的繁榮榮景象，就就可見一般般。目前，除廈廈門沿海行行業(yè)產(chǎn)業(yè)化化較弱之外外，珠三角角、長三角角、京津地地區(qū)三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群貢貢獻(xiàn)了全國國近80%的電子信信息產(chǎn)業(yè)市市場份額。?？梢姡喝夯呀?jīng)成成為我國電電子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展趨勢！集群化組合合優(yōu)勢———首先，集群群加強(qiáng)專業(yè)業(yè)化。整個集群對對一個產(chǎn)業(yè)業(yè)的專注,才能把把這個產(chǎn)業(yè)業(yè)做出品牌牌，做出最最好的質(zhì)量量和最低的的價格來；；另一個層層次是集群群內(nèi)企業(yè)間間出于分工工協(xié)作的需需要而對生生產(chǎn)鏈細(xì)分分下的專業(yè)業(yè)化。其次，集群群降低成本本。在專業(yè)化分分工合作的的基礎(chǔ)上，，集群這種種產(chǎn)業(yè)組織織用市場交交易關(guān)系取取代了內(nèi)部部管理關(guān)系系。，使得得每一個環(huán)環(huán)節(jié)的生產(chǎn)產(chǎn)和經(jīng)營都都是根據(jù)效效率和經(jīng)濟(jì)濟(jì)原則而非非其他關(guān)系系進(jìn)行廣泛泛的分工與與協(xié)作，最最終使交易易成本最小小化。集群內(nèi)的交交易費用更更低，因為為通過外包包或者由集集群內(nèi)不同同獨立企業(yè)業(yè)進(jìn)行分工工協(xié)作,可可以得到更更低的價格格與更高的的效率。第三，集群群利于創(chuàng)新新。創(chuàng)新常常來來自國家或或集群內(nèi)部部企業(yè)間的的互動中，，因為在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群中，，新工藝、、新技術(shù)能能夠迅速傳傳播，新思思想、新觀觀念易于被被接受，使使創(chuàng)新費用用降低。正正如一位創(chuàng)創(chuàng)新理論的的先驅(qū)所說說：“創(chuàng)新新不是孤立立事件，并并且不在時時間上均勻勻地分布，，而是相反反，它們趨趨于集群，，或者說成成簇地發(fā)生生?！卑l(fā)展的需求求決定：需要經(jīng)低成成本、需要要更專業(yè)、、需要創(chuàng)新新，因此產(chǎn)產(chǎn)學(xué)研結(jié)合合、一體化化生存———必然走向向集群化………截至目前，，行業(yè)集中中區(qū)域已經(jīng)經(jīng)發(fā)展成為為北、上、、廣（深））一線城市市為主導(dǎo)，，成都、重重慶、西安安、南京、、杭州、合合肥、沈陽陽等高校及及產(chǎn)學(xué)研基基地集中區(qū)區(qū)域帶動的的格局，并并逐步向其其他二三線線城市滲透透?？偨Y(jié)認(rèn)識：：南快北慢———行業(yè)內(nèi)，北北京、上海海、廣州、、深圳的核核心作用地地位不可動動搖。同時時多點開花花，西南、、江浙、華華南、東北北等區(qū)域發(fā)發(fā)展迅速。。環(huán)渤海區(qū)區(qū)域尚處于于市場空白白！集群化明顯顯——經(jīng)過近20年的發(fā)展展，我國電電子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初初步完成集集群化產(chǎn)業(yè)業(yè)布局，也也已經(jīng)形成成了一定的的國際競爭爭力，集群群優(yōu)勢日益益凸顯，中中國的“硅硅谷”、中中國的“筑筑波科技城城”即將出出現(xiàn)！基礎(chǔ)層面的的必要性———占領(lǐng)——環(huán)環(huán)渤海擁有有大量的市市場空白要求——項項目自身需需要，必須須擴(kuò)展到更更大范圍……更高層次的的引領(lǐng)性———國家政政策我們再看國國家政策的的導(dǎo)向………國家政策動動向——時時代命運的的走向黨的十六屆屆五中全會會召開后，，中國正把把目光投向向環(huán)渤海，，將部署規(guī)規(guī)劃加快開開發(fā)周邊區(qū)區(qū)域，以帶帶動中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長““第三極””──環(huán)渤渤海區(qū)域的的發(fā)展，改改變中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)“南快快北慢”的的格局?？梢哉f，華華強(qiáng)占位濟(jì)濟(jì)南，也是是出于對國國家戰(zhàn)略的的思考。這是一個必必然的趨勢勢，這是由由我們國家家“從南向向北，然后后由東到中中，再向西西”的梯度度轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略略決定的。。而濟(jì)南作作為交通中中心，擁有有兩條經(jīng)濟(jì)濟(jì)動脈鐵路路，擁有占占全國六分分之一的高高速公路里里程，工業(yè)業(yè)基礎(chǔ)良好好，是價值值洼地，其其發(fā)展條件件甚至優(yōu)于于部分大型型城市?！碍h(huán)渤海””的崛起，，已經(jīng)勢不不可擋地成成為了一個個發(fā)展命題題。這個發(fā)發(fā)軔于上世世紀(jì)80年年代的區(qū)域域概念，現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)成成了國家戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展重重心。1.產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展格局———北上廣等地地已競爭慘慘烈，環(huán)渤渤海是價值值洼地2.國家政政策條件———劍指環(huán)渤海海，必將迎迎來巨大的的時代發(fā)展展3.