第十八章房地產(chǎn)中介

摘要第一節(jié)房地產(chǎn)中介的規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介概述房地產(chǎn)中介的規(guī)范和管理第二節(jié)商品房買賣中的經(jīng)紀(jì)法律問(wèn)題經(jīng)紀(jì)行為的法律分析居間行為的法律分析商品房包銷第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)制度我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)制度概述房地產(chǎn)估價(jià)的法律責(zé)任

第一節(jié)房地產(chǎn)中介的規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介概述房地產(chǎn)中介：房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分房地產(chǎn)中介是一個(gè)重要的服務(wù)行業(yè)目前我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)狀況規(guī)模小，人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低、專業(yè)服務(wù)水平參差不齊，甚至還存在虛假信息、欺詐等不誠(chéng)信行為我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)亟待規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)中介構(gòu)成和分類房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以從事法律意義上的行紀(jì)、代理和居間行為房地產(chǎn)中介的規(guī)范和管理中介服務(wù)人員管理房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)人必須在一定的機(jī)構(gòu)或組織中從事評(píng)估業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理必須進(jìn)行營(yíng)業(yè)登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照主要形式：獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)和公司中介行為規(guī)范和管理《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第17條、《中介規(guī)定》第16、19、20條房地產(chǎn)中介管理體制不同行政機(jī)關(guān)的分工協(xié)調(diào)問(wèn)題政府部門(mén)與行業(yè)自治之間的分工協(xié)調(diào)第二節(jié)商品房買賣中的經(jīng)紀(jì)法律問(wèn)題經(jīng)紀(jì)行為的法律分析經(jīng)紀(jì)公司所從事的行為大致可以分為兩類居間行為：經(jīng)紀(jì)人并不代理任何一方簽署法律文件代理行為：代理人代表出賣人或買受人簽署合同經(jīng)紀(jì)公司的行為以居間為多商品房包銷的情形下，可能存在代理行為[案例]雙方代理是否導(dǎo)致買賣合同無(wú)效？法律禁止雙方代理，但這種禁止并非是絕對(duì)的，只要事先得到雙方當(dāng)事人的同意或者事后得到雙方當(dāng)事人的追認(rèn)，此類雙方代理具有法律效力居間行為的法律分析居間及其法律調(diào)整中介人僅促成合同的訂立或?yàn)楹贤暮炗喬峁┟浇榉?wù)中介人并不直接參與合同的訂立居間人在促成合同成立的情況下，由委托人支付報(bào)酬未促成合同成立的，居間人不得請(qǐng)求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付居間活動(dòng)的必要費(fèi)用對(duì)居間活動(dòng)的規(guī)制1995年《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》各省市地方法規(guī)《經(jīng)紀(jì)人（管理）條例》主要規(guī)制措施對(duì)于經(jīng)紀(jì)人的管理，應(yīng)該逐漸發(fā)揮行業(yè)自律的作用商品房包銷商品房包銷及其分類最高人民法院《商品房解釋》第20條現(xiàn)房包銷和期房包銷全部包銷和部分包銷確定基價(jià)包銷和比例基價(jià)包銷包銷行為的法律性質(zhì)代理說(shuō)、買賣說(shuō)和兩合說(shuō)三種觀點(diǎn)本書(shū)認(rèn)為，兩合說(shuō)較為合理包銷期限內(nèi)為委托代理關(guān)系包銷期限屆滿為買賣關(guān)系商品房包銷法律關(guān)系內(nèi)部關(guān)系：開(kāi)發(fā)商與包銷商之間的關(guān)系外部關(guān)系：包銷商或開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的關(guān)系商品房包銷（續(xù)）商品房包銷糾紛及其解決包銷是否需要經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)商品房包銷代理應(yīng)納入到經(jīng)紀(jì)人管理的范疇未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》的人不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)陰陽(yáng)合同價(jià)格的認(rèn)定時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)和真實(shí)意思表示標(biāo)準(zhǔn)包銷商的訴訟地位《商品房解釋》第22條當(dāng)事人的確定與商品房出售合同的簽訂有直接關(guān)系包銷收益的限制1995年《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5%-2.5%計(jì)收獨(dú)家代理的可適當(dāng)提高，但最高不得超過(guò)成交價(jià)格的3%第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)制度我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)制度概述房地產(chǎn)評(píng)估和估價(jià)制度1992年《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估管理暫行辦法》1994年《城市房地產(chǎn)管理法》2005年《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》2006年《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的管理評(píng)估（估價(jià)）機(jī)構(gòu)的管理房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)和執(zhí)業(yè)管理房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)管理房地產(chǎn)評(píng)估的程序申請(qǐng)估價(jià)、估價(jià)受理、現(xiàn)場(chǎng)勘估、綜合作業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的法律責(zé)任房地產(chǎn)估價(jià)的責(zé)任房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值參考意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證房地產(chǎn)估價(jià)的類型鑒證性估價(jià)咨詢性估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)師的法律責(zé)任可以歸類于專家責(zé)任范疇我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估