金匯股份&北京思源土地一級開發(fā)模式及經驗分享有關土地一級開發(fā)的工作的理解——為發(fā)展商在城市乃至行業(yè)內建立長久的話語權引言思源認知的立項介入躋身城市土地整理投資城市項目開發(fā)深耕城市區(qū)域運營經營城市整合最具有效價值的資源企業(yè)戰(zhàn)略政府關系區(qū)域發(fā)展項目可研…區(qū)域規(guī)劃合作模式融資方式工程施工拆遷安置…土地出讓開發(fā)模式特色項目產業(yè)招商…品牌構建區(qū)域推廣特色運營區(qū)域增值…2.土地一級開發(fā)流程3.土地一級開發(fā)成本5.土地一級開發(fā)模式報告框架4.土地一級開發(fā)融資1.土地一級開發(fā)認知6.土地一級開發(fā)關注點概念——城市土地一級開發(fā)是按照國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土地儲備開發(fā)，土地供應計劃的項目，在確定土地開發(fā)實施方案后，以政府委托或公開招標的方式確定一級開發(fā)主體，獲得土地項目一級開發(fā)的主體再根據“政府主導，統(tǒng)一規(guī)劃，市場化運作”的原則，運用現代項目管理的理論系統(tǒng)和方法，組織實施土地一級開發(fā)項目的征地、拆遷、規(guī)劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環(huán)境建設和投融資，并為二級開發(fā)商服務，提供土地開發(fā)項目完成后的經營管理方案，對土地開發(fā)項目實施的速度、品質、成本全過程把握和控制，達到土地開發(fā)項目社會效益、環(huán)境效益、經濟效益高度統(tǒng)一的動態(tài)過程。宗旨：政府主導，統(tǒng)一規(guī)劃，市場化運作實質：多元資本與城市建設的有機結合目的：多方參與，完成區(qū)域總體發(fā)展目標認知1.土地一級開發(fā)項目的前期調研和分析工作內容——對項目進行分析，評價項目的地理位置，區(qū)域經濟環(huán)境，周邊環(huán)境，道路交通，規(guī)劃條件，市政配套設施，地上物現狀等工作成果——編制可行性報告認知-工作內容2.獲取土地一級開發(fā)權兩種方式——（1）通過招投標，中標獲取。（2）通過授權獲取。3.編制（細化）土地一級開發(fā)實施方案工作內容——指定區(qū)域基礎設施、公共配套、拆遷安置、土地收儲上市等實施方案，制定一級開發(fā)進度計劃，經區(qū)縣政府同意，報市土地儲備中心核定。工作成果——一級開發(fā)實施方案4.組織土地一級開發(fā)團隊一級開發(fā)企業(yè)組織架構——職能部門：辦公室，財務部;業(yè)務部門：土地部，成本合約部，工程部，規(guī)劃設計部，企劃部工作成果——企業(yè)目標、計劃梳理，企業(yè)組織制度等一級開發(fā)介入階段6.土地一級開發(fā)的實施和組織征地與拆遷的實施與組織。規(guī)劃設計的實施與組織。工程建設的實施與組織。7.土地一級開發(fā)成本控制與管理施工質量與施工企業(yè)管理，融資成本控制5.土地一級開發(fā)的融資（1）需要通過各種渠道和方式進行融資（貸款、債券、基金、股權等）（2）根據項目本身所需要的資金總量，各個階段需要投入的資金量，資金回收數量和時間等，合理選擇籌資時機，合理籌資方式。一級開發(fā)實施階段認知-工作內容8.土地一級開發(fā)項目驗收政府組織實施，一級開發(fā)企業(yè)準備相關材料9.土地一級開發(fā)項目的招商推廣交易城市級別或大規(guī)模宣傳推廣，專題論壇、多種媒體、土交會等10.二級開發(fā)項目建設的后續(xù)服務與二級企業(yè)做好土地交接工作11.一級開發(fā)項目完成后的經營管理服務園區(qū)物業(yè)的持有經營、環(huán)境維系等12.一級開發(fā)項目開發(fā)后評價社會經濟效益評價，企業(yè)戰(zhàn)略調整等一級開發(fā)跟進階段認知-工作內容一級開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關政府部門。