自身項項目定位———集群化、擴(kuò)擴(kuò)大化的定定位，是找找到市場空空白的必經(jīng)經(jīng)之路市場空白兩大打造目目標(biāo)——差差異化定位位——環(huán)渤海海的輻射范范圍、集群群化的組合合形態(tài)環(huán)渤海輻射射——三大大支撐差異化需求求決定尋找找北上廣之之外的市場場增長空間間；濟(jì)南市場無無論商業(yè)、、辦公等，，無法支撐撐項目24萬體量，，必然尋求求更大市場場份額；國家政策支支持、未來來市場空間間優(yōu)越，是是相比較中中西部的絕絕佳選擇；；集群化組合合——產(chǎn)業(yè)業(yè)需求京津及環(huán)渤渤海區(qū)域云云集大量ICT產(chǎn)業(yè)業(yè)企業(yè)，需需要更強(qiáng)有有力的整合合與帶動，，以凸顯集集群化優(yōu)勢勢；同時，，本案自身身屬性———華東最大大專業(yè)綜合合體，本身身集群化打打造所帶來來的集群化化運作基礎(chǔ)礎(chǔ)，更是本本案的定位位差異化亮亮點。占位環(huán)渤海海，坐擁中中國經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展第三極極，我們將將建立一個個：高智慧企業(yè)業(yè)云集、高高效且系統(tǒng)統(tǒng)化、能產(chǎn)產(chǎn)生高價值值的產(chǎn)業(yè)綜綜合體這幾個關(guān)鍵鍵詞中間包包含著對華華強(qiáng)廣場的的認(rèn)識結(jié)果果……中國環(huán)渤海海?智慧產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群環(huán)渤海：站位環(huán)渤海海，輻射全全中國，打打開全球市市場突破口口；一舉實實現(xiàn)華強(qiáng)集集團(tuán)戰(zhàn)略布布局。智慧產(chǎn)業(yè)：：涵蓋高科技技行業(yè)的研研發(fā)、生產(chǎn)產(chǎn)、服務(wù)、、配套多個個層面，不不僅僅是科科技，也更更不會像科科技一樣因因更新速度度快而迅速速貶值，智智慧是永存存的。集群：大體量行業(yè)業(yè)綜合體，，必然駐扎扎大量企業(yè)業(yè)和產(chǎn)業(yè)人人群，必成成一個集群群化出現(xiàn)；；作為“中國國電子信息息第一街””的肇始，，我們在深深證華強(qiáng)廣廣場無需進(jìn)進(jìn)行整體定定位，因為為我們已經(jīng)經(jīng)站位產(chǎn)業(yè)業(yè)集群中心心，而在濟(jì)濟(jì)南這個新新的市場空空白，我們們要運用統(tǒng)統(tǒng)一的概念念來統(tǒng)領(lǐng)整整個項目。。【項目定位位】當(dāng)世界出現(xiàn)現(xiàn)智慧產(chǎn)業(yè)業(yè)集群同類項智慧產(chǎn)業(yè)集集群——20世紀(jì)50年代，，隨著高新新技術(shù)的興興起和發(fā)展展，美國工工商界和政政府部門為為了利用大大學(xué)的研究究力量，開開始把從事事高新技術(shù)術(shù)研究與開開發(fā)的實驗驗室設(shè)在研研究性大學(xué)學(xué)周圍。從從那時起，，通過不同同方式的組組建，在一一些大學(xué)周周圍便形成成了高新技技術(shù)密集區(qū)區(qū)，被人們們稱為“研研究園區(qū)””或“工業(yè)業(yè)園區(qū)”。。最著名的科科技工業(yè)園園：斯坦福工業(yè)業(yè)園的興建建和“硅谷谷”波士頓128號公路路高技術(shù)園園區(qū)北卡三角研研究園日本筑波科科學(xué)城、九九洲硅島、、臺灣的新新竹科技園園區(qū)等等………老生常談———再舉硅谷的的例子，我們們思考一下其其意義……2006年硅硅谷總共有225,300個高技術(shù)術(shù)職位。以高高技術(shù)從業(yè)人人員的密度而而論，硅谷居居美國之首，，每1000個在私營企企業(yè)工作的人人里有285.9人從事事高科技業(yè)。。高技術(shù)職位位的平均年薪薪亦居美國之之首，達(dá)到144800美元。2008年硅谷谷人均GDP達(dá)到83000美元，，居全美第一一。硅谷的GDP占美國國總GDP的的5%，而人人口不到全國國的1%。無數(shù)先進(jìn)在世世界上有影響響力的企業(yè)，，大多孵化于于類似的科技技園區(qū)：制造世界第一一臺激光打印印機(jī)的惠普制造世界第一一臺個人pc的IBM制造世界第一一部手機(jī)的摩摩托羅拉制造世界第一一臺數(shù)碼相機(jī)機(jī)的柯達(dá)……當(dāng)世界出現(xiàn)硅硅谷我們也可以看看看最近50年里世界企企業(yè)創(chuàng)新的大大本營硅谷在在發(fā)生什么，，這些偶像公公司為什么產(chǎn)產(chǎn)生在硅谷？？或許會很有有趣，即使在在硅谷，也很很少有人知道道蘋果自己是是不生產(chǎn)機(jī)器器的，更不知知道富士康，，雖然每個iPhone和iPad后面都寫著著“AssembledinChina””……誰是引導(dǎo)世界界發(fā)展的源動動力？是單純的生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)嗎？是是做研發(fā)的工工程師嗎？還還是市場需求求？我們無法法給出確切答答案，但是可可以肯定的是是，云集了世世界最高端智智慧的產(chǎn)業(yè)集集群，正在一一點一滴的改改變我們的生生活……驅(qū)動世界的力力量本案作為大型型的產(chǎn)學(xué)研平平臺、交易平平臺，凝聚世世界級高端企企業(yè)研發(fā)實力力、驅(qū)動產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)中小企業(yè)業(yè)騰飛發(fā)展，，并最終促進(jìn)進(jìn)行業(yè)發(fā)展，，實現(xiàn)強(qiáng)大的的帶動作用。。