PAGE—PAGE53—目錄前言3一、投標(biāo)函4二、綜合說明5（一）公司概況5（二）公司榮譽(yù)6（三）公司業(yè)績(jī)6（四）組織機(jī)構(gòu)8三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書9四、法定代表人資格證明書10五、授權(quán)委托書11六、被授權(quán)人身份證12七、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照13八、稅務(wù)登記證14九、組織機(jī)構(gòu)代碼證15十、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想、策劃及目標(biāo)16（一）公租房物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想16（二）公租房物業(yè)服務(wù)策劃16（三）公租房物業(yè)服務(wù)目標(biāo)18十一、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方式18十二、前期物業(yè)接管驗(yàn)收18（一）房屋驗(yàn)收18（二）裝修管理19（三）水電智能化優(yōu)化20十三、組織機(jī)構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理21（一）公租房現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)組織機(jī)構(gòu)21（二）公租房現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)人員配備21（三）公租房現(xiàn)場(chǎng)管理人員培訓(xùn)22（四）公租房現(xiàn)場(chǎng)人員管理26十四、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物資配備28十五、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物業(yè)費(fèi)收支預(yù)算30十六、物業(yè)管理日常管理方案31（一）物業(yè)管理日常管理方案31（二）物業(yè)管理智能化系統(tǒng)管理33十七、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修管理與養(yǎng)護(hù)及智能化系統(tǒng)維護(hù)35（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修管理35（二）物業(yè)智能化系統(tǒng)維護(hù)37十八、經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)承諾40十九、便民服務(wù)及社區(qū)文化服務(wù)47前言根據(jù)普洱市思茅民生置業(yè)有限公司招標(biāo)編號(hào)為2013—CC—04的《思茅區(qū)2011年公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)——招標(biāo)文件》要求，編撰本投標(biāo)文件，本文件一至九項(xiàng)為商務(wù)標(biāo)部分，按照招標(biāo)方招標(biāo)文件的組成要求編寫，第十至十九項(xiàng)為服務(wù)方案技術(shù)標(biāo)全文，按照《招標(biāo)文件》第四章第四項(xiàng)要求格式組織實(shí)施方案編寫。由普洱佳和物業(yè)服務(wù)有限公司正式委托提交相關(guān)投標(biāo)文件。一、投標(biāo)函致：普洱市普平工程招標(biāo)有限責(zé)任公司1、根據(jù)你方招標(biāo)項(xiàng)目“思茅區(qū)2011年公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目”的招標(biāo)文件，遵照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》，《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，《普洱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察和研究上述招標(biāo)文件的投標(biāo)須知相關(guān)文件，我方愿以人民幣（大寫）（RMB：貳拾貳萬壹仟零肆拾元整）的投標(biāo)報(bào)價(jià)承接本項(xiàng)目的物業(yè)管理。報(bào)價(jià)明細(xì)如下：物業(yè)類型單價(jià)（元/㎡/月月）面積（平方米）總價(jià)住宅0.5036840.00018420.000商業(yè)此項(xiàng)暫無，無須填填報(bào)，待與業(yè)業(yè)主簽訂物業(yè)管理理合同后具體體約定。合計(jì)（元/年）小寫：RMB￥22210400.00元大寫：RMB貳拾拾貳萬壹仟零零肆拾元整注：1、投標(biāo)單位在中標(biāo)后不得修改。2、以上提及面積為暫定面積，具體面積數(shù)按竣工圖紙或相關(guān)行政部門所提供核準(zhǔn)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。3、我方已詳細(xì)審核全部招標(biāo)文件及有關(guān)附件。我們完全理解并同意放棄對(duì)這方面不明及誤解的權(quán)利。4、除非另達(dá)成協(xié)議，我方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將成為約束雙方合同文件袋餓組成部分。投標(biāo)人：（蓋章）單位地址：法定代表人或其委托代理人：（簽字或蓋章）電話：二、綜合說明（一）公司概況云南海誠(chéng)實(shí)業(yè)集團(tuán)創(chuàng)建于2000年，是一家追求卓越、積極創(chuàng)新的多元化集團(tuán)企業(yè)。海誠(chéng)集團(tuán)總部設(shè)于昆明，目前下轄昆明、西雙版納、普洱、勐臘等各地子公司，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、旅游投資、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、影視發(fā)展、旅行業(yè)務(wù)等六大版塊，擁有員工2000多人。集團(tuán)于2002年開始就涉及物業(yè)管理行業(yè)，最初于2002年在西雙版納成立了版納佳和物業(yè)管理有限公司，后依靠集團(tuán)在普洱市的地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢(shì)于2006年正式在普洱注冊(cè)成立了普洱佳和物業(yè)服務(wù)有限公司，與2008年3月成立的勐臘佳和物業(yè)服務(wù)有限公司分別立足于三個(gè)城市，目前集團(tuán)下屬的物業(yè)公司總計(jì)管轄物業(yè)面積近330萬平方米，其中普洱佳和近70萬平方米，版納佳和近220萬平方米，勐臘佳和40萬平方米，且均具有建設(shè)部頒發(fā)的三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)證書。佳和物業(yè)通過對(duì)高登酒店、景蘭酒店、商務(wù)酒店等高端酒店的服務(wù)，總結(jié)出相對(duì)應(yīng)的高端服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，通過較高的性價(jià)比、高端的服務(wù)享受，贏得了高端客戶的認(rèn)可，并為其他高端物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的開拓奠定了較好的基礎(chǔ)。普洱佳和物業(yè)服務(wù)有限公司成立于二00六年，為獨(dú)立企業(yè)法人，具有建設(shè)部頒發(fā)的三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)證書。公司自組建之初，就矢志為建立高效運(yùn)作的物業(yè)管理體系，提供優(yōu)質(zhì)滿意的客戶服務(wù)而努力，為完成這一目標(biāo)，公司聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)知名的全國(guó)物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)——深圳恒基物業(yè)管理有限公司作為公司的管理顧問，進(jìn)一步完善物業(yè)管理運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，給購(gòu)買和使用不同物業(yè)的客戶提供完善的售后服務(wù)，使其購(gòu)買和使用的物業(yè)能夠保值增值；公司有員工300余人，其中管理層人員都有相關(guān)物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具備物業(yè)管理相關(guān)的上崗證書。公司質(zhì)量方針：優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、科學(xué)管理、開拓創(chuàng)新；企業(yè)精神:團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、學(xué)習(xí)、進(jìn)??；經(jīng)營(yíng)理念：奉獻(xiàn)自我，服務(wù)社會(huì)；管理理念：以人為本；服務(wù)理念：客戶滿意是我們永恒的追求；公司優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、科學(xué)的管理，贏得了社會(huì)各界的肯定、好評(píng)和贊譽(yù)。佳和物業(yè)非常重視維護(hù)業(yè)主的利益和公司信譽(yù)。公司推行“精誠(chéng)服務(wù)精彩生活”的服務(wù)宗旨，吸取了發(fā)達(dá)地區(qū)和國(guó)外的先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司的目標(biāo)是持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望。為充分使用和發(fā)掘人力資源，公司對(duì)員工的聘辭、培訓(xùn)、考核、升遷、薪資、福利、保險(xiǎn)等建立有一套完整、規(guī)范的管理規(guī)章制度，較好的保障了公司物業(yè)管理的正常運(yùn)作及員工隊(duì)伍的相對(duì)穩(wěn)定。佳和物業(yè)作為社會(huì)型企業(yè)，植根于社會(huì)大舞臺(tái)，從市場(chǎng)中汲取企業(yè)生存與發(fā)展的元素，從國(guó)內(nèi)外先進(jìn)物管企業(yè)中提取高品質(zhì)理念，在與對(duì)手的拓展市場(chǎng)競(jìng)技中，以積極進(jìn)取的姿態(tài)，在大浪淘沙，適者生存的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值，并回饋社會(huì)。公司針對(duì)服務(wù)業(yè)的基本要求特別是物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象的特殊性，十分重視對(duì)員工服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)和教育，要求員工必須嚴(yán)格按照“樹立服務(wù)意識(shí)、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量”，同時(shí)，根據(jù)集團(tuán)總部的指導(dǎo)方針和公司在將來達(dá)到ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系要求的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略決策，制訂了一套既符合標(biāo)準(zhǔn)又與物業(yè)管理實(shí)際相結(jié)合的程序文件及各個(gè)崗位的作業(yè)文件，使每個(gè)員工明確誰來做、怎樣做，既注重過程，更看重結(jié)果。要求管理無盲區(qū)，服務(wù)無缺陷，工作無差錯(cuò)，住戶無怨言，即：就同檔次同內(nèi)容的物業(yè)服務(wù)工作，佳和物業(yè)將“客戶滿意是我們永恒的追求”作為企業(yè)的服務(wù)理念，著眼于看誰做得“更仔細(xì)、更到位、更標(biāo)準(zhǔn)”，最終使業(yè)主和住戶更滿意。