1、國土局：主要負責土地一級開發(fā)預審；確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內容、標準、工程進度、監(jiān)理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發(fā)費用、收益分配等內容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進行約定；下達土地一級開發(fā)批復；負責一級開發(fā)土地的征地批復；會同有關部門進行土地一級開發(fā)的驗收和開發(fā)成本的審核等工作。2、發(fā)改委：主要負責一級開發(fā)土地的立項核準工作。3、規(guī)委：主要負責一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復工作。4、建委：主要負責針對具體項目從資質、注冊資金、項目資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求，對部分重點項目提出建設意見，以及拆遷許可證的批復工作。認知-權屬土地一級開發(fā)中涉及的權屬關系土地權屬關系土地所有權土地使用權土地一級開發(fā)權是土地所有人對其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制。是指民事主體在法律允許的范圍內對國有土地或集體土地占有、使用和收益的權利。土地一級開發(fā)實施單位依照法定程序，對特定土地實施征收、拆遷、規(guī)劃設計、市政基礎設施建設、公共服務設施建設、管理、服務的權利。應該是土地使用權衍生出的一項權能，是一種特殊的受限土地使用權。目前尚無定論。上海市給予上海市地產集團暫時的成片土地使用權，有利于融資；僅是土地一級開發(fā)權，難以獲得抵押貸款。即使開發(fā)企業(yè)通過一級開發(fā)權權屬證明抵押而獲得信貸支持，本質上也是通過政府擔保而獲得貸款。認知-權屬土地一級開發(fā)中權利主體與權屬關系政府一級開發(fā)主體二級開發(fā)單位土地所有權土地一級開發(fā)權（受限土地使用權）土地使用權熟地出讓生地協(xié)助服務收回權利主體權屬認知-權屬難點前期投投入資資金巨巨大區(qū)域認認知度度一般般較低低影響土土地價價值實實現土地一一級開開發(fā)經經驗欠欠缺充分發(fā)發(fā)揮企企業(yè)靈靈活的的融資資機制制利用企企業(yè)市市場優(yōu)優(yōu)勢發(fā)發(fā)現價價值借助企企業(yè)行行業(yè)實實踐經經驗解決之之道開發(fā)商商靈活機機制市場運運作經經驗政府全局考考慮公共管管理經經驗土地一一級開開發(fā)政企合合作基基礎11認知2.土地一一級開開發(fā)流流程3.土地一一級開開發(fā)成成本5.土地一一級開開發(fā)模模式報告框框架4.土地一一級開開發(fā)融融資1.土地一一級開開發(fā)認認知6.土地一一級開開發(fā)關關注點點認知-權屬土地一一級開開發(fā)流流程聯(lián)席會會審審議辦理規(guī)規(guī)劃條條件辦理授授權批批復項目核準（市發(fā)改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）簽訂征地協(xié)議辦理征地批復辦理征地結案辦理拆遷許可證組織實施拆遷辦理拆遷結案編制市政方案組織市政建設完成市政驗收土地一一級開開發(fā)驗驗收土地地供供應應明確具體范圍明確開發(fā)主體獲取土土地一一級開開發(fā)權權的方方式：：招標委委托、、直接接授權權、收收購招標委委托：：土地一一級開開發(fā)項項目通通過公公開招招標方方式確確定項項目承承擔主主體；；如在在一級級開發(fā)發(fā)成熟熟城市市較多多使用用，北北京大大望京京地塊塊等直接接授授權權：：授權權委委托托就就是是在在項項目目所所在在區(qū)區(qū)政政府府規(guī)規(guī)劃劃分分局局組組織織辦辦理理項項目目用用地地控控制制性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃批批復復后后，，區(qū)區(qū)縣縣政政府府提提出出土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)主主體體授授權權申申請請，，經經市市國國土土局局批批復復后后，，企企業(yè)業(yè)獲獲得得土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)權權。。