社區(qū)商鋪營銷推廣方案社區(qū)商鋪營銷推廣方案—.本案背景1、國家調(diào)控導(dǎo)致住宅市場銷售進(jìn)展緩慢，而且形勢將會進(jìn)一步加劇2、項(xiàng)目已經(jīng)開盤，目前正在銷售推進(jìn)，銷售進(jìn)展緩慢3、住宅產(chǎn)品建設(shè)進(jìn)展停滯，急需資金支持周轉(zhuǎn)；如果將商鋪及時投放市場，將會獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。4、目前武陟市場其它樓盤商鋪產(chǎn)品已有相當(dāng)數(shù)量的潛在儲備，只是暫時還沒有投放市場，商鋪價格高，首付高，房款數(shù)額巨大，購買門檻極高，潛在的實(shí)力客戶極為有限，因此，目前是對我們而言，是搶奪商鋪客戶的難得的有利時機(jī)SWOT分析優(yōu)勢1、地處武陟詹泗路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。2、項(xiàng)目周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，距離武陟三陽商業(yè)中心距離近，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、產(chǎn)品已完工，具備交房條件，已達(dá)到成熟的銷售時機(jī)。劣勢1、項(xiàng)目周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹立本項(xiàng)目商業(yè)的品牌形象。2、項(xiàng)目周邊的商業(yè)沒有形成規(guī)模，商業(yè)氛圍較淡，不利于項(xiàng)目的推廣。3、部分商鋪設(shè)計(jì)上下兩層使用率較低，面積過大，總價較高。機(jī)會1、目前周邊無其他商業(yè)項(xiàng)目正式對外公開，市場面臨商鋪供應(yīng)不足的情況。2、武陟由于處于商業(yè)地產(chǎn)起步階段，人們能明顯看到商鋪投資的巨大收益，因此，對于商鋪投資興趣大，購買意向和購買潛力大。風(fēng)險1、目前城西區(qū)域商業(yè)發(fā)展緩慢，商業(yè)氛圍較淡。2、武陟新投放項(xiàng)目商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，如果我們太過遲延，將對我項(xiàng)目會造成一定的沖擊。二、目標(biāo)客群分析（一）消費(fèi)者人群1、武陟三陽商業(yè)區(qū)目前整個武陟西片現(xiàn)況商業(yè)比較混亂，急需一個能引領(lǐng)西片區(qū)商業(yè)發(fā)展的主力商業(yè)群出現(xiàn)，壹號府邸的商鋪無論是從位置，未來經(jīng)營業(yè)態(tài)都具備了這個條件。因此我們的消費(fèi)人群可以輻射到整個西區(qū)，而不局限于周邊。2、住宅項(xiàng)目新住戶這一部分人群將是本案的主流消費(fèi)人群，以日常生活用品的消費(fèi)和價格敏感性物品的消費(fèi)為主，根據(jù)現(xiàn)有周邊住戶的統(tǒng)計(jì)和分析，壹號府邸是年輕人和中年人兩種年齡段為主3、項(xiàng)目周邊村鎮(zhèn)的住戶項(xiàng)目輻射周邊十幾個村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒有固定購物環(huán)境，村鎮(zhèn)內(nèi)僅僅存在小型超市，賣店，小吃店無法充分滿足周邊客戶日常生活需求。（二）購買者人群1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客考慮商鋪的保值增值，和未來詹泗路及新農(nóng)村社區(qū)發(fā)展?jié)摿?。對于投資客戶來講，總價和回報率是關(guān)注的重點(diǎn)，以項(xiàng)目的總價和面積來看，需要比較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才行。2、自營客戶符合項(xiàng)目定位的中小型餐飲，休閑娛樂，日常服務(wù)，購物業(yè)態(tài)的自營客戶。3、壹號府邸住戶這主要出于對該區(qū)域發(fā)展信心的考慮，兼顧投資的需求，特別是對于一些，，一鋪養(yǎng)三代，，情結(jié)深重的中年人。（三）購買習(xí)慣分析：1、地段是購買商鋪的首要因素。對于投資商鋪來說，地段將是最重要的決定性因素。好的地段，將帶來充足的人流，人氣帶來財源，這是商業(yè)定律。