2018年8月30日商管系統(tǒng)籌備期裝修管理要點概述工程副總培訓2018年8月30日商管系統(tǒng)籌備期工程副總培訓

目錄一、裝修管控工作存在的問題二、商鋪裝修進場的管控標準三、商鋪裝修管控的組織和工具目

目錄一、裝修管控工作存在的問題二、商鋪裝修進場的管控標準三、商鋪裝修管控的組織和工具目一、裝修管控工作存在的主要問題

對“房產(chǎn)條件移交”認識不足商鋪品牌招商進度慢，一味等待招商最后落位結果，商鋪房產(chǎn)條件移交滯后嚴重，導致項目公司無法整體設計及施工，商家無法按時進場，或進場后無法展開施工，后續(xù)進度節(jié)點管控難度大。商戶進場條件保障工作不到位對商家的進場預驗收工作不夠重視，沒有有效啟動商家進場前的預驗收工作，導致項目公司的施工沒有針對性，商家無法按時進場或進場后交叉施工嚴重，導致進度滯后?，F(xiàn)場管控缺乏標準對商家的裝修施工工藝管控薄弱，防水、防火材料不滿足管理要求；不了解項目施工進度和消防要求，商鋪開口、內退、隔斷施工方式不滿足消防要求。

一、裝修管控工作存在的主要問題

缺乏有效組織，裝修進度管控沒有方法個別公司缺乏明確責任的裝修小組，不能責任到人，對裝修管控的管理工具（裝修管控表和施工進度表）不夠重視，計劃管控作用沒有得到發(fā)揮；尤其是商家的施工進度表，與現(xiàn)場實際進度嚴重不符，失去現(xiàn)場管控的作用。合作意識不強，缺少跨系統(tǒng)溝通面對籌備期的各項交叉工作，意識和準備不足，對項目公司反控、對商家的要求標準不高，導致簡單工作反復對接溝通。過度關注“一店一色”對“一店一色”的管控標準不統(tǒng)一，導致商家多次出圖，影響最終完工日期和消防要求。

一、裝修管控工作存在的主要問題缺乏有效組織，裝修進度管控沒有

目錄一、裝修管控工作存在的問題二、商鋪裝修進場的管控標準三、商鋪裝修管控的組織和工具目二、商鋪裝修進場的管控標準主力業(yè)態(tài)裝修準備開業(yè)日前300天，主力店房產(chǎn)條件與步行街業(yè)態(tài)移交開業(yè)日前210天，主力店進場前招商對接確認會主責部門：商管總部大客戶部、地方商管公司工作要點：1.業(yè)態(tài)品牌確定；

2.品牌房產(chǎn)技術條件按時移交；3.平面布局及施工圖；4.明確各自施工界面；5.進場條件及進場時間。注意事項：1.按時確定品牌；2.依據(jù)消防部門審核意見調整后出具全套施工圖；3.大客戶部依據(jù)模塊節(jié)點要求設置內控時間節(jié)點跟進到商戶進場；4.地方公司按照對接要求跟進條件落實并對進場條件預驗收二、商鋪裝修進場的管控標準主力業(yè)態(tài)裝修準備主責部門：商管總部步行街商鋪裝修準備開業(yè)日前230天，完成第一版室內步行街品牌落位圖簽確主責部門：地方商管公司招商部、營運中心招商部工作要點：1.明確各業(yè)態(tài)區(qū)域分布；2.明確步行街商鋪的合理墻體分隔；3.明確特殊或重點品牌落位位置（尤其餐飲業(yè)態(tài)）注意事項：1.掌握“消防性能化評審意見”要求；2.招商部對意向品牌收集房產(chǎn)條件，尤其是餐飲品牌和體驗業(yè)態(tài)品牌。

3.要滿足各業(yè)態(tài)面積需求和規(guī)劃占比，考慮后期調整需求，并盡可能按照柱距線分隔；4.考慮品牌豐富度和單一品牌展示面寬度。二、商鋪裝修進場的管控標準步行街商鋪裝修準備主責部門：地方商管公司招商部、營運中心招商開業(yè)日前200天，步行街技術條件確認及移交主責部門：地方商管公司招商部、工程部，商管總部招商部、工程部工作要點：1.確定各業(yè)態(tài)區(qū)域商鋪水、電、空調等機電容量及安裝條件；

