第十章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的實(shí)施第十章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的實(shí)施1第十章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的實(shí)施第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程合同管理第三節(jié)工程索賠管理第四節(jié)工程竣工驗(yàn)收第十章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的實(shí)施第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理2第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理模式自行建立管理委托建立管理：開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)工程建立管理任務(wù)通過(guò)招標(biāo)〔協(xié)商〕等方法委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢(xún)效勞公司完成——監(jiān)理企業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理模式自行建3二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理目標(biāo)“三控〞目標(biāo)：投資控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制“兩管〞：合同管理、信息管理“一協(xié)調(diào)〞：組織協(xié)調(diào)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理目標(biāo)“三控〞目標(biāo)：投資控制、質(zhì)量控制4三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度控制進(jìn)度控制是以進(jìn)度方案為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同措施，對(duì)建立工程工程實(shí)施時(shí)間管理，確保工程工期目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度控制進(jìn)度控制是以進(jìn)度方5〔一〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度控制的主要內(nèi)容論證與分析工程建立總周期：編制總進(jìn)度綱要編制工程進(jìn)度方案：總進(jìn)度方案、年度方案核準(zhǔn)施工進(jìn)度方案編制其他配套進(jìn)度方案催促監(jiān)理工程師檢查與糾偏進(jìn)度方案〔一〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度控制的主要內(nèi)容論證與分析工程建立總6工程進(jìn)度方案的編制〔WBS方法〕將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量估算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間，可用天數(shù)表示按正常施工的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后順序根據(jù)總進(jìn)度綱要的總體部署要求，做適當(dāng)完善報(bào)請(qǐng)公司工程經(jīng)理層批準(zhǔn)工程進(jìn)度方案的編制〔WBS方法〕將全部工程內(nèi)容分解和歸納為7編制其他配套進(jìn)度方案材料供給、設(shè)備采購(gòu)方案設(shè)備周轉(zhuǎn)方案臨時(shí)工程方案編制其他配套進(jìn)度方案材料供給、設(shè)備采購(gòu)方案8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施課件9進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素材料設(shè)備的供給情況設(shè)計(jì)變更勞動(dòng)力的安排情況氣象條件進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素材料設(shè)備的供給情況10〔二〕進(jìn)度方案的編制方法1、表格法表格法是用表格的形式說(shuō)明單位工程的數(shù)量和開(kāi)竣工日期，主要用于總進(jìn)度控制和里程碑事件時(shí)間的標(biāo)示。它內(nèi)容單一，信息量少，主要在企業(yè)高層使用?！捕尺M(jìn)度方案的編制方法1、表格法112、橫道圖法：橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程內(nèi)容進(jìn)度的方法2、橫道圖法：橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程123、網(wǎng)絡(luò)圖法：網(wǎng)絡(luò)圖法是應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來(lái)表示方案中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系，可找出方案中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在方案執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)展有效的控制和監(jiān)視。