宜居之地昌盛之城世方物業(yè)成就鋪王宜居之地昌盛之城世方物業(yè)成就鋪王1調(diào)研提綱一、宜昌市商圈調(diào)研二、宜昌市消費(fèi)市場調(diào)研三、宜昌市商鋪市場調(diào)研四、本項(xiàng)目自身相關(guān)情況調(diào)研調(diào)研提綱一、宜昌市商圈調(diào)研2一、商圈調(diào)研一、商圈調(diào)研3宜昌市商業(yè)概況：一個城市商業(yè)中心在競爭中融合三個區(qū)域商業(yè)中心在發(fā)展中崛起宜昌市商業(yè)中心區(qū)：位于城市的中心地帶，集中了宜昌市全部的綜合大型百貨商場；匯集多條品牌林立的商業(yè)街區(qū)；是全市人民眼中的商業(yè)坐標(biāo)原點(diǎn)，吸引著來自四面八方的消費(fèi)者。大公橋片區(qū)：高密度人口形成超市最集中的商業(yè)片區(qū)該片區(qū)是一個日益壯大的社區(qū)商業(yè)中心。開發(fā)區(qū)：各類型專業(yè)市場集中開發(fā)區(qū)，是一個新興的專業(yè)消費(fèi)商業(yè)中心，未來將成為宜昌市的批發(fā)物流商貿(mào)中心。東湖片區(qū)：是葛洲壩集團(tuán)所在地，是宜昌市最有消費(fèi)能力人群的聚居區(qū)，是一個新興的社區(qū)服務(wù)型商業(yè)中心。宜昌市商業(yè)概況：宜昌市商業(yè)中心區(qū)：位于城市的中心地帶，集中了4宜昌市商業(yè)中心區(qū)宜昌市百貨商場調(diào)查宜昌市主要商業(yè)街區(qū)調(diào)查宜昌市超市及電器主力店調(diào)查宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查宜昌市商業(yè)中心區(qū)宜昌市百貨商場調(diào)查5夷陵廣場片區(qū)匯集“高檔百貨商場+低檔服裝市場+品牌商業(yè)街”的商業(yè)組合幾乎囊括了所有的中高低消費(fèi)群體；位于城市中心的優(yōu)越地理位置加上市中心廣場的人氣帶動，這一商圈得盡了“天時、地利、人和”。解放路是宜昌市歷史最久的商業(yè)街區(qū)，該片區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量少，規(guī)模太小，建筑落后，處于無規(guī)劃狀態(tài)，目前經(jīng)營十分混亂，岌需改造。另一方面，解放路又是人們休閑娛樂的首選地點(diǎn)，改造中應(yīng)保留這一特色。夷陵廣場片區(qū)匯集“高檔百貨商場+低檔服裝市場+品牌商業(yè)街”的6兩片區(qū)商業(yè)對比分析從歷史來看

解放路片區(qū)是宜昌市商業(yè)的起點(diǎn)，早在80年代這里就開始成行成市，沉淀著濃厚的商業(yè)韻味，即使在后來者居上的情況下，仍然被宜昌人不離不棄，可見宜昌人對解放路商業(yè)街的認(rèn)識根深蒂固。從現(xiàn)狀來看

作為后起之秀的夷陵廣場片區(qū)，多元化經(jīng)營模式，各檔次商品的高度集中，使其商業(yè)盛極一時，解放路成為其漏網(wǎng)之魚的補(bǔ)充而已。從未來來看

隨著九州被國貿(mào)收購，均瑤國際購物中心的建成并投入使用，夷陵廣場的百貨類商業(yè)仍有繼續(xù)加重的趨勢，將進(jìn)一步鞏固其百貨商業(yè)的地位；但隨著中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃，西陵一路商業(yè)街、夷陵商業(yè)城的拆遷，片區(qū)整體經(jīng)營模式由原來的多元趨向單一，對客戶的吸引力度將減弱，將流失大部分中低端客戶群。宜昌市商業(yè)步行街的規(guī)劃無疑將是解放路重振雄風(fēng)的大好機(jī)遇。兩片區(qū)商業(yè)對比分析從歷史來看7

百貨商場調(diào)查國貿(mào)購物中心位于宜昌市的中心地帶，面向宜昌市最大的綠化廣場，地理位置優(yōu)越，是宜昌市規(guī)模最大的百貨商場，經(jīng)營品種最齊全，經(jīng)營狀況最好的商場。從其開業(yè)之初到現(xiàn)在一直是邊經(jīng)營邊調(diào)整，規(guī)模不斷擴(kuò)大、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)不斷積累，經(jīng)營的成功應(yīng)歸功于其不懈努力提高自身經(jīng)營能力。挖掘品牌與經(jīng)營特色，如六樓的美食城、兒童休閑空間、各樓層的休閑座椅等等，體現(xiàn)出經(jīng)營者的用心。時代購物中心地理位置優(yōu)越，經(jīng)營品種齊全，是宜昌市民心目中排名第二的百貨商場。其與國貿(mào)之間的區(qū)別在于品牌差異，這一差異化經(jīng)營為其贏得了一定的市場份額。目前，整體經(jīng)營環(huán)境不如夷陵廣場周邊的百貨商場，且其單店規(guī)模、品牌號召力均弱于國貿(mào)大廈，在競爭中占下風(fēng)。積極調(diào)整商品品種，以提升自身競爭力，目前正在裝修美食城，以增加人氣。

8百貨商場調(diào)查分析宜昌現(xiàn)有的四大百貨商場分別為國貿(mào)、時代、宜昌、九州。其中以國貿(mào)、時代品牌形象較高，宜昌次之，九州再次之。其中宜昌、九州與國貿(mào)位于同一地段，且先后被國貿(mào)收購，國貿(mào)以經(jīng)營者的姿態(tài)說明，其對自身的市場占有率還不夠滿意。宜昌尚有百貨市場空間還有待挖掘。從百貨商場內(nèi)的商品價(jià)格來看，同類商品，宜昌市的價(jià)格高于武漢市，這說明商品利潤率偏高，市場競爭還不夠激烈。在各方面條件均處于劣勢的時代存活至今（也沒有走下坡路的跡象），從另一方面說明，百貨商場經(jīng)營利潤率較高。百貨商場調(diào)查分析宜昌現(xiàn)有的四大百貨商場分別為國貿(mào)、時代、宜昌9

商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析10商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析

周邊臨街門面總經(jīng)營面積約17700平方米商業(yè)街（統(tǒng)計(jì)零售業(yè)態(tài)，不包含大型酒樓）面積（平方米）解放路2800中山路1200西陵一路4000云集路2700珍珠路4000致祥路1000夷陵廣場周邊2000商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析

11商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析西陵一路和解放路是宜昌市最有代表性的兩條商業(yè)街，解放路是傳統(tǒng)的商業(yè)街，西陵一路是97年夷陵商業(yè)城開業(yè)后逐漸發(fā)展起來的，從目前的經(jīng)營規(guī)模和人流密度來看，西陵一路商業(yè)街已經(jīng)超越了解放路。西陵一路目前租金水平略低于解放路。原因在于：解放路經(jīng)營時間較久，有穩(wěn)定的商戶資源；其次是因?yàn)榻夥怕费鼐€已經(jīng)沒有可以擴(kuò)張的商業(yè)空間，供不應(yīng)求，其租金整體上維持原有的水平，但有小部分商鋪?zhàn)饨鸪霈F(xiàn)下滑趨勢；西陵一路的商鋪近幾年持續(xù)供不應(yīng)求，正在一個上升階段，部分商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)與解放路租金持平，如不加改造，未來解放路的租金將難以與西陵一路抗衡。西陵一路位于城市主干道和城市中心地帶，承載了較重的城市交通運(yùn)輸?shù)氖姑?，車流密集，在一定程度上制約商業(yè)發(fā)展；西陵一路拆遷改造在即，片區(qū)已經(jīng)被定位為城市CBD區(qū)域，拆遷后商業(yè)必然向解放路集中。商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析西陵一路和解放路是宜昌市最有代表性的兩12超市、電器、家居等主力店調(diào)研