2.確定商鋪的墻體分隔圖；3.基本確定商鋪的開門位置圖；

4.提出結構開洞的需求；注意事項：1.熟悉并學習洋快餐等特殊品牌的房產(chǎn)條件，如獨立空調、開口需求等；2.商鋪的開口方式，原則上不采用敞開經(jīng)營模式；3.未確定的品牌，按照待招業(yè)態(tài)最高的房產(chǎn)條件確定；4.品牌落位簽確后（開業(yè)日前170天和140天），需重新梳理并提交變更。二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前200天，步行街技術條件確認及移交主責部門：地方商管開業(yè)日前195天，商家進場基本施工條件主責部門：地方商管公司工程部、物管部工作要點：1.臨電應將電箱引致樓層或店鋪內指定位置；2.臨水可分層分區(qū)域集中設置;3.滿足垂直交通設施使用，確定裝修水平運輸路線及通道;4.卸貨區(qū)域、垃圾堆放區(qū)、臨時衛(wèi)生間設置完成。5.消防通道及公區(qū)夜間施工照明的條件。6.完成廣場一層大門的封閉施工條件。注意事項：臨時水、電、垂直交通、臨時廁所等二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前195天，商家進場基本施工條件主責部門：地方商管公司開業(yè)日前195天，完成商戶裝修手冊編制主責部門：地方商管公司營運部、工程部、物管部工作要點：

標準文本結合廣場實際情況進行修訂注意事項：1.關注防水工藝及裝修材料的要求；2.成立裝修管控小組并完成培訓；3.消防及機電改造費用的協(xié)商與確定。4.裝修進度方面：施工的工序表、收邊收口要求等；5.裝修流程辦理方面：流轉單、明確責任部門等；6.明確各項費用標準和支付辦法，明確與總包之間費用關系。二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前195天，完成商戶裝修手冊編制主責部門：地方商管公司開業(yè)日前175-120天，毛坯商鋪進場前的預驗收主責部門：地方商管公司工程部、招商部工作要點：1.房產(chǎn)技術條件的核查：用電負荷、空調負荷、給排水管徑等；2.餐飲商鋪的排油煙管道及截面積、補風管道、事故排風管道及內襯等是否鋪設；上下水點位是否到位；3.棚上空調供回水管道、冷凝水管道、空調風管道；消防排煙管道、排風管道、

新風管道鋪設完成，且保溫完成；4.

強弱電橋架及管線鋪設完成；5.圍護完成：隔墻、幕墻、封堵、玻璃隔斷等；6.地面平整、衛(wèi)生清理完成；注意事項：1.檢查商鋪房產(chǎn)技術條件達成情況，預測進場時能夠達到條件；2.按照確定的商鋪進場條件對施工進度進行核查；二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前175-120天，毛坯商鋪進場前的預驗收主責部門：地開業(yè)日前150天前，室內步行街餐飲業(yè)態(tài)點位圖確認移交主責部門：地方商管公司招商部、工程部工作要點：1.確定餐飲商鋪的廚房位置；2.確定商鋪的機電點位位置；3.確定商鋪的煤氣灶具類型及數(shù)量；4.確定排油煙孔洞位置及上下水位置。注意事項：1.餐飲品牌對所有確定落位的品牌都要逐個確認商鋪的平面布局圖，尤其是廚房的平面布局圖，確定上下水、排煙量、電量、空調量和具體布置位置，與商戶簽字確認；2.對尚未確定品牌的，須依據(jù)經(jīng)驗預設點位，后期盡可能帶條件招商；

3.與當?shù)孛簹夤緶贤?，確定燃氣的種類，完成煤氣灶具類型及數(shù)量；4.與項目公司對接明確操作交界面。

二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前150天前，室內步行街餐飲業(yè)態(tài)點位圖確認移交主責部門開業(yè)日前125天，步行街精裝商鋪位置、數(shù)量、標準確認及移交主責部門：地方商管公司招商部工作要點：1.商鋪的位置；2.商鋪的精裝標準（精裝A和B）；3.精裝商鋪吊頂棚面的標高。注意事項：1.項目成本中精裝商鋪的面積總和不能超過步行街總面積的50%（總面積不含主題餐廳）；2.不主張多提交精裝，過多的精裝商鋪將影響廣場的品質；3.禁止為保證“達到消防驗收節(jié)點”而采用先精裝后拆除的方式處理；4.工程部跟進現(xiàn)場精裝的質量，并滿足上人吊頂?shù)囊螅?.未經(jīng)總部批準不允許提供商戶裝修補貼。二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前125天，步行街精裝商鋪位置、數(shù)量、標準確認及移交主開業(yè)日前120天，商戶二次裝修消防報審圖及移交主責部門：地方商管公司招商部工作要點：按照節(jié)點要求，按當?shù)叵酪髽藴释瓿裳b修圖紙的提報注意事項：1.提前與項目公司明確消防套圖的所需提交圖紙鋪位、深度及標準；2.明確項目公司統(tǒng)一安排報審圖套圖和圖簽，并承擔費用；3.提前跟進已確定商戶圖紙的催交；收集未確定品牌的設計的元素、材質、布局，參考并完成設計。4.如果出現(xiàn)虛擬設計，過程中必須及時與項目公司對接進行更替。二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前120天，商戶二次裝修消防報審圖及移交主責部門：地方主責部門配合部門工作要點招商部工程部商鋪裝修說明會財務部——確定POS機合作單位的選定工程部招商部廚房灶具滅火裝置合作單位的確定行政部工程部物業(yè)部裝修現(xiàn)場臨時辦公室的設立行政部工程部物業(yè)部裝修期間員工和裝修人員盒飯供應單位的選定其他注意事項和工作：二、商鋪裝修進場的管控標準主責部門配合部門工作要點招商部工程部商鋪裝修說明會財務部——