這將是未來來中國新經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長點的驅(qū)驅(qū)動力所在?。⊥瑫r，華強(qiáng)集集團(tuán)作為中國國電子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)業(yè)，作為對華華強(qiáng)品牌的概概括，我們認(rèn)認(rèn)為，能夠占占據(jù)世界電子子信息產(chǎn)業(yè)龍龍頭地位的企企業(yè)，亦是驅(qū)驅(qū)動世界的力力量！【項目核心推推廣語slogan】案名：華強(qiáng)廣場定位語：中國環(huán)渤海··智慧產(chǎn)業(yè)集集群SLOGAN：驅(qū)動世界的力力量定位體系細(xì)化下去我們們能夠認(rèn)識到到什么？產(chǎn)品劃分：寫寫字樓部分公公寓寓部分商商業(yè)部部分從直觀到抽象象——復(fù)制or升級？？——面對山大大路北有科技技市場、南有有浪潮、東有有賽博的局面面，我們是““山大路升級級版”？還是是“環(huán)渤海龍龍頭”？簡要分析：尋找市場空白白、尋找自身身差異化，一一直是商業(yè)運運營的基本原原則。本案整整個項目，尤尤其是商業(yè)部部分，如果再再次陷入低端端零售的桎梏梏中，與周邊邊已經(jīng)形成的的專業(yè)市場血血拼，集群優(yōu)優(yōu)勢變?yōu)榈投硕肆闶鄣拇虬?，這不是我我們要的結(jié)果果。同時，銀銀座數(shù)碼廣場場等山大路老老產(chǎn)業(yè)集群已已經(jīng)是包含商商業(yè)（賽博））、寫字樓的的行業(yè)綜合體體，與我們目目前的初步方方向相一致，，同檔次競爭爭，必然無法法勝出。初步結(jié)論：如果只是單純純的產(chǎn)業(yè)綜合合體，我們只只能做“銀座座數(shù)碼廣場2.0”。我們的思路———摒棄“銀座數(shù)數(shù)碼廣場2.0思維”，，產(chǎn)品細(xì)分，，尋找差異點點！我們先看一下下商業(yè)……我們?nèi)绾螒?yīng)對對？審視山大路：：1.經(jīng)營客僅僅是地攤式、、散貨經(jīng)營，，科技市場和和賽博內(nèi)無良良好的統(tǒng)一管管理和經(jīng)營；；2.品牌及產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重，無序競競爭與假冒偽偽劣現(xiàn)象嚴(yán)重重，代理商利利潤明顯攤薄薄，產(chǎn)品品牌牌損傷嚴(yán)重；；3.消費類電電子產(chǎn)品為主主流，行業(yè)內(nèi)內(nèi)其他上下游游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品難難得一見，市市場空白無人人填補(bǔ)；4.經(jīng)營輻射射范圍僅限省省內(nèi)等低端二二級市場，無無集群化、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化影響力力，更無市場場空間擴(kuò)展的的能力和動力力；……關(guān)鍵詞：拉開開層次、差異異化、體驗營營銷1.利用華強(qiáng)強(qiáng)資源優(yōu)勢，，擴(kuò)大招商范范圍和規(guī)模：：深度挖掘華強(qiáng)強(qiáng)自身的合作作商家及企業(yè)業(yè)，優(yōu)先引入入大品牌主力力店，進(jìn)而帶帶動其他商業(yè)業(yè)部分的出租租，并同時擴(kuò)擴(kuò)大招商及運運營范圍，打打造項目輻射射環(huán)渤海的影影響力。2.提升商業(yè)業(yè)環(huán)境軟硬件件：將項目的物理理屬性打造優(yōu)優(yōu)良，并提供供良好的管理理保障，擁有有專門的商業(yè)業(yè)運營管理團(tuán)團(tuán)隊，整體提提升項目品質(zhì)質(zhì)，塑造高端端影響力，吸吸納更有實力力的企業(yè)商家家落戶。3.高端營銷銷模式運用，，提升行業(yè)價價值：采用國際國內(nèi)內(nèi)一線的運營營理念，改變變以往電子信信息業(yè)的粗放放式經(jīng)營習(xí)慣慣，融入類似似于高端汽車車的4S營銷銷理念、蘋果果的體驗營銷銷方式，打造造區(qū)域性體驗驗、展示、交交易中心。我們將帶來什什么——1.從混亂亂經(jīng)營到產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的整合改變山大路區(qū)區(qū)域單體店林林立，業(yè)態(tài)幾幾乎沒有劃分分的現(xiàn)狀，實實現(xiàn)運營從低低端到高端，，系統(tǒng)化、一站站式的解決方方式；改變以往無無營銷手段、、銷售利潤低低下的現(xiàn)狀，，提升山大路路整體檔次。。2.從終端零零售到展貿(mào)中中心的功能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變改變以往山大大路地攤式的的經(jīng)營模式和和經(jīng)營形象，，融入最先進(jìn)進(jìn)的體驗式營營銷手段，吸引最前沿科科技品牌，將本案打造造成面對全球球范圍內(nèi)高端端品牌的展示示、交易貿(mào)易易、研發(fā)平臺臺，同時，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)展展將使的產(chǎn)品品及品牌品類類得到更大的的豐富，擺脫脫單純的IT產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品品品類，全面覆覆蓋高科技及及電子電路生生產(chǎn)線各個環(huán)環(huán)節(jié)。3.從輻射二二級市場到環(huán)環(huán)渤海乃至全全球市場充分利用山大大路已經(jīng)形成成的濟(jì)南市最最大的信息技技術(shù)產(chǎn)品集散散地，輻射山山東省諸多地地市級的二級級市場的屬性性，以及交通通、區(qū)位帶來來的便利性，，擴(kuò)大影響范圍圍，壟占環(huán)環(huán)渤海，并進(jìn)進(jìn)而輻射全國國，開拓國際際市場。