（二）公司榮譽(yù)在公司發(fā)展的近十年時(shí)間里，我們獲得了各級(jí)相關(guān)部門的諸多榮譽(yù)。2003年7月世紀(jì)新城小區(qū)獲得當(dāng)?shù)卣谟琛拔拿魇痉缎^(qū)”；2004年4月，公司被云南省勞動(dòng)和社會(huì)保障廳評(píng)選為“優(yōu)秀企業(yè)”；2005年8月，公司被云南省防火安全委員會(huì)評(píng)選為“2005年度平安商場(chǎng)消防創(chuàng)建工作先進(jìn)單位”；2005年11月，公司被西雙版納州人民政府授予全州勞動(dòng)保障工作“先進(jìn)集體”的光榮稱號(hào)；2006年6月公司榮獲云南省“十五”物業(yè)管理“先進(jìn)企業(yè)”榮譽(yù)稱號(hào)；2009年榮獲普洱市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)“先進(jìn)會(huì)員單位”等一系列榮譽(yù)稱號(hào)。（三）公司業(yè)績(jī)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型建筑面積（萬㎡）項(xiàng)目所在區(qū)域1普洱中心商務(wù)區(qū)一一、二期商住混合10.71普洱2半山印象住宅2.6普洱3五一商業(yè)城商住混合1.8普洱4天景園商住混合1.8普洱5萬象莊園高檔別墅1.8普洱6普洱市養(yǎng)征稽查處處行政辦公樓/住宅宅0.8普洱7普洱市地稅局行政政辦公樓行政辦公樓1.5普洱8普洱市國(guó)土資源局局住宅小區(qū)住宅4.68普洱9普洱市環(huán)保局行政辦公樓0.7普洱10普洱市交警支隊(duì)行政辦公樓/住宅宅1.28普洱11興達(dá)公寓商業(yè)、住宅2.1普洱12普洱市農(nóng)業(yè)銀行行政辦公樓/住宅宅7.6普洱13華爾茲廣場(chǎng)商住混合4.8普洱14檢察院住宅小區(qū)住宅4.2普洱15新華書店內(nèi)保服務(wù)務(wù)商業(yè)0.35普洱16普洱普福4S店商業(yè)1普洱17北岸康城高檔住宅14.76景洪18告莊西雙景綜合旅游地產(chǎn)90景洪19福德廣場(chǎng)商業(yè)街3.1景洪20大興時(shí)代廣場(chǎng)/電電子商貿(mào)城商業(yè)街2景洪21南國(guó)帝景景觀洋房10景洪22盛世華府住宅4.2景洪23海誠(chéng)靜園住宅1.1景洪24江南茗苑住宅3.2景洪25花卉佳園住宅2.7景洪26西環(huán)中心商住混合2.5景洪27海誠(chéng)嘉園住宅1.35景洪28世紀(jì)新城住宅4.5景洪29假日灣景觀洋房5.2景洪30佛海商業(yè)街商業(yè)街2景洪31版納大廈寫字樓1.5景洪32南臘小鎮(zhèn)高檔住宅小區(qū)7.8勐臘33茶馬街商業(yè)街8.18勐臘34南臘新城商住混合12.8勐臘（四）組織機(jī)構(gòu)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書四、法定代表人資格證明書單位名稱：地址：姓名：性別：年齡：職務(wù)：系的法定代表人。特此證明。蓋章：日期：五、授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我系的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托的為我公司代理人，以本公司名義參加的項(xiàng)目的投標(biāo)活動(dòng)，代理人在投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)我均予以承認(rèn)。代理人：性別：年齡：?jiǎn)挝唬翰块T：職務(wù)：投標(biāo)人：（蓋章）法定代表人：（蓋章或簽字）日期：年月日六、被授權(quán)人身份證七、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照八、稅務(wù)登記證九、組織機(jī)構(gòu)代碼碼證十、思茅區(qū)公共租租賃住房小區(qū)區(qū)物業(yè)管理服服務(wù)整體設(shè)想想、策劃及目目標(biāo)（一）公租房物業(yè)業(yè)服務(wù)整體設(shè)設(shè)想根據(jù)住宅小區(qū)的物物業(yè)管理的自自身運(yùn)作規(guī)律律，針對(duì)公租租房目前的實(shí)實(shí)際情況，我我們經(jīng)過仔細(xì)細(xì)綜合分析和和評(píng)估，認(rèn)為為在對(duì)該物業(yè)業(yè)的管理服務(wù)務(wù)工作中應(yīng)著著重抓好如下下幾項(xiàng)工作：：根據(jù)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃，同時(shí)時(shí)由于住房性性質(zhì)的決定，房房屋交付。裝修入住階段段如不進(jìn)行合合理有效的管管理，將會(huì)對(duì)對(duì)已建成的道道路、綠化設(shè)設(shè)施等產(chǎn)生損損壞,同時(shí)對(duì)已入入住業(yè)主的正正常生活和物物業(yè)的管理帶帶來不利影響響和困難。1、如何做好分步交交房過程中的的人員管理？？（1）、業(yè)主、建設(shè)單單位人員（后后續(xù)收尾施工工或整改施工工人員）管理理；（2）、裝修人員管理理（如小區(qū)可可進(jìn)行二次裝裝修）；（3）、施工人員管理理；2、如何開展分步交交房過程中車車輛及材料出出入、渣土管管理？（1）、車輛管理（2）、材料出入管理理（3）、渣土管理3、其他管理措施（二）公租房物業(yè)業(yè)服務(wù)策劃1、人員出入管理（1）、業(yè)主、建設(shè)單單位的人員管管理 在裝修入住管理階段段，對(duì)人員的的出入管理主主要采取憑臨臨時(shí)證/卡出入制度度，對(duì)于業(yè)主主、建設(shè)單位位人員發(fā)放不不同類別的臨臨時(shí)證/卡，以顏色色來區(qū)分不同同人群。無證證/卡人員原則則上不能進(jìn)入入小區(qū)及施工工工地，除非非在得到證實(shí)實(shí)或相關(guān)單位位許可的情況況下方可出入入，并發(fā)放臨臨時(shí)出入證/卡。（2）、裝修人員出入入管理（如小小區(qū)可進(jìn)行二二次裝修）根據(jù)裝修行業(yè)的實(shí)實(shí)際情況來看看，裝修隊(duì)伍伍比較雜亂，“游擊隊(duì)”較多，一方方面裝修質(zhì)量量無法保證，給給后期物業(yè)管管理帶來一定定的裝修安全全隱患，另一一方面存在一一定的治安安安全隱患。物物業(yè)公司在加加強(qiáng)裝修資質(zhì)質(zhì)管理的同時(shí)時(shí)，對(duì)其人員員要進(jìn)行有效效身份登記，還還要對(duì)裝修現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定期期或不定期的的檢查，檢查查裝修進(jìn)展情情況的同時(shí)。（3）、施工人員出入入管理（對(duì)工工程整改施工工單位管理）由于房屋性質(zhì)決定定，加之該小小區(qū)屬于新建建小區(qū)，可能能會(huì)出現(xiàn)房屋屋瑕疵整改等等工程整改現(xiàn)現(xiàn)象，故物業(yè)業(yè)公司要采取取多種舉措來來加強(qiáng)對(duì)施工工人員的管理理。①、積極與建設(shè)單位、施施工單位聯(lián)系系，統(tǒng)計(jì)各方方負(fù)責(zé)人、負(fù)負(fù)責(zé)區(qū)域、聯(lián)聯(lián)系電話等信信息，施工單單位要提供各各施工班組長(zhǎng)長(zhǎng)聯(lián)系方式、負(fù)負(fù)責(zé)范圍等信信息。定期召召開安防工作作的協(xié)調(diào)會(huì)議議，與建設(shè)單單位、施工單單位就安防工工作作溝通、交交流，共同維維護(hù)小區(qū)、工工地及周邊的的治安環(huán)境。②、加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)機(jī)關(guān)等行政執(zhí)執(zhí)法部門之間間的工作聯(lián)系系，加強(qiáng)對(duì)工工地及周邊外外來人員的治治安管理，要要求公安機(jī)關(guān)關(guān)等部門加大大對(duì)工地及周周邊的治安巡巡邏等防范工工作，積極配配合相關(guān)部門門在工地內(nèi)開開展的治安、消消防、衛(wèi)生等等宣傳工作。2、車輛及材料出入、渣渣土管理（1）、車輛出入管理理車輛管理主要涉及及到業(yè)主車輛輛、建設(shè)單位位車輛、施工工單位車輛（含含材料運(yùn)輸車車輛）等，采采取發(fā)放臨時(shí)時(shí)車輛出入證證/卡的方式，便便于安保人員員識(shí)別，簡(jiǎn)化化出入手續(xù)。由由于項(xiàng)目較大大，施工單位位較多，各類類施工車輛出出入頻繁，存存在一定的管管理難度。一一方面要統(tǒng)計(jì)計(jì)各施工單位位自有車輛信信息（車牌、車車型、顏色等等），發(fā)放臨臨時(shí)車輛出入入證/卡。對(duì)材料料運(yùn)輸車輛進(jìn)進(jìn)入實(shí)行信息息確認(rèn)制度，施施工單位要將將施工隊(duì)伍名名稱、工地所所在區(qū)域等對(duì)對(duì)駕運(yùn)人員明明確，并要求求其配合物業(yè)業(yè)公司安保人人員的詢問、登登車檢查等核核查工作。（2）、材料出入管理理材料的運(yùn)出實(shí)行“放行條”管理制度，物物業(yè)公司與建建設(shè)單位、施施工單位進(jìn)行行協(xié)調(diào)，對(duì)材材料的運(yùn)出要要推行“放行條”制度，由施施工單位在放放行條上簽字字、蓋章確認(rèn)認(rèn)，并注明車車輛信息、駕駕駛?cè)藛T信息息、運(yùn)出材料料的規(guī)格數(shù)量量用途等，安安保人員根據(jù)據(jù)放行條決定定是否放行或或再次進(jìn)行確確認(rèn)。（3）、渣土管理物業(yè)公司對(duì)渣土施施行，業(yè)主裝裝修垃圾進(jìn)行行集中統(tǒng)一堆堆放、清運(yùn)，對(duì)對(duì)于工程整改改施工單位所所產(chǎn)生的垃圾圾采取誰產(chǎn)生生、誰清運(yùn)的的原則進(jìn)行，在在整改施工前前，施工單位位必須到現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)處處進(jìn)行登記備備案，并按物物業(yè)公司的要要求進(jìn)行施工工，施工完畢畢后必須到物物業(yè)公司報(bào)備備并通過現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)衛(wèi)生等驗(yàn)收收，整改施工工單位的車輛輛進(jìn)出要對(duì)其其進(jìn)行清理，不不得帶至路面面，減輕對(duì)路路面的環(huán)境污污染，以保持持工地路面等等區(qū)域的環(huán)境境衛(wèi)生，保證證文明施工。（三）公租房物業(yè)業(yè)服務(wù)目標(biāo)通過切實(shí)有效的管管理手段，公公租房物業(yè)服服務(wù)力爭(zhēng)達(dá)到到“全員管理、共共建和諧小區(qū)區(qū)”為我公司對(duì)對(duì)該小區(qū)管理理服務(wù)的承諾諾目標(biāo)。十一、思茅區(qū)公共共租賃住房小小區(qū)物業(yè)管理理服務(wù)方式公租房物業(yè)服務(wù)方方式根據(jù)招標(biāo)文件要求求及小區(qū)實(shí)際際情況，我公公司對(duì)思茅區(qū)區(qū)公共租賃住住房小區(qū)采用用直接管理服服務(wù)，即：招標(biāo)單單位給予直接接管理權(quán)力，由由物業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)掌管管理理公司運(yùn)作，直直接參與物業(yè)業(yè)管理工作，因因而招標(biāo)單位位不用費(fèi)心于于日常繁復(fù)管管理工作，只只是定期與我我們開會(huì)，了了解物業(yè)管理理情況，或是是提供意見和和進(jìn)行監(jiān)督工工作，委派專業(yè)經(jīng)經(jīng)理長(zhǎng)駐所管管理之物業(yè)，負(fù)負(fù)責(zé)日常所有有管理工作，其其中包括員工工招聘、管理理及培訓(xùn)、客客戶公關(guān)工作作等。其優(yōu)點(diǎn)在于：1、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接接參與管理工工作和控制物物業(yè)管理公司司，并享有管管理決策權(quán)，因因而能夠保證證服務(wù)水平及及效率。2、日常工作遇到問題題，可以立即即解決。