目錄一、裝修管控工作存在的問題二、商鋪裝修進場的管控標準三、商鋪裝修管控的組織和工具目三、商鋪裝修管控的組織和工具1.成立責任明確的裝修管控小組三、商鋪裝修管控的組織和工具1.成立責任明確的裝修管控小組2.裝修管控表-不能空項，且要有工作計劃三、商鋪裝修管控的組織和工具2.裝修管控表-不能空項，且要有工作計劃三、商鋪裝修管控的組預警裝修周期說明：預警裝修周期為僅裝修施工的最短時間，從裝修完成（開業(yè)前40天）倒推每個鋪位預警進場時間，逐鋪與商戶實際對應。1、主力店及快時尚品牌：萬達百貨45天、院線90天、大歌星90天、大玩家45天、國美30天、兒童與零售45天、健身與餐飲120天、超市（沃爾瑪、世紀聯(lián)華、華潤）120天、超市（TESCO）150天、ZARA主牌90天、ZARA副牌60天，第一食品60天，優(yōu)衣庫90天，瑪莎90天，H&M60天，GAP90天，C&A90天，MUJI90天。2、步行街聯(lián)發(fā)餐飲商戶：麥當勞、肯德基、必勝客、味千拉面、星巴克、棒約翰均為50天；3、步行街本地餐飲商戶：面積≥1000M2

90天、面積1000~500M270天、面積500~200M260天、面積200~50M245天，面積﹤50M220天；4、步行街聯(lián)發(fā)與本地服裝、精品精裝鋪：50M2以上30天，50M2以下20天；5、步行街聯(lián)發(fā)與本地服裝、精品毛坯鋪：面積≥500M2

60天、面積500~200M245天、面積﹤200M230天，SASA30天，屈臣氏25天，萬寧25天，APPLE30天。預警裝修周期說明：預警裝修周期為僅裝修施工的最短時間，從裝修3.商鋪裝修進度計劃表-明確責任、雙方確認三、籌備工作各項工具應用—管控工具的運用3.商鋪裝修進度計劃表-明確責任、雙方確認三、籌備工作各項工

籌備期項目商戶按時進場裝修是之前所有籌備工作效果的驗證；籌備期項目商戶按時保質完成裝修是廣場順利開業(yè)和穩(wěn)定經(jīng)營的基礎。以項目建設為主線，以團隊組建為基礎，以招商進場為核心，以滿鋪開業(yè)為目標。

籌備期項目商戶22|2010年11月謝謝大家22|2010年11月www.alcatel-lucen2018年8月30日商管系統(tǒng)籌備期裝修管理要點概述工程副總培訓2018年8月30日商管系統(tǒng)籌備期工程副總培訓

目錄一、裝修管控工作存在的問題二、商鋪裝修進場的管控標準三、商鋪裝修管控的組織和工具目

目錄一、裝修管控工作存在的問題二、商鋪裝修進場的管控標準三、商鋪裝修管控的組織和工具目一、裝修管控工作存在的主要問題

對“房產(chǎn)條件移交”認識不足商鋪品牌招商進度慢，一味等待招商最后落位結果，商鋪房產(chǎn)條件移交滯后嚴重，導致項目公司無法整體設計及施工，商家無法按時進場，或進場后無法展開施工，后續(xù)進度節(jié)點管控難度大。商戶進場條件保障工作不到位對商家的進場預驗收工作不夠重視，沒有有效啟動商家進場前的預驗收工作，導致項目公司的施工沒有針對性，商家無法按時進場或進場后交叉施工嚴重，導致進度滯后?，F(xiàn)場管控缺乏標準對商家的裝修施工工藝管控薄弱，防水、防火材料不滿足管理要求；不了解項目施工進度和消防要求，商鋪開口、內退、隔斷施工方式不滿足消防要求。

