一江碧水向東流青白江王家河心島項目開發(fā)概念性策劃報告成都鵬際投資有限公司2009年12月■本方案主要內(nèi)容：非常1+1一級開發(fā)+二級開發(fā)■本方案制定依據(jù)：實話實說■本方案核心思想：系統(tǒng)考慮，彰顯我公司開發(fā)實力與信心.■二級開發(fā)設(shè)想是以高端低密度住宅的用地性質(zhì)進行考慮的.寫在開篇之前

——以17.5公里毗河為證,蜿蜒之間,生態(tài)之中

承載一座城市的光榮與夢想第一篇從生態(tài)毗河說開去

一、毗河印象1、原生毗河

■毗河是成都市的七大綠色走廊之一，具有原生狀的生態(tài)環(huán)境，是成都市近郊唯一沒有污染的河流。

■毗河更吸引人的地方還在于原生性，以親水和生態(tài)為突出特性。

雙水岸外綠草如茵水清魚兒肥美麗的毗河灣

新都境內(nèi)約11平方公里青白江境內(nèi)約10平方公里（長17.5公里）金堂境內(nèi)約5平方公里毗河2、毗河印象知名度小河鮮很出名未被充分開發(fā)的“處女地”難道，毗河真與高端住宅無關(guān)？NO二、毗河沿岸別墅開發(fā)風(fēng)起云涌，首尾呼應(yīng).上游新都城區(qū)西南部，萬科.雙水岸、雙河鷺島、堤亞納河谷次第開放.下游金堂依托毗河和沱江，全力打造“東方威尼斯水城”，藍光觀嶺橫空出世！萬科雙水岸雙河鷺島金水麗都堤亞納河谷香洲半島藍光觀嶺金陽麗景天府花園水城現(xiàn)代生態(tài)水城棕櫚湖國際社區(qū)金海岸毗河毗河河心島1、新都城區(qū)西南部，雙水岸、雙河鷺島、堤亞納河谷次第放.

萬科.雙水岸潤揚.雙河鷺島新希望.堤亞納河谷2、境內(nèi)毗毗河僅有5平方公里里的金堂河河盡其用※依托毗河和和沱江，打打造“東方方威尼斯水水城”※藍光打造造4200畝觀嶺國國際社區(qū)我們的結(jié)論論：核心觀點：毗河青白江江段開發(fā)機機會突出??！天時實力品牌開開發(fā)商匯聚地利毗河上下游游開發(fā)如火如荼人和北部新城高高端住宅開發(fā)熱點點區(qū)域，并得到市場場驗證政策毗河生態(tài)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶的確立第二篇試試論毗河高高端住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶的必必要條件一、毗河沿沿岸土地整整理與一級級開發(fā)須先先行須重點解決一一個突出問問題：防洪1、地勢低洼洼，極易受受到洪水沖沖擊■毗河防洪洪總體情況況毗河流經(jīng)我我區(qū)祥福、、姚渡、城城廂，流程程17.5公里，河河道寬120—150米，最最大過洪能力1200立方米米/秒，相相應(yīng)水位高高程456米，預(yù)警警洪水流量量600立立方米/秒秒，相應(yīng)水水位高程454.3米?！觥?.12”特大大地震對我我區(qū)河道堤堤防造成一一定的不利利影響■歷史上五五十年一遇遇洪水歷史上出現(xiàn)現(xiàn)了81年年和98年年五十年一一遇大洪水水，沿岸大大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)被淹?！?008年洪水情情況先后出現(xiàn)““7.21”暴雨、、9月23日至27日等幾幾次暴雨險險情.——資料來來源：青白白江區(qū)人民民政府防汛汛指揮部辦辦公室《2008年年防汛工作作總結(jié)》2、防汛工工作存在的的主要問題題及建議河道險工險險段急需整整治。政府府財政應(yīng)加加大對防洪洪工程的投投入，確保江河安瀾瀾?！Y料來來源：青白白江區(qū)人民民政府防汛汛指揮部辦辦公室《2008年年防汛工作作總結(jié)》※2008年汛前我我區(qū)投入防防汛搶險資資金僅42.6萬元元，只是解解決了毗河河城廂鎮(zhèn)白白貫村五組段的堤堤防加固工工程，投入入遠遠不夠夠。未雨綢繆，，在不考慮慮政府投入入的情況下下，我們確實需需要社會資資金投入防防洪系統(tǒng)工工程！3、防洪需需要系統(tǒng)工工程■優(yōu)先解決決重點而又又突出的問問題河段.■然后從境境內(nèi)上游到到下游全面面進行防洪洪堤岸系統(tǒng)統(tǒng)建設(shè).■防洪工程程可與房地地產(chǎn)開發(fā)相相結(jié)合，盡盡量吸引有有實力的企企業(yè)廣泛參參與.二、王家河河心島區(qū)域域防洪更當(dāng)當(dāng)先行■河心島附附近河道寬度僅在50米左右右，河道最最為狹窄.■地勢低平平，砂石開開采程度較較低，河道道較淺.■毗河祥福福甘泉村段段（河心島島）列入我我區(qū)重點堤防工工程.——資料來來源：青白江區(qū)人人民政府防防汛指揮部部辦公室二二○○七年年三月《防防汛應(yīng)急預(yù)預(yù)案》■成青（金金）快速通通道祥福段段下穿式通通道（十二二匹馬位置置）尤其狹狹窄，雜物堆積，，水流不暢暢.三、以高端端生態(tài)住宅宅為切入點點■與我區(qū)“生生態(tài)立區(qū)””戰(zhàn)略吻合合.■與我區(qū)對對重大物流流、商貿(mào)、、工業(yè)企業(yè)業(yè)招商工作作（高端住住宅為他們們中的高層管理者者的居家需需求）配套套.四、需要出出臺具體的的招商及投投資優(yōu)惠政政策建議：成立立毗河生態(tài)態(tài)高端低密密度住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū).