物業(yè)管理_用戶手冊22/22物業(yè)領(lǐng)域整體概述管理目標(biāo)通過應(yīng)用金蝶EAS物業(yè)管理系統(tǒng)，幫助客戶建立卓有成效的管理體系，實現(xiàn)內(nèi)部管理及客戶服務(wù)標(biāo)準化，減少日常業(yè)務(wù)運作中的差錯率，加強企業(yè)管理層與業(yè)務(wù)操作層間的互動，從而保證物業(yè)管理及服務(wù)品質(zhì)的不斷提升，并合理有效的壓縮企業(yè)中間層，最大化的減少物業(yè)企業(yè)的運營成本。功能簡介集成物業(yè)管理的各種業(yè)務(wù)種類工程管理：裝修、設(shè)備環(huán)境管理：環(huán)境、衛(wèi)生安保管理：保安、消防客服管理：項目交接、接待投訴建設(shè)與EAS一體化管理平臺實現(xiàn)物業(yè)管理與收費整合；設(shè)備維保、裝修申請等通過流程驅(qū)動；整體功能架構(gòu)圖模塊業(yè)務(wù)流程圖與其他系統(tǒng)的關(guān)系暫無物業(yè)管理系統(tǒng)參數(shù)暫無物業(yè)管理功能簡介基本整體流程圖交接驗收業(yè)務(wù)應(yīng)用場景：主要應(yīng)用于客戶實際入伙前，地產(chǎn)公司向物業(yè)公司移交項目交接驗收登記用，系統(tǒng)主要進行結(jié)果性記錄，以備后期查看。系統(tǒng)流程：房屋檢查項目切換組織到集團，維護房屋檢查項目基本檔案。功能節(jié)點路徑【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【基礎(chǔ)資料】-【房屋檢查項目】，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用，只有已啟用的項目才可以被引用；項目交接驗收切換到具有銷售中心屬性的組織操作。新增時需選擇到具體項目，同一項目下允許增加多條記錄，功能節(jié)點路徑【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【項目初始】-【項目交接驗收】，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、新增分錄、插入分錄、刪除分錄、審批、反審批。入住管理業(yè)務(wù)應(yīng)用場景：新房入伙、房屋買賣舊業(yè)主搬出、房屋買賣新業(yè)主搬入、房屋出租租戶搬入、房屋出租租戶搬出等。記錄客戶的搬入與搬出情況，主要用于系統(tǒng)中具體房產(chǎn)和客戶的關(guān)聯(lián)關(guān)系，系統(tǒng)強制流程，只有已入住的房產(chǎn)才可進行收費管理與客戶服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)操作。每一房產(chǎn)僅允許一名業(yè)主，租戶可以多個，只有在此處操作了入住登記的客戶才可以在收費管理和客戶服務(wù)中被參照。系統(tǒng)流程：入伙登記事件定義入住登記時所需辦理的各項事務(wù)，切換到具有銷售中心屬性的組織操作。操作路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【基礎(chǔ)資料】-【入伙登記事件】。操作說明：新增時需選擇到具體項目，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用，只有啟用狀態(tài)才可在入住登記時辦理。入伙驗收項目定義入住時所需驗收的房屋項目，主要針對于新房入伙，切換到具有銷售中心屬性的組織操作。操作路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【基礎(chǔ)資料】-【入伙驗收項目】。操作說明：新增時需選擇到具體項目，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用，只有啟用狀態(tài)才可在入住登記時辦理。入伙發(fā)放資料定義入伙時發(fā)給客戶的相關(guān)物品資料，切換到具有銷售中心屬性的組織操作。操作路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【基礎(chǔ)資料】-【入伙發(fā)放資料】。操作說明：新增時需選擇到具體項目，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用，只有啟用狀態(tài)才可在入住登記時辦理。