一、裝修管控工作存在的主要問題

缺乏有效組織，裝修進度管控沒有方法個別公司缺乏明確責任的裝修小組，不能責任到人，對裝修管控的管理工具（裝修管控表和施工進度表）不夠重視，計劃管控作用沒有得到發(fā)揮；尤其是商家的施工進度表，與現(xiàn)場實際進度嚴重不符，失去現(xiàn)場管控的作用。合作意識不強，缺少跨系統(tǒng)溝通面對籌備期的各項交叉工作，意識和準備不足，對項目公司反控、對商家的要求標準不高，導致簡單工作反復對接溝通。過度關注“一店一色”對“一店一色”的管控標準不統(tǒng)一，導致商家多次出圖，影響最終完工日期和消防要求。

一、裝修管控工作存在的主要問題缺乏有效組織，裝修進度管控沒有

目錄一、裝修管控工作存在的問題二、商鋪裝修進場的管控標準三、商鋪裝修管控的組織和工具目二、商鋪裝修進場的管控標準主力業(yè)態(tài)裝修準備開業(yè)日前300天，主力店房產(chǎn)條件與步行街業(yè)態(tài)移交開業(yè)日前210天，主力店進場前招商對接確認會主責部門：商管總部大客戶部、地方商管公司工作要點：1.業(yè)態(tài)品牌確定；

2.品牌房產(chǎn)技術條件按時移交；3.平面布局及施工圖；4.明確各自施工界面；5.進場條件及進場時間。注意事項：1.按時確定品牌；2.依據(jù)消防部門審核意見調整后出具全套施工圖；3.大客戶部依據(jù)模塊節(jié)點要求設置內控時間節(jié)點跟進到商戶進場；4.地方公司按照對接要求跟進條件落實并對進場條件預驗收二、商鋪裝修進場的管控標準主力業(yè)態(tài)裝修準備主責部門：商管總部步行街商鋪裝修準備開業(yè)日前230天，完成第一版室內步行街品牌落位圖簽確主責部門：地方商管公司招商部、營運中心招商部工作要點：1.明確各業(yè)態(tài)區(qū)域分布；2.明確步行街商鋪的合理墻體分隔；3.明確特殊或重點品牌落位位置（尤其餐飲業(yè)態(tài)）注意事項：1.掌握“消防性能化評審意見”要求；2.招商部對意向品牌收集房產(chǎn)條件，尤其是餐飲品牌和體驗業(yè)態(tài)品牌。

3.要滿足各業(yè)態(tài)面積需求和規(guī)劃占比，考慮后期調整需求，并盡可能按照柱距線分隔；4.考慮品牌豐富度和單一品牌展示面寬度。二、商鋪裝修進場的管控標準步行街商鋪裝修準備主責部門：地方商管公司招商部、營運中心招商開業(yè)日前200天，步行街技術條件確認及移交主責部門：地方商管公司招商部、工程部，商管總部招商部、工程部工作要點：1.確定各業(yè)態(tài)區(qū)域商鋪水、電、空調等機電容量及安裝條件；

2.確定商鋪的墻體分隔圖；3.基本確定商鋪的開門位置圖；

4.提出結構開洞的需求；注意事項：1.熟悉并學習洋快餐等特殊品牌的房產(chǎn)條件，如獨立空調、開口需求等；2.商鋪的開口方式，原則上不采用敞開經(jīng)營模式；3.未確定的品牌，按照待招業(yè)態(tài)最高的房產(chǎn)條件確定；4.品牌落位簽確后（開業(yè)日前170天和140天），需重新梳理并提交變更。二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前200天，步行街技術條件確認及移交主責部門：地方商管開業(yè)日前195天，商家進場基本施工條件主責部門：地方商管公司工程部、物管部工作要點：1.臨電應將電箱引致樓層或店鋪內指定位置；2.臨水可分層分區(qū)域集中設置;3.滿足垂直交通設施使用，確定裝修水平運輸路線及通道;4.卸貨區(qū)域、垃圾堆放區(qū)、臨時衛(wèi)生間設置完成。5.消防通道及公區(qū)夜間施工照明的條件。6.完成廣場一層大門的封閉施工條件。注意事項：臨時水、電、垂直交通、臨時廁所等二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前195天，商家進場基本施工條件主責部門：地方商管公司開業(yè)日前195天，完成商戶裝修手冊編制主責部門：地方商管公司營運部、工程部、物管部工作要點：

