年我國二套房貸月供風(fēng)險(xiǎn)分析依據(jù)同策詢問討論部《38個(gè)大中城市二套房貸月供風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)，“3.30新政”的核心是降低二套房首付(營業(yè)稅免征年限降低可視為降低首次支付壓力)，支持置換型改善性住房需求，但“降首付”在降低準(zhǔn)入門檻的同時(shí)，增加了購房者的月供壓力。以下是2022年我國二套房貸月供風(fēng)險(xiǎn)分析。

報(bào)告通過測(cè)算“3.30新政”后各個(gè)城市的二套房貸的“月供風(fēng)險(xiǎn)”(月供風(fēng)險(xiǎn)=月供/家庭月均可支配收入)來推斷“3.30新政”對(duì)不同城市改善需求的影響。

福廈月供壓力最大

2022-2022年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查及投資前景猜測(cè)報(bào)告顯示，38個(gè)大中城市二套房貸月供風(fēng)險(xiǎn)(20年期等額本息)排名當(dāng)中，“月供風(fēng)險(xiǎn)”最高的10個(gè)城市依次是福州99.9%、廈門92.9%、深圳88.9%、溫州80.6%、北京79.4%、上海76%、廣州71%、?？?0.6%、南京66.2%、寧波62.1%。

也就是說，假如一個(gè)一般工薪家庭沒有薪資以外其他收入，要購買二套房改善居住條件，至少一半以上的家庭收入要交給房貸了。“最苦逼的莫過于福州、廈門這兩個(gè)城市，幾乎全部的家庭收入都要被房貸侵蝕了。”《報(bào)告》指出。

相比之下，一些二三線城市風(fēng)險(xiǎn)則要低許多，如中山只有33.2%，沈陽只有34.3%，長(zhǎng)沙也只有34.6%。以中山為例，在中山一家事業(yè)單位上班的高先生告知《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，中山當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)只有六千左右，當(dāng)?shù)卦S多單位的上班族干一個(gè)月就可以買一平以上，所以購房壓力不大。

同策詢問討論部總監(jiān)張雄偉認(rèn)為，根據(jù)城市的二套房貸的“月供風(fēng)險(xiǎn)”標(biāo)準(zhǔn)，假如一個(gè)城市“月供風(fēng)險(xiǎn)”超過50%，那這個(gè)城市二套房貸顯得有些“壓力山大”，月供風(fēng)險(xiǎn)也就較高，這些城市的改善型需求就難以快速釋放。

從38個(gè)大中城市二套房貸月供風(fēng)險(xiǎn)(20年期等額本息)排名來看，共計(jì)18個(gè)城市超過了50%的“月供風(fēng)險(xiǎn)”警戒線;從38個(gè)大中城市二套房貸月供風(fēng)險(xiǎn)(30年期等額本息)排名來看，共計(jì)12個(gè)城市超過了50%的“月供風(fēng)險(xiǎn)”警戒線，比20年期等額本息的方式削減了6個(gè)城市。

一線城市房?jī)r(jià)高風(fēng)險(xiǎn)反而小

不過，這一指標(biāo)能否完全反映一個(gè)城市真正的改善型需求，業(yè)內(nèi)人士也有不同看法。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，統(tǒng)計(jì)的收入數(shù)據(jù)主要是工薪階層的收入，買二套房的人大部分不是工薪階層，絕大多數(shù)是企業(yè)高管、經(jīng)商人士，許多收入都不在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之中。中國尤其是一二線城市的資產(chǎn)中，灰色和不納稅部分比較高，單純地按統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)是低估的。

另外，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)流淌人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流淌人員到大城市后，融入大城市的愿望非常劇烈。

廈門市政協(xié)常委、集美高校房地產(chǎn)討論所所長(zhǎng)李友華認(rèn)為，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否合理并不完全取決于這個(gè)城市本身的工資水平，同時(shí)還跟這個(gè)城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所處的地位、區(qū)域輻射影響力以及教育、醫(yī)療等公共水平有關(guān)。

以廈門為例，廈門的城市環(huán)境位列全國前列，同時(shí)公共服務(wù)教育資源是福建省最好的，這樣的環(huán)境吸引了大量的外地人。世聯(lián)地產(chǎn)廈門公司一位人士說，盡管廈門的工資水平跟北上廣沒法比，福建的經(jīng)商富有群體非常浩大，尤其是泉州、龍巖等地的有錢人都會(huì)想在廈門買個(gè)房子，廈門的房子有一半是外地人買走的?！斑@種購買力跟本地的工資水平?jīng)]有多大關(guān)系?！?/p>

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)討論院院長(zhǎng)龍斌此前也對(duì)本報(bào)說，大城市的進(jìn)展空間、新供用地已經(jīng)很少，但富有人群還是不斷集中，所以房?jī)r(jià)也就比較高。

同策詢問討論部總監(jiān)張雄偉也認(rèn)為，因市場(chǎng)“人多地少”供不應(yīng)求基本面不會(huì)轉(zhuǎn)變，這將促使一線城市改善性需求交易活躍度提高，促使這些需求快速釋放，最近幾天一線城市一二手房市場(chǎng)買賣的活躍度增加證明白這一點(diǎn)。

而三四線城市盡管月供壓力小，單純從月供風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的角度來看多數(shù)三四線城市改善需求可能快速釋放?！暗?，當(dāng)前來講，過半二線城市、大多數(shù)三四線城市均供大于求，存在去庫存的壓力，這些城市的供大于求的基本面也會(huì)影響改善型需求的釋放。”《報(bào)告》指出。

張大偉說，三四線城市納入收入統(tǒng)計(jì)的大多是政府、國