房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范內(nèi)容第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析第二講房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策解析第三講房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)人所得稅的稅收政策解析第四講房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析。第五講房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解析第六講稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析一、計(jì)稅營(yíng)業(yè)額——價(jià)外費(fèi)用（一）價(jià)外費(fèi)用的界定營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第13條：價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）什么樣的價(jià)外費(fèi)用不需要繳納營(yíng)業(yè)稅同時(shí)符合以下條件代收的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)：（1）國(guó)務(wù)院、財(cái)政部或省級(jí)政府批準(zhǔn)收取；（2）開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；（3）所收款項(xiàng)全部上交給財(cái)政。（三）價(jià)外費(fèi)用如何可以不繳納營(yíng)業(yè)稅？第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析二、視同銷(xiāo)售（一）營(yíng)業(yè)稅視同銷(xiāo)售行為包括哪些內(nèi)容？什么情況下不需要視同銷(xiāo)售行為繳納營(yíng)業(yè)稅？第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）視同銷(xiāo)售行為價(jià)格的確定順序發(fā)生變化：營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第20條：應(yīng)稅勞務(wù)的價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的或視同銷(xiāo)售沒(méi)有價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額，核定時(shí)，按下列順序核定：1.按納稅人最近時(shí)期發(fā)生的同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格確定2.按其他納稅人最近時(shí)期同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格確定3.按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本*（1+成本利潤(rùn)率）/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）成本利潤(rùn)率由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。例第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析三、混合銷(xiāo)售行為難點(diǎn)疑點(diǎn)處理。四、融資性售后租回業(yè)務(wù)。五、售后回購(gòu)業(yè)務(wù)。六、促銷(xiāo)贈(zèng)送業(yè)務(wù)【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)承諾，購(gòu)買(mǎi)一套100平米的住房，可以贈(zèng)送兩部空調(diào)。問(wèn)：贈(zèng)送的空調(diào)是否繳納增值稅和企業(yè)所得稅？第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析七、折扣銷(xiāo)售（一）營(yíng)業(yè)稅財(cái)稅【2003】16號(hào)及營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第十五條：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）企業(yè)所得稅國(guó)稅函【2008】875號(hào)：現(xiàn)金折扣計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，不得沖減銷(xiāo)售額。計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的現(xiàn)金折扣，允許在當(dāng)年計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。（三）個(gè)人所得稅財(cái)稅〔2011〕50號(hào)：企業(yè)在銷(xiāo)售商品和提供服務(wù)過(guò)程中，通過(guò)價(jià)格折扣、折讓方式向個(gè)人銷(xiāo)售商品和提供服務(wù)，不征收個(gè)人所得稅。