北京龍?zhí)逗H體育交流中心項目

市場研究及定位策劃匯報（萬平方米）A地塊B地塊C地塊總計占地面積0.953.533.087.56建筑面積1.897.062.47萬（容積率0.8）11.426.16萬（容積率2.0）15.212

一、基本條件分析

二、項目定位策劃

三、開發(fā)運營策略

四、動態(tài)投資測算

3地緣格局

商業(yè)環(huán)境

人文資源

優(yōu)勢劣勢

一、基本條件分析

4本項目南城崇文區(qū)天壇紅橋地緣格局53#商務(wù)、辦公星光大道配套居住休閑、運動、娛樂1#2#地緣格局6商業(yè)環(huán)境崇文門商圈紅橋市場方莊商業(yè)區(qū)永外文體批發(fā)區(qū)批發(fā)商業(yè)與大眾消費型商業(yè)、專業(yè)商業(yè)交叉分布，商貿(mào)氛圍濃厚。傳統(tǒng)零售商業(yè)檔次正逐步提升，商業(yè)零售與休閑娛樂、文化的融合在崇文門商圈蓬勃開展。以紅橋、四塊玉、永外為據(jù)點的批發(fā)/專業(yè)商業(yè)正悄然展開新一輪的提升與整合。7區(qū)域商業(yè)的升級換代，商業(yè)物業(yè)檔次、品質(zhì)的持續(xù)提升。體育商業(yè)氛圍有待依托奧運機遇，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。商業(yè)環(huán)境82006年，崇文區(qū)A級及以上和主要旅游區(qū)（點）全年實現(xiàn)營業(yè)收入2.64億元，比上年增長32.9%；全年共接待游客839.34萬人次，比上年增長49.2%，其中，境外游客77.75萬人次，比上年增長2.0%。人文資源9人文資源北京游樂園國家體育總局10地域域局局限限性性交通通條條件件商業(yè)業(yè)原原始始環(huán)環(huán)境境人口口密密度度地塊塊形形狀狀弱點點優(yōu)勢勢人文文旅旅游游資資源源體育產(chǎn)業(yè)背背景體育商業(yè)商商務(wù)環(huán)境物業(yè)持有經(jīng)經(jīng)營優(yōu)勢劣勢11基本定位思思路

項目目發(fā)展定位位

產(chǎn)品策策劃構(gòu)想二、項目定定位策劃12思路一：借借勢

借助助周邊北京京游樂園、、天壇及紅紅橋市場、、體育相關(guān)關(guān)企事業(yè)單單位的資源源優(yōu)勢，將將區(qū)域資源源納入項目目整個商業(yè)業(yè)消費鏈條條之中，將將劣勢轉(zhuǎn)化化為優(yōu)勢??！基本定位思思路13思路二：突突破

針對對項目交通通及周邊消消費人口及及商業(yè)環(huán)境境的劣勢，，本項目必必需創(chuàng)造差差異化亮點點，突破項項目區(qū)域，，形成更為為廣闊的吸吸引力和影影響力！基本定位思思路14思路三：成成長