3、網(wǎng)絡(luò)圖法：網(wǎng)絡(luò)圖法是應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來(lái)表示方案中各項(xiàng)工作的先13四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資控制是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和合同措施將本錢(qián)控制在方案范圍之內(nèi)，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資控制是14〔一〕編制投資方案編制投資方案必須對(duì)開(kāi)發(fā)工程總投資進(jìn)展分解。投資的分解方法有按投資構(gòu)成、按照子工程、按照時(shí)間三種。投資方案的表示方法有時(shí)間—投資使用方案、S形累計(jì)曲線和投資方案表，也可使用時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)方案對(duì)投資直接進(jìn)展標(biāo)注?！惨弧尘幹仆顿Y方案編制投資方案必須對(duì)開(kāi)發(fā)工程總投資進(jìn)展分解15時(shí)間—投資使用方案時(shí)間—投資使用方案16時(shí)間資金的S形累計(jì)曲線時(shí)間資金的S形累計(jì)曲線17〔二〕支付工程款及方式工程款的種類(lèi)：工程預(yù)付款工程進(jìn)度款支付工程款的方式：按月支付、竣工后一次付清和分段支付〔二〕支付工程款及方式工程款的種類(lèi)：工程預(yù)付款18〔三〕投資約束采用效率更高的技術(shù)方案、降低原材料費(fèi)用符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不影響開(kāi)發(fā)工程的主要功能根底上，刪減工程任務(wù)控制工程變更的數(shù)量更加嚴(yán)格的管理措施，責(zé)任到人〔三〕投資約束采用效率更高的技術(shù)方案、降低原材料費(fèi)用19五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程質(zhì)量控制質(zhì)量控制是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貫徹執(zhí)行建立工程質(zhì)量法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)，確保合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)的監(jiān)視與管理行為。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程質(zhì)量控制質(zhì)量控制是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企20〔一〕主要質(zhì)量控制要點(diǎn)審核施工組織設(shè)計(jì)對(duì)原材料的檢驗(yàn)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)展檢驗(yàn)控制混凝土質(zhì)量隱蔽工程驗(yàn)收〔一〕主要質(zhì)量控制要點(diǎn)審核施工組織設(shè)計(jì)21〔二〕確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度為了便于信息隨時(shí)調(diào)用，應(yīng)聚集所有質(zhì)量檢查和檢驗(yàn)證明文件、試驗(yàn)報(bào)告，包括承包商〔分包商〕在工程質(zhì)量方面應(yīng)提交的文件，按照統(tǒng)一的編碼規(guī)那么，進(jìn)展分類(lèi)管理，定期歸檔?！捕炒_立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度為了便于信息22六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程平安管理和環(huán)境管理平安管理的主要任務(wù)是保證建立工程的生產(chǎn)者和使用者以及第三者的平安。環(huán)境管理是指保護(hù)生態(tài)環(huán)境、如控制現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的粉塵噪音、三廢等對(duì)環(huán)境的危害，并考慮能源節(jié)約和減少資源的浪費(fèi)等。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程平安管理和環(huán)境管理平安管理的主要任務(wù)是保23七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程協(xié)調(diào)工程系統(tǒng)內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)工程系統(tǒng)內(nèi)部組織關(guān)系的協(xié)調(diào)工程系統(tǒng)內(nèi)部需求關(guān)系的調(diào)解〔一〕工程系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程協(xié)調(diào)工程系統(tǒng)內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)〔一〕工程241、工程系統(tǒng)內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)在人員安排上要量才錄用在工作委托上要職責(zé)清楚，每一崗位都應(yīng)訂立明確的目標(biāo)和崗位責(zé)任在績(jī)效評(píng)價(jià)上要實(shí)事求是在矛盾調(diào)解上要恰到好處1、工程系統(tǒng)內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)在人員安排上要量才錄用252、工程系統(tǒng)內(nèi)部組織關(guān)系的協(xié)調(diào)要在職能劃分的根底上設(shè)置組織機(jī)構(gòu)要明確規(guī)定每個(gè)機(jī)構(gòu)的目標(biāo)職責(zé)、權(quán)限、最好以規(guī)章制度的形式做