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析八、銷(xiāo)售退回業(yè)務(wù)《細(xì)則》第十四條：1.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收到預(yù)售房款后，發(fā)生退回的，允許從應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)中減除；2.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后，因各種原因?qū)е峦朔康?，?yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解解析九、拆一還還一思考：甲房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)與某拆遷遷戶(hù)李某達(dá)達(dá)成拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議議，約定如如下：1.以相同面積積60平米與被拆拆遷戶(hù)進(jìn)行行房屋調(diào)換換。2.由于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)提供供的房屋位位置因素，，等面積的的部分，每每平米李某某按協(xié)議支支付給房地地產(chǎn)企業(yè)200元的差價(jià)。。第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解解析3.超過(guò)的面積積75平米-60平米=15平米，按如如下規(guī)定處處理：（1）10平米內(nèi)的部部分按5500元/平米結(jié)算（2）5平米部分按按6000元/平米結(jié)算。。4.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)換出房屋屋的不含地地價(jià)款的成成本價(jià)2000元/平米，含地地價(jià)款的成成本價(jià)為3000元/平米。。第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解解析十、從被拆拆遷人角度度分析拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)涉涉及到的主主要稅收政政策（一）營(yíng)業(yè)業(yè)稅：對(duì)國(guó)家因公公共利益或或城市規(guī)劃劃需要而收收回單位和和個(gè)人所擁?yè)碛械耐恋氐厥褂脵?quán)，，并按照《土地管理法法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支支付給單位位和個(gè)人的的土地及地地上附著物物（包括不不動(dòng)產(chǎn)）的的補(bǔ)償費(fèi)，，不征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。國(guó)國(guó)稅函【2008】277號(hào)、國(guó)稅函函發(fā)【1993】149號(hào)、國(guó)稅函[2007]969號(hào)第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解解析（二）個(gè)人人所得稅財(cái)稅[2005]45號(hào)：對(duì)被拆拆遷人按照照國(guó)家有關(guān)關(guān)城鎮(zhèn)房屋屋拆遷管理理辦法規(guī)定定的標(biāo)準(zhǔn)取取得的拆遷遷補(bǔ)償款，，免征個(gè)人人所得稅。?！揪C上所述】被拆遷人因因政府收回回土地使用用權(quán)取得的的補(bǔ)償費(fèi)，，不需要繳繳納營(yíng)業(yè)稅稅和個(gè)人所所得稅，因因此，房地地產(chǎn)企業(yè)支支付的補(bǔ)償償費(fèi)不需要要依據(jù)發(fā)票票扣除，而而應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)政府收回回土地的文文件、當(dāng)事事人出具的的收款收據(jù)據(jù)、協(xié)議等等直接計(jì)入入開(kāi)發(fā)成本本。第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解解析（三）契稅稅財(cái)稅[2012]82號(hào)：市、縣縣級(jí)人民政政府根據(jù)《國(guó)有土地上上房屋征收收與補(bǔ)償條條例》有關(guān)規(guī)定征征收居民房房屋，居民民因個(gè)人房房屋被征收收而選擇貨貨幣補(bǔ)償用用以重新購(gòu)購(gòu)置房屋，，并且購(gòu)房房成交價(jià)格格不超過(guò)貨貨幣補(bǔ)償?shù)牡模瑢?duì)新購(gòu)購(gòu)房屋免征征契稅；購(gòu)購(gòu)房成交價(jià)價(jià)格超過(guò)貨貨幣補(bǔ)償?shù)牡模瑢?duì)差價(jià)價(jià)部分按規(guī)規(guī)定征收契契稅。居民民因個(gè)人房房屋被征收收而選擇房房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換，并且且不繳納房房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換差價(jià)的的，對(duì)新?lián)Q換房屋免征征契稅；繳繳納房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換差差價(jià)的，對(duì)對(duì)差價(jià)部分分按規(guī)定征征收契稅。。