項目目的長期持持有經(jīng)營屬屬性，使得得我們必須須關(guān)注商業(yè)業(yè)物業(yè)持續(xù)續(xù)經(jīng)營的價價值，基于于長遠的考考慮進行商商業(yè)運營規(guī)規(guī)劃基本定位思思路15北京游樂園園就是本項項目的娛樂樂主力店!借勢－游游樂園與北京游游樂園形形成互補補的運動動健康商商業(yè)內(nèi)容容，將能能夠共同同促進區(qū)區(qū)域繁榮榮!16奧運商機機無限限市場前前景借勢－奧奧運17體育商業(yè)業(yè)零售，，本項目目具有較較好的市市場發(fā)展展基礎(chǔ)。。各各類體育育相關(guān)企企事業(yè)單單位，必必將帶來來日益增增加的商商務(wù)需求求。體育商業(yè)業(yè)市場基基礎(chǔ)體體育相關(guān)關(guān)企事業(yè)業(yè)單位借勢－體體育氛圍圍18生態(tài)特點點與區(qū)域域環(huán)境一一脈相承承；生生態(tài)化的的商業(yè)空空間可以以成為項項目的差差異化亮亮點，也也是本項項目的優(yōu)優(yōu)勢條件件所在。借勢－生生態(tài)19周邊古老老的人文文資源以以及眾多多的教育育文化資資源。充裕的、、飛速發(fā)發(fā)展的旅旅游資源源。借勢－文文化20突破－差差異化突突破破市場局局限前沿運動動體驗設(shè)設(shè)施，創(chuàng)創(chuàng)造消費費新體驗驗。特色商業(yè)業(yè)內(nèi)容，，吸引市市場關(guān)注注。個性定制制配套服服務(wù)，形形成品質(zhì)質(zhì)差異化化。全新商業(yè)業(yè)主題，，領(lǐng)航商商業(yè)市場場。21成長－全全方位啟啟迪迪商業(yè)未未來全面滿足足消費者者的未來來生活所所需。前沿運動動體驗娛娛樂，創(chuàng)創(chuàng)造消費費新體驗驗。舒適生態(tài)態(tài)購物設(shè)設(shè)計，公公園里的的商業(yè)。。完善休閑閑配套，，實現(xiàn)物物業(yè)綜合合價值。。潮流時尚尚文化，，生生不不息的魅魅力。22成長－商商業(yè)環(huán)境境舒適的商商業(yè)環(huán)境境，多彩彩的商業(yè)業(yè)空間，，是商業(yè)業(yè)項目贏贏得未來來的基礎(chǔ)礎(chǔ)。23成長－體體育體育與商商業(yè)的結(jié)結(jié)合是現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)發(fā)展的的必然趨趨勢和特特點；2008奧運將將帶來新新一輪的的體育消消費熱潮潮。24成長－文文化獨特的商商業(yè)文化化，為商商業(yè)項目目的持續(xù)續(xù)發(fā)展提提供原動動力。25項目主題定位位DreamSportsPARK夢幻運動動公園26項目發(fā)展訴求求國際體育育商業(yè)生生態(tài)示范范區(qū)體體育商商業(yè)發(fā)展展之中國國模式27功能物業(yè)業(yè)組合商業(yè)零售售－滿足足休閑生生活所需需運動娛樂－創(chuàng)創(chuàng)造消費新新體驗商務(wù)配套－全全方位滿足足訪客所需28IMAX是一一家世界上處處于領(lǐng)先地位位的娛樂技術(shù)術(shù)公司，始終終引領(lǐng)70毫毫米15齒孔孔巨幕電影市市場（15/70）。IMAX影院院網(wǎng)絡(luò)是目前前世界上覆蓋蓋面最廣的巨巨幕影院網(wǎng)，，實際囊括該該市場100％份額。自1970年年這一媒介問問世以來，超超過7億觀眾眾欣賞了IMAX影片?！，F(xiàn)在，每年年約有7千萬萬觀眾訪問IMAX影院院。截止2002年年底底，全世界32個國家中中，共有232家IMAX影院在運運營，在今后后幾年，還將將有52家IMAX影院院計劃開張。。IMAX品品牌就是巨幕幕電影的代名名詞。產(chǎn)品策劃構(gòu)想想－“IMAX”29“IMAX”的文化突破以“IMAX”電影文化化作為本項目目文化定位的的表達與體現(xiàn)現(xiàn)以“IMAX”巨幕電電影作為文化化定位的龍頭頭，大大提升升本項目的聚聚合力，以世世界領(lǐng)先的娛娛樂文化突破破傳統(tǒng)商業(yè)形形態(tài)IMAXExperience是是最具震撼撼力和感染力力的電影體現(xiàn)現(xiàn)。