超市、電器、家居等主力店調(diào)研13超市、電器、家居等主力店調(diào)研

超市、電器、家居等主力店調(diào)研14湖北省宜昌市商業(yè)步行街市場調(diào)研報(bào)告課件15超市經(jīng)營狀況分析從分布狀況來看，宜昌市區(qū)超市扎堆經(jīng)營狀況嚴(yán)重，由于整體上人口密度比較稀薄，對于以就近消費(fèi)為特征、依靠薄利多銷的超市來講，適合超市生存和發(fā)展、人口密度達(dá)到一定規(guī)模的地段并不是很多，因此出現(xiàn)了一人口聚居片區(qū)匯集兩、三家大型超市的狀況。由于扎堆經(jīng)營狀況嚴(yán)重，使得超市經(jīng)營競爭十分激烈，已經(jīng)到了面對面搏弈的狀態(tài)，后開門營業(yè)的超市多在規(guī)模和經(jīng)營品種上下工夫，以此作為競爭的基礎(chǔ)，未來超市之間的競爭將更加激烈。宜昌市超市還面臨著城市中心區(qū)域的大型副食百貨批發(fā)市場、集貿(mào)市場的競爭。由于宜昌市整體上消費(fèi)水平不高，低價(jià)位非品牌的市場商品對大量低消費(fèi)者仍有較大的吸引力。但隨著未來城市經(jīng)營發(fā)展、人民生活水平的提高，城市中心集貿(mào)市場的改造和拆遷，“農(nóng)改超”將成為必然的趨勢。超市經(jīng)營狀況分析從分布狀況來看，宜昌市區(qū)超市扎堆經(jīng)營狀況嚴(yán)重16大眾女性服飾類(非品牌)兒童用品類餐飲業(yè)類休閑娛樂類電子數(shù)碼、通訊產(chǎn)品類旅游工藝品及旅游特產(chǎn)類宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查大眾女性服飾類(非品牌)宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查17大眾女性服飾類(非品牌)宜昌市大眾女性服飾（包含服裝、鞋包、飾品及其他小商品）主要集中在夷陵商業(yè)城。僅此一處，除男裝、童裝外，女性服裝及相關(guān)日用品經(jīng)營商戶的數(shù)量就高達(dá)1000多家。

小結(jié)：該市場為臨時大棚式建筑，1997年開業(yè)，該市場所在片區(qū)被規(guī)劃為宜昌市中央商務(wù)區(qū)，大批的商戶將面臨重新選擇場地的問題，至少從其現(xiàn)有經(jīng)營戶中可以提取30%的相對有實(shí)力的客戶，將其組合成新的大眾時尚服飾市場，這對本項(xiàng)目是一個良好機(jī)遇。兒童用品類

兒童用品相對比較分散，主要的營業(yè)場所在大百貨商場，其中夷陵商業(yè)城、沿街獨(dú)立店中有少量經(jīng)營商戶。

小結(jié)：針對市場調(diào)查，考慮到國貿(mào)的兒童用品區(qū)已做得比較大，建議以主題商場的形式做兒童用品商城，在購物功能、環(huán)境等方面做出特色，才能與現(xiàn)有的兒童商品經(jīng)營場所競爭。宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查大眾女性服飾類(非品牌)宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查18餐飲業(yè)類整個城市餐飲業(yè)連鎖經(jīng)營店的發(fā)展態(tài)勢良好、紅星餐飲、沙龍宴等大型連鎖餐飲發(fā)展勢頭良好，體現(xiàn)出連鎖經(jīng)營的規(guī)模優(yōu)勢；大大小小的個體私營餐飲也數(shù)量越來越多，經(jīng)營品種、經(jīng)營形式和經(jīng)營地點(diǎn)十分靈活，極大的豐富了人們的生活消費(fèi)。

小結(jié)：在現(xiàn)有的餐飲業(yè)基礎(chǔ)上，保留原有飲食風(fēng)味，從經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模經(jīng)營、集中經(jīng)營上做出飲食文化特色，形成現(xiàn)代化美食城。休閑娛樂類休閑娛樂類消費(fèi)在宜昌市比較發(fā)達(dá)（各個區(qū)域均有比較多的娛樂休閑類門面），僅城區(qū)就有各類娛樂場所248家。大部分為本土經(jīng)營，消費(fèi)檔次、消費(fèi)水平、經(jīng)營規(guī)模均達(dá)到了一定的水平與程度。

小結(jié)：注意引進(jìn)本土品牌和外來品牌，在追求潮流時尚娛樂體驗(yàn)的同時也要注意與本地消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)性。宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查餐飲業(yè)類宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查19宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查電子數(shù)碼、通訊產(chǎn)品類旅游工藝品及旅游特產(chǎn)類

宜昌市區(qū)經(jīng)營的旅游產(chǎn)品主要有三峽畫面石、三峽苕酥、茶葉等特產(chǎn)。電腦數(shù)碼類街道名稱經(jīng)營數(shù)量經(jīng)營面積珍珠路沿街門面771600宜昌電腦城501000通訊產(chǎn)品東山大道通訊終端產(chǎn)品35750通天地二手手機(jī)市場95組柜臺500合計(jì)3850宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查電子數(shù)碼、通訊產(chǎn)品類旅游工藝品及旅20二、消費(fèi)市場調(diào)研二、消費(fèi)市場調(diào)研21——宜昌市總?cè)丝诤笔∨琶谖濉瞬腥腥丝诿芏群笔∨琶箶?shù)第四——宜昌市社會消費(fèi)品零售總額湖北省排名第四——宜昌市總?cè)丝诤笔∨琶谖濉瞬腥腥丝诿芏群笔∨?2小結(jié)：宜昌市總?cè)丝诙唷⒌丝诿芏刃?。這說明農(nóng)村土地占宜昌市總土地面積的比例偏大，城市人口占全市人口的比重小于其他城市，意味著未來宜昌市主城區(qū)還有很大的發(fā)展空間。宜昌市社會消費(fèi)品零售總額排名雖低，但通過計(jì)算可得出，其人均社會消費(fèi)品零售額占有率較高：宜昌市人均社會消費(fèi)品零售額為4196.85元，排名全市第三位，僅次于武漢市10273.44元及鄂州4691.68元，排除鄂州市（因?yàn)槿∶娣e最小的城市，其農(nóng)村轄區(qū)面積較小，所以人均數(shù)值偏高）不具可比性之外，宜昌市個人平均消費(fèi)能力全省第二。小結(jié)：宜昌市總?cè)丝诙?、但人口密度小。這說明農(nóng)村土地占宜昌市總23城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出

