房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清算與土地增值稅清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入“稅收”收入確認(rèn)條件：通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入收入符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。收入銷售完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入收入銷售完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入“會計”收入確認(rèn)條件：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（三）收入的金額能夠可靠地計量；（四）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。收入“會計”收入確認(rèn)條件：銷售未完工開發(fā)品會計處理收到預(yù)售款借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款繳納稅金借：應(yīng)交稅費—營業(yè)稅--城建稅--土地增值稅

--教育費附加

貸：銀行存款銷售未完工開發(fā)品會計處理收入收入的范圍取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。價外費用的處理凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。收入收入的范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算課件收入視同銷售開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入確認(rèn)收入方法：本企業(yè)最近同類售價、當(dāng)?shù)赝惞蕛r、成本利潤率拆遷安置房收入的確認(rèn)收入視同銷售拆遷安置房收入的確認(rèn)收入買房贈家電的處理企業(yè)以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。收入買房贈家電的處理企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（計稅成本計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。計稅成本計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和計稅成本成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。確定原則可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則事前備案手續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》國家稅務(wù)總局公告2014年第35號計稅成本成本對象計稅成本計稅成本的內(nèi)容土地征用費及拆遷補償費：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。計稅成本計稅成本的內(nèi)容計稅成本前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。計稅成本前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）可預(yù)提（應(yīng)付）的費用出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的合法憑證是指：

1、支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；2、支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；3、支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明；4、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。財稅（2008）121號資本弱化的限制國稅函〔2009〕777號

個人借款的限制計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本成本分配占地面積法：指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。建筑面積法：指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。預(yù)算造價法：指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。計稅成本成本分配計稅成本土地成本一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。計稅成本土地成本計稅成本單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。計稅成本單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)計稅成本借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。計稅成本借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按申報企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

企業(yè)發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。申報納稅申報房地產(chǎn)企業(yè)未完工年度地產(chǎn)行業(yè)在匯算清繳時，有三處不同于一般行業(yè)的申報表特殊處理，分別為：毛利調(diào)整；預(yù)繳營業(yè)稅及附加和預(yù)繳土增稅調(diào)整；業(yè)務(wù)招待費和廣宣費的扣除。1、預(yù)計毛利的調(diào)整在未完工年度收到的預(yù)售款，會計處理為：借：銀行存款1000萬元貸：預(yù)收賬款1000萬元根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）的規(guī)定，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。納稅申報房地產(chǎn)企業(yè)未完工年度納稅申報企業(yè)在未完工年度預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加和預(yù)繳的土地增值稅，會計處理為：借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)交）455,600.00貸：銀行存款455,600.00也有個別企業(yè)會計處理為：借：長期待攤費用等貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)交）借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)交）貸：銀行存款納稅申報企業(yè)在未完工年度預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加和預(yù)繳的土地增值填列A105010納稅申報注意事項—納稅調(diào)整2016年度企業(yè)所得稅匯算特別注意：營改增前后收入的確認(rèn)！增加業(yè)務(wù)招待費和業(yè)務(wù)宣傳費扣除限額基數(shù)填列A105010納稅申報注意事項—納稅調(diào)整2016年度企業(yè)房地產(chǎn)完工年度在完工年度結(jié)轉(zhuǎn)收入的會計處理為：借：預(yù)收賬款1000萬元貸：主營業(yè)務(wù)收入1000萬元結(jié)轉(zhuǎn)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加455,600,00貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅金及附加/土地增值稅455,600,00房地產(chǎn)完工年度納稅申報注意事項—納稅調(diào)整減少業(yè)務(wù)招待費和業(yè)務(wù)宣傳費扣除限額基數(shù)納稅申報注意事項—納稅調(diào)整減少業(yè)務(wù)招待費和業(yè)務(wù)宣傳費扣除限額特殊扣除項目企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。特殊扣除項目企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法特殊扣除項目企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。特殊扣除項目企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修特殊扣除項目企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。特殊扣除項目企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單特殊扣除項目企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除。特殊扣除項目企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的特殊扣除項目企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。特殊扣除項目企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為特殊扣除項目企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。特殊扣除項目企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為特殊扣除項目企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。特殊扣除項目企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀特殊扣除項目企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。特殊扣除項目企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超以地?fù)Q房首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應(yīng)取得的)的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。以地?fù)Q房首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭爭“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭爭“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭立法原理“土地資源屬國家所有，國家為整治和開發(fā)國土投入了巨額資金，國家理應(yīng)參與土地增值收益分配”?！皣依響?yīng)參與土地增值收益分配，并取得較大份額?！傲级悺?、“惡稅”之辯與“存廢”之爭立法原理“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭土地增值怎么算？“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭土地增值怎么算？“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭增值額=收入-土地成本-開發(fā)成本-開發(fā)費用-利息-加計扣除是優(yōu)惠嗎？“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭是優(yōu)惠嗎？“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許加計20%扣除，不是優(yōu)惠，而是“對投資房地產(chǎn)開發(fā)的合理收益給予保護，使其能夠得到一定的回報，以促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。”20%的確定，考慮到了“正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者從事房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率和通脹因素”。“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許加計2“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭“營改增”后是否存在雙重征稅？土地增值稅是“特別稅”已成為重要的地方稅種“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭土地增值稅的特點征稅對象是增值額采信會計數(shù)據(jù)但又與會計核算不完全一致爭議大“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭土地增值稅的特點應(yīng)稅行為的確認(rèn)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。應(yīng)稅行為的確認(rèn)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以應(yīng)稅行為的確認(rèn)其他方式抵債交換對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。合建