■“毗河兩兩岸生態(tài)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)觀光帶帶”的升級級.■出臺具體體的招商、、稅收、財財政、融資資優(yōu)惠政策策.■”一事一一議“，特特事特辦，，具體項目目專人負責(zé)責(zé).■出臺相應(yīng)應(yīng)優(yōu)惠政策策（比如重重大招商工工業(yè)、物流流、商貿(mào)企企業(yè)，享受受在我產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)購房補補貼等政策策），與我我區(qū)重大招招商引資項項目積極配配合和協(xié)調(diào)調(diào).五、把工業(yè)業(yè)區(qū)、物流流園區(qū)和別別墅產(chǎn)業(yè)帶帶“一分為為二”■通過建設(shè)設(shè)50米寬寬的森林大大道把兩個個區(qū)域嚴(yán)格格區(qū)分和分分隔.■森林大道道與生態(tài)屏屏障保護帶帶合二為一一.工業(yè)區(qū)物流園區(qū)森林大大道森林公園六、整合成成青快速通通道沿線旅旅游資源■成都新游游樂園—北北湖熊貓旅旅游渡假區(qū)區(qū)—西江月月（北麓））生態(tài)休閑閑產(chǎn)業(yè)區(qū)——森林公園—鳳凰凰湖國際濕濕地旅游區(qū)區(qū)—藍光國國際文化旅旅游體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的的渾然一體體.北湖熊貓旅游渡假區(qū)區(qū)新游樂園森林公園西江月鳳凰湖藍光國際文文化體育旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園第三篇王王家河心心島一級開開發(fā)構(gòu)想第一部分工工程概概況一、地塊簡簡介1、地塊基基本情況▇位置：位于新都泰泰興鎮(zhèn)與青青白江祥福福鎮(zhèn)交界處處的甘泉村村十七組及及民強村九九組，距成成青快速通道道700米米，是名至實歸歸的“青白江江橋頭堡”.▇毗河分合之之處，風(fēng)水水極佳；兩兩河一渠圍圍合而成，，得天獨秀秀！▇地塊平整，，基本上無無拆遷.▇距離新都泥泥巴坨風(fēng)景景區(qū)（新都都下一輪次次沿毗河別別墅開發(fā)熱熱點區(qū)域））距離約5公里.▇地塊總面積積在176畝左右，，其中耕地地95.6畝，非耕耕地51.2畝，宅宅基地20余畝，具有二級開發(fā)的巨大潛力力。2、地塊位位置分析（以直線距距離為準(zhǔn)））青白江城區(qū)區(qū)王家河心島島泥巴坨風(fēng)景區(qū)新都城區(qū)龍?zhí)端戮嚯x8.5公里距離10公公里約6公里約5公里3、地貌基基本情況王家河心島島毗河毗河毗河成青快速通道二、一級開發(fā)發(fā)整理范圍設(shè)設(shè)計1、防洪堤系統(tǒng)工工程：共計1703.8米1）河心島周長：：約1703.8米——紅色實線線條條示意部分.島周長1710米524米75.8米803米301米2）防洪堤系系統(tǒng)工程的主主要建設(shè)內(nèi)容容▇沿島河堤▇堤頂環(huán)形綠化化▇河堤上部（水水面以上）混混凝土及相應(yīng)應(yīng)美化▇堤岸環(huán)形道路路3）防洪堤工工程標(biāo)準(zhǔn)▇防洪堤頂寬25米.堤高4－8m.▇防洪堤下部為為土石堤,堤堤頂寬度為45m,堤頂頂高程為63m,防浪墻墻頂高程73m。防洪堤堤橫斷面采用復(fù)式斷面,迎水坡采用用1∶3干砌砌石護坡厚35cm,下下墊10cm厚碎石墊層層。▇防洪堤中部為為土石堤，鋼鋼筋混凝土環(huán)環(huán)島加固一圈圈,堤頂設(shè)計計2米高的實實木藝術(shù)欄桿桿.▇新建堤堤身典典型斷面為：：所有堤軸線線范圍內(nèi)，先先拋石至5.0m高程，，拋石體頂寬寬5.0m，，外坡坡度1：1.75，內(nèi)坡坡坡度1：1.25，拋拋石底依上而而下分別為500mm厚厚的編織袋裝裝河卵石層、、500g/㎡的土工織物一一層和土工網(wǎng)網(wǎng)格一層。拋拋石體碾壓平平整后，在其其上砌筑75＃水泥砂漿漿塊石擋墻，，擋墻頂高程為7.0m，墻頂頂寬度為1.0m，外坡坡坡度為1：：0.4，內(nèi)內(nèi)坡垂直。4）防洪堤建設(shè)設(shè)步驟堤身填筑工程程.堤腳防沖工程程.下?lián)鯄捌脚_臺工程.上擋墻及平臺臺工程.基礎(chǔ)處理工程程.景觀平臺工程程.2、現(xiàn)有橋梁梁擴寬加固及及美化工程1）橋梁長度度：約51米米.2）寬度：約約4米.現(xiàn)有橋梁3）橋梁改造造標(biāo)準(zhǔn)▇橋梁寬度拓寬寬為5.5米米，雙向通行行.▇橋梁加固.▇更換生銹的鐵鐵欄桿為原木木藝術(shù)欄桿.▇橋沿上進行美美化工程.3、現(xiàn)有步行行石道擴寬加加固及美化工工程1）盡量保持持原有淌水石石橋風(fēng)格，中中式仿古木石石結(jié)合橋.2）長度約55米，寬度度1.5米.現(xiàn)有步行石道道3）整治標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)▇改目前的石頭頭間道橋為石石木結(jié)合橋（（石頭上直接接架設(shè)全木棧棧道）▇前面擴寬至3米（石道同同時擴寬）.