城城市市新新區(qū)區(qū)建建設設開開發(fā)發(fā)較較多多使使用用此此方方式式，，如如濟濟南南小小清清河河區(qū)區(qū)域域整整治治開開發(fā)發(fā)。。收購購：：對一一級級開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的股股權權收收購購。。思源源對對一一級級開開發(fā)發(fā)流流程程的的解解讀讀與與服服務務模模塊塊2.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)流流程程3.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)成成本本5.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)模模式式報告告框框架架4.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)融融資資1.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)認認知知6.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)關關注注點點（一）項目前前期費用2.委托編制修建建性詳細規(guī)劃劃和區(qū)域內的的管線綜合等等規(guī)劃方案費費用1.立項報告、可可研報告編制制費，土地一一級開發(fā)實施施方案的編制制費及項目前前期的各種工工程咨詢費3.工程勘察（文文物勘察、地地質勘察）測測繪、釘樁費費用4.環(huán)境影響評價價分析費用5.交通影響評價價分析費用6.地質災害評估估費用7.地價評估費用用8.工程設計費及及施工圖審查查費（二）征地拆拆遷費用1.征地補償費用用②勞動力安置及及超轉人員、、殘疾人員安安置費③地上物麥苗補補償費相關稅費——耕地占用稅、、防洪費、新新增建設用地地有償使用費費等。①土地補償主要三部分2.拆遷補償費用用①住宅拆遷補償償費：②非住宅拆遷補補償費（國有企業(yè)和和集體企業(yè)））3.房屋拆遷服務務費、評估費費用①拆遷服務費費<1.5%拆遷總額②拆遷評估費費<1.5%拆遷總額4.拆除工程費費用、耕地地復墾費5.古樹保護及及文物古建建修護、還還建費（三）公共共區(qū)域市政政基礎設施施建設費用用1.開發(fā)范圍內內的“三通通一平”費費用2.道路、橋梁梁建設費用用3.各種市政管管線建設費費用4.市場場站建建設費用（四）區(qū)域域內公共環(huán)環(huán)境景觀建建設費用學校、郵局局、派出所所、消防站站、市政管管理用房等等。（五）公共共配套設施施建設費用用（六）工程程建設其他他費用1.工程監(jiān)理費費2.竣工圖編制制費3.建設期區(qū)域域管理費用用4.竣工前的維維護管理費費用（七）管理理費政府投資、、市、區(qū)儲儲備中心實實施取2%自籌資金委委托實施取取5%自籌資金招招投標取取8%（八）財務務費用（九）上市市交易費用用1.成本審計費費用2.營銷費用3.地價評估費費用4.委托入市交交易費用（十）應應繳納的的稅費（十一）項項目后評價價費用（十二）不不可預見費費序號項目中關村西區(qū)中關村軟件園中關村生命園西二旗居住區(qū)平均占比1征地拆遷64%72%53%65%63.5%2市政建設21%16%16%18%17.8%3期間費用及稅金15%12%31%17%18.7%4合計100%100%100%100%100%北京土地一一級開發(fā)部部分項目總總投資結構構表區(qū)域開發(fā)土土地價值發(fā)發(fā)展進程及及現金流量量變遷規(guī)律律圖------稅收土地收益資產經營土地收益市場場檢檢驗驗建設設發(fā)發(fā)展展持久久運運營營設定定方方向向成熟熟與與鞏鞏固固階段段劃劃分分產出出土地地收收益益稅收收稅收收土地地價價格格變變遷遷規(guī)規(guī)律律投入入基礎礎設設施施建建設設地區(qū)區(qū)形形象象建建設設區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃------區(qū)域域運運作作費費用用基礎礎設設施施建建設設公建建投投資資繳稅稅建設設投投資資環(huán)境境再再投投入入公建建投投資資----基建建投投入入與與地地價價增增長長的的關關系系曲曲線線地價價增增長長符符合合邊邊際際遞遞減減規(guī)規(guī)律律基建建投投入入增增長長啟動動期期（1～2年））成長長期期（2年左左右右）持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展期期（3～4年））穩(wěn)定定期期下一一個個周周期期一級級開開發(fā)發(fā)研研究究2.