4.從無序經(jīng)經(jīng)營到高檔次次、高規(guī)格平平臺面對以往山大大路魚龍混雜雜、參差不齊齊的產(chǎn)品質(zhì)量量，以及滯后后的售后服務(wù)務(wù)，都是拉低低山大路市場場的掣肘。華華強(qiáng)廣場的出出現(xiàn)，將帶來來一線的品牌牌，更會帶來一線的品品質(zhì)服務(wù)以及及先進(jìn)的管理理模式，經(jīng)營環(huán)境的的提升，更能能帶動整個山山大路市場的的飛躍。我們將帶來什什么——思路梳理：熟悉IT領(lǐng)域域的人都知道道，“北有中中關(guān)村，南有有華強(qiáng)北。””華強(qiáng)的品牌牌效應(yīng)加上華華東最大規(guī)模模的高端電子子專業(yè)賣場的的打造，無形形中更增加了了山大路科技技一條街的含含金量，其產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動效用用遠(yuǎn)比單純的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目要強(qiáng)。。我們認(rèn)為，本本案商業(yè)部分分應(yīng)該秉承深深證華強(qiáng)廣場場的“電子世世界”成功的的經(jīng)營模式和和品牌屬性，，打造環(huán)渤海海區(qū)域的頂尖尖標(biāo)桿。該項目完工后后，必將帶動動山大路科技技商務(wù)區(qū)的崛崛起，成為占占位環(huán)渤海、、輻射全中國國，乃至世界界的重要IT產(chǎn)業(yè)集群。。案名：華強(qiáng)廣場·電電子世界定位語：全球科電品牌牌展貿(mào)中心SLOGAN：和華強(qiáng)一起贏贏得全球市場場【商業(yè)部分定定位體系】與商業(yè)部分線線性相關(guān)———公寓部分的定定位探索先了解濟(jì)南公公寓重要樣本本：奢華代表———海爾綠城··玉蘭公寓目前濟(jì)南市場場在售的最高高端公寓產(chǎn)品品，5000元/㎡的裝裝修成本，尊尊崇物管及市市府旁的絕版版區(qū)位，使其其開盤大賣，，均價13500元/㎡㎡，開盤當(dāng)天天銷售過80%；其投資資、居住功能能十分優(yōu)越。。生活性——達(dá)達(dá)人界濟(jì)南萬達(dá)廣場場的小戶型精精裝公寓產(chǎn)品品，上市即備備受追捧，最最大優(yōu)勢即為為擁有90萬萬㎡城市綜合合體的大量配配套，曾是濟(jì)濟(jì)南最具價值值的投資產(chǎn)品品。商務(wù)性——大大舜天成自由由城濟(jì)南最早、最最有代表性的的公寓產(chǎn)品，，地段絕佳，，景觀及區(qū)域域配套十分全全面，是曾經(jīng)經(jīng)的標(biāo)志性樓樓盤，雖歷經(jīng)經(jīng)數(shù)年，現(xiàn)仍仍是濟(jì)南市中中心商務(wù)辦公公、投資的上上佳選擇。從以上濟(jì)南公公寓樣本中我我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，這些公寓寓具有最大的的共性，那就就是具有三個個樓盤均具有有投資性、多多功能性、、高端品質(zhì)質(zhì)。倘若我們的的公寓走奢奢華路線，，顯然不會會比以產(chǎn)品品品質(zhì)起家家的綠城高高端多少；；倘若我們們的公寓走走生活化路路線，地段段與內(nèi)外配配套難以企企及達(dá)人界界。論商務(wù)務(wù)屬性，我我們可以超超越自由城城，但是當(dāng)當(dāng)年的投資資性以及緊緊鄰泉城路路的地段依依然是我們們無法去改改變的。因此，我們們應(yīng)充分吸吸取他們的的共性，在在這些共性性的基礎(chǔ)上上，尋求項項目的差異異點。市場樣本分分析——總總結(jié)共性，，尋求差異異點黑盒測試———根據(jù)項目現(xiàn)現(xiàn)狀，尋求求差異化1.山大路路提供巨大大的產(chǎn)業(yè)人人群需求：：山大路周邊邊存在大量量品牌代理理、實體經(jīng)經(jīng)營、小型型研發(fā)、延延伸配套的的企業(yè)，而而且從業(yè)人人數(shù)眾多，，但是相關(guān)關(guān)針對性的的房產(chǎn)品缺缺比較匱乏乏，山大路路附近小戶戶型公寓租租售都常年年火爆，辦辦公居住兩兩相宜的產(chǎn)產(chǎn)品更是供供不應(yīng)求。。山大路的強(qiáng)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)業(yè)輻射力必必將帶動公公寓產(chǎn)品的的銷售。2.利用產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需求，，結(jié)合項目目特色：毋庸置疑的的市場需求求，加上建建立于市場場熱銷產(chǎn)品品的共同屬屬性，會使使項目具有有一定的競競爭力。但但是項目特特色還不明明顯。我們們應(yīng)充分利利用高科技技產(chǎn)業(yè)集群群的優(yōu)勢，，將科技與與電子產(chǎn)業(yè)業(yè)的優(yōu)勢結(jié)結(jié)合進(jìn)來，，以明確我我們的市場場形象。帶有智慧產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色的的高端公寓寓，將會比比普通的公公寓市場形形象更為鮮鮮明。建議公寓產(chǎn)產(chǎn)品部分靈靈活組合，，形成可打打通使用，，也可分割割使用的靈靈活產(chǎn)品，，使其居住、、商務(wù)辦公公的自身多多功能屬性性更加突出出；同時，提提供菜單式式裝修方案案，打造高端產(chǎn)產(chǎn)品價值及及多功能型型，增強(qiáng)其其投資性。同時，做足足做好公共共空間，完完善項目配配套——例例如：部分分商業(yè)引入入健身、休休閑、餐飲飲等業(yè)態(tài)，，即能滿足足山大路周周邊的業(yè)態(tài)態(tài)空白，又又能服務(wù)于于項目自身身，形成一種城城市級泛會會所空間，，促成國際際化的生活活方式；在提供精裝裝服務(wù)的同同時，建議在樓宇宇內(nèi)添置前前沿的自動動化、科技技含量高的的服務(wù)設(shè)施施，方便物業(yè)業(yè)管理的同同時，貼合合項目“智智慧產(chǎn)業(yè)集集群”的定定位，也是是此類產(chǎn)品品與項目周周邊和競爭爭對手的一一大差異化化。