▇兩側(cè)增加實木木欄桿.▇其他橋面美化化.4、興建污水水處理泵站一一座（依據(jù)《城市市污水處理工工程項目建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》）▇標(biāo)準(zhǔn)：V類550m2.▇包括建筑工程程、工藝設(shè)備備、電氣設(shè)備備、管道及配配件等.5、新建道路路——成青快速通道道至本地塊的的道路一條▇約1200米米長.▇標(biāo)準(zhǔn)：6米寬寬，水泥路面面（部分路段段沿用目前已已有路面）.▇含道路兩側(cè)綠綠化及道路中中心隔離帶綠綠化.河心島新建道路新建道路6、農(nóng)房拆遷遷與土地征用用費用1）共計23戶拆遷，拆拆遷農(nóng)戶主要要為甘泉十七七組，集中在在河心島西側(cè)側(cè).2）同時涉及及甘泉村十七七組及民強村村九組土地征征用.涉及拆遷的農(nóng)戶范圍7、“七通一一平”工程▇主要包括：通通給水、通排排水、通電、、通訊、通路路、通燃氣、、通熱力以及及場地平整?！壳?，水電電氣市政管道道已經(jīng)暗埋到到成青（金））快速通道牌牌坊處（十二二匹馬），距離本項目僅僅700米（（直線距離））.——資料來源源：祥福鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟辦吳主任任.一、編制原則則和依據(jù)▇工程量.▇水利部（2002）《水水利工程設(shè)計計概（估）算算編制規(guī)定》》▇水利部（2002）《水水利建筑工程程概算定額》》▇水利部（2002）《水水利工程施工工機械臺時費費定額》▇水利部（1992）《水水利水電設(shè)備備安裝工程概概算定額》(中小型)▇國家計委、建建設(shè)部《工程程勘測設(shè)計收收費標(biāo)準(zhǔn)》；；▇發(fā)改價格[2007]670號《建建設(shè)工程監(jiān)理理與相關(guān)服務(wù)務(wù)收費管理規(guī)規(guī)定》。第二部分工工程預(yù)算編編制原則和依依據(jù)二、基礎(chǔ)價格格1、人工預(yù)算算單價按水利利部（2002）《水利利工程設(shè)計概概（估）算編編制規(guī)定》，計為為：工長4.91元/工時高級工4.56元元/工時中級工3.87元元/工時初級工2.11元元/工時2、主要材料料預(yù)算價格▇主要材料原價價為青白江本本地2009年目前價格格水平，由地地方提供，按按規(guī)定計入運運雜、采管費用。其其預(yù)算價格為為：水泥400元元/t鋼筋3700元/t木材1000元/?汽油7000元/t柴油6500元/t※水泥、鋼筋筋、柴油、汽汽油分別按300元/t、3000元/t、3500元/t、3600元/t進進入工程單價價，差價部分分計取稅金后列入響應(yīng)應(yīng)的工程單價價。3、施工用水水、點、風(fēng)價價格本階段按按施工組織設(shè)設(shè)計方案計算算，其結(jié)果分分別為水價0.48元/??，綜合電價價0.83元元/kw.h。4、砂石骨料料價格砂95元/?碎石70元/??塊石45元/??條石200元/?※條石按80元進入工程程單價，差價價部分計取稅稅金后應(yīng)列入入相應(yīng)的工程程單價中。三、建筑、安安裝工程建筑工程執(zhí)行行水利部（2002）《《水利建筑工工程概算定額額》，機械臺臺時費執(zhí)行水水利部（2002）《水利工程施施工機械臺時時費定額》，，單價乘1.1的階段系系數(shù)。安裝工工程執(zhí)行（2002）《《水利水電設(shè)設(shè)備安裝工程概概算定額》，，單價乘1.10的階段段系數(shù)，工程程單價取費：：其他直接費（（直接費）建建筑工程2.0﹪，安裝裝工程2.7﹪。▇現(xiàn)場經(jīng)費（直直接費）土方工程4﹪﹪石方工程6﹪﹪模板工程6﹪﹪混泥土澆筑工工程6﹪鉆孔灌槳及錨錨固工程7﹪﹪其他工程5﹪﹪安裝工程（人人工費）45﹪▇間接費土方工程4﹪﹪石方工程6﹪﹪模板工程6﹪﹪混泥土澆筑工工程4﹪鉆孔灌槳及錨錨固工程7﹪﹪其他工程5﹪﹪安裝工程（人人工費）50﹪計劃利潤（直直接工程費+間接費）7﹪稅金（直接工工程費+間接接費+計劃利利潤）3.41﹪四、設(shè)備費主要設(shè)備價格格參照有關(guān)工工程計列，設(shè)設(shè)備運雜費和和采購及保管管費按《水利利工程設(shè)計概概（估）算編制規(guī)定》的的規(guī)定計算。。五、臨時工程程臨時房屋建筑筑工程按《水水利工程設(shè)計計概（估）算算編制規(guī)定》》計算，施工工交通按每公公里擴大指標(biāo)計算。六、獨立費用用根據(jù)水利部（（2002））《水利工程程設(shè)計概（估估）算編制規(guī)規(guī)定》計算。。▇建設(shè)管理費建設(shè)單位開辦辦費按80萬萬元計；建設(shè)設(shè)單位人員經(jīng)經(jīng)常費按定員員12人，計計算期3.5年，費用指指標(biāo)27220元元/人.