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項(xiàng)目合約規(guī)劃編制“五步法”

（初稿）1

項(xiàng)目合1本報(bào)告說(shuō)明本報(bào)告試圖對(duì)作者掌握的合約規(guī)劃編制經(jīng)驗(yàn)做歸納和總結(jié)，將隱性經(jīng)驗(yàn)顯性化為方法論，但是因?yàn)樽髡呷狈Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作業(yè)務(wù)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和工程管理的專業(yè)知識(shí)，所以這一版報(bào)告只是一個(gè)開(kāi)始，需要明源同事不斷總結(jié)來(lái)完善，尤其在“合約規(guī)劃—采購(gòu)計(jì)劃—合同簽定”環(huán)節(jié)本報(bào)告最主要的作用還是作為內(nèi)部培訓(xùn)課件，讓實(shí)施和客服顧問(wèn)了解編制方法，以滿足和客戶業(yè)務(wù)部門(mén)的交流，在項(xiàng)目中適當(dāng)引導(dǎo)客戶本報(bào)告內(nèi)容也可以作為對(duì)外的成本培訓(xùn)課件一部分，但是對(duì)外培訓(xùn)之前，選擇的內(nèi)容和講解應(yīng)經(jīng)過(guò)內(nèi)部嚴(yán)格評(píng)審本報(bào)告說(shuō)明本報(bào)告試圖對(duì)作者掌握的合約規(guī)劃編制經(jīng)驗(yàn)做歸納和總結(jié)2項(xiàng)目合約規(guī)劃編制三步法（從無(wú)到有）一、統(tǒng)一成本科目建立全公司統(tǒng)一的成本科目模板——控制科目和核算科目二、編制合約規(guī)劃模板WBS方式對(duì)工程內(nèi)容進(jìn)行分解，形成合同基準(zhǔn)單元根據(jù)公司主流的工程發(fā)包模式對(duì)合同基準(zhǔn)單元進(jìn)行組合，形成標(biāo)準(zhǔn)合約清單三、編制項(xiàng)目合約規(guī)劃將項(xiàng)目實(shí)際情況和標(biāo)準(zhǔn)模板結(jié)合編制3項(xiàng)目合約規(guī)劃編制三步法（從無(wú)到有）一、統(tǒng)一成本科目建立全公司第一步：成本科目設(shè)置的原則①土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用主體建安及裝修工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)園林景觀費(fèi)工程相關(guān)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)龍湖的房地產(chǎn)成本二級(jí)科目科目設(shè)置要符合公司習(xí)慣的業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)生語(yǔ)言，使費(fèi)用大體能夠上按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序進(jìn)行歸集，如“拓展階段：土地費(fèi)用→策劃和設(shè)計(jì)階段：前期費(fèi)用→建設(shè)階段：龍湖的第3-6項(xiàng)……”

判斷成本控制科目設(shè)置是否合理的重要依據(jù)是，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各種費(fèi)用都能找到相應(yīng)的科目做歸集。這樣才能明確“每一個(gè)控制科目下要干哪些事和為這些事簽什么樣合同”

1234675項(xiàng)目推廣費(fèi)9開(kāi)發(fā)間接費(fèi)8第一步：成本科目設(shè)置的原則①土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用主體建安及4成本科目設(shè)置的原則②設(shè)置控制科目主要是為了能夠控制獨(dú)立施工的單位工程建造成本，設(shè)置核算科目主要是為了目標(biāo)成本測(cè)算和結(jié)算后沉淀分項(xiàng)工程的造價(jià)數(shù)據(jù)“成本控制科目—合約規(guī)劃”是成本發(fā)生過(guò)程中統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門(mén)和成本部門(mén)的管理語(yǔ)言