3、完善的層式管理，員員工工作表現(xiàn)現(xiàn)時(shí)常受到監(jiān)監(jiān)管。十二、前期物業(yè)接接管驗(yàn)收（一）房屋驗(yàn)收竣工驗(yàn)收的首要條條件是工程按按設(shè)計(jì)要求全全部施工完畢畢，達(dá)到規(guī)定定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，能滿足使使用等，在竣竣工驗(yàn)收階段段，物業(yè)公司司主要任務(wù)是是配合開發(fā)公公司發(fā)現(xiàn)房屋屋存在的潛在在施工瑕疵等等問題，記錄錄并反映至開開發(fā)公司，以以便于督促承承建單位加以以整改，保證證業(yè)主接手房房屋后能正常常使用。1、配合做好竣工驗(yàn)驗(yàn)收竣工驗(yàn)收是物業(yè)建建成過后的由由承建單位、開開發(fā)單位、政政府相關(guān)職能能部門、物業(yè)業(yè)服務(wù)公司參參與的工程質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收。（1）、從圖紙入手，依依據(jù)從小區(qū)附附屬設(shè)施設(shè)備備配備情況分分別組織相關(guān)關(guān)對(duì)口部門的的技術(shù)人員，查查看圖紙，收收集第一手圖圖紙資料的基基本情況，將將圖紙帶入工工程跟進(jìn)中去去。（2）、跟進(jìn)工程進(jìn)度度情況分月或或周對(duì)施工工工程進(jìn)行跟進(jìn)進(jìn)、對(duì)重點(diǎn)工工程進(jìn)行重點(diǎn)點(diǎn)跟進(jìn)，收集集第一手現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)施工情況資資料，發(fā)現(xiàn)問問題并記錄，同同時(shí)反映至開開發(fā)公司，通通過開發(fā)商及及工程監(jiān)理單單位予以督促促整改。（3）、建立房屋檔案案，公司將采采取文字資料料，圖像資料料的形式，對(duì)對(duì)房屋進(jìn)行分分戶建檔管理理。2、配合甲方組織交交房工作交房就是將通過竣竣工驗(yàn)收的房房屋移交給業(yè)業(yè)主的過程，如如何配合開發(fā)發(fā)公司做好房房屋移交工作作是商品房銷銷售的最后環(huán)環(huán)節(jié)。（1）、我公司將根據(jù)據(jù)開發(fā)公司通通知的交房時(shí)時(shí)間，提前15天成立交房房小組，與此此同時(shí)將交房房小組分成若若干個(gè)工作小小組，并指定定負(fù)責(zé)人和交交房總負(fù)責(zé)人人，同時(shí)展開開相應(yīng)的培訓(xùn)訓(xùn)、和交房模模擬演練工作作，以保證參參與交房成員員職責(zé)清晰，小小組分工明確確。（2）、以流程表的形形式將交房工工作流程話，業(yè)業(yè)主可以根據(jù)據(jù)交房流程表表，一目了然然的了解到整整個(gè)交房過程程并按流程指指示分別到各各個(gè)工作小組組辦理交房手手續(xù)。（3）、嚴(yán)格落實(shí)交房房日總結(jié)會(huì)，將將當(dāng)天來的交交房工作進(jìn)行行匯總，以確確保交房工作作的延續(xù)性。（4）、嚴(yán)格落實(shí)房屋屋移交驗(yàn)收表表問題的匯總總，房屋驗(yàn)收收移交表采用用一戶一表、一一式兩份的形形式予以填寫寫，驗(yàn)房負(fù)責(zé)責(zé)人對(duì)房屋移移交驗(yàn)收表的的內(nèi)容予以匯匯總，同時(shí)將將資料逐一歸歸檔，從而建建立最基礎(chǔ)的的業(yè)主檔案資資料。（二）裝修管理（如如允許對(duì)房屋屋進(jìn)行二次裝裝修）為了加強(qiáng)公租房小小區(qū)裝修工程程的管理和監(jiān)監(jiān)督，有效防防止違章裝修修行為，保障障住宅結(jié)構(gòu)安安全和外觀統(tǒng)統(tǒng)一，維護(hù)居居民的正常生生活秩序，我我們將采取有有效措施加強(qiáng)強(qiáng)住戶裝修管管理。1、如何解決裝修施施工隊(duì)隨意進(jìn)進(jìn)行宣傳的問問題。小區(qū)入入伙時(shí)，物業(yè)業(yè)服務(wù)中心將將組織3—5家符合資質(zhì)質(zhì)要求的裝修修公司在指定定地點(diǎn)提供承承攬裝修服務(wù)務(wù)，不允許其其它裝修公司司隨便進(jìn)入小小區(qū)。2、嚴(yán)格裝修手續(xù)的的辦理，從源源頭上正規(guī)小小區(qū)裝修管理理秩序（1）、業(yè)主裝修居室室必須通知裝裝修施工單位位提前三天到到服務(wù)中心申申請(qǐng)裝修手續(xù)續(xù)。（2）、裝修房屋業(yè)主主詳細(xì)填寫《裝裝修申請(qǐng)表》、《保保證書》，裝裝修內(nèi)容必須須如實(shí)填寫。（3）、裝修施工單位位出示裝修公公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照照、資質(zhì)證明明、施工方案案及圖紙。（4）、經(jīng)服務(wù)中心批批準(zhǔn)后，繳納納裝修管理押押金。（5）、辦理臨時(shí)出入入證、《裝修修許可證》（其其中一份必須須貼于裝修單單位門上，以以便檢查）。3、嚴(yán)格小區(qū)人員出出入登記，正正規(guī)小區(qū)裝修修人員管控。在在裝修過程中中，我公司安安保人員將憑憑裝修人員臨臨時(shí)出入證，嚴(yán)嚴(yán)格登記放行行，無證人員員一律不得進(jìn)進(jìn)出小區(qū)，同同時(shí)不定時(shí)對(duì)對(duì)小區(qū)裝修工工人進(jìn)行出入入證抽查，以以正規(guī)裝修人人員管控，從從而保證小區(qū)區(qū)的裝修管理理秩序。4、嚴(yán)格裝修材料堆堆放，以正規(guī)規(guī)小區(qū)環(huán)節(jié)秩秩序。在裝修修管理過程中中，我公司將將根據(jù)小區(qū)裝裝修實(shí)際情況況，制度裝修修材料堆放點(diǎn)點(diǎn)，裝修材料料的堆放必須須在規(guī)定的時(shí)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行清清運(yùn)，在規(guī)定定時(shí)間內(nèi)不予予以清運(yùn)的，物物業(yè)服務(wù)中心心將根據(jù)實(shí)際際情況代為清清運(yùn)，并扣除除相應(yīng)施工單單位裝修押金金。5、嚴(yán)格裝修垃圾的的堆放，確保保小區(qū)秩序井井然。在裝修修管理中，我我公司將采取取裝修垃圾集集中堆放，集集中清運(yùn)的方方式進(jìn)行裝修修垃圾堆放、清清運(yùn)管理，并并對(duì)裝修垃圾圾集中堆放點(diǎn)點(diǎn)采取防塵處處理。如裝修修施工單位隨隨意丟棄裝修修垃圾，物業(yè)業(yè)服務(wù)中心將將扼令其改正正，如仍不改改正，服務(wù)中中心將以扣除除裝修押金的的形式予以處處罰。6、嚴(yán)格安保巡查制制度，保證按按規(guī)定進(jìn)行房房屋裝修。在在裝修過程中中，公司安保保人員將不定定時(shí)的對(duì)小區(qū)區(qū)裝修房屋進(jìn)進(jìn)行檢查抽查查，發(fā)現(xiàn)有與與裝修許可不不一致的裝修修行為，物業(yè)業(yè)服務(wù)中心以以違規(guī)裝修通通知形式予以以下達(dá)整改意意見，情節(jié)嚴(yán)嚴(yán)重的，物業(yè)業(yè)服務(wù)中心將將以扣除裝修修押金的形式式予以處罰，并并扼令其恢復(fù)復(fù)，如裝修施施工單位仍置置之不理，物物業(yè)服務(wù)中心心將通過法律律程序予以解解決。7、嚴(yán)格裝修施工時(shí)時(shí)間保證入住住業(yè)主正常生生活秩序。為為上午8：00至12：00，下午14：00—19：00，超時(shí)施施工，不許使使用任何電動(dòng)動(dòng)工具和發(fā)出出敲打聲。否否則，服務(wù)中中心有權(quán)責(zé)令令停工。住戶戶入住率不到到30%，經(jīng)服服務(wù)中心批準(zhǔn)準(zhǔn)可適當(dāng)調(diào)整整施工時(shí)間。（三）水電智能化化優(yōu)化由于開發(fā)公司未提提供相應(yīng)的圖圖紙，根據(jù)我我公司在近十十年的物業(yè)管管理經(jīng)驗(yàn)，就就公租房建設(shè)提提出如下建議議：1、小區(qū)地下管網(wǎng)采采取雨污分離離式排污方法法進(jìn)行排管，以以防止污水管管堵塞導(dǎo)致雨雨水倒灌。2、高層建筑建議在在電梯前室及及電梯內(nèi)部安安裝監(jiān)控探頭頭，以避免侵侵犯業(yè)主隱私私。3、由于小區(qū)面積大大，建議在安安裝監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)時(shí)，以光纖纖代替普通五五類線，以避避免由于回路路過長(zhǎng)導(dǎo)致信信號(hào)丟失而影影響錄像效果果。十三、組織機(jī)構(gòu)及及人員配備、培培訓(xùn)和管理公租房現(xiàn)場(chǎng)管理服服務(wù)組織機(jī)構(gòu)構(gòu)普洱佳和物業(yè)服務(wù)務(wù)有限公司將將根據(jù)物業(yè)管管理服務(wù)合同同，設(shè)立思茅茅區(qū)公共租賃賃住宅小區(qū)物物業(yè)服務(wù)中心心，財(cái)務(wù)實(shí)行行獨(dú)立核算。服服務(wù)中心組織織架構(gòu)圖如下下：公租房物業(yè)服務(wù)中中心組織架構(gòu)構(gòu)圖物業(yè)服務(wù)助理物業(yè)服務(wù)助理護(hù)衛(wèi)隊(duì)小隊(duì)長(zhǎng)保潔員護(hù)衛(wèi)隊(duì)員水電維修員清潔綠化組組長(zhǎng)綠化員物業(yè)服務(wù)中心主任機(jī)電維修組組長(zhǎng)助理（二）公租房現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理服務(wù)人人員配備1、管理服務(wù)人員的的配備（1）公租房物業(yè)服務(wù)中中心人員配備備方案主任1人主任1人清潔綠化組保潔員4人物業(yè)服務(wù)助理1人清潔綠化組保潔員4人物業(yè)服務(wù)助理1人機(jī)電維修組機(jī)電員1人護(hù)衛(wèi)隊(duì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員4人人員配備說明：公租房物業(yè)服務(wù)中中心配備各類類人員11人，其中中管理人員11人，技工1人，一般層層員工9人。（2）人員素質(zhì)要求崗位性別要求年齡要求文化程度要求工作技能及工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)要求人員素質(zhì)主任男50歲以下大專以上1、經(jīng)管專業(yè)或機(jī)電電專業(yè)2、兩年以上工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)3、具物業(yè)管理經(jīng)歷歷4、有較強(qiáng)溝通及協(xié)協(xié)調(diào)能力內(nèi)部選派物業(yè)服務(wù)助理女35歲以下中專1、物管或財(cái)務(wù)專業(yè)業(yè)2、有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)3、熟練使用電腦內(nèi)部選派與外聘相相結(jié)合機(jī)電維修員男40歲以下中專以上1、有中級(jí)電工及弱弱電以上操作作證兩年以上專業(yè)工作作經(jīng)驗(yàn)3、具土木維修經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)內(nèi)部選派與外聘相相結(jié)合保潔員不限45歲以下初中以上1、持有下崗證者優(yōu)優(yōu)先2、五官端正，動(dòng)作作麻利3、有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先先4、會(huì)使用清潔設(shè)備備優(yōu)先內(nèi)部選派與外聘相相結(jié)合綠化員不限45歲以下初中以上1、具綠化養(yǎng)護(hù)，園園藝知識(shí)2、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)兩年以以上外聘護(hù)衛(wèi)隊(duì)員男20—45歲高中1、退伍軍人優(yōu)先2、身體健康，儀容容形象好3、身高1.70米米以上4、有保安證者優(yōu)先先內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合（三）、物業(yè)服務(wù)務(wù)中心人員的的培訓(xùn)1、培訓(xùn)工作原則理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)學(xué)用一致，按按需施教，講講求實(shí)效。