金額（元）比例（%）增長幅度（%）人均消費(fèi)性支出5665.80100%2.44%食品1982.6435%2.79%衣著713.1613%8.51%設(shè)備用品及服務(wù)404.047%-8.95%醫(yī)療保健353.766%9.96%交通與通訊546.1210%-0.87%娛樂教育文化服務(wù)968.6417%7.17%居住528.249%-5.86%雜項(xiàng)商品和服務(wù)169.063%3.52%城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出金額比例增長幅度人均消費(fèi)性支出5624宜昌市消費(fèi)品市場現(xiàn)狀和消費(fèi)熱點(diǎn)醫(yī)療保健類增長幅度最大。一方面是因?yàn)槿巳嗽谏钏教岣叩幕A(chǔ)上，更加關(guān)注身體健康。另一方面，自醫(yī)療制度改革以來，藥品市場銷售強(qiáng)勁，各大醫(yī)藥公司，連鎖藥店快速發(fā)展，已成為人們吃藥治病的首選。增長幅度排名第二的是衣著類別，說明人們越來越注重對生活質(zhì)量的提高，對外表形象傾注越來越多的關(guān)注。增長幅度排名第三的是娛樂教育文化，說明人們從過去單純注重物質(zhì)消費(fèi)，轉(zhuǎn)向物質(zhì)和精神消費(fèi)并重。可以預(yù)測未來的娛樂休閑等體驗(yàn)式消費(fèi)市場將會越來越寬泛。設(shè)備用品及服務(wù)類消費(fèi)呈現(xiàn)負(fù)增長，主要原因在于社會生產(chǎn)力水平提高，各類設(shè)備耐用消費(fèi)品已于近幾年普遍進(jìn)入“尋常人家”，由于該類消費(fèi)品的單件投入金額較大、使用壽命較長，這一需求已經(jīng)飽和，需求下降，則呈現(xiàn)負(fù)增長。在設(shè)備類消費(fèi)品飽和的前提下，意味著居民將有更多的收入用于其他消費(fèi)品類的支出。另外，專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明汽車消費(fèi)、商品房銷售已成為消費(fèi)市場新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。全市私人和集團(tuán)購置轎車同比成倍增長，汽車消費(fèi)和商品房銷售市場的火暴體現(xiàn)出人民生活質(zhì)量的快速提高。宜昌市消費(fèi)品市場現(xiàn)狀和消費(fèi)熱點(diǎn)25項(xiàng)目周邊3平方公里范圍內(nèi)將成為富人居住區(qū)公務(wù)員、白領(lǐng)階層、商務(wù)人群高度集中按照規(guī)劃，未來五年主城區(qū)人口將突破100萬人項(xiàng)目周邊人口調(diào)查項(xiàng)目周邊3平方公里范圍內(nèi)將成為富人居住區(qū)項(xiàng)目周邊人口調(diào)查26項(xiàng)目周邊3平方公里范圍內(nèi)在售和在建樓盤一覽表：

項(xiàng)目性質(zhì)總戶數(shù)人口匯才佳苑住宅226678上海春天商住100300星苑住宅8002400金色勤苑商住125375韻江錦府住宅3296建城之星住宅4001200美岸長堤住宅4701410世紀(jì)歐洲城住宅8052415現(xiàn)代城市廣場商住6001800新世紀(jì)廣場商住273819旅游廣場商住156468金安陽光住宅121363盛世天地住宅100300長江帝景住宅9612883天賜廣場商住60180藍(lán)色經(jīng)典住宅144432濱江國際住宅192576南北天城住宅8002400金石華邸住宅156468文化廣場商住105315香格里拉住宅7002100盈加現(xiàn)代城商住170510中環(huán)名邸商住4012096#公館住宅120360警苑小區(qū)住宅*240720人事局辦公及住宅區(qū)商住*100300宜化集團(tuán)辦公及住宅區(qū)商住*100300本項(xiàng)目住宅部分商住10003000合計(jì)27288項(xiàng)目周邊3平方公里范圍內(nèi)在售和在建樓盤一覽表：項(xiàng)目性質(zhì)總戶27項(xiàng)目周邊市政大樓、辦公樓、酒店一覽

事業(yè)單位辦公大樓企業(yè)單位辦公大樓酒店商務(wù)寫字樓宜昌市建設(shè)銀行總部聯(lián)通大廈長城軍招3E商務(wù)大廈醫(yī)藥公司大廈人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司屈原酒店新世紀(jì)廣場宜昌市三峽電視臺清江大廈桃花嶺酒店時代廣場宜昌市審計(jì)局宜化大樓峽洲賓館勤業(yè)商務(wù)大廈農(nóng)業(yè)銀行旅游廣場陽光大酒店中環(huán)廣場人民銀行宜昌市煙草公司彝陵酒店現(xiàn)代城市廣場宜昌市國稅局云集酒店頤環(huán)大廈宜昌市建委國際大酒店金羊大廈西陵區(qū)區(qū)政府山莊大酒店宜昌市郵政局清江酒店房地產(chǎn)管理局盈嘉酒店藍(lán)星酒店均瑤國際廣場項(xiàng)目周邊市政大樓、辦公樓、酒店一覽事業(yè)單位辦公大樓企28宜昌市商業(yè)步行街

宜昌市商業(yè)步行街規(guī)劃商業(yè)面積約10萬平方米，等于在現(xiàn)有宜昌市商業(yè)中心區(qū)基礎(chǔ)上增加60%的面積，商業(yè)步行街所蘊(yùn)涵的豐富業(yè)態(tài)、建筑景觀、現(xiàn)代化購物環(huán)境等等都將使宜昌市中心商業(yè)價(jià)值得到較大幅度的提升。均瑤國際廣場位于夷陵廣場西面的宜昌均瑤國際廣場占地1.5萬平方米，總建筑面積10萬平方米。裙房包含一座可容納1200座的多功能劇院和一個約30000平方米的品牌購物中心。預(yù)計(jì)裙樓可于2005年底竣工，2006年5月1日前投入使用。這一多功能劇院加上品牌購物中心的橫空出世將大大加重夷陵廣場片區(qū)的商業(yè)砝碼，同時削弱解放路電影院在宜昌市民心中地位，分割解放路地段人流，與本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)生競爭與沖突。宜昌市中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃宜昌市將投資建設(shè)占地200畝的中央商務(wù)區(qū)。這一中央商務(wù)區(qū)將位于西陵一路——夷陵大道——西陵二路——珍珠路合圍的區(qū)域（包括現(xiàn)鋼球廠等企業(yè)在內(nèi)），地塊規(guī)劃已定性為商業(yè)、商務(wù)用地，不做住宅開發(fā)。雖然目前已初步明確，中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目在開發(fā)的時序上將與商業(yè)步行街項(xiàng)目建設(shè)錯開，在功能上與商業(yè)步行街互補(bǔ)。但從其地段和規(guī)劃來看，未來該片區(qū)必將新增大量商業(yè)營業(yè)用房，與本項(xiàng)目不直接沖突的商服務(wù)類業(yè)態(tài)可消化其中的部分面積，但不排除大型商業(yè)中心和大量商業(yè)裙樓的商服物業(yè)涌入市場，本項(xiàng)目需要注意把握整體開發(fā)進(jìn)度與入市時機(jī)。項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景規(guī)劃宜昌市商業(yè)步行街項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景規(guī)劃29三、商鋪營銷市場調(diào)研三、商鋪營銷市場調(diào)研30宜昌市商鋪市場調(diào)研

宜昌市目前在售在建商業(yè)用房規(guī)模較大，按其建筑形式及用途大致可分為四種：專業(yè)市場商鋪、大型百貨商廈、社區(qū)商業(yè)街、小面積商務(wù)裙樓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前宜昌市在售及在建商用物業(yè)面積已經(jīng)超過了250000平方米，預(yù)計(jì)將在今明兩年可相繼竣工，陸續(xù)投放市場使用。其中還不包含部分尚在規(guī)劃中的商用物業(yè)，商鋪市場正處在高速成長的初期。