如何將差異異化價值發(fā)發(fā)揮到最大大？如何定位？？關(guān)鍵點梳理理：1.投資性性2.多功能能化3.定制的的精裝4.高品質(zhì)質(zhì)公共空間間及配套5.國際級級服務(wù)6.全球前前沿的自動動化系統(tǒng)營營造7.泛會所所全能投資自用皆皆可，戶型型空間不受受拘束，大大小分割自自由、可商商可?。桓叨藥в唵问礁吒咂焚|(zhì)裝修修，頂級物物管和公共共空間營造造，服務(wù)良良好……智慧精神層面———為部分分中小型研研發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)展提供平平臺；物質(zhì)層面———高智能能化系統(tǒng)應(yīng)應(yīng)用，充分分體現(xiàn)高端端科技含量量；國際化泛會所式，，改變陳舊舊生活方式式，催生國國際化人群群；深入概括：：一種超前的的、尚未在在濟(jì)南市場場出現(xiàn)的、、未來發(fā)展展方向上的的產(chǎn)品………公寓定位：：世界級智慧慧型全能公公寓核心廣告語語：奢享未來所所想世界級：體現(xiàn)項目的的國際化屬屬性、高端端奢華屬性性智慧型：兼顧小型智智慧型企業(yè)業(yè)應(yīng)用及高高端智能科科技在項目目中的應(yīng)用用全能：可商可住、、可組合可可分割、訂訂單式裝修修、全維物物管……總體概括：：一種未來數(shù)數(shù)年內(nèi)才能能普及的生生活方式、、一種在國國際化大都都會成立的的前沿理念念，擁有即即是奢享，，奢享未來來所想。這一切最終終反哺項目目核心———智慧產(chǎn)業(yè)業(yè)集群，如如何賦予它它的靈魂一一個名稱？？有人聲稱，，原本三維維立體的世世界，在網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)之之后，變成成四維甚至至是多維的的……而網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的終極極協(xié)議，即即是萬維網(wǎng)網(wǎng)。本案我們稱稱其為全能能公寓，投投資、自用用、商務(wù)辦辦公，還享享受高科技技和周全服服務(wù)帶來的的便捷舒適適，多種生生活方式隨隨意切換，，穿梭于多多維空間之之中。山大路的快快節(jié)奏和都都市情懷，，城市大配配套帶來的的大型泛會會所功能，，讓世界變變得更近在在眼前，萬萬千精彩，，觸手可及及……我們不妨稱稱它為：萬維公寓公寓定位：：世界級智慧慧型全能公公寓核心廣告語語：奢享未來所所想案名：華強(qiáng)廣場··萬維公寓寓【公寓部分分定位體系系】平面方案2面對最有影影響力和代代表性的寫寫字樓產(chǎn)品品，我們將將如何解構(gòu)構(gòu)再重構(gòu)呢呢？需求方：有如此地段段、如此價價格、如此此體量的寫寫字樓物業(yè)業(yè)需求的客客戶，在哪哪？1.重視借借助平臺發(fā)發(fā)展的專業(yè)業(yè)類企業(yè)舉例說明：：濟(jì)南齊魯軟軟件園內(nèi)就就有多家上上市企業(yè)，，其中還包包括在美國國納斯達(dá)克克上市的軟軟件企業(yè)，，企業(yè)形象象提升和使使用的需求求，要求其其在產(chǎn)業(yè)集集群中汲取取營養(yǎng)并提提升品牌知知名度。類似于興起起于濟(jì)南的的九陽小家家電等國內(nèi)內(nèi)知名企業(yè)業(yè)為何要搬搬出去？?。】梢源y測的原因之之一就是，，本地沒有有與之相匹匹配的、有有影響力的的產(chǎn)業(yè)集群群和運營場場所。2.區(qū)域內(nèi)內(nèi)、周邊行行業(yè)的高端端企業(yè)山東省作為為中國第三三經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省省，作為擁擁有最多國國有企業(yè)的的工業(yè)大省省，其在國國內(nèi)的大量量500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)、高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直沒沒有能讓人人印象深刻刻的產(chǎn)業(yè)集集群。在濟(jì)南范圍內(nèi)內(nèi)來講，也沒沒有鮮明的CBD區(qū)域，，平庸的狀態(tài)態(tài)也印證了這這個城市的性性格。區(qū)域內(nèi)內(nèi)及與高科技技含量相關(guān)的的高端企業(yè)（（能源、金融融等）為爭取取更多發(fā)展機(jī)機(jī)遇，必然尋尋找更大的平平臺，占位環(huán)環(huán)渤海的本案案將是首選。。供給方——濟(jì)濟(jì)南現(xiàn)有有影影響力的特色色寫字樓物業(yè)業(yè)：魯商廣場———公園辦公占據(jù)濟(jì)南環(huán)境境最優(yōu)美、最最核心的地段段，但是寫字字樓體量較小小，現(xiàn)已被眾眾多企業(yè)搶購購一空，此項項目寫字樓單單價1.5萬萬/㎡，創(chuàng)濟(jì)濟(jì)南寫字樓單單價之最，但但是此項目與與健身中心、、購物休閑業(yè)業(yè)態(tài)共存，難難以形成集群群效應(yīng)。即便便如此，該項項目內(nèi)也進(jìn)駐駐了三家大型型軟件、高科科技企業(yè)辦公公總部，不禁禁讓人唏噓，，濟(jì)南的產(chǎn)業(yè)業(yè)配套之匱乏乏。萬達(dá)廣場———5A甲級寫寫字樓此項目作為濟(jì)濟(jì)南核心最有有影響力的項項目，但是周周邊環(huán)境嘈雜雜、業(yè)態(tài)混亂亂，考慮到寫寫字樓在濟(jì)南南的銷售難度度，此項目走走向了小戶型型、投資性辦辦公空間的方方向，在銷售售上未遇到什什么阻力，去去化良好。