2、培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)運(yùn)作（1）、培訓(xùn)系統(tǒng)圖培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃崗位應(yīng)用崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織培訓(xùn)考核反饋評(píng)價(jià)培訓(xùn)考核系統(tǒng)圖說明：①、針對(duì)公租房的管理理特點(diǎn)來設(shè)置置培訓(xùn)目標(biāo)并并擬訂實(shí)施計(jì)計(jì)劃。②、有效運(yùn)用各種培訓(xùn)訓(xùn)形式和方法法，確保培訓(xùn)訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效效果。③、通過對(duì)員工進(jìn)行考考核，以了解解培訓(xùn)的有效效性及員工的的接受程度。④、根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的的評(píng)估和反饋饋，及時(shí)調(diào)整整培訓(xùn)思路并并確定未來培培訓(xùn)重點(diǎn)。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)應(yīng)用到實(shí)踐工工作中。（2）、培訓(xùn)的組織方式式培訓(xùn)職責(zé)①、物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)責(zé)員工日常培培訓(xùn)計(jì)劃、協(xié)協(xié)調(diào)、組織、考考核等工作。②、主管級(jí)以上的管理理人員根據(jù)公公司提出的培培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行行逐級(jí)培訓(xùn)，并并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施施評(píng)估和反饋饋。（3）、培訓(xùn)形式實(shí)行公司與管理處處兩級(jí)的培訓(xùn)訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)訓(xùn)要求，采取取多種形式對(duì)對(duì)員工進(jìn)行崗崗前培訓(xùn)和在在崗培訓(xùn)，其其中在崗培訓(xùn)訓(xùn)是培訓(xùn)的主主要形式。（4）、培訓(xùn)實(shí)施流程員工培訓(xùn)分為三個(gè)個(gè)階段，即：：崗前培訓(xùn)——崗位轉(zhuǎn)正培培訓(xùn)——在崗培訓(xùn)。每每位新入職員員工必須接受受為期一周的的入職培訓(xùn)，內(nèi)內(nèi)容詳見《新新員工公共培培訓(xùn)科目》。三三個(gè)月試用期期滿后，經(jīng)考考核合格后方方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正以后員工工將接受長(zhǎng)期期連續(xù)的在崗崗培訓(xùn)，內(nèi)容容詳見《多工工種培訓(xùn)科目目表》。所有有培訓(xùn)課程結(jié)結(jié)束后均進(jìn)行行考核、評(píng)價(jià)價(jià)，并歸檔管管理。3、培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)（1）、新員工公共培訓(xùn)訓(xùn)科目序號(hào)公共科目名稱具體體內(nèi)容一禮儀知識(shí)：1、常常用禮儀知識(shí)識(shí)2、《佳和物業(yè)管理理公司儀表、儀儀態(tài)、行為規(guī)規(guī)范》二服務(wù)意識(shí)：職育與溝三企業(yè)文化：1、公公司發(fā)展史及及基本情況介介紹2、公司經(jīng)營(yíng)理念3、《員工手冊(cè)》4、內(nèi)部管理規(guī)章制制度四公租房基本情況介介紹及裝修管管理要點(diǎn)五行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部部及云南省物物業(yè)管理方面面的法規(guī)條例例六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)七安全知識(shí)及消防知知識(shí)（2）、護(hù)衛(wèi)隊(duì)員培訓(xùn)科科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一單兵隊(duì)列動(dòng)作2、三大步法3、體能訓(xùn)練逢周一至周五每天訓(xùn)練一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實(shí)基本功二擒拿格斗基本功2、捕俘拳3、防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評(píng)比比保持宿舍干凈整潔潔四工作例會(huì)每周一次總結(jié)自身存在不足足五《護(hù)衛(wèi)服務(wù)工作手手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核核熟練掌握護(hù)衛(wèi)隊(duì)員員崗位職操工六護(hù)衛(wèi)服務(wù)的規(guī)章制制度及相關(guān)法法規(guī)政策每月一次培訓(xùn)考核核熟悉相關(guān)法律常識(shí)識(shí)，提升理論論水平七《消防管理工作手手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核核了解消防的基礎(chǔ)知知識(shí)，救火的的基本程序及及各自職責(zé)八突發(fā)事件的應(yīng)急處處理，緊急集集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理理能力九消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，傷傷員救護(hù)知識(shí)識(shí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力力（3）、保潔員（綠化員員）培訓(xùn)科目目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)每周一次總結(jié)自身存在不足足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保潔辦公區(qū)域保持持凈整潔三《清潔服務(wù)工作手手冊(cè)》《綠化服務(wù)工作手手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)及考考核熟練掌握保潔員（綠綠化工）崗位位職責(zé)、操作作規(guī)程、工作作標(biāo)準(zhǔn)四保用；設(shè)保的每季度一次培訓(xùn)和和考核提高工作技能，保保持工作效率率五清潔環(huán)保方面的管管理?xiàng)l例園藝方面的管理?xiàng)l條例每季度一次培訓(xùn)及及考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)識(shí)，提升理論論水平六四害消殺和防治，植植物生長(zhǎng)一般般常識(shí)每季度一次序掌基（4）、機(jī)電維修人員培培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)每月召開一次總結(jié)自身不足，提提高技術(shù)水平平二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持辦公區(qū)域的干干凈整潔三《維修服務(wù)工作手手冊(cè)》《設(shè)備管理工作手手冊(cè)》《消防管理工作手手冊(cè)》核熟悉技工的崗位職職責(zé)、操作規(guī)規(guī)程、工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，掌握消消防知識(shí)和設(shè)設(shè)備管理知識(shí)識(shí)四房屋維修方面的管管理?xiàng)l例，房房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)考考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)識(shí)，提升理論論水平五小區(qū)內(nèi)水、電、消消防管道走向向，設(shè)備設(shè)施施特點(diǎn)，維修修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考考核了解和熟悉小區(qū)狀狀況，提高工工作效率六土建、機(jī)電、給排排水等相關(guān)專專業(yè)的基礎(chǔ)管管理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考考核力七設(shè)備及機(jī)具的操作作演練和保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和和考核檢驗(yàn)技工實(shí)際操作作能力八技術(shù)大比武每年一次綜合評(píng)比，提高技技能九配每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力力（四）公租房現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人員管理接管思茅區(qū)20111公共租賃住住房小區(qū)物業(yè)業(yè)管理以后，根根據(jù)所簽物業(yè)業(yè)服務(wù)合同條條款要求，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行《物物業(yè)管理?xiàng)l例例》及其它物物業(yè)實(shí)施細(xì)則則，對(duì)該小區(qū)區(qū)實(shí)施綜合一一體化物業(yè)管管理。管理的的指導(dǎo)思想是是：以社會(huì)效效益為主，經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)環(huán)境效益有機(jī)機(jī)結(jié)合，為業(yè)業(yè)主提供一流流服務(wù)。外部管理體制政府工作報(bào)告主政府主管部門政府主管部門政府工作報(bào)告主政府主管部門業(yè)主管理委員會(huì)業(yè)主管理委員會(huì)普洱佳和物業(yè)服務(wù)有限公司普洱佳和物業(yè)服務(wù)有限公司公租房物業(yè)服務(wù)中心公租房物業(yè)服務(wù)中心2、公租房督約束機(jī)機(jī)制示意圖門雙周檢制度定期巡查雙周檢制度定期巡查回訪回訪業(yè)主業(yè)主3、激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制示意圖激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)懲體系報(bào)酬體系獎(jiǎng)懲體系報(bào)酬體系企業(yè)文化體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系培養(yǎng)提升體系溝通體系激勵(lì)機(jī)制說明（1）、公司激勵(lì)機(jī)制分分為兩個(gè)層次次，第一層次次為員工直接接感受的報(bào)酬酬及獎(jiǎng)懲體系系。第二層次次為溝通、提提升、企業(yè)文文化體系，滿滿足員工的精精神需求。（2）、通過合理的報(bào)酬酬體系設(shè)計(jì)，完完善的績(jī)效管管理與考評(píng)，嚴(yán)嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲體體系，真正做做到獎(jiǎng)懲分明明，優(yōu)勝劣汰汰，保護(hù)員工工長(zhǎng)期的工作作熱情及動(dòng)力力。（3）、通過加強(qiáng)溝通，加加強(qiáng)企業(yè)文化化建設(shè)，引導(dǎo)導(dǎo)員工形成共共同的價(jià)值取取向和文化觀觀，確保員工工積極主動(dòng)愉愉快地從事本本職工作。同同時(shí)對(duì)積極上上進(jìn)，追求自自我提升的員員工，給他們們提供培訓(xùn)再再教育的機(jī)會(huì)會(huì)，隨著企業(yè)業(yè)的發(fā)展，使使員工的自身身能力不斷提提高，盡可能能創(chuàng)造條件滿滿足員工自我我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的的愿望。