全景銀幕幕最高可高達達8層樓房，，伴以12000瓦瓦的數(shù)字音響響，IMAX技術(shù)將使您您身臨萬象，，感受極限。。“IMAX”以其張力力和魅力，使使全世界7億億多觀眾為之之傾倒，成為為最令人心馳馳神往的影院院娛樂30“IMAX”消費市場場特征IMAX電影影以科學(xué)探索索、好萊塢大大片兩大類型型為主，對其其自身做出清清晰的定位。。IMAX主要要以科學(xué)探索索類影片吸引引著廣泛的觀觀眾群體，不不僅抓住孩子子們善于幻想想、對未來的的渴望與追求求，引導(dǎo)青少少年對自然與與科學(xué)進行探探索，也充分分滿足了成年年人對未知、、神秘世界的的探求欲望，，并兼顧了家家庭休閑娛樂樂功能，老少少咸宜。對好萊塢大片片的重新制作作是IMAX影片近年來來又一成功突突破。針對現(xiàn)現(xiàn)代新興電影影觀眾和年輕輕時尚人群，，利用好萊塢塢大片自身具具備的號召力力，重新加工工制作出更具具震撼與感受受力的體驗式式影片，豐富富、提升了IMAX電影影的功能，和和觀賞性。IMAX電影影以神秘、探探索為主題，，不少影片還還配有相關(guān)知知識、指導(dǎo)手手冊，關(guān)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)品眾多，非非常具有市場場潛力。31“IMAX”商用模式式“IMAX3DMPX”放映系統(tǒng)適用用于300-400座的的影院，屏幕幕為高13.5米（IMAX巨幕最最高可達24米）。影院規(guī)模一般般為寬21.6米，深24.3米，，與普通350座影院相相當(dāng)。本項目可引引進的會是是“IMAX”的的商業(yè)巨幕幕放映系統(tǒng)統(tǒng)“IMAX3DMPX”，該系統(tǒng)主主要由mpx放映系系統(tǒng)、IMAX影院院音響系統(tǒng)統(tǒng)、IMAX3DMPX銀幕系統(tǒng)統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)偏偏振眼鏡等等組成，適適用于IMAX標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建筑。32“IMAX”經(jīng)營介介紹IMAX票票價及片源源目前國內(nèi)IMAX票票價DMR大片片(由傳統(tǒng)統(tǒng)35mm影片轉(zhuǎn)制制或?qū)ｉT以以IMAX標(biāo)準(zhǔn)制作作)－￥80/人次次原版片（以以科學(xué)記錄錄片和體驗驗式影片為為主）－￥￥40-￥50/人次次片源：DMR大片目目前國內(nèi)已已引入4部部，并不斷斷引入中；；迪斯尼作作為IMAX的擁護護者，不僅僅將以往經(jīng)經(jīng)典影片以以IMAX格式重新新制作，新新片也將專專門發(fā)行IMAX版版本；目前前IMAX影片已近近200部部，原版片片國內(nèi)已有有近30部部；每年新新增片源20多部。。例如：星球大戰(zhàn)前前傳二：克克隆人的進進攻阿波羅13黑客帝國二二、三三哈里波特三三貓女33“IMAX”經(jīng)營介介紹34“IMAX”經(jīng)營介紹紹IMAX影影院目前前國內(nèi)及港港臺狀況已開業(yè)：上海和平影影都內(nèi)IMAX廳，，和平影都都位于上海海市人民廣廣場西藏南南路，臨近近福州路，，與來福士士購物中心心相連。日日常每日三三場，每場場1-2部部片，日場場以包場為為主，夜場場以大片放放映為主。。上?？萍拣^館，上海浦浦東黑龍江省科科技館，哈哈爾濱市太太陽島風(fēng)景景區(qū)入口香港太空館館臺灣：臺北北兩家、高高雄、臺中中正在籌備或或即將將開開業(yè)（2007）：：東莞科技館館上海某模擬擬駕駛中心心、香港國國際機場北京中國電影影博物館35“IMAX”影院形式IMAX3DMPX影院形式式IMAX單廳廳影院不僅可以放映映IMAX3D電影，，在與IMAX溝通確認認的前提下也也可以放映傳傳統(tǒng)2D電電影，且不需需添加新的放放映設(shè)備，一一般建筑規(guī)模模在600平平米。含IMAX影影廳的多廳影影院為了降低運營營成本，提升升效益，IMAX影院可可采取多廳影影院的形式。。