2、現(xiàn)鋪是銷售階段的重心。按照武陟人的購買習(xí)慣，現(xiàn)鋪的即買即得，和投資風(fēng)險小是商鋪準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的重點(diǎn)。3、對價格的敏感度高：投資商鋪對于大多數(shù)投資者及經(jīng)營者來說是一項(xiàng)很大的決策，因此，價格的起伏將影響著他們的判斷?？們r決定其購買能力；總價控制三、商鋪定位分析1、考慮將商鋪定位新農(nóng)村社區(qū)購物商業(yè)街，符合整個項(xiàng)目的形象定位。2、本案必須通過合理的定位，包括價格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售模式以及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營模式。3、考慮到壹號府邸社區(qū)整體的居住氛圍和住戶的層次要求較高，以及周邊區(qū)域住戶對特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應(yīng)力求精致和完善，同時兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費(fèi)業(yè)態(tài)，如小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機(jī)、美容店、小型特色餐飲等，其次在休閑、娛樂、運(yùn)動等精神享受方面也應(yīng)有所側(cè)重，如棋牌房、冷飲吧、美容美發(fā)、書店等。功能定位集餐飲、娛樂、休閑、購物等多功能于一體的中小型商業(yè)購物街業(yè)態(tài)定位及面積分割日常生活需求：小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機(jī)、洗熨店、小型酒館等休閑、娛樂：棋牌室、茶吧、美容美發(fā)、書店等特色化經(jīng)營：特色服飾店、特色飲食店四、壹號府邸商鋪的招商與銷售策劃（一）項(xiàng)目商鋪銷售運(yùn)營策略1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮商業(yè)街，對剩余商鋪采用統(tǒng)一招商，以招商造勢的策略。2、“出租過渡，最終出售”的收益模式對于有投資商鋪意向且能接受購買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購買者自行經(jīng)營或出租給他人經(jīng)營。3、整合市場整合商業(yè)街功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體；整合市場空間，進(jìn)行合理商品布局；整合招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商；整合推廣，整個商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳、促銷推廣；4、合理回報保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；通過市場整體機(jī)能的完善，帶動該商鋪銷售及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；通過商鋪銷售業(yè)績和銷售人氣的提升，從而促進(jìn)和帶動樓盤住宅的銷售；（二）招商銷售總策略招商策略1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。2、由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購買意向的、客戶；4、對商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進(jìn)行招商。5、以售優(yōu)先，以售為主，以租促售，售租結(jié)合，營造售租兩旺的紅火局面。銷售策略1、1-2層連賣，2層作為一個銷售整體，在招商銷售時更具靈活性。并且去化速度會更快，但是此策略在運(yùn)用時，會造成總價過高，應(yīng)制定相應(yīng)的價格促銷策略進(jìn)行輔推。2、部分商鋪帶租約出售針對現(xiàn)有商鋪銷售可以先進(jìn)行招商，然后帶租約一起銷售給投資客，這樣，客戶投資購買商鋪時就會更有信心和勇躍。