4、管理工作的控制制方式（1）、采用定點(diǎn)檢查方方式，通過物物業(yè)服務(wù)中心心受理投訴，追追溯處理問題題的全過程，檢檢查有無推拖拖、應(yīng)付之現(xiàn)現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問問題及時(shí)糾正正。（2）、實(shí)行“走訪管理理、層層檢查查”，主任定期期、不定期對(duì)對(duì)各類人員的的工作進(jìn)行檢檢查、量化考考核獎(jiǎng)優(yōu)罰劣劣，從而不斷斷改善工作質(zhì)質(zhì)量。(3)、實(shí)行動(dòng)態(tài)信息反反饋控制，定定期或不定期期走訪住戶、街街道辦及派出出所，聽取他他們對(duì)管理處處的意見和建建議，并在工工作中予以改改進(jìn)。十四、思茅區(qū)公共共租賃住房小小區(qū)物資配備備物資歸屬部門品名單位數(shù)量備注服務(wù)中心辦公室機(jī)電部護(hù)衛(wèi)部保潔部十五、思茅區(qū)公共共租賃住房小小區(qū)物業(yè)費(fèi)收收支預(yù)算（一）、財(cái)務(wù)管理及及收支測(cè)箅在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收收支上，我們們將以“取之于民，用用之于民”作為物業(yè)管管理收支的基基本原則。收收入方面，堅(jiān)堅(jiān)決按本次物物業(yè)管理招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)所所確定的管理理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及物價(jià)局等等政府主管部部門的定價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。政政府部門沒有有規(guī)定的其他他服務(wù)項(xiàng)目收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)堅(jiān)持略低于市市場(chǎng)平均價(jià)格格執(zhí)行。支出出方面，以服服從業(yè)主利益益為前提，堅(jiān)堅(jiān)持“事前預(yù)算，事事后核算，量量入為出，合合理使用”的資金管理理原則，并采采取必要的增增收節(jié)支措施施，在降低管管理成本、提提高服務(wù)質(zhì)量量的同時(shí)，確確保資金的合合理使用，實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理理在較低收費(fèi)費(fèi)條件下的高高效運(yùn)營(yíng)。財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管管理正常運(yùn)營(yíng)營(yíng)的“生命線”，我們將嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家家有關(guān)物業(yè)管管理的財(cái)務(wù)管管理規(guī)定，依依法建帳，依依法管理，確確保物業(yè)管理理資金的運(yùn)作作。1、測(cè)算依據(jù)及說明明國(guó)家及地方有關(guān)物物業(yè)管理的法法規(guī)和文件。所提供的《物業(yè)管管理招標(biāo)書》中中原始數(shù)據(jù)和和有關(guān)規(guī)定。根據(jù)我們實(shí)地調(diào)研研，樓盤銷售售具有一定的的壓力，據(jù)此此，我們對(duì)相相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)預(yù)測(cè)如下：：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算是是以保證小區(qū)區(qū)入伙后實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收支平衡為為基準(zhǔn)的有關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)測(cè)算的。稅費(fèi)按總收入的55.55%計(jì)算。佳和物業(yè)管理公司司多年從事物物業(yè)管理工作作所積累的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。2、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算算收入測(cè)算假設(shè)住宅物業(yè)管理理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為PM，則：營(yíng)業(yè)收入＝住宅管管理服務(wù)費(fèi)收收入＝36840M2××100％×PM×112月＝2210040.000元/年成本支出測(cè)算支出：項(xiàng)目開支明細(xì)構(gòu)成成表人力成本崗位名稱編制（總計(jì)11人人)費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)小計(jì)／元主任12500元／月××1人×12個(gè)月30000.000事務(wù)助理12000元/月××1人×12個(gè)月24000.000水電工12500元/月××1人×12個(gè)月30000.000保潔員41800元/月××4人×12個(gè)月86400.000護(hù)衛(wèi)員42000元/月××4人×12個(gè)月96000.000小計(jì)266400.000辦公費(fèi)用名稱費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)小計(jì)/元辦公用品500元/月500元/月×112個(gè)月6000.00服裝費(fèi)1500元/人//年1500元／人//年×11人16500.000小計(jì)22500.000名稱/稅費(fèi)費(fèi)用比例費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)小計(jì)／元5.60%2201040元元×5.6%%12378.244總計(jì)費(fèi)用人力成本＋辦公費(fèi)費(fèi)用＋稅費(fèi)301278.224（二）、增收節(jié)支支的措施根據(jù)業(yè)主的需求，不不斷拓展有償償服務(wù)項(xiàng)目，利利用業(yè)主的消消費(fèi)需求開展展多種經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)，以增加加營(yíng)業(yè)外收入入。推行“質(zhì)量、成本雙否決決”機(jī)制，將成成本指標(biāo)完成成情況與員工工的利益直接接掛鉤，增強(qiáng)強(qiáng)員工的成本本意識(shí)，提高高員工控制成成本的積極性性和主動(dòng)性。嚴(yán)格控制辦公用品品消耗，堅(jiān)持持物盡其用的的原則，節(jié)約約辦公費(fèi)用開開支。加強(qiáng)物料采購(gòu)、使使用、保管、審審批等程序的的管理，加強(qiáng)強(qiáng)物料成本的的控制。加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，使之保保持良好狀態(tài)態(tài)，減少維修修支出，降低低返修費(fèi)用。強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)部對(duì)對(duì)管理處資金金、物資使用用的監(jiān)督職能能，制定嚴(yán)格格的管理制度度，強(qiáng)化管理理處的各項(xiàng)財(cái)財(cái)物消耗過程程的管理。十六、物業(yè)管理日日常管理方案案及智能化系系統(tǒng)管理（一）物業(yè)管理日日常管理方案案1、人員出入管理（1）、業(yè)主、建設(shè)單單位的人員管管理 由于項(xiàng)目沒有完全全開發(fā)完畢，智智能化系統(tǒng)工工程僅建設(shè)部部分或沒有建建設(shè)，小區(qū)主主要出入口不不能采用刷卡卡等方式出入入，在初期對(duì)對(duì)人員的出入入管理主要采采取憑臨時(shí)證證/卡出入制度度，對(duì)于業(yè)主主、建設(shè)單位位人員發(fā)放不不同類別的臨臨時(shí)證/卡，以顏色色來區(qū)分不同同人群。無證證/卡人員原則則上不能進(jìn)入入小區(qū)及施工工工地，除非非在得到證實(shí)實(shí)或相關(guān)單位位許可的情況況下方可出入入，并發(fā)放臨臨時(shí)出入證/卡。（2）、裝修人員出入入管理根據(jù)裝修行業(yè)的實(shí)實(shí)際情況來看看，裝修隊(duì)伍伍比較雜亂，“游擊隊(duì)”較多，一方方面裝修質(zhì)量量無法保證，給給后期物業(yè)管管理帶來一定定的裝修安全全隱患，另一一方面存在一一定的治安安安全隱患。物物業(yè)公司在加加強(qiáng)裝修資質(zhì)質(zhì)管理的同時(shí)時(shí)，對(duì)其人員員要進(jìn)行有效效身份登記，還還要對(duì)裝修現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定期期或不定期的的檢查，檢查查裝修進(jìn)展情情況的同時(shí)。（3）、施工人員出入入管理 由于項(xiàng)目建設(shè)面積積較大，多期期開發(fā)建設(shè)，工工地施工人員員較多，而且且建筑行業(yè)的的特點(diǎn)決定其其人員流動(dòng)性性很大，管理理難度也較大大。物業(yè)公司司要采取多種種舉措來加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)施工人員員的管理。①、積極與建設(shè)單位、施施工單位聯(lián)系系，統(tǒng)計(jì)各方方負(fù)責(zé)人、負(fù)負(fù)責(zé)區(qū)域、聯(lián)聯(lián)系電話等信信息，施工單單位要提供各各施工班組長(zhǎng)長(zhǎng)聯(lián)系方式、負(fù)負(fù)責(zé)范圍等信信息。定期召召開安防工作作的協(xié)調(diào)會(huì)議議，與建設(shè)單單位、施工單單位就安防工工作作溝通、交交流，共同維維護(hù)小區(qū)及周周邊的治安環(huán)環(huán)境。②、加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)機(jī)關(guān)等行政執(zhí)執(zhí)法部門之間間的工作聯(lián)系系，加強(qiáng)對(duì)工工地及周邊外外來人員的治治安管理，要要求公安機(jī)關(guān)關(guān)等部門加大大對(duì)工地及周周邊的治安巡巡邏等防范工工作，積極配配合相關(guān)部門門在工地內(nèi)開開展的治安、消消防、衛(wèi)生等等宣傳工作。2、車輛及材料出入、渣渣土管理（1）、車輛出入管理理車輛管理主要涉及及到業(yè)主車輛輛、建設(shè)單位位車輛、施工工單位車輛（含含材料運(yùn)輸車車輛）等，采采取發(fā)放臨時(shí)時(shí)車輛出入證證/卡的方式，便便于安保人員員識(shí)別，簡(jiǎn)化化出入手續(xù)。由由于項(xiàng)目較大大，施工單位位較多，各類類施工車輛出出入頻繁，存存在一定的管管理難度。一一方面要統(tǒng)計(jì)計(jì)各施工單位位自有車輛信信息（車牌、車車型、顏色等等），發(fā)放臨臨時(shí)車輛出入入證/卡。對(duì)材料料運(yùn)輸車輛進(jìn)進(jìn)入實(shí)行信息息確認(rèn)制度，施施工單位要將將施工隊(duì)伍名名稱、工地所所在區(qū)域等對(duì)對(duì)駕運(yùn)人員明明確，并要求求其配合物業(yè)業(yè)公司安保人人員的詢問、登登車檢查等核核查工作。（2）、材料出入管理理材料的運(yùn)出實(shí)行“放行條”管理制度，物物業(yè)公司與建建設(shè)單位、施施工單位進(jìn)行行協(xié)調(diào)，對(duì)材材料的運(yùn)出要要推行“放行條”制度，由施施工單位在放放行條上簽字字、蓋章確認(rèn)認(rèn)，并注明車車輛信息、駕駕駛?cè)藛T信息息、運(yùn)出材料料的規(guī)格數(shù)量量用途等，安安保人員根據(jù)據(jù)放行條決定定是否放行或或再次進(jìn)行確確認(rèn)。（3）、渣土管理 施工管理的一個(gè)重重要工作是加加強(qiáng)對(duì)車輛渣渣土拋灑管理理，由于工地地環(huán)境的特殊殊性，車輛出出入會(huì)遺留大大量的渣土于于路面，會(huì)給給行人出入帶帶來不便，也也不利于保持持較好的衛(wèi)生生環(huán)境。