目標(biāo)成本及招標(biāo)管理技巧

周世艾

2011年9月3日內(nèi)容龍湖的目標(biāo)成本管理

龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理內(nèi)容龍湖的成本管理

龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理成本管理的基本方法

……目標(biāo)成本管理為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理有什么作用目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做”而不是“做了再算”

為開(kāi)發(fā)決策提供依據(jù)提前鎖定投資合理確定銷(xiāo)售價(jià)格

加強(qiáng)成本的計(jì)劃性預(yù)測(cè)投資效益目標(biāo)成本管理的作用目標(biāo)成本管理內(nèi)容

……目標(biāo)的確定與控制兩方面

編制目標(biāo)成本分階段對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行檢查、修正實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行后評(píng)估龍湖項(xiàng)目制成本管理組織形式營(yíng)銷(xiāo)部成本管理部工程管理部設(shè)計(jì)研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部公司總經(jīng)理研發(fā)專(zhuān)員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理專(zhuān)業(yè)工程師成本專(zhuān)員營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)財(cái)務(wù)專(zhuān)員公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)龍湖項(xiàng)目部主要職能產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測(cè)算和控制營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售客戶管理品質(zhì)保證項(xiàng)目部的成本職能…項(xiàng)目職能崗位項(xiàng)目成本管理職能設(shè)計(jì)研發(fā)1、產(chǎn)品定位2、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)3、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)4、設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制5、設(shè)計(jì)費(fèi)管理成本管理1、目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)?、?dòng)態(tài)成本跟蹤控制2、開(kāi)發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購(gòu)及認(rèn)價(jià)4、工程招標(biāo)、合同、造價(jià)管理5、資金計(jì)劃匯總工程管理1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控營(yíng)銷(xiāo)1、市場(chǎng)定位2、體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn)3、銷(xiāo)售費(fèi)用（包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控計(jì)劃財(cái)務(wù)1、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?、總體資金計(jì)劃的管控實(shí)行項(xiàng)目目管理制制后公司司和部門(mén)門(mén)職能公司土地競(jìng)拍拍、資金金保障部門(mén)掌握制度度、流程程、方法法、工具具的制定定和更新新；整理資源源、知識(shí)識(shí)沉淀；；集公司資資源協(xié)助助支持項(xiàng)項(xiàng)目工作作，檢查查監(jiān)督項(xiàng)項(xiàng)目工作作培訓(xùn)項(xiàng)目目需要的的合格的的經(jīng)理和和專(zhuān)員目標(biāo)成本本管理原原則以項(xiàng)目為為管理對(duì)對(duì)象，項(xiàng)項(xiàng)目的完完全直接接成本測(cè)測(cè)算分解解不僅限于于成本目目標(biāo)值本本身、更更要關(guān)注注成本背背后的產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)目標(biāo)成本本測(cè)算的的基準(zhǔn)經(jīng)討論確確定的方方案或設(shè)設(shè)計(jì)圖（規(guī)劃指指標(biāo)表））整理建筑筑標(biāo)準(zhǔn)、、產(chǎn)品配配置市場(chǎng)價(jià)格格及其走走勢(shì)的準(zhǔn)準(zhǔn)確把握握相應(yīng)項(xiàng)目目工程造造價(jià)歷史史成本數(shù)數(shù)據(jù)參照本企企業(yè)在建建項(xiàng)目成成本、參參照歷史史成本、、參照市市場(chǎng)同類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品成成本控制制正向測(cè)算算：測(cè)算依據(jù)據(jù)（規(guī)劃指指標(biāo)、產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、市場(chǎng)情情況、歷史成本本數(shù)據(jù)）測(cè)算方式式（估算、、概算、、預(yù)算））團(tuán)隊(duì)工作作反向倒逼逼：確定銷(xiāo)售售價(jià)格水水平；確定利潤(rùn)潤(rùn)要求；；反推計(jì)算算成本目標(biāo)成本本測(cè)算的的方法目標(biāo)成本本管理的的階段土地投資資論證階階段目標(biāo)成本本(土地版)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)階段目標(biāo)成本本(啟動(dòng)版)方案設(shè)計(jì)計(jì)階段目標(biāo)成本本(方案版)初步設(shè)計(jì)計(jì)階段目標(biāo)成本本(執(zhí)行版)工程實(shí)施施階段目標(biāo)成本本(調(diào)整版)竣工階段段項(xiàng)目竣工工成本目標(biāo)成本本形成動(dòng)態(tài)及責(zé)責(zé)任成本本執(zhí)行土地投資資論證階階段成本本測(cè)算責(zé)任部門(mén)門(mén)工作成果果發(fā)展部項(xiàng)目定位位提供周邊邊配套提供土地地信息地區(qū)總經(jīng)經(jīng)理研發(fā)部造價(jià)采購(gòu)購(gòu)部主持、確確定項(xiàng)目預(yù)案案目標(biāo)成本本測(cè)算通過(guò)滿足拿地地成本要要求未通過(guò)審定存檔土地階段段成本測(cè)測(cè)算方法法：成本經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值估算算法參考成本本經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)，用用表格組組合來(lái)完完成土地投資資論證階階段成本本測(cè)算

成本科目成本取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段前期費(fèi)用90-115（土地面積）普通樓盤(pán)

160-205（土地面積）高檔樓盤(pán)含精裝160-235（土地面積）別墅樓盤(pán)

基礎(chǔ)設(shè)施205-225（土地面積）容積率0.5-1.0

225-250（土地面積）容積率1.4左右

250-400（土地面積）容積率2.0以上

環(huán)境工程160-200（土地面積）容積率0.5-1.0檔次高者取大值135-180（土地面積）容積率1.4左右100-140（土地面積）容積率2.0以上配套設(shè)施一般地下室2100-2300元/地下室面積

人防地下室2300-2500元/地下室面積

會(huì)所3500-5000元/會(huì)所面積

教育用房1500-1800元/教育用房面積

底商1500-1800元/商業(yè)用房面積

管理用房1500元/管理用房面積

成本科目取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段別墅項(xiàng)目2200-2400建筑面積雙拼毛坯2000-2200建筑面積聯(lián)排1800-2000建筑面積疊拼多層1500-1600建筑面積普通