本項目建議采采取6-8廳廳以IMAX影廳為為主的經(jīng)營規(guī)規(guī)模，一方面面充分發(fā)揮品品牌效應(yīng)，一一方面為消費費者提供更多多選擇。36“IMAX”的投資模式式與運營成本本IMAX的投投資方式國際上IMAX影院投資資方式有以下下幾種：開發(fā)商投資影視娛樂業(yè)投投資商投資IMAX公司司投資幾方共同投資資目前國內(nèi)商業(yè)業(yè)IMAX影院投資資方式主要采采取先期開發(fā)發(fā)商投資、后后期專業(yè)院線線公司運營的的方式，以期期項目能夠快快速啟動，帶帶動整體招商商和營銷。IMAX投資資組成引入IMAX3DMPX系系統(tǒng)需要投資資：放映系統(tǒng)（不不包括運費，，F(xiàn)OB多倫倫多）150萬美元元每年服務(wù)計劃劃、保養(yǎng)和替替換部件5.5萬美元其它5萬美元37經(jīng)濟效益目前在歐美運運營的IMAX影院，當(dāng)當(dāng)年客流達到到25萬人次次時，可有20％的投資資回報；而根根據(jù)目前國內(nèi)內(nèi)票價和經(jīng)營營成本初步測測算，當(dāng)年客客流量達到18萬時，IMAX影影院即可有30%以上的的投資回報，，這還不包括括影院其他影影廳及周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的收入。。經(jīng)營者經(jīng)營IMAX影院院的收入來源源主要為票房房收入，同時時根據(jù)影片類類型及來源，，IMAX公公司將對影片片票房采用分分成方式收取取拷貝租用費費，傳統(tǒng)IMAX影片為為票房的11-15％，，DMR電影影（大片）為為20-25％左右?？紤]到本項目目臨近北京自自然博物館、、天壇公園、、北京游樂園園等設(shè)施，IMAX電電影主題與之之均相契合，，有較有利的的團體包場經(jīng)經(jīng)營條件。除IMAX電電影的票房收收入外，IMAX相關(guān)文文化、科技、、生活產(chǎn)品（（影碟、原聲聲唱片、影音音器材、海報報、電影主題題衣帽、飾品品、擺設(shè)/裝裝置、玩具/玩偶、模型型、輕餐飲等等），以及附附加的廣告、、活動均可帶帶來可觀的收收入。本項目設(shè)計采采取外包經(jīng)營營方式，外包包價格為此項項目投資保本本價格。38對項目收益益的提升力力IMAX影影院直接所所需面積為為600平平方米，加加上直接與與之相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營展展示面積1400平平方米，周周邊產(chǎn)業(yè)及及間接相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營面積1000平方方米，整個個IMAX電影文化化主題部分分為3000平方米米。從IMAX在全世界界開設(shè)的多多功能影院院于商業(yè)購購物場所的的經(jīng)營情況況來看，商商場在招商商與銷售方方面獲得空空前的商業(yè)業(yè)價值，IMAX的的進駐帶動動了的實力力主力機構(gòu)構(gòu)的入駐（（比如大型型超市、百百貨等），，在此之后后，得到大大量投資者者的青睞，，商鋪銷售售價格的提提升就是最最好商業(yè)價價值的體現(xiàn)現(xiàn)。對于本項目目，主力商商家的進駐駐與后期商商鋪的銷售售是開發(fā)商商最關(guān)心的的問題，可可以設(shè)想，，結(jié)合IMAX采用用“文化+地產(chǎn)””的模式對對與項目主主力商家的的談判及最最終進駐是是有優(yōu)勢的的；為項目目后期租/售價格的的提升帶來來更大空間間。預(yù)期項項目開業(yè)時時商業(yè)用房房售價可大大幅度提升升。39“IMAX”的文化突破破文化“IMAX”購物餐飲娛樂以文化休閑閑消費為主主旨，集多多功能于一一體的新型型商業(yè)中心心，融合多多種消費樂樂趣于整體體環(huán)境中，，打造南城城休閑文化化及購物的的新境地舊有商業(yè)模模式購物休閑娛樂現(xiàn)代新型商商業(yè)中心模模式餐飲文化其他新業(yè)態(tài)態(tài)其他新業(yè)態(tài)態(tài)40“IMAX”的文化突破破提升“