為此此，需要物業(yè)業(yè)公司與建設(shè)設(shè)單位、施工工單位加強(qiáng)對(duì)對(duì)車輛拋灑渣渣土的嚴(yán)格管管理，物業(yè)公公司在增加人人手、增加頻頻次清掃路面面，定期灑水水降塵的同時(shí)時(shí)，各施工區(qū)區(qū)域要在其出出入口鋪墊碎碎石或鋪設(shè)水水泥路面，車車輛進(jìn)出要對(duì)對(duì)其進(jìn)行清理理，不得帶至至路面，減輕輕對(duì)路面的環(huán)環(huán)境污染，以以保持工地路路面等區(qū)域的的環(huán)境衛(wèi)生，保保證文明施工工。（二）物業(yè)管理智智能化系統(tǒng)管管理1、門禁系統(tǒng)管理門禁是保障小區(qū)安安全的基礎(chǔ)保保證，在門禁禁管理過程中中，我公司利利用護(hù)衛(wèi)的安安保巡查制度度保障門禁系系統(tǒng)硬件安全全，同時(shí)建立立完善的維修修、保養(yǎng)制度度，與此同時(shí)時(shí)構(gòu)建的門禁禁卡（牌）的的領(lǐng)卡、補(bǔ)卡卡制度，總之之利用多部門門，多手段的的管理模式，保保證門禁系統(tǒng)統(tǒng)的良好使用用狀態(tài)。2、監(jiān)控系統(tǒng)管理（1）、值班監(jiān)看制度度①、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)由小小區(qū)護(hù)衛(wèi)隊(duì)負(fù)負(fù)責(zé)，值班隊(duì)隊(duì)員負(fù)責(zé)的監(jiān)監(jiān)看工作。②、嚴(yán)格按規(guī)定操作步步驟進(jìn)行操作作，密切注意意監(jiān)控設(shè)備運(yùn)運(yùn)行狀況，保保證監(jiān)控設(shè)備備安全有序，不不得無故中斷斷監(jiān)控，刪除除監(jiān)控資料。③、監(jiān)控用的計(jì)算機(jī)不不得做與監(jiān)控控工作無關(guān)的的事情。④、認(rèn)真學(xué)習(xí)監(jiān)控的操操作規(guī)程，維維護(hù)和保養(yǎng)好好監(jiān)控設(shè)施。保保持圖像信息息畫面清晰，保保證系統(tǒng)正常常運(yùn)行。⑤、監(jiān)看人員負(fù)責(zé)監(jiān)控控室的衛(wèi)生清清潔，保持室室內(nèi)干燥，設(shè)設(shè)備、布線排排列整齊。⑥、嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入入監(jiān)控室。進(jìn)進(jìn)入監(jiān)控室必必須由相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，經(jīng)經(jīng)登記后方可可進(jìn)入。（2）、圖像信息保存存、使用登記記制度①、監(jiān)控系統(tǒng)圖像實(shí)行行自動(dòng)保存，有有毒危險(xiǎn)藥品品庫(kù)房圖像保保存時(shí)間不少少于30天，其他圖圖像保存時(shí)間間不少于3天。②、外來人員需要查看看監(jiān)控圖像需需經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)批準(zhǔn)，填寫寫監(jiān)控信息圖圖像查看記錄錄表,對(duì)圖像信息息的錄制人員員、調(diào)取時(shí)間間、調(diào)取用途途等事項(xiàng)進(jìn)行行登記。③、任何人不得擅自復(fù)復(fù)制、查詢或或者向公安機(jī)機(jī)關(guān)以外的其其他單位和個(gè)個(gè)人提供、傳傳播圖像信息息。④、任何人不得擅自刪刪除、修改監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)運(yùn)行程序和記記錄。⑤、任何人不得擅自改改變公共安全全圖像信息系系統(tǒng)的用途和和攝像設(shè)備的的位置以及計(jì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的的設(shè)置。⑥、任何人不得干擾、妨妨礙監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)的正常運(yùn)行行。（3）、安全保密制度度①、工作人員使用計(jì)算算機(jī)要及時(shí)主主動(dòng)設(shè)置密碼碼。②、嚴(yán)禁將計(jì)算機(jī)密碼碼告知無關(guān)人人員。③、未經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)準(zhǔn)，任何人員員不得將小區(qū)區(qū)監(jiān)控的數(shù)據(jù)據(jù)、軟件及資資料復(fù)制給其其他單位或個(gè)個(gè)人。④、未經(jīng)許可，值班室室以外任何人人員不得使用用操作監(jiān)控計(jì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及及相關(guān)設(shè)備。⑤、任何人不得擅自提提供、傳播圖圖像信息。⑥、小區(qū)業(yè)主個(gè)人隱私私予以保密(4)、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案案①、小區(qū)內(nèi)突發(fā)停電，或或監(jiān)控系統(tǒng)故故障，監(jiān)控系系統(tǒng)不能正常常工作，監(jiān)控控人員應(yīng)立即即上報(bào)相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，工程部組織人人員修理，排排除故障，并并安排護(hù)衛(wèi)隊(duì)隊(duì)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)安全巡巡檢。②、如發(fā)現(xiàn)外人強(qiáng)制入入侵（翻越小小區(qū)圍墻），調(diào)調(diào)度值班人員員應(yīng)立即通知知值班人員，并并由武保處組組織人員到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)阻止入侵侵，問詢?nèi)肭智衷颍鱿嘞嚓P(guān)記錄，視視情節(jié)嚴(yán)重程程度決定是否否通知公安機(jī)機(jī)關(guān)。（5）、監(jiān)控設(shè)備維護(hù)護(hù)制度①、工程部維護(hù)設(shè)備的的正常運(yùn)行，清清理監(jiān)控設(shè)備備的衛(wèi)生，維維護(hù)電氣線路路，保證設(shè)備備不斷電。②、監(jiān)看人員負(fù)責(zé)監(jiān)控控室內(nèi)的日常常衛(wèi)生工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常立即即上報(bào)直接領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和工程部部。（6）、系統(tǒng)運(yùn)行安全全保障制度①、工作人員要定期對(duì)對(duì)自己的計(jì)算算機(jī)進(jìn)行病毒毒檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)病毒應(yīng)及時(shí)時(shí)清除；清除除不了的，要要立即報(bào)告信信息專員。不不得使用來歷歷不明的軟盤盤或光盤，嚴(yán)嚴(yán)禁故意制作作、傳播計(jì)算算機(jī)病毒。②、信息專員安排定期期檢查監(jiān)測(cè)系系統(tǒng)線路和設(shè)設(shè)備，超出服服務(wù)期限的設(shè)設(shè)備要及時(shí)更更換。③、嚴(yán)禁攜帶易燃、易易爆、有毒的的物品進(jìn)入監(jiān)監(jiān)控中控室。④、嚴(yán)禁帶零食進(jìn)入監(jiān)監(jiān)控中控室，室室內(nèi)嚴(yán)禁煙火火，水杯應(yīng)放放置在遠(yuǎn)離電電器設(shè)備的地地方。十七、物業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維修管理理與養(yǎng)護(hù)及智智能化系統(tǒng)維維護(hù)（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維修管理理1、設(shè)施設(shè)備的管理理（1）、巡視頻率①、定期巡視：工程程部經(jīng)理每日日一次，主管管（領(lǐng)班）每每日上下午各各一次，值班班人員節(jié)假日日每天巡視四四次，夜間值值班人員每班班巡視兩次。②、不定期巡視：工工程部各級(jí)相相關(guān)人員要根根據(jù)設(shè)備運(yùn)行行特殊情況進(jìn)進(jìn)行不定期巡巡視。（2）、巡視范圍①、重點(diǎn)機(jī)房和重點(diǎn)點(diǎn)設(shè)備。②、容易出故障的設(shè)設(shè)備。③、裝飾裝修工地。④、設(shè)備改造工地。⑤、剛經(jīng)過修理的設(shè)設(shè)備和系統(tǒng)。⑥、客戶反映問題集集中的區(qū)域或或設(shè)備。（3）、巡視內(nèi)容①、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)有無異異常。②、系統(tǒng)工作有無異異常，管路有有無跑、冒、滴滴、漏。③、施工人員有無違違章操作和施施工擾民情況況。④、機(jī)房、設(shè)備、施施工現(xiàn)場(chǎng)有無無安全隱患。⑤、員工是否按規(guī)定工工作，工作質(zhì)質(zhì)量是否存在在問題。⑥、改造工程進(jìn)度如如何，有無問問題。（4）、填寫值班巡視視記錄值班員應(yīng)填寫值班班巡視記錄，經(jīng)經(jīng)理、主管、（領(lǐng)領(lǐng)班）應(yīng)認(rèn)真真檢查。巡視視記錄應(yīng)全面面、準(zhǔn)確。（5）巡視中發(fā)現(xiàn)的問問題應(yīng)及時(shí)處處理并向上級(jí)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)關(guān)部門報(bào)告情情況。2、設(shè)備維修（1）、工程部設(shè)值班班調(diào)度員（兼兼），由其負(fù)負(fù)責(zé)接受業(yè)主主（住、用戶戶）報(bào)修機(jī)日日常維修的派派工任務(wù)。①、接到業(yè)主（住、用用戶）故障報(bào)報(bào)修或投訴時(shí)時(shí)，及時(shí)填寫寫《工程維修修工作單》。②、通知相關(guān)專業(yè)維修修人員，維修修人員接到派派工任務(wù)后必必須按時(shí)完成成，并做好記記錄。③、工程部執(zhí)行設(shè)備維維護(hù)、保養(yǎng)制制度，對(duì)各設(shè)設(shè)備、設(shè)施的的維修、保養(yǎng)養(yǎng)按年度計(jì)劃劃執(zhí)行。對(duì)業(yè)業(yè)主（住、用用戶）提出的的特約維修，應(yīng)應(yīng)于開工前填填寫工程部《維維修工程預(yù)算算書》，待費(fèi)費(fèi)用認(rèn)可后即即可開工，做做好估工核料料工作，合理理收費(fèi)。④、對(duì)影響業(yè)主（住、用用戶）日常生生活、工作和和小區(qū)觀瞻的的設(shè)備維修，應(yīng)應(yīng)執(zhí)行限時(shí)維維修制度。維維修人員接到到搶修或緊急急修理任務(wù)，必必須按工程要要求，打破正正常上下班時(shí)時(shí)間限時(shí)修好好或更換設(shè)備備，保證正常常使用。維修修人員因搶修修影響正常的的工作時(shí)間，由由主管報(bào)工程程部經(jīng)理批準(zhǔn)準(zhǔn)后調(diào)整。⑤、設(shè)備正常維修，執(zhí)執(zhí)行責(zé)任到人人的管理制度度。各班組、各各級(jí)維修保養(yǎng)養(yǎng)人員必須按按規(guī)定的時(shí)間間和工作內(nèi)容容檢查自己所所負(fù)責(zé)的責(zé)任任區(qū)域內(nèi)各種種設(shè)備的運(yùn)行行狀況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)故障及時(shí)排排除。如果有有重要故障應(yīng)應(yīng)及時(shí)向主管管、工程部經(jīng)經(jīng)理請(qǐng)示解決決。⑥、日常維修所需要的的零件、材料料實(shí)行統(tǒng)一管管理。各班組組在開展每項(xiàng)項(xiàng)維修任務(wù)時(shí)時(shí)，必須填寫寫零件和材料料申請(qǐng)單，由由維修主管復(fù)復(fù)核簽字、工工程部經(jīng)理簽簽字批準(zhǔn)后，到到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取。