宜昌市商鋪市場調(diào)研31宜昌市商鋪市場供求關(guān)系及結(jié)構(gòu)分析

各類型商業(yè)投放量比例圖：各區(qū)域商業(yè)投放量比例圖

已竣工和未竣工商鋪比例圖

主力鋪位面積分類統(tǒng)計(jì)比例圖（不包括專業(yè)市場類）

宜昌市商鋪市場供求關(guān)系及結(jié)構(gòu)分析各類型商業(yè)32宜昌市商鋪市場供求關(guān)系及結(jié)構(gòu)分析從總量看，目前宜昌市商鋪供應(yīng)量較大，商鋪品種和類別也比較全面，涉及了各種商業(yè)經(jīng)營場所，宜昌市商業(yè)用房建設(shè)正處在一個高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。目前宜昌市各類營業(yè)用房租賃市場比較穩(wěn)定，新建商業(yè)底商有短期少量積壓，隨著竣工面積的不斷增加，預(yù)期未來商鋪積壓量將增多。從商鋪投放的區(qū)域來看，目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要集中在西陵區(qū)，接近全市開發(fā)總量的一半；項(xiàng)目如此高密度的聚集在西陵區(qū)，一方面將繼續(xù)鞏固和加強(qiáng)西陵區(qū)商業(yè)中心的地位，但另一方面將為本項(xiàng)目推出產(chǎn)生一定的壓力。從其竣工與未竣工比例來看，市場上的竣工商業(yè)項(xiàng)目所占比例大于未竣工項(xiàng)目，可見市場消化速度較慢，商鋪銷售市場不太樂觀。從其鋪位面積分類比例來看，200平方米以上鋪位的總面積占了35%以上，所占份量較大。實(shí)際調(diào)查顯示，宜昌市有大部分商業(yè)裙樓甚至整層逾千平方米銷售，大面積鋪位銷售抬高了投資門檻，影響整體成交比例。宜昌市商鋪市場供求關(guān)系及結(jié)構(gòu)分析從總量看，目前宜昌33市場上主要在售商業(yè)物業(yè)銷售情況分析

在售項(xiàng)目銷售面積銷售率康龍家居廣場32000約20%新世紀(jì)尚城1700035%康萊特商城3200020%世紀(jì)歐洲城1500040%旅游廣場130040%盛世天地320040%盈嘉國際購物中心320070%合計(jì)10370027．77%28790（已售）以下項(xiàng)目推出時間近半年以上，整體銷售率不到30%，可見宜昌市商鋪銷售市場整體銷售狀況不容樂觀。市場上主要在售商業(yè)物業(yè)銷售情況分析在售項(xiàng)目銷售面積銷售率康34宏觀政策對商鋪市場的影響

全國商業(yè)地產(chǎn)宏觀政策背景自2004年2月以來，國務(wù)院總理溫家寶連續(xù)三次就商業(yè)地產(chǎn)問題作出批示，要求防止盲目投資與重復(fù)建設(shè)，宏觀調(diào)控挺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。全國范圍內(nèi)的一系列銀根緊縮、政府嚴(yán)查、項(xiàng)目停工等宏觀調(diào)控，讓整個行業(yè)感到前所未有的壓力。2004年10月中央銀行九年來第一次調(diào)高人民幣利率預(yù)示著人民幣已經(jīng)進(jìn)入加息通道，2005年專家預(yù)測利率還會上調(diào)。另外，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國務(wù)院即將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，對商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃做出了相應(yīng)規(guī)定和限制。其中規(guī)定，今后10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽證，由發(fā)改委建設(shè)規(guī)劃、工商行政管理、交通環(huán)保部門、生產(chǎn)流通部門、消費(fèi)者協(xié)會、行業(yè)組織及專家學(xué)者參與聽證，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的所在區(qū)、街道也將推選社區(qū)代表發(fā)表意見，開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。宏觀政策對商鋪市場的影響全國商業(yè)地產(chǎn)宏觀政策背景35宏觀政策對商鋪市場的影響宏觀調(diào)控將規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，防止過度與重復(fù)開發(fā)，形成商業(yè)物業(yè)合理開發(fā)、良性發(fā)展的局面。宏觀調(diào)控對投資市場有利有弊。將抑制短期炒作行為，但從長遠(yuǎn)來看，增大了投資保障系數(shù)。宏觀政策對商鋪市場的影響宏36宜昌市商鋪營銷模式

銷售模式特點(diǎn)代表性樓盤整層銷售1、多限于二三樓或者更高樓層2、單價(jià)與整體銷售拉開巨大差距3、通常不發(fā)布銷售信息，采用守株待兔的方式銷售上海春天盛世天地建城之心等產(chǎn)權(quán)分割銷售1、通常銷售物業(yè)規(guī)模較大2、較多的采用報(bào)紙及其他各種媒體發(fā)布大量的廣告3、鋪位分割面積多在100平方米以下尚城購物廣場康萊特商城康龍家居廣場一二層聯(lián)體招商或銷售1、位于大社區(qū)臨街面或人流主入口，用于社區(qū)配套服務(wù)2、利用住宅消費(fèi)廣告附帶上商鋪銷售信息，通常缺乏商業(yè)定位和銷售計(jì)劃南北天城世紀(jì)歐洲城畔山星光廣場宜昌市商鋪營銷模式銷售模式特點(diǎn)代表性樓盤整層銷售1、多限于37四、項(xiàng)目自身情況調(diào)研四、項(xiàng)目自身情況調(diào)研38項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀39交通情況西陵一路、云集路、珍珠路、沿江大道均為雙向四車道，是圍繞在項(xiàng)目周邊的主要交通要道；環(huán)城一路、解放路為單向雙車道，由于項(xiàng)目橫穿環(huán)城東路、四新路、學(xué)院街、環(huán)城南路的車均流向解放路，私家車、公交車、的士在此橫穿，加上人流密集，解放路的交通負(fù)荷較重；學(xué)院街、環(huán)城南路、四新路均為二車道，水泥路面比較平整，不通公交車，僅有社會車輛通行。其中四新路車流量較大，為單行線；環(huán)城南路由于沿街占道經(jīng)營狀況嚴(yán)重，不方便車輛通行，車流較少；致祥路、自立路、陶珠路為步行通道。其中陶珠路寬20米，足夠的空間方便了夜市經(jīng)營，由于長期夜市經(jīng)營，目前路面十分骯臟。自立路沿街為干貨經(jīng)營戶，路面十分臟亂，與環(huán)城南路交叉路口的路面被破壞。交通情況西陵一路、云集路、珍珠路、沿江大道均為雙向四車道，是40時間：5月1日解放路與云集路交叉路口中山路與解放路交叉路口環(huán)城東路接解放路口合計(jì)9：30~10：00671人1076699244611：30~12：00541計(jì)1212244010994751時間：5月1日解放路與云集路交叉路口中山路與解放路交叉路口環(huán)城東路接解放路口下午5：00~5：30541872587下午7：00~7：30559572595合計(jì)110014441182解放路人流進(jìn)入量統(tǒng)計(jì)解放路人流散出統(tǒng)計(jì)