“成本核算科目”是成本部門(mén)內(nèi)部做測(cè)算和核算的語(yǔ)言成本科目設(shè)置的原則②5成本科目設(shè)置的原則③關(guān)于期間費(fèi)用：“成本”是指按產(chǎn)品分?jǐn)偟?、與生產(chǎn)產(chǎn)品直接相關(guān)的費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、括土地、前期、配套、基礎(chǔ)、建安、開(kāi)發(fā)間接等方面；“費(fèi)用”是指在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接關(guān)系或關(guān)系不大的各種費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。成本是對(duì)象化的費(fèi)用，費(fèi)用則是針對(duì)一定的期間而言。結(jié)算確認(rèn)方式：在財(cái)務(wù)上，“期間費(fèi)用”是根據(jù)發(fā)生制確認(rèn)，“成本”是根據(jù)項(xiàng)目交付與否確認(rèn)稅務(wù)上的影響：開(kāi)發(fā)成本是計(jì)入營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅計(jì)算范圍，期間費(fèi)用（龍湖的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和項(xiàng)目推廣費(fèi)）是計(jì)入所得稅計(jì)算范圍土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用主體建安及裝修工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)園林景觀費(fèi)工程相關(guān)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)龍湖的房地產(chǎn)成本二級(jí)科目1234675項(xiàng)目推廣費(fèi)9開(kāi)發(fā)間接費(fèi)8成本科目設(shè)置的原則③關(guān)于期間費(fèi)用：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用主體6第二步：標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃模板編制①土地費(fèi)項(xiàng)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、工程間接費(fèi)項(xiàng)：按照過(guò)往做項(xiàng)目的習(xí)慣對(duì)費(fèi)用類別進(jìn)行細(xì)化梳理和設(shè)置相應(yīng)合同或費(fèi)項(xiàng)，以便于在做項(xiàng)目合約規(guī)劃或者簽合同時(shí)盡可能一一對(duì)應(yīng)或者合并而不做分拆或重組第二步：標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃模板編制①土地費(fèi)項(xiàng)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、工程間7②設(shè)計(jì)類：按照過(guò)往主流項(xiàng)目尋找設(shè)計(jì)單位的習(xí)慣，或者將設(shè)計(jì)類合約按照WBS方式進(jìn)行分解形成可獨(dú)立成為合同的基準(zhǔn)單元專項(xiàng)設(shè)計(jì)類合約一般遵照主流項(xiàng)目的發(fā)包模式，編制項(xiàng)目合約規(guī)劃或簽合同時(shí)盡可能不變化最主要建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)類合約按照WBS分解為合同基準(zhǔn)單元，便于項(xiàng)目中合并或者不變②設(shè)計(jì)類：按照過(guò)往主流項(xiàng)目尋找設(shè)計(jì)單位的習(xí)慣，或者將設(shè)計(jì)類合8③營(yíng)銷推廣費(fèi)用類：根據(jù)控制總額和提升費(fèi)效比來(lái)規(guī)劃合約起步階段的粗放型：按照營(yíng)銷推廣費(fèi)用的性質(zhì)分大類，形成標(biāo)準(zhǔn)的合約大類（費(fèi)項(xiàng)大類），便于在項(xiàng)目中規(guī)劃合約或者簽合同時(shí)拆分合同大類精細(xì)化階段：需要精細(xì)化管理營(yíng)銷類費(fèi)用，達(dá)到例如提升營(yíng)銷費(fèi)效比效果之際，可以細(xì)化梳理子類費(fèi)項(xiàng)合同營(yíng)銷推廣費(fèi)用主要是按照預(yù)算計(jì)劃來(lái)管理，而且費(fèi)項(xiàng)種類比較清晰，所以根據(jù)預(yù)算管住總額、根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃管住階段投入是主要目的③營(yíng)銷推廣費(fèi)用類：根據(jù)控制總額和提升費(fèi)效比來(lái)規(guī)劃合約起步階段9④工程類——三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程等步驟1：對(duì)工程類按照WBS方式進(jìn)行分解，形成基準(zhǔn)任務(wù)項(xiàng)和對(duì)應(yīng)的可獨(dú)立成為合同的基本合同包，即合同基準(zhǔn)單元。④工程類——三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市政基礎(chǔ)設(shè)施10步驟2：按照企業(yè)主流工程和材料設(shè)備發(fā)包方式對(duì)合同基準(zhǔn)單元進(jìn)行重組，形成標(biāo)準(zhǔn)的工程類合約清單某個(gè)基準(zhǔn)任務(wù)項(xiàng)在項(xiàng)目中是習(xí)慣單獨(dú)簽合同，就把它對(duì)應(yīng)的合同基準(zhǔn)單元作為一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)合約固化下來(lái)；某幾個(gè)基準(zhǔn)任務(wù)項(xiàng)在項(xiàng)目中是習(xí)慣形成一個(gè)工作包簽合同，就把這幾個(gè)合同基準(zhǔn)單元合并為一項(xiàng)合約固化下來(lái)；案例：某集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)合約架構(gòu)步驟2：按照企業(yè)主流工程和材料設(shè)備發(fā)包方式對(duì)合同基準(zhǔn)單元進(jìn)行11對(duì)各類承包商和供應(yīng)商的說(shuō)明總承包商：指業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式選定的主體工程總承包施工單位。總承包商負(fù)責(zé)其合同范圍內(nèi)工程的施工及管理協(xié)調(diào)工作，除直接接受業(yè)主的管理外，同時(shí)接受本工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位、造價(jià)顧問(wèn)公司的相關(guān)管理及服務(wù)。按時(shí)向監(jiān)理、業(yè)主報(bào)審自主施工的工程價(jià)款估算明細(xì)及結(jié)算資料，審核所照管的指定分包商、指定供應(yīng)商的付款明細(xì)及結(jié)算資料?？偝邪こ痰姆秶话闶侵钢黧w建筑設(shè)計(jì)施工圖范圍內(nèi)的全部?jī)?nèi)容，包括建筑（含外墻保溫、外墻飾面等）及安裝（包括給排水預(yù)埋、電氣預(yù)埋、消防預(yù)埋等）工程等。選定或指定分包商：指業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式選定的專業(yè)工程分包商，與業(yè)主、總承包商簽訂三方合同（目前比較少了），或由總包選定的專業(yè)工程分包商，但是必須經(jīng)業(yè)主審核同意。分包工程的范圍主要包括主體建安工程中的門(mén)窗、公共部位裝修、電梯安裝、消防工程、弱電工程、百葉及欄桿等工程。指定供應(yīng)商：指業(yè)主通過(guò)通過(guò)指定品牌指定價(jià)格選定的專項(xiàng)材料設(shè)備供應(yīng)商，又稱為甲定乙供類。如某企業(yè)指定的材料設(shè)備范圍有：商品砼、砌塊/磚、防水材料（屋面、樓地面、墻面）、內(nèi)墻涂料、煙道、鋼管、扁鋼、接線盒、暗盒、開(kāi)關(guān)、插座、燈具、電工管、橋架、給水管、排水管、排水涵管、電線、石材。對(duì)各類承包商和供應(yīng)商的說(shuō)明總承包商：指業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式選定12對(duì)各類承包商和供應(yīng)商的說(shuō)明（續(xù)）獨(dú)立工程承包商:指業(yè)主選定的獨(dú)立于總承包工程之外且由業(yè)主與之簽訂兩方合同的承包商。獨(dú)立工程承包商負(fù)責(zé)自主工程范圍內(nèi)施工及管理協(xié)調(diào)工作，除直接接受業(yè)主管理外，同時(shí)接受工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位、造價(jià)顧問(wèn)公司的相關(guān)管理及服務(wù)。按時(shí)向監(jiān)理、業(yè)主報(bào)審自主施工的工程價(jià)款估算明細(xì)及結(jié)算資料，審核所照管的指定分包商、指定/獨(dú)立供應(yīng)商的付款明細(xì)及結(jié)算資料。獨(dú)立工程承包商的工程范圍主要是指主體之外的與主體工程聯(lián)系較少、專業(yè)特點(diǎn)明顯、業(yè)主直接控制進(jìn)度質(zhì)量比較有利，且計(jì)價(jià)依據(jù)有所不同、有必要加強(qiáng)管理和控制的專業(yè)工程，如社區(qū)管網(wǎng)工程、園林景觀工程等。獨(dú)立供應(yīng)商:指由業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式確定的，一般屬于專業(yè)壟斷或其他原因致使不適宜納入總承包商或其他承包商管理范疇的材料設(shè)備供應(yīng)商。簽訂兩方合同（業(yè)主、供應(yīng)商），中期付款、結(jié)算資料分合同類型報(bào)業(yè)主。如某企業(yè)甲方供應(yīng)的材料設(shè)備范圍：鋼材（僅用于工程實(shí)體的鋼筋）、地磚、外墻油漆或涂料、外購(gòu)?fù)练健⑴潆娤?、電纜、電梯、進(jìn)戶門(mén)、防火門(mén)、中央空調(diào)。對(duì)各類承包商和供應(yīng)商的說(shuō)明（續(xù)）獨(dú)立工程承包商:指業(yè)主選定的13明確工程類標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍是模板在項(xiàng)目中起約束和指導(dǎo)作用的前提工程合同名稱