工工作完成后的的余料應(yīng)及時(shí)時(shí)退庫(kù)。⑦、值班調(diào)度員每日下下班前，將當(dāng)當(dāng)日的《工程程維修工作單單》完成情況況統(tǒng)計(jì)匯總，報(bào)報(bào)部門經(jīng)理。3、重要設(shè)備控制①、重要設(shè)備主要包括括高低壓配電電室、消防中中空室、電話話機(jī)室、生活活水箱；②、重要設(shè)備嚴(yán)格實(shí)行行值班制度、巡巡視檢查制度度和門禁制度度。③、正常工作期間，負(fù)負(fù)責(zé)管理各重重要設(shè)備的專專職人員進(jìn)入入時(shí)，可免于于登記，其他他人員進(jìn)入時(shí)時(shí)，均需要登登記。④、其他人員進(jìn)入重要要設(shè)備區(qū)時(shí)，應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行門門禁制度，其其中，正常工工作時(shí)間進(jìn)入入的，需經(jīng)本本部門經(jīng)理批批準(zhǔn)，其他時(shí)時(shí)間需經(jīng)值班班經(jīng)理批準(zhǔn)，并并進(jìn)行登記。⑤、來訪者批準(zhǔn)并登記記進(jìn)入重要設(shè)設(shè)備時(shí)，當(dāng)班班人員應(yīng)予陪陪同，確保來來訪者人身安安全及重要設(shè)設(shè)備的安全，不不可讓來訪者者自行參觀和和逗留。⑥、重要設(shè)備的安全防防火事項(xiàng)按本本物業(yè)公司的的《消防安全全制度》執(zhí)行行。（二）物業(yè)智能化化系統(tǒng)維護(hù)1、機(jī)房環(huán)境監(jiān)控策略略（1）、根據(jù)機(jī)房環(huán)境的監(jiān)監(jiān)控要求，對(duì)對(duì)機(jī)房的溫度度濕度進(jìn)行有有效監(jiān)控，要要求對(duì)主機(jī)房房的溫度濕度度監(jiān)控作出如如下要求：（2）監(jiān)控時(shí)間：每日應(yīng)應(yīng)24小時(shí)對(duì)機(jī)房房的溫度濕度度進(jìn)行探測(cè)監(jiān)監(jiān)控。（3）、監(jiān)控要求：要要求監(jiān)控超出出規(guī)定范圍時(shí)時(shí)能夠通過報(bào)報(bào)警聲和短信信相結(jié)合的方方式進(jìn)行預(yù)警警，如不能自自動(dòng)報(bào)警需要要有人員24小時(shí)值守。具具體監(jiān)控范圍圍參見下表。2、根據(jù)機(jī)房環(huán)境的監(jiān)監(jiān)控要求，對(duì)對(duì)機(jī)房的人員員進(jìn)出進(jìn)行有有效管理，具具體要求如下下（1）、監(jiān)控時(shí)間：每每日應(yīng)24小時(shí)對(duì)機(jī)房房進(jìn)行門禁管管理、錄像監(jiān)監(jiān)控、保安值值班和人員物物品出入登記記。（2）、監(jiān)控記錄頻次次：實(shí)時(shí)記錄錄。（3）、監(jiān)控要求：在在機(jī)房各關(guān)鍵鍵位置設(shè)置視視頻監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，在機(jī)房各各出入口，應(yīng)應(yīng)當(dāng)配備門禁禁系統(tǒng)，只有有經(jīng)過授權(quán)的的人員才能通通過門禁系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)出機(jī)房，門門禁監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)當(dāng)能夠詳詳細(xì)記錄人員員進(jìn)出情況。3、根據(jù)機(jī)房環(huán)境的監(jiān)監(jiān)控要求，對(duì)對(duì)機(jī)房的火災(zāi)災(zāi)隱患進(jìn)行有有效監(jiān)控，要要求對(duì)機(jī)房采采用煙感監(jiān)控控，具體要求求如下：（1）、監(jiān)控時(shí)間：每每日應(yīng)24小時(shí)對(duì)機(jī)房房進(jìn)行煙感探探測(cè)，每次探探測(cè)監(jiān)控時(shí)間間間隔不小于于20秒。（2）、監(jiān)控記錄頻次次：實(shí)時(shí)記錄錄。（3）、監(jiān)控要求：機(jī)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)在在每20平米配備至至少一個(gè)煙感感探測(cè)設(shè)備，煙煙感探測(cè)設(shè)備備應(yīng)與機(jī)房環(huán)環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)相連。并能能夠通過報(bào)警警聲及短信方方式進(jìn)行預(yù)警警。（4）、視頻監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)據(jù)要求至少保保留20天。4、根據(jù)機(jī)房環(huán)境的監(jiān)監(jiān)控要求，對(duì)對(duì)機(jī)房的市電電輸入情況進(jìn)進(jìn)行有效監(jiān)控控，要求對(duì)機(jī)機(jī)房采用專用用設(shè)備進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控，具體要要求如下：（1）、監(jiān)控時(shí)間：每每日應(yīng)24小時(shí)對(duì)機(jī)機(jī)房市電輸入入進(jìn)行監(jiān)控，應(yīng)應(yīng)采用持續(xù)探探測(cè)監(jiān)控。（2）、監(jiān)控記錄頻次次：實(shí)時(shí)記錄錄。（3）、監(jiān)控要求：應(yīng)應(yīng)對(duì)市電輸入入交流電壓監(jiān)監(jiān)測(cè)(按三相考慮)、負(fù)載分配配（4）、交流電流監(jiān)測(cè)測(cè)(按三相考慮)、直流電壓壓輸出配電監(jiān)監(jiān)測(cè)。5、根據(jù)設(shè)備硬件的監(jiān)監(jiān)控要求，按按照關(guān)鍵業(yè)務(wù)務(wù)的優(yōu)先級(jí)別別，對(duì)支持關(guān)關(guān)鍵業(yè)務(wù)運(yùn)行行的設(shè)備進(jìn)行行有效監(jiān)控。（1）、應(yīng)通過技術(shù)手手段對(duì)設(shè)備的的CPU利用率進(jìn)行行監(jiān)控，如有有多個(gè)CPU或多內(nèi)核CPU的，應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)所有CPU或內(nèi)核進(jìn)行行監(jiān)控。CPU利用率設(shè)定定的監(jiān)控閥值值應(yīng)不超過75%。（2）、應(yīng)通過技術(shù)手手段對(duì)設(shè)備的的內(nèi)存使用率率進(jìn)行監(jiān)控，應(yīng)應(yīng)監(jiān)控物理內(nèi)內(nèi)存的總量、已已用量、余量量以及虛擬內(nèi)內(nèi)存的使用情情況。內(nèi)存使使用率設(shè)定的的監(jiān)控閥值應(yīng)應(yīng)不超過80%。（3）、應(yīng)通過技術(shù)手手段對(duì)設(shè)備的的硬盤使用率率進(jìn)行監(jiān)控，應(yīng)應(yīng)監(jiān)控硬盤存存儲(chǔ)空間的總總量、已用量量、余量的使使用情況。硬硬盤使用率設(shè)設(shè)定的監(jiān)控閥閥值應(yīng)不超過過80%。（4）、應(yīng)通過技術(shù)手手段對(duì)諸如采采用磁盤陣列列技術(shù)、磁盤盤柜以及各板板卡間的I/O吞吐情況進(jìn)進(jìn)行監(jiān)控。（5）、以上監(jiān)控內(nèi)容容的監(jiān)控間隔隔應(yīng)控制在30秒以內(nèi)，并并通過技術(shù)手手段對(duì)其進(jìn)行行24小時(shí)不間斷斷監(jiān)控，其監(jiān)監(jiān)控報(bào)警應(yīng)至至少包含有聲聲音和短信方方式。6、機(jī)房的空調(diào)系統(tǒng)作作為重要的硬硬件設(shè)備，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行行重點(diǎn)監(jiān)控，對(duì)對(duì)其監(jiān)控的要要求如下：（1）、監(jiān)控時(shí)間：每每日應(yīng)24小時(shí)對(duì)機(jī)房房空調(diào)的運(yùn)行行情況進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控。對(duì)于機(jī)機(jī)房每次探測(cè)測(cè)監(jiān)控時(shí)間間間隔不小于60分鐘。（2）、監(jiān)控要求：要要求監(jiān)控超出出規(guī)定范圍時(shí)時(shí)能夠通過報(bào)報(bào)警聲和短信信相結(jié)合的方方式進(jìn)行預(yù)警警，具體監(jiān)控控范圍包括機(jī)機(jī)房空調(diào)制冷冷量、送風(fēng)量量、空調(diào)異常常故障、空調(diào)調(diào)斷電自啟動(dòng)動(dòng)情況等。（3）、如無自動(dòng)監(jiān)控控條件可采用用人工巡查方方式實(shí)現(xiàn)空調(diào)調(diào)系統(tǒng)監(jiān)控。7、機(jī)房的UPS后備備電源系統(tǒng)，作作為重要的硬硬件設(shè)備，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行行重點(diǎn)監(jiān)控，對(duì)對(duì)其監(jiān)控的要要求如下：（1）、監(jiān)控時(shí)間：每每日應(yīng)24小時(shí)對(duì)機(jī)房UPS的運(yùn)行情況況進(jìn)行監(jiān)控。機(jī)機(jī)房每次探測(cè)測(cè)監(jiān)控時(shí)間間間隔不小于60分鐘。（2）、監(jiān)控要求：要要求監(jiān)控超出出規(guī)定范圍時(shí)時(shí)能夠通過報(bào)報(bào)警聲和短信信相結(jié)合的方方式進(jìn)行預(yù)警警，具體監(jiān)控控范圍包括市市電輸入端電電壓電流變化化情況、UPS負(fù)載情況、UPS輸出電壓電電流變化情況況、UPS電池供電情情況、UPS旁路工作狀狀態(tài)以及UPS的異常故障障及報(bào)警狀態(tài)態(tài)等。（3）、如無自動(dòng)監(jiān)控控條件可采用用人工巡查方方式實(shí)現(xiàn)空調(diào)調(diào)系統(tǒng)監(jiān)控。十八、經(jīng)營(yíng)管理指指標(biāo)承諾一、管理經(jīng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)承諾及擬采采取的措施（一）管理服務(wù)費(fèi)費(fèi)收取率承諾指標(biāo)90%測(cè)定依據(jù)實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收收費(fèi)用總額×100%%＞90%保證措施1、加強(qiáng)宣傳，提高高業(yè)主對(duì)物業(yè)業(yè)管理的消費(fèi)費(fèi)意識(shí)。2、對(duì)住宅用戶采取取上門收費(fèi)服服務(wù)。對(duì)于欠交管理服務(wù)務(wù)費(fèi)的行為，我我們將采取業(yè)業(yè)主管理規(guī)約約中規(guī)定的合合理措施予以以催繳，必要要時(shí)采用法律律手段作為催催繳措施。經(jīng)協(xié)商采取代為出出租等方式盤盤活長(zhǎng)期空置置住宅。（二）、管理服務(wù)指標(biāo)承承諾及擬采取取的措施1、維修工程質(zhì)量合格格率及回訪率率（1）、維修工程質(zhì)量合合格率承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單單數(shù)/總維修單數(shù)×100%%=100%%保證措施1、加強(qiáng)對(duì)維修技工工的專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)，所有技術(shù)術(shù)人員持證上上崗，嚴(yán)格按按照操作規(guī)程程進(jìn)行維修。2、維修工程實(shí)行業(yè)業(yè)主、客戶質(zhì)質(zhì)量簽收制度度。