中潤世紀(jì)廣場場——總部基基地因為中石化、、新華保險采采購了其中一一整棟樓，開開發(fā)商祭出了了整層銷售、、總部辦公、、與世界500強(qiáng)相鄰的的理念，但是是濟(jì)南的眾多多企業(yè)并不買買賬，地標(biāo)項項目沒帶來地地標(biāo)效應(yīng)，究究其原因，產(chǎn)產(chǎn)品自身問題題及集群效應(yīng)應(yīng)的混亂，是是硬傷。直面競爭，如如何突破？濟(jì)南寫字樓市市場一直缺乏乏亮點，5A、甲級、CBD、總部部基地等概念念被翻來覆去去的炒作。如如果按照常規(guī)規(guī)思路——1.對比綠地地·普利中心心、萬達(dá)中心心，CBD及及城市中央的的概念，甚至至形象對手會會比我們更勝勝一籌；2.5A、甲甲級寫字樓的的概念被天業(yè)業(yè)、中潤、銀銀座等本土開開發(fā)商炒成了了貶義詞，濟(jì)濟(jì)南市場上的的寫字樓幾乎乎沒有不是甲甲級的，但是是也沒有一個個寫字樓項目目是被客戶稱稱道的；3.從市場實實際看來，概概念、運營上上的特色化，，更能吸引客客戶的注意力力——例如魯魯商廣場。冷靜思考，核核心與方向———關(guān)鍵詞：還是產(chǎn)業(yè)集群群效應(yīng)本案是擁有獨獨特產(chǎn)業(yè)集群群優(yōu)勢的項目目，相比與萬萬達(dá)廣場、魯魯商廣場、中中潤廣場特色色十分鮮明。。映像名稱：智慧、創(chuàng)新集群化帶來的的可持續(xù)、創(chuàng)創(chuàng)新、跨平臺臺的行業(yè)屬性，也是本案賣賣點，這將吸吸引來眾多與與此相關(guān)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)巨頭，比比如已經(jīng)進(jìn)駐駐中信廣場（（曾經(jīng)的濟(jì)南南高端寫字樓樓）的甲骨文文、3M、IBM等高智智慧企業(yè)，也也將吸引濟(jì)南南本土孵化出出來卻總是留留不住的各種種高新技術(shù)企企業(yè)。映像名稱：平臺支持集群化提供產(chǎn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)支持，也將是眾多多企業(yè)趨之若若鶩的要點。。研發(fā)平臺的的進(jìn)駐、企業(yè)業(yè)交流平臺的的便捷、融資資及其他服務(wù)務(wù)平臺的搭建建，將使得濟(jì)濟(jì)南的高科技技企業(yè)迎來一一個春天。映像名稱：形象需求集群化的運作作模式，帶來來的形象高度度是產(chǎn)業(yè)內(nèi)客客戶所向往的的，行業(yè)的專專業(yè)配套帶來來的利好，也也是一般寫字字樓項目所無無法具備的。。映像名稱：體驗集群化、大體體量的營造同同時體現(xiàn)了科科技以人為本本的理念，使使用者在使用用感受上的提提升將是項目目的另一大差差異化。本案案在項目中還還融入了逃生生層、直升機(jī)機(jī)平臺等前沿沿的打造模式式，會給形象象提升帶來巨巨大效應(yīng)。經(jīng)過分析我們們得出——本本案寫字樓將將是：國內(nèi)、乃至全全球智慧型、、創(chuàng)新型的企企業(yè)發(fā)展地………站位前沿的、、國際跨國企企業(yè)的展示、、交流平臺………新興企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)夢想騰飛的的起飛地、一一副翅膀………定位方向———大型跨國企業(yè)業(yè)的的區(qū)域性性中心；中型企業(yè)的研研發(fā)、管理中中心和交易、、運營平臺；；小型企業(yè)的騰騰飛平臺；賦予它形象的的表述——案名：首腦中中心本案的寫字樓樓產(chǎn)品，不會會吸引也不能能吸引銀座數(shù)數(shù)碼廣場上的的眾多無創(chuàng)新新需求、無產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群需求求的小代理商商。而是吸引行業(yè)業(yè)內(nèi)有影響力力的重要企業(yè)業(yè)，比如現(xiàn)在在還在長清辦辦公的在全國國有影響力的的濟(jì)南富美硒硒鼓、比如業(yè)業(yè)已上市的濟(jì)濟(jì)南測繪企業(yè)業(yè)東方道爾………這里必是引領(lǐng)領(lǐng)性企業(yè)的所所在、必是充充滿進(jìn)取心的的企業(yè)所在、、必是擁有創(chuàng)創(chuàng)新智慧的企企業(yè)所在！所所以，它是首首腦中心！也因此，我們們定位于：全球智慧前沿沿企業(yè)發(fā)展平平臺在這里，聚攏攏來自全球的的影響力，是是未來逐漸成成長起來的企企業(yè)的影響力力肇始之地，，可稱得上是是未來影響力中中心！作為一個如此此優(yōu)良的平臺臺——本案將將是以智慧引領(lǐng)世界界發(fā)展的地方！公寓定位：全球智慧前沿沿企業(yè)發(fā)展平平臺核心廣告語：：智慧主掌世界界案名：華強(qiáng)廣場·首首腦中心【寫字樓部分分定位體系】】平面方案2華強(qiáng)廣場中國環(huán)渤?！ぁぶ腔郛a(chǎn)業(yè)集集群驅(qū)動世界的力力量華強(qiáng)廣場·首首腦中心全球智慧前沿沿企業(yè)發(fā)展平平臺智慧主掌世界界華強(qiáng)廣場·電電子世界全球科電品牌牌展貿(mào)中心和華強(qiáng)一起贏贏得全球市場場華強(qiáng)廣場·萬萬維公寓世界級智慧型型全能公寓奢享未來所想想整體認(rèn)識STEP3策略執(zhí)行二個線程問題題懸而未決：：品牌與落地華強(qiáng)品牌在電電子信息產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)是頗具影影響力，但是是此次打造的的輻射環(huán)渤海海的行業(yè)綜合合體，不得不不面對社會各各個階層的客客戶。尤其是是華強(qiáng)尚涉入入不深的北方方市場，品牌如何得到到大眾的認(rèn)可可？招商與銷售項目先期展開開招商而隨后后才進(jìn)行物業(yè)業(yè)銷售，而且且節(jié)點安排緊緊密，對于已已經(jīng)十分復(fù)雜雜綜合體樓盤盤操盤來說，，有益處但是是也有問題，，如何保證商業(yè)業(yè)部分招商的的同時兼顧公公寓和寫字樓樓的銷售？