1600-1800建筑面積高檔

小高層1600-1800建筑面積普通

1800-2000建筑面積高檔

高層2000-2200建筑面積普通

2200-2400建筑面積高檔

項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)階段成成本測(cè)算算項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)確定產(chǎn)品品定位和和銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格、銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)度度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃劃條件和和市場(chǎng)場(chǎng)定位進(jìn)進(jìn)行預(yù)案案的調(diào)整整或重新新考慮方方案（產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）造價(jià)采購(gòu)購(gòu)部項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)成本測(cè)測(cè)算計(jì)劃財(cái)務(wù)務(wù)部根據(jù)售價(jià)價(jià)、銷(xiāo)售售進(jìn)度、、成本測(cè)測(cè)算、進(jìn)進(jìn)行財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)計(jì)計(jì)算拿地以后后項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)對(duì)擬建建項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)策劃劃，設(shè)定項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位、產(chǎn)產(chǎn)品定位位，明確項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)、配置置標(biāo)準(zhǔn)、、建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、交交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、主要要設(shè)備的的檔次或或品牌、、施工安安排、工工程進(jìn)度度，材料料供應(yīng)方方案，銷(xiāo)銷(xiāo)售策劃劃，銷(xiāo)售售進(jìn)度等等項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)階段的的成功標(biāo)標(biāo)志項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)會(huì)目的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行沙盤(pán)盤(pán)推演，，設(shè)定產(chǎn)品品定位，，營(yíng)銷(xiāo)方方案，實(shí)施計(jì)劃劃，成本本控制，，識(shí)別項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，提出出預(yù)案。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)明確項(xiàng)項(xiàng)目具體體指標(biāo)，，達(dá)成共共識(shí)主要內(nèi)容容（成果果）《項(xiàng)目定位位》《項(xiàng)目建造造標(biāo)準(zhǔn)》《體驗(yàn)區(qū)選選址、定定位及開(kāi)開(kāi)放計(jì)劃劃》《項(xiàng)目一二二級(jí)計(jì)劃劃》（《項(xiàng)目分期期、材料料供應(yīng)方方式范圍圍》）《項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)成本（（啟動(dòng)））》（《項(xiàng)目合約約規(guī)劃》）《投資分析析模型（（啟動(dòng)））》《方案設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)》《景觀方案案設(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū)》《精裝房定定位、限限價(jià)及建建設(shè)實(shí)施施方案》（如有））《項(xiàng)目的物物業(yè)、商商運(yùn)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)人力力資源配配置及運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本本分析》設(shè)計(jì)階段段成本測(cè)測(cè)算與分分解工程部提供現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布置方方案提供施工工用水電電以及甲甲方臨設(shè)設(shè)設(shè)置方方案初步施工工方案及及土石方方平衡對(duì)對(duì)比提供方案案、初步步設(shè)計(jì)圖圖提供產(chǎn)品品建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案案對(duì)比造價(jià)采購(gòu)購(gòu)部目標(biāo)成本本分解進(jìn)行成本本敏感性性分析編制合約約規(guī)劃研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)計(jì)算設(shè)計(jì)階段段成本測(cè)測(cè)算與分分解主要要是對(duì)方案設(shè)計(jì)計(jì)、初步步設(shè)計(jì)的成本測(cè)測(cè)算和分分解方案設(shè)計(jì)計(jì)、初步步設(shè)計(jì)是是設(shè)計(jì)階階段成本本控制的的重點(diǎn)初步設(shè)計(jì)計(jì)目標(biāo)成成本經(jīng)審審批后，，是項(xiàng)目目的執(zhí)行目標(biāo)成本本方案設(shè)計(jì)計(jì)（概念念設(shè)計(jì)））初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））施工圖設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)階段成成本控制制投資決策策至初步步設(shè)計(jì)階階段，通過(guò)對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)方方案的比比較，本本階段投投資控制制的效果果約為75%～80%，控制投投資的阻阻力最小小，控制制投資需需要的成成本最低低深化設(shè)計(jì)計(jì)至施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段，，通過(guò)對(duì)對(duì)建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的比比較，本本階段投投資控制制的效果果約為15%～20%施工圖設(shè)設(shè)計(jì)結(jié)束束至施工工階段（（實(shí)施階階段），，通過(guò)對(duì)對(duì)施工方方案的比比較，本本階段投投資控制制效果約約為5%以內(nèi)，控制投投資阻力力較大，，控制成成本較高高設(shè)計(jì)階段段投資控控制效果果概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效效果控制的阻阻力控制的成成本主要控制價(jià)值區(qū)設(shè)計(jì)階段段投資控控制效果果圖35方案設(shè)計(jì)計(jì)控制要要點(diǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位，產(chǎn)品功能、標(biāo)準(zhǔn)，戶型組合豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，景觀對(duì)原始地形的利用公建及配套種類(lèi)及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置窗地比、平面周長(zhǎng)、體型系數(shù)人防工程自建與繳費(fèi)的決策項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程及部品部件的價(jià)值判斷36重點(diǎn)關(guān)注注：產(chǎn)品品定位，，主要設(shè)設(shè)計(jì)選型型，建筑筑平面，，基礎(chǔ)類(lèi)型型，結(jié)構(gòu)構(gòu)形式，，結(jié)構(gòu)布布置，建建筑裝飾飾交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，停車(chē)車(chē)方式及及比率，，小區(qū)供供配電方方式在容積率率指標(biāo)控控制面積積，結(jié)合合市場(chǎng)需需求對(duì)不不同業(yè)態(tài)態(tài)建筑面面積的合合理配置置，建多多少高層層、建多多少多層層、建多多少商業(yè)業(yè)、建多多少別墅墅、建多多少花園園洋房；；配置那那些基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和配套設(shè)設(shè)施，獲獲得最大大銷(xiāo)售額額和高額額利潤(rùn)。。注意設(shè)計(jì)計(jì)作品和和產(chǎn)品的的關(guān)系比較高層層與小高高層的成成本案例：某某項(xiàng)目目指標(biāo)如如下，方方案設(shè)計(jì)計(jì)階段沒(méi)沒(méi)有充分分利用建建筑密度度指標(biāo)規(guī)規(guī)劃利潤(rùn)潤(rùn)貢獻(xiàn)大大的產(chǎn)品品，規(guī)劃劃建7棟高層，，4個(gè)18層、4個(gè)33層總用地面積平方米

45975.6容積率

2.5建筑占地面積平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%

31.53%總建筑面積平方米

150528.61）地上建筑面積平方米

1149362）地下建筑面積平方米

35592.6其中地下車(chē)庫(kù)面積平方米

29403.4高層與小小高層、、花園洋洋房的的的成本比比較

容積率密度單體建造費(fèi)總成本銷(xiāo)售價(jià)格18～32層高層不變小大優(yōu)、中、差中18層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大大優(yōu)、中、差高對(duì)業(yè)態(tài)和和戶型的的多方案案設(shè)計(jì)比比較，通通過(guò)比較較確定單單體平面面和戶型型；通過(guò)過(guò)對(duì)建筑筑面積、、套內(nèi)面面積、公公攤面積積的比例例測(cè)算，，確定最最合理戶型型和戶型型搭配從從而獲得得最大得得房率和和銷(xiāo)售面面積，，獲得最大大銷(xiāo)售額額和高額額利潤(rùn)。。某項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米66,90082,3501,278小高層平米113,10095,2001,097小商鋪平米1,2003,6003,201地下車(chē)庫(kù)平米35,84335,448-幼兒園平米500500-總建筑面積