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)流流程程3.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)成成本本5.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)模模式式報告告框框架架4.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)融融資資1.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)認認知知6.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)關關注注點點一級級開開發(fā)發(fā)投投資資特特點點投資資巨巨大大，，單單一一企企業(yè)業(yè)靠靠自自有有資資金金無無法法滿滿足足資資金金需需要要僅有有土土地地收收益益權權，，無無土土地地使使用用權權，，融融資資質質押押物物首首先先開發(fā)周周期長長，區(qū)區(qū)域未未來發(fā)發(fā)展受受政策策變數數影響響較大大一級開發(fā)融資方式對比

貸款上市或借殼債券信托基金私募典當合作開發(fā)發(fā)行成本無較高較高較高無無無無利率水平基本貸款利率由行政手段確定加上一定管理費用，總成本13%左右由市場行情而定，現在由于宏觀調控，中小型地產企業(yè)基本無此可能債券發(fā)行利率不允許超過儲蓄和存款利率的40%，發(fā)債費用為總發(fā)債額千分之五，制度審批嚴格，中小型地產企業(yè)很困難現狀信托發(fā)行利率一般在16%左右加上一些管理費用，總成本18%左右利潤分成，或要求不低于30%左右的年收益，對合作企業(yè)要求高依據私募對象年息25-40%不等月息5%，年息60%左右利潤分成模式償還期限短期居多，可申請期限為1-2年無大多與開發(fā)期限相吻合短期居多，也可發(fā)行2-3年期大多與開發(fā)期限吻合，也有短期要求回報高屬借貸資金短期居多一般不超3個月與開發(fā)期限吻合機會成本資金流動差，與開發(fā)期限不吻合分散股權到期還款額度大到期還款額度大大多要求前期控股分散股權資金流動性強分散項目公司股權，基本與開發(fā)期限吻合財務資料不公開公開公開公開不公開不公開不公開不公開資金用途有限制無限制有限制有限制有限制無限制無限制有限制流動性無強差差差強強差資金大小土地或項目評估價值不超過70%，現在一級土地抵押率5折左右根據市場及公司規(guī)模、發(fā)展、項目、財務狀況等各方面因素確定根據公司資質實力財務狀況等各方面因素評估信托計劃發(fā)行資金5億以下居多，現在信托方式土地抵押率不超過5折根據基金對公司和項目認可度和基金實力根據項目大小和私募對象資金大小自由組合基本5000萬以下依據合作方實力金融機機構貸貸款案案例———以以土地地收益益權作作擔保保云南城城投與與昆明明市政政府簽簽訂的的土地地一級級開發(fā)發(fā)業(yè)務務合同同中規(guī)規(guī)定：：“本合合同項項下全全部可可出讓讓土地地地塊塊通過過招標標、拍拍賣、、掛牌牌方式式進行行出讓讓，全全部可可出讓讓土地地出讓讓總價價款在在扣除除全部部土地地一級級開發(fā)發(fā)總成成本及及按國國家有有關政政策提提取各各項基基金后后的土地出出讓純純收益益公司司按50%的比例例獲得得收益益。但若若公司司按以以上方方式所所提取取的收收益不不足全全部土土地的的一級級開發(fā)發(fā)總成成本的的5%時，昆昆明市市人民民政府府將保保證向向公司司另行行支付付差價價款，，以確確保公公司的的收益益不低于于本合合同項項下的的全部部土地地一級級開發(fā)發(fā)總成成本的的5%”。