出明文規(guī)定要事先約定各個(gè)機(jī)關(guān)在工作中的相互關(guān)系要建立信息溝通制度及時(shí)消除工作中的矛盾和沖突2、工程系統(tǒng)內(nèi)部組織關(guān)系的協(xié)調(diào)要在職能劃分的根底上設(shè)置組織263、工程系統(tǒng)內(nèi)部需求關(guān)系的調(diào)解抓方案環(huán)節(jié)，平衡人、財(cái)、物的需求對(duì)實(shí)施力量的平衡，要抓住瓶頸環(huán)節(jié)對(duì)專(zhuān)業(yè)工種配合，要抓住調(diào)節(jié)環(huán)節(jié)3、工程系統(tǒng)內(nèi)部需求關(guān)系的調(diào)解抓方案環(huán)節(jié)，平衡人、財(cái)、物的27〔二〕工程系統(tǒng)與遠(yuǎn)外層關(guān)系的協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商與承包單位的協(xié)調(diào)：招投標(biāo)階段的協(xié)調(diào)、施工準(zhǔn)備階段的協(xié)調(diào)、施工階段的協(xié)調(diào)管理。協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位的關(guān)系：尊重設(shè)計(jì)單位的意見(jiàn)；主動(dòng)向設(shè)計(jì)單位介紹工程進(jìn)度情況，以便促使他們按合同規(guī)定出圖；有條件的話，促進(jìn)設(shè)計(jì)施工單位組成聯(lián)合體進(jìn)展設(shè)計(jì)施工總承包。協(xié)調(diào)與遠(yuǎn)外層的關(guān)系：與政府關(guān)系的協(xié)調(diào)、與社會(huì)團(tuán)體關(guān)系的協(xié)調(diào)。〔二〕工程系統(tǒng)與遠(yuǎn)外層關(guān)系的協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商與承包單位的協(xié)調(diào)：招28第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程合同管理確定了工程實(shí)施和工程管理的工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標(biāo)、是合同雙方在工程中進(jìn)展各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依據(jù)規(guī)定了合同雙方在合同實(shí)施過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段一、合同管理的作用第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程合同管理確定了工程實(shí)施和工程管理的工29履行合同、按合同辦事是工程過(guò)程中雙方的最高行為準(zhǔn)那么，合法合同簽署后成為法律文件，具有法律約束力一個(gè)工程的合同體系決定了該工程的管理機(jī)制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同分解或委托工程任務(wù)，實(shí)施對(duì)該工程的控制是合同雙方在工程實(shí)施過(guò)程中解決爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)履行合同、按合同辦事是工程過(guò)程中雙方的最高行為準(zhǔn)那么，合法30二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的主要合同關(guān)系開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷(xiāo)售合同、聯(lián)合開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供給〔采購(gòu)〕合同、運(yùn)輸合同、租賃合同、勞務(wù)供給合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的主要合同關(guān)系開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地31三、合同管理的主要任務(wù)三、合同管理的主要任務(wù)32〔一〕合同籌劃合同籌劃是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)展深入研究、劃分合同界面、合同實(shí)施的接觸條件、標(biāo)包的工程范圍、承包方式、合同的主要條款以及合同的簽訂過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程應(yīng)分為幾個(gè)獨(dú)立的合同、每個(gè)合同有多大工程范圍、合同之間的關(guān)系、合同委托的方式、合同的主要條件?！惨弧澈贤I劃合同籌劃是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)展深入研33房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施課件34〔二〕合同簽訂1、合同形式按計(jì)價(jià)方式不同劃分：總價(jià)合同〔固定總價(jià)合同和可調(diào)總價(jià)合同〕、單價(jià)合同〔純單價(jià)合同、估算工程量單價(jià)合同、單價(jià)與包干混合式合同〕和本錢(qián)加酬金合同〔本錢(qián)加固定酬金、本錢(qián)加固定百分率酬金、本錢(qián)加浮動(dòng)酬金〕三類(lèi)。〔二〕合同簽訂1、合同形式35按照合同所涉及的工程范圍及承包關(guān)系的不同劃分：獨(dú)立承包合同、直接發(fā)包的專(zhuān)業(yè)承包合同、總承包合同。按是否包料劃分：包工包料合同、包工局部包料合同、包工不包料合同即勞務(wù)合同。