工程合同范圍(對(duì)應(yīng)成本科目)合同036【B-02-01】施工類_指定分包_門(mén)窗及幕墻工程(三方合同)1科目045【03-03-01】主體建筑工程費(fèi)_門(mén)窗工程_單元門(mén)2科目049【03-03-05】主體建筑工程費(fèi)_門(mén)窗工程_窗、陽(yáng)臺(tái)門(mén)3科目118【07-02---】配套設(shè)施費(fèi)_會(huì)所4科目119【07-03---】配套設(shè)施費(fèi)_幼兒園5科目120【07-04---】配套設(shè)施費(fèi)_學(xué)校6科目123【07-07---】配套設(shè)施費(fèi)_物業(yè)管理用房合同037【B-02-02】施工類_指定分包_戶門(mén)工程(三方合同)1科目046【03-03-02】主體建筑工程費(fèi)_門(mén)窗工程_入戶門(mén)合同038【B-02-03】施工類_指定分包_公共部位精裝修工程(三方合同)1科目051【03-04-01】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_大堂精裝修2科目052【03-04-02】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_樓梯間精裝修3科目055【03-04-05】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_電梯廳精裝修4科目056【03-04-06】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_單元入口精裝修5科目059【03-04-09】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_其他6科目118【07-02---】配套設(shè)施費(fèi)_會(huì)所7科目119【07-03---】配套設(shè)施費(fèi)_幼兒園8科目120【07-04---】配套設(shè)施費(fèi)_學(xué)校9科目123【07-07---】配套設(shè)施費(fèi)_物業(yè)管理用房合同039【B-02-04】施工類_指定分包_室內(nèi)精裝修工程(三方合同)1科目048【03-03-04】主體建筑工程費(fèi)_門(mén)窗工程_戶內(nèi)門(mén)2科目061【03-05-01】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_廚房精裝修3科目062【03-05-02】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_衛(wèi)生間精裝修4科目063【03-05-03】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_廳房精裝修5科目064【03-05-04】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、地面精裝修6科目137【08-02-03】開(kāi)發(fā)間接費(fèi)_營(yíng)銷費(fèi)用_售樓處裝修及包裝7科目138【08-02-04】開(kāi)發(fā)間接費(fèi)_營(yíng)銷費(fèi)用_樣板間裝修及包裝合同040【B-02-05】施工類_指定分包_鋼結(jié)構(gòu)工程(三方合同)1科目039【03-02-06】主體建筑工程費(fèi)_結(jié)構(gòu)及粗裝修工程_上部結(jié)構(gòu)及粗裝修案例：兩個(gè)合約規(guī)劃模板的合約范圍說(shuō)明明確工程類標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍是模板在項(xiàng)目中起約束和指導(dǎo)作用的前提14案例：綠城通過(guò)命名來(lái)約定標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍綠城的標(biāo)準(zhǔn)土建總包合約涉及的工程有地基處理工程、地上結(jié)構(gòu)工程、砌筑工程、粗裝修工程、以及會(huì)所基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)等，跨越了多個(gè)科目。因此在進(jìn)行合約規(guī)劃命名時(shí)，可以命名為：總承包工程合同（地基處理工程）、總承包工程合同（地上結(jié)構(gòu)工程）等案例：綠城通過(guò)命名來(lái)約定標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍綠城的標(biāo)準(zhǔn)土建總包合約15附：合約規(guī)劃中的“二八原則”哪些類別的合同屬于“占80%成本金額的20%合約”