入伙收取資料定義入住時所需向客戶收取的相關(guān)資料文件，切換到具有銷售中心屬性的組織操作。操作路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【基礎(chǔ)資料】-【入伙收取資料】。操作說明：新增時需選擇到具體項目，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用，只有啟用狀態(tài)才可在入住登記時辦理。遷出事件定義客戶搬出時所需辦理的各項事務(wù)手，續(xù)切換到具有銷售中心屬性的組織操作。功能節(jié)點：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【基礎(chǔ)資料】-【遷出事件】。操作說明：新增時需選擇到具體項目，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用，只有啟用狀態(tài)才可在入住登記時辦理?？蛻羧胱〉怯浿饕菍⑾到y(tǒng)中的房間與客戶進行關(guān)聯(lián)，只有辦理了入住的房間才可參與到后續(xù)客服業(yè)務(wù)，系統(tǒng)根據(jù)此處關(guān)聯(lián)的房間與客戶的關(guān)聯(lián)關(guān)系，客服則根據(jù)此處的關(guān)聯(lián)按房間帶出相應(yīng)的客戶，切換到具有銷售中心屬性的組織操作。操作路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【項目初始】-【客戶入住登記】操作說明：新增時需選擇到具體項目的樓棟（或單元），基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。溫馨提醒：“入伙類型”有業(yè)主主和租戶兩種種，同一房間間只允許業(yè)主主登記一次，租租戶則不限；；只有審批后的客戶戶入住登記才才可被收費和和客服使用?？蛻暨w出登記主要用于處理客戶從該項目搬出，變更房屋狀態(tài)用，如搬出為業(yè)主，則在【客戶入伙登記】中操作該房間的新業(yè)主入住，已搬出的客戶，不再是該房間的收費對象，不能向該客戶收費，切換到具有銷售中心屬性的組織操作。操作路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【項目初始】-【客戶遷出登記】。操作說明：新增時需選擇到具體項目的樓棟（或單元），基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。溫馨提醒：要已經(jīng)入住登記的的房產(chǎn)才可執(zhí)執(zhí)行此操作，一一旦某一房產(chǎn)產(chǎn)的所有客戶戶都操作了遷遷出，則該房房產(chǎn)不再參與與計費（如果果物業(yè)與收費費連用）。押金管理業(yè)務(wù)應(yīng)用場景：因某項業(yè)務(wù)而收取的需退回的款項，在系統(tǒng)中做為押金進行處理，常見于裝修期的裝修押金，家政公司進入小區(qū)服務(wù)繳納的保證金，辦理智能化卡押金等。系統(tǒng)流程操作：押金類別定義需收取押金的種類，集團內(nèi)統(tǒng)一，以便統(tǒng)計分析，每一類押金需要對應(yīng)一個收費項目，切換組織到集團。操作路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【基礎(chǔ)資料】-【押金類別】。操作說明：選擇具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。溫馨提醒：不同押金類別可以以對應(yīng)同一收收費項目。押金收取錄入收取的押金金額及繳款對象，產(chǎn)生押金的應(yīng)收費用，審批后可在收款單中進行選擇收款，切換到具有銷售中心屬性的組織。操作路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【收費管理】-【押金收取】操作說明：基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。溫馨提醒：押金單審批后才可可進行收款。押金退還將以收取的押金進行退還，退還押金時可根據(jù)業(yè)務(wù)情況進行違約扣款，切換到具有銷售中心屬性的組織。功能節(jié)點：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【收費管理】-【押金退還】。