本文格式為Word版，下載可任意編輯——房企應對營改增來自一線4條戰(zhàn)術總結文章來源.pmceo.Com房企應對“營改增”，來自一線的4條戰(zhàn)術總結

“營改增”政策實施的時間，激進派認為將在4月或7月，保守派樂觀估計在12月。但該來的始終會來，房企終將直面考驗，現(xiàn)在是大戰(zhàn)前最慌張的時刻。“營改增”無論是政策實施時間、政策細節(jié)內容，還是市場環(huán)境，都具有極強的不成控性。因此，企業(yè)不要僅僅停留在等待政策、分析政策、分析影響的層面上，更要實實在在的著手去打定。即使政策還沒有出臺，也可以從“各環(huán)節(jié)的業(yè)務運營該如何有效應對”著手。本文參與了多家房企的營改增籌備實踐，夢想能夠給更多企業(yè)供給一些業(yè)務實操層面的借鑒。

zz認為，營改增對房企的影響，可以歸納為以下四類：1、對利潤測算模型的影響；2、對購買招標與本金操縱的影響；3、對會計核算的影響；4、對IT系統(tǒng)的影響。從這四個方面來備戰(zhàn)，自可以有備無患。

一、利潤測算，把稅剝離后再算

無論是前期的投資測算、告成標尺設定，還是開發(fā)過程中的利潤監(jiān)控，為保切實，應基于不含稅的收入與本金舉行利潤測算。

不含稅的收入好計算，公式：不含稅收入=含稅收入/（1+稅率），但不含稅的本金編制難度較大，難在哪？其一是進項稅稅率的多樣性，其二是在前期目標本金測算階段，對后續(xù)合作對象納稅人資格的不確定性。

如何編制一個相對切實的不含稅的本金？需要企業(yè)的本金、購買與財務共同努力。一種做法是按照本金科目舉行測算，根據(jù)本金科目的類別舉行進項稅率的設置并測算不含稅本金，本金科目的顆粒度可以根據(jù)企業(yè)自身的管理處境而定。另一種做法是基于合約規(guī)劃舉行測算，根據(jù)合同類別與預期合作對象的納稅人資格舉行進項稅率的設置并測算不含稅本金。更細節(jié)的，還需要考慮混業(yè)銷售的處境，即一個合同同時銷售貨物與增值稅應稅勞務的處境（譬如門窗、幕墻，供給材料設備并帶安裝），由于貨物與勞務增值稅稅率不同，應分別核算，那么測算的難度更大。

假設企業(yè)已有相對成熟的合約體系，建議最好是基于合約舉行測算。

另外，還需要考慮到一些不確定性政策因素，譬如：用于配套設施建立的那片面本金所對應的進項稅是否可抵扣，假設不成抵扣，那么本金必然增高，并且測算的繁雜度也更高。

二、購買招標與本金操縱提防全過程，建筑本金要未雨綢繆

全過程的進項稅管控

增值稅稅負的大小很大程度上是由進項稅額的多少抉擇的，因此，對進項稅額的管控就顯得分外重要了，總體的管理思路理應是：在前期目標設定時要有規(guī)劃、在評定標時要有權衡、在簽合同時要有商定、在付款收發(fā)票時要遵照合同（稅率要相符，假設涉及到混業(yè)銷售行為下多種不同稅率的處境，那么不同稅率發(fā)票開具的額度要與合同相符，否那么有虛開增值稅發(fā)票的嫌疑，是犯罪），也就要求本金、采招與財務的人員都要有這個管理意識，否那么任何一個環(huán)節(jié)的失控都將導致本金的增加。

評定標與本金操縱將會要求更細節(jié)

考慮到可抵扣進項稅的因素，評定標環(huán)節(jié)也將會更細節(jié)。同樣100萬的總價，選擇一般納稅人與小規(guī)模納稅人（稅局代開專票或供給普遍發(fā)票），對利潤的影響是不同的，如下表：

同樣的，去到本金操縱的維度上，營業(yè)稅體制下只需要按科目目標本金或合約規(guī)劃金額舉行總額操縱，增值稅體制下僅僅控總額是不夠的，總額不超并不意味著本金不超，還要看進項稅額的多少。舉例：

這個時候嚴格來講本金是超支了，理應不允許這份合同簽訂，除非再申請額外的預算。企業(yè)需要明確的是，在這種處境下畢竟是否要強控？需要結合管控要求與當前的管理水平而定，由于，在初期閱歷還不夠豐富的處境之下，前期規(guī)劃的進項稅額的切實度是不高的，假設嚴控，有可能導致流程效率低下。對比可行的方法是控總額，并操縱合作方的納稅人資格，原那么上只選擇與一般納稅人合作，這將要求房地產企業(yè)對自身合作單位舉行升級換代。這個升級換代影響的大小，需要房地產企業(yè)對現(xiàn)有合作單位舉行整體梳理，按類別與納稅人資格舉行分類分析，該洽談的洽談、該替換的替換。