信托融融資案案例：：北京商商務中中心區(qū)區(qū)（CBD）土地地開發(fā)發(fā)項目目資金金信托托計劃劃信托資資金以以信托托貸款款方式式向北北京土土地整整理儲儲備中中心商商務區(qū)區(qū)分中中心提提供專專項資資金貸貸款，，用于于商務務中心心區(qū)土土地開開發(fā)及及基礎礎設施施建設設項目目。信托計計劃規(guī)規(guī)模：：人民民幣59594萬元信托計計劃期期限為為五年年，于于2002年10月16日信托托計劃劃成立立之日日起開開始，，于2007年10月16日信托托計劃劃終止止。土地基基金案案例：：天津濱濱海新新區(qū)的的開發(fā)發(fā)，天天津城城投集集團與與其他他機構構投資資者組組建的的渤海海產業(yè)業(yè)基金金，總總額200億元，，是我我國第第一支支國務務院批批準的的契約約性產產業(yè)投投資基基金，，為籌籌措城城建投投資提提供了了一個個新的的融資資渠道道。2.土地一一級開開發(fā)流流程3.土地一一級開開發(fā)成成本5.土地一一級開開發(fā)模模式報告框框架4.土地一一級開開發(fā)融融資1.土地一級開開發(fā)認知6.土地一級開開發(fā)關注點點政府：通過過財政，收收儲基金直直接投資管理收益一級開發(fā)過過程中政企企角色投資開發(fā)商：開開發(fā)商融資資政府：拆遷遷、控規(guī)、、控制土地地儲備和供供應開發(fā)商：負負責一級開開發(fā)、只負負責施工政府：收儲儲土地、上上市收益、、社會資源（（基礎設施施、公共配配套）土地收益（（合理價格格獲取優(yōu)質質土地）開發(fā)商經濟收益（（固定比例例管理收益益、固定比比例開發(fā)收收益、溢價價分成、政政府回購物物業(yè)等）一級開發(fā)政政企角色一級開發(fā)研研究土地一級開發(fā)運作模模式政府主導、、政府運運作政府主導、、企業(yè)運作作政府主導、、政企合作作根據政府和和開發(fā)企業(yè)業(yè)在土地一一級開發(fā)過過程中投資資、管理和和收益環(huán)節(jié)節(jié)所處角色色不同，結結合國內實實操案例，，思源將土土地一級開開發(fā)運作模模式歸為以以上三類。一級開發(fā)運運作模式一級開發(fā)研研究政府主導、、政府運作作模式要點實操政府成立土地儲備中心代表政府負責土地的一級開發(fā)土地儲備中心負責資金的籌措及一系列土地一級開發(fā)工作；受委托對一級開發(fā)進行管理的企業(yè)收取管理費作為收益來源；政府獲得土地開發(fā)的收益。北京部分由土地儲備中心進行一級開發(fā)的土地規(guī)定土地一級開發(fā)成本的2%作為企業(yè)的管理費用國有大型企業(yè)（含新城開發(fā)公司）經政府授權負責土地一級開發(fā)大型國有企業(yè)具有政府授權的土地儲備和一級開發(fā)權利；國有企業(yè)負責資金的籌措和一系列土地一級開發(fā)工作；土地出讓收益上交財政，由財政按比例返還國有企業(yè)。重慶九大國有企業(yè)進行重慶的土地一級開發(fā)；武漢各新城開發(fā)公司進行武漢各新城的土地一級開發(fā)一級開發(fā)研研究政府主導、、企業(yè)運作作模式1要點評價政府委托，企業(yè)投資，企業(yè)獲得固定一級開發(fā)利潤。政府確定一級開發(fā)企業(yè)取得土地一級開發(fā)權，企業(yè)只進行土地一級開發(fā)，不參與后續(xù)的土地推廣、上市等一系列工作，不直接參與二級開發(fā)，以土地一級開發(fā)成本的一定比例作為企業(yè)利潤。政府通過授權企業(yè)開發(fā)解決了市政建設融資問題，政府在后期結算中對一級開發(fā)成本控制力度不足；一級開發(fā)企業(yè)投資較大，獲利相對較小，市場風險較小，企業(yè)融資相對困難。案例：北京京市以土地地一級開發(fā)發(fā)成本的8%作為一級開開發(fā)企業(yè)固固定利潤，，杭州市為為10%一級開發(fā)研研究政府主導、、企業(yè)運作作模式2要點評價政府授權，企業(yè)投資，政府對企業(yè)進行綜合補償。通過招標、協(xié)商等確定一級開發(fā)企業(yè)，企業(yè)取得直接投資進行土地一級開發(fā)，政府對基礎設施和公共配套設施進行回購，同時低價出讓部分土地給企業(yè)。