杭州公寓豪宅市場(chǎng)研究2009-11-29【公寓豪宅市場(chǎng)研究】【公寓豪宅客戶研究】【公寓豪宅產(chǎn)品研究】【報(bào)告研究模塊】本報(bào)告的豪宅泛指杭州的大戶型公寓，不包括別墅項(xiàng)目【公寓豪宅市場(chǎng)研究】公寓豪宅市場(chǎng)研究中探討以下幾方面內(nèi)容：公寓豪宅市場(chǎng)概況公寓豪宅市場(chǎng)供應(yīng)公寓豪宅市場(chǎng)需求公寓豪宅市場(chǎng)概況發(fā)展概況、總體成交、區(qū)域分布【發(fā)展概況】成長(zhǎng)萌芽超越金色海岸世貿(mào)麗晶城東方潤(rùn)園優(yōu)勢(shì)：江景、全西門子精裝修敗筆：品牌堆砌優(yōu)勢(shì)：地段、精裝修、綜合體敗筆：酒店式公寓、商業(yè)、寫字樓營(yíng)銷互相脫節(jié)優(yōu)勢(shì)：地段、精裝修、江景、頂級(jí)會(huì)所、英式管家服務(wù)敗筆：營(yíng)銷主題模糊立足點(diǎn)：江景精裝修概念立足點(diǎn)：市中心綜合體復(fù)合項(xiàng)目立足點(diǎn)：頂級(jí)會(huì)所管家服務(wù)【區(qū)域分布】西溪板塊市中心板塊錢江新城板塊濱江一線板塊在區(qū)域分布上，目前杭州的大戶型公寓因依附于或地段或景觀主要分布在以上四個(gè)板塊?！卷?xiàng)目掃描】市中心：城市芯宇、云龍十一景、中山御庭、昆侖公館、凱德視界二期、綠城西子錦蘭公寓、大家中山花園二期、綠城濱江杭汽發(fā)、遠(yuǎn)洋杭一棉、廣宇面粉廠、新湖杭汽輪、萬(wàn)鈞化工廠、杭鋼華家池、西子娑婆橋、新華造紙廠、喜得寶大酒店錢塘江沿線：東方潤(rùn)園、藍(lán)色錢江、水岸楓庭、城市之星、康都紫軒、彩虹豪庭、綠城麗江公寓（沿江）、賀田尚城（沿江）、宋都陽(yáng)光國(guó)際（沿江）、中海世茂75/76地塊、西子南星橋地塊、小商品18#地塊西溪板塊：西溪誠(chéng)園、西溪蝶園、和家園、西園、望莊、西溪風(fēng)情【總體供需】板塊項(xiàng)目名稱供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率西溪板塊綠城留莊12011899%和家園63054987%西溪天堂162未售未售西溪誠(chéng)園500未售未售西溪望莊726692%市中心板塊昆侖公館500未售未售城市芯宇34634098%杭汽發(fā)地塊1500未售未售東南面粉廠地塊400未售未售中山御庭60未售未售世貿(mào)麗晶城13012697%雅戈?duì)栯[寓450未售未售錢江新城東方潤(rùn)園68766597%陽(yáng)光海岸19919799%藍(lán)色錢江28127999%金色海岸432432100%水岸楓庭978082%萬(wàn)象城悅府32131799%濱江板塊彩虹豪庭24018678%銀泰.海威國(guó)際28727797%合計(jì)

74143587大戶型豪宅總體情況向好，所有的大戶型公寓項(xiàng)目去化均達(dá)到了95%以上?！練v年成交-年度】杭州近年來(lái)的高端住宅市場(chǎng)正呈現(xiàn)一種加速發(fā)展的趨勢(shì)，即使是2008年樓市低迷時(shí)，高端住宅的成交量不減反增。【歷年成交-季度】選取案例：市中心：EAC（大戶型型部分）、城城市芯宇、云云龍十一景（（大戶型公寓寓）、西湖8號(hào)公館錢江新城：東東方潤(rùn)園、金金色海岸、陽(yáng)陽(yáng)光海岸、新新綠園、水岸岸楓庭、萬(wàn)象象城悅府、藍(lán)藍(lán)色錢江、西溪留下板塊塊：留莊、和和家園、百家家樂(lè)西園、西西溪望莊（大大戶型）、西西溪山莊（大大戶型）、西西溪蝶園濱江板塊：彩彩虹豪庭、銀銀泰海威國(guó)際際；下沙沙板塊：金隅隅觀瀾時(shí)代；；【市場(chǎng)熱度】】在目前杭州整整體樓市向好好的情況下，，豪宅的市場(chǎng)場(chǎng)熱度更加明明顯?！臼袌?chǎng)概況總總結(jié)】特點(diǎn)一：區(qū)域域分布范圍廣廣隨著杭州城區(qū)區(qū)的逐步擴(kuò)展展，更多稀缺缺地段及優(yōu)越越景觀區(qū)域成成為了豪宅開(kāi)開(kāi)發(fā)板塊。特點(diǎn)二：豪宅的開(kāi)發(fā)發(fā)趨于合理豪宅開(kāi)始更多多的傾向于功功能空間的合合理，而非大大而無(wú)度，如如140平方米的戶戶型也可以設(shè)設(shè)計(jì)為一室一一廳的豪宅。。特點(diǎn)三：建筑材料越越來(lái)越高端豪宅的建筑材材料不僅表現(xiàn)現(xiàn)在外立面的的干掛石材、、鋁板等，還還表現(xiàn)在精裝裝修大堂、樓樓梯間，甚至至是精裝修的的材料都是頂頂端品牌。特點(diǎn)四：配套套更加齊備豪宅的營(yíng)銷已已經(jīng)開(kāi)始發(fā)展展到圈層營(yíng)銷銷，因此其配配套更多的會(huì)會(huì)以軟服務(wù)作作為亮點(diǎn)。特點(diǎn)五：開(kāi)發(fā)發(fā)公司資金實(shí)實(shí)力雄厚豪宅項(xiàng)目基本本都是近幾年年通過(guò)公開(kāi)招招拍掛出讓的的地王土地，，地價(jià)款非常常高，都是資資金實(shí)力非常常雄厚的公司司獲取。特點(diǎn)六：豪宅宅市場(chǎng)的消費(fèi)費(fèi)相對(duì)穩(wěn)定雖然在2008年出出現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)的低谷，但但是豪宅的銷銷售依然搶眼眼，價(jià)格堅(jiān)挺挺。公寓豪宅市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)有供應(yīng)、潛潛在供應(yīng)、區(qū)區(qū)域供應(yīng)、供供應(yīng)結(jié)構(gòu)【板塊供應(yīng)】】數(shù)據(jù)截止11月10日單位：套各個(gè)板塊目前前的市場(chǎng)存量量都較小，從潛在供應(yīng)應(yīng)量上來(lái)看，，市中心（主要為杭汽發(fā)地塊，，東南面粉廠廠地塊，新新華造紙廠地地塊，喜得寶寶大酒店地塊都尚未入入市）以及錢江新城板塊塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)較大大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈烈，若僅從供應(yīng)應(yīng)量上分析，，本案所處的濱濱江一線江景景板塊內(nèi)部的的競(jìng)爭(zhēng)壓力相相對(duì)比較小?！臼袌?chǎng)潛在供供應(yīng)】經(jīng)翰博機(jī)構(gòu)市市場(chǎng)研究部統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2006-2008年杭杭州城區(qū)拍出出的“天價(jià)地地塊”中，至少有70%將于明明后年集中上上市，預(yù)計(jì)供供應(yīng)量將達(dá)到到50萬(wàn)方；【市場(chǎng)潛在供供應(yīng)】板塊預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間備注昆侖公館市中心板塊近期開(kāi)盤預(yù)計(jì)均價(jià)在35000-40000元/平米杭汽發(fā)地塊市中心板塊2010年下半年住宅（34）+商業(yè)寫字樓（11）東南面粉廠地塊市中心板塊2010年入市廣宇、西房五高檔公寓項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)中北花園二期市中心板塊2010年下半年大戶型總共173戶雅戈?duì)栯[寓市中心板塊2010年入市樓面價(jià)15712元/平米新華造紙廠地塊市中心板塊喜得寶地塊市中心板塊中山御庭市中心板塊8月29日開(kāi)盤均價(jià)26000元/平米，推出46套房源現(xiàn)已售完遠(yuǎn)洋運(yùn)河商務(wù)區(qū)城北板塊12月先期開(kāi)發(fā)商業(yè)商貿(mào)+文化會(huì)展+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園+住宅+酒店南星橋地塊錢江新城板塊未知綠城+西子，樓面價(jià)24295元/平米藍(lán)色錢江錢江新城板塊二期明年4、5月份開(kāi)盤一期已全部售完，均價(jià)30000元/平米城市之星錢江新城板塊11月190-250平米，總價(jià)600-750萬(wàn)，推出160套水岸楓庭錢江新城板塊2008年12月已銷售291套，均價(jià)26000元/平米西溪天堂西溪板塊11月份開(kāi)盤酒店+博物館+商業(yè)+服務(wù)式公寓西溪誠(chéng)園城西板塊11月份樓面價(jià)7750-11142元/平米銀泰海威國(guó)際濱江板塊已銷售277套均價(jià)25000-26000元/平米彩虹豪庭濱江版塊6月份均價(jià)25000元/平方，截止10月11日已售187套未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)主要要以市中心、、錢江新城板板塊為主，未未來(lái)潛在供應(yīng)應(yīng)量總在170萬(wàn)方左右右。