（四）企業(yè)所得稅稅第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解解析十一、受托托平整土地地業(yè)務(wù)【思考】甲房地產(chǎn)企企業(yè)受當(dāng)?shù)氐卣型?，拆除乙乙企業(yè)的地地上建筑物物并代為支支付乙企業(yè)業(yè)拆遷補(bǔ)償償費(fèi)1000萬(wàn)元。共從從當(dāng)?shù)卣〉檬杖肴霝?000萬(wàn)元，其中中，拆除業(yè)業(yè)務(wù)收入1500萬(wàn)元。計(jì)算算該房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)繳納的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解解析十二、對(duì)外外投資業(yè)務(wù)務(wù)【思考】甲房地產(chǎn)企企業(yè)將外購(gòu)購(gòu)一處房產(chǎn)產(chǎn)（十九層層）以投資資方式投資資給乙企業(yè)業(yè)，外購(gòu)成成本8000萬(wàn)元。占乙乙企業(yè)30%股份。該房房產(chǎn)投資時(shí)時(shí)的公允價(jià)價(jià)值12000萬(wàn)元。股權(quán)權(quán)持有時(shí)間間滿(mǎn)6個(gè)月后，又又將該股權(quán)權(quán)按8000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給給關(guān)聯(lián)方丙丙企業(yè)。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，乙乙企業(yè)的未未分配利潤(rùn)潤(rùn)和累計(jì)盈盈余公積合合計(jì)達(dá)到60000萬(wàn)元。第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解解析問(wèn)1：上述投資資行為和股股權(quán)轉(zhuǎn)讓行行為是否應(yīng)應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅？如如果繳納，，計(jì)稅依據(jù)據(jù)=？問(wèn)2：上述投資資行為和股股權(quán)轉(zhuǎn)讓行行為是否應(yīng)應(yīng)當(dāng)繳納土土地增值稅稅？問(wèn)3：上述投資資行為和股股權(quán)轉(zhuǎn)讓合合同是否繳繳納印花稅稅？問(wèn)4：上述投資資行為和股股權(quán)轉(zhuǎn)讓行行為，涉及及到不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移，是否繳繳納契稅？問(wèn)5：上述股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為為，稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)是否有有權(quán)進(jìn)行特特別納稅調(diào)調(diào)整？第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解解析十三、先購(gòu)購(gòu)后銷(xiāo)業(yè)務(wù)務(wù)（一）先購(gòu)購(gòu)后銷(xiāo)業(yè)務(wù)務(wù)允許按差差額繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，操操作中應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意哪些些問(wèn)題？存存在哪些涉涉稅風(fēng)險(xiǎn)？（二）如何何避免營(yíng)業(yè)業(yè)稅的重復(fù)復(fù)課稅？第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解解析十四、工程程總包與分分包業(yè)務(wù)[案例]北京甲公司司發(fā)包一項(xiàng)項(xiàng)工程，總總造價(jià)5000萬(wàn)元，沈陽(yáng)陽(yáng)一房地產(chǎn)產(chǎn)公司乙競(jìng)競(jìng)標(biāo)成功，，乙又將工工程造價(jià)中中的3000萬(wàn)元工程轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包給濟(jì)南南的丙公司司，簽訂分分包合同。。？第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解解析十五、地下下車(chē)位使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)業(yè)務(wù)【思考】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司銷(xiāo)售售地下車(chē)位位使用權(quán)，，與業(yè)主簽簽訂合同約約定使用年年限為20年，使用費(fèi)一一次性收取，，需要繳納什什么稅？十六、甲供材材料。