IMAX

”城市印象項目整體形形象項目物業(yè)價價值作為國際娛娛樂的頂級級品牌，巨巨幕電影““IMAX”在在華北地區(qū)區(qū)的首次引引入，進將將會大大改改變和提升升北京南城城帶給人們們的整體印印象，有力力聚合北京京地區(qū)甚至至旅游市場場消費者來來此游逛、、休閑、消消費與國際名牌牌合作，項項目整體將將煥然一新新，擁有更更廣泛的知知名度，有有利于開發(fā)發(fā)商進一步步開拓商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)市市場，增強強企業(yè)競爭爭力項目形象象、品質(zhì)質(zhì)直接提提升，將將會有更更多國內(nèi)內(nèi)外知名名商戶進進駐和得得到投資資者的關(guān)關(guān)注，同同時也會會吸引更更多當(dāng)?shù)氐厝饲皝韥硐M。。擁有良良好的市市場支撐撐，項目目整體收收益定可可沖高經(jīng)營城市市制造焦點點41產(chǎn)品策劃劃構(gòu)想－－明星餐餐飲街-影視文文化與影影視明星星的聯(lián)合合42產(chǎn)品策劃劃構(gòu)想－－極限運運動走廊廊整合眾多多青年人人群喜愛愛和關(guān)注注的極限限項目于于項目商商業(yè)之內(nèi)內(nèi)，并通通過賽事事、俱樂樂部等形形式帶動動市場關(guān)關(guān)注，打打造差異異化吸引引力。U板輪滑滑極限運動動的代名名詞43攀巖攀巖運動動具有時時代感，，是最酷酷的運動動之一。。攀巖又又被稱作作“巖壁壁上的芭芭蕾”，，攀爬者者輕盈的的動作，，矯健的的身姿給給人以美美的享受受。與傳統(tǒng)的的廣告牌牌相比，，其趣味味性和動動感的表表現(xiàn)力能能吸引大大部分路路人的注注意力，，甚至駐駐足觀看看。攀攀巖運動動的前衛(wèi)衛(wèi)和時尚尚，可以以為品牌牌形象注注入更多多的健康康和活力力。44飛天蹦極極球飛天蹦極極球坐在飛天天蹦極球球座椅上上，您就就可以在在一個充充滿氦氣氣的大氣氣球的帶帶領(lǐng)下飛飛上天空空。到達達一定的的高度后后，再通通過絞盤盤機或人人力把球球拉回地地面，從從而實現(xiàn)現(xiàn)載人升升空再返返回地面面的運動動過程。。這種讓人人一步登登天的運運動，因因有其特特殊的冒冒險娛樂樂性，是是眾多青青少年所所喜愛的的運動之之一。45彈跳飛飛人此產(chǎn)品品是以以普通通“歐歐洲蹦蹦極””為基基礎(chǔ)，，由世世界““奧林林匹克克運動動器材材發(fā)明明”金金牌三三次獲獲得者者富蘭蘭克貝貝爾先先生發(fā)發(fā)明設(shè)設(shè)計，，是一一種集集體育育運動動和娛娛樂健健身為為一體體的器器械。。由于于其適適合的的年齡齡段廣廣、參參與性性強、、安全全性高高、場場地要要求低低、使使用范范圍廣廣等諸諸多優(yōu)優(yōu)點，，一經(jīng)經(jīng)推出出便深深受好好評，，不但但給游游客帶帶來了了歡樂樂，也也給經(jīng)經(jīng)營者者帶來來了不不錯的的收益益。主要指指標(biāo)：：1、鋼鋼架交交叉結(jié)結(jié)構(gòu)。。占地地面積積8.5米米×8.5米，，高8.7米。。該設(shè)設(shè)備易易拆卸卸、易易挪動動、易易保管管、不不需要要任何何地面面施工工。2、750瓦電電機4臺，，用電電均為為220伏伏。3、安安全墊墊設(shè)備備：該該墊鋪鋪設(shè)在在四個個方向向，有有效地地保護護乘客客安全全，同同時輔輔助完完成彈彈跳。。4、彈力繩：：每一面8根根。玩法及安全性性首先，由工作作人員為乘客客系好安全帶帶，然后開啟啟電機收縮牽牽引繩，使彈彈力繩受力。。釋放瞬間游游客忽高忽低低，翻轉(zhuǎn)騰挪挪，尤如跳高高場上的名將將，體操場上上的冠軍。46太空球太空球是一項項新興的極限限運動。英文文名稱為Zorb,該運運動最早起源源于新西蘭，，并在歐美迅迅速流行。