物業(yè)類別總建筑面積西溪誠(chéng)園住宅57萬(wàn)方銀泰海威國(guó)際住宅30萬(wàn)方城市之星住宅22萬(wàn)方昆侖公館住宅19萬(wàn)方彩虹豪庭住宅10萬(wàn)方雅戈?duì)栯[寓住宅9.3萬(wàn)方水岸楓庭住宅6.3萬(wàn)方中山御庭住宅1.5萬(wàn)方中北花園二期住宅+商務(wù)樓10萬(wàn)方東南面粉廠地塊住宅+少量商業(yè)8萬(wàn)方南星橋地塊住宅+商業(yè)3萬(wàn)方遠(yuǎn)洋運(yùn)河商務(wù)區(qū)大型城市綜合體72萬(wàn)方杭汽發(fā)地塊大型城市綜合體45萬(wàn)方藍(lán)色錢江大型城市綜合體30萬(wàn)方西溪天堂旅游綜合體項(xiàng)目15萬(wàn)方【產(chǎn)品供應(yīng)特特征】物業(yè)類別為住住宅的項(xiàng)目占占大多數(shù)，面面積在155萬(wàn)方主要物業(yè)形態(tài)態(tài)在項(xiàng)目數(shù)量量上以純住宅宅居多，占總總項(xiàng)目數(shù)的53%；在體體量上以綜合合體類居多，，合計(jì)162萬(wàn)方；公寓豪宅市場(chǎng)場(chǎng)需求區(qū)域需求、需需求結(jié)構(gòu)、供供需特征【板塊需求結(jié)結(jié)構(gòu)】進(jìn)入2009年4月份，，市場(chǎng)大面積積回暖，錢江江新城等其他他板塊也趁機(jī)機(jī)放量，市場(chǎng)場(chǎng)成交量大增增，目前以錢江新城的的成交量最大大?！景鍓K價(jià)格分分析】通過(guò)對(duì)各板塊塊價(jià)格走勢(shì)分分析，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)，錢江新新城和市中心心價(jià)格存在著著價(jià)格上的此消彼長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)（市中心價(jià)格格波峰時(shí)，錢錢江新城價(jià)格格低谷，反之之亦然），根根據(jù)板塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)、板塊客源源相異性原則則，因此，這這也說(shuō)明了市中心與錢江江新城存在較較大的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系，而相對(duì)來(lái)說(shuō)說(shuō)濱江板塊價(jià)價(jià)格一直相對(duì)對(duì)平穩(wěn)向上的的趨勢(shì)，與其其他板塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)相對(duì)較?。?；【戶型面積去去化研究】大平層豪宅的的總體去化率率較高，各個(gè)面積區(qū)區(qū)間的去化率率基本在80%以上，從從面積區(qū)間細(xì)細(xì)分，150-170、170-200平平米之間的戶戶型去化率是是最好的，而目前市場(chǎng)場(chǎng)上大平層豪豪宅主要供應(yīng)應(yīng)也集中在170-300之間?？芍?50-200左右的大大平層，以及及350-450平米的的躍層市場(chǎng)前景較為為樂(lè)觀；【不同主訴求求點(diǎn)項(xiàng)目去化化研究】由于杭州大平平層豪宅市場(chǎng)場(chǎng)的整體向好好，因此各個(gè)不同訴求求點(diǎn)的項(xiàng)目并并沒(méi)有明顯去去化率差異，但是對(duì)比一些地段段、配套取勝勝的項(xiàng)目，一一些強(qiáng)調(diào)智能能化、高科技技的項(xiàng)目相對(duì)對(duì)去化還是較較差，因?yàn)榈囟?、景景觀（尤其江江景）是難以以復(fù)制的資源源，這也就不不難理解為何何市中心、錢錢江新城一線線江景房的價(jià)價(jià)格高些，仍仍舊得以快速速的去化?！竟⒑勒惺袌?chǎng)研究總結(jié)結(jié)】杭州近年來(lái)的的高端住宅市市場(chǎng)正呈現(xiàn)一一種加速發(fā)展展的趨勢(shì)本項(xiàng)目所處板板塊競(jìng)爭(zhēng)壓力力相對(duì)較小，，板塊之間競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈烈未來(lái)杭州大戶戶型住宅供應(yīng)應(yīng)主要集中在在市中心板塊塊、錢江新城城板塊杭州豪宅產(chǎn)品品更豐富，更更趨向人性化化【公寓豪宅客客戶研究】公寓豪宅客戶戶研究中探討以下幾幾方面內(nèi)容：：公寓豪宅問(wèn)卷卷需求研究公寓豪宅成交交客戶研究公寓豪宅客戶戶訪談研究公寓豪宅問(wèn)卷卷需求研究購(gòu)買目的、區(qū)區(qū)域選擇、承承受總價(jià)等等等【購(gòu)買目的】】高端客戶置業(yè)業(yè)動(dòng)機(jī)居前四四位是:1、“想有好的小區(qū)區(qū)環(huán)境和周邊邊環(huán)境“（43%)；2、“投投資價(jià)值”占占（20%））；3、“考慮下下一代,為兒兒女購(gòu)房“（（占13%）；4、“養(yǎng)老老需求”占（（10%）可見(jiàn)區(qū)域價(jià)值、以以及升值空間間、為子女購(gòu)購(gòu)房等因素是是刺激高端客客戶產(chǎn)生置業(yè)業(yè)行為的關(guān)鍵鍵驅(qū)動(dòng)因素。客戶語(yǔ)錄“目前在九月月森林，郊區(qū)區(qū)住下來(lái)還是是住城區(qū)比較較方便”“兒子在這邊邊讀大學(xué)，看看到合適的就就買一套，不不管是孩子以以后居住還是是投資都無(wú)所所謂”“朋友都在這這邊買房了，，我也來(lái)這一一套，以后朋朋友有個(gè)照應(yīng)應(yīng)”客戶需求：改改善現(xiàn)有生活活環(huán)境、投資資及考慮下一一代【區(qū)域選擇】】客戶語(yǔ)錄：：該類客戶意意向購(gòu)買區(qū)域域，大多集中中于西湖板塊塊、其次是錢錢塘江板塊、、城中板塊“最理想的居居住片區(qū)當(dāng)然然是西湖旁邊邊了，晚上一一家人出門到到西湖逛逛太太安逸了！””（義烏王先先生）“錢江那邊夜夜景真漂亮，，視線寬闊，，那里的房子子一定不錯(cuò)””（上海李女女士）“現(xiàn)在樓市看看不準(zhǔn)，要買買房還是買市市中心，保值值，生活也方方便，現(xiàn)在買買房就該買市市區(qū)的?！