第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅政策解析十七、委托代代建業(yè)務(wù)【思考】甲企業(yè)與乙企企業(yè)簽訂委托托代建合同，，合同約定，，由乙企業(yè)代代建甲企業(yè)的的辦公樓，預(yù)預(yù)算總造價(jià)9000萬(wàn)元，預(yù)算總總成本8500萬(wàn)元。1、甲企業(yè)將9000萬(wàn)元的工程款款打到乙企業(yè)業(yè)的帳上：借：預(yù)付帳款款——工程款9000貸：銀行存款款9000第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅政策解析2、乙企業(yè)收到到：借：銀行存款款9000貸：預(yù)收帳款款——工程款90003、乙企業(yè)發(fā)生生支出，按照照施工方提供供的發(fā)票：借：在建工程程8500貸：銀行存款款85004、完工后，乙乙企業(yè)：借：預(yù)收帳款款——工程款9000貸：在建工程程8500其他業(yè)務(wù)收入入——代建收入500并按500萬(wàn)元繳納了5%營(yíng)業(yè)稅。第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅政策解析5、甲企業(yè)收到到轉(zhuǎn)來(lái)的辦公公樓：借：固定資產(chǎn)產(chǎn)9000貸：預(yù)付帳款款——工程款90006、稅務(wù)稽查中中要求乙企業(yè)業(yè)補(bǔ)繳：營(yíng)業(yè)稅及城建建稅和附加=9000××（1+20%）×5%×（1+7%+3%）=594（萬(wàn)元）同時(shí)要求補(bǔ)繳繳土地增值稅稅和企業(yè)所得得稅等。問(wèn)：稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)的處理是否否準(zhǔn)確？第一講房房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策解析析十八、企業(yè)重重組【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)2011年7月將一個(gè)分公公司的全部資資產(chǎn)，包括房房屋、土地、、存貨等所有有的資產(chǎn)、負(fù)負(fù)債、人員等等都出售給乙乙企業(yè)，并辦辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)續(xù)。如何進(jìn)行行稅務(wù)處理？十九、轉(zhuǎn)讓在在建項(xiàng)目【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)因資金鏈斷斷裂，將正在在開(kāi)發(fā)尚未完完工的棟商品品房轉(zhuǎn)讓給乙乙房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)。涉及到哪哪些稅收問(wèn)題題？第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅政策解析二十、小產(chǎn)權(quán)權(quán)房。二十一、合作作建房。第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅政策解析二十一、納稅稅義務(wù)發(fā)生時(shí)時(shí)間（一）營(yíng)業(yè)稅稅細(xì)則第25條自2009年1月1日起，采取預(yù)預(yù)收款方式從從事下列業(yè)務(wù)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在在實(shí)際收到預(yù)預(yù)收款的當(dāng)天天確認(rèn)納稅義義務(wù)發(fā)生：（1）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)（2）轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)（3）建筑公司提提供建筑業(yè)勞勞務(wù)（4）納稅人發(fā)生生租賃業(yè)務(wù)的的第一講房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅政策解析（二）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)按預(yù)售售房款納稅包包括哪些情況況？會(huì)計(jì)上如如何處理？如如何納稅？【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)2011年簽訂正式購(gòu)購(gòu)房合同收取取6000萬(wàn)元房款，簽簽訂預(yù)售合同同取得4000萬(wàn)元。回答下列問(wèn)題題：第二講土土地增值稅政政策解析一、土地增值值稅收入總額額的確定。二、扣除項(xiàng)目目金額組成內(nèi)內(nèi)容（一）地價(jià)款款。（二）開(kāi)發(fā)成成本。（三）開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用。（四）開(kāi)發(fā)稅稅金。（五）加計(jì)扣扣除費(fèi)用。第二講土土地增值稅政政策解析三、土地增值值稅清算（一）土地增增值稅的清算算單位。（二）土地增增值稅的清算算條件。（三）土地增增值稅清算項(xiàng)項(xiàng)目的審核鑒鑒證。（四）清算時(shí)時(shí)未轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的處理。