217,543217,098

容積率

1.51.5

內(nèi)部收益率％16.87%22.15%

凈現(xiàn)值元2,1663,439

限額設(shè)計(jì)計(jì)確定限額額設(shè)計(jì)控控制指標(biāo)標(biāo)限額設(shè)計(jì)計(jì)是按照照批準(zhǔn)的的設(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū)及及投資估估算控制制初步設(shè)設(shè)計(jì)，對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)模、設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、工程程數(shù)量和和預(yù)算指指標(biāo)等各各方面的的控制，，凡是能進(jìn)進(jìn)行定量量綜合的的設(shè)計(jì)內(nèi)內(nèi)容，均均要通過(guò)過(guò)計(jì)算確確定，要充分分考慮施施工的可可能性和和經(jīng)濟(jì)性性。初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)建筑選材與各類(lèi)構(gòu)造做法結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計(jì)電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本鋼筋、砼用量門(mén)窗開(kāi)啟方式及分隔設(shè)計(jì)根據(jù)初步步設(shè)計(jì)圖圖紙對(duì)規(guī)規(guī)劃建筑筑面積、、銷(xiāo)售建建筑面積積、造價(jià)價(jià)建筑面面積進(jìn)行行計(jì)算比比較，盡盡量減少少公攤面面積增大大得房率率?？刂茊误w體建筑的的特徵指指數(shù)，包包括：外外墻周長(zhǎng)長(zhǎng)、面積積系數(shù)，，門(mén)窗面面積系數(shù)數(shù)窗墻比比、窗地地比指標(biāo)標(biāo)、體型型系數(shù)等等對(duì)節(jié)能能保溫、、消防、、抗震設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的影響響?？刂平ㄖO(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，控控制單體體工程配配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；比較較外墻保保溫材料料和作法法，門(mén)窗窗材質(zhì)、、標(biāo)準(zhǔn)；；外裝飾飾材料的的選擇搭搭配，室室內(nèi)不同同公共部部分裝修修標(biāo)準(zhǔn)，，在滿足足必要使用用功能的同時(shí)成成本最合合理。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)方面基礎(chǔ)選型型、埋深深和布置應(yīng)應(yīng)合理樓面恒、、活荷載載及梁的的線荷載載，梁、、柱或墻墻的集中中荷載取值值合理，，安全系系數(shù)取值值合理主體結(jié)構(gòu)構(gòu)布置、、結(jié)構(gòu)體體系選型型合理，，梁、柱柱、板鋼鋼筋配筋筋計(jì)算配配置合理理人防地下下室結(jié)構(gòu)構(gòu)選型應(yīng)應(yīng)正確，，設(shè)計(jì)荷荷載取值值、結(jié)構(gòu)構(gòu)計(jì)算與與構(gòu)造強(qiáng)電設(shè)計(jì)計(jì)方面主要電氣負(fù)荷荷指標(biāo)配配置、供供電范圍圍、變壓器器臺(tái)數(shù)合合理進(jìn)出線通通道是否合理理設(shè)備選擇擇、出線線回路計(jì)計(jì)算電流流、斷路路器容量量和電纜纜截面配配置合理理發(fā)電機(jī)供供電范圍圍、容量量和臺(tái)數(shù)數(shù)選擇合合理敷設(shè)方式式和路徑徑、出線線回路、、線纜型型號(hào)截面面經(jīng)濟(jì)合合理弱電設(shè)計(jì)計(jì)方面弱電各系系統(tǒng)功能能和設(shè)備選選型合理理各系統(tǒng)管管線走向向布置合合理給排水設(shè)設(shè)計(jì)方面面設(shè)計(jì)參數(shù)數(shù)合理、計(jì)算指指標(biāo)經(jīng)濟(jì)濟(jì)；系統(tǒng)統(tǒng)流程合合理設(shè)備房設(shè)設(shè)置位置置及設(shè)備備布置合合理、使使用及維維護(hù)方便便主要的設(shè)設(shè)備材料料選用經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理理綜合管網(wǎng)網(wǎng)方案，，包括：：道路工工程、雨雨污水工工程、雨雨污水處處理、強(qiáng)強(qiáng)弱電管管網(wǎng)、給給水管道道工程等等的走向向作法進(jìn)進(jìn)行造價(jià)價(jià)分析比比較，使使布置、走走向、作作法更合合理，挖溝的的土石方方量最小小。編制概算算，對(duì)投投資進(jìn)行行控制。。景觀工程程控制軟硬景面面積比例例，包括水水體面積積，鋪裝裝面積，，喬木、、灌木、、草坪面面積的比比例。確定項(xiàng)目目骨干樹(shù)樹(shù)種、基基調(diào)樹(shù)種種案例：方案設(shè)計(jì)計(jì)階段成本本測(cè)算與與分解方式之二二，按項(xiàng)目實(shí)實(shí)體分解解方式之一一，按合同計(jì)計(jì)劃分解解方式之三三，按考核責(zé)責(zé)任分解解三種方式式各有側(cè)側(cè)重但又又相互關(guān)關(guān)聯(lián)，一一般重點(diǎn)點(diǎn)采用““按合同同計(jì)劃分分解”目標(biāo)成本本的分解解方式分解依據(jù)據(jù)：甲方的發(fā)發(fā)包與采采購(gòu)計(jì)劃劃分解內(nèi)容容：總目標(biāo)分分解為每每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)按合同計(jì)計(jì)劃分解解：項(xiàng)目合約約規(guī)劃目的將各費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)成本對(duì)應(yīng)分解解成未來(lái)可可執(zhí)行的的合同原則隨項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展，合合約規(guī)劃劃逐步變變成真實(shí)實(shí)的合同同和合同同造價(jià)項(xiàng)目實(shí)施施階段成成本管理理工程部現(xiàn)場(chǎng)簽證證、技術(shù)術(shù)核定的的現(xiàn)場(chǎng)控控制、工工程質(zhì)量量和進(jìn)度度的管控控、編制制進(jìn)度計(jì)計(jì)劃提供施工工圖設(shè)計(jì)變更更的控制制、專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)工程的的優(yōu)化造價(jià)采購(gòu)購(gòu)部簽證變更更的費(fèi)用用審核、、專(zhuān)項(xiàng)工工程的成成本分析析、動(dòng)態(tài)態(tài)成本的的跟蹤和和回顧、、成本調(diào)調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)的動(dòng)態(tài)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃劃審核互動(dòng)動(dòng)態(tài)成本本：是項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過(guò)程程中各個(gè)個(gè)單項(xiàng)合合同（費(fèi)費(fèi)項(xiàng)）的的實(shí)際成成本與目目標(biāo)成本本的控制制結(jié)果在簽訂合合同時(shí)，，應(yīng)與合合約規(guī)劃劃對(duì)應(yīng)，，并對(duì)付付款計(jì)劃劃進(jìn)行拆拆分。結(jié)合合同同或預(yù)算算造價(jià)對(duì)對(duì)目標(biāo)成成本進(jìn)行行調(diào)整。合同變更更(包括：經(jīng)經(jīng)濟(jì)簽證證、設(shè)計(jì)計(jì)變更、、技術(shù)洽洽商）所所產(chǎn)生的的合同金金額變化化及時(shí)對(duì)對(duì)目標(biāo)成成本進(jìn)行行調(diào)整動(dòng)態(tài)成本本管理動(dòng)態(tài)成本本管理的的目的意意義保證成本本處于可可控保證目標(biāo)標(biāo)成本實(shí)實(shí)現(xiàn)提供成本本決策依依據(jù)動(dòng)態(tài)成本本的組成成動(dòng)態(tài)成本本=已結(jié)算合合同成本本+未結(jié)算合合同成本本+非合同性性成本+待發(fā)生成成本月度成本本回顧對(duì)已發(fā)生生、已結(jié)結(jié)算的合合同金額調(diào)整整，對(duì)未發(fā)發(fā)生合同同進(jìn)行清理、預(yù)預(yù)估目標(biāo)成本本的調(diào)整整原則、、程序…成本調(diào)整整的原則則目標(biāo)成本本已經(jīng)批批準(zhǔn)不得得任意突突破、調(diào)調(diào)整招標(biāo)、合合同階段段要與目目標(biāo)成本本對(duì)照，，超過(guò)目目標(biāo)成本本的要找找出原因因，因標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)原因因可以進(jìn)進(jìn)行多方方案比選選調(diào)整標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、方方案設(shè)計(jì)變更更增加成成本的要要進(jìn)行方方案比較較和說(shuō)明明變更原原因，經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)后后調(diào)整對(duì)于物價(jià)價(jià)上漲要要提出預(yù)預(yù)案，采采取相應(yīng)應(yīng)措施，，必須調(diào)調(diào)整的要要經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)后方能能調(diào)整成本動(dòng)態(tài)態(tài)重大事事項(xiàng)及預(yù)預(yù)警成本管理理異常事事項(xiàng)披露露重大招標(biāo)標(biāo)進(jìn)展補(bǔ)充預(yù)算算動(dòng)態(tài)狀狀況（含含設(shè)計(jì)變變更及洽洽商）結(jié)算異常常情況說(shuō)說(shuō)明（超超合同額額及目標(biāo)標(biāo)成本、、以及其它異常常情況均均需說(shuō)明明）成本目標(biāo)標(biāo)評(píng)審成本研究究及其它它測(cè)算動(dòng)態(tài)成本本月報(bào)內(nèi)內(nèi)容序號(hào)