保ǎü鸹ǔ侨~先先生）當(dāng)前一線豪宅宅置業(yè)客戶居居住地點(diǎn)調(diào)查查區(qū)域典型樓盤城西白蕩海、山水人家、翠苑、桂花城、親親家園城中華海園、紫桂、武林廣場(chǎng)、青春坊、都市楓林、解放路城北湖畔花園、嘉綠苑、新華路區(qū)外溫州、臺(tái)州、義烏、紹興、臺(tái)州、上海居住狀態(tài)：現(xiàn)現(xiàn)置業(yè)區(qū)域大大多在城西、、城中，意向向區(qū)域以西湖湖板塊與錢塘塘江板塊，城城中區(qū)域?yàn)橹髦??！揪幼‖F(xiàn)狀】】當(dāng)前一線豪宅宅置業(yè)客戶原原居住狀態(tài)調(diào)調(diào)查居住面積：33%居住面面積約90-140平米米，50%居居住面積140-170平米。居住戶型：3房約占33%，4房約約占37%。。居住現(xiàn)狀：舒舒適型三、四四（戶型面積積140-170平米））房已不能滿滿足其對(duì)品質(zhì)質(zhì)生活的追求求?！究們r(jià)承受】】城市芯宇云龍十一景東方潤(rùn)園關(guān)鍵詞：地段、科技、、奢華精裝客戶語(yǔ)錄：地段還不錯(cuò)，，四房那個(gè)戶型也不不錯(cuò)，但帶上上6000多多的裝修總價(jià)價(jià)貴了點(diǎn)，在在城西差不多多可以買別墅墅排屋了。關(guān)鍵詞：地段、商圈客戶語(yǔ)錄：前幾天開(kāi)盤剛剛?cè)タ戳?，位位置價(jià)格都還還可以，戶型型做的不夠大大氣，只有兩兩棟樓沒(méi)有社社區(qū)的感覺(jué)，，現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)不不太好。關(guān)鍵詞：一線江景、社社區(qū)規(guī)劃客戶語(yǔ)錄：幾個(gè)朋友都住住了金色海岸岸，我看東方方潤(rùn)園也不錯(cuò)錯(cuò)，千把來(lái)萬(wàn)萬(wàn)不貴，住的的舒服就好。。置業(yè)觀點(diǎn)：對(duì)對(duì)城區(qū)高總價(jià)價(jià)產(chǎn)品覺(jué)得要要“值”就好好！當(dāng)前一線豪宅宅置業(yè)客戶總總價(jià)承受力公寓豪宅成交交客戶研究金色海岸、東東方潤(rùn)園、陽(yáng)陽(yáng)光海岸、藍(lán)藍(lán)色錢江【金色海岸已已成交客戶】】客戶來(lái)源60%為杭州戶口，其余以省內(nèi)為主行業(yè)特征實(shí)業(yè)為主，各行業(yè)私企業(yè)主均有年齡特征60年代為主，以40歲上下比例最高購(gòu)買動(dòng)機(jī)自住為主家庭結(jié)構(gòu)一家三口/四口，部分三代同堂下單最看重因素江景、精裝修、戶型大戶型、躍層去化高于平均水平一線江景一流設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)隊(duì)【東方潤(rùn)園已已成交客戶】】客戶來(lái)源杭州25%，溫州30%，省內(nèi)其它地區(qū)40%左右，華僑及外籍人士5%。行業(yè)特征貿(mào)易、制造、金融、房產(chǎn)、服裝、紡織印染年齡特征30-50隨為主，其中40-50歲比例43%購(gòu)買動(dòng)機(jī)自住為主，投資及作為第二居所亦有一定比例，看好地段、發(fā)展前景家庭結(jié)構(gòu)一家三口/四口下單最看重因素未來(lái)市中心地段、江景、會(huì)所、管家服務(wù)【陽(yáng)光海岸已已成交客戶】】客戶來(lái)源杭州本地、甬臺(tái)溫為主，紹興地區(qū)較少行業(yè)特征制造業(yè)，貿(mào)易，房地產(chǎn)業(yè)年齡特征40歲以上購(gòu)買動(dòng)機(jī)自住為主，投資占到一定比列家庭結(jié)構(gòu)一家三口/四口，部分三代同堂下單最看重因素江景、戶型資產(chǎn)區(qū)間1億以上【藍(lán)色錢江已已成交客戶】】客戶來(lái)源56%杭州戶口，溫州19%省內(nèi)其他20%外省5%左右行業(yè)特征貿(mào)易、制造、金融、房產(chǎn)行業(yè)年齡特征30歲以下占13%，30-40歲占50%，40-50歲占30%，50歲以上7%購(gòu)買動(dòng)機(jī)自住為主，投資及作為第二居所亦有一定比例，看好地段、發(fā)展前景家庭結(jié)構(gòu)一家三口/四口下單最看重因素未來(lái)市中心地段、江景、戶型、會(huì)所、管家服務(wù)大戶型去化速度快公寓豪宅客戶戶訪談研究溫州客戶、義義烏客戶、杭杭州客戶【溫州客戶】】客戶基礎(chǔ)信息息：姜先生，45歲，溫州私私營(yíng)老板三口之家兒兒子讀高中中購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素素：自主兼投資購(gòu)房心理：價(jià)格不是問(wèn)題題、品質(zhì)一定定要好、檔次次要高客戶置業(yè)特征征：覺(jué)得杭州400萬(wàn)的房房子也很正常常，拿來(lái)做投資資，比較關(guān)注注樓盤本身的的品質(zhì)，采光光，園林，物物管等方面。。物管方面物物管費(fèi)一定要要高，舉例說(shuō)說(shuō)500萬(wàn)總總價(jià)的房子，，物管必須超超過(guò)3元以上上；外立面材材料肯定不能能用涂料，綠綠化，水景要要好。房子里里面臥室一定定得大，客廳廳可以不必過(guò)過(guò)于太大。精裝修的會(huì)更更受歡迎點(diǎn)（各裝修材料料全部用名牌牌）。對(duì)于公公司的實(shí)力，，看下公司以以往開(kāi)發(fā)過(guò)的的項(xiàng)目以及在在原先項(xiàng)目中中開(kāi)發(fā)商的表表現(xiàn)。客戶語(yǔ)錄“杭州400萬(wàn)的房子也也很正常了，，不算貴”“物管一定要要好，最好是是有名的品牌牌公司，管理理費(fèi)高沒(méi)關(guān)系系”【義烏客戶】】客戶基礎(chǔ)信息息：龔先生，45歲左右，義義烏私企業(yè)主主。四口之家，兒兒子管理家族族企業(yè)，女兒兒讀小學(xué)。購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素素：度假、養(yǎng)老購(gòu)房心理：現(xiàn)在投資市場(chǎng)場(chǎng)不好，買高檔物業(yè)可可保值增值客戶置業(yè)特征征：該客戶具有多多次置業(yè)經(jīng)歷歷，在義烏有有多處物業(yè)（（包括別墅）），在上海，，珠三角等地地購(gòu)有高檔物物業(yè)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分分雄厚，來(lái)杭州置業(yè)業(yè)目的主要為為了來(lái)杭度假假和以后退下下來(lái)養(yǎng)老，對(duì)居住環(huán)境要要求比較高。。