（三）商鋪招商與商鋪銷售流程1、目標(biāo)商戶群的確定；2、對商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案；3、針對目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力；4、雙方洽談，達(dá)成購買或租賃意向；5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)；7、對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)行銷售；8、開發(fā)商對商鋪公共部分進(jìn)行必要裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；9、在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時，各商戶裝修好自己的經(jīng)營商鋪，最后選擇合適的開業(yè)時間，進(jìn)行商業(yè)開街儀式，開始經(jīng)營。四、商鋪營銷實(shí)施策略市場預(yù)熱期：2015年10月1-5日以超常的推廣手段，結(jié)合戶夕卜廣告、電視字幕，海報派發(fā)、報紙、人際傳播等渠道形成較強(qiáng)的商鋪銷售宣傳之勢，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注。排號認(rèn)籌期：2015年10月10日利用兩天時間進(jìn)行認(rèn)籌排號，鎖定消化首批意向客戶。同時以項(xiàng)目的各種競爭優(yōu)勢為傳播點(diǎn)，多種媒體、多種銷售渠道配合現(xiàn)場展示，打動消費(fèi)者，激發(fā)購買欲望，吸收客戶資源。公開發(fā)售期：2015年10月20日商鋪開盤，公開認(rèn)購，選定商鋪，簽訂購鋪認(rèn)購協(xié)議，進(jìn)行交款。強(qiáng)銷期：2015年11月一12月承接首次公開發(fā)售的熱潮，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整推售安排，推出全新的單位及全新銷售舉措，以較為集中的現(xiàn)場活動及廣告推廣給予客戶進(jìn)一步的認(rèn)知與感受，促成再次的銷售高-潮。清盤期：2015年1-3月利用靈活多變的促銷措施，以“壓軸珍藏”為主題告知此時已是購買的最后機(jī)會，促使目標(biāo)客戶把握良機(jī)，盡快行動。商鋪招商貫穿商鋪銷售和宣傳的始終。以商鋪的招商造勢來推動商鋪銷售，營造熱銷紅火氣氛。五、商鋪的營銷推廣方案（一）、商鋪命名：壹號府邸商鋪命名：壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街（二）、推廣主題建議基于目前整體市場、區(qū)域市場和項(xiàng)目本身的狀況，本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級，經(jīng)考慮，我司將項(xiàng)目推廣主題定位為：壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街武陟創(chuàng)富新商機(jī)（三）、推廣方式及渠道建議1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，而是一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內(nèi)通過大眾口碑傳播和抄作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會輿-論，提高知名度，促進(jìn)商鋪銷售。2、推廣方式方式一：營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。方式二：特色營銷活動A、開盤前讓先消費(fèi)者得到〃看得見”價值，預(yù)期價格購買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳；平面廣告強(qiáng)勢宣傳適時制造氣氛。媒體廣告：利用電視滾動字幕，戶外廣告，散發(fā)廣告單頁，手機(jī)短信群發(fā)的形式進(jìn)行信息發(fā)布。B、銷售期小部分以競價拍賣的形式進(jìn)行炒作建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街要說服投資者認(rèn)識到這里的商業(yè)價值并引導(dǎo)他們產(chǎn)生投資行為。