年計計算；工程管管理經(jīng)常費按按建設(shè)單位人人員經(jīng)常費的的20﹪計列列；工程監(jiān)理理費按《建設(shè)設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)關(guān)服務(wù)收費管管理規(guī)定》計計算；建設(shè)及及施工場地征征用費參照有有關(guān)征用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及設(shè)計提供供的數(shù)據(jù)計列。▇科研勘設(shè)費科學(xué)研究試驗驗費按建安工工作量的0.2﹪計列.勘測設(shè)計費按按《工程勘測測設(shè)計收費>表混估算.水文勘測費用用.▇其他費用預(yù)算定額編制制管理費、工工程質(zhì)量監(jiān)測測費分別按建建安工作兩的的0.13﹪﹪、0.1﹪﹪計列。第三部分防防洪堤工程程估算一、防洪堤工工程估算總表表工程或費用名稱建安工程費設(shè)備購置費獨立費用合計（元）1工程部分投資74，774，516第一部分建筑工程61，482，679第二部分機電設(shè)備及安裝工程395，502第三部分金屬、木結(jié)構(gòu)及安裝307，70236，200第四部分臨時工程2，304，750第五部分獨立費用14，759，605一至五部分合計67，976，833基本預(yù)備費１０％6，797，683靜態(tài)總投資2移民環(huán)境投資（僅指防洪堤）7，120，000建設(shè)及施工場地征用費5，000，000水土保持工程1070，000環(huán)境保護工程1，250，0003工程投資總計82，094，516二、防洪堤建建筑工程估算算編號工程或費用名稱單位數(shù)量單價（元）合計（元）一防洪堤工程m378080909.14土方挖運m316890012.772，156，853土方填筑（利用料）m32013014.31867，607.3土方填筑m313809421.853，017，353.9堆石料填筑m378156633.2425，979，253.8拋石m35998169.894，192，072干碼石護腳m3409267.93277，969.76草皮護坡㎡330015.38179，159.4漿砌條石擋土墻m359902275.4616，500，604.9槳砌塊石護坡m314598163.22，382，393.6碎石墊層m3510396.41491，980.2基礎(chǔ)砼Ｃ１５+Ｃ2５m39991360.143，598，158.7編號工程或費用名稱單位數(shù)量單價（元）合計（元）砼模板㎡6103.1842.19257，493.16振沖加密m44027177.467，813，031碎石路面㎡6108934.162，085，578鋼筋制安t8739486.138，281，400二排水工程573，600土方挖運m3222712.7728，400砂礫石挖運m3222713.9231，000基礎(chǔ)砼Ｃ１５m330358.7310，800箱涵砼496379.04188，000混泥土模板㎡100742.1942，500鋼筋制安t249486.13227，700銅片止水m51640.7632，700編號工程或費用名稱單位數(shù)量單價（元）合計（萬元）三工程管理1，094，900

生活及生產(chǎn)用房㎡6001000.00600，000倉庫㎡100400.00400，000環(huán)境綠化㎡30，000里程碑塊580400百米樁根5040.002，000地名牌塊2350.00700警示牌塊5350.001，800護堤屋㎡12012060，000四其他建筑工程2，342，727.27其他2.00%2，342，727.27防洪堤建筑工程總投資：82091836.14元第四部分其其他一級開開發(fā)整理項目目投資一、從成青快快速通道接入入道路建設(shè)費費用（含相應(yīng)征地地費用）：1、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：▇預(yù)計道路全長長（雙向）2500米（（2.5公里里），雙向四四車道景觀道道路.▇行車道采用SMA瀝青路路面層.▇道路標(biāo)準(zhǔn)橫斷斷面為17米米（其中中心心綠化隔離帶帶2米，人行行道兩側(cè)含綠綠化共5米））.▇車道結(jié)構(gòu)：4cm厚SMA瀝青砼+6cm厚厚粗粒式瀝青青砼/瀝青透透油層/30cm厚水泥泥穩(wěn)定層水泥泥含量6%+45cm厚三渣層層+原土夯實實.▇人行道結(jié)構(gòu)形形式：3cm花崗石人人行道板/3cm厚1：3干拌水水泥砂漿結(jié)合合層/18cm厚C25砼基礎(chǔ)/7cm厚碎碎石找平層/素土回填填夯實.▇道路總面積42500㎡㎡（其中綠化化隔離帶5000㎡/車車行道25000㎡/人人行道及兩側(cè)側(cè)綠化12500㎡）.2、工程造價價項目造價（元）每平米造價（元/㎡

）單位造價占總造價比例（%）總造價7，759，650182.58100其中車行道4，119，250164.7753.09人行道（及兩側(cè)綠化）2，339，750187.1830.15側(cè)石62，077.222.41元/m0.80平石62，038.3722.49元/m0.799老路面拆除（含征地）1，176，534.4路面拆除單位造價9.1615.16費用小計：7，759，650元

備注：依據(jù)2008年市政道路工程量清單計價規(guī)范與工程概預(yù)算定額造價編制全過程控制及國家強制性標(biāo)準(zhǔn).