以獨(dú)棟別墅及及排屋為考慮慮對(duì)象，現(xiàn)已已購(gòu)買城西1000多萬(wàn)萬(wàn)某高端物業(yè)業(yè)，同時(shí)為該項(xiàng)項(xiàng)目多次帶來(lái)來(lái)朋友購(gòu)買該該價(jià)位同類物物業(yè)?？蛻粽Z(yǔ)錄“杭州豪宅項(xiàng)項(xiàng)目肯定保值值，我們義烏烏老板都喜歡歡這邊”“烏市場(chǎng)很大大，有好房子子要到義烏去去宣傳”【杭州客戶】】客戶基礎(chǔ)信息息：張先生，50歲，現(xiàn)住富富春山居四口之家兩兩兒子都已已成家，平時(shí)時(shí)老兩口在家家購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素素：自住購(gòu)房心理：居住品質(zhì)要求求高、生活便便利不可少客戶置業(yè)特征征：客戶具有多次次置業(yè)經(jīng)歷，，之前在一直直在城中心居居住，孩子長(zhǎng)長(zhǎng)大后想找個(gè)個(gè)環(huán)境好的地地方養(yǎng)老，就就買了富春山山居的別墅，，自然環(huán)境較較以前是改善善了很多，但但居住久了發(fā)發(fā)現(xiàn)生活很不不便利，親戚戚朋友也不在在身邊?，F(xiàn)考慮搬回市市中心住，房子最好3房以上，兩兩兒子經(jīng)?？煽梢曰貋?lái)住住住，周邊生活活配套一定要要完善，社區(qū)區(qū)配套要好，，最好有老年年健身場(chǎng)所。?？蛻粽Z(yǔ)錄“原來(lái)想住別墅墅，住久了其其實(shí)發(fā)現(xiàn)挺不不習(xí)慣的”“市區(qū)適合我我們老年人生生活的好社區(qū)區(qū)不多，綠化化不好，連散散步的地方都都沒(méi)有?！薄究蛻粞芯靠偪偨Y(jié)】高端客戶具有有較大總價(jià)承承受力，但需需要產(chǎn)品價(jià)值值與之相應(yīng)自住兼投資，，為下一代買買房是高端客客戶主要置業(yè)業(yè)目的；改善環(huán)境的換換房需求需要要更大面積的的產(chǎn)品；可以接受400萬(wàn)以上的的總價(jià)，但要要物有所值。?！竟⒑勒a(chǎn)產(chǎn)品研究】公寓豪宅產(chǎn)品品研究中探討以下幾幾方面內(nèi)容：：公寓豪宅模型型規(guī)劃研究公寓豪宅園林林景觀研究公寓豪宅配套套硬件研究公寓豪宅基建建參數(shù)研究公寓豪宅產(chǎn)品品戶型研究公寓豪宅規(guī)劃劃模型研究建筑規(guī)劃研究究、模型選擇擇研究、合作作團(tuán)隊(duì)【建筑規(guī)劃研研究】雙S形合圍式式排布；流線型外立面面設(shè)計(jì)；金色海岸視野最大化景觀最大化陽(yáng)光海岸藍(lán)色錢江金色海岸S形排布，景景觀資源最大大化合圍排布，把把兩塊地分為為成兩個(gè)中心心花園，與綠綠城在紹興的的玉蘭花園項(xiàng)項(xiàng)目類似由里到外，戶戶型尺度逐漸漸變大沿錢塘江的項(xiàng)項(xiàng)目地塊都非非常注重對(duì)江江景的利用，，對(duì)江景的追追逐強(qiáng)于朝向向！【模型選擇研研究-金色海海岸】交通核交通核交通核一棟兩個(gè)單元元一棟一個(gè)單元元在模型上選擇擇板式、點(diǎn)式式相結(jié)合，每每個(gè)單元兩梯梯兩戶。入戶門電梯廳【模型選擇研研究-陽(yáng)光海海岸】交通核交通核交通核交通核躍層電梯廳入戶門平層平層平層平層躍層躍層躍層1#、2#樓，都為為每棟四個(gè)個(gè)單元，每每個(gè)單元兩兩梯兩戶純板式結(jié)構(gòu)構(gòu)，S形排排布，江景景最大化，，每個(gè)單元元兩梯兩戶戶?！灸Ｐ瓦x擇擇研究-東東方潤(rùn)園】】交通核交通核每個(gè)單元三三梯兩戶，，單獨(dú)的服服務(wù)電梯，，尊貴獨(dú)享享?！灸Ｐ瓦x擇擇研究-城城市之星】】交通核每個(gè)單元三三梯兩戶，，在杭州的的豪宅市場(chǎng)場(chǎng)較為少見(jiàn)見(jiàn)?！灸Ｐ瓦x擇擇研究-藍(lán)藍(lán)色錢江】】交通核交通核交通核交通核交通核交通核交通核每個(gè)單元兩兩梯兩戶，，純板式薄薄樓?！竞献鲌F(tuán)隊(duì)隊(duì)-建筑規(guī)規(guī)劃、園林林景觀】代表項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)金色海岸澳大利亞柏濤貝爾高林（香港）陽(yáng)光海岸香港劉榮廣伍振民貝爾高林（香港）東方潤(rùn)園香港劉榮廣伍振民泛亞環(huán)境國(guó)際新綠園浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì)有限公司澳大利亞LIACE城市芯宇杭州中聯(lián)程泰寧北京易蘭昆侖公館澳大利亞BAU原田廉藍(lán)色錢江浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì)有限公司美國(guó)Lifescapes景觀設(shè)計(jì)萬(wàn)象城悅府浙江城建設(shè)計(jì)集團(tuán)貝爾高林（香港）城市之星香港劉榮廣伍振民建筑師事務(wù)所貝爾高林（香港）綠城留莊浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì)有限公司香港雅博奧頓國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司彩虹豪庭香港何顯毅／浙江城建設(shè)計(jì)集團(tuán)易道（上海）在建筑規(guī)劃劃和園林景景觀綠化上上，都聘請(qǐng)請(qǐng)一流的設(shè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，，以香港實(shí)實(shí)力設(shè)計(jì)團(tuán)團(tuán)隊(duì)為主，，建筑設(shè)計(jì)計(jì)如香港劉劉榮廣伍振振民，景觀觀設(shè)計(jì)如香香港貝爾高高林！【合作團(tuán)隊(duì)隊(duì)-室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)、物業(yè)業(yè)管理】代表項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)物業(yè)管理金色海岸香港G.I.L戴德梁行陽(yáng)光海岸香港IVANCHENG濱江物管東方潤(rùn)園HBA、梁景華、梁志天南都物業(yè)新綠園梁志天、陳文棟、上海雅獅建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司