六、營銷推廣主題項(xiàng)目的營銷主題即階段營銷重點(diǎn)，涉及到實(shí)質(zhì)的控盤過程。項(xiàng)目銷售得如何，與項(xiàng)目營銷階段重點(diǎn)安排得是否合理有極大的關(guān)系。營銷主題有一個總的原則是：從主體到細(xì)部，從重點(diǎn)到次重點(diǎn)。項(xiàng)目的哪個方面是重點(diǎn)，與市場的特征、市場的變化是緊密相關(guān)的。營銷推廣總主題：壹號府邸風(fēng)情商業(yè)街全新創(chuàng)富商機(jī)營銷形象主題語：掀起金濤富浪財富勢不可擋商鋪營銷方案2016-12-2418:22|#2樓第一部分永興街及鐵北路本案附近商業(yè)現(xiàn)狀永興街是永城市東城區(qū)主干道之一，其中段商業(yè)起步較早且發(fā)展成熟，已形成中高端消費(fèi)市場。鐵北路市場是以家居建材終端消費(fèi)為主。就本案地理區(qū)域位置，商業(yè)大體可分三部分：1.沿永興街兩側(cè)商鋪店面：如伊祖公館、干鍋鴨頭、小肥羊、華星投資、鑫通投資、各大銀行、服裝品牌、煙酒專賣為主。是永城市最早成型的且成熟的商業(yè)區(qū)、規(guī)模大、店面多、品牌有很強(qiáng)的知名度，消費(fèi)人群基數(shù)大，是永城市的密集型消費(fèi)區(qū)。本區(qū)域房租可分三個路段：文化路至中原路段，1.5-2萬間/年；中原路至百花路段，3.5-5萬間/年；百花路至芒山路段，1.5-3萬間/年。2.沿鐵北路兩側(cè)商鋪店面：如京酒專賣、王力門、冠珠陶瓷、三棵樹漆、小超市為主，消費(fèi)方向單一，有很強(qiáng)的針對性且消費(fèi)市場有彈性。本區(qū)域房租可分兩個路段：文化路至中原路段，1-2萬間/年；中原路至芒山路段2-4萬間/年。第二部分項(xiàng)目基本情況本案基本信息：本案處于文化路東、東環(huán)路西，南臨街永興商業(yè)街。建筑面積約90000m2，商鋪約15000m2，約700戶，以每戶3-5人居住計(jì)算，小區(qū)總居住人口2100-3500人。我項(xiàng)目在文化路和東環(huán)之間，是東城區(qū)的東部發(fā)展重點(diǎn)。古有紫氣東來、朝陽而居且周圍配套設(shè)施齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、廣場等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全。項(xiàng)目商鋪根據(jù)區(qū)域可分兩類：沿永興路即五小正對面：2號樓4間約605m2；3號樓6間約870m2；4號樓2間約295m2o沿即三中對面：5號樓3間約560m2；6號樓12間約2200m2；7號樓6間約1050m2o（以上面積數(shù)據(jù)請以實(shí)地測量為準(zhǔn)）戶型設(shè)計(jì)大都以長條形為主，開間小、進(jìn)深較大，展示效果一般。商業(yè)未來運(yùn)營業(yè)態(tài)分析：我項(xiàng)目東有貳號園西有怡和嘉園等中小型社區(qū)住宅是人們生活的主要集聚地，社區(qū)商業(yè)應(yīng)以滿足居民的個性化、多元化需求為目的，建立健全消費(fèi)模式的多樣化。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)可分兩類：1.是為了滿足居民的日常生活需求而建立的基礎(chǔ)性配套商業(yè)業(yè)態(tài)，如小餐飲店、藥店、便利店、干洗店、美容美發(fā)等等。2.是為了滿足居民的多層次多元化的物質(zhì)和精神反面的中高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)，如茶樓、高檔酒樓、健身房等等。社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)和行業(yè)還應(yīng)和項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及本案商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合，既能滿足居民的生活現(xiàn)狀，又與周邊相關(guān)設(shè)施相配合，并做到新建商業(yè)業(yè)態(tài)的超前性。第三部分1.優(yōu)勢商鋪SWOT分析1）本項(xiàng)目區(qū)域周邊社區(qū)較多，人口居住密度大、人口基數(shù)大。