第二講土土地增值稅政政策解析四、土地增值值稅的優(yōu)惠政政策（一）普通住住宅優(yōu)惠政策策。（二）規(guī)劃搬搬遷優(yōu)惠政策策。（三）無(wú)償贈(zèng)贈(zèng)送優(yōu)惠政策策。（四）公租房房房源。第二講土土地增值稅政政策解析五、土地增值值稅的常規(guī)籌籌劃方法（一）臨界點(diǎn)點(diǎn)法。（二）化整為為零法。第三講個(gè)個(gè)人所得稅政政策一、工資薪金金所得（一）哪些補(bǔ)補(bǔ)貼項(xiàng)目免征征個(gè)人所得稅稅？（二）工資薪薪金所得繳納納個(gè)人所得稅稅的一些特殊殊規(guī)定1.營(yíng)業(yè)員提成。2.董事費(fèi)。3.從兩處或兩處處以上取得工工資薪金收入入。4.實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)。第三講個(gè)個(gè)人所得稅政政策5.職工低價(jià)購(gòu)房房。6.職工免費(fèi)住房房。7.免費(fèi)旅游。（三）工資薪薪金中“五險(xiǎn)險(xiǎn)一金”個(gè)人人所得稅規(guī)定定1、企業(yè)按規(guī)定定為職工繳納納的住房公積積金、基本養(yǎng)養(yǎng)老保險(xiǎn)、基基本醫(yī)療保險(xiǎn)險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)險(xiǎn)，免征個(gè)人人所得稅。（（財(cái)稅字【1997】144號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2000】83號(hào)、財(cái)稅【2006】10號(hào)、財(cái)稅【2012】】40號(hào)）第三講個(gè)個(gè)人所得稅政政策2、但以現(xiàn)金方方式發(fā)給職工工的補(bǔ)充養(yǎng)老老保險(xiǎn)、補(bǔ)充充養(yǎng)老保險(xiǎn)、、企業(yè)年金，，一律并入職職工的當(dāng)期工工資薪金，繳繳納個(gè)人所得得稅。（財(cái)稅稅字【1997】】144號(hào)、國(guó)稅函【1999】】615號(hào)）第三講個(gè)個(gè)人所得稅政政策（四）其他個(gè)個(gè)人所得稅問(wèn)問(wèn)題1、單位支付并并由個(gè)人消費(fèi)費(fèi)的商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)、“免費(fèi)””午餐等征稅稅。2、外籍個(gè)人以以非現(xiàn)金形式式或?qū)崍?bào)實(shí)銷(xiāo)銷(xiāo)方式取得的的合理的搬遷遷費(fèi)、洗衣費(fèi)費(fèi)、住房補(bǔ)貼貼、境內(nèi)外差差旅費(fèi)、語(yǔ)言言補(bǔ)習(xí)費(fèi)、子子女教育費(fèi)、、舉報(bào)違法行行為獲得的獎(jiǎng)獎(jiǎng)金等免稅。。財(cái)稅[1994]20號(hào)：第三講個(gè)個(gè)人所得稅政政策3、自2008年3月1日起，個(gè)人出出租住房取得得的所得減按按10%稅率征收個(gè)人人所得稅。財(cái)財(cái)稅【2008】24號(hào)第三講個(gè)個(gè)人所得稅政政策二、內(nèi)部退養(yǎng)養(yǎng)取得補(bǔ)償金金如何征稅？？（1）（補(bǔ)償金/從退養(yǎng)至法定定離退休年齡齡之間的月份份+當(dāng)月工薪-3500）（2）確定稅率檔檔次（3）計(jì)算應(yīng)納稅稅額應(yīng)納稅額=（補(bǔ)償金+當(dāng)月工薪-免稅項(xiàng)目-3500）×稅率-扣除數(shù)第三講個(gè)個(gè)人所得稅政政策三、單位與職職工解除勞動(dòng)動(dòng)合同而支付付的一次性補(bǔ)補(bǔ)償金如何征征稅？（1）（補(bǔ)償金-當(dāng)?shù)厣夏昶骄べY×3）/工齡（2）確定稅率檔檔次（3）應(yīng)納稅額=﹛[（補(bǔ)償金-當(dāng)?shù)厣夏昶骄べY×3）-3500]×稅率-扣除數(shù)﹜*工齡（＜＝12年）第三講個(gè)個(gè)人所得稅政政策【思考】2007年甲公司股東東48名，高管8名占30%股份，其余為為股東代表，，代表著公司司480名職工（出資資人）。該公公司為國(guó)企改改制而成，股股本1240萬(wàn)?，F(xiàn)有一國(guó)國(guó)企集團(tuán)（乙乙）欲收購(gòu)其其70%的股權(quán)，雙方方議定甲公司司將480名職工持有的的70%股份以1：7的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給給乙，乙持有有甲公司70%的股權(quán)。同時(shí)時(shí)變更公司名名稱(chēng)。甲公司480名職工將交納納的個(gè)人所得得稅[1240*70%*（7-1）*20%]=1041.6萬(wàn)元。第三講個(gè)個(gè)人所得稅政政策四、單位在新新疆承擔(dān)一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目目所在地要求求在當(dāng)?shù)赝甓惗?