標準文本結合廣場實際情況進行修訂注意事項：1.關注防水工藝及裝修材料的要求；2.成立裝修管控小組并完成培訓；3.消防及機電改造費用的協(xié)商與確定。4.裝修進度方面：施工的工序表、收邊收口要求等；5.裝修流程辦理方面：流轉單、明確責任部門等；6.明確各項費用標準和支付辦法，明確與總包之間費用關系。二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前195天，完成商戶裝修手冊編制主責部門：地方商管公司開業(yè)日前175-120天，毛坯商鋪進場前的預驗收主責部門：地方商管公司工程部、招商部工作要點：1.房產(chǎn)技術條件的核查：用電負荷、空調負荷、給排水管徑等；2.餐飲商鋪的排油煙管道及截面積、補風管道、事故排風管道及內襯等是否鋪設；上下水點位是否到位；3.棚上空調供回水管道、冷凝水管道、空調風管道；消防排煙管道、排風管道、

新風管道鋪設完成，且保溫完成；4.

強弱電橋架及管線鋪設完成；5.圍護完成：隔墻、幕墻、封堵、玻璃隔斷等；6.地面平整、衛(wèi)生清理完成；注意事項：1.檢查商鋪房產(chǎn)技術條件達成情況，預測進場時能夠達到條件；2.按照確定的商鋪進場條件對施工進度進行核查；二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前175-120天，毛坯商鋪進場前的預驗收主責部門：地開業(yè)日前150天前，室內步行街餐飲業(yè)態(tài)點位圖確認移交主責部門：地方商管公司招商部、工程部工作要點：1.確定餐飲商鋪的廚房位置；2.確定商鋪的機電點位位置；3.確定商鋪的煤氣灶具類型及數(shù)量；4.確定排油煙孔洞位置及上下水位置。注意事項：1.餐飲品牌對所有確定落位的品牌都要逐個確認商鋪的平面布局圖，尤其是廚房的平面布局圖，確定上下水、排煙量、電量、空調量和具體布置位置，與商戶簽字確認；2.對尚未確定品牌的，須依據(jù)經(jīng)驗預設點位，后期盡可能帶條件招商；

3.與當?shù)孛簹夤緶贤?，確定燃氣的種類，完成煤氣灶具類型及數(shù)量；4.與項目公司對接明確操作交界面。

二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前150天前，室內步行街餐飲業(yè)態(tài)點位圖確認移交主責部門開業(yè)日前125天，步行街精裝商鋪位置、數(shù)量、標準確認及移交主責部門：地方商管公司招商部工作要點：1.商鋪的位置；2.商鋪的精裝標準（精裝A和B）；3.精裝商鋪吊頂棚面的標高。注意事項：1.項目成本中精裝商鋪的面積總和不能超過步行街總面積的50%（總面積不含主題餐廳）；2.不主張多提交精裝，過多的精裝商鋪將影響廣場的品質；3.禁止為保證“達到消防驗收節(jié)點”而采用先精裝后拆除的方式處理；4.工程部跟進現(xiàn)場精裝的質量，并滿足上人吊頂?shù)囊螅?.未經(jīng)總部批準不允許提供商戶裝修補貼。二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前125天，步行街精裝商鋪位置、數(shù)量、標準確認及移交主開業(yè)日前120天，商戶二次裝修消防報審圖及移交主責部門：地方商管公司招商部工作要點：按照節(jié)點要求，按當?shù)叵酪髽藴释瓿裳b修圖紙的提報注意事項：1.提前與項目公司明確消防套圖的所需提交圖紙鋪位、深度及標準；2.明確項目公司統(tǒng)一安排報審圖套圖和圖簽，并承擔費用；3.提前跟進已確定商戶圖紙的催交；收集未確定品牌的設計的元素、材質、布局，參考并完成設計。4.如果出現(xiàn)虛擬設計，過程中必須及時與項目公司對接進行更替。二、商鋪裝修進場的管控標準開業(yè)日前120天，商戶二次裝修消防報審圖及移交主責部門：地方主責部門配合部門工作要點招商部工程部商鋪裝修說明會財務部——確定POS機合作單位的選定工程部招商部廚房灶具滅火裝置合作單位的確定行政部工程部物業(yè)部裝修現(xiàn)場臨時辦公室的設立行政部工程部物業(yè)部裝修期間員工和裝修人員盒飯供應單位的選定其他注意事項和工作：二、商鋪裝修進場的管控標準主責部門配合部門工作要點招商部工程部商鋪裝修說明會財務部——

目錄一、裝修管控工作存在的問題二、商鋪裝修進場的