按照合同所涉及的工程范圍及承包關(guān)系的不同劃分：獨(dú)立承包合同362、施工合同要點(diǎn)工期：開(kāi)工日期、竣工日期、工期天數(shù)合同價(jià)款：開(kāi)發(fā)企業(yè)承受的合同價(jià)款、追加合同價(jià)款、合同的計(jì)價(jià)方式對(duì)雙方有約束力的合同文件：施工合同協(xié)議書(shū)、標(biāo)書(shū)、合同條款、標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)技術(shù)文件、圖紙、工程量清單和工程報(bào)價(jià)單等。開(kāi)發(fā)商和承包人的工作2、施工合同要點(diǎn)工期：開(kāi)工日期、竣工日期、工期天數(shù)37〔三〕合同分析界定承包人和開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要權(quán)利、義務(wù)和主要任務(wù)合同的價(jià)格分析合同工期的分析違約責(zé)任的理解驗(yàn)收責(zé)任的理解〔三〕合同分析界定承包人和開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要權(quán)利、義務(wù)和主要任38〔四〕合同變更合同變更是指合同實(shí)施過(guò)程中由于各種原因引起的設(shè)計(jì)變更、合同變更，包括工程量變更、工程工程的變更、進(jìn)度方案變更、施工條件變更、新增工程等。合同變更的方式：必須獲得監(jiān)理工程師批準(zhǔn)合同變更的程序〔四〕合同變更合同變更是指合同實(shí)施過(guò)程中由于各種原因引起的39房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施課件40〔五〕合同評(píng)價(jià)合同簽訂情況評(píng)價(jià)合同執(zhí)行情況評(píng)價(jià)合同管理工作評(píng)價(jià)〔五〕合同評(píng)價(jià)合同簽訂情況評(píng)價(jià)41第三節(jié)工程索賠管理工程索賠是指簽訂工程承包合同的開(kāi)發(fā)企業(yè)和承包商在履行合同過(guò)程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對(duì)并非自己的過(guò)錯(cuò)，而是應(yīng)由合同對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊?。工程索賠包括施工索賠和反索賠兩個(gè)方面一、索賠的概念〔一〕根本概念第三節(jié)工程索賠管理工程索賠是指簽訂工程承包合同的開(kāi)發(fā)企業(yè)42〔二〕索賠的特征索賠是雙向的開(kāi)發(fā)企業(yè)的相對(duì)有利地位只有實(shí)際發(fā)生了經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害，受損方才能向?qū)Ψ剿髻r索賠是一種未經(jīng)對(duì)方確認(rèn)的單方行為〔二〕索賠的特征索賠是雙向的43〔三〕索賠的分類(lèi)

按索賠事件的影響分類(lèi)：工期拖延索賠；不可預(yù)見(jiàn)的外部障礙或條件索賠；工程變更索賠；工程終止索賠；其他索賠。

按索賠要求分類(lèi)：工期索賠、費(fèi)用索賠〔三〕索賠的分類(lèi)按索賠事件的影響分類(lèi)：工期拖延索賠；不可預(yù)44二、索賠的程序〔一〕承包商的索賠程序索賠意向通知書(shū)：承包商在索賠事件發(fā)生28天內(nèi)，向監(jiān)理工程師發(fā)出索賠意向通知書(shū)向監(jiān)理工程師提出索賠報(bào)告及有關(guān)資料監(jiān)理工程給予回復(fù)：補(bǔ)充索賠理由和證據(jù)二、索賠的程序〔一〕承包商的索賠程序45〔二〕索賠計(jì)算費(fèi)用索賠：包括人工費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、材料費(fèi)、保函手續(xù)費(fèi)、貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)、管理費(fèi)。計(jì)算方法：實(shí)際費(fèi)用法、總費(fèi)用法、修正總費(fèi)用法。工期索賠〔二〕索賠計(jì)算費(fèi)用索賠：包括人工費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、材料費(fèi)、保函手46〔三〕索賠報(bào)告總論局部根據(jù)局部計(jì)算局部證據(jù)局部〔三〕索賠報(bào)告總論局部47〔四〕工程師對(duì)索賠報(bào)告的審查監(jiān)理工程師判定索賠成立的條件：與合同對(duì)照，事件已造成承包商本錢(qián)的額外支出或直接工期損失造成損失的原因不屬于承辦商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任承包商按合同規(guī)定程序，提交了索賠意向通知書(shū)和索賠報(bào)告〔四〕工程師對(duì)索賠報(bào)告的審查監(jiān)理工程師判定索賠成立的條件：48三、索賠的管理〔一〕索賠管理的根本原那么預(yù)防為主以合同為依據(jù)公平合理協(xié)商授權(quán)三、索賠的管理〔一〕索賠管理的根本原那么49〔二〕反索賠工期延誤反索賠施工缺陷反索賠對(duì)超額利潤(rùn)的索賠開(kāi)發(fā)企業(yè)合理終止合同或承包商不正當(dāng)放棄合同的索賠工傷事故造成的人身或財(cái)產(chǎn)損失的索賠對(duì)指定分包商的付款索賠〔二〕反索賠工期延誤反索賠50〔三〕索賠的預(yù)防注重合同的簽訂嚴(yán)格控制圖紙質(zhì)量做好材料設(shè)備驗(yàn)收采購(gòu)及保管抓好施工的過(guò)程控制〔三〕索賠的預(yù)防注重合同的簽訂51第四節(jié)工程竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的竣工驗(yàn)收是指建立單位在單位工程驗(yàn)收和專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收的根底上邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)工程中涉及公共平安和公共利益的內(nèi)容及公共設(shè)施配套建立等情況的核定。