一般適用于大規(guī)模土地，投入巨大，周期長，情況復雜，保證政府和企業(yè)的利益平衡，保障項目順利實施。案例：常高高新公司與與常州市政政府進行新新北區(qū)土地地一級開發(fā)發(fā)；市政基基礎設施及及配套設施施建成后由由新北區(qū)政政府回購，，回購價據據合同約定定，新北區(qū)區(qū)政府按10%的毛利率回回購常高新新開發(fā)后的的土地及地地上基礎設設施，按15%的毛利率回回購安置房房（包括回回遷房和定定銷商品房房）。同時時，常高新新還低價獲獲取了1600多畝的土地地擬用于房房地產開發(fā)發(fā)。一級開發(fā)研研究政府主導、、政企合作作模式要點評價政府與企業(yè)成立合資公司，共同投資，土地出讓金按比例分成。政府直接出資或以土地入股方式，與企業(yè)成立合資項目公司，以項目公司進行土地一級開發(fā)，土地上市后，根據相關約定，政府與企業(yè)進行土地出讓金分成。企業(yè)雄厚的資本實力與先進的開發(fā)模式與政府的管理職能和地方經驗優(yōu)勢互補，便于項目操作。案例：1、龍元建設設與臨安市市政府以8：2出資成立項項目公司負負責高新區(qū)區(qū)開發(fā)。2、首開集團團與揚州政政府以6：4出資成立項項目公司負負責蔣王片片區(qū)運作。一級開發(fā)研研究一級開發(fā)要要點政府與土地地運營商在在整個區(qū)域域開發(fā)價值值鏈中有著著不同的權權責和利益益點權責利益區(qū)域規(guī)劃土地一級開開發(fā)(基建)土地出讓權政府監(jiān)管持續(xù)現金流回回報政府運營商土地開發(fā)項項目開發(fā)經經營管理參與區(qū)域規(guī)劃劃土地一級開發(fā)發(fā)土地開發(fā)經營營權土地出讓金（（利益實現））政府運營商低成本獲取土土地與政府分享土土地增值收益益一級開發(fā)的合合理利潤招商引資政府監(jiān)控土地轉讓招商引資土地二級開發(fā)發(fā)(自營、合資、、股權轉讓等等)土地開發(fā)規(guī)劃劃實現土地開發(fā)進程程實現通過土地/項目股權轉讓讓獲得土地增增值收益二級開發(fā)利潤潤回報招商傭金或土土地租金持續(xù)經營物業(yè)管理持續(xù)稅收回報報創(chuàng)造就業(yè)機會會38一級開發(fā)研究究2.土地一級開發(fā)發(fā)流程3.土地一級開發(fā)發(fā)成本5.土地一級開發(fā)發(fā)模式報告框架4.土地一級開發(fā)發(fā)融資1.土地一級開發(fā)發(fā)認知6.土地一級開發(fā)發(fā)關注點一級開發(fā)要點點土地一級開發(fā)發(fā)中的七大核核心關鍵因素素權益1確定發(fā)展商、、政府、改造造居民三者的的權益及職責責關注點：政府對區(qū)域環(huán)環(huán)境提升、產產業(yè)發(fā)展、未未來愿景的長長遠訴求與發(fā)發(fā)展商操作方方向的關系；；在政府影響響下，居民民拆遷安置置、就業(yè)生生計與發(fā)展展商操作收收益的關系系。操作方向：：確保發(fā)展商商快速、穩(wěn)穩(wěn)妥獲取優(yōu)優(yōu)質土地開發(fā)商2明確發(fā)展商商自身戰(zhàn)略略與區(qū)域改改造目標契契合度關注點：發(fā)展商自身身實力、品品牌、信譽譽項目本身的的品質訴求求、運作周周期要求操作方向：：跨區(qū)域運作作經驗，具具有相應實實力40一級開發(fā)研研究一級開發(fā)要要點策劃3引入專業(yè)策策劃顧問機機構，全程程服務區(qū)域域運營關注點點：以第三三方專專業(yè)顧顧問的的角色色，幫幫助發(fā)發(fā)展商商協(xié)調調與政政府、、拆遷遷居民民的關關系；；全程協(xié)協(xié)助發(fā)發(fā)展商商完成成土地地一級級開發(fā)發(fā)，二二級開開發(fā)及及招商商運營營工作作；隨時根根據市市場情情況，，對項項目發(fā)發(fā)展提提出建建議操作作方方向向：：選擇擇對對區(qū)區(qū)域域運運營營各各階階段段具具備備豐豐富富經經驗驗的的專專業(yè)業(yè)顧顧問問公公司司規(guī)劃劃4高品品質質完完成成市市場場可可行行性性好好的的規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案關注注點點：：符合合發(fā)