對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值應(yīng)稅行為的確認(rèn)其他方式土地增值稅清算條件納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。時間要求：滿足條件之日起90日內(nèi)土地增值稅清算條件納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅土地增值稅清算條件對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(四)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第(三)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。土地增值稅清算條件對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納收入視同銷售將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)收入按下列方法和順序確認(rèn)：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2、由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定收入視同銷售收入評估收入納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。收入評估收入收入隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。收入隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土收入提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。收入提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由，是收入收入確認(rèn)時間土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。收入收入確認(rèn)時間收入代收費用對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

--財稅字【1995】第048號收入代收費用收入審核收入完整性收入準(zhǔn)確性收入審核收入完整性收入審核銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表（銷控表）審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況收入審核銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷扣除項目的特別要求實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。--國稅發(fā)[2009]91號扣除項目的特別要求實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不扣除項目的特別要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定?！獓惏l(fā)[2006]187號扣除項目的特別要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前扣除項目

I土地成本II開發(fā)成本III房地產(chǎn)開發(fā)費用IV轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金V房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除扣除項目扣除項目I土地成本

地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。--國稅函【2010】220號扣除項目I土地成本扣除項目拆遷安置（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費?？鄢椖坎疬w安置扣除項目例：某企業(yè)建造的房屋市場公允價值為200萬元，將該房屋拆遷補償給業(yè)主，建造成本為150萬元。土地增值稅處理為：

（1）按照銷售房屋200萬元收入，計算該房屋的土地增值稅；

（2）增加開發(fā)成本200萬元，計入開發(fā)成本中，據(jù)以計算土地增值稅成本?？鄢椖坷耗称髽I(yè)建造的房屋市場公允價值為200萬元，將該房扣除項目例：某企業(yè)城中村改造項目，采用“拆一還一”進行補償?？偛疬w面積15000平方米，村民實得房屋面積18000平方米，多出部分按每平方米5000元補差。土地增值稅處理為：1、按照銷售房屋9000萬元收入，計算該房屋的土地增值稅；2、增加開發(fā)成本7500萬元，計入開發(fā)成本中，據(jù)以計算土地增值稅成本。扣除項目例：某企業(yè)城中村改造項目，采用“拆一還一”進行補償。扣除項目（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。----國稅函【2010】220號扣除項目（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開扣除項目例：以現(xiàn)金購入購入房屋100萬元，作為拆遷房給業(yè)主。

（1）將100萬元作為拆遷補償費計入該項目的開發(fā)成本。

（2）購入的房屋無需視同銷售計算繳納土地增值稅?？鄢椖坷阂袁F(xiàn)金購入購入房屋100萬元，作為拆遷房給業(yè)主。扣除項目土地閑置費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。--國稅函【2010】220號扣除項目土地閑置費扣除項目向項目周圍業(yè)主支付擋光費也可計入該項目紅線外支出：在土地出讓合同中約定，在出讓合同紅線外，代政府建造的市政公園、橋梁、學(xué)校等公共設(shè)施為條件而取得的土地，約定產(chǎn)權(quán)歸政府等所有，在竣工后移交的，相當(dāng)于實物地價公租房的配建支出，建安成本相當(dāng)實物地價扣除項目扣除項目土地成本審核同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確；是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形；拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)；扣除項目土地成本審核扣除項目II開發(fā)成本（續(xù)）