操作說明：基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。溫馨提醒：押金必須一次性退退款，如未全全額退款，差差額部分系統(tǒng)統(tǒng)自動轉(zhuǎn)為扣扣款，只有已已經(jīng)審批的押押金單才可退退款。工程管理業(yè)務(wù)應(yīng)用場景：工程管理主要管理交付給客戶的房屋質(zhì)量保修、客戶的裝修過程管理，以及定期的房屋完好率檢查，工程管理與業(yè)戶維修不同，業(yè)戶維修一般為有償服務(wù)，服務(wù)主體為物業(yè)管理單位，工程管理的業(yè)務(wù)主體為地產(chǎn)公司（一般由物業(yè)公司代理職責(zé)），主要處理交付前的內(nèi)部自查，以及交付后在質(zhì)保期內(nèi)的房屋問題處理。裝修管理裝修期間由于大量的裝修人員進入小區(qū)，以及可能由于裝修過程所產(chǎn)生的各種安全隱患，例如火災(zāi)、房屋主體結(jié)構(gòu)的破壞、物業(yè)公共設(shè)施及景觀的破壞、安全問題等都有可能帶來不良后果，故物業(yè)管理單位一般管理客戶的裝修申請、施工過程檢查及完工驗收管理，以保證房屋的結(jié)構(gòu)不被破壞，杜絕各種隱患的發(fā)生。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【工程管理】-【裝修管理】。操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增，施工申請事件手工錄入，主要記錄在整個裝修過程中所需辦理的事務(wù)進程，主要為管理處要求或相關(guān)行政單位要求的各類證照，例如施工圖的審核（商業(yè)需報消防單位審批）、施工單位的資質(zhì)審核、施工人員出入證辦理、無噪音施工同意書、動火動電申請等；施工人員備案主要錄入進場施工的人員詳細資料，做到有案可查；施工檢查記錄在整個裝修期內(nèi)隨時進行錄入，點擊<施工檢查>操作；完工驗收記錄最終檢查結(jié)果；基本操作包括新增、修改、保存、刪除、施工檢查、完工驗收、提交、審批、反審批。溫馨提醒：施工人員備案人員員一定與施工工人員數(shù)量對對應(yīng)，否則單單據(jù)無法保存存。房屋完好率檢查定期將房屋的完好率檢查結(jié)果錄入系統(tǒng)。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【工程管理】-【房屋完好率檢查】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。重要邏輯：檢查說明、檢查部門及檢查人必輸，表體部分可根據(jù)實際檢查情況增減。質(zhì)量管理業(yè)務(wù)應(yīng)用場景：主要用于公司內(nèi)部的管理及服務(wù)質(zhì)量控制。系統(tǒng)流程：檢查類型定義公司對質(zhì)量管理的檢查類型或方式。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【基礎(chǔ)資料】-【檢查類型】操作說明：切換到集團，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。重要邏輯：啟用后不可刪除。檢查項目根據(jù)檢查類型錄入不同類型下的檢查項目。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【基礎(chǔ)資料】-【檢查項目】操作說明：切換到集團，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。重要邏輯：檢查項目必須對應(yīng)一個檢查類型，不同的檢查類型不得共用一個檢查項目。質(zhì)量檢查記錄質(zhì)量檢查結(jié)果及整改方案。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【質(zhì)量管理】-【質(zhì)量檢查】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。重要邏輯：無。質(zhì)量整改記錄整改工作完成情況。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【質(zhì)量管理】-【質(zhì)量整改】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。重要邏輯：無。設(shè)備維護業(yè)務(wù)應(yīng)用場景：主要用于管理處對項目公共設(shè)備的日常養(yǎng)護及檢查處理。