如如何把握各種種產(chǎn)品的客戶戶需求，協(xié)調(diào)調(diào)各種客戶之之間的關(guān)系？？是后期需要仔仔細(xì)斟酌的地地方。先舉例說明，，再開始動手手蘋果——公共共關(guān)系的建立立促進(jìn)產(chǎn)品及及品牌的成功功ipad、imac、ipod、iphone……諸多產(chǎn)產(chǎn)品的成功，，使得蘋果成成為目前這個個星球上最炙炙手可熱的數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品制造造者。有人說說，人家產(chǎn)品品做得好，但但是你總能聽聽見眾多人對對蘋果產(chǎn)品的的抱怨，并且且看到更多人人去排隊購買買；而且做手手機(jī)的諾基亞亞、做系統(tǒng)的的微軟、甚至至做it的全全部廠商都被被蘋果逼上了了墻角……而且，除了在在互聯(lián)網(wǎng)上，，你甚至看不不到蘋果投放放的廣告，但但是iphone4一經(jīng)經(jīng)下線，大洋洋彼岸中國的的發(fā)燒友及時時尚達(dá)人便預(yù)預(yù)備9月份購購置一臺；聯(lián)聯(lián)想的高管說說：“蘋果正正在失去中國國市場”，可可是市場上的的消費者卻已已經(jīng)把蘋果視視為時尚、科科技的化身，，能否擁有蘋蘋果的產(chǎn)品，，已經(jīng)是眾多多人，尤其是是女性消費者者的面子問題題了。舉幾個例子：：2010年7月7日下午6點，AppleStore浦東東店，也是中中國第二家蘋蘋果零售店終終于揭去了神神秘面紗，將將它的全貌展展示在我們面面前。蘋果中國公關(guān)關(guān)經(jīng)理黃昱娜娜告訴搜狐數(shù)數(shù)碼，蘋果浦浦東店的第一一位排隊顧客客已經(jīng)誕生，，他6日晚上上10點就到到蘋果店前開開始排隊，這這時，離7月月10日的公公眾開放時間間還有80多多個小時。脫口秀女王奧奧普拉?溫弗弗瑞(OprahWinfrey)、湯姆··克魯斯的女女兒蘇瑞?克克魯斯(SuriCruise)、“星戰(zhàn)戰(zhàn)女王”娜塔塔莉?波特曼曼(NataliePortman)都是是蘋果產(chǎn)品的的忠實粉絲，，他們甚至用用ipad來來遮擋狗仔隊隊的鏡頭。賈斯汀?比伯伯(JustinBieber)、史蒂芬??科拜爾(StephenColbert)攜iPad的形象在電電視上出現(xiàn)幾幾個小時之后后，一大批人人跟風(fēng)到蘋果果商店搶購自自己的iPad……蘋果是如何做做到的？一個品牌的成成功不是靠漫漫無目的的廣廣告轟炸、不不是靠低價傾傾銷……而是是通過公共關(guān)關(guān)系的營造，，這也使蘋果果率先登上了了高端品牌的的行列！蘋果的公關(guān)顧顧問公司麥肯肯錫強(qiáng)調(diào)“這這個世界上的的90%的輿輿論，是由10%的輿論論領(lǐng)袖所控制制的”，就是是通過緩慢的的、一點一滴滴的影響整個個社會大眾及及輿論導(dǎo)向，，最終使得蘋蘋果一步步走走向了成功………當(dāng)然，這是一一個漫長而且且復(fù)雜瑣碎的的過程，有無無數(shù)的想法等等待我們實現(xiàn)現(xiàn)。我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)現(xiàn)華強(qiáng)品牌與與社會大眾的的公共關(guān)系建建立？四層協(xié)議，締締結(jié)公共關(guān)系系四層協(xié)議，締締結(jié)公共關(guān)系系：第一層級：華華強(qiáng)品牌及項項目形象主題：驅(qū)動世界的力力量目標(biāo)與內(nèi)容：：通過深度挖掘掘華強(qiáng)集團(tuán)30余年經(jīng)營營業(yè)績，提煉煉華強(qiáng)品牌的的核心價值點點，站在國家家電子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展展的高度，以以壟占環(huán)渤海海、輻射全中中國為思考方方向，為項目目書寫品牌背背書。同時，塑造華華強(qiáng)集團(tuán)多業(yè)業(yè)態(tài)、跨行業(yè)業(yè)整合發(fā)展、、主營行業(yè)世世界領(lǐng)先的品品牌形象，解解決在濟(jì)南市市場上的對華華強(qiáng)集團(tuán)的陌陌生狀態(tài)。輔以項目自自身的業(yè)態(tài)態(tài)信息，傳傳遞品牌價價值的同時時傳遞項目目價值，為為后期寫字字樓、商業(yè)業(yè)的招商與與銷售做好好鋪墊。品牌方針：：“華強(qiáng)強(qiáng)”——關(guān)關(guān)鍵詞的營營造手法：聯(lián)合在全國國有大范圍圍影響力的的媒體，在濟(jì)南組織織一次“藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶帶電子信息息產(chǎn)業(yè)發(fā)展展高峰論壇壇”，邀請全全國范圍內(nèi)內(nèi)的行業(yè)學(xué)學(xué)術(shù)專家、、知名跨國國企業(yè)高層層管理者、、片區(qū)內(nèi)政政府官員、、全國范圍圍內(nèi)的中小小型同行業(yè)業(yè)企業(yè)。整個論壇闡闡述環(huán)渤海海區(qū)域的高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展前前景，論證證該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的市場空空白點，研研討華強(qiáng)布布局全國的的發(fā)展模式式，宣傳項項目。會議紀(jì)要形形成《中國環(huán)渤渤海信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)專業(yè)研研究藍(lán)皮書書》，隨全國及及地方性媒媒體發(fā)布（（增刊夾報報形式），，最大化的的利用媒體體的社會影影響力。