二、現(xiàn)有橋梁梁改造費用▇加寬方案——采用新結(jié)結(jié)構(gòu)加寬方案案。跨徑預(yù)應(yīng)應(yīng)力混凝土簡簡支工型組合合梁采用預(yù)應(yīng)應(yīng)力混凝土簡支箱梁加寬寬，每側(cè)加寬寬2片箱梁；；跨徑20米米鋼筋混凝土土簡支T型梁梁采用預(yù)應(yīng)力力混凝土簡支支空心板加寬，每側(cè)加寬寬3片空心板板。加寬部分分橋墩、橋臺臺與舊橋墩臺臺通過蓋梁、、臺帽、系梁梁連接在一起起，為減少施工對舊舊橋擴大基礎(chǔ)礎(chǔ)的影響，加加寬部分采用用鉆孔灌注樁樁基礎(chǔ)。▇加固方案——原混凝土土表面進行鑿鑿毛、粗糙處處理，使新舊舊混凝土產(chǎn)生生摩擦作用/新舊橋面面結(jié)合面涂抹界界面膠，使新新舊混凝土產(chǎn)產(chǎn)生粘結(jié)作用用/原混凝土土表面植筋，，通過產(chǎn)生銷銷釘作用和界界面力學(xué)約束，提高高混凝土之間間的粘結(jié)及塑塑性抗力，防防止裂縫延伸伸。▇美化方案——更換生銹銹的鐵欄桿為為原木藝術(shù)欄欄桿/增設(shè)橋橋底景觀燈和和輪廓燈/橋橋頂部增加懸懸掛燈籠及彩燈燈。預(yù)計費用小計計：5，000，000元（具體測算略略）三、原有河上石石道改造費用用：400萬萬元▇建設(shè)費用：3,000，，000元▇橋面裝飾及美美化：1,000，000元四、污水處理泵泵站建設(shè)費用用：120萬元五、“七通一平平”費用：700萬元其中：▇水電氣接入費費用：5,000，000元（700米距距離）▇場地平整費用用：2,000，000元六、征地及拆拆遷費用：1139.625萬元元1、征地補償償費用和青苗苗補償費用：：196.887萬元耕地：50畝畝×30000元/畝=150萬元元非耕地：26畝×15000元/畝畝=39萬元元青苗補償費：：95.6畝畝×825元元=7.887萬元2、拆遷補償償：252.738萬元元▇拆遷補償費：：磚混：3865m2×230元/m2=88.895萬元元磚瓦：1660m2×120元/m2=19.92萬元其他結(jié)構(gòu)：20萬元構(gòu)筑物：9萬萬元▇構(gòu)筑物獎勵：：1378150元×20%=27.56萬元▇人員過渡費：：按照每人每年年一次性的過過渡費800元/年57人×800元/年=4.56萬萬元▇竹樹樹等等地地面面附附著著物物補補償償：：成片片種種植植戶戶：：56××8000元元/畝畝=44.8萬萬元元零星星地地面面附附著著物物補補償償：：38萬萬元元3、、人人員員農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)非非安安置置：：570萬萬元元57人人××10萬萬元元/人人=5，，700，，000元元4、、其其他他費費用用（含含農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)非非手手續(xù)續(xù)費費、、測測量量費費、、工工作作經(jīng)經(jīng)費費、、不不可可預(yù)預(yù)見見費費等等））：：120萬萬元元費用用小小計計：：11，，396，，250元元第五五部部分分費費用用總總計計項目工程量建設(shè)費用防洪堤工程約1710米82，091，836.14元成青快速通道接入道路建設(shè)2.5公里7，759，650元現(xiàn)有橋梁改造費用51米5，000，000元原有河上石道改造費用55米4，000，000元污水處理泵站建設(shè)550m21，200，000元“七通一平”費用7，000，000元拆遷征地費用11，396，250元費用總計：118447736.14元一、、整整理理后后可可用用于于掛掛牌牌的的土土地地預(yù)計計250畝畝（（含含灘灘涂涂地地））二、、單單方方土土地地整整理理成成本本118447736.14元元÷÷250畝畝=47.38萬萬/畝畝第六六部部分分單單方方土土地地整整理理成成本本第七七部部分分備備注注適當(dāng)當(dāng)情情況況下下，，建建議議把邱邱家家碾碾島島納納入入本本項項目目一一級級開開發(fā)發(fā)范范疇疇邱家家碾碾島島王家家河河心心島島第四四篇篇王王家家河河心心島島二二級級開開發(fā)發(fā)基基本本設(shè)設(shè)想想一、、毗毗河河青青白白江江段段整整體體開開發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略設(shè)設(shè)想想從國國內(nèi)內(nèi)其其他他地地方方，，找找到到一一個個參參照照北京京溫溫榆榆河河【理由由】■同同樣樣的的上風(fēng)風(fēng)上上水水.（毗毗河河青青白白江江段段同同樣樣是是成成都都上上風(fēng)風(fēng)上上水水之之地地））■溫溫榆榆河河是是北北京京唯唯一一四四季季不不斷斷流流的的天天然然河河流流.（成成都都七七大大綠綠色色走走廊廊+唯唯一一沒沒有有污污染染的河河流流+原原生生性性））■距距離離主主城城區(qū)區(qū)約約20公公里里.（王王家家河河心心島島距距離離三三環(huán)環(huán)路路龍龍?zhí)短读⒘⒔唤?2.5公公里里））■距距離離北北京京國國際際機機場場（（順順義義））不不到到10公公里里.