系統(tǒng)流程：設(shè)備類別集團統(tǒng)一的設(shè)備分類。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【基礎(chǔ)資料】-【設(shè)備管理】-【設(shè)備類別】操作說明：切換到集團，基本操作包括新增、修改、保存、刪除。重要邏輯：所有的設(shè)備檔案依附于設(shè)備類別。設(shè)備檔案按項目將設(shè)備登記入系統(tǒng)。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【基礎(chǔ)資料】-【設(shè)備管理】-【設(shè)備檔案】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。重要邏輯：保養(yǎng)周期影響保養(yǎng)計劃的生成；巡檢周期影響巡檢計劃的生成；檢驗周期影響檢驗計劃的生成。設(shè)備保養(yǎng)用于生成設(shè)備的日常保養(yǎng)計劃并記錄保養(yǎng)執(zhí)行的情況，常用于管理處的自我管理。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【設(shè)備維護】-【設(shè)備保養(yǎng)】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、生成保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)執(zhí)行、審批、反審批。溫馨提醒：必須先生成保養(yǎng)計劃單單才可以執(zhí)行行，選中已存存在的一條保保養(yǎng)計劃，點點執(zhí)行可錄入入本次保養(yǎng)的的內(nèi)容。保養(yǎng)計劃單可手工工新增，也可可自動生成保保養(yǎng)計劃，如如自動生成保保養(yǎng)計劃則必必須在設(shè)備檔檔案中錄入保保養(yǎng)周期。設(shè)備巡檢用于生成設(shè)備的日常巡檢計劃并記錄巡檢執(zhí)行的情況，一般分為管理處與公司兩級，是品質(zhì)管理的重要手段之一。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【設(shè)備維護】-【設(shè)備巡檢】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、生成巡檢計劃、巡檢執(zhí)行、審批、反審批。溫馨提醒：必須先生成巡檢計劃單單才可以執(zhí)行行，選中已存存在的一條巡巡檢計劃，點點執(zhí)行可錄入入本次巡檢的的內(nèi)容。巡檢計劃單可手工工新增，也可可自動生成巡巡檢計劃，如如自動生成巡巡檢計劃則必必須在設(shè)備檔檔案中錄入巡巡檢周期。設(shè)備定檢用于生成設(shè)備的定期檢查計劃并記錄檢查的情況，常用于電梯等設(shè)備，一般由專業(yè)公司或部門進行檢驗。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【設(shè)備維護】-【設(shè)備定檢】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、生成檢驗計劃、檢驗執(zhí)行、審批、反審批。溫馨提醒：必須先生成檢驗計劃單單才可以執(zhí)行行，選中已存存在的一條檢檢驗計劃，點點執(zhí)行可錄入入本次檢驗的的內(nèi)容。檢驗計劃單可手工工新增，也可可自動生成檢檢驗計劃，如如自動生成檢檢驗計劃則必必須在設(shè)備檔檔案中錄入檢檢驗周期。環(huán)境管理小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生、景觀、綠化、消殺及病蟲防治等業(yè)務(wù)管理工作。環(huán)境作業(yè)類別設(shè)置與環(huán)境相關(guān)的各項工作分類，集團級設(shè)置。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【環(huán)境管理】-【環(huán)境作業(yè)類別】操作說明：基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。環(huán)境作業(yè)項目設(shè)置項目內(nèi)與環(huán)境相關(guān)的具體工作項目，切換到具有銷售中心屬性的組織。