（2）前期工程費包括：規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究水文、地質(zhì)、勘察、測繪“三通一平”支出

*可返還（新型墻材基金，散裝水泥基金等）的不能計入扣除項目II開發(fā)成本（續(xù)）扣除項目II開發(fā)成本（續(xù)）（3）建筑安裝工程費出包：支付給承包單位的建筑安裝工程費自建：建筑安裝工程支出扣除項目II開發(fā)成本（續(xù)）扣除項目建筑安裝工程費審核發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具扣除項目建筑安裝工程費審核扣除項目II開發(fā)成本（續(xù)）

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出

扣除項目II開發(fā)成本（續(xù)）扣除項目前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偪鄢椖壳捌诠こ藤M、基礎(chǔ)設(shè)施費審核扣除項目II開發(fā)成本（續(xù)）

（5）公共配套設(shè)施費：不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出

扣除項目II開發(fā)成本（續(xù)）扣除項目II開發(fā)成本（續(xù)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用?？鄢椖縄I開發(fā)成本（續(xù)）分類型清算納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別核算增值額。對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。三類：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他二類：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可否不分？？分類型清算納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核成本分?jǐn)偧{稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?-《細(xì)則》第九條成本分?jǐn)偧{稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本分?jǐn)偂翱偯娣e”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)偅?可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。－－國稅函[1999]112號成本分?jǐn)偂翱偯娣e”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開成本分?jǐn)倢儆诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。－－國稅發(fā)[2006]187號成本分?jǐn)倢儆诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建成本分?jǐn)偼恋爻杀镜姆峙?.地價在不同土增清算項目之間分配2.地價在同一土增清算項目內(nèi)部的普通住宅與其他產(chǎn)品之間分配成本分?jǐn)偼恋爻杀镜姆峙涑杀痉謹(jǐn)偼恋爻杀镜姆峙涫袃r評估法：城市綜合體項目占地面積法：別墅、多層洋房、高層多業(yè)態(tài)項目建筑面積法：銷售收入比例法：成本分?jǐn)偼恋爻杀镜姆峙涑杀痉謹(jǐn)偲渌杀镜姆峙浣ㄖ娣e法層高系數(shù)法銷售收入比例法成本分?jǐn)偲渌杀镜姆峙淝逅愫笤俎D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積－－國稅發(fā)[2006]187號清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理納稅人收到多出合同的面積價款或退給業(yè)主少于合同的面積價款，按照當(dāng)月實際取得的收入總額和該項目的土地增值稅負(fù)擔(dān)率計算當(dāng)月應(yīng)納（退）土地增值稅。當(dāng)月應(yīng)納（退）土地增值稅=當(dāng)月收入總額×該項目土地增值稅負(fù)擔(dān)率該項目土地增值稅負(fù)擔(dān)率=該項目應(yīng)納（退）土地增值稅額÷清算時確認(rèn)的該項目收入總額×100%清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理納稅人收到多出合同的面積價款或退給業(yè)稅收優(yōu)惠符合條件的普通住宅納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額百分之二十的；－－《條例》第八條稅收優(yōu)惠符合條件的普通住宅稅收優(yōu)惠符合條件的普通住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。－－《細(xì)則》第十一條稅收優(yōu)惠符合條件的普通住宅稅收優(yōu)惠符合條件的普通住宅對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額?不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規(guī)定?－－財稅字[1995]48號稅收優(yōu)惠符合條件的普通住宅謝謝!謝謝!房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清算與土地增值稅清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入“稅收”收入確認(rèn)條件：通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入收入符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。收入銷售完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入收入銷售完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入“會計”收入確認(rèn)條件：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（三）收入的金額能夠可靠地計量；（四）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。收入“會計”收入確認(rèn)條件：銷售未完工開發(fā)品會計處理收到預(yù)售款借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款繳納稅金借：應(yīng)交稅費—營業(yè)稅--城建稅--土地增值稅