（除去土地費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)）土方工程樁基礎(chǔ)工程主體建安總包（包括鋼材和水泥）外墻（部品提供、保溫、施工）門(mén)窗欄桿景觀園林工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)的水電暖氣工程電氣或智能化工程報(bào)批報(bào)建或行政費(fèi)用（城市建設(shè)配套費(fèi)、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金）營(yíng)銷費(fèi)用（代理費(fèi)、廣告費(fèi)）在制訂合約規(guī)劃模板和編制項(xiàng)目合約規(guī)劃時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注這20%的采購(gòu)事項(xiàng)規(guī)劃——影響關(guān)鍵進(jìn)度、成本金額大、影響后續(xù)質(zhì)量的重點(diǎn)合同，抓住成本管理的主要內(nèi)容附：合約規(guī)劃中的“二八原則”哪些類別的合同屬于“占80%成本16三、編制項(xiàng)目合約規(guī)劃

——何時(shí)編制？龍湖：《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完成后15個(gè)工作日內(nèi)中海：在項(xiàng)目開(kāi)工前一個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作金隅：分為兩階段第一階段編制時(shí)間為方案設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，由成本管理部負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計(jì)及前期工程的合約規(guī)劃；第二階段編制時(shí)間為目標(biāo)成本（執(zhí)行版）審批后，由采購(gòu)首先編制工程類采購(gòu)策劃，成本結(jié)合合約規(guī)劃要求組織編制此階段合約規(guī)劃。這個(gè)分期或合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)的采購(gòu)事項(xiàng)的目標(biāo)成本確定這個(gè)分期的項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃確定——要干什么事、何時(shí)干大致明確在“需要細(xì)化明確采購(gòu)事項(xiàng)的預(yù)算、發(fā)包方式、采購(gòu)方式和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間”這個(gè)節(jié)點(diǎn)開(kāi)始編三、編制項(xiàng)目合約規(guī)劃

——何時(shí)編制？龍湖：《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)17何人編制？編制什么？組織職責(zé)組織部門(mén)負(fù)責(zé)提供的內(nèi)容參與部門(mén)成本或合約各種材料設(shè)備合同的預(yù)算、簽約預(yù)計(jì)時(shí)間、采購(gòu)范圍設(shè)計(jì)匯總各部門(mén)提供的內(nèi)容，編制項(xiàng)目合約規(guī)劃關(guān)注各個(gè)控制科目下的合約預(yù)算匯總額是否超本科目的目標(biāo)成本；關(guān)注工程類合約的范圍是否有重疊、遺漏等；如果有以上兩類問(wèn)題，要組織商議解決方案；各項(xiàng)前期或報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的預(yù)算、繳納的時(shí)間節(jié)點(diǎn)報(bào)批報(bào)建或前期采購(gòu)各種設(shè)計(jì)合同的預(yù)算、簽約預(yù)計(jì)時(shí)間、設(shè)計(jì)工作完成預(yù)計(jì)時(shí)間各項(xiàng)工程發(fā)包合同的預(yù)算、簽約預(yù)計(jì)時(shí)間、工程范圍成本或合約/采購(gòu)各項(xiàng)施工單位和材料設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)預(yù)計(jì)時(shí)間、工程完成預(yù)計(jì)時(shí)間；各項(xiàng)合約范圍提出或確認(rèn)工程營(yíng)銷各種營(yíng)銷合同的預(yù)算、簽約預(yù)計(jì)時(shí)間、事項(xiàng)完成預(yù)計(jì)時(shí)間何人編制？編制什么？組織職責(zé)組織部門(mén)負(fù)責(zé)提供的內(nèi)容參與部門(mén)成18怎么編？土地費(fèi)項(xiàng)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)、工程間接費(fèi)項(xiàng)：盡量遵循標(biāo)準(zhǔn)模板，可以根據(jù)本地或本項(xiàng)目差異做調(diào)整設(shè)計(jì)類：根據(jù)項(xiàng)目需要，如主體方案設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)是同一家設(shè)計(jì)單位，將設(shè)計(jì)類基準(zhǔn)合同單元做組合營(yíng)銷推廣費(fèi)用類：在每一大類費(fèi)項(xiàng)（合約大類）下作分拆工程類——三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程等：盡量遵循標(biāo)準(zhǔn)模板，可以根據(jù)本地或本項(xiàng)目差異做調(diào)整（如某些施工工程被指定或壟斷）