第四節(jié)工程竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的竣工驗(yàn)收52一、竣工驗(yàn)收應(yīng)滿(mǎn)足的條件完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)展了檢查，并提出工程竣工報(bào)告監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)展了質(zhì)量評(píng)估，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告勘察、設(shè)計(jì)單位提出質(zhì)量檢查報(bào)告有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料一、竣工驗(yàn)收應(yīng)滿(mǎn)足的條件完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容53有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告建立單位已按合同約定支付工程款有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)出具認(rèn)可文件有消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件建立行政主管部門(mén)及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)視機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門(mén)責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告54二、竣工驗(yàn)收的工作程序和編制竣工檔案資料竣工驗(yàn)收的工作程序：開(kāi)發(fā)工程竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為兩個(gè)階段：一是單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收。編制竣工檔案資料：組織技術(shù)資料的整理〔前期工作資料、土建資料、安裝方面的資料〕和竣工圖的繪制工作。二、竣工驗(yàn)收的工作程序和編制竣工檔案資料竣工驗(yàn)收的工作程序55第十章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的實(shí)施第十章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的實(shí)施56第十章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的實(shí)施第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程合同管理第三節(jié)工程索賠管理第四節(jié)工程竣工驗(yàn)收第十章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的實(shí)施第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理57第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理模式自行建立管理委托建立管理：開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)工程建立管理任務(wù)通過(guò)招標(biāo)〔協(xié)商〕等方法委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢(xún)效勞公司完成——監(jiān)理企業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理模式自行建58二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理目標(biāo)“三控〞目標(biāo)：投資控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制“兩管〞：合同管理、信息管理“一協(xié)調(diào)〞：組織協(xié)調(diào)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理目標(biāo)“三控〞目標(biāo)：投資控制、質(zhì)量控制59三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度控制進(jìn)度控制是以進(jìn)度方案為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同措施，對(duì)建立工程工程實(shí)施時(shí)間管理，確保工程工期目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度控制進(jìn)度控制是以進(jìn)度方60〔一〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度控制的主要內(nèi)容論證與分析工程建立總周期：編制總進(jìn)度綱要編制工程進(jìn)度方案：總進(jìn)度方案、年度方案核準(zhǔn)施工進(jìn)度方案編制其他配套進(jìn)度方案催促監(jiān)理工程師檢查與糾偏進(jìn)度方案〔一〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度控制的主要內(nèi)容論證與分析工程建立總61工程進(jìn)度方案的編制〔WBS方法〕將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量估算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間，可用天數(shù)表示按正常施工的