--教育費附加

貸：銀行存款銷售未完工開發(fā)品會計處理收入收入的范圍取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。價外費用的處理凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。收入收入的范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算課件收入視同銷售開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入確認(rèn)收入方法：本企業(yè)最近同類售價、當(dāng)?shù)赝惞蕛r、成本利潤率拆遷安置房收入的確認(rèn)收入視同銷售拆遷安置房收入的確認(rèn)收入買房贈家電的處理企業(yè)以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。收入買房贈家電的處理企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（計稅成本計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。計稅成本計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和計稅成本成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。確定原則可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則事前備案手續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》國家稅務(wù)總局公告2014年第35號計稅成本成本對象計稅成本計稅成本的內(nèi)容土地征用費及拆遷補償費：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。計稅成本計稅成本的內(nèi)容計稅成本前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。計稅成本前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）可預(yù)提（應(yīng)付）的費用出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的合法憑證是指：

1、支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；2、支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；3、支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明；4、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。財稅（2008）121號資本弱化的限制國稅函〔2009〕777號

個人借款的限制計稅成本計稅成本的內(nèi)容（續(xù)）計稅成本成本分配占地面積法：指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。建筑面積法：指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。預(yù)算造價法：指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。計稅成本成本分配計稅成本土地成本一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。計稅成本土地成本計稅成本單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。計稅成本單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)計稅成本借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。計稅成本借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按申報企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

企業(yè)發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。申報納稅申報房地產(chǎn)企業(yè)未完工年度地產(chǎn)行業(yè)在匯算清繳時，有三處不同于一般行業(yè)的申報表特殊處理，分別為：毛利調(diào)整；預(yù)繳營業(yè)稅及附加和預(yù)繳土增稅調(diào)整；業(yè)務(wù)招待費和廣宣費的扣除。1、預(yù)計毛利的調(diào)整在未完工年度收到的預(yù)售款，會計處理為：借：銀行存款1000萬元貸：預(yù)收賬款1000萬元根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）的規(guī)定，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。納稅申報房地產(chǎn)企業(yè)未完工年度納稅申報企業(yè)在未完工年度預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加和預(yù)繳的土地增值稅，會計處理為：借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)交）455,600.00貸：銀行存款455,600.00也有個別企業(yè)會計處理為：借：長期待攤費用等貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)交）借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)交）貸：銀行存款納稅申報企業(yè)在未完工年度預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加和預(yù)繳的土地增值填列A105010納稅申報注意事項—納稅調(diào)整2016年度企業(yè)所得稅匯算特別注意：營改增前后收入的確認(rèn)！增加業(yè)務(wù)招待費和業(yè)務(wù)宣傳費扣除限額基數(shù)填列A105010納稅申報注意事項—納稅調(diào)整2016年度企業(yè)房地產(chǎn)完工年度在完工年度結(jié)轉(zhuǎn)收入的會計處理為：借：預(yù)收賬款1000萬元貸：主營業(yè)務(wù)收入1000萬元結(jié)轉(zhuǎn)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加455,600,00貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅金及附加/土地增值稅455,600,00房地產(chǎn)完工年度納稅申報注意事項—納稅調(diào)整減少業(yè)務(wù)招待費和業(yè)務(wù)宣傳費扣除限額基數(shù)納稅申報注意事項—納稅調(diào)整減少業(yè)務(wù)招待費和業(yè)務(wù)宣傳費扣除限額特殊扣除項目企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。特殊扣除項目企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法特殊扣除項目企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。特殊扣除項目企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修特殊扣除項目企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。特殊扣除項目企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單特殊扣除項目企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除。特殊扣除項目企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的特殊扣除項目企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。特殊扣除項目企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為特殊扣除項目企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。特殊扣除項目企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為特殊扣除項目企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。特殊扣除項目企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀特殊扣除項目企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。特殊扣除項目企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超以地?fù)Q房首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應(yīng)取得的)的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。以地?fù)Q房首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭爭“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭爭“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭立法原理“土地資源屬國家所有，國家為整治和開發(fā)國土投入了巨額資金，國家理應(yīng)參與土地增值收益分配”?！皣依響?yīng)參與土地增值收益分配，并取得較大份額。“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭立法原理“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭土地增值怎么算？“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭土地增值怎么算？“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭增值額=收入-土地成本-開發(fā)成本-開發(fā)費用-利息-加計扣除是優(yōu)惠嗎？“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭是優(yōu)惠嗎？“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許加計20%扣除，不是優(yōu)惠，而是“對投資房地產(chǎn)開發(fā)的合理收益給予保護，使其能夠得到一定的回報，以促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。”20%的確定，考慮到了“正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者從事房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率和通脹因素”?！傲级悺?、“惡稅”之辯與“存廢”之爭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許加計2“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭“營改增”后是否存在雙重征稅？土地增值稅是“特別稅”已成為重要的地方稅種“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭土地增值稅的特點征稅對象是增值額采信會計數(shù)據(jù)但又與會計核算不完全一致爭議大“良稅”、“惡稅”之辯與“存廢”之爭土地增值稅的特點應(yīng)稅行為的確認(rèn)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。應(yīng)稅行為的確認(rèn)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以應(yīng)稅行為的確認(rèn)其他方式抵債交換對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。合建