方圓80米內(nèi)現(xiàn)有幼兒園一座、規(guī)劃中的幼兒園一座；南有5小，北有3中和實(shí)驗(yàn)中學(xué)總校區(qū)。為商業(yè)發(fā)展提供了人口支撐。2）周邊現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目較少，如怡合嘉園已停工、東方華府已飽和。3）商鋪面積的多樣化，可供不同投資者或商家的選擇。4）基礎(chǔ)配套相對建設(shè)的較完善，交通便利，東有沿河公園、西有市政花園廣場。2.劣勢1）本案位置偏東，區(qū)域覆蓋面積小。附近居民收入水平有限，不利于高端消費(fèi)市場發(fā)展。2）從商鋪戶型上看，小開間、大進(jìn)深的格局，商鋪門頭展示效果不佳。3）5、6、7號樓臨偏街，客流量較小，且對面是3中和實(shí)驗(yàn)中學(xué)，直接制約了某些高端消費(fèi)行業(yè)的入駐，難以形成商業(yè)氛圍。4）作為社區(qū)底層商鋪，主要功能是為了滿足社區(qū)居民的日常生活，經(jīng)營成本小面積小。我項(xiàng)目大部分商鋪面積多在125--170m2，還有部分220m2以上的，從而導(dǎo)致總價較高，提高了營銷難度。機(jī)會1）2015我市正式成為省直管市，為達(dá)到直管市和地區(qū)級市的人口標(biāo)準(zhǔn)，未來政策會傾向于城市人口的提高和配套設(shè)施的建設(shè)。2）我項(xiàng)目附近學(xué)校較多，隨著求學(xué)者的增多和人口基數(shù)的不斷增加，消費(fèi)市場前景亦是廣闊。3）國家對住宅的宏觀調(diào)控，必然導(dǎo)致部分資金流入商業(yè)地產(chǎn)。4）東城區(qū)部分人口為原拆遷人口，其投資力度較大。威脅1）日前房產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，多是持幣觀望者。2）我項(xiàng)目北建設(shè)路有專業(yè)性的家具建材廣場和娛樂飲食廣場；類似的商業(yè)樓盤附近有怡和嘉園、人大小區(qū)、貳號園等。3）我項(xiàng)目東南側(cè)有李集市場，其主要功能是滿居民日常生活需要。第四部分整體策略：平價入市以穩(wěn)求售力爭短快回籠資金銷售策略與價格定位銷售階段：籌備期（15天），確定銷售人員、說辭、價格、設(shè)計(jì)、廣告內(nèi)容及投放時間。預(yù)熱期（30天）：夕卜派銷售人員、廣告分布新老城區(qū)、銷售部記錄來訪客戶及其意向和收取定金。銷售期（1-2天）：通知意向客戶參加預(yù)售活動（具體方案和時間視前期累積客戶數(shù)量而定），正式開盤。強(qiáng)銷期：剩余商鋪以有效銷售方式銷售。價格定位：價格有待商榷，另附！第五部分商業(yè)地產(chǎn)一般營銷方式：整體出售、零散銷售、自由出租、返租銷售。根營銷方式及推廣戰(zhàn)術(shù)據(jù)本案特點(diǎn)及整體營銷策略，建議采取零散銷售和返租銷售。另有特殊情況可特別考慮?？蛻舳ㄎ唬焊鶕?jù)客戶的內(nèi)在（年齡、實(shí)力、知識、偏好等）和外在（參與開發(fā)的品牌、項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、其他的唯一性等）因素，可以把客戶初步定為：1）購買本項(xiàng)目住宅的老客戶即業(yè)主；2）附近的拆遷戶或居民；3）市區(qū)內(nèi)的商鋪經(jīng)營者；4）城區(qū)有私家車位的車主（距本案相對位置偏遠(yuǎn)的車主或影響其購買意向）；推廣戰(zhàn)術(shù)：①策劃為提高我項(xiàng)目知名度和影響力，在秉承我項(xiàng)目住宅區(qū)營銷策略的前提下，確定商鋪宣傳設(shè)計(jì)（logo、DM單、折頁、主題定為、VI設(shè)計(jì)等）。②銷售為保證營銷策略的有效有序?qū)嵤罁?jù)實(shí)際銷售狀況，實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人第一責(zé)任制為主，代理商銷售主管級置業(yè)顧問為輔，統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一目標(biāo)。宣傳廣告宣傳時間有4月22日至6月8日為第一階段，6月8日至商鋪銷售90%時為第二階段。持續(xù)性主打宣傳方式：大型戶外（一高南門天橋、老城南關(guān)汽車站路口T型塔等）。小型街邊路標(biāo)牌。DM報紙派發(fā)（每期約120000份，有大和信息派發(fā)，可監(jiān)督）。