項(xiàng)目名稱(chēng)

目標(biāo)成本(萬(wàn)元)20090630動(dòng)態(tài)監(jiān)控本月預(yù)測(cè)金額

與目標(biāo)成本相比與上月相比

已發(fā)生合同額變化說(shuō)明一

土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二

前期工程費(fèi)1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安裝工程費(fèi)36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1

總包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2總包洽商變更及索賠-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3

分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套費(fèi)用6,508.006,508.00--

五

維保費(fèi)用0.090.08-17.00-0.041

六一～五項(xiàng)合計(jì)61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

動(dòng)態(tài)成本本月度狀狀況表工程竣工工階段成成本管理理工程部審核工程程竣工資資料對(duì)合同相相關(guān)條款款進(jìn)行評(píng)評(píng)估對(duì)供應(yīng)商商進(jìn)行相相關(guān)履約約評(píng)估設(shè)計(jì)總結(jié)結(jié)造價(jià)采購(gòu)購(gòu)部與供應(yīng)商商進(jìn)行竣竣工結(jié)算算（含材材料供應(yīng)應(yīng)結(jié)算））編制竣工工成本并并與目標(biāo)標(biāo)本（執(zhí)行行版）比比較研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)務(wù)部財(cái)務(wù)決算算核算最終終的財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目竣工工成本，是指在在項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)收收時(shí)點(diǎn)上上，項(xiàng)目目的全部部成本，，包括確確認(rèn)（結(jié)結(jié)算）的的已發(fā)生生成本和和估算的的未發(fā)生生成本。。其費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)包括項(xiàng)項(xiàng)目的全部成本本費(fèi)用。將《項(xiàng)目竣工工成本》與《項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)成本（（執(zhí)行版版）》比較，分分析、說(shuō)說(shuō)明差異異原因按規(guī)定格格式形成成《項(xiàng)目成本本總結(jié)和和分析》一、基本本情況的的概要成本目標(biāo)標(biāo)的下達(dá)達(dá)成本目標(biāo)標(biāo)的分解解成本目標(biāo)標(biāo)的完成成二、目標(biāo)標(biāo)和完成成的對(duì)比比以費(fèi)項(xiàng)結(jié)結(jié)構(gòu)為跟跟本、對(duì)對(duì)各費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)的目標(biāo)標(biāo)和完成成情況進(jìn)進(jìn)行對(duì)比分分析基本結(jié)論論目標(biāo)成本本和實(shí)際際成本的的對(duì)比分分析三、分析析說(shuō)明ABC分析敏感性分分析失敗和成成功事例例的分析析四、改進(jìn)進(jìn)建議如何做好好成本管管理目前成本本管理的的瓶頸和和破解內(nèi)容龍湖成本本管理與與控制龍湖招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)管管理龍湖的合合同管理理招投標(biāo)職職能部門(mén)門(mén)的設(shè)置置一般公司司招投標(biāo)標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置有的公司招投投標(biāo)小組組：負(fù)責(zé)責(zé)公司招招投標(biāo)工工作的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)決策，負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)全全部招投投標(biāo)工作作的監(jiān)管管小組成員員：董事事長(zhǎng)、總總經(jīng)理、、主管副副總經(jīng)理理、財(cái)務(wù)務(wù)總監(jiān)、總總工程師師、項(xiàng)目目經(jīng)理部部總經(jīng)理理、工程程管理總總經(jīng)理、成成本管理理部經(jīng)理理、工程程管理部部招標(biāo)工工程師、、建材采購(gòu)購(gòu)（工程程材料設(shè)設(shè)備采購(gòu)購(gòu)）協(xié)調(diào)調(diào)小組成成員組成成營(yíng)銷(xiāo)部成本管理理部工程管理理部設(shè)計(jì)研發(fā)發(fā)部公司總經(jīng)經(jīng)理研發(fā)專(zhuān)員員項(xiàng)目總監(jiān)監(jiān)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程程經(jīng)理項(xiàng)目成本本經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理專(zhuān)業(yè)工程程師成本專(zhuān)員員營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)問(wèn)財(cái)務(wù)專(zhuān)員員精裝修項(xiàng)項(xiàng)目部景觀項(xiàng)目目部龍湖公司司部門(mén)、、項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)架架計(jì)劃財(cái)務(wù)務(wù)部發(fā)展部運(yùn)營(yíng)副總總龍湖造價(jià)價(jià)采購(gòu)部部組織構(gòu)構(gòu)架造價(jià)采購(gòu)部成本中心心采購(gòu)中心心招標(biāo)中心心造價(jià)工程程師景觀采購(gòu)購(gòu)工程師師裝飾采購(gòu)購(gòu)工程師師材料采購(gòu)購(gòu)工程師師設(shè)備采購(gòu)購(gòu)工程師師招標(biāo)工程程師龍湖招標(biāo)標(biāo)小組是是根據(jù)每每單招標(biāo)標(biāo)工作的的具體內(nèi)內(nèi)容成成立的臨臨時(shí)團(tuán)隊(duì)隊(duì)分工研發(fā)部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)工程部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)材設(shè)招標(biāo)土建安裝工程精裝工程景觀工程組長(zhǎng)★研發(fā)部職能負(fù)責(zé)人★工程部職能負(fù)責(zé)人★造價(jià)采購(gòu)部職能負(fù)責(zé)人副組長(zhǎng)★造價(jià)采購(gòu)部職能負(fù)責(zé)人★工程部職能負(fù)責(zé)人★精裝部職能負(fù)責(zé)人★景觀部職能負(fù)責(zé)人組員●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●精裝部職能負(fù)責(zé)人●精裝部職能負(fù)責(zé)人●精裝部職能負(fù)責(zé)人●精裝部職能負(fù)責(zé)人