綠城物業(yè)城市芯宇美國(guó)HBA伊恩·卡爾、香港GIL陳文棟等金都物業(yè)昆侖公館高文安

綠城物業(yè)藍(lán)色錢江香港梁志天、美國(guó)威爾遜室內(nèi)設(shè)計(jì)公司綠城物業(yè)萬(wàn)象城悅府香港ZIGGY

華潤(rùn)新鴻基物業(yè)管理公司城市之星G.I.L.（香港）濱江物業(yè)綠城留莊美國(guó)BLD綠城物業(yè)聯(lián)合高力國(guó)際彩虹豪庭陳文棟

彩虹物業(yè)在室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)團(tuán)隊(duì)上，，以港資企企業(yè)為主，，融貫中西西的室內(nèi)精精裝修！在物業(yè)管理理上，大多多采用國(guó)際際五大行為為顧問(wèn)+開(kāi)開(kāi)發(fā)商自己己的物業(yè)公公司服務(wù)模模式。公寓豪宅園園林景觀研研究園林風(fēng)格、、景觀小品品【園林景觀觀風(fēng)格】陽(yáng)光海岸代表項(xiàng)目園林風(fēng)格金色海岸亞熱帶（巴厘島）風(fēng)格陽(yáng)光海岸英式皇家園林東方潤(rùn)園現(xiàn)代江南園林風(fēng)格新綠園歐式古典園林簡(jiǎn)約風(fēng)格昆侖公館新亞洲宅院藍(lán)色錢江歐式經(jīng)典風(fēng)格城市之星西班牙園林風(fēng)格綠城留莊帕拉迪奧式新古典風(fēng)格(歐洲皇家)彩虹豪庭歐洲皇家臺(tái)地園林城市之星金色海岸彩虹豪庭東方潤(rùn)園綠城留莊新綠園藍(lán)色錢江在園林景觀觀風(fēng)格上，，大多以歐歐式（地中中海風(fēng)格））皇家園林林為主，以以在景觀綠綠化上營(yíng)造造規(guī)整、大大氣的環(huán)境境氣息?！揪坝^小品品】陽(yáng)光海岸雕雕塑小品東方潤(rùn)園小小型噴水池池金色海岸大大面積水景景東方潤(rùn)園的的亭臺(tái)小品品留莊的噴水水泳池藍(lán)色錢江大大面積水景景新綠園的噴噴水池及花花圃昆侖公館的的石燈在景觀小品品上，我們們總結(jié)得出出大面積的的水景是每每個(gè)豪宅項(xiàng)項(xiàng)目必備的的景觀亮點(diǎn)點(diǎn)，雖然這這會(huì)增加交交房后不少少的物業(yè)費(fèi)費(fèi)及維護(hù)費(fèi)費(fèi)用；都非常注重重對(duì)細(xì)節(jié)的的雕琢，如如東方潤(rùn)園園的噴水池池、陽(yáng)光海海岸白金漢漢宮風(fēng)格的的雕塑小品品和鑄鐵門門墻、昆侖侖公館的石石質(zhì)燈飾等等。公寓豪宅配配套硬件研研究外立面建材材、精裝修修標(biāo)準(zhǔn)、精精裝修品牌牌、會(huì)所【建筑立面面】代表項(xiàng)目外立面?zhèn)渥⒔鹕０陡蓲熹X合金板杭州首家陽(yáng)光海岸干掛花崗巖首座純石材一線江景豪宅東方潤(rùn)園干掛鋁合金板+玻璃幕墻春江花月瓷磚立面新綠園干掛花崗巖石材天然石材，玄關(guān)地面采用瑪雅米黃、黃晶石等5種石材無(wú)縫拼接而成萬(wàn)象城悅府幕墻+鋁板+花崗巖(外墻一至六層以石材幕墻為主、七層及以上以鋁板幕墻為主）藍(lán)色錢江鋼化LOW-E玻璃幕墻+石材外墻：玻璃幕墻結(jié)合石材、鋁板、及鋁合金百葉城市之星外墻面磚綠城留莊淺米色石材外墻會(huì)所全石材官邸立面彩虹豪庭干掛天然石材金色海岸外外立面陽(yáng)光海岸外外立面城市芯宇外外立面城市之星外外立面東方潤(rùn)園外外立面藍(lán)色錢江外外立面留莊外立面面新綠園外立立面萬(wàn)象城悅府府外立面【產(chǎn)品精裝裝修分析】】裝修標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)裝修/售價(jià)昆侖公館6000元/平米預(yù)計(jì)35000-40000元/平米16%中山御庭一期毛胚遠(yuǎn)洋運(yùn)河商務(wù)區(qū)毛胚城市芯宇5500元/平米36000-42000元/平米14.1%藍(lán)色錢江4000元/平米26000-32000元/平米13.8%城市之星5000元/平米預(yù)計(jì)28000-34000元/平米16.1%西溪誠(chéng)園5000元/平米預(yù)計(jì)28000-30000元/平米17.2%萬(wàn)象城悅府6000元/平米30000元/平米20.0%彩虹豪庭4500元/平米23000-28000元/平米17.6%大平層豪宅宅整體市場(chǎng)場(chǎng)都做了精精裝修，且且裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)都在4500-6000元元/平米之之間，裝修修/售價(jià)比比為13.8-20.0%，，均值在16.5%左右?！狙b修用材材及品牌———廚房電電器品牌】】代表項(xiàng)目廚房電器品牌櫥柜灶臺(tái)冰箱洗碗機(jī)油煙機(jī)龍頭金色海岸原裝進(jìn)口德國(guó)SIEMENS原裝進(jìn)口德國(guó)西門子嵌入式廚房電器，陽(yáng)光海岸德國(guó)西曼蒂克SieMatic德國(guó)嘉格納Gaggenau廚房家電；東方潤(rùn)園德國(guó)博德寶Poggenpohl

新綠園/SIEMENS/

/城市芯宇德國(guó)柏麗NOBLESSAGAGGENAUSIEMENSSIEMENSSIEMENS

萬(wàn)象城悅府博世-西門子系列BLANCO藍(lán)色錢江德國(guó)SieMatic或諾爾特知名品牌廚房電器

綠城留莊Gaggenau

SIEMENSSIEMENSSIEMENS

彩虹豪庭美國(guó)愛(ài)適易

SIEMENSSIEMENSSIEMENS

廚房電器品品牌基本（（95%以以上）選用用德系品牌牌，如SIEMENS（西西門子）、Gaggenau（（嘉格納納）、SieMatic（西西曼蒂克））、NOBLESSA（柏柏麗）、Poggenpohl（博德德寶）、BLANCO（鉑浪浪高）等?！狙b修用材材及品牌———衛(wèi)生間間裝修品牌牌】在衛(wèi)生間的的裝修品牌牌上，花灑灑、水龍頭頭品牌上基基本用德國(guó)國(guó)漢斯維特特，而在潔潔具上都選選用德國(guó)唯唯寶。代表項(xiàng)目衛(wèi)生間裝修品牌浴缸花灑、水龍頭潔具金色海岸德國(guó)漢斯格雅德國(guó)漢斯格雅德國(guó)唯寶陽(yáng)光海岸

德國(guó)漢斯格雅德國(guó)唯寶、TOTO智能東方潤(rùn)園德國(guó)卡德維德國(guó)當(dāng)代

新綠園

德國(guó)唯寶萬(wàn)象城悅府德國(guó)卡德維德國(guó)漢斯格雅德國(guó)唯寶藍(lán)色錢江

德國(guó)漢斯格雅德國(guó)唯寶或瑞士勞芬綠城留莊

德國(guó)漢斯格雅德國(guó)唯寶彩虹豪庭

德國(guó)杜拉維特德國(guó)漢斯格雅【裝修用材材及品牌———空調(diào)、電梯梯、熱水系系統(tǒng)品牌】】在空調(diào)選型型上，一般般都采用日日本大金品品牌空調(diào)，，在電梯上上一般都選選擇日本三三菱或日立立電梯，速速度都在3米/秒以以上。代表項(xiàng)目空調(diào)、電梯、熱水系統(tǒng)等空調(diào)電梯熱水系統(tǒng)金色海岸日本大金VRVⅡ戶式帶新風(fēng)法國(guó)OTIS美國(guó)A.O.史密斯中央燃?xì)怅?yáng)光海岸大金VRVⅢ戶式配新風(fēng)中央空調(diào)三菱電梯

東方潤(rùn)園大金戶式中央空調(diào)（進(jìn)口）進(jìn)口OTISA.O.Smith（合資）新綠園

日本QS循環(huán)棒的熱水系統(tǒng)萬(wàn)象城悅府大金空調(diào)進(jìn)口日立HGH恒熱品牌藍(lán)色錢江大金或東芝品牌日本三菱電梯或日立電梯

