本文格式為Word版，下載可任意編輯——淺說從樓宇火災(zāi)看物業(yè)管理和收費(fèi)淺說從樓宇火災(zāi)看物業(yè)管理和收費(fèi)

－小區(qū)物業(yè)管理水平和添置災(zāi)難保險(xiǎn)的重要性

這些話，我早就想說了。而今天，就更不得不說了。

今天下午，鋒尚國(guó)際公寓發(fā)生了火災(zāi)。寫此文章的時(shí)候，相信有關(guān)各方還都繁忙于救火和清點(diǎn)損失，也不知當(dāng)時(shí)樓宇消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常發(fā)揮作用。

（照片）火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)

本月初（約莫是11日），東風(fēng)家園也曾經(jīng)發(fā)生了類似的火災(zāi)，起因約莫是業(yè)主自家的用電設(shè)備未按操作規(guī)程在使用完畢后拔下插銷所致。事后我到現(xiàn)場(chǎng)了解到，除了物業(yè)管理設(shè)施（消防供水壓力缺乏）問題外，物業(yè)管理水平低下導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)車輛亂停而使得消防車受阻而延誤了時(shí)間也是損失擴(kuò)大的一個(gè)理由。

（照片）火災(zāi)位置

（照片）燒毀的家

（照片）小區(qū)內(nèi)的停車狀況，據(jù)說火災(zāi)當(dāng)日比這還堵

回想起朝陽(yáng)園前段時(shí)間，片面業(yè)主因停車費(fèi)用問題未解決，便將車輛停放在消防通道上，假設(shè)發(fā)生類似處境，后果真的不堪設(shè)想。好在一切都過去了。而且，前些天物業(yè)管理公司的職員還用特意的設(shè)施到各戶測(cè)試煙感和溫感等消防報(bào)警系統(tǒng)。幾個(gè)月前，我還親自查看了消防水庫(kù)的例行維護(hù)工作。相比之下，朝陽(yáng)園的設(shè)備、設(shè)施的狀況以及物業(yè)管理水平，貌似還讓我們覺得靠得住。

（照片）朝陽(yáng)園03年消防水庫(kù)、水泵、操縱系統(tǒng)例行維護(hù)檢修

天有不測(cè)風(fēng)云！盡管物業(yè)管理公司盡職工作，以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和裁減損失，但制止不了災(zāi)難的發(fā)生。更加是那些來自非公共區(qū)域的和無法預(yù)料的災(zāi)難，就更需要鞏固我們的保險(xiǎn)意識(shí)。

拿朝陽(yáng)園I期來說，99年首批業(yè)主入住，可能當(dāng)時(shí)中國(guó)還沒有類似的保險(xiǎn)產(chǎn)品，于是進(jìn)展商在香港投下了相關(guān)的保險(xiǎn)。至今為止，物業(yè)管理公司每年務(wù)必在物業(yè)管理整體預(yù)算中，為園區(qū)財(cái)產(chǎn)做出相應(yīng)保險(xiǎn)預(yù)算。僅以過去的一年為例，年保險(xiǎn)總支出約13萬元，占物業(yè)管理費(fèi)的1.8%左右，共發(fā)生保險(xiǎn)理賠范圍內(nèi)的事情20屢屢（均為諸如暖氣漏水，公共財(cái)產(chǎn)意外損毀、公共區(qū)域設(shè)施造成人員受傷等小額賠償），為業(yè)主或者公共財(cái)產(chǎn)獲得保險(xiǎn)賠償8萬多元。而下一個(gè)財(cái)政年度中，將持續(xù)按預(yù)算投保各種保險(xiǎn)。財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)（自然苦難，如地震、火災(zāi)等），機(jī)器損害險(xiǎn)（機(jī)器意外事故等），公眾責(zé)任險(xiǎn)（公共區(qū)域的設(shè)備的傷害），家居保險(xiǎn)（財(cái)產(chǎn)）等各種保險(xiǎn)投保金額合計(jì)約3億元人民幣（細(xì)致資料和概括商業(yè)安置屬朝陽(yáng)園全體業(yè)主物業(yè)管理的商業(yè)機(jī)要，恕不能切實(shí)告知）。