●景觀部職能負(fù)責(zé)人●景觀部職能負(fù)責(zé)人●景觀部職能負(fù)責(zé)人●景觀部職能負(fù)責(zé)人

●工程部職能負(fù)責(zé)人●招標(biāo)中心經(jīng)理●招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理

★采購(gòu)中心經(jīng)理●采購(gòu)中心經(jīng)理●采購(gòu)中心經(jīng)理●采購(gòu)中心經(jīng)理●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師注：表中中標(biāo)識(shí)有有“★””符號(hào)的的為必須須參加人人員，標(biāo)標(biāo)識(shí)有““●”的的成員可可視招標(biāo)標(biāo)的具體體內(nèi)容選選擇性參參與組員

★材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師龍湖招標(biāo)標(biāo)小組主主要職責(zé)責(zé)貫徹執(zhí)行行公司有有關(guān)招標(biāo)標(biāo)管理辦辦法，維維護(hù)公司司利益，，進(jìn)行全全過(guò)程招招標(biāo)管理理。審批招標(biāo)標(biāo)申請(qǐng)書(shū)書(shū)、招標(biāo)標(biāo)邀請(qǐng)函函、資格格預(yù)審文文件、招招標(biāo)文件件、評(píng)標(biāo)標(biāo)報(bào)告、、中標(biāo)通通知書(shū)；；審批最高高限價(jià)或或評(píng)標(biāo)標(biāo)標(biāo)底（如如有）；；招標(biāo)過(guò)程程決策；；定標(biāo)。龍湖招標(biāo)標(biāo)辦理主主持人招標(biāo)中心心經(jīng)理：：負(fù)責(zé)組織織由招標(biāo)標(biāo)中心承承擔(dān)的各各類(lèi)招標(biāo)標(biāo)；采購(gòu)中心心經(jīng)理：：負(fù)責(zé)組織織由采購(gòu)購(gòu)中心承承擔(dān)的各各類(lèi)材料料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)標(biāo)；項(xiàng)目成本經(jīng)理理：負(fù)責(zé)組織織由項(xiàng)目目成本組組承擔(dān)的的各類(lèi)招招標(biāo)；項(xiàng)目工程經(jīng)理理：負(fù)責(zé)組織織由工程程部承擔(dān)擔(dān)的各類(lèi)類(lèi)招標(biāo)；；項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理理：負(fù)責(zé)組織織由研發(fā)發(fā)部承接接的各類(lèi)類(lèi)設(shè)計(jì)招招標(biāo)；招標(biāo)范圍圍序號(hào)招標(biāo)方式適用范圍1公開(kāi)招標(biāo)因?qū)儆诿駹I(yíng)企業(yè)，一般不采用2邀請(qǐng)招標(biāo)50萬(wàn)元以上（含50萬(wàn)元）的單項(xiàng)工程金額在30萬(wàn)元以上（含30萬(wàn)元）的單次材料設(shè)備采購(gòu)3比價(jià)/詢價(jià)即簡(jiǎn)易招標(biāo)小于50萬(wàn)元的單項(xiàng)工程小于30萬(wàn)元的單次材料設(shè)備采購(gòu)戰(zhàn)略合作或年度合作的分供方選擇小于50萬(wàn)元的單單項(xiàng)工程程及小于于30萬(wàn)元的單單次材料料設(shè)備采購(gòu)，，可不執(zhí)執(zhí)行招標(biāo)標(biāo)，按以下規(guī)規(guī)定執(zhí)行：小于50萬(wàn)元且大大于20萬(wàn)元的工工程合同同，以及及小于30萬(wàn)元且大于于10萬(wàn)元的材材設(shè)采購(gòu)購(gòu)合同，，應(yīng)至少少邀請(qǐng)兩兩家或兩家家以上分分供方進(jìn)進(jìn)行議價(jià)價(jià)；小于20萬(wàn)元的工工程合同同，以及及小于10萬(wàn)元的材材設(shè)采購(gòu)合同，，可以與與一家或或一家以以上分供供方議價(jià)價(jià)。招標(biāo)范圍圍招標(biāo)范圍圍以下條件件的工程程項(xiàng)目和和材料設(shè)設(shè)備采購(gòu)購(gòu)，可不進(jìn)行行招標(biāo)工程類(lèi)：：水、電、、氣等壟壟斷行業(yè)業(yè)如不具具備市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條條件；不不具備備市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)條件的的及本細(xì)細(xì)則約定定不作招招標(biāo)的材材料設(shè)備備；執(zhí)行集團(tuán)團(tuán)集采或或區(qū)域聯(lián)聯(lián)動(dòng)集采采的，可可根據(jù)集集采結(jié)果果直接簽簽訂合同同；戰(zhàn)略合作作或年度度合作的的分供方方選擇，，經(jīng)總經(jīng)經(jīng)理審批批，并通通報(bào)集團(tuán)團(tuán)備案，，可不進(jìn)進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)，。如何選擇擇適應(yīng)企企業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)的招標(biāo)標(biāo)方式？？招標(biāo)方式式的選擇擇方式：直接委托托議標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)、公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)單項(xiàng)招標(biāo)標(biāo)，戰(zhàn)略略或區(qū)域域性采購(gòu)購(gòu)招標(biāo)；；招標(biāo)方式式的選擇擇選取因素素公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境境，內(nèi)部部與外部部環(huán)境對(duì)資源的的掌握程程度對(duì)市場(chǎng)的的了解程程度——包括技術(shù)術(shù)與供方方招投標(biāo)流流程及成成果序號(hào)管理流程工作成果1編制招投標(biāo)計(jì)劃《合約規(guī)劃》招標(biāo)方式和招標(biāo)計(jì)劃2編制考察計(jì)劃《考察計(jì)劃》3考察、確定入圍單位《考察報(bào)告》4編制招標(biāo)文件《招標(biāo)文件》5招標(biāo)會(huì)《招標(biāo)答疑》及附件6回標(biāo)《投標(biāo)文件》及附件7評(píng)標(biāo)《評(píng)標(biāo)報(bào)告》8投標(biāo)澄清《投標(biāo)澄清函》9定標(biāo)《定標(biāo)報(bào)告》《中標