【綠城：項(xiàng)目公司在運(yùn)用此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可在《集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃》的基

礎(chǔ)上進(jìn)行分拆、合并、刪除、新增、重組五類操作，但是“合同范圍”都需進(jìn)行相應(yīng)的刷新】不提倡針對(duì)項(xiàng)目合約規(guī)劃和合約規(guī)劃模板的差異進(jìn)行審批，【只有合約的預(yù)算（目標(biāo)成本）之和超公司確定的目標(biāo)成本總額，才可能發(fā)起目標(biāo)成本調(diào)整的審批流程】，但是可以將項(xiàng)目合約規(guī)劃和模板的差異做說(shuō)明，報(bào)給總部成本管理部門(mén)備案，以備其在過(guò)程中做業(yè)務(wù)規(guī)范檢查，或者審計(jì)部門(mén)做工程審計(jì)盡量避免“為了規(guī)范業(yè)務(wù)工具的使用將工具使用的過(guò)程管得過(guò)死”，這樣會(huì)阻礙業(yè)務(wù)進(jìn)展，要聚焦工具服務(wù)的目的，如合約規(guī)劃是為了使成本可控怎么編？土地費(fèi)項(xiàng)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)、工程間接費(fèi)項(xiàng)：盡量遵循標(biāo)準(zhǔn)模19項(xiàng)目合約規(guī)劃編制“五部法”課件20工程合約規(guī)劃編制案例案例關(guān)注點(diǎn)：合約分判總體思路工程價(jià)款支付：按里程碑節(jié)點(diǎn)支付和按月完成量支付兩種方式的適用范圍銷售賣(mài)場(chǎng)這種需要趕工期的合約如何規(guī)劃招標(biāo)分判計(jì)劃在每月月底根據(jù)調(diào)整的項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃做相應(yīng)調(diào)整總承包和分包工程分判方式的考慮因素工程合約規(guī)劃編制案例案例關(guān)注點(diǎn)：21案例：對(duì)某些感官或者質(zhì)量要求高、需要二次設(shè)計(jì)的工程發(fā)包分判方式的確定摘自北京龍湖《順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)張莊村南部舊村改造項(xiàng)目一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)工程招投標(biāo)及計(jì)價(jià)方案》哪些分包工程的發(fā)包方式特別需要特別考慮：工程設(shè)計(jì)和施工一體，而且設(shè)計(jì)方案對(duì)成本有顯著影響案例：對(duì)某些感官或者質(zhì)量要求高、需要二次設(shè)計(jì)的工程發(fā)包分判方221

項(xiàng)目合約規(guī)劃編制“五步法”

（初稿）1

項(xiàng)目合23本報(bào)告說(shuō)明本報(bào)告試圖對(duì)作者掌握的合約規(guī)劃編制經(jīng)驗(yàn)做歸納和總結(jié)，將隱性經(jīng)驗(yàn)顯性化為方法論，但是因?yàn)樽髡呷狈Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作業(yè)務(wù)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和工程管理的專業(yè)知識(shí)，所以這一版報(bào)告只是一個(gè)開(kāi)始，需要明源同事不斷總結(jié)來(lái)完善，尤其在“合約規(guī)劃—采購(gòu)計(jì)劃—合同簽定”環(huán)節(jié)本報(bào)告最主要的作用還是作為內(nèi)部培訓(xùn)課件，讓實(shí)施和客服顧問(wèn)了解編制方法，以滿足和客戶業(yè)務(wù)部門(mén)的交流，在項(xiàng)目中適當(dāng)引導(dǎo)客戶本報(bào)告內(nèi)容也可以作為對(duì)外的成本培訓(xùn)課件一部分，但是對(duì)外培訓(xùn)之前，選擇的內(nèi)容和講解應(yīng)經(jīng)過(guò)內(nèi)部嚴(yán)格評(píng)審本報(bào)告說(shuō)明本報(bào)告試圖對(duì)作者掌握的合約規(guī)劃編制經(jīng)驗(yàn)做歸納和總結(jié)24項(xiàng)目合約規(guī)劃編制三步法（從無(wú)到有）一、統(tǒng)一成本科目建立全公司統(tǒng)一的成本科目模板——控制科目和核算科目二、編制合約規(guī)劃模板WBS方式對(duì)工程內(nèi)容進(jìn)行分解，形成合同基準(zhǔn)單元根據(jù)公司主流的工程發(fā)包模式對(duì)合同基準(zhǔn)單元進(jìn)行組合，形成標(biāo)準(zhǔn)合約清單三、編制項(xiàng)目合約規(guī)劃將項(xiàng)目實(shí)際情況和標(biāo)準(zhǔn)模板結(jié)合編制25項(xiàng)目合約規(guī)劃編制三步法（從無(wú)到有）一、統(tǒng)一成本科目建立全公司第一步：成本科目設(shè)置的原則①土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用主體建安及裝修工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)園林景觀費(fèi)工程相關(guān)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)龍湖的房地產(chǎn)成本二級(jí)科目科目設(shè)置要符合公司習(xí)慣的業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)生語(yǔ)言，使費(fèi)用大體能夠上按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序進(jìn)行歸集，如“拓展階段：土地費(fèi)用→策劃和設(shè)計(jì)階段：前期費(fèi)用→建設(shè)階段：龍湖的第3-6項(xiàng)……”