解放路人流量統(tǒng)計(jì)分析時間：5月1日解放路與云集路交叉路口中山路與解放路交叉路口環(huán)41人流統(tǒng)計(jì)顯示：無論是進(jìn)入解放路，還是離開解放路，中山路都是銜接解放路的最重要的一條通道；人流高峰期，解放路日均人流量約22000人次，對于支撐一條商業(yè)街而言還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此需要在現(xiàn)有的交通條件、商業(yè)吸引、環(huán)境景觀上下工夫，吸引更多的人流。人流統(tǒng)計(jì)顯示：無論是進(jìn)入解放路，還是離開解放路，中山路都是銜42規(guī)劃與現(xiàn)狀需要協(xié)調(diào)的相關(guān)因素周邊不拆遷建筑物與新建建筑物外觀上的協(xié)調(diào)?，F(xiàn)有的通行條件難以滿足建成后人流激增的狀況。中山路是銜接本項(xiàng)目地塊的一條主要通道，應(yīng)在中山路口與珍珠路交叉路口作好人流引進(jìn)工作。項(xiàng)目周邊沿街設(shè)點(diǎn)的流動低檔商業(yè)形態(tài)對本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)生的影響，如能聯(lián)合相關(guān)城市管理部門進(jìn)行限制或予以取締最好。規(guī)劃與現(xiàn)狀需要協(xié)調(diào)的相關(guān)因素周邊不拆遷建筑物與新建建筑物外觀43考察項(xiàng)目周邊項(xiàng)目物業(yè)銷售情況投資客對地段和售價(jià)的關(guān)注程度相當(dāng)高；投資客對解放路地段及解放路改造升值空間的認(rèn)可程度較高；新世紀(jì)尚城的諸多銷售策略均未能有效轉(zhuǎn)移客戶對價(jià)格和地段的關(guān)注，可見宜昌市投資客非常冷靜?？疾祉?xiàng)目周邊項(xiàng)目物業(yè)銷售情況投資客對地段和售價(jià)的關(guān)注程度相當(dāng)44項(xiàng)目周邊各類商業(yè)設(shè)施租金調(diào)研

項(xiàng)目地塊所在范圍內(nèi)租金由10~400元/平方米，跨度非常大。影響租金的主要原因在于：1、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境；2、可出租門面的供應(yīng)量受到限制時，租金水平將被抬高；3、經(jīng)營業(yè)態(tài)不同，利潤空間不同，對租金產(chǎn)生較大的影響；4、在一定條件下，百貨零售類業(yè)態(tài)的租金水平高于專業(yè)批發(fā)類；5、餐飲業(yè)對面積需求大，其單位租金水平受到限制；6、酒吧咖啡廳類業(yè)態(tài)需求面積很大，其每平方米所能承受的租金水平有限，通常選擇進(jìn)入高樓層以降低租金。

項(xiàng)目周邊各類商業(yè)設(shè)施租金調(diào)研項(xiàng)目地塊所在范圍內(nèi)租金由10~45租金差異對本項(xiàng)目的啟示

以零售品牌店為主的服飾類業(yè)態(tài)所能承受的租金最高，其應(yīng)當(dāng)占據(jù)步行街核心位置；在本區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)面積最大化的同時，盡量將本商業(yè)向內(nèi)收縮集中，防止其商業(yè)邊緣地帶過于開放、蔓延發(fā)展，使商圈供應(yīng)面積無限擴(kuò)大，降低單位可實(shí)現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值；盡量的規(guī)劃出更利于經(jīng)營的商業(yè)外在環(huán)境，以實(shí)現(xiàn)地段價(jià)值最大化；對于租金承受能力相對較弱的業(yè)態(tài)，將其安置到商業(yè)價(jià)值較弱的地塊。租金差異對本項(xiàng)目的啟示以零售品牌店為主的服飾類業(yè)態(tài)所能承受46謝謝觀看！謝謝觀看！47

宜居之地昌盛之城世方物業(yè)成就鋪王宜居之地昌盛之城世方物業(yè)成就鋪王48調(diào)研提綱一、宜昌市商圈調(diào)研二、宜昌市消費(fèi)市場調(diào)研三、宜昌市商鋪市場調(diào)研四、本項(xiàng)目自身相關(guān)情況調(diào)研調(diào)研提綱一、宜昌市商圈調(diào)研49一、商圈調(diào)研一、商圈調(diào)研50宜昌市商業(yè)概況：一個城市商業(yè)中心在競爭中融合三個區(qū)域商業(yè)中心在發(fā)展中崛起宜昌市商業(yè)中心區(qū)：位于城市的中心地帶，集中了宜昌市全部的綜合大型百貨商場；匯集多條品牌林立的商業(yè)街區(qū)；是全市人民眼中的商業(yè)坐標(biāo)原點(diǎn)，吸引著來自四面八方的消費(fèi)者。大公橋片區(qū)：高密度人口形成超市最集中的商業(yè)片區(qū)該片區(qū)是一個日益壯大的社區(qū)商業(yè)中心。開發(fā)區(qū)：各類型專業(yè)市場集中開發(fā)區(qū)，是一個新興的專業(yè)消費(fèi)商業(yè)中心，未來將成為宜昌市的批發(fā)物流商貿(mào)中心。東湖片區(qū)：是葛洲壩集團(tuán)所在地，是宜昌市最有消費(fèi)能力人群的聚居區(qū)，是一個新興的社區(qū)服務(wù)型商業(yè)中心。宜昌市商業(yè)概況：宜昌市商業(yè)中心區(qū)：位于城市的中心地帶，集中了51宜昌市商業(yè)中心區(qū)宜昌市百貨商場調(diào)查宜昌市主要商業(yè)街區(qū)調(diào)查宜昌市超市及電器主力店調(diào)查宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查宜昌市商業(yè)中心區(qū)宜昌市百貨商場調(diào)查52夷陵廣場片區(qū)匯集“高檔百貨商場+低檔服裝市場+品牌商業(yè)街”的商業(yè)組合幾乎囊括了所有的中高低消費(fèi)群體；位于城市中心的優(yōu)越地理位置加上市中心廣場的人氣帶動，這一商圈得盡了“天時、地利、人和”。解放路是宜昌市歷史最久的商業(yè)街區(qū)，該片區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量少，規(guī)模太小，建筑落后，處于無規(guī)劃狀態(tài)，目前經(jīng)營十分混亂，岌需改造。另一方面，解放路又是人們休閑娛樂的首選地點(diǎn)，改造中應(yīng)保留這一特色。夷陵廣場片區(qū)匯集“高檔百貨商場+低檔服裝市場+品牌商業(yè)街”的53兩片區(qū)商業(yè)對比分析從歷史來看

解放路片區(qū)是宜昌市商業(yè)的起點(diǎn)，早在80年代這里就開始成行成市，沉淀著濃厚的商業(yè)韻味，即使在后來者居上的情況下，仍然被宜昌人不離不棄，可見宜昌人對解放路商業(yè)街的認(rèn)識根深蒂固。從現(xiàn)狀來看

作為后起之秀的夷陵廣場片區(qū)，多元化經(jīng)營模式，各檔次商品的高度集中，使其商業(yè)盛極一時，解放路成為其漏網(wǎng)之魚的補(bǔ)充而已。從未來來看

隨著九州被國貿(mào)收購，均瑤國際購物中心的建成并投入使用，夷陵廣場的百貨類商業(yè)仍有繼續(xù)加重的趨勢，將進(jìn)一步鞏固其百貨商業(yè)的地位；但隨著中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃，西陵一路商業(yè)街、夷陵商業(yè)城的拆遷，片區(qū)整體經(jīng)營模式由原來的多元趨向單一，對客戶的吸引力度將減弱，將流失大部分中低端客戶群。宜昌市商業(yè)步行街的規(guī)劃無疑將是解放路重振雄風(fēng)的大好機(jī)遇。兩片區(qū)商業(yè)對比分析從歷史來看54