（王王家家河河心心島島距距離離第第二二機機場場約約10公公里里））■同同樣樣是是流流經(jīng)經(jīng)順順義義區(qū)區(qū)、、朝朝陽陽區(qū)區(qū)和和通通州州區(qū)區(qū)三三個個行行政政區(qū)區(qū)，，同同樣樣是是其其中中某某一一兩兩個區(qū)區(qū)的的溫溫榆榆河河的的開開發(fā)發(fā)步步伐伐走走在在前前面面.二、、王王家家河河心心島島作作為為毗毗河河產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)帶帶的的核核心心和和心心臟臟■與毗毗河河整整體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略吻吻合合.■開發(fā)發(fā)體體現(xiàn)現(xiàn)一一種種高高度度和和力力度度.三、、項項目目定定位位（僅僅指指王王家家河河心心島島））長河河水水岸岸低低密密度度住住宅宅集集群群1、、產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位：：商務(wù)務(wù)別別墅墅（（商商旅旅別別墅墅））+經(jīng)經(jīng)濟濟型型別別墅墅+退臺臺式式情情景景洋洋房房2、、產(chǎn)產(chǎn)品品風(fēng)風(fēng)格格：：南加加州州別別墅墅風(fēng)風(fēng)情情3、、園園林林風(fēng)風(fēng)格格：：地中中海海風(fēng)風(fēng)情情■地地中中海海簡簡約約、、疊疊景景的的表表現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)風(fēng)格格與與項項目目的的核核心心賣賣點點相相一一致致.■本本案案四四（（三三））面面臨臨水水的的地地貌貌特特征征可可以以體體現(xiàn)現(xiàn)出出園園林林景景觀觀的的大大器器與與大大氣氣.■地地中中海海園園林林風(fēng)風(fēng)格格與與加加州州風(fēng)風(fēng)情情別別墅墅的的完完美美融融合合，，相相互互配配合合，，相相得得益益彰彰.4、、形形象象定定位位■全全新新詮詮釋釋工工業(yè)業(yè)文文明明的的地地產(chǎn)產(chǎn)■成成都都首首席席經(jīng)經(jīng)濟濟型型別別墅墅/商商務(wù)務(wù)別別墅墅■成成都都版版””溫溫榆榆河河““典典范范作作品品5、、目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶定定位位■第第二二機機場場所所帶帶來來的的高高端端商商務(wù)務(wù)人人群群■青青白白江江境境內(nèi)內(nèi)大大型型工工業(yè)業(yè)、、物物流流企企業(yè)業(yè)高高級級管管理理者者■其其他他區(qū)區(qū)域域客客戶戶■投投資資型型客客戶戶四、、概概念念性性規(guī)規(guī)劃劃（初初步步））■以以““山山水水之之間間，，半半島島生生活活””為為設(shè)設(shè)計計理理念念，，把把地地塊塊中中部部位位置置做做出出若若干干緩緩坡主主題題景景觀觀，，活活水水入入園園，，靈靈水水繞繞屋屋。。■點點式式布布局局為為主主，，建建筑筑全全東東西西向向排排列列，，每每戶戶客客廳廳皆皆坐坐北北超超南南.■以以南南加加州州舊舊金金山山火火烈烈島島為為設(shè)設(shè)計計參參考考藍藍本本，，倡倡導(dǎo)導(dǎo)一一種種海海岸岸居居家家生生活活.■園園林林景景觀觀考考慮慮以以現(xiàn)現(xiàn)代代工工業(yè)業(yè)文文明明為為設(shè)設(shè)計計母母題題，，把把生生態(tài)態(tài)和和工工業(yè)業(yè)這這兩兩個個青青白白江的特征征完美演演繹，在在項目中中巧妙融融入火車車頭、魔魔方等工工業(yè)文明明建筑符符號.※如邱家碾島島也納入入本項目目開發(fā)范范圍，我我們初步步設(shè)想在在這個島島上主要要以工業(yè)業(yè)總部別墅為主主，從邱邱家碾島島到王家家河心島島，就是是一條從從工業(yè)文文明到生生態(tài)文明明的詮釋釋。從成成青快速通通道接入入本項目目的道路路就取名名為“蝶蝶變大道道”。1、別墅墅產(chǎn)品效效果構(gòu)想想2、退臺臺式情景景洋房效效果（模塊圖圖+效果果圖）3、園林林效果構(gòu)構(gòu)想4、會所所（前期期作為售售樓中心心）五、經(jīng)濟濟測算1、測算算依據(jù)■一級開開發(fā)后整整理出來來可供掛掛牌拍賣賣的土地地面積約約250畝（含含整理出出來后的灘涂土土地70余畝））預(yù)計土地地拍賣價價格=整整理完成成即時周周邊可參參考土地地毛地單單價（預(yù)計100萬萬/畝））+土地整整理單方方成本土地單價價=100萬元元/畝+47.38萬萬元150萬萬元/畝畝■單位售售價主要要參考成成都市其其他區(qū)域域同類樓樓盤銷售售價格，，再結(jié)合合本項目目具體情況況（核心心賣點））對景觀觀、朝向向、產(chǎn)品品、園林林等因素素進行加加權(quán)平均均.■產(chǎn)品和和園林依依據(jù)前頁頁所進行行的概念念性規(guī)劃劃設(shè)計為為準(zhǔn).