判斷成本控制科目設(shè)置是否合理的重要依據(jù)是，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各種費(fèi)用都能找到相應(yīng)的科目做歸集。這樣才能明確“每一個(gè)控制科目下要干哪些事和為這些事簽什么樣合同”

1234675項(xiàng)目推廣費(fèi)9開(kāi)發(fā)間接費(fèi)8第一步：成本科目設(shè)置的原則①土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用主體建安及26成本科目設(shè)置的原則②設(shè)置控制科目主要是為了能夠控制獨(dú)立施工的單位工程建造成本，設(shè)置核算科目主要是為了目標(biāo)成本測(cè)算和結(jié)算后沉淀分項(xiàng)工程的造價(jià)數(shù)據(jù)“成本控制科目—合約規(guī)劃”是成本發(fā)生過(guò)程中統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門(mén)和成本部門(mén)的管理語(yǔ)言

“成本核算科目”是成本部門(mén)內(nèi)部做測(cè)算和核算的語(yǔ)言成本科目設(shè)置的原則②27成本科目設(shè)置的原則③關(guān)于期間費(fèi)用：“成本”是指按產(chǎn)品分?jǐn)偟?、與生產(chǎn)產(chǎn)品直接相關(guān)的費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、括土地、前期、配套、基礎(chǔ)、建安、開(kāi)發(fā)間接等方面；“費(fèi)用”是指在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接關(guān)系或關(guān)系不大的各種費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。成本是對(duì)象化的費(fèi)用，費(fèi)用則是針對(duì)一定的期間而言。結(jié)算確認(rèn)方式：在財(cái)務(wù)上，“期間費(fèi)用”是根據(jù)發(fā)生制確認(rèn)，“成本”是根據(jù)項(xiàng)目交付與否確認(rèn)稅務(wù)上的影響：開(kāi)發(fā)成本是計(jì)入營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅計(jì)算范圍，期間費(fèi)用（龍湖的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和項(xiàng)目推廣費(fèi)）是計(jì)入所得稅計(jì)算范圍土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用主體建安及裝修工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)園林景觀費(fèi)工程相關(guān)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)龍湖的房地產(chǎn)成本二級(jí)科目1234675項(xiàng)目推廣費(fèi)9開(kāi)發(fā)間接費(fèi)8成本科目設(shè)置的原則③關(guān)于期間費(fèi)用：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用主體28第二步：標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃模板編制①土地費(fèi)項(xiàng)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、工程間接費(fèi)項(xiàng)：按照過(guò)往做項(xiàng)目的習(xí)慣對(duì)費(fèi)用類別進(jìn)行細(xì)化梳理和設(shè)置相應(yīng)合同或費(fèi)項(xiàng)，以便于在做項(xiàng)目合約規(guī)劃或者簽合同時(shí)盡可能一一對(duì)應(yīng)或者合并而不做分拆或重組第二步：標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃模板編制①土地費(fèi)項(xiàng)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、工程間29②設(shè)計(jì)類：按照過(guò)往主流項(xiàng)目尋找設(shè)計(jì)單位的習(xí)慣，或者將設(shè)計(jì)類合約按照WBS方式進(jìn)行分解形成可獨(dú)立成為合同的基準(zhǔn)單元專項(xiàng)設(shè)計(jì)類合約一般遵照主流項(xiàng)目的發(fā)包模式，編制項(xiàng)目合約規(guī)劃或簽合同時(shí)盡可能不變化最主要建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)類合約按照WBS分解為合同基準(zhǔn)單元，便于項(xiàng)目中合并或者不變②設(shè)計(jì)類：按照過(guò)往主流項(xiàng)目尋找設(shè)計(jì)單位的習(xí)慣，或者將設(shè)計(jì)類合30③營(yíng)銷推廣費(fèi)用類：根據(jù)控制總額和提升費(fèi)效比來(lái)規(guī)劃合約起步階段的粗放型：按照營(yíng)銷推廣費(fèi)用的性質(zhì)分大類，形成標(biāo)準(zhǔn)的合約大類（費(fèi)項(xiàng)大類），便于在項(xiàng)目中規(guī)劃合約或者簽合同時(shí)拆分合同大類精細(xì)化階段：需要精細(xì)化管理營(yíng)銷類費(fèi)用，達(dá)到例如提升營(yíng)銷費(fèi)效比效果之際，可以細(xì)化梳理子類費(fèi)項(xiàng)合同營(yíng)銷推廣費(fèi)用主要是按照預(yù)算計(jì)劃來(lái)管理，而且費(fèi)項(xiàng)種類比較清晰，所以根據(jù)預(yù)算管住總額、根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃管住階段投入是主要目的③營(yíng)銷推廣費(fèi)用類：根據(jù)控制總額和提升費(fèi)效比來(lái)規(guī)劃合約起步階段31④工程類——三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程等步驟1：對(duì)工程類按照WBS方式進(jìn)行分解，形成基準(zhǔn)任務(wù)項(xiàng)和對(duì)應(yīng)的可獨(dú)立成為合同的基本合同包，即合同基準(zhǔn)單元。