百貨商場調(diào)查國貿(mào)購物中心位于宜昌市的中心地帶，面向宜昌市最大的綠化廣場，地理位置優(yōu)越，是宜昌市規(guī)模最大的百貨商場，經(jīng)營品種最齊全，經(jīng)營狀況最好的商場。從其開業(yè)之初到現(xiàn)在一直是邊經(jīng)營邊調(diào)整，規(guī)模不斷擴(kuò)大、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)不斷積累，經(jīng)營的成功應(yīng)歸功于其不懈努力提高自身經(jīng)營能力。挖掘品牌與經(jīng)營特色，如六樓的美食城、兒童休閑空間、各樓層的休閑座椅等等，體現(xiàn)出經(jīng)營者的用心。時代購物中心地理位置優(yōu)越，經(jīng)營品種齊全，是宜昌市民心目中排名第二的百貨商場。其與國貿(mào)之間的區(qū)別在于品牌差異，這一差異化經(jīng)營為其贏得了一定的市場份額。目前，整體經(jīng)營環(huán)境不如夷陵廣場周邊的百貨商場，且其單店規(guī)模、品牌號召力均弱于國貿(mào)大廈，在競爭中占下風(fēng)。積極調(diào)整商品品種，以提升自身競爭力，目前正在裝修美食城，以增加人氣。

55百貨商場調(diào)查分析宜昌現(xiàn)有的四大百貨商場分別為國貿(mào)、時代、宜昌、九州。其中以國貿(mào)、時代品牌形象較高，宜昌次之，九州再次之。其中宜昌、九州與國貿(mào)位于同一地段，且先后被國貿(mào)收購，國貿(mào)以經(jīng)營者的姿態(tài)說明，其對自身的市場占有率還不夠滿意。宜昌尚有百貨市場空間還有待挖掘。從百貨商場內(nèi)的商品價(jià)格來看，同類商品，宜昌市的價(jià)格高于武漢市，這說明商品利潤率偏高，市場競爭還不夠激烈。在各方面條件均處于劣勢的時代存活至今（也沒有走下坡路的跡象），從另一方面說明，百貨商場經(jīng)營利潤率較高。百貨商場調(diào)查分析宜昌現(xiàn)有的四大百貨商場分別為國貿(mào)、時代、宜昌56

商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析57商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析

周邊臨街門面總經(jīng)營面積約17700平方米商業(yè)街（統(tǒng)計(jì)零售業(yè)態(tài)，不包含大型酒樓）面積（平方米）解放路2800中山路1200西陵一路4000云集路2700珍珠路4000致祥路1000夷陵廣場周邊2000商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析

58商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析西陵一路和解放路是宜昌市最有代表性的兩條商業(yè)街，解放路是傳統(tǒng)的商業(yè)街，西陵一路是97年夷陵商業(yè)城開業(yè)后逐漸發(fā)展起來的，從目前的經(jīng)營規(guī)模和人流密度來看，西陵一路商業(yè)街已經(jīng)超越了解放路。西陵一路目前租金水平略低于解放路。原因在于：解放路經(jīng)營時間較久，有穩(wěn)定的商戶資源；其次是因?yàn)榻夥怕费鼐€已經(jīng)沒有可以擴(kuò)張的商業(yè)空間，供不應(yīng)求，其租金整體上維持原有的水平，但有小部分商鋪?zhàn)饨鸪霈F(xiàn)下滑趨勢；西陵一路的商鋪近幾年持續(xù)供不應(yīng)求，正在一個上升階段，部分商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)與解放路租金持平，如不加改造，未來解放路的租金將難以與西陵一路抗衡。西陵一路位于城市主干道和城市中心地帶，承載了較重的城市交通運(yùn)輸?shù)氖姑?，車流密集，在一定程度上制約商業(yè)發(fā)展；西陵一路拆遷改造在即，片區(qū)已經(jīng)被定位為城市CBD區(qū)域，拆遷后商業(yè)必然向解放路集中。商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析西陵一路和解放路是宜昌市最有代表性的兩59超市、電器、家居等主力店調(diào)研

超市、電器、家居等主力店調(diào)研60超市、電器、家居等主力店調(diào)研

超市、電器、家居等主力店調(diào)研61湖北省宜昌市商業(yè)步行街市場調(diào)研報(bào)告課件62超市經(jīng)營狀況分析從分布狀況來看，宜昌市區(qū)超市扎堆經(jīng)營狀況嚴(yán)重，由于整體上人口密度比較稀薄，對于以就近消費(fèi)為特征、依靠薄利多銷的超市來講，適合超市生存和發(fā)展、人口密度達(dá)到一定規(guī)模的地段并不是很多，因此出現(xiàn)了一人口聚居片區(qū)匯集兩、三家大型超市的狀況。由于扎堆經(jīng)營狀況嚴(yán)重，使得超市經(jīng)營競爭十分激烈，已經(jīng)到了面對面搏弈的狀態(tài)，后開門營業(yè)的超市多在規(guī)模和經(jīng)營品種上下工夫，以此作為競爭的基礎(chǔ)，未來超市之間的競爭將更加激烈。宜昌市超市還面臨著城市中心區(qū)域的大型副食百貨批發(fā)市場、集貿(mào)市場的競爭。由于宜昌市整體上消費(fèi)水平不高，低價(jià)位非品牌的市場商品對大量低消費(fèi)者仍有較大的吸引力。但隨著未來城市經(jīng)營發(fā)展、人民生活水平的提高，城市中心集貿(mào)市場的改造和拆遷，“農(nóng)改超”將成為必然的趨勢。超市經(jīng)營狀況分析從分布狀況來看，宜昌市區(qū)超市扎堆經(jīng)營狀況嚴(yán)重63大眾女性服飾類(非品牌)兒童用品類餐飲業(yè)類休閑娛樂類電子數(shù)碼、通訊產(chǎn)品類旅游工藝品及旅游特產(chǎn)類宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查大眾女性服飾類(非品牌)宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查64大眾女性服飾類(非品牌)宜昌市大眾女性服飾（包含服裝、鞋包、飾品及其他小商品）主要集中在夷陵商業(yè)城。僅此一處，除男裝、童裝外，女性服裝及相關(guān)日用品經(jīng)營商戶的數(shù)量就高達(dá)1000多家。

小結(jié)：該市場為臨時大棚式建筑，1997年開業(yè)，該市場所在片區(qū)被規(guī)劃為宜昌市中央商務(wù)區(qū)，大批的商戶將面臨重新選擇場地的問題，至少從其現(xiàn)有經(jīng)營戶中可以提取30%的相對有實(shí)力的客戶，將其組合成新的大眾時尚服飾市場，這對本項(xiàng)目是一個良好機(jī)遇。兒童用品類

兒童用品相對比較分散，主要的營業(yè)場所在大百貨商場，其中夷陵商業(yè)城、沿街獨(dú)立店中有少量經(jīng)營商戶。

小結(jié)：針對市場調(diào)查，考慮到國貿(mào)的兒童用品區(qū)已做得比較大，建議以主題商場的形式做兒童用品商城，在購物功能、環(huán)境等方面做出特色，才能與現(xiàn)有的兒童商品經(jīng)營場所競爭。宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查大眾女性服飾類(非品牌)宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查65餐飲業(yè)類整個城市餐飲業(yè)連鎖經(jīng)營店的發(fā)展態(tài)勢良好、紅星餐飲、沙龍宴等大型連鎖餐飲發(fā)展勢頭良好，體現(xiàn)出連鎖經(jīng)營的規(guī)模優(yōu)勢；大大小小的個體私營餐飲也數(shù)量越來越多，經(jīng)營品種、經(jīng)營形式和經(jīng)營地點(diǎn)十分靈活，極大的豐富了人們的生活消費(fèi)。