太太空球由一個個充滿壓縮空空氣的塑料氣氣球(直徑3米）組成，，氣球內(nèi)部還還裝有一個直直徑為2米的的塑料球。人人從一個井狀狀洞口鉆入氣氣球，這個洞洞口也為里面面的人提供足足夠的空氣。。如果人鉆入入氣球從山坡坡、河流往下下滾，離心力力會使人緊貼貼球壁，所以以人不會在球球內(nèi)亂滾。氣氣球還有50厘米厚的氣氣墊，在氣球球碰撞物體和和在高低不平平的地方滾動動時，會起緩緩沖作用，使使人在里面很很安全，不會會受傷。人在在滾動的時候候會感覺心跳跳加速，非常常刺激。香港港影星成龍在在其主演的影影片《亞洲飛飛鷹》中曾經(jīng)經(jīng)使用該球，，給人留下深深刻印象。太空球是繼攀攀巖、蹦極之之后又一新興興熱點項目，，安全可靠，，驚險刺激。。適合于各種種旅游風(fēng)景區(qū)區(qū)、水上樂園園、滑雪場、、滑沙場以及及兒童樂園等等地。47充氣攀巖提到攀巖出現(xiàn)現(xiàn)在您腦海中中的一定是全全副武裝的運運動員攀爬在在懸崖峭壁上上景象，現(xiàn)如如今隨著人造造巖壁的出現(xiàn)現(xiàn)，此項運動動已得到推廣廣普及，受到到更多人的青青睞。但參與與此項運動的的人群也多半半集中在身強強力壯的年輕輕人。趣味攀巖是充充氣式軟體攀攀巖，集合了了攀梯、軟梯梯、攀網(wǎng)和單單繩引體攀登登四種玩法于于一體，使得得4至30歲歲不同年齡層層的人都可以以加入到此項項運動中來，，體會此項運運動的魅力。。該產(chǎn)品主體高高度為8.8米，選用高高強度經(jīng)編PVC涂布，，并經(jīng)反復(fù)加加強，大大提提高了其使用用壽命。在攀攀巖主體下方方是一個8××8平方米的的保護氣墊，，可同時供八八個人分別玩玩4種不同的的攀登，使您您在體會攀巖巖樂趣的同時時毫無后顧之之憂，主體上上三角形部分分可用于懸掛掛廣告條幅，，進行廣告宣宣傳。48室內(nèi)山地車山地車是專門門為越野(丘丘陵,小徑,原野及砂土土碎石道等)行走而設(shè)計計的自行車,一九七七年年誕生于美國國西岸的舊金金山。從此,"速降競技技"作為體育育比賽中的一一個新項目嶄嶄露頭腳.運運動員騎山地地車沿規(guī)定的的下坡線路高高速滑降,速速度快者為勝勝,吸引了眾眾多的愛好者者。因為山地車對對周邊地理狀狀況等環(huán)境要要求的因素，，一般室內(nèi)很很難規(guī)劃。但但是，仍有眾眾多的年輕人人對此熱衷，，因此，一種種變形的室內(nèi)內(nèi)山地車運動動悄然興起，，這種運動就就是動漫山地地車運動，在在山地車前方方的動漫視頻頻內(nèi)出現(xiàn)一個個接一個的隧隧道、山谷，，人們?nèi)ンw驗驗山地車的快快感和刺激。。49產(chǎn)品策策劃構(gòu)構(gòu)想－－““奧運運體驗驗場””“奧運運體驗驗場””活動動由北北京奧奧組委委新聞聞宣傳傳部批批準(zhǔn)同同意、、競報報主辦辦，已已在今今年的的3月月27日———奧奧運會會倒計計時500天時時在北北京正正式啟啟動。。除了了28個奧奧運比比賽項項目的的體驗驗外，，還有有奧運運知識識普及及、奧奧運會會文化化體驗驗和奧奧運志志愿者者風(fēng)采采、百百年奧奧運圖圖片及及奧運運文物物展。。本次次活動動是讓讓市民民親身身體驗驗奧運運項目目和文文化，，增強強市民民對比比賽項項目規(guī)規(guī)則的的理解解，了了解觀觀看比比賽的的看點點和禮禮儀，，提前前營造造良好好的奧奧運觀觀賽環(huán)環(huán)境及及和諧諧的奧奧運會會比賽賽氣氛氛。奧奧運運體驗驗場活活動將將歷時時一年年，以以北京京為起起點，，在北北京、、上海海等全全國9個城城市中中舉行行。該項活活動結(jié)結(jié)束后后，可可通過過相關(guān)關(guān)接洽洽，將將其引引入到到本案案中，，將本本項目目作為為其永永久經(jīng)經(jīng)營場場地，，繼續(xù)續(xù)宣傳傳奧運運精神神，借借助其其廣泛泛的廣廣告效效應(yīng)，，事半半功倍倍，促促進本本項目目的發(fā)發(fā)展。。