④工程類——三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市政基礎(chǔ)設(shè)施32步驟2：按照企業(yè)主流工程和材料設(shè)備發(fā)包方式對(duì)合同基準(zhǔn)單元進(jìn)行重組，形成標(biāo)準(zhǔn)的工程類合約清單某個(gè)基準(zhǔn)任務(wù)項(xiàng)在項(xiàng)目中是習(xí)慣單獨(dú)簽合同，就把它對(duì)應(yīng)的合同基準(zhǔn)單元作為一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)合約固化下來(lái)；某幾個(gè)基準(zhǔn)任務(wù)項(xiàng)在項(xiàng)目中是習(xí)慣形成一個(gè)工作包簽合同，就把這幾個(gè)合同基準(zhǔn)單元合并為一項(xiàng)合約固化下來(lái)；案例：某集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)合約架構(gòu)步驟2：按照企業(yè)主流工程和材料設(shè)備發(fā)包方式對(duì)合同基準(zhǔn)單元進(jìn)行33對(duì)各類承包商和供應(yīng)商的說(shuō)明總承包商：指業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式選定的主體工程總承包施工單位。總承包商負(fù)責(zé)其合同范圍內(nèi)工程的施工及管理協(xié)調(diào)工作，除直接接受業(yè)主的管理外，同時(shí)接受本工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位、造價(jià)顧問(wèn)公司的相關(guān)管理及服務(wù)。按時(shí)向監(jiān)理、業(yè)主報(bào)審自主施工的工程價(jià)款估算明細(xì)及結(jié)算資料，審核所照管的指定分包商、指定供應(yīng)商的付款明細(xì)及結(jié)算資料?？偝邪こ痰姆秶话闶侵钢黧w建筑設(shè)計(jì)施工圖范圍內(nèi)的全部?jī)?nèi)容，包括建筑（含外墻保溫、外墻飾面等）及安裝（包括給排水預(yù)埋、電氣預(yù)埋、消防預(yù)埋等）工程等。選定或指定分包商：指業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式選定的專業(yè)工程分包商，與業(yè)主、總承包商簽訂三方合同（目前比較少了），或由總包選定的專業(yè)工程分包商，但是必須經(jīng)業(yè)主審核同意。分包工程的范圍主要包括主體建安工程中的門(mén)窗、公共部位裝修、電梯安裝、消防工程、弱電工程、百葉及欄桿等工程。指定供應(yīng)商：指業(yè)主通過(guò)通過(guò)指定品牌指定價(jià)格選定的專項(xiàng)材料設(shè)備供應(yīng)商，又稱為甲定乙供類。如某企業(yè)指定的材料設(shè)備范圍有：商品砼、砌塊/磚、防水材料（屋面、樓地面、墻面）、內(nèi)墻涂料、煙道、鋼管、扁鋼、接線盒、暗盒、開(kāi)關(guān)、插座、燈具、電工管、橋架、給水管、排水管、排水涵管、電線、石材。對(duì)各類承包商和供應(yīng)商的說(shuō)明總承包商：指業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式選定34對(duì)各類承包商和供應(yīng)商的說(shuō)明（續(xù)）獨(dú)立工程承包商:指業(yè)主選定的獨(dú)立于總承包工程之外且由業(yè)主與之簽訂兩方合同的承包商。獨(dú)立工程承包商負(fù)責(zé)自主工程范圍內(nèi)施工及管理協(xié)調(diào)工作，除直接接受業(yè)主管理外，同時(shí)接受工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位、造價(jià)顧問(wèn)公司的相關(guān)管理及服務(wù)。按時(shí)向監(jiān)理、業(yè)主報(bào)審自主施工的工程價(jià)款估算明細(xì)及結(jié)算資料，審核所照管的指定分包商、指定/獨(dú)立供應(yīng)商的付款明細(xì)及結(jié)算資料。獨(dú)立工程承包商的工程范圍主要是指主體之外的與主體工程聯(lián)系較少、專業(yè)特點(diǎn)明顯、業(yè)主直接控制進(jìn)度質(zhì)量比較有利，且計(jì)價(jià)依據(jù)有所不同、有必要加強(qiáng)管理和控制的專業(yè)工程，如社區(qū)管網(wǎng)工程、園林景觀工程等。獨(dú)立供應(yīng)商:指由業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式確定的，一般屬于專業(yè)壟斷或其他原因致使不適宜納入總承包商或其他承包商管理范疇的材料設(shè)備供應(yīng)商。簽訂兩方合同（業(yè)主、供應(yīng)商），中期付款、結(jié)算資料分合同類型報(bào)業(yè)主。如某企業(yè)甲方供應(yīng)的材料設(shè)備范圍：鋼材（僅用于工程實(shí)體的鋼筋）、地磚、外墻油漆或涂料、外購(gòu)?fù)练?、配電箱、電纜、電梯、進(jìn)戶門(mén)、防火門(mén)、中央空調(diào)。對(duì)各類承包商和供應(yīng)商的說(shuō)明（續(xù)）獨(dú)立工程承包商:指業(yè)主選定的35明確工程類標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍是模板在項(xiàng)目中起約束和指導(dǎo)作用的前提工程合同名稱