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后順序根據(jù)總進(jìn)度綱要的總體部署要求，做適當(dāng)完善報(bào)請(qǐng)公司工程經(jīng)理層批準(zhǔn)工程進(jìn)度方案的編制〔WBS方法〕將全部工程內(nèi)容分解和歸納為62編制其他配套進(jìn)度方案材料供給、設(shè)備采購(gòu)方案設(shè)備周轉(zhuǎn)方案臨時(shí)工程方案編制其他配套進(jìn)度方案材料供給、設(shè)備采購(gòu)方案63房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施課件64進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素材料設(shè)備的供給情況設(shè)計(jì)變更勞動(dòng)力的安排情況氣象條件進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素材料設(shè)備的供給情況65〔二〕進(jìn)度方案的編制方法1、表格法表格法是用表格的形式說(shuō)明單位工程的數(shù)量和開(kāi)竣工日期，主要用于總進(jìn)度控制和里程碑事件時(shí)間的標(biāo)示。它內(nèi)容單一，信息量少，主要在企業(yè)高層使用?！捕尺M(jìn)度方案的編制方法1、表格法662、橫道圖法：橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程內(nèi)容進(jìn)度的方法2、橫道圖法：橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程673、網(wǎng)絡(luò)圖法：網(wǎng)絡(luò)圖法是應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來(lái)表示方案中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系，可找出方案中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在方案執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)展有效的控制和監(jiān)視。3、網(wǎng)絡(luò)圖法：網(wǎng)絡(luò)圖法是應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來(lái)表示方案中各項(xiàng)工作的先68四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資控制是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和合同措施將本錢(qián)控制在方案范圍之內(nèi)，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資控制是69〔一〕編制投資方案編制投資方案必須對(duì)開(kāi)發(fā)工程總投資進(jìn)展分解。投資的分解方法有按投資構(gòu)成、按照子工程、按照時(shí)間三種。投資方案的表示方法有時(shí)間—投資使用方案、S形累計(jì)曲線和投資方案表，也可使用時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)方案對(duì)投資直接進(jìn)展標(biāo)注。〔一〕編制投資方案編制投資方案必須對(duì)開(kāi)發(fā)工程總投資進(jìn)展分解70時(shí)間—投資使用方案時(shí)間—投資使用方案71時(shí)間資金的S形累計(jì)曲線時(shí)間資金的S形累計(jì)曲線72〔二〕支付工程款及方式工程款的種類(lèi)：工程預(yù)付款工程進(jìn)度款支付工程款的方式：按月支付、竣工后一次付清和分段支付〔二〕支付工程款及方式工程款的種類(lèi)：工程預(yù)付款73〔三〕投資約束采用效率更高的技術(shù)方案、降低原材料費(fèi)用符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不影響開(kāi)發(fā)工程的主要功能根底上，刪減工程任務(wù)控制工程變更的數(shù)量更加嚴(yán)格的管理措施，責(zé)任到人〔三〕投資約束采用效率更高的技術(shù)方案、降低原材料費(fèi)用74五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程質(zhì)量控制質(zhì)量控制是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貫徹執(zhí)行建立工程質(zhì)量法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)，確保合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)的監(jiān)視與管理行為。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程質(zhì)量控制質(zhì)量控制是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企75〔一〕主要質(zhì)量控制要點(diǎn)審核施工組織設(shè)計(jì)對(duì)原材料的檢驗(yàn)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)展檢驗(yàn)控制混凝土質(zhì)量隱蔽工程驗(yàn)收〔一〕主要質(zhì)量控制要點(diǎn)審核施工組織設(shè)計(jì)76〔二〕確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度為了便于信息隨時(shí)調(diào)用，應(yīng)聚集所有質(zhì)量檢查和檢驗(yàn)證明文件、試驗(yàn)報(bào)告，包括承包商〔分包商〕在工程質(zhì)量方面應(yīng)提交的文件，按照統(tǒng)一的編碼規(guī)那么，進(jìn)展分類(lèi)管理，定期歸檔?！