做好建筑本金可能增加的應對措施

建筑業(yè)將同時營改增，銷項稅率對比大的可能性是11%，而由于建筑企業(yè)上游供給商有大量的小額納稅人，并且建筑本金中人工本金占有20%左右的比例，這些因素抉擇了建筑企業(yè)可獲取的可抵扣進項稅額要遠遠低于其銷項稅額，這必將導致建筑本金的增加，而建筑企業(yè)為保障利潤，對于增加的這片面本金很可能會轉嫁給房地產企業(yè)，從而導致房地產企業(yè)的本金上升。而在市場環(huán)境沒有明顯利好的處境之下，房地產企業(yè)又難以通過提高售價將這片面本金轉嫁給購房者，只能自己扛，這就必然導致自身利潤受損。面對這個問題，房地產企業(yè)應適時啟動與主要合作單位的協(xié)商，包括總包、裝修、園建等，雙方基于政策影響、市場環(huán)境與長期合作的角度，理應還是可以協(xié)商出一個雙贏合作模式的。如下圖：

三、會計核算，制定新的規(guī)矩，與前端互動

營改增后會計核算的科目、輔佐核算與憑證制作的規(guī)矩會發(fā)生較大變化，會計人員務必要掌管新的規(guī)矩才能夠保障核算切實。

舉例：付某單位工程款100萬，同時收到發(fā)票100萬，票款無差額。

在原營業(yè)稅制下，憑證規(guī)矩為：

即發(fā)票金額全額進入開發(fā)本金。

而在增值稅制下，憑證規(guī)矩為：

不含稅金額進入開發(fā)本金，稅額進入進項稅科目，并且增加了稅率輔佐核算，以便當查詢與分析。

從上例可見憑證分錄、借方金額以及輔佐核算都發(fā)生了變化，而這僅只是一種業(yè)務場景而已，在筆者的某工程實踐中與本金付款相關的有約50種業(yè)務場景及其對應的憑證，企業(yè)需要提前打定的就是—

文章來源.pmceo.Com文章來源.pmceo.Com

—對可能存在的各種業(yè)務場景，按照新的規(guī)矩舉行憑證規(guī)矩的設置，包括本金核算、固定資產核算、收入核算等，以作為會計人員做賬的依據(jù)，保障核算切實。

另外，還有一點需要留神的是——會計核算與前端業(yè)務是相互影響的，會計核算雖然是后端，但有時候卻有硬性規(guī)矩的要求，因此不成制止的會由于會計核算的需要而對前端業(yè)務提出一些細節(jié)的要求，更加是當企業(yè)會計核算的工作已經借助IT系統(tǒng)實現(xiàn)自動化的處境之下，為了保障這個新規(guī)矩的自動化，那么務必要求前端付款環(huán)節(jié)就舉行價稅分開并且記錄下稅率信息，這一點就涉及到對IT系統(tǒng)的相應優(yōu)化，下面會做細致分析。

四、IT系統(tǒng)，隨需而變，成為業(yè)務部門真正的好伙伴

IT是為業(yè)務服務的，當業(yè)務變更的時候，IT也必然要求隨需而變，并且盡可能提前打定，而不是等待政策實施之后才開頭行動。否那么，當新政策開頭實施的時候企業(yè)會突然察覺IT系統(tǒng)不好用了、無法得志需要了，那真是IT之痛。筆者撰寫本文也正是夢想無論是企業(yè)的IT部門還是業(yè)務部門，都理應為此事未雨綢繆、提前打定，而不是等待觀望、束手無策。

正如營改增對房地產企業(yè)業(yè)務運營的影響是全面的，同樣，營改增也將全面影響房地產企業(yè)的IT系統(tǒng)。如下從價稅分開、進項稅管控與增值稅納稅管理三個維度舉行分析。

首先，IT系統(tǒng)要能夠得志“價稅分開”的要求

會計核算、收款與付款模塊都需要舉行價稅分開，以及業(yè)務模塊與財務模塊之間的接口規(guī)矩也需要針對性調整，僅此一點就涉及到財務系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)、本金系統(tǒng)、費用系統(tǒng)，這些都是企業(yè)應用最為普遍的系統(tǒng)，因此也可以視為“剛需”。

對于少數(shù)信息化對比全面深入的企業(yè)，會通過IT系統(tǒng)舉行利潤測算與過程管控，而營改增后利潤測算需要按照不含稅的口徑，這就要求用不含稅的目標本金、動態(tài)本金、目標貨值、動態(tài)貨值，這就會涉及到工程利潤管理系統(tǒng)與全面預算管理系統(tǒng)的相關優(yōu)化。

另外，還有大量報表需要按含稅與不含稅兩個口徑分別舉行統(tǒng)計，企業(yè)需要對現(xiàn)有的報表體系舉行梳理，以識別需要舉行價稅分開的報表。

其次，IT系統(tǒng)要能夠支撐“全過程的進項稅管控”的要求

基于上文第2點所述的全過程的進項稅管控的總體思路——在前期目標設定時要有規(guī)劃、在評定標時要有權衡、在簽合同時要有商定、在付款收發(fā)票時要遵照合同，IT系統(tǒng)務必要在這些模塊表達對進項稅的管理要求。

第三，IT系統(tǒng)要能夠“為增值稅納稅管理工作減負”

增值稅納稅管理工作相比之前營業(yè)稅體制下要精細、繁雜的多，工作量會成倍增加，因此需要專為企業(yè)的稅務管理部門供給相應的IT支撐，以扶助企業(yè)的稅務管理部門提高工作效率。概括應包括：

增值稅發(fā)票管理