發(fā)展展商商戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展目目標標，，順順應應政政府府發(fā)發(fā)展展愿愿景景、、兼兼顧顧回回遷遷居居民民利利益益具備備切切實實可可行行的的市市場場操操作作性性操作作方方向向：：發(fā)展展商商主主導導規(guī)規(guī)劃劃方方案案，，考考慮慮后后期期招招商商土地地一一級級開開發(fā)發(fā)中中的的七七大大核核心心關關鍵鍵因因素素41一級開發(fā)研研究一級開發(fā)要要點資本5開發(fā)周期內內有效地資資本運作關注點：拆遷安置、、土地整理理、基礎設設施建設、、二級開發(fā)發(fā)中長期持持續(xù)、集中中大量的資資金需求；；有效合理的的融資渠道道；動態(tài)現金流流的把控。。操作方向：：多元化融資資、分期實實施，爭取取稅收金融融優(yōu)惠政策策拆遷6制定積極穩(wěn)穩(wěn)妥的拆遷遷安置方案案關注點：發(fā)展商出資資拆遷情況況下，要強強化資金監(jiān)監(jiān)管；如何保證資資金的合理理有效利用用，引導公公共資源配配置向自身身地塊優(yōu)化化操作方向：：明確標準，，積極參與與、適當讓讓渡權益土地一級開開發(fā)中的七七大核心關關鍵因素42一級開發(fā)研研究一級開發(fā)要要點工程7關注一級開開發(fā)階段土土地平整及及開發(fā)建設設工程管理理關注點：注重成本控控制、質量量控制原有人文、、自然資源源的再利用用操作方向：：直接招投標標，結合自自身資源保保護開發(fā)以上是土地地一級開發(fā)發(fā)過程中的的核心控制制環(huán)節(jié)，也也是確保土土地一級開開發(fā)成功的的關鍵因素素，作為一一級開發(fā)商商在實操過過程中應該該給予重點點關注。土地一級開開發(fā)中的七七大核心關關鍵因素43一級開發(fā)研研究土地一級開開發(fā)盈利模模式盈利模式從一級開發(fā)本身獲利分享土地增值收益持有部分公共建筑為二級拿地鋪墊1234通過嚴格控控制各階段段成本費用用獲利通過控制成成本和開發(fā)發(fā)創(chuàng)新獲利利通過持有優(yōu)優(yōu)質物業(yè)、、提供公共共服務而獲獲利通過二級房房產開發(fā)而而獲利盈利模式1：從一級級土地開發(fā)發(fā)本身獲利利中天城投下下屬全資子子公司華潤潤貴陽對貴貴陽市漁安安、安井片片區(qū)9.53平方公里土土地進行一一級開發(fā)，，貴陽云巖巖區(qū)政府承承諾：用土土地出讓收收益以及片片區(qū)城市建建設配套費費，支付一一級開發(fā)投投資成本；；投資成本本支付完成成之后的剩剩余部分，，云巖區(qū)政政府與華潤潤貴陽按照照3：7的比例進行行分成[1]2009年，它在漳漳州當地拿拿下了164畝土地的一一級開發(fā)權權，在與漳漳州市龍文文區(qū)政府與與當地城市市建設開發(fā)發(fā)中心三方方共同簽訂訂的《漳華華路龍文段段配套開發(fā)發(fā)用地（A地塊）一級級開發(fā)合作作協(xié)議書》》中，三方方約定：公公司投入土土地一級開開發(fā)資金每每年將獲得得12%的固定收益益，此外，，公司還將將獲得地塊塊掛牌出讓讓凈收益的的18%[3]。盈利模式2：分享土土地增值收收益在某些城市市，采取了了在政府、、開發(fā)商和和原使用者者等各個主主體之間按按一定比例例分享增值值收益的機機制。在此此情況下，，開發(fā)商可可以通過創(chuàng)創(chuàng)新性的開開發(fā)活動，，最大限度度地提升土土地價值，，從而獲得得最大利益益。在土地一級級開發(fā)中，，能夠盡快快實現土地地增值的措措施有：投資環(huán)境景景觀。例如如，改造舊舊河道，變變廢為寶；；加強景觀觀和園林的的規(guī)劃建設設，美化環(huán)環(huán)境。本質質是通過提提高生態(tài)效效益來實現現經濟效益益。投資公共配配套設施。。例如，配配套制冷及及熱力供應應，地下綜綜合商城、、停車場，，等等。本本質是通過過提高社會會效益來實實現經濟效效益。第一期出讓讓引入品牌牌商業(yè)設施施或酒店，，帶動周邊邊地塊升值值。實現一一級和二級級開發(fā)互動動。實現該盈利利模式的前前提在于當當地政府的的分享機制制、一級開開發(fā)中的授授權范圍，，以及分批批出讓計劃劃的安排。。首開集團運