50產(chǎn)品策策劃構(gòu)構(gòu)想－－特色色建筑筑形態(tài)態(tài)5152產(chǎn)品策策劃構(gòu)構(gòu)想－－舒適適交通通體系系5354產(chǎn)品策策劃構(gòu)構(gòu)想－－公園園式商商業(yè)構(gòu)構(gòu)造下沉庭庭院55產(chǎn)品策策劃構(gòu)構(gòu)想－－溫暖暖的場場館56產(chǎn)品策策劃構(gòu)構(gòu)想－－體育育主題題酒店店借助體體育總總局和和周邊邊體育育資源源，打打造特特色體體育主主題酒酒店，，包括括超大大超高高運動動員專專用客客房、、體育育相關(guān)關(guān)機構(gòu)構(gòu)大型型多功功能會會議中中心、、跳傘傘等航航空體體驗場場。運動員員專用用超大大客房房為姚明明等NBA球星星打造造專用用超大大、超超高客客房，，特殊殊用具具、床床品等等，吸吸引國國際大大牌運運動明明星的的入住住，提提升項項目市市場知知名度度和國國際影影響力力。跳傘體驗項目跳傘塔塔價值最大大化，引進進相關(guān)跳傘傘設(shè)備，讓讓入住酒店店的客人免免費體驗跳跳傘一次，，這將成為為國內(nèi)獨一一無二的跳跳傘體驗酒酒店！57產(chǎn)品策劃構(gòu)構(gòu)想－公園園式辦公充分利用周周邊生態(tài)資資源，以及及項目的低低密度優(yōu)勢勢，開發(fā)迎迎合市場需需求的生態(tài)態(tài)辦公物業(yè)業(yè)！58產(chǎn)品策劃構(gòu)構(gòu)想－墻體體形象展示示59功能布局－－如何組織織？商業(yè)功能區(qū)區(qū)商務(wù)功能區(qū)區(qū)運動娛樂功功能區(qū)60功能布局－建筑主線線61交通動線規(guī)規(guī)劃商業(yè)車流主要入口商業(yè)車流主要出口商業(yè)人流主要出入口2商業(yè)人流主要出入口162商業(yè)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃B1B2B3B4B5A體育主題商商業(yè)體育品牌旗旗艦店體育休閑商商業(yè)街極限運動走走廊文化休閑娛娛樂區(qū)明星餐飲街街高檔俱樂部部63商業(yè)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃地塊樓層面積經(jīng)營項目層高A4層4700平米品牌餐飲、特色中餐4.5米3層4700平米體育類培訓(xùn)機構(gòu)4.5米2層4700平米體育用品精品專賣店4.5米1層4700平米體育用品精品專賣店5.2米地塊區(qū)域面積商業(yè)主題建筑形式BB12400平米品牌旗艦店獨棟建筑B22.76萬休閑商業(yè)街室內(nèi)商業(yè)街B31.5萬平米文化娛樂區(qū)2層商業(yè)建筑B41.5萬平米餐飲街3層外街B51萬平米高檔俱樂部獨立建筑64運動體驗規(guī)規(guī)劃地下全項運運動廣場奧運體驗場場65運動場館66商務(wù)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃體育主題酒酒店67低密度商務(wù)務(wù)辦公設(shè)計原則則：1、獨立立性：產(chǎn)產(chǎn)品與產(chǎn)產(chǎn)品之間間的獨立立性2、融融合性：：與周邊邊自然景景觀的融融合3、靈靈活性：：產(chǎn)品布布局上要要可靈活活組合及及拆分4、、生態(tài)性性：確保保自然景景觀的優(yōu)優(yōu)勢建筑規(guī)劃劃：產(chǎn)品建筑面積（平米）數(shù)量（棟）12000-35004-523500-4000平米2-335000-6000平米1-268物業(yè)開發(fā)發(fā)配比69開發(fā)節(jié)奏奏建議經(jīng)經(jīng)營管管理框架架