(biāo)通知書(shū)》10簽約《合同》及附件招標(biāo)的一一般程序序幾個(gè)階段段的劃分分招標(biāo)準(zhǔn)備備階段發(fā)標(biāo)階段段投標(biāo)階段段評(píng)、定標(biāo)階段段授標(biāo)與簽簽約階段段后續(xù)工作作招標(biāo)計(jì)劃劃在項(xiàng)目啟啟動(dòng)會(huì)時(shí)時(shí)，明確確項(xiàng)目各各單項(xiàng)工工程、單單位工程程和材料料設(shè)備合合約形式式及招標(biāo)標(biāo)方式,并形成《項(xiàng)目合約規(guī)規(guī)劃》，作為項(xiàng)目目啟動(dòng)階段段成果提交交集團(tuán)審批批招標(biāo)準(zhǔn)備階階段提交合同需求確定招標(biāo)小小組人員供應(yīng)商考察察與資格預(yù)預(yù)審“從事建筑筑活動(dòng)的建筑施工企企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備備下列條件件：（1）有符合國(guó)國(guó)家規(guī)定的的注冊(cè)資本本；（2）有與其從從事的建筑筑活動(dòng)相適適應(yīng)的具有有法定執(zhí)業(yè)業(yè)資格的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人人員；（3）有從事相相關(guān)建筑活活動(dòng)規(guī)定的的其他條件件；（4）法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他條件。招標(biāo)準(zhǔn)備階階段招標(biāo)小組共共同確定考察單單位，并根據(jù)考考察結(jié)果確確定入圍單位。。對(duì)考察單位位的考察本本著廣泛性和針對(duì)性，公司、、項(xiàng)目、管理、、人員，保證充分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性考察報(bào)告，，確定檔次次，建庫(kù)，，跟蹤行業(yè)業(yè)動(dòng)態(tài)招標(biāo)準(zhǔn)備階階段確定招標(biāo)形形式1、工程量清單單招標(biāo)2、定額結(jié)算條條件招標(biāo)3、單項(xiàng)工程價(jià)價(jià)格包干4、固定單價(jià)招招標(biāo)5、合同總價(jià)招招標(biāo)招標(biāo)準(zhǔn)備階階段編寫(xiě)招標(biāo)文文件招標(biāo)文件應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括以以下內(nèi)容：：（一）招標(biāo)標(biāo)人名稱(chēng)、、項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)及簡(jiǎn)介；；（二）工程程、設(shè)備、、材料、服服務(wù)等的名名稱(chēng)、數(shù)量量及主要技技術(shù)要求；；（三）交貨貨、竣工或或提供服務(wù)務(wù)的時(shí)間、、期限；（四）遞交交投標(biāo)文件件的方式、、開(kāi)標(biāo)日期期、地點(diǎn)和和投標(biāo)的有有效期限；；招標(biāo)準(zhǔn)備階階段（五）投標(biāo)標(biāo)人資格條條件、投標(biāo)標(biāo)文件的基基本要求；；（六）評(píng)標(biāo)標(biāo)程序、評(píng)評(píng)標(biāo)依據(jù)、、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和方法、、確定廢標(biāo)標(biāo)的因素、、定標(biāo)原則則；（七）投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)要求求及計(jì)算公公式；（八）圖紙紙目錄、格格式附錄等等；（九）主要要合同條款款及內(nèi)容；；（十）法律律、行政法法規(guī)規(guī)定的的其他內(nèi)容容。準(zhǔn)備圖紙、、編制工程程量清單、、標(biāo)底（預(yù)預(yù)算）信息公布報(bào)名收取保證金金,資料押金發(fā)放招標(biāo)資資料現(xiàn)場(chǎng)踏勘答疑與補(bǔ)充充招標(biāo)文件件發(fā)標(biāo)階段回標(biāo)投標(biāo)單位數(shù)數(shù)量不得少少于2N+1(N為該次招標(biāo)標(biāo)的中標(biāo)單單位數(shù)量））發(fā)標(biāo)階段開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)小組組成員進(jìn)行行內(nèi)部開(kāi)標(biāo)標(biāo)，不進(jìn)行行投標(biāo)單位位在場(chǎng)的公公開(kāi)唱標(biāo)。。招標(biāo)小組2人（含）以上上（造價(jià)部人員至少1名，其他職能1名）才能進(jìn)進(jìn)行開(kāi)標(biāo)，，并形成書(shū)書(shū)面簽字確確認(rèn)的《開(kāi)標(biāo)記錄》評(píng)、定標(biāo)階段經(jīng)濟(jì)標(biāo)由造造價(jià)采購(gòu)部部負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)標(biāo)。技術(shù)標(biāo)由招招標(biāo)范圍職職能部門(mén)評(píng)評(píng)標(biāo)根據(jù)評(píng)標(biāo)意意見(jiàn)確定有有效標(biāo)，對(duì)對(duì)所有投標(biāo)標(biāo)單位的技技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)進(jìn)行一次次正式澄清清，經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)的澄清僅僅限于發(fā)包范圍圍與算術(shù)錯(cuò)錯(cuò)誤，不調(diào)調(diào)整投標(biāo)總總價(jià)中標(biāo)原則是是：技術(shù)標(biāo)標(biāo)合格，投投標(biāo)范圍與與招標(biāo)要求求一致，合合理低價(jià)中中標(biāo)，以確確定中標(biāo)單單位《評(píng)定標(biāo)報(bào)告告》《評(píng)定標(biāo)報(bào)告告》中定標(biāo)價(jià)格格必須與項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)成成（執(zhí)行版）、公公司相似項(xiàng)項(xiàng)目歷史成成本進(jìn)行比比較分析，，或與行業(yè)內(nèi)類(lèi)類(lèi)似項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行比較。。