綠城留莊美國(guó)霍尼韋爾日立電梯

彩虹豪庭韓國(guó)三星（7寸彩屏）空調(diào)日本三菱電梯

【附附：：陽(yáng)陽(yáng)光光海海岸岸的的精精裝裝修修品品牌牌】】【附附：：上上海海湯湯臣臣一一品品的的精精裝裝修修品品牌牌】】配備備當(dāng)當(dāng)今今世界界最最頂頂級(jí)級(jí)的建建材材設(shè)設(shè)施施【豪豪宅宅會(huì)會(huì)所所設(shè)設(shè)置置】】代表項(xiàng)目會(huì)所面積會(huì)所管理公司（或物管）功能設(shè)置金色海岸5000平米戴德梁行雪茄紅酒房、健身房、兒童游樂(lè)室、斯諾克室、商務(wù)中心、中西餐廳、室內(nèi)豪華恒溫游泳池、閱覽室陽(yáng)光海岸3000平米地下會(huì)所濱江物業(yè)聚合挑高達(dá)12米的恒溫泳池，中西高檔餐廳、高級(jí)健身會(huì)所等東方潤(rùn)園5000平米浙江欣盛酒店管理公司、上海鴻藝會(huì)（管理顧問(wèn)）室內(nèi)恒溫泳池，健身中心，宴會(huì)廳，董事會(huì)議室，中餐廳，咖啡廳，會(huì)員吧，兒童俱樂(lè)部等，壁球館;網(wǎng)球場(chǎng);棋牌室;閱覽室;餐廳新綠園綠城物業(yè)棋牌室;閱覽室;健身房;美容中心;餐廳萬(wàn)象城悅府近3000平米多功能球場(chǎng)、游泳池昆侖公館5000平米恒溫泳池、高級(jí)健身會(huì)所、高級(jí)國(guó)際餐廳等藍(lán)色錢江以多個(gè)室外泳池為核心的南北區(qū)雙會(huì)所，設(shè)計(jì)了游泳、健身、乒乓球、棋牌、茶吧等配套功能綠城留莊近4000平米綠城物業(yè)（專業(yè)禮賓人員提供酒店式服務(wù)）地下半層室內(nèi)恒溫游泳池、健身房和跳操室；一層大堂接待區(qū)、餐廳、桌球室、咖啡吧等；二層棋牌室、乒乓球室、閱覽室等彩虹豪庭3000平米國(guó)大雷迪森酒店管理有限公司獨(dú)創(chuàng)VIP財(cái)經(jīng)人文俱樂(lè)部，專設(shè)室內(nèi)恒溫游泳池在豪豪宅宅會(huì)會(huì)所所面積積都都在在3000-5000平平米米之間間，，在在功功能能設(shè)設(shè)置置上上，，即即使使恒溫溫泳泳池池是會(huì)會(huì)所所設(shè)設(shè)施施中中建建造造及及維維護(hù)護(hù)成成本本最最高高，，但但仍仍然然是是每每個(gè)個(gè)豪豪宅宅會(huì)會(huì)所所的的必必備備設(shè)設(shè)置置，，這這也也是是豪豪宅宅與與其其他他住住宅宅小小區(qū)區(qū)會(huì)會(huì)所所設(shè)設(shè)置置的的最最大大區(qū)區(qū)別別。【附附：：部部分分豪豪宅宅會(huì)會(huì)所所圖圖示示】】陽(yáng)光光海海岸岸會(huì)會(huì)所所大大堂堂東方方潤(rùn)潤(rùn)園園會(huì)會(huì)所所大大堂堂東方方潤(rùn)潤(rùn)園園恒恒溫溫泳泳池池綠城城留留莊莊會(huì)會(huì)所所外外觀觀豪宅宅會(huì)會(huì)所所大大堂堂都都極極盡盡尊尊貴貴而而奢奢華華。【底底層層大大堂堂研研究究】】代表項(xiàng)目大堂高度備注金色海岸5.4米另有地下大堂豪華裝修陽(yáng)光海岸雙單元合璧式入戶大堂；雙開(kāi)門入戶東方潤(rùn)園酒店式奢華雙大堂，特別聘請(qǐng)美國(guó)HBA以五星酒店標(biāo)準(zhǔn)打造大堂內(nèi)部空間；專設(shè)大堂副理以來(lái)自荷蘭國(guó)際管家學(xué)院的服務(wù)理念為業(yè)主提供各項(xiàng)咨詢及服務(wù)城市芯宇大堂內(nèi)設(shè)立24小時(shí)物業(yè)管家，一個(gè)大堂配一個(gè)管家和一個(gè)保安，并保證24小時(shí)服務(wù)昆侖公館7.1首創(chuàng)杭城三大堂（地下一、二層禮儀大堂；地上一層服務(wù)大堂）城市之星/地下兩層的入戶大堂在裝修標(biāo)準(zhǔn)上將媲美地上大堂（杭州首創(chuàng)地下兩層采光井）彩虹豪庭7.5米主入口大堂，住宅建筑入戶大堂，各單元樓層電梯廳全面精裝【附附：：杭杭州州豪豪宅宅底底層層大大堂堂】】彩虹虹豪豪庭庭主主入入口口大大堂堂城市市芯芯宇宇地地下下大大堂堂萬(wàn)象象城城悅悅府府入入口口大大堂堂陽(yáng)光光海海岸岸入入戶戶大大堂堂公寓寓豪豪宅宅基基建建參參數(shù)數(shù)研研究究標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層、、架架空空層層、、客客廳廳挑挑高高、、得得房房率率、、車車位位配配比比【豪豪宅宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高高】】代表項(xiàng)目室內(nèi)層高金色海岸3米陽(yáng)光海岸3米東方潤(rùn)園3.15米城市芯宇3米萬(wàn)象城悅府3.1米昆侖公館3.1藍(lán)色錢江3.15-3.5米城市之星3.15-3.3米綠城留莊3米一般般性性住住宅宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高高都都在在2.8米米左左右右，，而而豪豪宅宅的的層層高高都都在在3米米以以上上，，那么么減減去去12cm的的現(xiàn)現(xiàn)澆澆層層，，再再減減去去3cm的的找找平平層層，，實(shí)實(shí)際際凈凈高高還還有有285cm，那那就就非非常常舒舒適適了了。。濱江江集集團(tuán)團(tuán)早早期期豪豪宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目：：金金色色海海岸岸（（2006年年））、、陽(yáng)陽(yáng)光光海海岸岸（（2008年年））標(biāo)準(zhǔn)層高高：3米米標(biāo)準(zhǔn)層高高：3.15-3.3米濱江集團(tuán)團(tuán)目前豪豪宅項(xiàng)目目：城市市之星（（2009年））標(biāo)準(zhǔn)層高高：3米米綠城集團(tuán)團(tuán)早前公公寓豪宅宅項(xiàng)目：：綠城留留莊（2007年）標(biāo)準(zhǔn)層高高：3.15-3.5米綠城集團(tuán)團(tuán)目前公公寓豪宅宅項(xiàng)目：：藍(lán)色錢錢江（2009年）由于豪宅宅戶型平平面尺度度更大，，因此若若在層高高上不做做放大的的話，會(huì)引致視視覺(jué)上的的壓抑感感，因此目目前豪宅宅的層高高都超過(guò)過(guò)3米，，且一般般都超過(guò)過(guò)3.15米。?！炯芸諏訉友芯俊俊看眄?xiàng)目底層架空高度金色海岸5.4米陽(yáng)光海岸7.4米東方潤(rùn)園5.4米新綠園城市芯宇5.6米萬(wàn)象城悅府無(wú)昆侖公館下沉庭院挑高超10米藍(lán)色錢江4-8.7米城市之星8.4米綠城留莊無(wú)彩虹豪庭5.1米目前杭州州豪宅大大多有5米以上上的架空空空間，，將外部部景觀園園林引入入架空層層；與地地下車庫(kù)庫(kù)形成吹吹拔空間間，上下下貫通。。【得房率率與樓宇宇層數(shù)研研究】