3、加強(qiáng)外購(gòu)材料、備備件的驗(yàn)收控控制，確保質(zhì)質(zhì)量，提供維維修安裝服務(wù)務(wù)前由業(yè)主檢檢驗(yàn)確認(rèn)。4、較為復(fù)雜的維修修工程，事先先應(yīng)制訂詳細(xì)細(xì)的工作方案案，同時(shí)要求求管理員到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)驗(yàn)收。（2）、維修服務(wù)回訪率率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維維修單數(shù)×100%%=100%%保證措施1、維修實(shí)行1000%回訪制，采采用電話、上上門、書面征征集等方式進(jìn)進(jìn)行回訪，保保證反饋渠道道暢通。2、每月5日前由機(jī)機(jī)電維修組人人員對(duì)上月維維修單進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、分析，并并提交分析報(bào)報(bào)告。2、公共清潔保潔率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)399%承諾指標(biāo)399%測(cè)定依據(jù)清潔保潔達(dá)標(biāo)面積積/清潔保潔總總面積×100%%399%保證措施1、配備完善的垃圾圾收集及處理理設(shè)施，方便便業(yè)主使用，加加強(qiáng)宣傳教育育，提高業(yè)主主的保潔意識(shí)識(shí)，并搞好自自家院內(nèi)的清清潔工作。2、垃圾日產(chǎn)日清，封封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜杜絕二次污染染。3、每日巡視檢查清清潔保潔情況況，發(fā)現(xiàn)問題題立即處理。4、提倡“全員保潔潔，人過地凈凈”。3、治安案件發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≤0.5%承諾指標(biāo)≤0.5%測(cè)定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入入住總戶數(shù)×100%%≤0.5‰保證措施1、提供24小時(shí)保保安服務(wù)。充充分發(fā)揮技防防手段的作用用。2、嚴(yán)格控制外來人人員進(jìn)入，外外來施工單位位必須辦理裝裝修許可證,簽訂施工責(zé)責(zé)任書，施工工人員掛牌上上崗，定位施施工。3、樹立“全員防范范”意識(shí)，建立“快速反應(yīng)和和快速支援”體系。4、實(shí)行業(yè)主搬出//入登記制度度，嚴(yán)格控制制物料進(jìn)出。5、保安員實(shí)行準(zhǔn)軍軍事化管理，定定期進(jìn)行軍事事素質(zhì)和業(yè)務(wù)務(wù)技能培訓(xùn)，不不斷提高處理理可疑或突發(fā)發(fā)事件的能力力。要求保安安員盡快熟悉悉小區(qū)用戶業(yè)業(yè)主的人、車車情況。4、火災(zāi)年發(fā)生率承諾指標(biāo)＜0.1%測(cè)定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總總?cè)胱魯?shù)×100%%＜0.1%保證措施1、實(shí)行全員義務(wù)消消防員制，建建立一支“消防快速反反應(yīng)分隊(duì)”；制定嚴(yán)格格的消防管理理制度和詳細(xì)細(xì)的消防應(yīng)急急作戰(zhàn)方案，每每半年組織一一次消防實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)演習(xí)。形用和提消3、小區(qū)所有動(dòng)火作作業(yè)，施工單單位必須事先先申報(bào)并辦理理動(dòng)火登記手手續(xù)。施工單單位應(yīng)指定動(dòng)動(dòng)火部位監(jiān)控控人，并配備備足夠的消防防器材。4、定期為業(yè)主提供供安全用電檢檢查，及時(shí)消消除隱患。5、加強(qiáng)巡視和維修修養(yǎng)護(hù)工作，確確保消防設(shè)施施設(shè)備的完好好。5、業(yè)主年有效投訴率率和處理率（1）、年有效投訴率承諾指標(biāo)＜2‰測(cè)定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入入住總戶數(shù)×100%%＜2‰保證措施1、不斷培養(yǎng)和樹立立員工的服務(wù)務(wù)意識(shí)，為業(yè)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)，使使員工追求業(yè)業(yè)主百分之百百的滿意。2、保持業(yè)主和公司司之間溝通渠渠道的暢通，設(shè)設(shè)立投訴電話話和投訴信箱箱，不斷超越越業(yè)主的服務(wù)務(wù)需求，及時(shí)時(shí)改進(jìn)工作中中存在的問題題和缺點(diǎn)。（2）、投訴處理率承諾指標(biāo)＞98%測(cè)定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)數(shù)/有效投訴總總次數(shù)×100%%＞98%保證措施1、實(shí)行24小時(shí)值值班，接受業(yè)業(yè)主的各類投投訴。值班員員做好投訴記記錄，并根據(jù)據(jù)投訴內(nèi)容傳傳遞至相關(guān)責(zé)責(zé)任部門。2、各責(zé)任部門接到到投訴后應(yīng)立立即采取補(bǔ)救救措施，并在在預(yù)定時(shí)間內(nèi)內(nèi)向業(yè)主回復(fù)復(fù)。暫時(shí)無法法解決的問題題應(yīng)制訂解決決的計(jì)劃并向向業(yè)主進(jìn)行解解釋。3、投訴處理率作為為部門及員工工個(gè)人每月工工作考核的重重要指標(biāo)直接接與工資掛鉤鉤。6、業(yè)主綜合服務(wù)滿意意率承諾指標(biāo)＞95%測(cè)定依據(jù)滿意戶數(shù)/入住總總戶數(shù)×100%%＞95%保證措施1、實(shí)行開放管理，向向業(yè)主公開服服務(wù)內(nèi)容、服服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，使物業(yè)管管理工作始終終處于業(yè)主監(jiān)監(jiān)督之中。2、設(shè)立征詢意見箱箱和投訴受理理電話。每半半年向業(yè)主作作一次業(yè)主滿滿意率調(diào)查，由由主任主持對(duì)對(duì)調(diào)查結(jié)果及及業(yè)主反饋意意見進(jìn)行分析析，及時(shí)調(diào)整整和改進(jìn)管理理服務(wù)方案。對(duì)對(duì)不合格項(xiàng)提提出糾正和預(yù)預(yù)防措施，并并將實(shí)施結(jié)果果直接向業(yè)主主公布。3、通過每季度召開開一次質(zhì)量分分析會(huì)，每半半年組織一次次內(nèi)部質(zhì)量審審核，每年開開展一次管理理評(píng)審等活動(dòng)動(dòng)，不斷改進(jìn)進(jìn)和完善質(zhì)量量保證體系，確確保業(yè)主滿意意。7、公共綠化完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)完好綠化面積/總總綠化面積××100%≥≥98%保證措施1、制訂科學(xué)的綠化化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并并嚴(yán)格執(zhí)行。2、主任每日對(duì)綠化化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)進(jìn)行巡視檢查查，并將檢查查結(jié)果作為綠綠化工的考核核依據(jù)之一。3、定期開展環(huán)保宣宣傳，組織園園藝方面的社社區(qū)活動(dòng)，增增強(qiáng)業(yè)主愛護(hù)護(hù)綠化的自覺覺性并養(yǎng)護(hù)和和管理好自家家的綠化地。8、道路、車場(chǎng)完好率率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)道路、車場(chǎng)完好面面積/道路、車場(chǎng)場(chǎng)總面積×1100%≥98%保證措施1、制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃，定期期巡視和維護(hù)護(hù)。2、市政工程進(jìn)入轄區(qū)區(qū)內(nèi)施工，管管理處派人跟跟蹤協(xié)助管理理并備案。9、管理人員專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)管理人員培訓(xùn)合格格人數(shù)/管理人員總總數(shù)×100%%≥98%保證措施1、建立嚴(yán)格的培訓(xùn)訓(xùn)制度并制訂訂詳細(xì)的培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃，配備備專職培訓(xùn)員員以及先進(jìn)的的培訓(xùn)設(shè)施。2、入職培訓(xùn)、崗位位技能培訓(xùn)、素素質(zhì)提高培訓(xùn)訓(xùn)和理論政策策培訓(xùn)相結(jié)合合，采用先進(jìn)進(jìn)的培訓(xùn)方式式確保培訓(xùn)效效果。3、強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐踐相結(jié)合，培培訓(xùn)與考核相相結(jié)合，采取取有針對(duì)性的的“啄木鳥式”培訓(xùn)方法，不不斷提高員工工的工作能力力與工作績(jī)效效。10、檔案建立與完好率率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)應(yīng)建檔案總量量×100%%≥98%保證措施1、制訂嚴(yán)密的檔案案管理制度，配配備兼職人員員管理，配置置完善的檔案案儲(chǔ)存設(shè)施及及場(chǎng)所，加強(qiáng)強(qiáng)檔案資料的的收集、分類類和歸檔管理理。2、采用原始資料與電電腦光盤雙軌軌制，確保檔檔案資料的安安全可靠，實(shí)實(shí)現(xiàn)檔案資料料儲(chǔ)存方式的的多元化。11、公共照明完好率承諾指標(biāo)＞99%測(cè)定依據(jù)完好公共照明燈具具數(shù)量/公共燈具總總數(shù)量×100%%＞99%保證措施1、值班電工每日進(jìn)進(jìn)行定期檢查查，發(fā)現(xiàn)損壞壞及時(shí)更換。2、對(duì)業(yè)主反映公共照照明故障，115分鐘內(nèi)到到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修修。12、消防設(shè)施設(shè)備完好好率承諾指標(biāo)＞98%測(cè)定依據(jù)消防設(shè)施、設(shè)備完完好數(shù)量/消防設(shè)施、設(shè)設(shè)備總數(shù)量×100%%＞98%保證措施1、建立嚴(yán)格的各類類消防設(shè)施、設(shè)設(shè)備的定期巡巡檢、保養(yǎng)制制度，切實(shí)按按照制度執(zhí)行行。2、對(duì)各類消防設(shè)施施，指定專人人負(fù)責(zé)，建立立責(zé)任追究制制度。3、建立嚴(yán)格的抽檢檢制度，獎(jiǎng)罰罰分明。4、按消防設(shè)施的不同同功能，進(jìn)行行分類，分別別計(jì)算完好率率。13、違章發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)＜1%承諾指標(biāo)＜1%測(cè)定依據(jù)發(fā)生違章戶數(shù)/總總?cè)胱魯?shù)×100%%＜1%保證措施1、加強(qiáng)物業(yè)管理各各項(xiàng)規(guī)章制度度的宣傳教育育。2、嚴(yán)格按照業(yè)主公公約辦事，樹樹立管理處權(quán)權(quán)威。3、加強(qiáng)巡視，及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，盡盡早杜絕違章章事件。14、違章處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)處理違章戶數(shù)/違違章總戶數(shù)×100%%=100%%保證措施1、有章必循，有法法必依。2、對(duì)違章者，嚴(yán)格按按照有關(guān)規(guī)定定處理。15、化糞池、雨水井、污污水井完好率率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)＞98%測(cè)定依據(jù)完好雨水井、污水水井?dāng)?shù)量/雨水井、污污水井總數(shù)量量×100%%＞98