系統(tǒng)路徑：【房地產(chǎn)】-【物業(yè)管理】-【環(huán)境管理】-【環(huán)境作業(yè)項目】操作說明：選擇到具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。重要邏輯：環(huán)境類類別必選。環(huán)境區(qū)域類別設(shè)置環(huán)境管理相關(guān)關(guān)的區(qū)域分類類，例如車場場，花園等，切切換到集團操操作。系統(tǒng)路徑：【房地地產(chǎn)】-【物業(yè)管理理】-【環(huán)境管理理】-【環(huán)境區(qū)域域類別】操作說明：基本操操作包括新增增、修改、保保存、刪除、啟啟用、禁用。環(huán)境作業(yè)區(qū)域設(shè)置項目內(nèi)與環(huán)境境相關(guān)的具體體工作分區(qū)，例例如地下車庫庫、地面車場場、中心花園園、小花園等等，切換到具具有銷售中心心屬性的組織織。系統(tǒng)路徑：【房地地產(chǎn)】-【物業(yè)管理理】-【環(huán)境管理理】-【環(huán)境作業(yè)業(yè)區(qū)域】操作說明：選擇到到具體項目后后新增，基本本操作包括新新增、修改、保保存、刪除、啟啟用、禁用。重要邏輯：區(qū)域類類別必選。年度作業(yè)計劃按項目制定該管理理處的環(huán)境類類工作年度計計劃，例如每每年的消殺工工作，具體要要做幾次，分分別在哪個月月做，都在此此計劃中制定定。系統(tǒng)路徑：【房地地產(chǎn)】-【物業(yè)管理理】-【環(huán)境管理理】-【年度作業(yè)業(yè)計劃】操作說明：切換到到具有銷售中中心屬性的組組織，選擇到到具體項目后后新增，基本本操作包括新新增、修改、保保存、刪除、提交、審批、反審批。溫馨提醒：同一作業(yè)項目在不不同月份都做做，需按月份份增加分錄；；每個部門每個年度度只能有一個個年度計劃。月度作業(yè)管理按項目對該管理處處的月工作計計劃管理，月月度計劃根據(jù)據(jù)年度計劃生生成，可手工工調(diào)整。系統(tǒng)路徑：【房地地產(chǎn)】-【物業(yè)管理理】-【環(huán)境管理理】-【月度作業(yè)業(yè)管理】操作說明：切換到到具有銷售中中心屬性的組組織，選擇到到具體項目后后新增，基本本操作包括新新增、修改、保保存、刪除、啟啟用、禁用。溫馨提醒：制定部門選擇后才才可根據(jù)已審審批的年度計計劃生成月度度計劃；月度計劃生成后可可手工增減，工工作完成后在在表體選中相相應(yīng)工作的最最后一列勾選選。保安管理制定保安崗位以及及該崗位的值值班規(guī)則，記記錄人員、車車輛出入情況況。保安崗位定義該項目的保安安崗位及崗位位的人員配置置。系統(tǒng)路徑：【房地地產(chǎn)】-【物業(yè)管理理】-【保安管理】-【保安崗位】操作說明：切換到到具有銷售中中心屬性的組組織，選擇到到具體項目后后新增，基本本操作包括新新增、修改、保保存、刪除、啟啟用、禁用。重要邏輯：輪值周周期主要用于于排班時生成成結(jié)束時間；；表體開始時時間可以重疊疊。保安排班根據(jù)崗位生成每日日排班表供日日常工作檢查查。系統(tǒng)路徑：【房地地產(chǎn)】-【物業(yè)管理理】-【保安管理理】-【保安排班班】操作說明：切換到到具有銷售中中心屬性的組組織，選擇到到具體項目后后新增，基本本操作包括新新增、修改、保保存、刪除、生生成排班表、提提交、審批、反反審批。溫馨提醒：排班表按日生成，主主要用于值班班經(jīng)理對保安安工作的檢查查，非常規(guī)理理解的工作計計劃；如崗位設(shè)置時錄入入了開始時間間，則排班時時系統(tǒng)自動生生成開始到結(jié)結(jié)束時間。車輛出入登記記錄物業(yè)項目車輛輛進出情況。系統(tǒng)路徑：【房地地產(chǎn)】-【物業(yè)管理理】-【保安管理理】-【車輛出入入登記】操作說明：切換到到具有銷售中中心屬性的組組織，選擇到到具體項目后后新增，基本本操作包括新新增、修改、保保存、刪除、提提交、審批、反反審批。人員出入登記記錄物業(yè)項目人員員進出情況。系統(tǒng)路徑：【房地地產(chǎn)】-【物業(yè)管理理】-【保安管理理】-【人員出入登記記】操作說明：切換到到具有銷售中中心屬性的組組織，選擇到到具體項目后后新增，基本本操作包括新新增、修改、保保存、刪除、提提交、審批、反反審批。消防管理制定消防檢查計劃劃，日常消防防計劃的執(zhí)行行及整改。消防等級集團統(tǒng)一定義消防防事件的防范范級別。系統(tǒng)路徑：【房地地產(chǎn)】-【物業(yè)管理理】-【消防管理】-【