捕炒_立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度為了便于信息77六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程平安管理和環(huán)境管理平安管理的主要任務(wù)是保證建立工程的生產(chǎn)者和使用者以及第三者的平安。環(huán)境管理是指保護(hù)生態(tài)環(huán)境、如控制現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的粉塵噪音、三廢等對(duì)環(huán)境的危害，并考慮能源節(jié)約和減少資源的浪費(fèi)等。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程平安管理和環(huán)境管理平安管理的主要任務(wù)是保78七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程協(xié)調(diào)工程系統(tǒng)內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)工程系統(tǒng)內(nèi)部組織關(guān)系的協(xié)調(diào)工程系統(tǒng)內(nèi)部需求關(guān)系的調(diào)解〔一〕工程系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程協(xié)調(diào)工程系統(tǒng)內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)〔一〕工程791、工程系統(tǒng)內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)在人員安排上要量才錄用在工作委托上要職責(zé)清楚，每一崗位都應(yīng)訂立明確的目標(biāo)和崗位責(zé)任在績(jī)效評(píng)價(jià)上要實(shí)事求是在矛盾調(diào)解上要恰到好處1、工程系統(tǒng)內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)在人員安排上要量才錄用802、工程系統(tǒng)內(nèi)部組織關(guān)系的協(xié)調(diào)要在職能劃分的根底上設(shè)置組織機(jī)構(gòu)要明確規(guī)定每個(gè)機(jī)構(gòu)的目標(biāo)職責(zé)、權(quán)限、最好以規(guī)章制度的形式做出明文規(guī)定要事先約定各個(gè)機(jī)關(guān)在工作中的相互關(guān)系要建立信息溝通制度及時(shí)消除工作中的矛盾和沖突2、工程系統(tǒng)內(nèi)部組織關(guān)系的協(xié)調(diào)要在職能劃分的根底上設(shè)置組織813、工程系統(tǒng)內(nèi)部需求關(guān)系的調(diào)解抓方案環(huán)節(jié)，平衡人、財(cái)、物的需求對(duì)實(shí)施力量的平衡，要抓住瓶頸環(huán)節(jié)對(duì)專(zhuān)業(yè)工種配合，要抓住調(diào)節(jié)環(huán)節(jié)3、工程系統(tǒng)內(nèi)部需求關(guān)系的調(diào)解抓方案環(huán)節(jié)，平衡人、財(cái)、物的82〔二〕工程系統(tǒng)與遠(yuǎn)外層關(guān)系的協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商與承包單位的協(xié)調(diào)：招投標(biāo)階段的協(xié)調(diào)、施工準(zhǔn)備階段的協(xié)調(diào)、施工階段的協(xié)調(diào)管理。協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位的關(guān)系：尊重設(shè)計(jì)單位的意見(jiàn)；主動(dòng)向設(shè)計(jì)單位介紹工程進(jìn)度情況，以便促使他們按合同規(guī)定出圖；有條件的話，促進(jìn)設(shè)計(jì)施工單位組成聯(lián)合體進(jìn)展設(shè)計(jì)施工總承包。協(xié)調(diào)與遠(yuǎn)外層的關(guān)系：與政府關(guān)系的協(xié)調(diào)、與社會(huì)團(tuán)體關(guān)系的協(xié)調(diào)?！捕彻こ滔到y(tǒng)與遠(yuǎn)外層關(guān)系的協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商與承包單位的協(xié)調(diào)：招83第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程合同管理確定了工程實(shí)施和工程管理的工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標(biāo)、是合同雙方在工程中進(jìn)展各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依據(jù)規(guī)定了合同雙方在合同實(shí)施過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段一、合同管理的作用第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程合同管理確定了工程實(shí)施和工程管理的工84履行合同、按合同辦事是工程過(guò)程中雙方的最高行為準(zhǔn)那么，合法合同簽署后成為法律文件，具有法律約束力一個(gè)工程的合同體系決定了該工程的管理機(jī)制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同分解或委托工程任務(wù)，實(shí)施對(duì)該工程的控制是合同雙方在工程實(shí)施過(guò)程中解決爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)履行合同、按合同辦事是工程過(guò)程中雙方的最高行為準(zhǔn)那么，合法