DM宣傳單派發(fā)（有我公司自行組織人員派發(fā)，可選點(diǎn)選時有目的性的派發(fā)）。e.視頻宣傳車進(jìn)行新老城大小街道，可定位3至5天流動宣傳（視頻宣傳視覺感強(qiáng)有立體感，讓客戶有直觀的旺鋪印象）。f.老客戶回訪（回訪登記一定要詳細(xì)）。社區(qū)商鋪營銷策略2016-12-249:42|#3樓社區(qū)型商鋪的營銷策略在商業(yè)地產(chǎn)中，社區(qū)型商業(yè)其規(guī)模、區(qū)域的劃分相對有限，但其發(fā)展前景相當(dāng)可觀，是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向，是整個商業(yè)地產(chǎn)板塊中及其重要的組成部分，是將居住與商業(yè)融合為一體的新領(lǐng)域和新市場。商業(yè)地產(chǎn)時代已經(jīng)來臨，其營銷策劃戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)也將面臨新的創(chuàng)新和挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略、方式有很多種，但歸結(jié)到大的面上就是三類：策略一全部出售很多商業(yè)廣場就采用全部出售辦法，出售后由小業(yè)主自主經(jīng)營。如北京的建外SOHO商業(yè)街，上海的金橋羅馬假日等。這種商業(yè)街的店鋪出售后會帶來很多后遺癥，如業(yè)態(tài)混亂，物業(yè)管理難，缺乏統(tǒng)一模式，不能組成有效的商業(yè)系統(tǒng)性、業(yè)態(tài)分類難以差異化組合，整個商業(yè)項(xiàng)目缺乏品位。發(fā)展商一次性收回投資擺脫了風(fēng)險，但以后投資者的風(fēng)險增大了，該商業(yè)的價值就很難提升，還有可能成為死鋪。如南京路，福州路旁的中福城一條街，內(nèi)街商鋪全部出售給溫州人，兩、三年過去了，一條商業(yè)街開門的商鋪只有幾家，幾十家商鋪都關(guān)著門，門上出租告示一張，都等待升值轉(zhuǎn)讓。這種商鋪產(chǎn)權(quán)已全部出售，管理公司很難在經(jīng)營權(quán)上加以制約。更有炒鋪人把門一鎖，二一三年不來，管理公司拿他沒轍。這樣的“商鋪”很容易變成“傷鋪”。全部出售模式一般只適應(yīng)沿馬路的，或少量社區(qū)內(nèi)街面商鋪，而且是底鋪、小面積。而內(nèi)街式大型社區(qū)商鋪不宜推廣，如確需出售，應(yīng)事先在合同條款中對經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營業(yè)態(tài)，規(guī)模、期限加以制約，只有如此才能較有效地保證整體商業(yè)街的完整性。策略二全部出租這是一種現(xiàn)在比較推崇的營銷方案，這樣發(fā)展商可保證商業(yè)模式的統(tǒng)一性，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，在經(jīng)營過程中不斷調(diào)整完善，達(dá)到發(fā)展商、商家、消費(fèi)者三者三贏。如四川路、山陰路口的東暉休閑廣場，三年經(jīng)營下來，業(yè)態(tài)穩(wěn)定成熟，人氣越發(fā)旺盛，以前到，，一茶一坐，，吃飯隨到隨吃，現(xiàn)在必需排隊(duì)十分鐘。還有新天地，剛開始時每年租金164萬元，現(xiàn)在是每年租金600萬元。其商業(yè)模式已成為上海的一個亮點(diǎn)、大都市標(biāo)志性的旅游景點(diǎn)。這種模式被不斷地拷貝，模仿。成為一種新的商業(yè)模式，如杭州I新天地、重慶新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。這種商業(yè)操作需要發(fā)展商有較強(qiáng)的資金實(shí)力，有良好的經(jīng)營管理隊(duì)伍，如襄陽路小商品貿(mào)易市場管理隊(duì)伍，工商管理、稅務(wù)、警所到現(xiàn)場聯(lián)合辦公，組成了一支有效的管理隊(duì)伍全部出租的缺點(diǎn)是發(fā)展商資金一時難以回收，但以后的增值前景非?？捎^。“養(yǎng)鋪”是商業(yè)地產(chǎn)增值的必然途徑，一萬平方米左右的商業(yè)廣場，“養(yǎng)鋪”時間一般為二到三年。對企業(yè)來說，每年保證有正常的現(xiàn)金流，二三年后經(jīng)營上比較成熟的商業(yè)，就有較穩(wěn)定的回報和超值的價格。策略三部