小結(jié)：在現(xiàn)有的餐飲業(yè)基礎(chǔ)上，保留原有飲食風(fēng)味，從經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模經(jīng)營、集中經(jīng)營上做出飲食文化特色，形成現(xiàn)代化美食城。休閑娛樂類休閑娛樂類消費(fèi)在宜昌市比較發(fā)達(dá)（各個區(qū)域均有比較多的娛樂休閑類門面），僅城區(qū)就有各類娛樂場所248家。大部分為本土經(jīng)營，消費(fèi)檔次、消費(fèi)水平、經(jīng)營規(guī)模均達(dá)到了一定的水平與程度。

小結(jié)：注意引進(jìn)本土品牌和外來品牌，在追求潮流時尚娛樂體驗(yàn)的同時也要注意與本地消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)性。宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查餐飲業(yè)類宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查66宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查電子數(shù)碼、通訊產(chǎn)品類旅游工藝品及旅游特產(chǎn)類

宜昌市區(qū)經(jīng)營的旅游產(chǎn)品主要有三峽畫面石、三峽苕酥、茶葉等特產(chǎn)。電腦數(shù)碼類街道名稱經(jīng)營數(shù)量經(jīng)營面積珍珠路沿街門面771600宜昌電腦城501000通訊產(chǎn)品東山大道通訊終端產(chǎn)品35750通天地二手手機(jī)市場95組柜臺500合計(jì)3850宜昌市其他專項(xiàng)消費(fèi)市場調(diào)查電子數(shù)碼、通訊產(chǎn)品類旅游工藝品及旅67二、消費(fèi)市場調(diào)研二、消費(fèi)市場調(diào)研68——宜昌市總?cè)丝诤笔∨琶谖濉瞬腥腥丝诿芏群笔∨琶箶?shù)第四——宜昌市社會消費(fèi)品零售總額湖北省排名第四——宜昌市總?cè)丝诤笔∨琶谖濉瞬腥腥丝诿芏群笔∨?9小結(jié)：宜昌市總?cè)丝诙?、但人口密度小。這說明農(nóng)村土地占宜昌市總土地面積的比例偏大，城市人口占全市人口的比重小于其他城市，意味著未來宜昌市主城區(qū)還有很大的發(fā)展空間。宜昌市社會消費(fèi)品零售總額排名雖低，但通過計(jì)算可得出，其人均社會消費(fèi)品零售額占有率較高：宜昌市人均社會消費(fèi)品零售額為4196.85元，排名全市第三位，僅次于武漢市10273.44元及鄂州4691.68元，排除鄂州市（因?yàn)槿∶娣e最小的城市，其農(nóng)村轄區(qū)面積較小，所以人均數(shù)值偏高）不具可比性之外，宜昌市個人平均消費(fèi)能力全省第二。小結(jié)：宜昌市總?cè)丝诙?、但人口密度小。這說明農(nóng)村土地占宜昌市總70城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出

金額（元）比例（%）增長幅度（%）人均消費(fèi)性支出5665.80100%2.44%食品1982.6435%2.79%衣著713.1613%8.51%設(shè)備用品及服務(wù)404.047%-8.95%醫(yī)療保健353.766%9.96%交通與通訊546.1210%-0.87%娛樂教育文化服務(wù)968.6417%7.17%居住528.249%-5.86%雜項(xiàng)商品和服務(wù)169.063%3.52%城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出金額比例增長幅度人均消費(fèi)性支出5671宜昌市消費(fèi)品市場現(xiàn)狀和消費(fèi)熱點(diǎn)醫(yī)療保健類增長幅度最大。一方面是因?yàn)槿巳嗽谏钏教岣叩幕A(chǔ)上，更加關(guān)注身體健康。另一方面，自醫(yī)療制度改革以來，藥品市場銷售強(qiáng)勁，各大醫(yī)藥公司，連鎖藥店快速發(fā)展，已成為人們吃藥治病的首選。增長幅度排名第二的是衣著類別，說明人們越來越注重對生活質(zhì)量的提高，對外表形象傾注越來越多的關(guān)注。增長幅度排名第三的是娛樂教育文化，說明人們從過去單純注重物質(zhì)消費(fèi)，轉(zhuǎn)向物質(zhì)和精神消費(fèi)并重?？梢灶A(yù)測未來的娛樂休閑等體驗(yàn)式消費(fèi)市場將會越來越寬泛。設(shè)備用品及服務(wù)類消費(fèi)呈現(xiàn)負(fù)增長，主要原因在于社會生產(chǎn)力水平提高，各類設(shè)備耐用消費(fèi)品已于近幾年普遍進(jìn)入“尋常人家”，由于該類消費(fèi)品的單件投入金額較大、使用壽命較長，這一需求已經(jīng)飽和，需求下降，則呈現(xiàn)負(fù)增長。在設(shè)備類消費(fèi)品飽和的前提下，意味著居民將有更多的收入用于其他消費(fèi)品類的支出。另外，專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明汽車消費(fèi)、商品房銷售已成為消費(fèi)市場新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。全市私人和集團(tuán)購置轎車同比成倍增長，汽車消費(fèi)和商品房銷售市場的火暴體現(xiàn)出人民生活質(zhì)量的快速提高。宜昌市消費(fèi)品市場現(xiàn)狀和消費(fèi)熱點(diǎn)72項(xiàng)目周邊3平方公里范圍內(nèi)將成為富人居住區(qū)公務(wù)員、白領(lǐng)階層、商務(wù)人群高度集中按照規(guī)劃，未來五年主城區(qū)人口將突破100萬人項(xiàng)目周邊人口調(diào)查項(xiàng)目周邊3平方公里范圍內(nèi)將成為富人居住區(qū)項(xiàng)目周邊人口調(diào)查73項(xiàng)目周邊3平方公里范圍內(nèi)在售和在建樓盤一覽表：

項(xiàng)目性質(zhì)總戶數(shù)人口匯才佳苑住宅226678上海春天商住100300星苑住宅8002400金色勤苑商住125375韻江錦府住宅3296建城之星住宅4001200美岸長堤住宅4701410世紀(jì)歐洲城住宅8052415現(xiàn)代城市廣場商住6001800新世紀(jì)廣場商住273819旅游廣場商住156468金安陽光住宅121363盛世天地住宅100300長江帝景住宅9612883天賜廣場商住60180藍(lán)色經(jīng)典住宅144432濱江國際住宅192576南北天城住宅8002400金石華邸住宅156468文化廣場商住105315香格里拉住宅7002100盈加現(xiàn)代城商住170510中環(huán)名邸商住4012096#公館住宅120360警苑小區(qū)住宅*240720人事局辦公及住宅區(qū)商住*100300宜化集團(tuán)辦公及住宅區(qū)商住*100300本項(xiàng)目住宅部分商住10003000合計(jì)27288項(xiàng)目周邊3平方公里范圍內(nèi)在售和在建樓盤一覽表：項(xiàng)目性質(zhì)總戶74項(xiàng)目周邊市政大樓、辦公樓、酒店一覽

事業(yè)單位辦公大樓企業(yè)單位辦公大樓酒店商務(wù)寫字樓宜昌市建設(shè)銀行總部聯(lián)通大廈長城軍招3E商務(wù)大廈醫(yī)藥公司大廈人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司屈原酒店新世紀(jì)廣場宜昌市三峽電視臺清江大廈桃花嶺酒店時代廣場宜昌市審計(jì)局宜化大樓峽洲賓館勤業(yè)商務(wù)大廈農(nóng)業(yè)銀行旅游廣場陽光大酒店中環(huán)廣場人民銀行宜昌市煙草公司彝陵酒店現(xiàn)代城市廣場宜昌市國稅局云集酒店頤環(huán)大廈宜昌市建委國際大酒店金羊大廈西陵區(qū)區(qū)政府山莊大酒店宜昌市郵政局清江酒店房地產(chǎn)管理局盈嘉酒店藍(lán)星酒店均瑤國際廣場項(xiàng)目周邊市政大樓、辦公樓、酒店一覽事業(yè)單位辦公大樓企75宜昌市商業(yè)步行街