當(dāng)非最低價(jià)價(jià)中標(biāo)時(shí)，，做為特殊殊事項(xiàng)在定定標(biāo)報(bào)告里里做出書(shū)面記錄錄，在總經(jīng)經(jīng)理審批《評(píng)定標(biāo)報(bào)告告》時(shí)，一并完成審批批并抄送集集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中中心備案評(píng)、定標(biāo)階段評(píng)定標(biāo)報(bào)告告主要內(nèi)容容：定標(biāo)意見(jiàn)；；準(zhǔn)確地地描述定標(biāo)標(biāo)意見(jiàn)。評(píng)標(biāo)過(guò)程及及分析1）.投標(biāo)單位情情況；2）.招標(biāo)概況；；3）.招標(biāo)過(guò)程及及分析：還原招標(biāo)過(guò)過(guò)程記錄每每一詳細(xì)動(dòng)動(dòng)作，并對(duì)不同同階段的中間成果作作出過(guò)程分分析。4）.評(píng)標(biāo)辦法；；明示招標(biāo)文件所所列明的評(píng)評(píng)標(biāo)辦法；5）.評(píng)標(biāo)意見(jiàn)；；包括技術(shù)術(shù)標(biāo)（如有有）、商務(wù)務(wù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)意意見(jiàn)，綜合合評(píng)標(biāo)意見(jiàn)見(jiàn)。授標(biāo)與簽約約階段確定中標(biāo)單單位后即向向中標(biāo)單位位發(fā)送《中標(biāo)通知書(shū)書(shū)》發(fā)送中標(biāo)通通知書(shū)后，，即盡快按按招標(biāo)文件件中合同條條件簽訂合同訂立書(shū)面合合同后7日內(nèi)，中標(biāo)標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將將合同送縣縣級(jí)以上工程所所在地的建建設(shè)行政主主管部門(mén)備備案。甲供材料集集中采購(gòu)及及管理甲供設(shè)備、、材料供應(yīng)應(yīng)管理甲供設(shè)備、、材料是控控制工程造造價(jià)的重要要因素之一一甲供材料采采購(gòu)形式集中招標(biāo)采采購(gòu)(產(chǎn)品成熟,市場(chǎng)供應(yīng)量量大)競(jìng)爭(zhēng)采購(gòu)(產(chǎn)品市場(chǎng)供供應(yīng)較少)談判采購(gòu)(產(chǎn)品較壟斷斷)材料設(shè)備集集中采購(gòu)管管理流程（和工程招招標(biāo)流程和和管理一樣樣）設(shè)立材料樣樣品資料庫(kù)庫(kù)實(shí)物樣板間間資料樣板庫(kù)庫(kù)集中采購(gòu)的的意義短期效益1、降低成本本2、提升效率率3、統(tǒng)一品牌牌4、保證品質(zhì)質(zhì)長(zhǎng)期效益1、提升企業(yè)的的品牌影響響力2、實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資資源共享3、通過(guò)對(duì)產(chǎn)品品、設(shè)計(jì)、、施工工藝藝的研究，，促進(jìn)先進(jìn)進(jìn)化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、工業(yè)業(yè)化，最終終實(shí)現(xiàn)規(guī)模模效益；內(nèi)容龍湖成本管管理與控制制龍湖招標(biāo)投投標(biāo)管理龍湖的合同同管理合同管理是是企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)核心心開(kāi)發(fā)建設(shè)合同房屋銷(xiāo)售商業(yè)租賃如何保證合合同的高質(zhì)質(zhì)量嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑑?nèi)容嚴(yán)格的合同同會(huì)簽審批批程序合同內(nèi)容格格式具備合合法性、有有效性、可可行性合同內(nèi)容是是雙方真實(shí)實(shí)意愿表達(dá)達(dá)合同內(nèi)容力力求公平公公正合同內(nèi)容嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)，思路路、文理清清晰，條理理清楚合同起草人人員應(yīng)具備備的素質(zhì)能能力合同會(huì)簽審審批基本流流程：起草→會(huì)簽簽→校稿→→審核→批批準(zhǔn)→用印印→存檔/抄送（審批）1、編制合約規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目啟動(dòng)階階段編制合約規(guī)規(guī)劃將項(xiàng)目目各成本費(fèi)費(fèi)項(xiàng)對(duì)應(yīng)分解成未來(lái)可執(zhí)執(zhí)行的合同同明確合同同招標(biāo)方式式、時(shí)間，，合同計(jì)價(jià)價(jià)方式標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，隨項(xiàng)目目進(jìn)展，合合約規(guī)劃逐逐步變成真真實(shí)的合同同和合同造造價(jià)2、提交合同需需求在項(xiàng)目進(jìn)行行過(guò)程中，，項(xiàng)目部把把握招投標(biāo)標(biāo)及合同進(jìn)進(jìn)度，及時(shí)時(shí)提出合同同需求合同需求的的內(nèi)容工作范圍和和工作內(nèi)容容技術(shù)要求和和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中間交接驗(yàn)驗(yàn)收和時(shí)間間開(kāi)工時(shí)間及及完成時(shí)間間場(chǎng)地情況及及配合工作作龍湖招標(biāo)小小組是根據(jù)據(jù)每項(xiàng)招標(biāo)標(biāo)工作的具具體內(nèi)容成成立的臨時(shí)時(shí)團(tuán)隊(duì)分工研發(fā)部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)工程部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)材設(shè)招標(biāo)土建安裝工程精裝工程景觀工程組長(zhǎng)★研發(fā)部職能負(fù)責(zé)人★工程部職能負(fù)責(zé)人★造價(jià)采購(gòu)部職能負(fù)責(zé)人副組長(zhǎng)★造價(jià)采購(gòu)部職能負(fù)責(zé)人★工程部職能負(fù)責(zé)人★精裝部職能負(fù)責(zé)人★景觀部職能負(fù)責(zé)人3、確定招標(biāo)小小組成員、、考察入圍圍單位、招招標(biāo)組員●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●精裝部職能負(fù)責(zé)人●精裝部職能負(fù)責(zé)人●精裝部職能負(fù)責(zé)人●精裝部職能負(fù)責(zé)人