，我公司已已開(kāi)“外出經(jīng)經(jīng)營(yíng)證明”在在當(dāng)?shù)囟惱U納納流轉(zhuǎn)稅，然然后稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)查我公司的的原始票據(jù)，，查出該項(xiàng)目目我公司轉(zhuǎn)包包給他人的安安裝費(fèi)，據(jù)此此要求我公司司再多1%的個(gè)稅稅，請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)當(dāng)當(dāng)?shù)囟惗悇?wù)是是否合合理，，我公公司是是否應(yīng)應(yīng)交1%個(gè)稅？？文件件規(guī)定定是什什么？第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析一、房房產(chǎn)稅稅（一））單位位蓋的的自行行車(chē)棚棚等是是否繳繳納房房產(chǎn)稅稅？（二））企業(yè)業(yè)發(fā)生生的房房屋的的裝修修費(fèi)用用是否否作為為房地地產(chǎn)的的計(jì)稅稅依據(jù)據(jù)？（三））出租租房產(chǎn)產(chǎn)約定定由承承租方方負(fù)擔(dān)擔(dān)稅金金的涉涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)問(wèn)題？（四））房產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估估增值值是否否繳納納房產(chǎn)產(chǎn)稅？第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析（五））免租租金期期間房房產(chǎn)稅稅繳納納問(wèn)題題。（六））房產(chǎn)產(chǎn)原值值是否否應(yīng)包包括地地價(jià)問(wèn)問(wèn)題。（七））免費(fèi)費(fèi)提供供給職職工居居住的的房產(chǎn)產(chǎn)是否否繳納納房產(chǎn)產(chǎn)稅？（八））轉(zhuǎn)租租房產(chǎn)產(chǎn)的房房產(chǎn)稅稅問(wèn)題題。第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析二、土土地使使用稅稅【思考】房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)商品品房所所占用用的土土地，，什么么時(shí)間間停止止征收收土地地使用用稅？？答：財(cái)財(cái)稅〔2006〕186號(hào)第二二條：：以出出讓或或轉(zhuǎn)讓讓方式式有償償取得得土地地使用用權(quán)的的，應(yīng)應(yīng)由受受讓方方從合合同約約定交交付土土地時(shí)時(shí)間的的次月月起繳繳納城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅；合合同未未約定定交付付土地地時(shí)間間的，，由受受讓方方從合合同簽簽訂的的次月月起繳繳納城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅。第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析青地稅稅函（（2009）128號(hào)：外外在表表現(xiàn)主主要是是將房房屋的的鑰匙匙交付付給買(mǎi)買(mǎi)受人人。財(cái)稅【2008】152號(hào)：因因房產(chǎn)產(chǎn)、土土地的的實(shí)物物或權(quán)權(quán)利狀狀態(tài)發(fā)發(fā)生變變化而而依法法終止止房產(chǎn)產(chǎn)稅、、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅納納稅義義務(wù)的的，其其應(yīng)納納稅款款的計(jì)計(jì)算應(yīng)應(yīng)截止止到房房產(chǎn)、、土地地的實(shí)實(shí)物或或權(quán)利利狀態(tài)態(tài)發(fā)生生變化化的當(dāng)當(dāng)月末末。第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析（二））沒(méi)有有取得得產(chǎn)權(quán)權(quán)的土土地是是否繳繳納土土地使使用稅稅？1、財(cái)稅稅[2006]56號(hào):自2006年5月1日起,在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅征征稅范范圍內(nèi)內(nèi)實(shí)際際使用用應(yīng)稅稅集體體所有有建設(shè)設(shè)用地地、但但未辦辦理土土地使使用權(quán)權(quán)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手續(xù)續(xù)的，，由實(shí)實(shí)際使使用集集體土土地的的單位位和個(gè)個(gè)人按按規(guī)定定繳納納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅。。2、財(cái)稅稅〔2008〕152號(hào)：自自2009年1月1日起，，房地地產(chǎn)企企業(yè)在在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅征征收范范圍內(nèi)內(nèi)，利利用林林場(chǎng)土土地興興建度度假村村等休休閑娛娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所的的，其其經(jīng)營(yíng)營(yíng)、辦辦公和和生活活用地地，應(yīng)應(yīng)按規(guī)規(guī)定征征收城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅。第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析【思考】房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)征用用土地地后，，遲遲遲沒(méi)有有動(dòng)遷遷完畢畢，是是否需需要繳繳納土土地使使用稅稅？（三））開(kāi)發(fā)發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)的的綠地地是否否繳納納土地地使用用稅？第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析三、印印花稅稅（一））委托托代理理合同同【思考】房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)委托托代理理銷(xiāo)售售商品品房的的合同同是否否需要要繳納納印花花稅？？國(guó)稅發(fā)發(fā)〔1991〕155號(hào)：在在代理理業(yè)務(wù)務(wù)中，，代理理單位位與委委托單單位之之間簽簽訂的的委托托代理理合同同，凡凡僅明明確代代理事事項(xiàng)、、權(quán)限限和責(zé)責(zé)任的的，不不屬于于應(yīng)稅稅憑證證，不不貼印印花。。第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析（二））民間間借貸貸合同同【思考】房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)向非非金融融企業(yè)業(yè)或個(gè)個(gè)人借借款的的合同同，是是否繳繳納印印花稅稅？（1）借款款合同同印花花稅僅僅限于于工商商企業(yè)業(yè)與金金融機(jī)機(jī)構(gòu)簽簽訂的的合同同。（2）（1988）國(guó)稅稅地字字第30號(hào)：融融資租租賃借借款合合同應(yīng)應(yīng)當(dāng)按按“借借款合合同””繳納納印花花稅。。第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析（三））房地地產(chǎn)企企業(yè)涉涉及到到的其其他印印花稅稅政策策1、房地地產(chǎn)企企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房、、廉租租房，，能夠夠提供供政府府部門(mén)門(mén)出具具的相相關(guān)資資料的的，免免征印印花稅稅。財(cái)財(cái)稅【2008】24號(hào)2、借款款展期期合同同免稅稅。(國(guó)稅發(fā)發(fā)［1991］155號(hào)）3、無(wú)息息、貼貼息貸貸款合合同；；條例例4、房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證、、工商商營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照照、商商標(biāo)注注冊(cè)證證、專(zhuān)專(zhuān)利證證、土土地使使用證證。按按件貼貼花五五元。。5、“實(shí)實(shí)收資資本+資本公公積””增加加金額額繳納納印花花稅。。第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析（四））物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)合同同需要要繳印印花稅稅嗎？（五））房地地產(chǎn)企企業(yè)與與購(gòu)房房者簽簽訂的的購(gòu)房房合同同不兌兌現(xiàn)或或不按按期兌兌現(xiàn)的的合同同，是是否貼貼花？（六））某些些合同同履行行后，，實(shí)際際結(jié)算算金額額與合合同所所載金金額不不一致致的，，應(yīng)否否補(bǔ)貼貼印花花？第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析四、契契稅（一））改組組改制制企業(yè)公公司制制改造造、股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、合并并、分分立、、出售售（符符合條條件，，與原原企業(yè)業(yè)30%以上職職工簽簽訂不不少于于3年勞動(dòng)動(dòng)合同同，減減半征征收契契稅；；與全全部職職工簽簽訂3年以上上勞動(dòng)動(dòng)合同同，免免征））、企企業(yè)注注銷(xiāo)、、破產(chǎn)產(chǎn)（符符合條條件，，與原原企業(yè)業(yè)30%以上職職工簽簽訂不不少于于3年勞動(dòng)動(dòng)合同同，減減半征征收契契稅；；與全全部職職工簽簽訂3年以上上勞動(dòng)動(dòng)合同同，免免征）），免免征契契稅。。財(cái)稅稅【2012】4號(hào)第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析（二））國(guó)家家入股股國(guó)家作作價(jià)出出資入入股的的國(guó)有有土地地使用用權(quán)，，承受受方應(yīng)應(yīng)當(dāng)依依法繳繳納契契稅，，不屬屬于企企業(yè)改改制行行為。。財(cái)稅稅【2008】129號(hào)（三））增資資企業(yè)以以名下下的土土地、、房屋屋對(duì)全全資子子公司司進(jìn)行行增資資，不不征收收契稅稅。