品牌方針：：“華強(qiáng)強(qiáng)”——關(guān)關(guān)鍵詞的營營造建議媒體平平臺——全國性：《21世紀(jì)紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道道》《南方方周末》或或《財經(jīng)》》《電腦商商報》等專專業(yè)媒體，，以及《參參考消息》》《光明日日報》等有有影響力媒媒體；地方性：《齊魯晚報報》《大眾眾日報》（（黨報）《《山東商報報》《濟(jì)南南時報》、、地方性電電視臺、廣廣播全面覆覆蓋，跟蹤蹤報道。同時，參與與房地產(chǎn)專專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)內(nèi)的評獎、、論壇。例例如：參與與《中國房房地產(chǎn)報》》——中國國城市綜合合體標(biāo)桿評評選；住建建部等國家家部委的評評獎，用于于宣傳項目目，體現(xiàn)本本案作為高高端物業(yè)的的價值屬性性。解決三大問問題：為后期項目目商業(yè)招商商、寫字樓樓及公寓出出售積攢高高端企業(yè)級級客戶；創(chuàng)造項目影影響力，引引起社會的的熱點關(guān)注注，形成口口碑效應(yīng)；；為項目書寫寫強(qiáng)勢的品品牌背書，，極大的增增強(qiáng)項目的的公信力；；驅(qū)動世界的的力量全球85%的操作系系統(tǒng)產(chǎn)自微微軟，而全全球1\4的光驅(qū)和和手機(jī)核心心部件、1\8的數(shù)數(shù)碼相機(jī)產(chǎn)產(chǎn)自華強(qiáng)——占位科科技前沿，，華強(qiáng)集團(tuán)團(tuán)，驅(qū)動世世界的力量量——迪士尼樂園園改變了世世界的旅游游業(yè)，而華華強(qiáng)建造了了比迪士尼尼還要大的的主題公園園——創(chuàng)新科科技旅游，，華強(qiáng)集團(tuán)團(tuán)，驅(qū)動世世界的力量量——納斯達(dá)克指指數(shù)影響世世界金融，，華強(qiáng)北指指數(shù)影響全全球電子產(chǎn)產(chǎn)品交易——承辦運運營中國唯唯一電子市市場價格指指數(shù)，華強(qiáng)強(qiáng)集團(tuán)，驅(qū)驅(qū)動世界的的力量———中國環(huán)渤海海智慧產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群華強(qiáng)電子世世界/萬維維公寓/首首腦中心四層協(xié)議，，締結(jié)公共共關(guān)系：第二層級：：招商工作作主題：與華強(qiáng)一起起贏得全球球市場目標(biāo)與內(nèi)容容：展開本案商商業(yè)部分的的招商工作作，將項目目的招商信信息進(jìn)行最最大化的宣宣傳，同時時，要站在在區(qū)域性領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者的位位置上，進(jìn)進(jìn)行口碑傳傳播；招商商政策、業(yè)業(yè)態(tài)分布等等軟實力的的打造也要要同步展開開。引入蘋果、、IBM等等國際一線線品牌，打打造類似于于三里屯village蘋果果體驗店的的主力店，，深度結(jié)合合華強(qiáng)電子子網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)絡(luò)交易平臺臺，建立線線上線下的的立體營銷銷渠道，以以刺激市場場，吸引客客戶。品牌方針：：“范圍圍和影響力力”———關(guān)鍵點打打造手法：聯(lián)袂知名門門戶網(wǎng)站及及專業(yè)媒體體（例如：：新浪及《《微型計算算機(jī)》、《《電腦報》》）舉辦““驅(qū)動世界的的中國IT人物榜單單評選”，輻射全全國，吸引引業(yè)內(nèi)大部部分知名企企業(yè)及企業(yè)業(yè)主參與，，即宣傳了了項目，又又為項目招招商積攢了了大量高端端客戶。參與北大、、清華、中中歐商學(xué)院院等EMBA的課堂堂觀摩板塊塊，組織““環(huán)渤?！ぁとA強(qiáng)”的的研究討討論，使本案在眾眾多大型高高智能企業(yè)業(yè)中形成巨巨大影響力力。承辦濟(jì)南舉舉行的“電電子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)博覽會會”，以華華強(qiáng)的交易易平臺為窗窗口，向國國內(nèi)外客戶戶宣傳項目目運作模式式和招商政政策，將政府行為為轉(zhuǎn)化為企企業(yè)效益。同時針對對天津、大大連等環(huán)渤渤海重點城城市，舉行行專場推介介會。品牌方針：：“范圍圍和影響力力”——關(guān)關(guān)鍵點打造造建議媒體平平臺——全國性：全國知名的的門戶網(wǎng)站站（新浪、、網(wǎng)易、貓貓撲、騰訊訊等）、全全國性媒體體的新聞報報道、專業(yè)業(yè)性極強(qiáng)的的媒體渠道道、重點區(qū)區(qū)域內(nèi)的重重點媒體（（北京地區(qū)區(qū)——北青青、新京報報）。地方性：《齊魯晚報報》《大眾眾日報》（（黨報）《《山東商報報》《濟(jì)南南時報》、、地方性電電視臺、廣廣播全面覆覆蓋。解決的2個個問題：完成項目商商業(yè)招商任任務(wù)，助力力品牌提升升；保持項目影影響力打造造，繼續(xù)深深化項目形形象，為后后續(xù)工作做做準(zhǔn)備；數(shù)百個國際際品牌匯聚聚，卻沒有有國際化市市場戰(zhàn)略誰將改變山山大路？華強(qiáng)集團(tuán)，，中國電子子產(chǎn)業(yè)巨頭頭，整合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源，，打開環(huán)渤渤海市場的的世界出口口技術(shù)的差距距在縮小，，營銷的差差距在拉大大，科電產(chǎn)業(yè)的的未來在哪哪里？華強(qiáng)電子世世界，專為為科電產(chǎn)業(yè)業(yè)打造的體體驗式營銷銷平臺，