對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值應(yīng)稅行為的確認(rèn)其他方式土地增值稅清算條件納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。時間要求：滿足條件之日起90日內(nèi)土地增值稅清算條件納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅土地增值稅清算條件對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(四)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第(三)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。土地增值稅清算條件對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納收入視同銷售將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)收入按下列方法和順序確認(rèn)：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2、由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定收入視同銷售收入評估收入納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。收入評估收入收入隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。收入隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土收入提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。收入提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由，是收入收入確認(rèn)時間土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。收入收入確認(rèn)時間收入代收費用對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

--財稅字【1995】第048號收入代收費用收入審核收入完整性收入準(zhǔn)確性收入審核收入完整性收入審核銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表（銷控表）審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況收入審核銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷扣除項目的特別要求實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。--國稅發(fā)[2009]91號扣除項目的特別要求實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不扣除項目的特別要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。——國稅發(fā)[2006]187號扣除項目的特別要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前扣除項目

I土地成本II開發(fā)成本III房地產(chǎn)開發(fā)費用IV轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金V房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除扣除項目扣除項目I土地成本

地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。--國稅函【2010】220號扣除項目I土地成本扣除項目拆遷安置（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。扣除項目拆遷安置扣除項目例：某企業(yè)建造的房屋市場公允價值為200萬元，將該房屋拆遷補償給業(yè)主，建造成本為150萬元。土地增值稅處理為：

（1）按照銷售房屋200萬元收入，計算該房屋的土地增值稅；

（2）增加開發(fā)成本200萬元，計入開發(fā)成本中，據(jù)以計算土地增值稅成本。扣除項目例：某企業(yè)建造的房屋市場公允價值為200萬元，將該房扣除項目例：某企業(yè)城中村改造項目，采用“拆一還一”進行補償?？偛疬w面積15000平方米，村民實得房屋面積18000平方米，多出部分按每平方米5000元補差。土地增值稅處理為：1、按照銷售房屋9000萬元收入，計算該房屋的土地增值稅；2、增加開發(fā)成本7500萬元，計入開發(fā)成本中，據(jù)以計算土地增值稅成本?？鄢椖坷耗称髽I(yè)城中村改造項目，采用“拆一還一”進行補償?？鄢椖浚ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。----國稅函【2010】220號扣除項目（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開扣除項目例：以現(xiàn)金購入購入房屋100萬元，作為拆遷房給業(yè)主。

（1）將100萬元作為拆遷補償費計入該項目的開發(fā)成本。

（2）購入的房屋無需視同銷售計算繳納土地增值稅。扣除項目例：以現(xiàn)金購入購入房屋100萬元，作為拆遷房給業(yè)主?？鄢椖客恋亻e置費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。--國稅函【2010】220號扣除項目土地閑置費扣除項目向項目周圍業(yè)主支付擋光費也可計入該項目紅線外支出：在土地出讓合同中約定，在出讓合同紅線外，代政府建造的市政公園、橋梁、學(xué)校等公共設(shè)施為條件而取得的土地，約定產(chǎn)權(quán)歸政府等所有，在竣工后移交的，相當(dāng)于實物地價公租房的配建支出，建安成本相當(dāng)實物地價扣除項目扣除項目土地成本審核同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確；是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入