國(guó)國(guó)稅函函【2008】514號(hào)第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析（四））補(bǔ)繳繳土地地出讓讓金房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的土土地使使用權(quán)權(quán)，因因改變變土地地用途途簽訂訂的土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同變更更協(xié)議議或重重新簽簽訂土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)征收收契稅稅。計(jì)稅依依據(jù)=補(bǔ)繳的的土地地收益益金+應(yīng)補(bǔ)繳繳政府府的其其他費(fèi)費(fèi)用國(guó)稅函函【2008】662號(hào)（五））精裝裝修房房銷(xiāo)售精精裝修修房屋屋的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)以包包括裝裝修費(fèi)費(fèi)在內(nèi)內(nèi)的總總價(jià)款款繳納納契稅稅。國(guó)國(guó)稅函函【2008】606號(hào)第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析（六））招拍拍掛國(guó)稅函函〔2009〕603號(hào)對(duì)通過(guò)過(guò)“招招、拍拍、掛掛”程程序承承受?chē)?guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)的，，應(yīng)按按照土土地成成交總總價(jià)款款計(jì)征征契稅稅，其其中的的土地地前期期開(kāi)發(fā)發(fā)成本本不得得扣除除。其他稅稅種相相關(guān)問(wèn)問(wèn)題及及溝通通難點(diǎn)點(diǎn)（七））以招招拍掛掛方式式出讓讓國(guó)有有土地地使用用權(quán)契契稅納納稅人人。（八））售后后回租租方式式進(jìn)行行融資資契稅稅政策策。（九））拆遷遷后重重新購(gòu)購(gòu)置房房屋契契稅政政策。（十））代政政府建建設(shè)保保障性性住房房契稅稅政策策。（十一一）不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)增資資是否否繳納納契稅稅。（十二二）李李某將將自己己的房房產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到到個(gè)體體工商商戶(hù)名名下是是否繳繳納契契稅。第四講講房產(chǎn)稅稅、土土地使使用稅稅、印印花稅稅、契契稅政政策解解析（十三三）房房屋附附屬設(shè)設(shè)施有有關(guān)契契稅政政策（（財(cái)稅稅〔2004〕〕126號(hào)））（1）對(duì)對(duì)于于承承受受與與房房屋屋相相關(guān)關(guān)的的附附屬屬設(shè)設(shè)施施（（包包括括停停車(chē)車(chē)位位、、汽汽車(chē)車(chē)庫(kù)庫(kù)、、自自行行車(chē)車(chē)庫(kù)庫(kù)、、頂頂層層閣閣樓樓以以及及儲(chǔ)儲(chǔ)藏藏室室，，下下同同））所所有有權(quán)權(quán)或或土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的行行為為，，按按照照契契稅稅法法律律、、法法規(guī)規(guī)的的規(guī)規(guī)定定征征收收契契稅稅；；對(duì)對(duì)于于不不涉涉及及土土地地使使用用權(quán)權(quán)和和房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移變變動(dòng)動(dòng)的的，，不不征征收收契契稅稅。。第四四講講房產(chǎn)產(chǎn)稅稅、、土土地地使使用用稅稅、、印印花花稅稅、、契契稅稅政政策策解解析析（2）采采取取分分期期付付款款方方式式購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房房屋屋附附屬屬設(shè)設(shè)施施土土地地使使用用權(quán)權(quán)、、房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的，，應(yīng)應(yīng)按按合合同同規(guī)規(guī)定定的的總總價(jià)價(jià)款款計(jì)計(jì)征征契契稅稅。。（3）承承受受的的房房屋屋附附屬屬設(shè)設(shè)施施權(quán)權(quán)屬屬如如為為單單獨(dú)獨(dú)計(jì)計(jì)價(jià)價(jià)的的，，按按照照當(dāng)當(dāng)?shù)氐卮_確定定的的適適用用稅稅率率征征收收契契稅稅；；如如與與房房屋屋統(tǒng)統(tǒng)一一計(jì)計(jì)價(jià)價(jià)的的，，適適用用與與房房屋屋相相同同的的契契稅稅稅稅率率。。第五五講講房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)最最新新所所得得稅稅政政策策一．．籌籌建建期期間間業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)招招待待費(fèi)費(fèi)和和廣廣告告宣宣傳傳費(fèi)費(fèi)的的扣扣除除問(wèn)問(wèn)題題。二．．關(guān)關(guān)于于以以前前年年度度發(fā)發(fā)生生應(yīng)應(yīng)扣扣未