市場場運營策策略四、開發(fā)發(fā)運營策策略70開發(fā)節(jié)奏奏建議依托市場場發(fā)展節(jié)節(jié)奏，進進行分期期開發(fā)，，降低項項目奉獻獻71經(jīng)營管理理框架統(tǒng)一管理理分散經(jīng)營營72市場運營營策略時尚極限限賽事，，低成本本營銷。。73市場運營營策略前沿文化化盛事、、電影首首映，提提升項目目形象力力。74市場運營營策略依托周邊邊教育資資源，強強化科教教文化吸吸引力。。75財務(wù)分析析假設(shè)開開發(fā)成成本估算算

運營營收益預(yù)預(yù)測財財務(wù)效果果評估租租金敏敏感分析析四、動態(tài)態(tài)收益測測算76財務(wù)分析析假設(shè)本財務(wù)模模型以穩(wěn)穩(wěn)健經(jīng)營營方式為為構(gòu)想。。項目計算算期為50年，，其中籌籌備及建建設(shè)期為為4年，，從2007年年起至2010年，經(jīng)經(jīng)營租賃賃期發(fā)生生在從2009年到2056年。基準(zhǔn)收益益率按10%計計算。商業(yè)，體體育休閑閑場所，，會所，，影院全全部出租租，酒店店部分全全部用于于運營，，停車免免費。項目土地地成本費費用依照照周邊項項目土地地市場價價格類比比推測，，按2000萬萬元/每每年租賃賃費測算算，其他他開發(fā)成成本費用用根據(jù)中中原地產(chǎn)產(chǎn)所掌握握資料所所得。營業(yè)稅金金及附加加：按租租賃收入入的5%和0.05%繳納營營業(yè)稅，，經(jīng)營部部分按照照經(jīng)營收收入的5.5%繳納。。所得稅：：依據(jù)國國家相關(guān)關(guān)規(guī)定，，按照33％的的稅率計計征。不可預(yù)見見費：考考慮自然然災(zāi)害、、物價上上漲等不不確定因因素，按按照項目目建筑安安裝、前前期、配配套工程程、間接接費部分分投資總總額的3％計算算不可預(yù)預(yù)見費。?；鶞?zhǔn)收益益率：為為10%。成長性：：租金等等經(jīng)營收收入年增增長率為為3%。。77總投資商業(yè)影院會所酒店辦公運動場館地下車位項目總計（萬平米）7.850.612.4702.32.5A地塊（萬平米）1.8900000.30.5B地塊（萬平米）5.960.610021C地塊（萬平米）0002.47001建安造價（元/平方米）3500350045009000400030002000設(shè)備投資（萬元）801200建安工程費（萬元）275552100450022230069005000建安費用總計（萬元）69485成本估算算C地塊容容積率0.878經(jīng)營收入入預(yù)測零售商業(yè)出租收入（萬元）租金單價(元/平方米.天）總面積（萬平方米）空置率三層3402.485.001.960.95二層5103.727.501.960.95一層6804.9710.001.960.95地下一層5103.737.501.960.95年總收入20414.91休閑場館出租收入租金單價總面積空置率1595.052.002.30.95IMAX出租收入（萬元）租金單價(元/平方米.天）總面積空置率416.102.000.60.95會所出租收入（萬元）租金單價(元/平方米.天）總面積空置率1040.253.0010.95酒店經(jīng)營收入（萬元）客房數(shù)（個）客房單價（元/平方米）出租率客房