得房率樓宇層數(shù)金色海岸78-85%19-29層陽(yáng)光海岸86%18層?xùn)|方潤(rùn)園79-85%31-41層新綠園73-84%12-26層城市芯宇73-79%25-30層萬(wàn)象城悅府71-78%44層藍(lán)色錢江76-81%30層城市之星75%44層綠城留莊87-90%3-4層彩虹豪庭78-85%31-32層電梯密度度一般，，但戶均均面積都都較大，，因此豪豪宅的得得房率在在整體高高層住宅宅市場(chǎng)中中的得房房率還是是相對(duì)較較高的，，大多維維持在75-85%之之間。【停車位位配比】】代表項(xiàng)目車位數(shù)總戶數(shù)車位配比金色海岸640+1004251.75：1陽(yáng)光海岸4001982：1東方潤(rùn)園1200+2607302：1昆侖公館//2：1藍(lán)色錢江17998462：1綠城留莊6003002：1在停車位位的配比比上，豪豪宅項(xiàng)目目都追求求一個(gè)家家庭兩臺(tái)臺(tái)汽車的的配比來(lái)來(lái)設(shè)置。。公寓豪宅宅產(chǎn)品戶戶型研究究面寬控制制、功能能分區(qū)、、主臥、、客廳、、廚房【面寬控控制研究究：150-200平平米】城市芯宇宇-175㎡10.4M10.3M新綠園-180㎡14.7M萬(wàn)象城悅悅府-195㎡㎡藍(lán)色錢江江-165㎡11.7M11.1M城市之星星-190㎡12.1M彩虹豪庭庭-178㎡在150-200平米米的豪宅宅戶型中中，面寬寬都基本本控制在在10-12米米之間，，除萬(wàn)象象城悅府府有少量量15米米左右的的大面寬寬戶型。。面寬控控制都較較為合理理！【面寬控控制研究究：200-250平平米之間間】15.5M東方潤(rùn)園園-240㎡14.4M金色海岸岸-205㎡17.4M城市芯宇宇-240㎡15.66M萬(wàn)象城悅悅府-234㎡㎡16.6M藍(lán)色錢江江-227㎡城市之星星-249㎡15.0M在200-250平米米的豪宅宅戶型中中，面寬寬控制在在14-17米米之間，，舒適度度較150-200平平米戶型型有較大大提升，，主要表表現(xiàn)在主主臥及客客廳面寬寬更大且且全！【面寬控控制研究究：250-300平平米】17.45M東方潤(rùn)園園-270㎡16.2M金色海岸岸-272㎡城市芯宇宇-308㎡19.5M14.2M彩虹豪庭庭-263㎡西溪誠(chéng)園園-256㎡15.3M在250-300平米米的豪宅宅戶型中中，面寬寬控制在在14-20米米之間（（邊套面面寬小）），主臥臥及客廳廳的尺度度都非常常大，不不僅在套套房的設(shè)設(shè)置上即即追求全全、大，，而且數(shù)數(shù)量也一一般有兩兩個(gè)以上上！【套間設(shè)設(shè)計(jì)：150-200平米】】主臥套次臥套在150-200平米米面積區(qū)區(qū)間，都都設(shè)置一一個(gè)“臥臥室+衣衣帽間+衛(wèi)生間間”的主主臥套，，而且還還會(huì)有一一個(gè)“臥臥室+衛(wèi)衛(wèi)生間””的次臥臥套！彩虹豪庭庭-178㎡城市之星星-190㎡【套間設(shè)設(shè)計(jì)：150-200平米】】功能分區(qū)衣帽間衛(wèi)生間臥室主臥套套內(nèi)面積合計(jì)戶型套內(nèi)面積比重彩虹豪庭56233414223.9%城市之星37.520.53114321.7%彩虹豪庭庭-178㎡城市之星星-190㎡主臥套主臥套【次臥套套及客廳廳：150-200平平米】彩虹豪庭庭-178㎡城市之星星-190㎡客廳客廳次臥次臥面積彩虹豪庭城市之星客廳套內(nèi)2023戶型套內(nèi)142143比重14.1%16.1%面積彩虹豪庭城市之星次臥套套內(nèi)2025戶型套內(nèi)142143比重14.1%17.5%【戶型總總結(jié)：150-200平米】】彩虹豪庭城市之星城市芯宇新綠園萬(wàn)象城悅府藍(lán)色錢江總結(jié)單元模型兩梯兩戶三梯兩戶兩梯兩戶兩梯兩戶兩梯兩戶兩梯兩戶基本2梯2戶套房數(shù)量2211111-2左右主臥套面積3431322935.43329-33次主臥套面積2025無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)20-25睡房合計(jì)3323333間為主有無(wú)書房有無(wú)有有無(wú)有大多有有無(wú)傭人房無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)基本無(wú)書房面積120131101010-13客廳面積20232126262320-26廚房面積1181191388-12衛(wèi)生間數(shù)量332222一個(gè)公共套內(nèi)面積142143137140145142137-145建筑面積178190175180195180得房率80%75%78%78%74.5%79%75-80%間【套間設(shè)設(shè)計(jì)：200-250平米】】次臥套主臥套藍(lán)色錢江江-227㎡城市之星星-249㎡【套間設(shè)設(shè)計(jì)：200-250平米】】主臥套主臥套功能分區(qū)衣帽間衛(wèi)生間臥室主臥套套內(nèi)面積合計(jì)戶型套內(nèi)面積比重藍(lán)色錢江010364618125.4%城市之星512365318628.5%藍(lán)色錢江江-227㎡城市之星星-249㎡【次臥套套及客廳廳：200-250平平米】藍(lán)色錢錢江-227㎡㎡城市之之星-249㎡㎡客廳客廳次臥次臥面積藍(lán)色錢江城市之星客廳套內(nèi)2538戶型套內(nèi)181186比重13.8%20.4%面積藍(lán)色錢江城市之星次臥套套內(nèi)2424戶型套內(nèi)181186比重13.3%12.9%【戶型型總結(jié)結(jié)：200-250平米米】東方潤(rùn)園金色海岸城市芯宇萬(wàn)象城悅府藍(lán)色錢江城市之星總結(jié)單元模型三梯兩戶兩梯兩戶兩梯兩戶兩梯兩戶兩梯兩戶三梯兩戶基本2梯2戶套房數(shù)量212222基本2套房主臥套面積42443638455336-53次主臥套面積2402023282420-28睡房合計(jì)3343333個(gè)為主有無(wú)書房無(wú)有無(wú)有有有大多有有無(wú)傭人房有有無(wú)有無(wú)無(wú)書房面積011012111311-13客廳面積28242628253224-32廚房面積91291411119-14衛(wèi)生間數(shù)量4333333個(gè)為主套內(nèi)面積190164187176181188165-190建筑面積240210240235227249得房率79.2%78.1%77.9%74.9%79.7%75.3%75-80%間【套間間設(shè)計(jì)計(jì)：250-300平米米】西溪誠(chéng)誠(chéng)園-256㎡㎡次臥套套次臥套套金色海海岸-272㎡㎡主臥套套主臥套套西溪誠(chéng)誠(chéng)園-256㎡㎡金色海海岸-272㎡㎡【套間間設(shè)計(jì)計(jì)：250-300平米米】功能分區(qū)衣帽間衛(wèi)生間臥室主臥套套內(nèi)面積合計(jì)戶型套內(nèi)面積比重西溪誠(chéng)園612375521925.1%金色海岸611436022926.2%主臥套套主臥套套次臥套套次臥套套【次臥臥套及及客廳廳：250-300平米米】客廳客廳西溪誠(chéng)誠(chéng)園-256㎡㎡金色海海岸-272㎡㎡面積西溪誠(chéng)園金色海岸客廳套內(nèi)4236戶型套內(nèi)219229比重19.2%15.7%面積西溪誠(chéng)園金色海岸次臥套套內(nèi)3024戶型套內(nèi)219229比重13.7%10.5%【戶型型總結(jié)結(jié)：250-300平米米】彩虹豪庭城市芯宇西溪誠(chéng)園東方潤(rùn)園金色海岸總結(jié)套房數(shù)量22222都為2個(gè)主臥套面積625255656050-65之間次主臥套面積262330272423-30之間睡房合計(jì)333333個(gè)有無(wú)書房臥套內(nèi)有有有臥套內(nèi)有有有有無(wú)傭人房無(wú)有無(wú)有有大多有有書房面積131414121312-14客廳面積393442353634-42廚房面積151811151311-18衛(wèi)生間數(shù)量343443或4個(gè)套內(nèi)面積216200219221229200-230建筑面積263256256269272得房率82.5%78.4%85.5%82.2%84.2%78-85%【戶型型對(duì)比比研究究】戶型建筑面積150-200平米200-250平米250-300平米300平米以上總結(jié)套房數(shù)量1-2個(gè)基本2套全部2個(gè)3-6主臥套面積29-3336-5350-6555-70套房面積遞增明顯主臥套1