≈2、經(jīng)濟濟測算（請參見見附件））3、盈虧虧平衡點點分析（請參見見附件））附件件合作模式式建議一、優(yōu)先建建議模式：“一級開開發(fā)—配置土土地”模模式1、第一步步（合作前提提）：與政府簽簽訂招商商引資協(xié)協(xié)議1）協(xié)議議主體內(nèi)內(nèi)容：開開發(fā)建設(shè)設(shè)業(yè)主全全面負責(zé)責(zé)毗河青青白江段段土地整整理，其其中王家河河心島作作為啟動動項目.▇建議政府府考慮在在適當(dāng)?shù)牡臅r候在在深圳或或國內(nèi)其其他地方方舉行一一次招商商引資說說明會，，并與開開發(fā)建設(shè)設(shè)業(yè)主單位位適時簽簽訂《招招商引資資協(xié)議》》.2）招商引引資協(xié)議議的主要要內(nèi)容▇政府招商商引資范范疇，享享受稅收收、財政政等各項項優(yōu)惠政政策；▇政府同意意采用配配置土地地的方式式對一級級開發(fā)費費用進行行核算，，費用結(jié)結(jié)算按照照“收支支兩條線””平行進行的的方式進進行.2、第二二步：再再行對毗河河王家河河心島區(qū)區(qū)域防洪洪工程進進行定向向招標(biāo)▇對一級開開發(fā)的建建設(shè)施工工單位進進行招標(biāo)標(biāo)：※政府和開開發(fā)企業(yè)業(yè)共同主主導(dǎo).※在規(guī)定時時間范圍圍內(nèi)編制制預(yù)算，，并提供供預(yù)算匯匯報成果果.※只針對注注冊地在在青白江江的具有有開發(fā)建建設(shè)資質(zhì)質(zhì)的企業(yè)業(yè)進行招招標(biāo).※招標(biāo)為有有標(biāo)底招招標(biāo)，最最接近標(biāo)標(biāo)底的企企業(yè)為最最終中標(biāo)標(biāo)單位.※招標(biāo)單位位須一次次性繳納納2000萬元保證證金.自然取得得土地一一級開發(fā)發(fā)權(quán)3、建設(shè)設(shè)單位取取得王家家河心島島一級整整理開發(fā)發(fā)權(quán)，簽簽定《土土地整理理協(xié)議》》1）簽訂訂協(xié)議■整理出出來的土土地進入入市場按按規(guī)進行行拍賣.■一級開發(fā)建設(shè)業(yè)主主單位和政府在《土地地一級整整理協(xié)議議》約定拍賣賣底價（（單價））※如開發(fā)發(fā)企業(yè)沒沒有獲得得該拍賣賣地塊的的使用權(quán)權(quán)，則超過底底價部分分（底價價約定））收益雙雙方事先先約定按比分配配.※如開發(fā)發(fā)企業(yè)沒沒有獲得得該拍賣賣地塊的的使用權(quán)權(quán)，則政政府可以以配置另另外一塊塊未整理理的土地地給開發(fā)發(fā)企業(yè)，開開發(fā)建設(shè)設(shè)單位可可選擇.※如開發(fā)發(fā)企業(yè)獲獲得土地地使用權(quán)權(quán)，則開開發(fā)企業(yè)業(yè)不再要要求政府府配置其其他土地地，且不不能獲得得拍賣溢溢價部分收收益.■整理出來來后的土土地采用用帶方案案拍賣的的方式.■王家河河心島一一級整理理分兩期期進行，，整理一塊塊即拍賣賣一塊，，拍賣一一塊即結(jié)結(jié)算相應(yīng)應(yīng)的一級級開發(fā)費用。2）土地整理理內(nèi)容：：■土地整整理范圍圍：※王家河心島環(huán)環(huán)島毗河河兩岸防防洪堤建建設(shè).※地塊范范圍內(nèi)的的土地整整理、道道路修建建、橋梁梁改造.※具體地地塊范圍圍內(nèi)的““七通一平””.※成青快速速通道至至河心島島的道路路修建和和改建.※污水處處理泵站站建設(shè).備注：屆時，如如資金允允許，開開發(fā)建設(shè)設(shè)單位可可依據(jù)和和政府簽簽訂的《《投資協(xié)協(xié)議》，以以同樣的的方式取取得毗河河沿岸其其他地塊塊的一級級開發(fā)權(quán)權(quán).4、第四四步：取取得王家家河心島島二級開開發(fā)權(quán)1）帶（（系統(tǒng)））方案拍拍賣：競競買人須須提供政政府認同同的《市市場調(diào)查查報告》》、《項目定定位報告告》、《《概念性性規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案》進行行拍賣.2）相關(guān)關(guān)政府職職能部門門對競買買人“把把好關(guān)””.3）政府府和一級級開發(fā)建建設(shè)單位位共同認認定的一一級整理理費用折折抵土地地出讓金金.二、模式二二：“青羊羊工業(yè)業(yè)總部部基地地”模模式1、模式主主要設(shè)設(shè)計■政府進進行帶帶方案案招商商引資資的政政策，，要求求符合合招商商基本本條件件的企企業(yè)提提供整整個毗毗河產(chǎn)業(yè)帶帶的概概念性性規(guī)劃劃方案案，通通過招招標(biāo)的的方式式選定定合作作企業(yè)業(yè)?！銮喟装捉瓍^(qū)區(qū)政府府直接與與中選選（中中標(biāo)））民營營開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)共同同出資資，組組建了了混合合所有有制的青白白江毗毗河建設(shè)發(fā)發(fā)展有有限公公司，，按照照市場場機制制自主主負責(zé)責(zé)發(fā)展區(qū)區(qū)范圍圍內(nèi)的的土地地整理理及發(fā)展區(qū)區(qū)（產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶帶）的的開發(fā)發(fā)、招招商。。