本文格式為Word版，下載可任意編輯——《前期物業(yè)服務合同（示本）》意義分析前期物業(yè)管理的"滅火器'

《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》意義分析

文/康琪雪

近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速進展，相關(guān)各方的沖突、糾紛也呈上升趨勢，更加是前期物業(yè)管理階段，由于是創(chuàng)辦期的業(yè)主(創(chuàng)辦單位)向最終業(yè)主(住戶)過渡的物業(yè)管理，各種問題尤為突出。我們可以通過以下兩個案例窺見一斑。2022年7月，福州市海景花園業(yè)主因?qū)?老管家'信源物業(yè)管理公司不滿，抉擇終止前期物業(yè)服務合同，另與新三澤公司簽定新的物業(yè)服務合同。但信源公司以開初簽定合同的是開發(fā)商，務必由開發(fā)商提出移交為由拒絕被"炒魷魚'，甚至展現(xiàn)流血沖突。2022年1月，上海錦灝佳園發(fā)生業(yè)主與物業(yè)管理公司強烈沖突事情，業(yè)主的不滿歸結(jié)為：小區(qū)不開正門，不管步行還是機動車只能走側(cè)門，給業(yè)主造成極大不便;物業(yè)管理公司強行拆掉業(yè)主封露臺的欄桿;綠地被物業(yè)管理公司改成停車場;公共修理基金帳戶使用處境一向未公開;破壞業(yè)主之間的聯(lián)絡等等。2022年9月1日，《物業(yè)管理條例》正式實施，為物業(yè)管理活動供給了有力的法制保障，在此根基上公布的《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》也必將成為熄滅物業(yè)管理糾紛火焰的一股清泉。

第一，示范文本中明確規(guī)定了物業(yè)管理服務的內(nèi)容(其次條、第三條)并在附件中規(guī)定了服務的質(zhì)量標準。這就讓前期物業(yè)管理企業(yè)意識到自己不是壟斷目前所管理的小區(qū)，而是要珍惜自己已得到的服務管理權(quán)，所供給的服務不但要符合商定的內(nèi)容更要符合各方面的質(zhì)量標準。示范文本第五條"單個業(yè)主可囑托乙方對其物業(yè)的專有片面供給修理養(yǎng)護等服務，服務內(nèi)容和費用由雙方另行商定'，制止了前期物業(yè)管理合同對全體的業(yè)主供給"一刀切'服務，有效地得志了不同業(yè)主的特殊需要，真正做到"以人為本'，同時將一些業(yè)務分散交易，而不是強迫全體業(yè)主務必"享有'的做法，更彰顯公允，制止業(yè)主以自己不需要某項服務為由拒交物業(yè)管理費。

其次，示范文本中明確規(guī)定有關(guān)費用的收費方式、用途、業(yè)主繳費責任及費用公開等事項。物業(yè)管理的收費問題是一向困擾各物業(yè)管理企業(yè)的"老大難'，也是物業(yè)管理糾紛的頑疾之一，多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理費收繳率僅有80%，不少小區(qū)不到50%，一提及此往往是物業(yè)管理公司和業(yè)主各執(zhí)一詞，難分對錯。示范文本中第七條明確了業(yè)主的繳費責任，同時第六條、第八條明確了物業(yè)管理公司公開使用物業(yè)服務資金用途的義務。費用的公開化不但讓業(yè)主放心，同時也能贏得業(yè)主的理解，是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間重要的溝通渠道。

第三，示范文本中明確了有關(guān)物業(yè)經(jīng)營與管理的責、權(quán)、利。除了第九條、第十條關(guān)于停車場收費的方式和權(quán)利、義務的規(guī)定以及第十一條有關(guān)會所收費的規(guī)定外，值得留神的是第十二條中明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主全體的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、公用設備設施統(tǒng)一囑托物業(yè)管理公司經(jīng)營，經(jīng)營收入按商定調(diào)配。這將裁減諸如樓頂廣告以及廣告收益歸屬而引起的糾紛，養(yǎng)護了業(yè)主的產(chǎn)權(quán)也維護了物業(yè)管理公司的經(jīng)營權(quán)。

第四，示范文本中規(guī)定了物業(yè)的承接驗收事項(第十一條至第十七條)。住房質(zhì)量問題也一向是物業(yè)管理的難為之處，業(yè)主將畢生儲蓄傾囊而出，自然夢想住上讓自己放心的房子，物業(yè)管理公司也夢想業(yè)主不要將本不屬于自己責任范圍的問題強加在自己頭上。因此，對于物業(yè)管理公司來說，做好物業(yè)的接納驗收可以大大裁減日后關(guān)于住房質(zhì)量的糾紛，一方面養(yǎng)護了業(yè)主的權(quán)益，另一方面明確了各方的質(zhì)量修理責任，養(yǎng)護了自身權(quán)益，制止了夾在開發(fā)商和業(yè)主之間的難堪。對于業(yè)主來說，輔助物業(yè)管理公司舉行有關(guān)的驗收無疑會養(yǎng)護自己的正值權(quán)利，制止展現(xiàn)房屋質(zhì)量糾纏不清的煩擾。

第五，示范文本中明確了物業(yè)的使用和維護事項(第十八條至其次十四條)。首先無論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主都應遵守臨時公約以及就公共設備、公共秩序、環(huán)境維護等方面的商定。業(yè)主和物業(yè)管理公司都有義務維護良好的公共環(huán)境，裁減相關(guān)糾紛的產(chǎn)生。其次，物業(yè)管理公司的管理要著重于小區(qū)的公共部位，而不應進犯業(yè)主對其私有財產(chǎn)舉行處理的權(quán)利，如案例中業(yè)主由于畏縮被盜在露臺或窗戶加防盜欄，假設不是在公共部位且不影響其他業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司不應以影響美觀為由強加阻攔。再次，確因修理或公共利益臨時占用道路、場地的，無論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主都要征得相關(guān)業(yè)主的同意，這是對業(yè)主權(quán)利的養(yǎng)護。明確這一點就不會展現(xiàn)案例中小區(qū)