用商業(yè)保險(xiǎn)的方法解決物業(yè)財(cái)產(chǎn)和人員的傷害，是現(xiàn)代物業(yè)管理中的最正確方法。由于整個(gè)大廈統(tǒng)一添置保險(xiǎn)，因此業(yè)主獲得保險(xiǎn)賠償?shù)耐瑫r(shí)，可以由于整個(gè)大廈統(tǒng)一添置保險(xiǎn)而免除其理應(yīng)承受的鄰居的片面損失和公共區(qū)域的損失。

物業(yè)管理企業(yè)也在責(zé)任認(rèn)定、索賠問題上，大大裁減了與業(yè)主的糾紛。更不會(huì)發(fā)生用業(yè)主們交納的、用于設(shè)備修理保養(yǎng)的款項(xiàng)來補(bǔ)償某業(yè)主災(zāi)難損失的不公允事情。

相比之下，東風(fēng)家園的物業(yè)管理公司并沒有為大廈和業(yè)主各戶添置任何保險(xiǎn)。因此，那個(gè)受災(zāi)業(yè)主，除了自己家庭的20萬元財(cái)產(chǎn)白白燒毀外，還將要承受鄰居的損失和大廈公共外立面的修理費(fèi)用，這幾乎就讓他們傾家蕩產(chǎn)了！

而鋒尚國(guó)際公寓的物業(yè)管理企業(yè)是否添置了相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品還不得而知。假設(shè)有，那業(yè)主們?nèi)f幸，假設(shè)沒有，倒霉的是包括受災(zāi)業(yè)主和被殃及的鄰居在內(nèi)的全體業(yè)主。大廈外墻和走廊要修補(bǔ)、清洗，鄰居損失要賠償，環(huán)境遭到破壞，……。假設(shè)這一切的責(zé)任人是業(yè)主自己，說不定他也要傾家蕩產(chǎn)。而假設(shè)責(zé)任有片面在物業(yè)管理企業(yè)，那么有限責(zé)任公司承受的責(zé)任自然也是有限的，超過的片面，依舊還是業(yè)主自己承受。

聳人聽聞嗎？一點(diǎn)兒不！我們業(yè)主，不要總是把眼睛盯在物業(yè)管理費(fèi)的高、低上！要盯在這些錢都花在哪兒了！這是其一。

其二，我們到了理應(yīng)建立公共財(cái)產(chǎn)意識(shí)，公共責(zé)任意識(shí)，公共風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的時(shí)候了！這里的公共，不再是國(guó)家財(cái)產(chǎn)，而是我們自己這幾百上千戶業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。需要我們自己來承受風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的共有財(cái)產(chǎn)。那些不容許為公共利益花錢的思維，什么都賴在政府身上的思維，是純粹的“無產(chǎn)”階層（區(qū)分于“無產(chǎn)階級(jí)”）思維模式，早就不適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展現(xiàn)狀。

整個(gè)大廈和小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)備、設(shè)施是全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)這個(gè)概念，依舊不能深深的在我們腦中建立，這實(shí)在令人慌張。大廈的公共保險(xiǎn)要不要上，外立面畢竟要不要清洗，機(jī)器設(shè)備理應(yīng)花多少錢舉行保養(yǎng)，社區(qū)班車畢竟要不要開，……等等一切關(guān)乎于全體業(yè)主共有利益的事情，在某些人眼里，貌似總是花錢越少越好，不花最好。而自己家內(nèi)的裝修，卻極盡豪華和奢靡。說畢竟，我們還沒有真正建立起共有財(cái)產(chǎn)的概念。我們貌似明白公有財(cái)產(chǎn)，那是國(guó)家財(cái)產(chǎn)，“不關(guān)我的事情”；也貌似明白私有財(cái)產(chǎn)，“我自己說了算，別人都不能干擾”！可就是不明白現(xiàn)代居住類物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，其中有特別巨大的、各業(yè)主按份公有的財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)根本無法與各自完全私有的片面分開，它時(shí)時(shí)刻刻地在為我們的生活供給著各方面的保障，我們不善待它，它就不會(huì)善待我們！

災(zāi)難帶來的殘酷現(xiàn)實(shí)，不但讓我們明白我們的生活環(huán)境是多么的脆弱，也理應(yīng)讓我們明白共同抗拒災(zāi)難的重要性。更加是最近剛剛公布并在新的一年里連忙要執(zhí)行的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理手段》，其中第十一條更是首次明確了物業(yè)服務(wù)本金或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成中應(yīng)包括“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用”。說明政府也熟悉到了商業(yè)保險(xiǎn)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的重大作用。