112300以上出現(xiàn)雙主臥套次主臥套面積20-2520-2823-3026-30總體變化不大，數(shù)量增加睡房合計(jì)基本3間基本3間全部3個(gè)4-6間300為一個(gè)明顯界限有無(wú)書房大多有大多有全部有有基本都有有無(wú)傭人房基本無(wú)有、無(wú)對(duì)半大多有全部有與戶型面積關(guān)系較大書房面積10-1311-1312-1414-18與戶型面積關(guān)系較大客廳面積20-2624-3234-4236-44與戶型面積關(guān)系較大廚房面積8-129-1411-1814-20滿足雙廚，面積漸大衛(wèi)生間數(shù)量2或3間3個(gè)為主大多4個(gè)4-8數(shù)量上以滿足套房套內(nèi)面積137-145165-190200-230250-418得房率75-80%75-80%78-85%79-86%戶型越大得房率越高【戶型型總結(jié)結(jié)：主主臥套套】主臥數(shù)數(shù)量：300平平米以以下都都為1個(gè)主主臥套套房，，300平平米以以上大大多有有2個(gè)個(gè)套房房；兩套主主臥比比例：：300平米米以下下2個(gè)主主臥套套比例300平平米以以上2個(gè)主主臥套套比例例面積設(shè)設(shè)置：隨著著戶型型面積積的漸漸次增增大而而遞增增，且且較為為明顯顯。功能設(shè)設(shè)置：：基本本配置置：衣衣帽間間、衛(wèi)衛(wèi)生間間；附附加配配置：：書房房300平米米以下下主臥臥有書書房比比例300平平米以以上主主臥有有書房房比例例0%73%8%82%【戶型型總結(jié)結(jié)：次次臥套套】次臥套套數(shù)量量：300平平米以以下都都為1個(gè)次次臥套套房，，300平平米以以上大大多有有2個(gè)個(gè)以上上次臥臥套次臥套套面積積：與戶戶型總總面積積關(guān)聯(lián)聯(lián)不大大功能設(shè)設(shè)置：帶獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間間，無(wú)無(wú)書房房、衣衣帽間間如左圖圖所示示，次次主臥臥套房房一般般只設(shè)設(shè)置一一個(gè)““衛(wèi)生生間+臥室室”，，基本本無(wú)獨(dú)獨(dú)立的的“衛(wèi)衛(wèi)生間間”和和“書書房””?！緫粜托涂偨Y(jié)結(jié)：客客廳】】客廳面面積：與戶戶型總總面積積正相相關(guān)度度較大大，主主要表表現(xiàn)為為隨著著戶型型的增增大，，面寬寬隨之之拓寬寬在客廳廳的面面積控控制上上，250平米米是一一個(gè)較較為明明顯的的分界界線，，若戶戶型面面積小小于250，則則客廳廳面積積一般般都在在30平米米以下下，而而當(dāng)戶戶型面面積大大于250時(shí)。。客廳廳面積積都在在40平米米左右右。家庭廳廳設(shè)置置：通過(guò)過(guò)研究究我們們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，大大部分分的公公寓類類豪宅宅項(xiàng)目目都不不設(shè)置置家庭庭廳，，僅有東東方潤(rùn)潤(rùn)園、、陽(yáng)光光海岸岸設(shè)置置了家家庭廳廳，這類類功能能區(qū)間間要么么設(shè)置置在躍躍層上上層部部分難難以利利用的的部分分，要要么面面積較較為局局促??！【戶型型總結(jié)結(jié)：灰灰空間間處理理】入戶花花園：：陽(yáng)臺(tái)、、露臺(tái)臺(tái)：入戶花花園杭州規(guī)規(guī)劃局局：2007年年11月對(duì)對(duì)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等的的規(guī)范范的政政策，，致使使目前前杭州州開(kāi)發(fā)發(fā)商在在入戶戶花園園的偷偷面積積變得得不可可行，，因此此，目目前已已極少少有入入戶花花園戶戶型（（大戶戶型豪豪宅僅僅金色色海岸岸）。金色海岸-210㎡㎡露臺(tái)露臺(tái)奇偶層露臺(tái)臺(tái)設(shè)置，受受政策限制制，通過(guò)對(duì)對(duì)比研究發(fā)發(fā)現(xiàn)，僅有有萬(wàn)象城悅悅府有露臺(tái)臺(tái)設(shè)置?！靖剑簩?duì)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、入戶戶花園等規(guī)規(guī)定】1、凹陽(yáng)臺(tái)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)(圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍)水水平投影面面積不大于于8.0平平方米且其其進(jìn)深(取取陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)外圍圍至外墻外外緣的最大大垂直距離離)不大于于2.4米米。2、凸陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和復(fù)合型型陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)(圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)外圍圍)水平投投影面積不不大于10.0平方方米且其進(jìn)進(jìn)深(取陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)外圍至至外墻外緣緣的最大垂垂直距離)不大于2.4米。。3、房屋結(jié)結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)內(nèi)標(biāo)注陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、露臺(tái)、、空中花園園、入戶花花園等建筑筑空間，無(wú)無(wú)論其名稱稱如何，符符合以上1、2款形形式的，按按陽(yáng)臺(tái)計(jì)算算建筑面積積；不屬于于以上1、、2款形式式的，均視視為非陽(yáng)臺(tái)臺(tái)建筑空間間，計(jì)算全全部建筑面面積?！贾菀?guī)劃局局：2007年11月8日，，《關(guān)于陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)建筑面面積測(cè)算的的規(guī)定》影響入戶花園、、挑空陽(yáng)臺(tái)臺(tái)因不計(jì)入入建筑面積積而風(fēng)行于于樓盤的設(shè)設(shè)計(jì)當(dāng)中，，而該政策策的實(shí)施將將促使產(chǎn)品品設(shè)計(jì)在另另外層面做做一定的突突破以吸引引消費(fèi)者。?！緫粜涂偨Y(jié)結(jié)：廚房】】廚房面積：與戶型總總面積正相相關(guān)度較大大，且在面面積250平米是一一個(gè)較為明明顯的轉(zhuǎn)折折點(diǎn)。中廚、西廚廚設(shè)置：目前杭州州公寓豪宅宅基本不設(shè)設(shè)置雙廚，，僅在東方方潤(rùn)園、城城市芯宇（（300以以上大戶型型）兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目中有中中西雙廚設(shè)設(shè)置。且對(duì)對(duì)面積的要要求較大。?！緫粜涂偨Y(jié)結(jié)：傭人房房】傭人房位置置設(shè)置：一般都設(shè)設(shè)置在連接接廚房，遠(yuǎn)離主人生生活區(qū)域的的戶型邊角角部位。且都會(huì)帶帶一個(gè)獨(dú)立立的傭人衛(wèi)衛(wèi)生間。傭人房，帶帶獨(dú)立衛(wèi)生生間傭人房設(shè)置置與否與戶戶型的面積積關(guān)系較大大，當(dāng)面積積在200以下時(shí)，，基本不會(huì)會(huì)設(shè)置傭人人房。隨著著戶型面積積變大，設(shè)設(shè)置傭人房房的比例越越高，到300平米米以上都會(huì)會(huì)設(shè)置。東方潤(rùn)園戶戶型【戶型總結(jié)結(jié)：玄關(guān)處處理】通過(guò)對(duì)杭州州目前豪宅宅戶型的掃掃描分析，，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)綠城公寓寓豪宅系列列在玄關(guān)的的處理上都都較為出色色，如都能能有較強(qiáng)的的視覺(jué)屏障作作用、較強(qiáng)的使用用功能。藍(lán)色錢江-230玄關(guān)玄關(guān)西溪誠(chéng)園-256新綠園-180玄關(guān)9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