工程合同范圍(對(duì)應(yīng)成本科目)合同036【B-02-01】施工類_指定分包_門(mén)窗及幕墻工程(三方合同)1科目045【03-03-01】主體建筑工程費(fèi)_門(mén)窗工程_單元門(mén)2科目049【03-03-05】主體建筑工程費(fèi)_門(mén)窗工程_窗、陽(yáng)臺(tái)門(mén)3科目118【07-02---】配套設(shè)施費(fèi)_會(huì)所4科目119【07-03---】配套設(shè)施費(fèi)_幼兒園5科目120【07-04---】配套設(shè)施費(fèi)_學(xué)校6科目123【07-07---】配套設(shè)施費(fèi)_物業(yè)管理用房合同037【B-02-02】施工類_指定分包_戶門(mén)工程(三方合同)1科目046【03-03-02】主體建筑工程費(fèi)_門(mén)窗工程_入戶門(mén)合同038【B-02-03】施工類_指定分包_公共部位精裝修工程(三方合同)1科目051【03-04-01】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_大堂精裝修2科目052【03-04-02】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_樓梯間精裝修3科目055【03-04-05】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_電梯廳精裝修4科目056【03-04-06】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_單元入口精裝修5科目059【03-04-09】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_其他6科目118【07-02---】配套設(shè)施費(fèi)_會(huì)所7科目119【07-03---】配套設(shè)施費(fèi)_幼兒園8科目120【07-04---】配套設(shè)施費(fèi)_學(xué)校9科目123【07-07---】配套設(shè)施費(fèi)_物業(yè)管理用房合同039【B-02-04】施工類_指定分包_室內(nèi)精裝修工程(三方合同)1科目048【03-03-04】主體建筑工程費(fèi)_門(mén)窗工程_戶內(nèi)門(mén)2科目061【03-05-01】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_廚房精裝修3科目062【03-05-02】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_衛(wèi)生間精裝修4科目063【03-05-03】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_廳房精裝修5科目064【03-05-04】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、地面精裝修6科目137【08-02-03】開(kāi)發(fā)間接費(fèi)_營(yíng)銷費(fèi)用_售樓處裝修及包裝7科目138【08-02-04】開(kāi)發(fā)間接費(fèi)_營(yíng)銷費(fèi)用_樣板間裝修及包裝合同040【B-02-05】施工類_指定分包_鋼結(jié)構(gòu)工程(三方合同)1科目039【03-02-06】主體建筑工程費(fèi)_結(jié)構(gòu)及粗裝修工程_上部結(jié)構(gòu)及粗裝修案例：兩個(gè)合約規(guī)劃模板的合約范圍說(shuō)明明確工程類標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍是模板在項(xiàng)目中起約束和指導(dǎo)作用的前提36案例：綠城通過(guò)命名來(lái)約定標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍綠城的標(biāo)準(zhǔn)土建總包合約涉及的工程有地基處理工程、地上結(jié)構(gòu)工程、砌筑工程、粗裝修工程、以及會(huì)所基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)等，跨越了多個(gè)科目。因此在進(jìn)行合約規(guī)劃命名時(shí)，可以命名為：總承包工程合同（地基處理工程）、總承包工程合同（地上結(jié)構(gòu)工程）等案例：綠城通過(guò)命名來(lái)約定標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍綠城的標(biāo)準(zhǔn)土建總包合約37附：合約規(guī)劃中的“二八原則”哪些類別的合同屬于“占80%成本金額的20%合約”

（除去土地費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)）土方工程樁基礎(chǔ)工程主體建安總包（包括鋼材和水泥）外墻（部品提供、保溫、施工）門(mén)窗欄桿景觀園林工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)的水電暖氣工程電氣或智能化工程報(bào)批報(bào)建或行政費(fèi)用（城市建設(shè)配套費(fèi)、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金）營(yíng)銷費(fèi)用（代理費(fèi)、廣告費(fèi)）在制訂合約規(guī)劃模板和編制項(xiàng)目合約規(guī)劃時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注這20%的采購(gòu)事項(xiàng)規(guī)劃——影響關(guān)鍵進(jìn)度、成本金額大、影響后續(xù)質(zhì)量的重點(diǎn)合同，抓住成本管理的主要內(nèi)容附：合約規(guī)劃中的“二八原則”哪些類別的合同屬于“占80%成本38三、編制項(xiàng)目合約規(guī)劃

——何時(shí)編制？龍湖：《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完成后15個(gè)工作日內(nèi)中海：在項(xiàng)目開(kāi)工前一個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作金隅：分為兩階段第一階段編制時(shí)間為方案設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，由成本管理部負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計(jì)及前期工程的合約規(guī)劃；第二階段編制時(shí)間為目標(biāo)成本（執(zhí)行版）審批后，由采購(gòu)首先編制工程類采購(gòu)策劃，成本結(jié)合合約規(guī)劃要求組織編制此階段合約規(guī)劃。這個(gè)分期或合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)的采購(gòu)事項(xiàng)的目標(biāo)成本確定這個(gè)分期的項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