85二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的主要合同關(guān)系開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷(xiāo)售合同、聯(lián)合開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供給〔采購(gòu)〕合同、運(yùn)輸合同、租賃合同、勞務(wù)供給合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的主要合同關(guān)系開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地86三、合同管理的主要任務(wù)三、合同管理的主要任務(wù)87〔一〕合同籌劃合同籌劃是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)展深入研究、劃分合同界面、合同實(shí)施的接觸條件、標(biāo)包的工程范圍、承包方式、合同的主要條款以及合同的簽訂過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程應(yīng)分為幾個(gè)獨(dú)立的合同、每個(gè)合同有多大工程范圍、合同之間的關(guān)系、合同委托的方式、合同的主要條件?！惨弧澈贤I劃合同籌劃是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)展深入研88房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施課件89〔二〕合同簽訂1、合同形式按計(jì)價(jià)方式不同劃分：總價(jià)合同〔固定總價(jià)合同和可調(diào)總價(jià)合同〕、單價(jià)合同〔純單價(jià)合同、估算工程量單價(jià)合同、單價(jià)與包干混合式合同〕和本錢(qián)加酬金合同〔本錢(qián)加固定酬金、本錢(qián)加固定百分率酬金、本錢(qián)加浮動(dòng)酬金〕三類(lèi)?！捕澈贤炗?、合同形式90按照合同所涉及的工程范圍及承包關(guān)系的不同劃分：獨(dú)立承包合同、直接發(fā)包的專(zhuān)業(yè)承包合同、總承包合同。按是否包料劃分：包工包料合同、包工局部包料合同、包工不包料合同即勞務(wù)合同。按照合同所涉及的工程范圍及承包關(guān)系的不同劃分：獨(dú)立承包合同912、施工合同要點(diǎn)工期：開(kāi)工日期、竣工日期、工期天數(shù)合同價(jià)款：開(kāi)發(fā)企業(yè)承受的合同價(jià)款、追加合同價(jià)款、合同的計(jì)價(jià)方式對(duì)雙方有約束力的合同文件：施工合同協(xié)議書(shū)、標(biāo)書(shū)、合同條款、標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)技術(shù)文件、圖紙、工程量清單和工程報(bào)價(jià)單等。開(kāi)發(fā)商和承包人的工作2、施工合同要點(diǎn)工期：開(kāi)工日期、竣工日期、工期天數(shù)92〔三〕合同分析界定承包人和開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要權(quán)利、義務(wù)和主要任務(wù)合同的價(jià)格分析合同工期的分析違約責(zé)任的理解驗(yàn)收責(zé)任的理解〔三〕合同分析界定承包人和開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要權(quán)利、義務(wù)和主要任93〔四〕合同變更合同變更是指合同實(shí)施過(guò)程中由于各種原因引起的設(shè)計(jì)變更、合同變更，包括工程量變更、工程工程的變更、進(jìn)度方案變更、施工條件變更、新增工程等。合同變更的方式：必須獲得監(jiān)理工程師批準(zhǔn)合同變更的程序〔四〕合同變更合同變更是指合同實(shí)施過(guò)程中由于各種原因引起的94房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施課件95〔五〕合同評(píng)價(jià)合同簽訂情況評(píng)價(jià)合同執(zhí)行情況評(píng)價(jià)合同管理工作評(píng)價(jià)〔五〕合同評(píng)價(jià)合同簽訂情況評(píng)價(jià)96第三節(jié)工程索賠管理工程索賠是指簽訂工程承包合同的開(kāi)發(fā)企業(yè)和承包商在履行合同過(guò)程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對(duì)并非自己的過(guò)錯(cuò)，而是應(yīng)由合同對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊?。工程索賠包括施工索賠和反索賠兩個(gè)方面一、索賠的概念〔一〕根本概念第三節(jié)工程索賠管理工程索賠是指簽訂工程承包合同的開(kāi)發(fā)企業(yè)97〔二〕索賠的特征索賠是雙向的開(kāi)發(fā)企業(yè)的相對(duì)有利地位只有實(shí)際發(fā)生了經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害，受損方才能向?qū)Ψ剿髻r索賠是一種未經(jīng)對(duì)方確認(rèn)的單方行為〔二〕索賠的特征索賠是雙向的98〔三〕索賠的分類(lèi)

按索賠事件的影響分類(lèi)：工期拖延索賠；不可預(yù)見(jiàn)的外部障礙或條件索賠；工程變更索賠；工程終止索賠；其他索賠。

按索賠要求分類(lèi)：工期索賠、費(fèi)用索賠〔三〕索賠的分類(lèi)按索賠事件的影響分類(lèi)：工期拖延索賠；不可預(yù)99二、索賠的程序〔一〕承包商的索賠程序索賠意向通知書(shū)：承包商在索賠事件發(fā)生28天內(nèi)，向監(jiān)理工程師發(fā)出索賠意向通知書(shū)向監(jiān)理工程師提出索賠報(bào)告及有關(guān)資料監(jiān)理工程給予回復(fù)：補(bǔ)充索賠理由