●景觀部職能負(fù)責(zé)人●景觀部職能負(fù)責(zé)人●景觀部職能負(fù)責(zé)人●景觀部職能負(fù)責(zé)人

●工程部職能負(fù)責(zé)人●招標(biāo)中心經(jīng)理●招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理

★采購(gòu)中心經(jīng)理●采購(gòu)中心經(jīng)理●采購(gòu)中心經(jīng)理●采購(gòu)中心經(jīng)理●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師注：表中標(biāo)標(biāo)識(shí)有“★★”符號(hào)的的為必須參參加人員，，標(biāo)識(shí)有““●”的成成員可視招招標(biāo)的具體體內(nèi)容選擇擇性參與組員

★材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師4、合同起草、、會(huì)簽、審審批合同要自己己?jiǎn)挝黄鸩莶?，把相關(guān)關(guān)的管理要要求灌輸進(jìn)進(jìn)去5、合同的交底底為什么要進(jìn)進(jìn)行合同交交底集中學(xué)習(xí)合合同內(nèi)容了解合同形形成背景合同執(zhí)行中中風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案案合同內(nèi)部交交底由合同簽訂訂人組織，，向項(xiàng)目管管理團(tuán)隊(duì)交交底。陳述述合同形成成背景、合合同結(jié)構(gòu)、、主要條款款解讀、執(zhí)執(zhí)行要點(diǎn)及及特殊情況況處理，并并解答項(xiàng)目目管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)提出的問(wèn)問(wèn)題，最后后形成書(shū)面面合同內(nèi)部部交底記錄錄。合同外部交交底由項(xiàng)目部經(jīng)經(jīng)理組織，，項(xiàng)目管理理團(tuán)隊(duì)參加加，向監(jiān)理理單位、施施工單位項(xiàng)項(xiàng)目班子交交底。主要要是合同中中對(duì)施工單單位的要求求及管理規(guī)規(guī)定，對(duì)材材料設(shè)備管管理（由材材料設(shè)備組組主講）要要求進(jìn)行交交底，最后后形成書(shū)面面外部交底底紀(jì)錄。合同（內(nèi)部部）交底的的內(nèi)容合同內(nèi)容管管理合同基本內(nèi)內(nèi)容：包括標(biāo)的物物（施工、、采購(gòu)、服服務(wù)等），，數(shù)量（范范圍及內(nèi)容容）和質(zhì)量量（驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)），價(jià)價(jià)款，付款款節(jié)點(diǎn)和相相應(yīng)的支付付條件，合合同履行的的期限、地地點(diǎn)和方式式，違約責(zé)責(zé)任等主要要條款。（不同合同主主要內(nèi)容基基本一致）建安合同主主要內(nèi)容當(dāng)事人的名名稱(chēng)（全稱(chēng)稱(chēng)）工程地址工程名稱(chēng)數(shù)量（建筑筑面積）工程范圍質(zhì)量要求工期價(jià)款及價(jià)款款結(jié)算辦法法材料供應(yīng)和和結(jié)算辦法法保修條款違約責(zé)任爭(zhēng)議解決方方法其他（主體分為為三方面：：基本情況況、工程管管理、價(jià)款款結(jié)算）起草合同要要注意的事事項(xiàng)注意合同名名稱(chēng)：合同名稱(chēng)要要明確公司司、項(xiàng)目、、事項(xiàng)按“地區(qū)+公司+項(xiàng)目名稱(chēng)+事項(xiàng)”的原則命命名合同；；一般情況下下一份合同同一個(gè)合同同主體，若若一份合同同有多個(gè)合同同主體，需需要說(shuō)明不不同主體對(duì)對(duì)應(yīng)的標(biāo)的的物及金額注意合同正正文施工合同要明確工程范圍、、工程數(shù)量量、工程價(jià)價(jià)款（結(jié)算算辦法）及及付款辦法法、、工工期、材料料供應(yīng)辦法法、質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)術(shù)資料提供供、保修條條件等；采購(gòu)合同要具體寫(xiě)明明產(chǎn)品名稱(chēng)稱(chēng)、牌號(hào)、、商標(biāo)、生生產(chǎn)廠家、、型號(hào)、規(guī)規(guī)格、等級(jí)級(jí)、花色、、是否成套套產(chǎn)品等，，技術(shù)質(zhì)量量要求要明明確、具體體，數(shù)量要要明確計(jì)量量單位、計(jì)計(jì)量方法、、自然損耗耗率等，運(yùn)運(yùn)輸方式及及運(yùn)費(fèi)負(fù)責(zé)責(zé)人應(yīng)具體體，交（提提）貨期限限、地點(diǎn)及及驗(yàn)收方法法應(yīng)明確；；注意意合合同同正正文文合同同必必須須有有違違約約責(zé)責(zé)任任，，違違約約責(zé)責(zé)任任應(yīng)應(yīng)具具體體寫(xiě)寫(xiě)明明約約定定的的違違約約條條件件、、違違約約金金數(shù)數(shù)額額及及計(jì)計(jì)算算、、處處罰罰方方法法；；寫(xiě)明明何何種種條條件件下下可可以以解解除除合合同同；；合同同必必須須有有質(zhì)質(zhì)保保金金及及質(zhì)質(zhì)保保期期，，以以保保證證合合同同后后期期服服務(wù)務(wù)的的正正常常進(jìn)進(jìn)行行；；合同應(yīng)有明確確的簽約地點(diǎn)點(diǎn)及合同生效效和執(zhí)行完畢畢的起止時(shí)間間及簽約時(shí)間間；注意合同結(jié)尾尾：雙方都必須使使用合法的印印章（公章或或合同專(zhuān)用章章），不得使使用財(cái)務(wù)章或或業(yè)務(wù)章等不不合法印章；；合同簽訂時(shí)間間謝謝9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。23:28:3323:28:3323:2812/24/202211:28:33PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2223:28:3323:28Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。23:28:3323:28:3323:28Saturday,December24,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2223:28:33