宜昌市商業(yè)步行街規(guī)劃商業(yè)面積約10萬平方米，等于在現(xiàn)有宜昌市商業(yè)中心區(qū)基礎(chǔ)上增加60%的面積，商業(yè)步行街所蘊(yùn)涵的豐富業(yè)態(tài)、建筑景觀、現(xiàn)代化購物環(huán)境等等都將使宜昌市中心商業(yè)價(jià)值得到較大幅度的提升。均瑤國際廣場位于夷陵廣場西面的宜昌均瑤國際廣場占地1.5萬平方米，總建筑面積10萬平方米。裙房包含一座可容納1200座的多功能劇院和一個約30000平方米的品牌購物中心。預(yù)計(jì)裙樓可于2005年底竣工，2006年5月1日前投入使用。這一多功能劇院加上品牌購物中心的橫空出世將大大加重夷陵廣場片區(qū)的商業(yè)砝碼，同時削弱解放路電影院在宜昌市民心中地位，分割解放路地段人流，與本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)生競爭與沖突。宜昌市中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃宜昌市將投資建設(shè)占地200畝的中央商務(wù)區(qū)。這一中央商務(wù)區(qū)將位于西陵一路——夷陵大道——西陵二路——珍珠路合圍的區(qū)域（包括現(xiàn)鋼球廠等企業(yè)在內(nèi)），地塊規(guī)劃已定性為商業(yè)、商務(wù)用地，不做住宅開發(fā)。雖然目前已初步明確，中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目在開發(fā)的時序上將與商業(yè)步行街項(xiàng)目建設(shè)錯開，在功能上與商業(yè)步行街互補(bǔ)。但從其地段和規(guī)劃來看，未來該片區(qū)必將新增大量商業(yè)營業(yè)用房，與本項(xiàng)目不直接沖突的商服務(wù)類業(yè)態(tài)可消化其中的部分面積，但不排除大型商業(yè)中心和大量商業(yè)裙樓的商服物業(yè)涌入市場，本項(xiàng)目需要注意把握整體開發(fā)進(jìn)度與入市時機(jī)。項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景規(guī)劃宜昌市商業(yè)步行街項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景規(guī)劃76三、商鋪營銷市場調(diào)研三、商鋪營銷市場調(diào)研77宜昌市商鋪市場調(diào)研

宜昌市目前在售在建商業(yè)用房規(guī)模較大，按其建筑形式及用途大致可分為四種：專業(yè)市場商鋪、大型百貨商廈、社區(qū)商業(yè)街、小面積商務(wù)裙樓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前宜昌市在售及在建商用物業(yè)面積已經(jīng)超過了250000平方米，預(yù)計(jì)將在今明兩年可相繼竣工，陸續(xù)投放市場使用。其中還不包含部分尚在規(guī)劃中的商用物業(yè)，商鋪市場正處在高速成長的初期。

宜昌市商鋪市場調(diào)研78宜昌市商鋪市場供求關(guān)系及結(jié)構(gòu)分析

各類型商業(yè)投放量比例圖：各區(qū)域商業(yè)投放量比例圖

已竣工和未竣工商鋪比例圖

主力鋪位面積分類統(tǒng)計(jì)比例圖（不包括專業(yè)市場類）

宜昌市商鋪市場供求關(guān)系及結(jié)構(gòu)分析各類型商業(yè)79宜昌市商鋪市場供求關(guān)系及結(jié)構(gòu)分析從總量看，目前宜昌市商鋪供應(yīng)量較大，商鋪品種和類別也比較全面，涉及了各種商業(yè)經(jīng)營場所，宜昌市商業(yè)用房建設(shè)正處在一個高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。目前宜昌市各類營業(yè)用房租賃市場比較穩(wěn)定，新建商業(yè)底商有短期少量積壓，隨著竣工面積的不斷增加，預(yù)期未來商鋪積壓量將增多。從商鋪投放的區(qū)域來看，目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要集中在西陵區(qū)，接近全市開發(fā)總量的一半；項(xiàng)目如此高密度的聚集在西陵區(qū)，一方面將繼續(xù)鞏固和加強(qiáng)西陵區(qū)商業(yè)中心的地位，但另一方面將為本項(xiàng)目推出產(chǎn)生一定的壓力。從其竣工與未竣工比例來看，市場上的竣工商業(yè)項(xiàng)目所占比例大于未竣工項(xiàng)目，可見市場消化速度較慢，商鋪銷售市場不太樂觀。從其鋪位面積分類比例來看，200平方米以上鋪位的總面積占了35%以上，所占份量較大。實(shí)際調(diào)查顯示，宜昌市有大部分商業(yè)裙樓甚至整層逾千平方米銷售，大面積鋪位銷售抬高了投資門檻，影響整體成交比例。宜昌市商鋪市場供求關(guān)系及結(jié)構(gòu)分析從總量看，目前宜昌80市場上主要在售商業(yè)物業(yè)銷售情況分析

在售項(xiàng)目銷售面積銷售率康龍家居廣場32000約20%新世紀(jì)尚城1700035%康萊特商城3200020%世紀(jì)歐洲城1500040%旅游廣場130040%盛世天地320040%盈嘉國際購物中心320070%合計(jì)10370027．77%28790（已售）以下項(xiàng)目推出時間近半年以上，整體銷售率不到30%，可見宜昌市商鋪銷售市場整體銷售狀況不容樂觀。市場上主要在售商業(yè)物業(yè)銷售情況分析在售項(xiàng)目銷售面積銷售率康81宏觀政策對商鋪市場的影響

全國商業(yè)地產(chǎn)宏觀政策背景自2004年2月以來，國務(wù)院總理溫家寶連續(xù)三次就商業(yè)地產(chǎn)問題作出批示，要求防止盲目投資與重復(fù)建設(shè)，宏觀調(diào)控挺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。全國范圍內(nèi)的一系列銀根緊縮、政府嚴(yán)查、項(xiàng)目停工等宏觀調(diào)控，讓整個行業(yè)感到前所未有的壓力。2004年10月中央銀行九年來第一次調(diào)高人民幣利率預(yù)示著人民幣已經(jīng)進(jìn)入加息通道，2005年專家預(yù)測利率還會上調(diào)。另外，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國務(wù)院即將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，對商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃做出了相應(yīng)規(guī)定和限制。其中規(guī)定，今后10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽證，由發(fā)改委建設(shè)規(guī)劃、工商行政管理、交通環(huán)保部門、生產(chǎn)流通部門、消費(fèi)者協(xié)會、行業(yè)組織及專家學(xué)者參與聽證，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的所在區(qū)、街道也將推選社區(qū)代表發(fā)表意見，開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。宏觀政策對商鋪市場的影響全國商業(yè)地產(chǎn)宏觀政策背景82宏觀政策對商鋪市場的影響宏觀調(diào)控將規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，防止過度與重復(fù)開發(fā)，形成商業(yè)物業(yè)合理開發(fā)、良性發(fā)展的局面。宏觀調(diào)控對投資市場有利有弊。將抑制短期炒作行為，但從長遠(yuǎn)