■公司司前期期注冊冊資本本為1000萬萬元。。其中中青白白江國國資公公司出出資600萬元元，占占注冊冊資本本的60%，，為第第一大大股東東，開開發(fā)公公司占占注冊冊資本本的40%?！稣扇∪　芭渑渲猛镣恋?、、包干干平衡衡”辦辦法，，將““拆院院并院院”整整理土土地的的收益益，作作為前期資資源和和資金金投入入，由由青白白江毗毗河建建設(shè)發(fā)發(fā)展有有限公公司打打包運運作，，負責(zé)責(zé)對整整個項項目的的開發(fā)建建設(shè)、、產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展、農(nóng)農(nóng)民安安置。。區(qū)政政府以以打捆捆投入入的開開發(fā)用用地的的預(yù)期期收益益為限限，為為項目建建設(shè)進進行融融資擔(dān)擔(dān)保。?！銮喟装捉瓍^(qū)區(qū)政府府除獲獲得占占股分分紅收收益.■統(tǒng)一一規(guī)劃劃、統(tǒng)統(tǒng)一投投資、、統(tǒng)一一開發(fā)發(fā)、統(tǒng)統(tǒng)一建建設(shè)、、統(tǒng)一一招商商、統(tǒng)統(tǒng)一管管理.2、模式點點評■政府府不需需要投投入任任何資資金.■直截了了當(dāng)，，把土土地一一級開開發(fā)和和二級級開發(fā)發(fā)都融融入到到招商商引資資范疇疇.■青羊羊工業(yè)業(yè)總部部基地地“東東區(qū)模模式””已成成為成成功的的范例例，她她提供供了一一整套套全面面、科科學(xué)且可行行的開開發(fā)、、運營營、招招商、、融資資的體體系.■土地整整理出出來后后同樣樣進入入土地地市場場進行行拍賣賣.※一級開發(fā)建設(shè)業(yè)業(yè)主單單位和政府府在《公公司章章程》》和《《招商商引資資協(xié)議議》中中約定拍拍賣底底價.※如其他開開發(fā)企企業(yè)獲得該該拍賣賣地塊塊的使使用權(quán)權(quán)，則則超過過底價價部分分收益益雙方方股份約定按按比分分配.※如一級開發(fā)企企業(yè)沒沒有獲獲得該該拍賣賣地塊塊的使使用權(quán)權(quán)，則則政府府可以以配置置另外外一塊塊未整整理的的土地地給開發(fā)企企業(yè).※如開開發(fā)企企業(yè)獲獲得土土地使使用權(quán)權(quán)，則則開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)不再再要求求政府府配置置其他他土地地，且且不能能獲得得拍賣賣溢價部分分收益益.（王家家河心心島））案名名建議議一、案案名建建議一一：源點國國際社社區(qū)THESourceInternationalCommunity■青白白江純純正河河景別別墅的的起點點+成成都商商務(wù)別別墅（（商旅旅別墅墅）的的起源源+““生態(tài)態(tài)立區(qū)區(qū)”戰(zhàn)略的的新名名片的的根源源.■島形形如逗逗點，，形如如其名名.■平平平仄仄仄仄平平，對對仗積積極為為工整整，閱閱讀以以來瑯瑯瑯上上口，，容易易識記記，易易傳播播.■案名名較為為新穎穎大氣氣，符符合目目標(biāo)客客戶的的消消費心心理，，新青青白江江，新新希望望，新新生活活的起點點.■項目目品牌牌與我我司品品牌互互動，，“大大鵬展展翅河河心島島，翱翱翔天天際，，以此此為起起源，，全新新開創(chuàng)毗毗河萬萬里鵬鵬程，，一片片錦繡繡！””二、案案名建建議二二：長河御御墅TheLongRiversideNobleVilla■與項項目核核心賣賣點———三三面臨臨河相相吻合合.■平平平仄仄仄，對對仗音音律較較為工工整，，較為為大器器.■案名名的聯(lián)聯(lián)想：：御墅墅———玉樹樹臨風(fēng)風(fēng)，長長河———歷歷史的的長河河，大大河?xùn)|東去浪浪淘盡，，千古古風(fēng)流流人物物，符符合目目標(biāo)客客戶群群個性性的需需求特特征。。經(jīng)濟測測算（（王家家河心心島））謝謝觀觀賞！！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。06:56:4306:56:4306:5612/25/20226:56:43AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2206:56:4306:56Dec-2225-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。06:56:4306:56:4306:56Sunday,December25,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2206:56:4306:56:43December25,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，